導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

關(guān)鍵詞：新會計(jì)準(zhǔn)則；房地產(chǎn)開發(fā)；企業(yè)；會計(jì)；影響

中圖分類號：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

前言

財(cái)務(wù)會計(jì)工作是支持各行各業(yè)科學(xué)記錄其經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的重要管理工作部分．因此，作為指導(dǎo)各行各業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的會計(jì)準(zhǔn)則，在很大程度上決定著我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展速度。

房地產(chǎn)行業(yè)作為我國第三產(chǎn)業(yè)的組成部分其交易日趨活躍．在國際經(jīng)濟(jì)中的作用也日趨凸顯。因此，適時(shí)分析新的會計(jì)準(zhǔn)則與該行業(yè)的影響顯得十分必要。新會計(jì)準(zhǔn)則帶來的許多重要變化，不僅對企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表產(chǎn)生影響．更重要的是將對其生產(chǎn)、經(jīng)營、業(yè)績、價(jià)值評估體系等產(chǎn)生重要影響。對企業(yè)而言．其主要目標(biāo)不僅是將會計(jì)準(zhǔn)則融入會計(jì)核算過程中，更重要的是對可供選擇的會計(jì)處理方法作出了決策，以制定企業(yè)自己的符合新準(zhǔn)則體系的會計(jì)政策體系。

1、新會計(jì)準(zhǔn)則的主要變化

這次新推出的會計(jì)準(zhǔn)則中最重要的變化是關(guān)于公允價(jià)值計(jì)量模式的概念。新會計(jì)準(zhǔn)則指出“在公允價(jià)值計(jì)量下。資產(chǎn)和負(fù)債按照在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或者債務(wù)清償?shù)慕痤~計(jì)量”。這是增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)記錄其經(jīng)濟(jì)活動(dòng)科學(xué)性的關(guān)鍵。目前，在我國房地產(chǎn)價(jià)值的逐漸增加這一現(xiàn)象，已經(jīng)得到社會各界人事的共識。對于房地產(chǎn)行業(yè)，房價(jià)的變化和增長對于企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和收益有著牽一發(fā)動(dòng)全身的關(guān)聯(lián)，而原來的會計(jì)準(zhǔn)則中對于成本的計(jì)量不如新會計(jì)準(zhǔn)則中的相關(guān)規(guī)定更能夠科學(xué)有效的反映房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。因此公允價(jià)值計(jì)量模式收到了包括房地產(chǎn)企業(yè)等各行業(yè)的普遍歡迎。

2、新會計(jì)準(zhǔn)則對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)工作的影響

新會計(jì)準(zhǔn)則的實(shí)施對很多行業(yè)的會計(jì)工作都或多或少的有些影響。筆者通過以下歸納和分析重點(diǎn)探討為了適應(yīng)公允價(jià)值計(jì)量模式這一要求，會對我國房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)中的會計(jì)工作產(chǎn)生的影響。

2.1、公允價(jià)值計(jì)量模式下收益與成本的匹配影響

及時(shí)、科學(xué)、準(zhǔn)確的反應(yīng)企業(yè)的資產(chǎn)和負(fù)債的實(shí)際情況，不僅是對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)．對于任何企業(yè)都是反應(yīng)該企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和收益的重要指標(biāo)。在選擇公允價(jià)值計(jì)量模式下進(jìn)行會計(jì)核算時(shí)。公允價(jià)值的變動(dòng)和收益成本的匹配對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說是有一定的難度，但對準(zhǔn)確反應(yīng)企業(yè)經(jīng)營的情況卻十分重要。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目從立項(xiàng)到進(jìn)入到銷售環(huán)節(jié)，需要相對較長的周期，所以要做到收益與成本匹配，并且能夠科學(xué)的反映該企業(yè)的經(jīng)營收益是采用公允價(jià)值模式進(jìn)行會計(jì)核算的關(guān)鍵。

2.2、對信息披露質(zhì)量的影響

對于公允價(jià)值計(jì)量這一概念的引用和實(shí)施，是新會計(jì)準(zhǔn)則中最突出、最科學(xué)的進(jìn)步之一，這一理念的科學(xué)之處，在應(yīng)用與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計(jì)工作中充分地給予了體現(xiàn)。按原企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則中的相關(guān)規(guī)定，對于房地產(chǎn)企業(yè)的會計(jì)核算、企業(yè)經(jīng)營投入成本和收益的體現(xiàn)都不足夠科學(xué)、準(zhǔn)確、及時(shí)，因此造成經(jīng)濟(jì)損失甚至企業(yè)破產(chǎn)等現(xiàn)象。公允價(jià)值計(jì)量模式的應(yīng)用，不但能夠準(zhǔn)確、真實(shí)、客觀的反映房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，而且為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及相關(guān)部門的正確決策提供了保障。另外，通過公允價(jià)值模式的應(yīng)用嗎，各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)總值也較之從前發(fā)生較大的變化。對于行業(yè)整體資金和價(jià)值的體現(xiàn)也更為客觀和真實(shí)。

2.3、公允價(jià)值計(jì)量模式下的費(fèi)用計(jì)提影響

歷史成本計(jì)量原則下房地產(chǎn)企業(yè)盈余管理方面存在的問題得到一定程度的抑制，新會計(jì)準(zhǔn)則出臺后，企業(yè)盈余管理又呈現(xiàn)出新的特征．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可將將來的難確定性視作調(diào)節(jié)利潤的杠桿，這是因?yàn)樵诠蕛r(jià)值計(jì)量模式下，房地產(chǎn)企業(yè)需計(jì)提未來將要發(fā)生的費(fèi)用。但是新會計(jì)準(zhǔn)則中存在一個(gè)問題，就是對用什么樣的標(biāo)準(zhǔn)來計(jì)提費(fèi)用沒有給出明示，例如：在房產(chǎn)開發(fā)過程中，除了建筑物本身的工程外，還會牽涉到其它相關(guān)的建設(shè)費(fèi)用，在這部分費(fèi)用還沒有發(fā)生時(shí)，在會計(jì)上的處理只是進(jìn)行計(jì)提，所以可能就會造成房地產(chǎn)企業(yè)借助計(jì)提來調(diào)節(jié)企業(yè)利潤，或是對計(jì)提的標(biāo)準(zhǔn)有所猶豫。

3、新會計(jì)準(zhǔn)則下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)工作的改進(jìn)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)會工作所受新會計(jì)準(zhǔn)則的影響，可充分體現(xiàn)出公允價(jià)值具有雙重性的影響：房地產(chǎn)開發(fā)公司若要真實(shí)的反應(yīng)企業(yè)的會計(jì)信息，那么就會增大相應(yīng)的工作難度；計(jì)提標(biāo)準(zhǔn)的含糊不清又可為房地產(chǎn)開發(fā)公司會計(jì)利潤的操縱提供機(jī)會，由此可見。房地產(chǎn)開發(fā)公司在日后的會計(jì)工作中需要從以下幾方面改進(jìn)：①房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身要加強(qiáng)對房地產(chǎn)性質(zhì)的分析能力，能夠真實(shí)準(zhǔn)確的分析出本企業(yè)是否具有投資屬性，為后期會計(jì)工作的順利進(jìn)行打下基礎(chǔ)。企業(yè)會計(jì)工作人員要依據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)信息，深入分析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在施工作業(yè)中會產(chǎn)生的成本與收入，將成本與收入清楚的做出匹配，作為企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)投資決策的重要依據(jù)，避免由于盲目的投資而造成的風(fēng)險(xiǎn)。另外會計(jì)人員要有嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ鲬B(tài)度，對費(fèi)用的計(jì)提和所得稅的處理要謹(jǐn)慎、嚴(yán)格，盡最大能力減少企業(yè)財(cái)務(wù)的波動(dòng)。②相關(guān)政府機(jī)構(gòu)應(yīng)參照近年來我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，對新會計(jì)準(zhǔn)則下較為含糊的計(jì)提標(biāo)準(zhǔn)給予細(xì)致，減少公允價(jià)值計(jì)量模式存在的漏洞，抑制盈余管理的發(fā)展。

4、應(yīng)對新準(zhǔn)則的對策分析

新會計(jì)準(zhǔn)則體系的是我國會計(jì)制度改革的又一重要里程碑其出現(xiàn)的主要變化既表示對原來會計(jì)準(zhǔn)則的極大改進(jìn)，也表示新會計(jì)準(zhǔn)則更適應(yīng)了我國當(dāng)前的、甚至超前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境這也大大縮小了與國際會計(jì)準(zhǔn)則的差異。因此面對新會計(jì)準(zhǔn)則的挑戰(zhàn)房地產(chǎn)行業(yè)以及社會公眾該如何應(yīng)對，需要采取什么樣的措施來避免負(fù)面因素的發(fā)生是我們應(yīng)該要著重討論的問題。

4.1、借鑒香港聘請獨(dú)立評估師的做法

如每年度公司均聘請獨(dú)立的評估師對其投資性房地產(chǎn)進(jìn)行評估作為公允價(jià)值的確定依據(jù)，并在年報(bào)中具體披露房地產(chǎn)當(dāng)期賬面價(jià)值的增減變動(dòng)情況、公允價(jià)值的確認(rèn)方法及其理由等。

4.2、把握時(shí)機(jī)實(shí)現(xiàn)企業(yè)自身資產(chǎn)的轉(zhuǎn)換

從近幾年來國家出臺的調(diào)控措施及新會計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定適當(dāng)?shù)膶㈤L期自用房產(chǎn)或作為存貨的房產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。因?yàn)閷τ诜康禺a(chǎn)企業(yè)來說，如果采用公允價(jià)值計(jì)量模式，多持有中低檔的投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)利潤空間還會加大，使得被低估的投資性房地產(chǎn)更貼近市場價(jià)值從而擴(kuò)大企業(yè)的總資產(chǎn)規(guī)模這樣可以提高房地產(chǎn)企業(yè)的融資能力，銀行等金融機(jī)構(gòu)對企業(yè)的借貸規(guī)模也會隨之上升。

4.3、執(zhí)業(yè)人員素質(zhì)及財(cái)務(wù)方面要進(jìn)行改進(jìn)

其一要提高執(zhí)業(yè)人員素質(zhì)、順利實(shí)施新準(zhǔn)則其關(guān)鍵因素在人。因?yàn)樵谛聹?zhǔn)則中非常強(qiáng)調(diào)財(cái)務(wù)人員的職業(yè)判斷能力．對財(cái)務(wù)人員的綜合素質(zhì)提出了更高的要求。其二，財(cái)務(wù)方面的改革將不斷加重公司財(cái)務(wù)總監(jiān)的工作量，意味著各大公司花費(fèi)在會計(jì)和審計(jì)上的成本也將大大提高并且這還不是一次性的結(jié)果。因此公司就應(yīng)該隨時(shí)準(zhǔn)備付出額外成本為會計(jì)部門的員工提供培訓(xùn)，讓他們盡快熟悉新制度的運(yùn)作。越領(lǐng)先做好各項(xiàng)培訓(xùn)工作，就越能降低企業(yè)成本，也就越能適應(yīng)各個(gè)時(shí)期的制度并找到解決問題的對策。

4.4、加強(qiáng)監(jiān)督機(jī)構(gòu)的監(jiān)督力

新會計(jì)準(zhǔn)則對企業(yè)的管制和文化帶來的影響無疑是正面的，但同時(shí)也為已具有成熟經(jīng)濟(jì)體系的企業(yè)帶來了無謂的成本。這就決定著在實(shí)施時(shí)很多方面還有賴于參考外國的經(jīng)驗(yàn)，比如為了讓新會計(jì)準(zhǔn)則不致過分嚴(yán)格而影響企業(yè)的生存空間，政府是否應(yīng)該提供一個(gè)監(jiān)管框架并由專業(yè)團(tuán)體和法庭執(zhí)行相關(guān)的監(jiān)管程序。

隨著我國市場化程度的提高，資產(chǎn)評估業(yè)的發(fā)展會計(jì)人員素質(zhì)的增強(qiáng)合理監(jiān)督機(jī)制的建立，公允價(jià)值計(jì)量將形成以市場規(guī)則為主、相關(guān)政府機(jī)構(gòu)監(jiān)督為輔的、不受特定主體操縱的機(jī)制，公允價(jià)值最終將在會計(jì)處理中擔(dān)當(dāng)重要角色。

結(jié)語

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也是日新月異的取得進(jìn)步和成果，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)逐漸成為支撐國家經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)．在這樣的形勢下提出公允價(jià)值計(jì)量模式，對房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)管理有諸多的益處，有助于房地產(chǎn)行業(yè)朝著良性的方向發(fā)展，故房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)依照新會計(jì)準(zhǔn)則，對現(xiàn)有工作做進(jìn)一步完善，使會計(jì)管理工作呈現(xiàn)嶄新的局面。參考文獻(xiàn)：

[1]劉琰．新會計(jì)準(zhǔn)則下房地產(chǎn)企業(yè)的會計(jì)變化與優(yōu)4E[J]．會計(jì)師，2009(11)

篇2

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；會計(jì)信息失真；解決對策

中圖分類號：F275.2 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號：1673-291X（2012）30-0119-02

