導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)開發(fā)成本核算，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā) 成本核算

一、房地產(chǎn)開發(fā)成本核算存在的問題

（一）成本核算的對(duì)象較為模糊

隨著房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模的不斷壯大，其開發(fā)占用的土地都是成片的來進(jìn)行開發(fā)，建成后的產(chǎn)成品主要有商業(yè)用房、小區(qū)住房以及稍大的公寓等。目前主要有以下幾種方法對(duì)成本核算的對(duì)象進(jìn)行劃分，按照項(xiàng)目的區(qū)域、對(duì)整個(gè)工程項(xiàng)目進(jìn)行分期、按照產(chǎn)品的類型或者把整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目作為成本核算的對(duì)象。這符合財(cái)會(huì)[2013]17號(hào)文件第十三條要求，但是，具體要如何使用，還是要根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目的具體情況進(jìn)行分析，再加上大規(guī)模開發(fā)項(xiàng)目的復(fù)雜性，這都給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了核算對(duì)象確定上的困難。如果成本核算對(duì)象劃分的過為細(xì)致或者過粗，都會(huì)影響到成本核算的質(zhì)量，不利于成本的監(jiān)控，給成本分析造成困難。

（二）成本費(fèi)用分配的方法不合理

對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，建筑安裝的成本等可以直接歸屬于各個(gè)開發(fā)產(chǎn)品當(dāng)中，這是比較明確的。但是對(duì)那些拆遷補(bǔ)償款、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用和配套設(shè)施費(fèi)用等間接費(fèi)用來說，財(cái)會(huì)[2013]17號(hào)文件第四十三條規(guī)定應(yīng)當(dāng)選擇占地面積比例、預(yù)算造價(jià)比例、建筑面積比例等合理的分配標(biāo)準(zhǔn)，分配計(jì)入成本核算對(duì)象成本，但每家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都會(huì)根據(jù)自己的實(shí)際情況來確定劃分和分配的標(biāo)準(zhǔn)?？偟膩砜矗康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本和費(fèi)用的分配任意性較強(qiáng)，在實(shí)際中還沒有形成科學(xué)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)來對(duì)該行業(yè)進(jìn)行約束和管理。

（三）成本核算周期模糊

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程量大，持續(xù)的周期比較長，也不存在明確的標(biāo)準(zhǔn)來確定開發(fā)項(xiàng)目的核算周期，這為成本核算提出了巨大的挑戰(zhàn)。

（四）竣工決算拖延

成本核算應(yīng)遵從及時(shí)性，這樣能及時(shí)獲取開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)成本，與收入相配比，計(jì)算出項(xiàng)目的利潤，結(jié)清相關(guān)稅費(fèi)，避免與稅務(wù)部門長期糾纏。同時(shí)，也有利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及時(shí)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)價(jià)，指導(dǎo)未來的項(xiàng)目開發(fā)。現(xiàn)實(shí)情況卻恰恰相反，有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于資金緊張?jiān)?，人為有意地拖延?xiàng)目結(jié)算，還有如小區(qū)的個(gè)別配套設(shè)施沒有完成，公共設(shè)施暫時(shí)不能建設(shè)等等，這些問題對(duì)于整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目并不重大，卻影響了整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的決算時(shí)間。這樣既不利于企業(yè)的成本管理和成本控制工作，同時(shí)也會(huì)與國家的有關(guān)政策和稅收制度相沖突。

二、加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)成本核算的對(duì)策

（一）明確成本核算對(duì)象

第一，以規(guī)劃部門審批的總平圖確定的開發(fā)期數(shù)為成本核算的對(duì)象進(jìn)行成本的歸集。這種方法適用于那些開發(fā)規(guī)模較大、開發(fā)期較長并且采用分期開發(fā)的形式進(jìn)行規(guī)劃的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。第二，以產(chǎn)品的開發(fā)形態(tài)作為成本核算的對(duì)象。這種方法適用于那些開發(fā)產(chǎn)品多樣的房地產(chǎn)企業(yè)，這樣成本的核算比較具有一定的可比性。第三，以單個(gè)的產(chǎn)品作為核算對(duì)象。這種情形適用于那些雖然開發(fā)規(guī)模大，耗費(fèi)較多，但是開發(fā)出來的產(chǎn)品只有一種。按照上述原則進(jìn)行核算對(duì)象的確定，有利于企業(yè)對(duì)成本費(fèi)用的監(jiān)控，對(duì)開發(fā)產(chǎn)品價(jià)值的評(píng)估。