會計(jì)信息失真是指會計(jì)核算的依據(jù)不真實(shí)或反映的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)濟(jì)成果虛假，不符合實(shí)際狀況，如人為地捏造會計(jì)事實(shí)，篡改會計(jì)數(shù)據(jù)，為私利而編造假賬、假表，或虛盈實(shí)虧，或假虧充盈，從而使會計(jì)信息失去真實(shí)性，會計(jì)信息失真，造成國民經(jīng)濟(jì)流失，阻礙經(jīng)濟(jì)發(fā)展。隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的會計(jì)也暴露出會計(jì)信息失真問題，受到了人們的廣泛關(guān)注，其使得會計(jì)信息不能客觀、如實(shí)地去反映房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在一定時(shí)期內(nèi)的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)和財(cái)務(wù)的狀況，不能給決策者提供宏觀經(jīng)濟(jì)管理和經(jīng)濟(jì)決策的依據(jù)，也不能提高管理水平和經(jīng)濟(jì)效益。因此，本文通過對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)信息失真的主要表現(xiàn)的分析，力圖找出房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)信息失真的原因，從而提出提高房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)信息質(zhì)量的對策。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)信息失真的主要表現(xiàn)

1.會計(jì)實(shí)務(wù)中銷售收入的確認(rèn)隨意性較大。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)的各期損益浮動(dòng)較大。項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)的成本費(fèi)用往往遠(yuǎn)大于當(dāng)期確認(rèn)的收入，開發(fā)項(xiàng)目峻工并售出后，大量預(yù)收款項(xiàng)或應(yīng)收款項(xiàng)確認(rèn)為收入。由于開發(fā)產(chǎn)品價(jià)值較高，往往采用預(yù)售和分期付款銷售的辦法，從而造成收款期與房屋交付期不一致?！镀髽I(yè)會計(jì)準(zhǔn)則——收入》以四個(gè)原則作為收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，而在會計(jì)實(shí)務(wù)中，不同房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對收入實(shí)現(xiàn)的確認(rèn)方法不同。

中國許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)更注重取得銷售收入的手續(xù)是否完成，例如，產(chǎn)品是否發(fā)出，是否已經(jīng)收取現(xiàn)金或已經(jīng)辦理收取現(xiàn)金的手續(xù)，沒有考慮交易在實(shí)質(zhì)上是否已經(jīng)完成。其考慮重點(diǎn)仍然注重現(xiàn)金是否能回收，這也是中國會計(jì)實(shí)務(wù)與其他國家或地區(qū)會計(jì)實(shí)務(wù)在確認(rèn)銷售收入是否實(shí)現(xiàn)上的出發(fā)點(diǎn)有所不同。

2.財(cái)務(wù)報(bào)表不能如實(shí)反映企業(yè)情況。一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表無法如實(shí)反映資產(chǎn)、負(fù)債、所有者權(quán)益、收入、費(fèi)用、利潤。具體表現(xiàn)在：一是存貨核算管理混亂。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，項(xiàng)目部對開發(fā)過程中開發(fā)成本的控制缺乏經(jīng)驗(yàn)，會計(jì)核算人員對工程開發(fā)過程缺乏專業(yè)和管理知識，開發(fā)成本的不定期結(jié)轉(zhuǎn)，且房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的存貨無法定期盤點(diǎn)盈虧，導(dǎo)致存貨會計(jì)信息失真。例如，開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)出售，但因?yàn)槌杀疚崔D(zhuǎn)出，以至已售商品仍計(jì)入存貨科目賬面。二是預(yù)收賬款科目不能及時(shí)轉(zhuǎn)入經(jīng)營收入科目，開發(fā)成本不能及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)到經(jīng)營成本科目。因?yàn)榉康禺a(chǎn)商品生產(chǎn)的周期長，通常房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都是按年，甚至跨年度遵照收入與成本配比原則結(jié)轉(zhuǎn)。對于核定征收企業(yè)所得稅也是按預(yù)收賬款15%比例計(jì)算利潤額，再按25%的所得稅率預(yù)征企業(yè)所得稅，以至損益表無法正確體現(xiàn)當(dāng)期真實(shí)的收入及成本稅費(fèi)。三是會計(jì)賬表不實(shí)。有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了達(dá)到少交稅費(fèi)，又能基本反映企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)、應(yīng)付政府監(jiān)督部門稽查的目的，建立內(nèi)外“兩套賬”或多套賬，將一些不合法的原始憑證、應(yīng)收應(yīng)付款項(xiàng)在另一本或幾本賬上反映，據(jù)此編制的會計(jì)報(bào)表必然“先天不足”。還有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)編制多套會計(jì)報(bào)表，向銀行報(bào)送的是實(shí)現(xiàn)盈利的會計(jì)報(bào)表，以獲得銀行貸款；向稅務(wù)部門報(bào)送的則大都是微利或虧損的會計(jì)報(bào)表，目的是盡量少繳稅款。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)信息失真的原因

1.企業(yè)內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)不完善，監(jiān)督弱化。所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)的分離是現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)制度的基本標(biāo)志，經(jīng)營者與股東追求的經(jīng)濟(jì)利益一旦發(fā)生沖突，則會導(dǎo)致經(jīng)營者產(chǎn)生損害股東權(quán)益的行為，這種狀況往往為會計(jì)從業(yè)人員利用職權(quán)之便謀取私利提供條件。

2.會計(jì)準(zhǔn)則、會計(jì)政策的局限性導(dǎo)致會計(jì)信息失真。由于會計(jì)準(zhǔn)則具有剩余控制權(quán)等特征，其規(guī)范的不完整性和會計(jì)確認(rèn)方式的多樣性使得管理當(dāng)局操縱企業(yè)會計(jì)信息成為可能。這種會計(jì)準(zhǔn)則導(dǎo)致的剩余控制權(quán)的濫用所誘發(fā)的問題正是近年來會計(jì)信息失真的重要表現(xiàn)形式。會計(jì)政策也為企業(yè)提供的選擇范圍越來越寬，在會計(jì)政策規(guī)定的范圍內(nèi)，會計(jì)信息制造者總是選擇有利于自身業(yè)績或其他會計(jì)目的的會計(jì)政策，如美國的安然公司，就是利用“特別目的實(shí)體”（SPE）符合條件可以不納入合并會計(jì)報(bào)表的會計(jì)政策操縱利潤的，本應(yīng)納入合并會計(jì)報(bào)表的三個(gè) SPE被排除在合并報(bào)表范圍外，結(jié)果1997—2000年期間有 4.99 億美元的利潤被高估，數(shù)億美元的負(fù)債被低估，那么投資者接收到的會計(jì)信息是經(jīng)過粉飾的虛假會計(jì)信息，其利益受損也就難以避免。

3.外部監(jiān)管不力，執(zhí)法力度不夠。中國針對會計(jì)信息失真現(xiàn)象做出處罰規(guī)定的法律雖然很多，如《會計(jì)法》、《公司法》、《證券法》、《刑法》、《注冊會計(jì)師法》等，卻普遍存在著執(zhí)法不嚴(yán)、懲治不力的現(xiàn)象，并沒有起到應(yīng)有的懲戒作用。由于中國房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)體系尚不完善，各種制度尚未理順，無章可循、有章不循的現(xiàn)象仍較普遍。另外懲罰不力，對違法違規(guī)行為，不僅缺乏刑罰和經(jīng)濟(jì)制裁，而且缺少道德和名譽(yù)損失，舞弊者不以為恥，反而甚至以此為榮，良好的道德和信用并不能帶來相應(yīng)的收益。

4.會計(jì)人員自身職業(yè)素質(zhì)不高。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)信息失真現(xiàn)象普遍與會計(jì)人員的職業(yè)道德素養(yǎng)不高有著密不可分的直接聯(lián)系。會計(jì)人員的職業(yè)道德素養(yǎng)的高低直接影響了對會計(jì)信息質(zhì)量的好壞。

在層出不窮的經(jīng)濟(jì)交易中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計(jì)人員需要通過自己的職業(yè)判斷，客觀、公正地選擇會計(jì)核算方法和會計(jì)核算程序及評估企業(yè)的財(cái)產(chǎn)價(jià)值等，否則，就會發(fā)生非違法性會計(jì)信息失真。如果會計(jì)人員不能完全抵制利益誘惑，其職業(yè)判斷就會失去客觀和公正，發(fā)生違法性會計(jì)信息失真恐怕就難以避免。

三、提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)信息質(zhì)量的對策

1.建立健全的法律法規(guī)制度，完善企業(yè)管理結(jié)構(gòu)。目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)的一些特殊事項(xiàng)還沒有相關(guān)具體準(zhǔn)則或會計(jì)制度加以規(guī)范，使該行業(yè)的會計(jì)核算不規(guī)范和不一致，極大地影響了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營業(yè)績信息的可比性和有用性。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)缺乏更詳細(xì)的指引準(zhǔn)則和制度，使企業(yè)會計(jì)人員往往力不從心，只能按各自的需要作出不規(guī)范的會計(jì)處理，導(dǎo)致企業(yè)成本不實(shí)、賬目不清、數(shù)據(jù)不真等情況。因此我們認(rèn)為，應(yīng)在現(xiàn)行的常規(guī)會計(jì)準(zhǔn)則基礎(chǔ)上，補(bǔ)充和完善房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)業(yè)務(wù)的行為準(zhǔn)則。這些業(yè)務(wù)準(zhǔn)則的制定將會大大縮小利潤操縱空間，為會計(jì)信息失真治理奠定制度基礎(chǔ)。

2.加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部控制關(guān)鍵點(diǎn)的管理。（1）建立和完善行業(yè)收入與成本費(fèi)用確認(rèn)準(zhǔn)則指引房地產(chǎn)商品銷售一般要經(jīng)過簽訂預(yù)售合同并預(yù)收房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗(yàn)收合格并交付買方驗(yàn)收、辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)等四個(gè)環(huán)節(jié)。那么，究竟在哪一環(huán)節(jié)確認(rèn)銷售收入才更合理呢？房地產(chǎn)商品銷售收入的確認(rèn)應(yīng)同時(shí)具備以下條件：1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與客戶簽訂了正式的商品房銷售合同，并履行了相關(guān)法律手續(xù)；2）房屋已竣工并經(jīng)有關(guān)部門驗(yàn)收合格，房屋面積已經(jīng)過有關(guān)部門測量確定；3）房屋經(jīng)驗(yàn)收后，客戶對房屋的結(jié)構(gòu)、面積、付款方式均已確認(rèn)，買賣雙方辦妥房屋移交手續(xù)；4）收入的金額能夠可靠地計(jì)量。一般應(yīng)在第三個(gè)環(huán)節(jié)之后、第四個(gè)環(huán)節(jié)之前確認(rèn)房地產(chǎn)商品的銷售收入。至于特殊情況的確認(rèn)時(shí)點(diǎn)，只能取決于專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和會計(jì)人員的職業(yè)判斷。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本費(fèi)用應(yīng)有明確的規(guī)定，并根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特點(diǎn)不斷細(xì)化使得具有可操作性。收入與支出（成本費(fèi)用）之差就是利潤。收入與成本費(fèi)用確認(rèn)準(zhǔn)則的細(xì)化必將減少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)確認(rèn)與計(jì)量方面的任意性，將大大縮減企業(yè)會計(jì)政策選擇的自由度。這對提高會計(jì)信息質(zhì)量是大有裨益的，是從制度上治理會計(jì)信息失真的必然選擇。（2）提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息披露中的信息含量。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除了必須按現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定披露信息外，還應(yīng)該增加以下披露內(nèi)容：一是披露企業(yè)的預(yù)售政策及情況。披露企業(yè)的預(yù)售政策及情況讓投資者在財(cái)務(wù)報(bào)表信息不足的情況下，額外提供具可比性的資料。二是增加土地儲備量及成本構(gòu)成等額外的信息。三是在財(cái)務(wù)報(bào)告附注中增加分項(xiàng)目的現(xiàn)金流量信息的披露。四是增加質(zhì)量保證金及風(fēng)險(xiǎn)的披露。增加披露以提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息披露中的信息含量是促使企業(yè)提供真實(shí)公允會計(jì)信息的重要?jiǎng)右?，也是治理信息失真的重要舉措。

3.提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)人員的綜合素質(zhì)。會計(jì)人員的職業(yè)判斷力是影響會計(jì)信息質(zhì)量的重要因素。會計(jì)人員的職業(yè)判斷力，也即會計(jì)人員根據(jù)已有的知識、經(jīng)驗(yàn)合理選擇會計(jì)原則和會計(jì)處理方法的能力直接影響會計(jì)信息質(zhì)量。會計(jì)人員誠信和職業(yè)道德，是開展會計(jì)工作的基本前提，建議建立會計(jì)人員誠信檔案，敦促會計(jì)人員恪守職責(zé)。在此基礎(chǔ)上提高會計(jì)人員職業(yè)判斷素質(zhì)，將為會計(jì)信息生成提供良好生態(tài)。這是治理會計(jì)信息失真不可或缺的。

四、結(jié)束語

隨著中國社會經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，會計(jì)核算工作顯得越來越重要。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)人員應(yīng)該提供真實(shí)、可靠的會計(jì)信息才能為社會主義經(jīng)濟(jì)建設(shè)服務(wù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)信息失真問題是一個(gè)普遍的社會現(xiàn)象，要從根源上治理好這一現(xiàn)象，需要較長的時(shí)間，也只有社會和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)人員一起努力，才能從真正意義上解決好會計(jì)信息失真的問題。

參考文獻(xiàn)：

[1] 仇俊林，范曉陽.企業(yè)會計(jì)信息失真問題研究[M].北京：人民出版社，2006：66-78.

篇3

關(guān)鍵詞房地產(chǎn)會計(jì)核算問題對策

隨著市場經(jīng)濟(jì)在我國的逐步完善，新的會計(jì)制度、會計(jì)準(zhǔn)則不斷，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，目前適用的會計(jì)制度和會計(jì)準(zhǔn)則主要有《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則》、《房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)制度》和《企業(yè)會計(jì)制度》等，如何在門類眾多的制度、準(zhǔn)則、規(guī)定之下，結(jié)合企業(yè)自身特點(diǎn)，改進(jìn)現(xiàn)有會計(jì)核算方法，更好地發(fā)揮會計(jì)職能，是會計(jì)人員的職責(zé)。筆者從以下幾個(gè)方面論述目前房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算中存在的問題及其改進(jìn)方法。

1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)核算存在的問題

1.1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入確認(rèn)的復(fù)雜性

房地產(chǎn)商品的銷售包括兩種，一種是自行開發(fā)并銷售，另一種是事先與買方簽訂合同，按合同要求進(jìn)行開發(fā)。對于后者，應(yīng)按照建造合同的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行收入的確認(rèn)。而對于企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)商品，由于其開發(fā)的周期較長，耗資巨大，其商品具有較高的價(jià)值性。這些特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)商品銷售往往采用預(yù)售、分期收款銷售等多種銷售方式。房地產(chǎn)商品銷售的前提是首先取得預(yù)售許可證和銷售許可證，在此基礎(chǔ)上，一般要經(jīng)過簽訂預(yù)售合同并預(yù)收房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗(yàn)收合格并交付買方驗(yàn)收確認(rèn)、收取房款、辦理產(chǎn)權(quán)過戶等銷售環(huán)節(jié)。因此，房地產(chǎn)收入的確認(rèn)同其它的生產(chǎn)收入相比具有一定特殊性?！斗康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)制度》中規(guī)定以結(jié)算賬單提交買方并得到認(rèn)可作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，該規(guī)定比較簡單，宜于實(shí)際工作中的操作，但沒有反映銷售的實(shí)質(zhì)，理論上不夠合理；《企業(yè)會計(jì)制度》和《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則——收入》中規(guī)定以風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬的實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)移作為收入確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)，理論上具有合理性，但要求會計(jì)人員具有較高的職業(yè)判斷能力。在會計(jì)實(shí)務(wù)中如何運(yùn)用這一標(biāo)準(zhǔn)則比較混亂，核心問題在于應(yīng)在哪一環(huán)節(jié)確認(rèn)為收入，其分歧的焦點(diǎn)集中在:商品房所有權(quán)上的重要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬是否已經(jīng)轉(zhuǎn)移。

1.2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品成本與售價(jià)的不配比性

首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)周期較長，開發(fā)項(xiàng)目從獲得土地并開發(fā)完成到確認(rèn)收入短則1~2年，長則4~5年，必然使得企業(yè)投入產(chǎn)出比例呈階段性不合理；在項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)大量投入資金，并發(fā)生大量費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期；由于項(xiàng)目尚未完工，即使開發(fā)產(chǎn)品已預(yù)售完畢，其預(yù)售款項(xiàng)也無法確認(rèn)為收入，其結(jié)果是為配比原則的應(yīng)用造成了困難。

其次，房地產(chǎn)開發(fā)商品的成本載體是整個(gè)建設(shè)工程，而銷售則是按樓層或戶型為單位，這樣就造成單個(gè)樓層或戶型的售價(jià)明顯與其成本不配比。如同一結(jié)構(gòu)的房屋，低層建筑施工成本低于高層建筑施工成本，但銷售時(shí)低層售價(jià)卻高于高層售價(jià)；又如“丁字形”樓房雖然同樓層成本一樣，由于朝向不同，其售價(jià)相差也很大。

通常房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本結(jié)轉(zhuǎn)方法是:按當(dāng)期竣工后的核算對象的總成本除以總開發(fā)建筑面積，得出每平米建筑面積成本，然后再乘以銷售面積得出本期銷售成本。這樣均攤計(jì)算的結(jié)果沒有考慮房屋樓層、朝向的因素，得出的經(jīng)營成果不具有真實(shí)性。

1.3收益評價(jià)指標(biāo)不能真實(shí)反映企業(yè)業(yè)績

房地產(chǎn)企業(yè)投入產(chǎn)出周期具有較強(qiáng)的特殊性，表現(xiàn)在會計(jì)年報(bào)中往往是業(yè)績波動(dòng)較大——項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)業(yè)績不佳,驗(yàn)收售出后，大量預(yù)收款確認(rèn)為收入，期間間隔在一個(gè)會計(jì)期內(nèi)還好，但一個(gè)項(xiàng)目往往要跨4、5個(gè)會計(jì)期，故不適用一般的公司業(yè)績評價(jià)指標(biāo)，如凈利潤指標(biāo)就不能正確、客觀、全面地反映其真實(shí)經(jīng)營情況，尤其是上市公司，極可能誤導(dǎo)投資者。一個(gè)經(jīng)營情況很好的開發(fā)公司，其凈利潤可能很小甚至是負(fù)數(shù)，但有大量的在建工程和很好的預(yù)售情況，現(xiàn)金流狀況極佳，有很強(qiáng)的盈利能力。同理一個(gè)盈利的公司也可能正危機(jī)四伏:面臨著因施工質(zhì)量導(dǎo)致的巨額賠償，大筆銀行貸款到期而無力償還，尚未結(jié)清的擔(dān)保金，由于市政規(guī)劃調(diào)整，地價(jià)變化導(dǎo)致的土地風(fēng)險(xiǎn)等等；故此，評價(jià)一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)績，千萬不要以指標(biāo)論好壞，應(yīng)透過指標(biāo)看實(shí)質(zhì)，看其資質(zhì)信譽(yù)、實(shí)力、現(xiàn)金流量、資產(chǎn)質(zhì)量，還有更重要的表外風(fēng)險(xiǎn)等等。當(dāng)然，這有賴于我們會計(jì)界同仁對會計(jì)信息的真實(shí)反映與充分披露。

2完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)核算規(guī)范的對策

2.1正確確定和應(yīng)用收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)

房地產(chǎn)商品銷售收入的確認(rèn)應(yīng)符合兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，即法律標(biāo)準(zhǔn)和專業(yè)標(biāo)淮。

(1)法律標(biāo)準(zhǔn)。法律標(biāo)淮是指我國相關(guān)法規(guī)中規(guī)定的房地產(chǎn)銷售必須符合的條件或標(biāo)淮:如對于以出讓方式取得土地使用權(quán)的，未按照出讓合同規(guī)定支付全部土地使用權(quán)出讓金，未取得土地使用權(quán)證書，或未按照出讓合同規(guī)定進(jìn)行投資開發(fā)的，以及權(quán)屬有爭議的、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得買賣。凡是不符合上述標(biāo)準(zhǔn)的，即使房地產(chǎn)商品已經(jīng)開發(fā)完畢，甚至取得了相關(guān)報(bào)酬，并轉(zhuǎn)移了風(fēng)險(xiǎn)，也不能作為收入予以確認(rèn)。法律標(biāo)淮是專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的前提條件。

(2)專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)是指會計(jì)準(zhǔn)則、會計(jì)制度中規(guī)定的商品銷售收入確認(rèn)標(biāo)淮，即收入確認(rèn)的4個(gè)必要條件:企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購買方；企業(yè)沒有對已售出的商品實(shí)施控制；與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)；相關(guān)的收入和成本能夠可靠地計(jì)量。上述規(guī)定中，收入確認(rèn)以風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬實(shí)質(zhì)的轉(zhuǎn)移為標(biāo)準(zhǔn)，理論上比較合理，但由于房地產(chǎn)業(yè)銷售方式的多樣性和復(fù)雜性，為實(shí)際工作中收入確認(rèn)帶來了困難。

筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)銷售合同是在房屋尚未建成竣工前的預(yù)先銷售行為，不論是否收取了款項(xiàng)，均不屬于實(shí)際發(fā)生的銷售業(yè)務(wù)。因此，簽訂預(yù)售合同并收取預(yù)收貨款不符合收入確認(rèn)條件，不能作為銷售實(shí)現(xiàn)依據(jù)；簽訂正式房屋銷售合同則如同一般工商企業(yè)產(chǎn)品銷售合同一樣，從法律意義上講也只是一種合約，房屋未經(jīng)買方驗(yàn)收認(rèn)可，商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬尚未轉(zhuǎn)移給買方，不符《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則——收入》的有關(guān)規(guī)定，故也不能確認(rèn)收入；購買方取得商品房產(chǎn)權(quán)證的環(huán)節(jié)較為特殊，盡管房地產(chǎn)商品最終是以產(chǎn)權(quán)證上權(quán)利人主體的更替為所有權(quán)變更的主要標(biāo)志，但由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)前根據(jù)規(guī)定需要支付土地出讓金，取得土地使用證，并辦理領(lǐng)取預(yù)售許可證、在工程獲得有關(guān)部門竣工驗(yàn)收領(lǐng)取銷售許可證、簽訂正式房屋銷售合同，并向客戶收取房款、交付買主辦理入住手續(xù)的情況后才辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，且產(chǎn)權(quán)證的辦理涉及到房地產(chǎn)管理、土地管理等政府有關(guān)部門，辦妥產(chǎn)權(quán)證書的時(shí)間并非開發(fā)企業(yè)所能控制。如果此時(shí)確認(rèn)收入，會導(dǎo)致收入滯后，同樣不符合收入確認(rèn)原則。所以，盡管房屋產(chǎn)權(quán)證書是房屋所有權(quán)的標(biāo)志，但并非是確認(rèn)收入的必要條件。

2.2引入計(jì)劃銷售價(jià)格的概念，使銷售收入與成本配比

建議引入計(jì)劃銷售價(jià)格的概念，解決銷售成本結(jié)轉(zhuǎn)錯(cuò)位，與銷售收入不配比這一特殊問題。即當(dāng)開發(fā)的房屋達(dá)到可銷售狀態(tài)時(shí)，企業(yè)根據(jù)成本、市場、地段、樓層、朝向等因素制定一個(gè)計(jì)劃銷售價(jià)格，作為成本分配標(biāo)準(zhǔn)。

(1)實(shí)際售價(jià)成本率法，是在季度前兩個(gè)月按實(shí)際售價(jià)乘以計(jì)劃銷售成本等于季末銷售成木的方法調(diào)整。具體操作順序是:分類明細(xì)賬按開、竣工時(shí)間相同或相近且一并辦理決算的項(xiàng)目設(shè)置賬戶，在此分類明細(xì)賬基礎(chǔ)上，再按計(jì)劃價(jià)格相同的房屋分類設(shè)戶，價(jià)格不同的分別設(shè)置。季度前兩個(gè)月可按分類明細(xì)賬結(jié)轉(zhuǎn)成本，即按分類明細(xì)賬記載的當(dāng)月實(shí)際銷售額乘以計(jì)劃銷售成本率得出當(dāng)期成本結(jié)轉(zhuǎn)數(shù)，對銷售房屋只登記數(shù)量，待季末將未銷售房的計(jì)劃售價(jià)乘以計(jì)劃銷售成本率得出月末留存成本，用倒擠的方法結(jié)出銷售成本。這種方法適用于開發(fā)規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)，優(yōu)點(diǎn)是可以減少工作量，缺點(diǎn)是季度前兩個(gè)月受房價(jià)影響會產(chǎn)生一定誤差，且不能及時(shí)、準(zhǔn)確提供較詳細(xì)的成本資料。

(2)計(jì)劃售價(jià)成本率法，就是始終按計(jì)劃售價(jià)乘以計(jì)劃銷售成本率進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)。只要是開發(fā)建設(shè)工程已辦理了竣工決算手續(xù)，就可以把商品房成本按樓棟、樓層、單元予以確定，甚至可以計(jì)算出每平米建筑面積成本。因此可以按單元設(shè)置賬戶，也可以把每平米建筑面積成本相同的商品房歸類計(jì)入同一賬戶。銷售成本按單元設(shè)置賬戶的房號直接對號入座結(jié)轉(zhuǎn)，按每平米建筑面積成本歸類設(shè)戶的，可按銷售面積乘以每平米建筑面積成本得出銷售成本。這種方法的缺點(diǎn)是結(jié)轉(zhuǎn)工作量較大，但遵循了一貫性原則，提供信息可靠及時(shí)，并能將結(jié)轉(zhuǎn)成本工作量分散在日常工作中，適用于一般房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

2.3擴(kuò)大信息披露內(nèi)容，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息披露中的信息含量

(1)增加土地儲備量及成本構(gòu)成的信息。房地產(chǎn)開發(fā)成本中土地成本的比例一般占有較大的比重。因此，能否擁有土地儲備以及土地儲備的成本狀況，從一定程度上決定了開發(fā)企業(yè)未來的發(fā)展。對于擁有大量優(yōu)質(zhì)低價(jià)的土地儲備的企業(yè)來說，土地成本低本身隱含著巨額的利潤，在土地出讓市場向招標(biāo)拍賣過渡以后，相對于其它公司具有先天的競爭優(yōu)勢，能在未來三到五年內(nèi)保持良好的增長，從而具有一定的投資價(jià)值。而信息使用者通過企業(yè)披露的土地使用權(quán)總額無法判斷其土地儲備的信息。因此，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)告附注中增加土地儲備量及取得成本情況的披露是必要的。

篇4

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 會計(jì)核算 問題 對策

隨著市場經(jīng)濟(jì)在我國的逐步完善，新的會計(jì)制度、會計(jì)準(zhǔn)則不斷，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，目前適用的會計(jì)制度和會計(jì)準(zhǔn)則主要有《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則》、《房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)制度》和《企業(yè)會計(jì)制度》等，如何在門類眾多的制度、準(zhǔn)則、規(guī)定之下，結(jié)合企業(yè)自身特點(diǎn)，改進(jìn)現(xiàn)有會計(jì)核算方法，更好地發(fā)揮會計(jì)職能，是會計(jì)人員的職責(zé)。筆者從以下幾個(gè)方面論述目前房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算中存在的問題及其改進(jìn)方法。