（二）合理確定成本費(fèi)用分配的方法

對(duì)于建筑安裝成本來說，其有明確的歸集對(duì)象，但是對(duì)于間接的開發(fā)成本費(fèi)用來說，則需要按照科學(xué)合理的方法對(duì)其進(jìn)行歸集和分配，比如說，按照受益原則和配比原則等。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)，它們可以采取的方法有個(gè)別認(rèn)定法、價(jià)值分配法、占地面積比例、預(yù)算造價(jià)比例、建筑面積比例等合理的分配標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分配，但是對(duì)于同一家房地產(chǎn)企業(yè)來講，該種方法已經(jīng)確定，應(yīng)當(dāng)保持它的一致性。個(gè)別認(rèn)定法可以說是成本費(fèi)用分配中最好的形式，這樣能使成本費(fèi)用較為準(zhǔn)確地分配到產(chǎn)品當(dāng)中，但是其耗費(fèi)的人力物力也較多。對(duì)于那些開發(fā)完成后，就直接成塊出售的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，可以采取按照面積比例進(jìn)行分配的方法。而對(duì)于按價(jià)值分配的方法，企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)開發(fā)產(chǎn)品的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，并作為成本費(fèi)用分配的依據(jù)，這也是現(xiàn)實(shí)中最常用的方法之一。對(duì)成本費(fèi)用的合理分配，能幫助企業(yè)更好地進(jìn)行利潤的評(píng)估和管理，因此，應(yīng)當(dāng)使用合理的方法對(duì)其進(jìn)行歸集和分配。

（三）合理確定成本核算周期

確定開發(fā)項(xiàng)目的周期，應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況來決定。如果項(xiàng)目的規(guī)模較小，持續(xù)時(shí)間較短，那么可以按照整體項(xiàng)目的周期來確定成本核算的周期，這樣既能與項(xiàng)目的建設(shè)期進(jìn)行匹配，又能及時(shí)做好成本核算工作。但是，如果項(xiàng)目的規(guī)模較大，持續(xù)期間較長，按照整體項(xiàng)目的建設(shè)周期來確定成本核算周期就不太合適，這樣削弱了成本信息的時(shí)效性，目前，實(shí)踐中的操作方法是以規(guī)劃部門審批的總平圖確定的開發(fā)期數(shù)施工期來作為成本核算的周期，如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正在開發(fā)占地100畝、容積率為2，建筑密度為30%的商品房住宅區(qū)，該項(xiàng)目規(guī)劃部門審批的總平圖確定的開發(fā)期數(shù)分3期進(jìn)行施工。第1期開發(fā)用地50畝，施工期（含：建安工程、景觀綠化工程、小區(qū)道路及基礎(chǔ)設(shè)施配套工程等）為3年，第2期開發(fā)用地30畝，施工期為2.5年，第3期開發(fā)用地20畝，施工期為2年。各期項(xiàng)目的實(shí)際建設(shè)期即為成本核算周期。

（四）及時(shí)進(jìn)行竣工決算

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工決算前，必須擁有已經(jīng)發(fā)生的成本費(fèi)用的細(xì)致、全面的記錄，對(duì)于未建設(shè)完成的項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)實(shí)際情況，對(duì)可能發(fā)生的成本費(fèi)用進(jìn)行估計(jì)，企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)成本預(yù)估人才的培養(yǎng)，提高會(huì)計(jì)人員相關(guān)的業(yè)務(wù)素質(zhì)。在會(huì)計(jì)核算方面，可以通過“預(yù)提費(fèi)用”科目將尚未實(shí)施的工程預(yù)算計(jì)入成本，使項(xiàng)目決算能按計(jì)劃進(jìn)行，以后待工程完成再按實(shí)際支出調(diào)整項(xiàng)目成本。由于這部分工程支出通常在項(xiàng)目總投資中所占的比例很小，這樣做對(duì)項(xiàng)目的總成本和單位成本不會(huì)造成較大的影響。