1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)核算存在的問題

1.1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入確認(rèn)的復(fù)雜性

房地產(chǎn)商品的銷售包括兩種，一種是自行開發(fā)并銷售，另一種是事先與買方簽訂合同，按合同要求進(jìn)行開發(fā)。對于后者，應(yīng)按照建造合同的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行收入的確認(rèn)。而對于企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)商品，由于其開發(fā)的周期較長，耗資巨大，其商品具有較高的價(jià)值性。這些特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)商品銷售往往采用預(yù)售、分期收款銷售等多種銷售方式。房地產(chǎn)商品銷售的前提是首先取得預(yù)售許可證和銷售許可證，在此基礎(chǔ)上，一般要經(jīng)過簽訂預(yù)售合同并預(yù)收房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗(yàn)收合格并交付買方驗(yàn)收確認(rèn)、收取房款、辦理產(chǎn)權(quán)過戶等銷售環(huán)節(jié)。因此，房地產(chǎn)收入的確認(rèn)同其它的生產(chǎn)收入相比具有一定特殊性?！斗康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)制度》中規(guī)定以結(jié)算賬單提交買方并得到認(rèn)可作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，該規(guī)定比較簡單，宜于實(shí)際工作中的操作，但沒有反映銷售的實(shí)質(zhì)，理論上不夠合理；《企業(yè)會計(jì)制度》和《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則——收入》中規(guī)定以風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬的實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)移作為收入確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)，理論上具有合理性，但要求會計(jì)人員具有較高的職業(yè)判斷能力。在會計(jì)實(shí)務(wù)中如何運(yùn)用這一標(biāo)準(zhǔn)則比較混亂，核心問題在于應(yīng)在哪一環(huán)節(jié)確認(rèn)為收入，其分歧的焦點(diǎn)集中在:商品房所有權(quán)上的重要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬是否已經(jīng)轉(zhuǎn)移。

1.2 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品成本與售價(jià)的不配比性

首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)周期較長，開發(fā)項(xiàng)目從獲得土地并開發(fā)完成到確認(rèn)收入短則1~2年，長則4~5年，必然使得企業(yè)投入產(chǎn)出比例呈階段性不合理；在項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)大量投入資金，并發(fā)生大量費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期；由于項(xiàng)目尚未完工，即使開發(fā)產(chǎn)品已預(yù)售完畢，其預(yù)售款項(xiàng)也無法確認(rèn)為收入，其結(jié)果是為配比原則的應(yīng)用造成了困難。

其次，房地產(chǎn)開發(fā)商品的成本載體是整個(gè)建設(shè)工程，而銷售則是按樓層或戶型為單位，這樣就造成單個(gè)樓層或戶型的售價(jià)明顯與其成本不配比。如同一結(jié)構(gòu)的房屋，低層建筑施工成本低于高層建筑施工成本，但銷售時(shí)低層售價(jià)卻高于高層售價(jià)；又如“丁字形”樓房雖然同樓層成本一樣，由于朝向不同，其售價(jià)相差也很大。

通常房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本結(jié)轉(zhuǎn)方法是:按當(dāng)期竣工后的核算對象的總成本除以總開發(fā)建筑面積，得出每平米建筑面積成本，然后再乘以銷售面積得出本期銷售成本。這樣均攤計(jì)算的結(jié)果沒有考慮房屋樓層、朝向的因素，得出的經(jīng)營成果不具有真實(shí)性。

1.3 收益評價(jià)指標(biāo)不能真實(shí)反映企業(yè)業(yè)績

房地產(chǎn)企業(yè)投入產(chǎn)出周期具有較強(qiáng)的特殊性，表現(xiàn)在會計(jì)年報(bào)中往往是業(yè)績波動(dòng)較大——項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)業(yè)績不佳，驗(yàn)收售出后，大量預(yù)收款確認(rèn)為收入，期間間隔在一個(gè)會計(jì)期內(nèi)還好，但一個(gè)項(xiàng)目往往要跨4、5個(gè)會計(jì)期，故不適用一般的公司業(yè)績評價(jià)指標(biāo)，如凈利潤指標(biāo)就不能正確、客觀、全面地反映其真實(shí)經(jīng)營情況，尤其是上市公司，極可能誤導(dǎo)投資者。一個(gè)經(jīng)營情況很好的開發(fā)公司，其凈利潤可能很小甚至是負(fù)數(shù)，但有大量的在建工程和很好的預(yù)售情況，現(xiàn)金流狀況極佳，有很強(qiáng)的盈利能力。同理一個(gè)盈利的公司也可能正危機(jī)四伏:面臨著因施工質(zhì)量導(dǎo)致的巨額賠償，大筆銀行貸款到期而無力償還，尚未結(jié)清的擔(dān)保金，由于市政規(guī)劃調(diào)整，地價(jià)變化導(dǎo)致的土地風(fēng)險(xiǎn)等等；故此，評價(jià)一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)績，千萬不要以指標(biāo)論好壞，應(yīng)透過指標(biāo)看實(shí)質(zhì)，看其資質(zhì)信譽(yù)、實(shí)力、現(xiàn)金流量、資產(chǎn)質(zhì)量，還有更重要的表外風(fēng)險(xiǎn)等等。當(dāng)然，這有賴于我們會計(jì)界同仁對會計(jì)信息的真實(shí)反映與充分披露。

2 完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)核算規(guī)范的對策

2.1 正確確定和應(yīng)用收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)

房地產(chǎn)商品銷售收入的確認(rèn)應(yīng)符合兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，即法律標(biāo)準(zhǔn)和專業(yè)標(biāo)淮。

(1)法律標(biāo)準(zhǔn)。法律標(biāo)淮是指我國相關(guān)法規(guī)中規(guī)定的房地產(chǎn)銷售必須符合的條件或標(biāo)淮:如對于以出讓方式取得土地使用權(quán)的，未按照出讓合同規(guī)定支付全部土地使用權(quán)出讓金，未取得土地使用權(quán)證書，或未按照出讓合同規(guī)定進(jìn)行投資開發(fā)的，以及權(quán)屬有爭議的、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得買賣。凡是不符合上述標(biāo)準(zhǔn)的，即使房地產(chǎn)商品已經(jīng)開發(fā)完畢，甚至取得了相關(guān)報(bào)酬，并轉(zhuǎn)移了風(fēng)險(xiǎn)，也不能作為收入予以確認(rèn)。法律標(biāo)淮是專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的前提條件。

(2)專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)是指會計(jì)準(zhǔn)則、會計(jì)制度中規(guī)定的商品銷售收入確認(rèn)標(biāo)淮，即收入確認(rèn)的4個(gè)必要條件:企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購買方；企業(yè)沒有對已售出的商品實(shí)施控制；與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)；相關(guān)的收入和成本能夠可靠地計(jì)量。上述規(guī)定中，收入確認(rèn)以風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬實(shí)質(zhì)的轉(zhuǎn)移為標(biāo)準(zhǔn)，理論上比較合理，但由于房地產(chǎn)業(yè)銷售方式的多樣性和復(fù)雜性，為實(shí)際工作中收入確認(rèn)帶來了困難。

筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)銷售合同是在房屋尚未建成竣工前的預(yù)先銷售行為，不論是否收取了款項(xiàng)，均不屬于實(shí)際發(fā)生的銷售業(yè)務(wù)。因此，簽訂預(yù)售合同并收取預(yù)收貨款不符合收入確認(rèn)條件，不能作為銷售實(shí)現(xiàn)依據(jù)；簽訂正式房屋銷售合同則如同一般工商企業(yè)產(chǎn)品銷售合同一樣，從法律意義上講也只是一種合約，房屋未經(jīng)買方驗(yàn)收認(rèn)可，商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬尚未轉(zhuǎn)移給買方，不符《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則——收入》的有關(guān)規(guī)定，故也不能確認(rèn)收入；購買方取得商品房產(chǎn)權(quán)證的環(huán)節(jié)較為特殊，盡管房地產(chǎn)商品最終是以產(chǎn)權(quán)證上權(quán)利人主體的更替為所有權(quán)變更的主要標(biāo)志，但由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)前根據(jù)規(guī)定需要支付土地出讓金，取得土地使用證，并辦理領(lǐng)取預(yù)售許可證、在工程獲得有關(guān)部門竣工驗(yàn)收領(lǐng)取銷售許可證、簽訂正式房屋銷售合同，并向客戶收取房款、交付買主辦理入住手續(xù)的情況后才辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，且產(chǎn)權(quán)證的辦理涉及到房地產(chǎn)管理、土地管理等政府有關(guān)部門，辦妥產(chǎn)權(quán)證書的時(shí)間并非開發(fā)企業(yè)所能控制。如果此時(shí)確認(rèn)收入，會導(dǎo)致收入滯后，同樣不符合收入確認(rèn)原則。所以，盡管房屋產(chǎn)權(quán)證書是房屋所有權(quán)的標(biāo)志，但并非是確認(rèn)收入的必要條件。

2.2 引入計(jì)劃銷售價(jià)格的概念，使銷售收入與成本配比

建議引入計(jì)劃銷售價(jià)格的概念，解決銷售成本結(jié)轉(zhuǎn)錯(cuò)位，與銷售收入不配比這一特殊問題。即當(dāng)開發(fā)的房屋達(dá)到可銷售狀態(tài)時(shí)，企業(yè)根據(jù)成本、市場、地段、樓層、朝向等因素制定一個(gè)計(jì)劃銷售價(jià)格，作為成本分配標(biāo)準(zhǔn)。

(1)實(shí)際售價(jià)成本率法，是在季度前兩個(gè)月按實(shí)際售價(jià)乘以計(jì)劃銷售成本等于季末銷售成木的方法調(diào)整。具體操作順序是:分類明細(xì)賬按開、竣工時(shí)間相同或相近且一并辦理決算的項(xiàng)目設(shè)置賬戶，在此分類明細(xì)賬基礎(chǔ)上，再按計(jì)劃價(jià)格相同的房屋分類設(shè)戶，價(jià)格不同的分別設(shè)置。季度前兩個(gè)月可按分類明細(xì)賬結(jié)轉(zhuǎn)成本，即按分類明細(xì)賬記載的當(dāng)月實(shí)際銷售額乘以計(jì)劃銷售成本率得出當(dāng)期成本結(jié)轉(zhuǎn)數(shù)，對銷售房屋只登記數(shù)量，待季末將未銷售房的計(jì)劃售價(jià)乘以計(jì)劃銷售成本率得出月末留存成本，用倒擠的方法結(jié)出銷售成本。這種方法適用于開發(fā)規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)，優(yōu)點(diǎn)是可以減少工作量，缺點(diǎn)是季度前兩個(gè)月受房價(jià)影響會產(chǎn)生一定誤差，且不能及時(shí)、準(zhǔn)確提供較詳細(xì)的成本資料。

(2)計(jì)劃售價(jià)成本率法，就是始終按計(jì)劃售價(jià)乘以計(jì)劃銷售成本率進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)。只要是開發(fā)建設(shè)工程已辦理了竣工決算手續(xù)，就可以把商品房成本按樓棟、樓層、單元予以確定，甚至可以計(jì)算出每平米建筑面積成本。因此可以按單元設(shè)置賬戶，也可以把每平米建筑面積成本相同的商品房歸類計(jì)入同一賬戶。銷售成本按單元設(shè)置賬戶的房號直接對號入座結(jié)轉(zhuǎn)，按每平米建筑面積成本歸類設(shè)戶的，可按銷售面積乘以每平米建筑面積成本得出銷售成本。這種方法的缺點(diǎn)是結(jié)轉(zhuǎn)工作量較大，但遵循了一貫性原則，提供信息可靠及時(shí)，并能將結(jié)轉(zhuǎn)成本工作量分散在日常工作中，適用于一般房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

2.3 擴(kuò)大信息披露內(nèi)容，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息披露中的信息含量

(1)增加土地儲備量及成本構(gòu)成的信息。房地產(chǎn)開發(fā)成本中土地成本的比例一般占有較大的比重。因此，能否擁有土地儲備以及土地儲備的成本狀況，從一定程度上決定了開發(fā)企業(yè)未來的發(fā)展。對于擁有大量優(yōu)質(zhì)低價(jià)的土地儲備的企業(yè)來說，土地成本低本身隱含著巨額的利潤，在土地出讓市場向招標(biāo)拍賣過渡以后，相對于其它公司具有先天的競爭優(yōu)勢，能在未來三到五年內(nèi)保持良好的增長，從而具有一定的投資價(jià)值。而信息使用者通過企業(yè)披露的土地使用權(quán)總額無法判斷其土地儲備的信息。因此，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)告附注中增加土地儲備量及取得成本情況的披露是必要的。

篇5

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè) 會計(jì)信息質(zhì)量 會計(jì)準(zhǔn)則

一、前言

當(dāng)前我國的房地產(chǎn)行業(yè)受到越來越多的關(guān)注,房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)會計(jì)核算問題也引起許多專家學(xué)者的重視。根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)自身的經(jīng)營特點(diǎn),其財(cái)務(wù)會計(jì)核算程序以及方法具有明顯的差異性。盡管我國已經(jīng)開始正式實(shí)施新企業(yè)財(cái)務(wù)會計(jì)準(zhǔn)則,但是從在房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)施的狀況來看,仍然存在許多不完善之處。國家相關(guān)部門對房地產(chǎn)企業(yè)的會計(jì)信息質(zhì)量的監(jiān)督和審查是穩(wěn)定市場經(jīng)濟(jì)秩序的重要保證,而一些房地產(chǎn)企業(yè)的會計(jì)信息失真情況十分嚴(yán)重,這也導(dǎo)致了國家財(cái)政稅款的流失,本文將對我國房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)會計(jì)核算中的會計(jì)信息質(zhì)量問題進(jìn)行探討。