三、結(jié)束語

篇2

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；成本構(gòu)成；意義；成本核算；問題；成本控制

中圖分類號(hào)：F293文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

引言

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在國家的大力扶持之下目前已經(jīng)成為了中國經(jīng)濟(jì)的領(lǐng)軍行業(yè)，成為了我國國民經(jīng)濟(jì)中的最為重要的組成部分。在如今房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)逐漸下行的背景下，房地產(chǎn)開發(fā)成本精細(xì)化管理是關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤多寡或生存的重要途徑，必須予以高度重視。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本構(gòu)成及影響因素分析

1、土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。指為取得土地開發(fā)使用權(quán)（或開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括土地買價(jià)或出讓金、大市政配套費(fèi)、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)、相關(guān)稅費(fèi)等。該費(fèi)用占30%～50%，受房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣度、地段、周邊配套設(shè)施、競(jìng)爭(zhēng)者策略等因素的影響。

2、前期工程費(fèi)。指項(xiàng)目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、場(chǎng)地通平等前期費(fèi)用。前期費(fèi)用在開發(fā)成本中占的比例不大，但決定了房地產(chǎn)整個(gè)項(xiàng)目75%以上的開發(fā)成本。在方案階段影響成本的因素主要有：地下面積、豎向標(biāo)高、窗地比、外立方案、核心筒及消防前室、建筑形態(tài)、工藝標(biāo)準(zhǔn)、建筑風(fēng)格、人防面積、層高等等。

3、建筑安裝工程費(fèi)。指開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝費(fèi)用。主要包括開發(fā)項(xiàng)目建筑工程費(fèi)和安裝工程費(fèi)等。建筑和安裝成本占投資的絕對(duì)主體，主要受合同訂立、工期和現(xiàn)場(chǎng)管理及變更簽證的影響，應(yīng)嚴(yán)格控制采購成本的支出和工程變更費(fèi)用的發(fā)生。

4、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。指開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和景觀園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)。水、電、氣等管線不同路由的解決方案直接決定此部分建設(shè)投資大小，其中供電工程尤為重要，應(yīng)疏導(dǎo)理順各個(gè)環(huán)節(jié)關(guān)系，按開發(fā)總計(jì)劃完成各個(gè)階段的任務(wù)，確保實(shí)際發(fā)生成本控制在目標(biāo)成本范圍內(nèi)。

5、公共配套設(shè)施費(fèi)：指開發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。尤其是無償提供給政府的建筑面積控制在控制最低要求之內(nèi)，最大限度減少此部分成本。

6、開發(fā)間接費(fèi)。指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營銷設(shè)施建造費(fèi)等。

二、開發(fā)成本的核算

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)、建造的開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按制造成本法進(jìn)行計(jì)量與核算。其中，應(yīng)計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用屬于直接成本和能夠分清成本對(duì)象的間接成本，直接計(jì)入成本核算對(duì)象，共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本，應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對(duì)象，具體分配方法可按以下規(guī)定選擇其一：

1、占地面積法

指按已動(dòng)工開發(fā)成本對(duì)象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配。一次性開發(fā)的，按某一成本對(duì)象占地面積占全部成本對(duì)象占地總面積的比例進(jìn)行分配；分期開發(fā)的，首先按本期全部成本對(duì)象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對(duì)象占地面積占期內(nèi)全部成本對(duì)象占地總面積的比例進(jìn)行分配。期內(nèi)全部成本對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的占地面積為期內(nèi)開發(fā)用地占地面積減除應(yīng)由各期成本對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的占地面積。

2、建筑面積法

指按已動(dòng)工開發(fā)成本對(duì)象建筑面積占總建筑面積的比例進(jìn)行分配。一次性開發(fā)的，按某一成本對(duì)象建筑面積占全部成本對(duì)象建筑面積的比例進(jìn)行分配；分期開發(fā)的，首先按期內(nèi)成本對(duì)象建筑面積占開發(fā)用地計(jì)劃建筑面積的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對(duì)象建筑面積占期內(nèi)成本對(duì)象總建筑面積的比例進(jìn)行分配。

3、直接成本法

指按期內(nèi)某一成本對(duì)象的直接開發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對(duì)象直接開發(fā)成本的比例進(jìn)行分配。

4、預(yù)算造價(jià)法

指按期內(nèi)某一成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)占期內(nèi)全部成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)的比例進(jìn)行分配。

三、房地產(chǎn)開發(fā)成本核算中的主要問題分析

1、房地產(chǎn)開發(fā)前期重視不足

首先，由于近十年來我國房地產(chǎn)一直處于賣方市場(chǎng)，房地產(chǎn)行業(yè)高收益率使得很多房地產(chǎn)只重視圈地、建房子、賣房子，不重視決策階段的成本控制，并且我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)人員素質(zhì)良莠不齊，以及行業(yè)人才高流動(dòng)率，高水平專業(yè)人員嚴(yán)重缺乏導(dǎo)致不重視項(xiàng)目的可行性研究。其次，建設(shè)單位往往把施工階段項(xiàng)目成本的管理作為重點(diǎn)，而忽略了設(shè)計(jì)階段的項(xiàng)目成本管理，錯(cuò)過了成本管理的最佳階段。

2、成本核算的范圍未及時(shí)拓寬更新

隨著知識(shí)在企業(yè)生產(chǎn)中的作用越來越大，知識(shí)資源的消耗成為產(chǎn)品成本的重要構(gòu)成部分，而現(xiàn)行財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)和成本會(huì)計(jì)都將無形資產(chǎn)的價(jià)值攤?cè)牍芾碣M(fèi)用，沒有記入產(chǎn)品成本，已不符合知識(shí)經(jīng)濟(jì)下成本的內(nèi)涵。因此，如何完整地核算企業(yè)的無形資產(chǎn)，并將其價(jià)值記入產(chǎn)品成本將是成本會(huì)計(jì)的緊迫課題。同時(shí)，在知識(shí)經(jīng)濟(jì)社會(huì)中，人力資源的價(jià)值也應(yīng)是成本核算的對(duì)象，知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代的企業(yè)勞動(dòng)主體是智力勞動(dòng)，智力勞動(dòng)的知識(shí)價(jià)值如何確認(rèn)、計(jì)量、記錄和報(bào)告，應(yīng)是該時(shí)代成本核算的重要內(nèi)容。

3、成本分析沒有得到應(yīng)有的重視

項(xiàng)目竣工結(jié)算完成后，按業(yè)態(tài)進(jìn)行成本分析，分析成本水平與構(gòu)成的變動(dòng)情況，研究影響成本升降的各種因素及其變動(dòng)趨勢(shì)，尋找降低成本的途徑。成本分析是成本管理的重要組成部分，是評(píng)價(jià)企業(yè)成本計(jì)劃編制的科學(xué)性和成本計(jì)劃的執(zhí)行情況的方法，揭示成本升降變動(dòng)的原因，為以后開發(fā)項(xiàng)目編制成本計(jì)劃和制定經(jīng)營決策提供重要依據(jù)。目前，中小企業(yè)對(duì)成本數(shù)據(jù)庫的積累重視不夠，未充分運(yùn)用成本分析數(shù)據(jù)，加強(qiáng)企業(yè)經(jīng)營管理，降低企業(yè)生產(chǎn)成本，提高經(jīng)濟(jì)效益。

4、未實(shí)行全面成本及其精細(xì)化管理

目前有許多的房地產(chǎn)企業(yè)沒有實(shí)行“全員、全過程、全要素和全方位”的全面成本及其精細(xì)化管理。有些房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為成本是成本管理部門的事情，與其他部門的普通員工扯不上關(guān)系；有的認(rèn)為只要拿地就能賺錢；有的認(rèn)為成本構(gòu)成中最重要的是材料和設(shè)備，所以其他的成本費(fèi)用就無關(guān)緊要。其實(shí)這些都是錯(cuò)誤的觀念，在房地產(chǎn)行業(yè)黃金時(shí)代已過的今天，無論成本大小都應(yīng)該納入成本精細(xì)化管理的范圍，同時(shí)企業(yè)的成本是由于企業(yè)全體員工的活動(dòng)而產(chǎn)生的，所以全面精細(xì)化成本管理是房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)代成本控制的核心。