二、房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)信息質(zhì)量存在的問題

(1)風(fēng)險(xiǎn)信息披露內(nèi)容不完整

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在地產(chǎn)開發(fā)過程中要面臨許多的風(fēng)險(xiǎn),這些風(fēng)險(xiǎn)包括政策風(fēng)險(xiǎn)、企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)、土地供應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)等。由于房地產(chǎn)企業(yè)自身高風(fēng)險(xiǎn)性的特點(diǎn),所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相對于一般的企業(yè)必須更充分地有關(guān)風(fēng)險(xiǎn)的企業(yè)財(cái)務(wù)信息。然而,從當(dāng)前我國相關(guān)的財(cái)務(wù)會計(jì)法規(guī)制度來看,房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)會計(jì)報(bào)告附注中披露的風(fēng)險(xiǎn)往往僅限于相關(guān)抵押貸款的擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn);但是對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)質(zhì)量保證金方面沒有涉及,相關(guān)方面的質(zhì)量保證金信息也未加披露,這是需要進(jìn)一步改進(jìn)的地方。

(2)會計(jì)核算準(zhǔn)則指引不夠完善,業(yè)績評價(jià)信息不夠客觀

對于地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說,會計(jì)核算準(zhǔn)則指引不夠完善,這也就導(dǎo)致最終的房地產(chǎn)業(yè)績評價(jià)信息不夠客觀。房地產(chǎn)企業(yè)從土地開發(fā)到確認(rèn)收入往往要經(jīng)歷幾年的時(shí)間,于是在項(xiàng)目籌建期就需要有大量資金投入開發(fā)過程,這部分的管理費(fèi)用就計(jì)入了當(dāng)期損益,而由于整個(gè)工程的部分項(xiàng)目尚未完工,其預(yù)售款項(xiàng)也無法確認(rèn)為收入,這就使得財(cái)務(wù)會計(jì)理論中的收入費(fèi)用配比原則沒有明確地在房地產(chǎn)業(yè)中得到的體現(xiàn),而每年的損益表也由于項(xiàng)目階段的不同而產(chǎn)生較大的利潤波動(dòng)。所以選擇一般的企業(yè)業(yè)績評價(jià)指標(biāo),比如凈利潤等并沒有全面客觀地反映房地產(chǎn)企業(yè)的真實(shí)經(jīng)營狀況,這也會在很大程度上使投資者產(chǎn)生誤解。

(3)企業(yè)內(nèi)部會計(jì)核算不完善

當(dāng)前有很多房地產(chǎn)企業(yè)缺乏健全的會計(jì)內(nèi)部核算制度,使得現(xiàn)金流量統(tǒng)計(jì)不夠科學(xué)。依據(jù)新企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定,企業(yè)現(xiàn)金流量表的編制主體是企業(yè)自身,然而,現(xiàn)實(shí)中房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流量與其他行業(yè)企業(yè)的現(xiàn)金流量存在明顯的差異性。從現(xiàn)金金流量方面來說,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在籌資活動(dòng)以及相關(guān)的投資活動(dòng)中產(chǎn)生的現(xiàn)金流量是以企業(yè)作為基本單位的,而在另一方面,企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)中產(chǎn)生的現(xiàn)金流量則是以開發(fā)項(xiàng)目作為基本單位的,由于房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)期限較長,其經(jīng)營活動(dòng)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流入與現(xiàn)金的流出具有更大的異步性。

(4)房地產(chǎn)企業(yè)的會計(jì)體系不規(guī)范,收入確認(rèn)制度有待改善

當(dāng)前在我國的房地產(chǎn)企業(yè)中,相關(guān)的財(cái)務(wù)會計(jì)體系仍然不規(guī)范,銷售收入往往采用預(yù)售以及分期付款銷售兩套財(cái)務(wù)管理辦法,這就容易造成收款期與房屋交付期不一致的情況。在相關(guān)的會計(jì)實(shí)務(wù)中,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)確認(rèn)收入的方法主要有以下幾點(diǎn):第一種情況是在相關(guān)企業(yè)簽訂預(yù)售合同后并收取預(yù)收房款確認(rèn)收入;第二種情況是在企業(yè)簽訂預(yù)售合同后以合同金額確認(rèn)收入;第三種情況是在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收以后,開具銷售發(fā)票確認(rèn)收入;第四種情況是在辦妥產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)時(shí)確認(rèn)收入。對于上市房地產(chǎn)企業(yè)來說,上述幾種收入確認(rèn)情況企業(yè)年報(bào)信息披露中不夠明確具體,在現(xiàn)實(shí)中也有許多房地產(chǎn)上市企業(yè)年報(bào)由于當(dāng)年房地產(chǎn)銷售收入確認(rèn)原則的問題,被相關(guān)的注冊會計(jì)師出具保留意見審計(jì)報(bào)告。而這種分歧的焦點(diǎn)往往體現(xiàn)在商品房所有權(quán)風(fēng)險(xiǎn)與債務(wù)是否轉(zhuǎn)移的問題上,企業(yè)自身判斷的結(jié)果與相關(guān)注冊會計(jì)師的判斷不一致,因而企業(yè)在相關(guān)的收入確認(rèn)制度方面值得進(jìn)一步改善。

三、提高房地產(chǎn)會計(jì)信息質(zhì)量的對策建議

針對上述房地產(chǎn)會計(jì)信息質(zhì)量中存在的問題,本文提出以下的對策建議:

(1)提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息披露中的信息含量

在提高房地產(chǎn)會計(jì)信息含量的披露方面,首先可以增加“預(yù)提的公共配套設(shè)施費(fèi)用”這一信息項(xiàng)目,該項(xiàng)目反映房地產(chǎn)企業(yè)依據(jù)權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和收入費(fèi)用配比原則,在結(jié)轉(zhuǎn)房地產(chǎn)商品房等開發(fā)產(chǎn)品銷售成本時(shí)所預(yù)提的本來應(yīng)由商品房等開發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的相關(guān)配套設(shè)施的費(fèi)用。此外,還應(yīng)加強(qiáng)企業(yè)的預(yù)售政策以及相應(yīng)的法律依據(jù)方面的信息披露。由于在房地產(chǎn)項(xiàng)目未竣工以前,預(yù)售商品房收入不能結(jié)轉(zhuǎn),但是按照預(yù)售情況仍然能反映企業(yè)的經(jīng)營情況,由于各房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)售政策不同,往往會對企業(yè)各期財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營成果產(chǎn)生比較的影響,而在很多房地產(chǎn)會計(jì)信息中,上述這些會計(jì)信息普通的投資者很難看到。以一線的沿海城市為例,根據(jù)目前預(yù)售政策規(guī)定的要求,相關(guān)商品房結(jié)構(gòu)封頂或者結(jié)構(gòu)施工達(dá)到一定高度時(shí),房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)便可以向管理部門申請預(yù)售許可證,然而在其他一些地方的規(guī)定往往與此不同,所以,披露企業(yè)的預(yù)售政策及情況可以使投資者在財(cái)務(wù)報(bào)表信息不足的情況下,額外獲得了具有可比性的會計(jì)信息資料。最后,企業(yè)還應(yīng)當(dāng)在財(cái)務(wù)報(bào)告附注中增加相關(guān)分項(xiàng)目現(xiàn)金流量信息以及相關(guān)保證金信息的披露,也就是說以企業(yè)每一個(gè)項(xiàng)目為基本單位,披露企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中的現(xiàn)金流量,這些現(xiàn)金流量信息主要包括銷售房地的現(xiàn)金、購買工程物資以及與之相關(guān)的工資支付等。

(2)完善配套工程的會計(jì)核算準(zhǔn)則指引

我國在《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)制度制度》中曾經(jīng)對相關(guān)的配套設(shè)施費(fèi)用的預(yù)提以及會計(jì)處理方面做了比較明確的規(guī)定,然而我們也應(yīng)當(dāng)看到現(xiàn)行國家統(tǒng)一的《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則》在對配套設(shè)施成本核算當(dāng)面的指引不足,這使得不同房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以采取不一致的財(cái)務(wù)成本核算手辦法,從而在很大程度上影響了房地產(chǎn)企業(yè)成本核算信息的質(zhì)量與可比性。拿預(yù)提應(yīng)由商品房等開發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)來說,假如房地產(chǎn)企業(yè)按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和收入費(fèi)用配比原則,在結(jié)轉(zhuǎn)相關(guān)商品房等開發(fā)產(chǎn)品的銷售成本時(shí)預(yù)提了一定比例的配套設(shè)施費(fèi)用,那么不但在當(dāng)期利潤表中增加了房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品成本的相關(guān)費(fèi)用,而且在企業(yè)當(dāng)期的資產(chǎn)負(fù)債表中也增加等額的負(fù)債,這就會對企業(yè)當(dāng)期的財(cái)務(wù)狀況產(chǎn)生比較大的影響。因此,我國相關(guān)的行政管理部門和立法機(jī)關(guān)必須完善相應(yīng)配套的會計(jì)核算準(zhǔn)則做指引,以此來規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的會計(jì)信息管理。

(3)完善企業(yè)內(nèi)部會計(jì)核算,整合現(xiàn)金流量統(tǒng)計(jì)

針對當(dāng)前很多房地產(chǎn)企業(yè)缺乏健全的會計(jì)內(nèi)部核算制度的問題,相關(guān)企業(yè)必須構(gòu)建起完善的財(cái)務(wù)會計(jì)核算體系,這種體系不僅包括國家統(tǒng)一的企業(yè)會計(jì)制度,也包括房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)自身經(jīng)營特點(diǎn)以及相關(guān)的管理要求而制定的內(nèi)部會計(jì)核算,具體包括財(cái)務(wù)會計(jì)核算的基礎(chǔ)管理制度和辦法、內(nèi)部財(cái)務(wù)成本分析考核制度以及成本核算制度與辦法等。相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)要嚴(yán)格執(zhí)行統(tǒng)一的財(cái)務(wù)會計(jì)規(guī)范,整合現(xiàn)金流量統(tǒng)計(jì),通過進(jìn)一步完善內(nèi)部財(cái)務(wù)會計(jì)核算機(jī)制來保障財(cái)務(wù)會計(jì)制度的完整性與系統(tǒng)性。

(4)完善房地產(chǎn)企業(yè)的會計(jì)規(guī)范體系

近幾年來,伴隨我國會計(jì)理論研究的進(jìn)一步深化,政府的財(cái)政部門以及相關(guān)的立法部門應(yīng)該針對房地產(chǎn)行業(yè)建立起一套更加規(guī)范的財(cái)務(wù)會計(jì)管理體系。對相關(guān)的人力資源會計(jì)、質(zhì)量成本會計(jì)以及金融工具會計(jì)等方面的法律規(guī)范進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)范,以此來改變當(dāng)前房地產(chǎn)會計(jì)管理的方面不確定的準(zhǔn)則以及會計(jì)制度,使得房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)會計(jì)核算工作更具一致性和合理性。以此同時(shí),還應(yīng)當(dāng)建立并逐步推廣一些特定的的會計(jì)準(zhǔn)則指引,使得目前所有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都可以采用統(tǒng)一的確認(rèn)方法。

四、結(jié)束語

由于我國當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)一些會計(jì)準(zhǔn)則與相關(guān)制度的不規(guī)范,這在很大程度上影響了房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)信息的可靠性與可比性。因此,我們需要在實(shí)踐中建立起完善的房地產(chǎn)企業(yè)的會計(jì)規(guī)范體系,制定出科學(xué)的會計(jì)核算準(zhǔn)則,從而提高房地產(chǎn)企業(yè)信息披露中的信息質(zhì)量,這對房地產(chǎn)行業(yè)的長遠(yuǎn)健康發(fā)展也是有益的。

參考文獻(xiàn):

[1]崔學(xué)剛.上市企業(yè)財(cái)務(wù)信息披露:政府功能與角色定位[J].會計(jì)研究,2009;1

篇6

一是成本核算的特殊性。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算方面的特殊性主要表現(xiàn)為核算的復(fù)雜性及核算的重復(fù)性。就核算的復(fù)雜性來講，房地開發(fā)產(chǎn)企業(yè)每一項(xiàng)工程的資金投入很大，成本所涉及的內(nèi)容和計(jì)算過程也相對復(fù)雜。首先，成本項(xiàng)目構(gòu)成復(fù)雜。房地開發(fā)產(chǎn)企業(yè)的成本包括“開發(fā)成本“和“期間成本”。開發(fā)成本包括：土地成本、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。期間成本包括：與開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。其次，成本核算過程復(fù)雜。其順序如下：（1）將開發(fā)過程中的費(fèi)用歸集在開發(fā)項(xiàng)目的“開發(fā)成本”科目中，（2）將“開發(fā)成本”合理計(jì)算出“在建成本”和“完工成本”，（3）將“完工成本”合理計(jì)算出“固定資產(chǎn)”（自用部分）和“開發(fā)產(chǎn)品”，（4）將“開發(fā)產(chǎn)品”合理計(jì)算出“銷售成本”和“未售成本”。第三，成本核算量大。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般是以工程出包的方式進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)，對于規(guī)模較大的房地產(chǎn)項(xiàng)目，一般進(jìn)行分期建設(shè)。有的房地開發(fā)產(chǎn)企業(yè)化整為零，將工程內(nèi)容零散出包，導(dǎo)致施工單位和施工合同的數(shù)量較多，工程款核算的量大而復(fù)雜。成本核算的重復(fù)性，主要是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營中要對開發(fā)成本進(jìn)行兩次計(jì)算：其一是由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目高投入、高風(fēng)險(xiǎn)性的特點(diǎn)，決定了項(xiàng)目投資決策都必須具備一定的科學(xué)性和可行性，因而在項(xiàng)目的投資規(guī)劃階段，相關(guān)財(cái)會人員需要對項(xiàng)目的成本進(jìn)行初步的核算及估計(jì)。成本管理部門還要編制工程總預(yù)算。其二是在項(xiàng)目真正投入實(shí)施的過程中，相關(guān)財(cái)會人員需要隨著項(xiàng)目工程的推進(jìn)對開發(fā)成本進(jìn)行及時(shí)核算，這一成本核算行為不是估算，而是按照《會計(jì)法》、《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則》進(jìn)行真實(shí)、完整的會計(jì)核算，對項(xiàng)目發(fā)生的各項(xiàng)開發(fā)費(fèi)用按期、按成本項(xiàng)目進(jìn)行分類歸集，在結(jié)轉(zhuǎn)收入時(shí)，再按配比原則結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本。