四、房地產(chǎn)成本控制

1、前期階段的成本控制

主要是指項(xiàng)目的規(guī)劃方案設(shè)計(jì)或擴(kuò)初方案設(shè)計(jì)階段，造價(jià)工程師根據(jù)測(cè)算模型測(cè)算項(xiàng)目開發(fā)成本，測(cè)算結(jié)果為項(xiàng)目目標(biāo)成本的形成提供數(shù)據(jù)基礎(chǔ)，形成項(xiàng)目成本控制的“上限”。房地產(chǎn)項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)階段影響工程造價(jià)的程度約為65%，施工圖設(shè)計(jì)階段影響工程造價(jià)程度為25%-35%，施工階段通過技術(shù)措施節(jié)約工程造價(jià)的可能性僅為5%-10%，這表明前期產(chǎn)品的市場(chǎng)定位和方案的選型是成本控制的關(guān)鍵。有實(shí)力的大型房地產(chǎn)企業(yè)有自己的設(shè)計(jì)研究院，對(duì)前期的成本控制做得非常到位，如商業(yè)地產(chǎn)龍頭萬達(dá)地產(chǎn)；不具備設(shè)計(jì)能力的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)成立專門的設(shè)計(jì)研發(fā)管理部門,根據(jù)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位和目標(biāo)客戶定位制定詳細(xì)的交房配置標(biāo)準(zhǔn)、限額設(shè)計(jì)，組織專家對(duì)不同的設(shè)計(jì)方案進(jìn)行研討。對(duì)不同方案的結(jié)構(gòu)形式、裝修標(biāo)準(zhǔn)、材料設(shè)備選型、方案的經(jīng)濟(jì)性和技術(shù)可行性等進(jìn)行全面的審核、評(píng)估。方案的選定應(yīng)考慮結(jié)構(gòu)本身的安全性，與周邊環(huán)境的協(xié)調(diào)性，施工組織的高效性，造價(jià)的經(jīng)濟(jì)合理性等。造價(jià)人員應(yīng)對(duì)各種方案進(jìn)行準(zhǔn)確的成本測(cè)算，并積極參與方案的研討，提出降低成本的意見或建議。例如天津某試范小城鎮(zhèn)建設(shè)項(xiàng)目，磚混結(jié)構(gòu)，地上六層無地下室，在初步設(shè)計(jì)階段，對(duì)樁的選型及其基礎(chǔ)多種方案進(jìn)行技術(shù)、經(jīng)濟(jì)分析（見表1），雖然空心方樁方案造價(jià)高于水泥攪拌樁方案，但空心方樁直接在工廠預(yù)制加工，現(xiàn)場(chǎng)靜壓，施工工期短、環(huán)境無污染、施工質(zhì)量易于控制等綜合優(yōu)點(diǎn)，確定選用非預(yù)應(yīng)力空心方樁為最佳方案。

表1基礎(chǔ)方案造價(jià)分析（參照2012年11月市場(chǎng)價(jià)格）

2、工程建設(shè)階段的成本控制

包括招標(biāo)階段成本控制和工程建設(shè)期間的變更洽商的控制。

招標(biāo)階段采用戰(zhàn)略采購方式采購材料或設(shè)備是降低整體建造成本的有效途徑之一，戰(zhàn)略采購是企業(yè)采購的發(fā)展方向和必然趨勢(shì)。在企業(yè)創(chuàng)業(yè)之初由于采購量和種類的限制，戰(zhàn)略采購的優(yōu)勢(shì)并不明顯，但在企業(yè)向更高層次和更大規(guī)模發(fā)展的過程中優(yōu)勢(shì)會(huì)日益明顯，有遠(yuǎn)見的企業(yè)應(yīng)該在發(fā)展之初就有組織地構(gòu)建戰(zhàn)略采購框架，實(shí)施戰(zhàn)略采購。

集中采購是最基本的戰(zhàn)略采購方式，這種采購方式尤其適用于集團(tuán)化的大型房地產(chǎn)企業(yè)。對(duì)于開發(fā)規(guī)模大的單一項(xiàng)目，分期開發(fā)的間隔期短，多個(gè)標(biāo)段同時(shí)開工的總承包或?qū)I(yè)承包工程，用量大的材料或設(shè)備，采用集中采購?fù)瑯幽苋〉梅浅：玫慕?jīng)濟(jì)效益。