二是收入核算的特殊性。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收入包括土地轉(zhuǎn)讓收入、房屋銷售收入、配套設(shè)施銷售收入、出租商品租金收入等各種收入，其中房屋銷售收入是主要收入來源，但是房屋銷售收入的確認(rèn)存在一定的特殊性。原因是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品具有周期長、資金占用量大的特點(diǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得預(yù)售許可證后通常采取先收款后交房的預(yù)售方式進(jìn)行銷售，交房時(shí)間一般是在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收合格之后?！镀髽I(yè)會計(jì)準(zhǔn)則》對企業(yè)的商品銷售收入進(jìn)行了相關(guān)界定，將風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬是否轉(zhuǎn)移作為收入確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)，但是不同的房地產(chǎn)企業(yè)對風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移的把握還存在一定的差異。實(shí)際操作中，一般在預(yù)售房屋“完工”后確認(rèn)收入，“完工”的標(biāo)準(zhǔn)按以下三個(gè)條件中孰早的原則確定。原則一，開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案。 原則二，開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。原則三，開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。

三是稅務(wù)處理的特殊性。依照我國稅法規(guī)定，納稅人在轉(zhuǎn)讓或者銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，凡采用預(yù)收款方式進(jìn)行的，納稅人收到預(yù)付款的同時(shí)其營業(yè)稅及附加、土地增值稅（預(yù)繳）的納稅義務(wù)隨即產(chǎn)生，所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照預(yù)收款金額進(jìn)行稅金的計(jì)算與繳納，但是不按照這部分預(yù)收款進(jìn)行稅金的計(jì)提，只是在“應(yīng)交稅金”賬戶借方中對已繳納的稅款進(jìn)行反映。一般情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在年末時(shí)將滿足收入確認(rèn)條件的預(yù)收房款轉(zhuǎn)為企業(yè)的銷售收入，按照相應(yīng)的配比原則進(jìn)行銷售稅金及附加的計(jì)提，然后由會計(jì)人員編制會計(jì)分錄，如此一來，房地產(chǎn)企業(yè)在當(dāng)年所繳納的稅金通常不等于按照利潤表中銷售收入進(jìn)行計(jì)提的稅金數(shù)額。根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號文，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在企業(yè)所得稅的計(jì)稅收入和計(jì)稅成本方面與其他行業(yè)相比，也存在以下特殊性。（1）采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款確定收入額，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入。（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將實(shí)際毛利額與對應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。（3）可以預(yù)提以下成本：其一，出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的10%。其二，公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。其三，本該向政府上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提。

篇7

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè) 收入 確認(rèn) 時(shí)點(diǎn)

中圖分類號：F234 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1002-5812（2015）18-0096-01

地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中處于非常重要的位置，處于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上相關(guān)的行業(yè)達(dá)上百個(gè)，房地產(chǎn)業(yè)的興衰對國民經(jīng)濟(jì)影響是顯而易見的。在近幾年，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過了前些年的快速增長，市場已逐步趨于理性，行業(yè)暴利時(shí)代基本結(jié)束，房地產(chǎn)行業(yè)洗牌動(dòng)作明顯。在這個(gè)時(shí)候，健全房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計(jì)核算尤為重要，這對國民經(jīng)濟(jì)的統(tǒng)計(jì)、房地產(chǎn)投資人都有極其重要的意義。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)收入的核算范圍

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營業(yè)收入，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營過程中，由銷售開發(fā)產(chǎn)品、出租商品、提供勞務(wù)，以及其他多種經(jīng)營活動(dòng)所實(shí)現(xiàn)的收益，分為主營業(yè)務(wù)收入和其他業(yè)務(wù)收入。主營業(yè)務(wù)收入包括土地轉(zhuǎn)讓收入、商品房銷售收入、配套設(shè)施銷售收入、出租產(chǎn)品租金收入和代建工程結(jié)算收入等在開發(fā)經(jīng)營過程中實(shí)現(xiàn)的各種收入。除了上述的主營業(yè)務(wù)以外的其他業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)的收入，在“其他業(yè)務(wù)收入”科目核算，如商品房售后服務(wù)收入、材料銷售收入、固定資產(chǎn)出租收入和無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入等。另外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售的周轉(zhuǎn)房，在舊城改造中回遷安置戶交納的拆遷面積內(nèi)的安置房產(chǎn)權(quán)款和增加面積的房產(chǎn)款，也屬于房地產(chǎn)銷售收入核算的范圍。

二、對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入確認(rèn)的幾種理解

（一）企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則。根據(jù)《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第14號――收入》第四條規(guī)定：銷售商品收入同時(shí)滿足下列條件的，才能予以確認(rèn)收入。（1）企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購貨方;（2）企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對售出的商品實(shí)施控制;（3）收入的金額能夠可靠的計(jì)量;（4）相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè);（5）相關(guān)已發(fā)生或?qū)l(fā)生的成本能夠可靠計(jì)量。

針對上述收入確認(rèn)原則，財(cái)政部的《準(zhǔn)則指南》及《講解》進(jìn)一步解釋：企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購貨方，是指與商品所有權(quán)有關(guān)的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬的同時(shí)轉(zhuǎn)移。與商品所有權(quán)有關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)，是指商品可能發(fā)生減值或毀損等形成的損失;與商品所有權(quán)有關(guān)的報(bào)酬，是指商品價(jià)值增值或通過使用商品等產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)利益。判斷企業(yè)是否已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購貨方，應(yīng)當(dāng)關(guān)注交易的實(shí)質(zhì)，并結(jié)合所有權(quán)憑證的轉(zhuǎn)移進(jìn)行判斷。如果與商品所有權(quán)有關(guān)的任何損失均不需要銷貨方承擔(dān)，與商品所有權(quán)有關(guān)的任何經(jīng)濟(jì)利益也不歸銷貨方所有，就意味著商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給了購貨方。

（二）稅收法規(guī)。根據(jù)國家稅務(wù)總局《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)[2009]31號）第6條規(guī)定：（1）采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得索取價(jià)款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn);（2）采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn);（3）采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款確定收入額，其首付款于實(shí)際收到日確認(rèn)收入，余額在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn);（4）采用委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)。

也就是說，稅法規(guī)定的計(jì)稅收入的確認(rèn)，最重要的標(biāo)準(zhǔn)還是以收付實(shí)現(xiàn)制為基礎(chǔ)的收入確認(rèn)。

（三）實(shí)務(wù)中一些做法。雖然上市公司執(zhí)行的都是企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則，但由于各公司對會計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定的收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)的理解和解釋不同，而采取不同的收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)，具體有以下代表企業(yè)：

1.萬科。銷售商品在將商品所有權(quán)上的重要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給買方，不再對該商品實(shí)施繼續(xù)管理權(quán)和實(shí)際控制權(quán)，與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)，相關(guān)的收入和成本能夠可靠的計(jì)量時(shí)，確認(rèn)營業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)銷售在房產(chǎn)完工并驗(yàn)收合格，簽訂了銷售合同，取得了買方按銷售合同約定交付房產(chǎn)的付款證明時(shí)（通常收到銷售合同金額20%或以上之定金或/及已確認(rèn)余下房款的付款安排）確認(rèn)銷售收入的實(shí)現(xiàn)。

2.濱江集團(tuán)。房地產(chǎn)銷售收入在開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工并驗(yàn)收合格，簽訂了銷售合同并履行了合同規(guī)定的義務(wù)，即開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購貨方;公司不再保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也不再對已售出的商品實(shí)施有效控制;收入的金額能夠可靠的計(jì)量;相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入;并且該項(xiàng)目已發(fā)生或?qū)l(fā)生的成本能夠可靠的計(jì)量時(shí)，確認(rèn)銷售收入的實(shí)現(xiàn)。

3.招商地產(chǎn)。當(dāng)本集團(tuán)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給買方，既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對已售商品實(shí)施有效控制，收入的金額能夠可靠的計(jì)量，相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)，相關(guān)的已發(fā)生或?qū)l(fā)生的成本能夠可靠的計(jì)量時(shí)，確認(rèn)商品銷售收入的實(shí)現(xiàn)。對于房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品銷售收入，系在商品房竣工并驗(yàn)收合格，并辦理了移交手續(xù)時(shí)確認(rèn)銷售收入的實(shí)現(xiàn)。

4.泛海建設(shè)。房地產(chǎn)銷售收入的確認(rèn)原則：在房產(chǎn)主體完工并驗(yàn)收合格，簽訂了銷售合同，收取首期款項(xiàng)并已辦理銀行按揭手續(xù)或分期收取的款項(xiàng)超過50%以上時(shí)確認(rèn)銷售收入的實(shí)現(xiàn)。

上述代表性企業(yè)的收入確認(rèn)，在時(shí)點(diǎn)上可歸納為兩類：一是在商品房完工并驗(yàn)收合格時(shí)確認(rèn)收入，比如萬科、金地集團(tuán)。二是在商品房實(shí)際交付時(shí)確認(rèn)收入，比如招商地產(chǎn)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)的一些建議

雖然企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則對房地產(chǎn)企業(yè)的收入做了框架性的規(guī)定，但由于各企業(yè)理解的不同，造成一些收入確認(rèn)口徑不一致，致使收入提前或滯后確認(rèn)，給國家的經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)工作以及金融機(jī)構(gòu)的判斷造成一定的影響。 下面就會計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定的五條標(biāo)準(zhǔn)并結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)銷售過程的幾個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)來進(jìn)行分析。

（一）預(yù)售環(huán)節(jié)時(shí)點(diǎn)。雖然商品房銷售合同已經(jīng)簽訂，收入金額已經(jīng)能夠可靠計(jì)量，經(jīng)濟(jì)利益已經(jīng)流入企業(yè)，但房屋仍處于建設(shè)階段，商品房還不具備成為商品的條件，成本還不能進(jìn)行可靠計(jì)量。但國家出于對房地產(chǎn)企業(yè)的管控，根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號文第六條規(guī)定，企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)。所以該環(huán)節(jié)應(yīng)作為稅收完稅收入的確認(rèn)環(huán)節(jié)，但不適合作為財(cái)務(wù)會計(jì)收入確認(rèn)的環(huán)節(jié)。

（二）竣工驗(yàn)收時(shí)點(diǎn)。房屋已經(jīng)建造完成并通過驗(yàn)收，但該房屋實(shí)質(zhì)仍處于房地產(chǎn)企業(yè)的控制之下，房屋沒有完全交付，房屋發(fā)生損毀的風(fēng)險(xiǎn)并沒有轉(zhuǎn)移給購房者，同時(shí)購房者還保留因房屋質(zhì)量或合同不符等原因而退房的權(quán)利，該環(huán)節(jié)不應(yīng)作為收入確認(rèn)的環(huán)節(jié)。

（三）房屋交付時(shí)點(diǎn)。商品房已經(jīng)被購房者認(rèn)可并接收，合同已經(jīng)履行完畢。該環(huán)節(jié)應(yīng)作為收入確認(rèn)的環(huán)節(jié)。

（四）產(chǎn)權(quán)過戶時(shí)點(diǎn)。通過辦理權(quán)證，所有權(quán)真正發(fā)生轉(zhuǎn)移，但商品房所有權(quán)相關(guān)的主要風(fēng)險(xiǎn)與報(bào)酬在交付時(shí)點(diǎn)已轉(zhuǎn)移。該環(huán)節(jié)作為收入確認(rèn)具有一定的滯后性。

通過以上分析，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房交付時(shí)點(diǎn)來確認(rèn)開發(fā)經(jīng)營收入是最恰當(dāng)?shù)摹?/p>

由于房地產(chǎn)業(yè)投資大、回報(bào)周期長，在現(xiàn)今市場背景下，如果給予房地產(chǎn)太多的會計(jì)利潤操縱權(quán)，可能會影響到國家經(jīng)濟(jì)的決策、金融機(jī)構(gòu)的判斷、投資人的決定等。本文結(jié)合企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則等法規(guī)做了一些淺顯分析，希望與同行探討。J

參考文獻(xiàn)：

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關(guān)鍵詞：會計(jì)核算 房地產(chǎn)企業(yè) 風(fēng)險(xiǎn)披露 會計(jì)信息

房地產(chǎn)企業(yè)要進(jìn)行正常的開發(fā)及經(jīng)營活動(dòng)并保持持續(xù)發(fā)展, 都需要有計(jì)劃地配備有一定數(shù)量和質(zhì)量的財(cái)務(wù)管理及會計(jì)核算人才，因?yàn)?，房地產(chǎn)企業(yè)的會計(jì)核算處理是房地產(chǎn)企業(yè)眾多經(jīng)營中最重要的經(jīng)營之一。從房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的歷史經(jīng)驗(yàn)看，房地產(chǎn)企業(yè)中會計(jì)核算處理水平的高低使得凡地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展速度是存在有很大差別的。不科學(xué)的會計(jì)核算處理不但影響著房地產(chǎn)企業(yè)最大程度的穩(wěn)步發(fā)展，甚至?xí)尫康禺a(chǎn)企業(yè)自身承擔(dān)巨大的風(fēng)險(xiǎn)。

一、會計(jì)核算的定義及前提以及在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營中重要作用

究竟何為會計(jì)核算？會計(jì)核算又叫會計(jì)反映，是將貨幣作為關(guān)鍵的計(jì)量尺度，是對會計(jì)主體其資金的運(yùn)動(dòng)所進(jìn)行的反映。也就是說，它是以貨幣作為計(jì)量的單位，運(yùn)用專門的會計(jì)手段，對生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)或者是預(yù)算的執(zhí)行過程及其結(jié)果進(jìn)行連續(xù)、系統(tǒng)、全面地記錄、計(jì)算和分析。房地產(chǎn)企業(yè)的會計(jì)核算同其他類型企業(yè)的會計(jì)核算在基本前提上有著4個(gè)相同的方面；首先，不論何種類型的企業(yè)要實(shí)現(xiàn)會計(jì)核算必須具備會計(jì)主體的前提，會計(jì)主體即是會計(jì)為之服務(wù)的單位，會計(jì)核算應(yīng)該以企業(yè)發(fā)生地各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)為對象，記錄并反映房地產(chǎn)企業(yè)自身的生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)；其次，會計(jì)核算還應(yīng)該注重持續(xù)經(jīng)營這樣一個(gè)前提，因?yàn)橹挥性谶@個(gè)前提下才能進(jìn)一步建立會計(jì)確認(rèn)和計(jì)量的原則；再次，會計(jì)分期，會計(jì)分期就是指把企業(yè)持續(xù)不斷的生產(chǎn)經(jīng)營過程，劃分為較短的等距會計(jì)期間，以便分期結(jié)算賬目，按及編制會計(jì)報(bào)表。 在《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則》中，規(guī)定我國企業(yè)的會計(jì)期間按年度劃分，以日歷年度為一 個(gè)會計(jì)年度，即從每年1月1日至12月31日為一個(gè)會計(jì)年度；最后，就是貨幣計(jì)量，貨幣計(jì)量（Monetary Measurement）是指會計(jì)主體在會計(jì)核算過程中采用貨幣作為計(jì)量單位，記錄、反映會 計(jì)主體的經(jīng)營情況。

在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)及運(yùn)營中，實(shí)行會計(jì)核算處理，目的在于提高房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理并實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)自身的最大化效益。我們知道，會計(jì)核算處理對于房地產(chǎn)企業(yè)至關(guān)重要，會計(jì)核算以及會計(jì)監(jiān)督對防范房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)具有相當(dāng)重要的作用， 房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)存在于其開發(fā)及運(yùn)營活動(dòng)的始終。房地產(chǎn)行業(yè)由于其會計(jì)核算特點(diǎn)而存在顯著的盈余管理空間。其實(shí)，在現(xiàn)階段，房地產(chǎn)行業(yè)的盈余管理已經(jīng)影響了政府部門的宏觀調(diào)控決策。日益顯現(xiàn)的房地產(chǎn)行業(yè)繁榮的假象而引起的過高的房價(jià)是極其不利于社會穩(wěn)定的。因此，做好防范工作的前提就是進(jìn)行科學(xué)的會計(jì)核算處理，旨在利于研究房地產(chǎn)企業(yè)的盈余管理。

二、房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算存在的主要問題

相當(dāng)長一段時(shí)期以來，無論是國有房地產(chǎn)企業(yè)還是其他形式的房地產(chǎn)企業(yè)，都在實(shí)行著計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的各項(xiàng)制度。毋庸置疑的是，這種跟隨了我們幾十年的制度應(yīng)該說在特定的歷史時(shí)期和環(huán)境下是起到了一定的積極作用的，可是，伴隨著市場自由化進(jìn)程腳步的加快，在房地產(chǎn)行業(yè)競爭日益加劇的形式下，房地產(chǎn)企業(yè)在眾多管理問題中的不利日益顯現(xiàn)且逐漸增多，尤其是會計(jì)核算處理方面仍然存在著很多問題，具體表現(xiàn)在：

1、會計(jì)科目的設(shè)置不夠科學(xué)

很多房地產(chǎn)企業(yè)都存在著會計(jì)科目設(shè)置缺乏科學(xué)性的問題。會計(jì)科目就是 對經(jīng)濟(jì)活動(dòng)或會計(jì)對象的具體內(nèi)容，進(jìn)行詳細(xì)分類設(shè)計(jì)的會計(jì)項(xiàng)目。我們知道，會計(jì)科目的設(shè)置是會計(jì)專業(yè)所特有的手法。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中關(guān)于會計(jì)科目的設(shè)置不當(dāng)已經(jīng)不適合房地產(chǎn)企業(yè)的會計(jì)核算處理，因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在建設(shè)周期過長的問題，在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收前均為在建工程，時(shí)間上要跨幾個(gè)會計(jì)年度，所以成本的結(jié)轉(zhuǎn)期以開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)周期為準(zhǔn)，而按通常會計(jì)記賬方法往往是要求在年終結(jié)舊賬建新賬，這樣就導(dǎo)致了一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目就要分別記在幾本賬上，這樣會計(jì)科目設(shè)置的弊端是不利于投資分析的，同時(shí)也增加了會計(jì)的工作量。

2、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)披露的不真實(shí)

對于房地產(chǎn)企業(yè)來講，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因?yàn)樨?cái)務(wù)情況惡化而 致使企業(yè)的房地產(chǎn)投資以及其報(bào)酬無法全部收回的可能。投資風(fēng)險(xiǎn)、籌資風(fēng)險(xiǎn)、現(xiàn)金流量風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、匯率風(fēng)險(xiǎn)等是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的主要方面。從目前我國的會計(jì)制度規(guī)定來看，針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)質(zhì)量保證金提取的相關(guān)規(guī)定是沒有的，當(dāng)然，我國的證監(jiān)會是允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提取質(zhì)量保證金的，并對其披露其核算方法也是有要求的，但披露的風(fēng)險(xiǎn)卻僅僅限于抵押貸款的擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)，從很多房地產(chǎn)企業(yè)披露的實(shí)際情況可以看出，關(guān)于質(zhì)量保證金問題其實(shí)基本沒有披露。

三、 完善房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算處理的相關(guān)措施

近年來，我們國家的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生了翻天覆地的變化，發(fā)展之迅速是有目共睹的，而房地產(chǎn)行業(yè)的會計(jì)核算工作也成為眾多房地產(chǎn)企業(yè)管理者強(qiáng)烈關(guān)注的主要組成部分。,由于房地產(chǎn)企業(yè)與其他行業(yè)在會計(jì)核算上存在著巨大的差異，使得房地產(chǎn)企業(yè)的會計(jì)工作不能與其它行業(yè)的商品同樣進(jìn)行。在房地產(chǎn)行業(yè)逐漸成熟和發(fā)展的過程中，會計(jì)核算中的某些問題的暴露，令更多的房地產(chǎn)企業(yè)管理者意識到，規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的會計(jì)核算處理工作的健康發(fā)展，是房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)下應(yīng)該慎重對待的問題，因此，完善房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算處理工作的有效策略變得至關(guān)重要。

1、將會計(jì)科目的設(shè)置逐步合理化

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該按照自身企業(yè)所開發(fā)的項(xiàng)目和規(guī)模等要求來開展核算。在企業(yè)的具體執(zhí)行操作中,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該建立開發(fā)成本明細(xì)臺賬并按照核算對象的具體情形設(shè)立其成本卡片,成本卡片最先可以只分為兩個(gè)部門,也就是舉頭部門以及賬表部門。舉頭部門主要列舉其施工合同的相關(guān)內(nèi)容,例如開工日期和完工日期以及施工單元以及建筑面積等。正文則要負(fù)責(zé)多欄式的明細(xì)賬,需要全面和真實(shí)地反映成本開支的狀況。

2、加強(qiáng)現(xiàn)金收付的實(shí)現(xiàn)功能

現(xiàn)金收付實(shí)現(xiàn)制也叫現(xiàn)金制或者實(shí)收實(shí)付制，它是以現(xiàn)金收到或付出為標(biāo)準(zhǔn)，來記錄收入的實(shí)現(xiàn)和費(fèi)用的發(fā)生。按照收付實(shí)現(xiàn)制，收入和費(fèi)用的歸屬期間將與現(xiàn)金收支行為的發(fā)生與否，緊密地聯(lián)系在一起。換言之，現(xiàn)金收支行為在其發(fā)生的期間全部記作收入和費(fèi)用，而不考慮與現(xiàn)金收支行為相連的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)上是否發(fā)生。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以在會計(jì)核算中實(shí)施現(xiàn)金收付實(shí)現(xiàn)制。依據(jù)我國企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則中的劃定,房地產(chǎn)企業(yè)的會計(jì)核算應(yīng)該以權(quán)責(zé)發(fā)生制作為主體。但是,由于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營的不同，應(yīng)該更加重視現(xiàn)金收付實(shí)現(xiàn)制。允許權(quán)責(zé)發(fā)生制與收付實(shí)現(xiàn)制這兩種體例并存,是當(dāng)今房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算處理中明智的選擇。

3、完善房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)信息的形成基礎(chǔ)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多數(shù)都存在現(xiàn)金流量的管理、財(cái)務(wù)管理、成本管理方面的問題，而這一切又都屬于房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的范疇，也甚至影響著會計(jì)核算的成效性。所以，為了完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計(jì)核算處理，就必須加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理。正因?yàn)檫@些存在問題的方面是房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)信息形成的重要基礎(chǔ)，那么，要保證賴以發(fā)展的會計(jì)核算處理的合理性，其基礎(chǔ)的管理就顯得更加必要。

4、完善房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)控體系

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關(guān)鍵詞：會計(jì)信息 規(guī)范制度 房地產(chǎn)會計(jì)核算

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在企業(yè)制度方面比較獨(dú)立，這在一定程度上促進(jìn)了房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的規(guī)范化。然而，現(xiàn)有的一些制度對會計(jì)處理方面并沒有明確的規(guī)定，使得企業(yè)的會計(jì)核算和實(shí)際情況有一定的差距。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)屬于長周期、大投資的特點(diǎn)，配合我國在房地產(chǎn)生產(chǎn)和銷售方面的管理策略，使得房地產(chǎn)企業(yè)在會計(jì)信息方面和其他企業(yè)有一些不一致的地方。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計(jì)信息需要進(jìn)行改進(jìn)，以期更進(jìn)一步完善房地產(chǎn)會計(jì)核算。

一、將會計(jì)科目進(jìn)行統(tǒng)一，利于信息獲取

房地產(chǎn)企業(yè)在關(guān)于會計(jì)科目設(shè)置方面，要根據(jù)財(cái)政部統(tǒng)一科目，利于會計(jì)信息使用人員進(jìn)行企業(yè)之間的對比分析；還需要房地產(chǎn)企業(yè)其內(nèi)部做好統(tǒng)一的科目設(shè)置，包括一級科目設(shè)置和二級及更多科目的設(shè)置，利于對會計(jì)信息進(jìn)行分析和制作會計(jì)報(bào)表。一般情況下，可以依照公司在開況，公司的經(jīng)營規(guī)模等，進(jìn)行成本會計(jì)核算。在一些情況下，企業(yè)在很多項(xiàng)目方面都不是進(jìn)行獨(dú)立核算的，因此也就不需要單獨(dú)建立相關(guān)費(fèi)用賬目表，只需要在成本項(xiàng)目地方增加管理費(fèi)用一欄即可。為了計(jì)算方面，還可以取消開發(fā)成本一級帳，將房屋開發(fā)、土地開發(fā)以及代建工程開發(fā)等設(shè)置為一級帳，進(jìn)一步進(jìn)行相關(guān)明細(xì)賬目的設(shè)置。在實(shí)際的操作過程中，房地產(chǎn)企業(yè)可以按照具體的情況進(jìn)行詳細(xì)賬目表的設(shè)置，全面進(jìn)行成本計(jì)算。到年底的時(shí)候歸檔即可。

二、會計(jì)核算基礎(chǔ)實(shí)施權(quán)責(zé)發(fā)生制，規(guī)范會計(jì)制度

有資料顯示，房地產(chǎn)企業(yè)在上市公司和國有公司在會計(jì)核算方面，采取的是權(quán)責(zé)發(fā)生制核算方式，從而能夠及時(shí)準(zhǔn)確的找到交易項(xiàng)目，并對費(fèi)用進(jìn)行核實(shí)，對費(fèi)用的具體情況有所了解。權(quán)責(zé)發(fā)生制在一定程度上能夠及時(shí)準(zhǔn)確的反應(yīng)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況變化情況，對企業(yè)的收益和負(fù)債有很直觀的了解。通過權(quán)責(zé)發(fā)生制，還能夠?qū)⑵髽I(yè)的盈虧、結(jié)余等，以及企業(yè)的運(yùn)營狀況進(jìn)行了解。這樣的管理利于提高企業(yè)的安全性，抵抗風(fēng)險(xiǎn)。

三、規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)收入和成本管理

我國在會計(jì)準(zhǔn)則、會計(jì)制度方面，商品銷售收入確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)有4個(gè)，包括企業(yè)已經(jīng)把商品的所有權(quán)的主要風(fēng)險(xiǎn)與報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購買方，或者是企業(yè)對已經(jīng)售出的商品沒有進(jìn)行控制，或者是和交易有關(guān)系的利益沒有進(jìn)入企業(yè)，或者是收支能夠可靠的計(jì)量。在這些內(nèi)容里面，收入確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)是風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬的實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)移。當(dāng)不滿足以上4條時(shí)，即使商品開發(fā)完畢，驗(yàn)收通過，同樣不能夠?qū)ζ涫罩нM(jìn)行確定、這些標(biāo)準(zhǔn)如何兼顧會計(jì)準(zhǔn)則和相關(guān)法律法規(guī)，還需要進(jìn)一步完善。

四、規(guī)范信息披露

（一）土地信息資料全面化

對土地信息資料全面化，讓信息使用者能夠及時(shí)了解房地產(chǎn)的開況。房地產(chǎn)在開發(fā)過程中消費(fèi)最高的是土地成本。企業(yè)的發(fā)展好壞在一定程度上取決于土地成本。對于企業(yè)而言，土地成本越低，其在市場經(jīng)濟(jì)競爭中越有優(yōu)勢。這樣的話企業(yè)在發(fā)展中就可以有更大的利潤空間，利于企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。投資者在對其企業(yè)發(fā)展方向方面有了準(zhǔn)確的認(rèn)識之后，就能夠準(zhǔn)確做出投資判斷，從而保障投資者的利益。增加土地信息量的披露，是作為房地產(chǎn)財(cái)務(wù)報(bào)告內(nèi)容中比較有價(jià)值的一條。

（二）現(xiàn)金流量評估進(jìn)一步完善

根據(jù)不同內(nèi)容對現(xiàn)金流量進(jìn)行評估。房地產(chǎn)企業(yè)在做財(cái)務(wù)報(bào)告的時(shí)候，現(xiàn)金流量信息是比較重要的一方面，企業(yè)在對項(xiàng)目進(jìn)行基本劃分時(shí)，要對現(xiàn)金流進(jìn)行劃分，從企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)告中體現(xiàn)到現(xiàn)金的銷售情況、采購情況以及購買情況和工資開銷等，從而實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流向的有用性。

（三）重視信息資料的風(fēng)險(xiǎn)性

信息資料風(fēng)險(xiǎn)性要重視，保障投資者利益。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，它有其自己的特殊性。在這一行業(yè)，需要將會計(jì)信息準(zhǔn)確披露，從而保障投資者的合法權(quán)益。一般情況下，質(zhì)量需要有保障，企業(yè)要建立完善的質(zhì)量保障制度，當(dāng)然，房地產(chǎn)商品和其它的商品有著很大的不同，其本身具有周期長、性價(jià)高等特點(diǎn)，使得其保證金數(shù)額巨大，周期更長。這樣的話就需要房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行會計(jì)核算的時(shí)候，把保證金列為成本核算，為消費(fèi)者做好風(fēng)險(xiǎn)信息評估，提高企業(yè)的抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。另外一方面，企業(yè)財(cái)務(wù)會計(jì)核算在進(jìn)行會計(jì)報(bào)表的時(shí)候，還需要對風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)容進(jìn)行總結(jié)，增加風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目，包括開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)、籌資風(fēng)險(xiǎn)、土地使用風(fēng)險(xiǎn)等，方便投資者決策。

五、結(jié)束語

會計(jì)制度和會計(jì)準(zhǔn)則包括《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則》《企業(yè)會計(jì)制度》等相關(guān)的規(guī)章制度。市場經(jīng)濟(jì)在發(fā)展過程中的不斷完善，也是對會計(jì)制度在不斷的改進(jìn)和完善。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在發(fā)展過程中，也需要根據(jù)市場需要，完善會計(jì)核算，更好的體現(xiàn)會計(jì)部門的職能。對于會計(jì)工作人員，則需要不斷提高自己的工作水平，完善業(yè)務(wù)技能，規(guī)范會計(jì)核算。相信在未來的發(fā)展過程中，房地產(chǎn)會計(jì)核算和會計(jì)信息會得到不斷的完善，為房地產(chǎn)企業(yè)和投資者提供更為全面可靠的會計(jì)信息。

參考文獻(xiàn)：

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1.對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說其收入比較復(fù)雜。商品銷售主要有開發(fā)銷售一體化和合同性開發(fā)兩種。對于后者來說是根據(jù)預(yù)先制定的合同開發(fā)項(xiàng)目，按照合同內(nèi)容的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行收款確認(rèn)工作，而對于企業(yè)自己開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目商品因?yàn)槠渫度氲馁Y金較多，整個(gè)工程的開發(fā)周期較長。所以房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品采取很多的收款方式進(jìn)行結(jié)算工作，比如預(yù)售、分期等方式。在收款過程中要制定銷售合同，并要確認(rèn)收款和辦理過戶等，所以對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說是一個(gè)比較復(fù)雜的過程。在實(shí)際的會計(jì)核算的過程中《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則-收入》和《企業(yè)會計(jì)制度》中規(guī)定風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬的轉(zhuǎn)移必須要以確定的實(shí)質(zhì)性的資產(chǎn)轉(zhuǎn)移為準(zhǔn)，因此對于一名高素質(zhì)的會計(jì)人員來說必須在工作中分清實(shí)質(zhì)的收入。綜上所述房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行核算的時(shí)候其收入具有較高的復(fù)雜性。

2.在房地產(chǎn)開發(fā)過程中因?yàn)槠洚a(chǎn)品本身的建設(shè)周期較長，所以對于一般的項(xiàng)目商品在建設(shè)過程中會投入大量的資金，想要收回成本需要大量的時(shí)間，在這個(gè)期間中，即使預(yù)售工作已經(jīng)完成，但是對于我們會計(jì)工作來說也無法確認(rèn)收入，這就對兩者的配比的原則造成了影響。另外對于建筑工程而言是以整棟建筑為基本單位，而對于銷售樓房來說是以戶型為基本單位，這就造成了兩者的不配比。

3.對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說現(xiàn)金流量表的編制工作是以整個(gè)企業(yè)為主體來進(jìn)行編制工作。投資和籌資活動(dòng)也是以一個(gè)企業(yè)單位為基本的單位，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以建筑部門作為一個(gè)基本的生產(chǎn)部門，其基本的運(yùn)營都是以這個(gè)部門為主。在工程進(jìn)行階段時(shí)我們編制現(xiàn)金流量表所體現(xiàn)的是工程用物資、支付工資等科目，但是在整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)工程完成后則是表現(xiàn)為銷售款的回收科目，以上所描述的這些原因都會對企業(yè)內(nèi)部會計(jì)核算造成較大的差異性，這些差異性會對企業(yè)產(chǎn)生一定的影響，因此無論對于內(nèi)部的審查還是外部的認(rèn)知，現(xiàn)金流量表都無法表現(xiàn)出企業(yè)現(xiàn)金流的全貌，這也就造成了我們會計(jì)工作的困難性。

二、解決會計(jì)核算問題的措施

1.合理設(shè)置會計(jì)科目在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行會計(jì)賬目設(shè)計(jì)的時(shí)候要仔細(xì)的對本企業(yè)的所有的工程進(jìn)行詳細(xì)審查工作，要明確本企業(yè)對于開發(fā)項(xiàng)目的數(shù)量，項(xiàng)目的具體規(guī)模，并要求結(jié)合具體的內(nèi)部管理章程進(jìn)行成本的核算工作。一般說來公司的下屬公司部門如果不對本單位內(nèi)的所有資金的流動(dòng)進(jìn)行獨(dú)立的核算工作的話，那就不用單獨(dú)設(shè)立開發(fā)間接費(fèi)用賬。只是在成本欄目內(nèi)增加利息欄一項(xiàng)及管理費(fèi)這一項(xiàng)。由于利息費(fèi)用和管理費(fèi)用等費(fèi)用是主體，為了賬目的核算更加方便，可以對開發(fā)成本一級賬適當(dāng)?shù)娜∠?，并且可以把代建工程、房屋開發(fā)等科目設(shè)為一級賬，然后根據(jù)相應(yīng)的一級科目設(shè)置明細(xì)賬。在我們的實(shí)際的工作中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完全能夠設(shè)立一份明細(xì)臺賬，然后根據(jù)我們進(jìn)行的核算的不同對象，設(shè)立成本卡片，這個(gè)卡片主要作用就是對項(xiàng)目從開始起到結(jié)束的所有的成本費(fèi)用進(jìn)行詳細(xì)的記錄工作。在一個(gè)會計(jì)年度工作完成后要將本年度已經(jīng)完成的工程項(xiàng)目歸檔、整理、保存。成本卡片要注明抬頭和賬表部分，抬頭的內(nèi)容包括開工的具體時(shí)間、結(jié)束的具體時(shí)間、建筑面積及變更施工的單位的具體情況。對于這個(gè)卡片的主要內(nèi)容則是應(yīng)該采取多欄式的明細(xì)賬進(jìn)行記錄。這種成本卡片的優(yōu)點(diǎn)是反映整個(gè)項(xiàng)目的進(jìn)程的資金情況，有利于對項(xiàng)目是否投資進(jìn)行詳細(xì)的分析。

2.實(shí)施現(xiàn)金收付實(shí)現(xiàn)制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因?yàn)樵谝粋€(gè)會計(jì)期間內(nèi)，可能會導(dǎo)致企業(yè)的賬目和資金實(shí)際支付和發(fā)生的實(shí)際時(shí)間不一樣。我們國家的《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則》規(guī)定會計(jì)的核算是以權(quán)責(zé)發(fā)生制為主體，但是經(jīng)過我們會計(jì)人員多年的工作經(jīng)驗(yàn)發(fā)現(xiàn)其實(shí)對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以在日常的會計(jì)核算的工作中進(jìn)行現(xiàn)金收付實(shí)現(xiàn)制。因?yàn)樵谖覀兊臅?jì)核算的過程中選擇權(quán)責(zé)發(fā)生制的房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算工作存在缺陷，能夠讓人為的對所產(chǎn)生的利潤進(jìn)行調(diào)劑，權(quán)責(zé)發(fā)生制在客觀上為企業(yè)的待攤費(fèi)用和應(yīng)收賬款等賬戶進(jìn)行調(diào)節(jié)提供了便捷，能夠?qū)е挛覀儠?jì)信息的不準(zhǔn)確，進(jìn)而導(dǎo)致資金的流失。再就是權(quán)責(zé)發(fā)生制不能準(zhǔn)確的反映出企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)和其收入的實(shí)際情況，這樣會導(dǎo)致企業(yè)的資金的周轉(zhuǎn)情況不明確，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工程項(xiàng)目簽訂越多的購銷合同，所產(chǎn)生的資金問題也就更加的明顯。由上可以看出權(quán)責(zé)發(fā)生制并不適合我國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計(jì)核算工作。如果是收付實(shí)現(xiàn)制能夠符合會計(jì)核算的謹(jǐn)慎性的原則，而且能夠很明確的表現(xiàn)出房地產(chǎn)企業(yè)的資金的流向問題，在編制現(xiàn)金流量表的時(shí)候也不影響現(xiàn)金收入、費(fèi)用及營業(yè)外收入的情況。

3.擴(kuò)大信息透明度在房地產(chǎn)開發(fā)公司進(jìn)行會計(jì)核算工作的時(shí)候應(yīng)該加大信息的披露力度：一是對于土地的擁有量及其成本的信息，對于一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說擁有大量的土地資源就意味著更多的建筑項(xiàng)目，這些土地隨著年限的增加也可以產(chǎn)生一定的利潤，如果用于開發(fā)的話會給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來的利潤更是不可估計(jì)。一般的房地產(chǎn)公司在信息中并沒有土地使用權(quán)、總額等相關(guān)的信息。所以我們在房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)該在財(cái)務(wù)報(bào)告中增加關(guān)于土地使用及擁有量的相關(guān)信息，這樣可以有利于社會對于土地資源的監(jiān)督；二是企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)過程中應(yīng)該將所有的資金流向進(jìn)行公開，讓媒體和社會進(jìn)行監(jiān)督。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中應(yīng)該把企業(yè)作為基本一個(gè)的單位，在這個(gè)項(xiàng)目中的所有的活動(dòng)都應(yīng)該受到公眾的監(jiān)督活動(dòng)，尤其是對于資金的流動(dòng)情況，更應(yīng)該有詳細(xì)的報(bào)表讓媒體及公眾來時(shí)刻監(jiān)督。主要的監(jiān)督內(nèi)容應(yīng)該有購買工程物資款，對工人的工資發(fā)放情況，還有就是對于樓房銷售所得到的房款的多少；三是注重質(zhì)量保證金及風(fēng)險(xiǎn)信息的透明度，我們房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有一定的高危險(xiǎn)性，為此我們應(yīng)該建立起保證金制度來保障房屋產(chǎn)品的質(zhì)量，以此可以防范風(fēng)險(xiǎn)。但是對于我們房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說開發(fā)的工程需要的資金量巨大，所要消耗的時(shí)間也相對其余的商品比較長，所以對于保證金的數(shù)額自然較高，而且需要保證的時(shí)間也相對較長。基于此種情況企業(yè)應(yīng)該就開發(fā)的具體情況提取質(zhì)量保證金，把保證金計(jì)入工程成本，提高對于風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對能力。同時(shí)在企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)告中應(yīng)該把企業(yè)可能遇見的各種風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行詳細(xì)的列明，并對項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)力度進(jìn)行標(biāo)注，這樣才能夠提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力的透明度。