在天津某試范小城鎮(zhèn)建設(shè)項(xiàng)目一期回遷房住宅30萬平方米工程建設(shè)任務(wù)中，30萬平方米為三個(gè)地獨(dú)立的地塊組成，即按地塊分成三個(gè)標(biāo)段相繼施工。在工程地質(zhì)勘察、監(jiān)理、造價(jià)咨詢、施工圖設(shè)計(jì)、基樁采購及施工、施工總承包等招標(biāo)均采用集中采購的方式，較分散采購每平方米降低造價(jià)約150元，一期總成本節(jié)約4500萬元?？梢?，集中采購的經(jīng)濟(jì)效益非?？捎^。

招標(biāo)階段還有許多成本控制的方法，如結(jié)合工程現(xiàn)場(chǎng)管理情況合理劃分標(biāo)段，專業(yè)承包工程的界面劃分要利于質(zhì)量控制和現(xiàn)場(chǎng)管理等。

工程實(shí)施期間變更洽商的成本控制，主要是變更的經(jīng)濟(jì)效益評(píng)估、事前審批和事后確認(rèn)，評(píng)估變更洽商的預(yù)計(jì)金額，對(duì)工期的影響，是否該變更或值得變更。如果訂立合同時(shí)預(yù)測(cè)了預(yù)估變更，在合同發(fā)生變更時(shí)需要確認(rèn)變更是否在預(yù)估變更范圍內(nèi)；如果沒有預(yù)測(cè)，則需要考慮變更后對(duì)整體目標(biāo)成本的影響，是否可控。變更完成后，應(yīng)及時(shí)組織相關(guān)人員驗(yàn)收，確認(rèn)實(shí)施的結(jié)果，即實(shí)際完成的數(shù)量、質(zhì)量，實(shí)施后的成本。

3、竣工階段的工程造價(jià)控制

3.1 竣工結(jié)算階段的造價(jià)控制應(yīng)注意的問題

竣工結(jié)算是工程造價(jià)控制的最后一個(gè)階段，它是反映建設(shè)項(xiàng)目實(shí)際造價(jià)和投資效果的文件，是竣工驗(yàn)收的重要組成部分，必須予以高度重視，嚴(yán)格把關(guān)，具體如下：嚴(yán)查施工合同，熟悉施工圖紙，核準(zhǔn)工程結(jié)算范圍，分析竣工資料，現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)工程數(shù)量，對(duì)于未完或未做工程及交叉和甲供材，不能在結(jié)算中計(jì)算。嚴(yán)查現(xiàn)場(chǎng)簽證的合理性、真實(shí)性。防止不屬于簽證范疇的內(nèi)容列入工程結(jié)算，審查結(jié)算內(nèi)容是否重復(fù)，正確處理結(jié)算糾紛。審查計(jì)算規(guī)則的運(yùn)用，政策調(diào)整的合理性、準(zhǔn)確性。審查各項(xiàng)取費(fèi)是否準(zhǔn)確等。

3.2事后造價(jià)分析評(píng)價(jià)應(yīng)注意的問題

工程結(jié)算后的評(píng)價(jià)是對(duì)工程項(xiàng)目造價(jià)控制的總結(jié)，也是整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目的綜合性評(píng)價(jià)。一般來說應(yīng)做好以下工作：對(duì)成本控制得失進(jìn)行總結(jié)，特別是預(yù)算目標(biāo)成本與實(shí)際成本的差異、原因等。并將影響工程造價(jià)的各項(xiàng)因素如目標(biāo)成本數(shù)據(jù)、動(dòng)態(tài)成本數(shù)據(jù)等資料整理歸檔，提煉關(guān)鍵成本指標(biāo)，建立相應(yīng)的數(shù)據(jù)庫，為今后項(xiàng)目提供控制參考。成本數(shù)據(jù)庫是成本管理的基礎(chǔ)和支柱。總結(jié)出以后成本控制的措施及努力方向，通過建設(shè)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)會(huì)使我們的造價(jià)管理水平不斷得到提高，工作方法不斷創(chuàng)新，造價(jià)控制管理能力不斷加強(qiáng)。

結(jié)束語

我國的房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了狂熱，也經(jīng)歷了之前金融危機(jī)的洗禮，及幾輪的國家宏觀調(diào)控后，企業(yè)的利潤空間受到一定的壓縮，但總的來說，經(jīng)過這些年的起落與調(diào)整，有關(guān)法規(guī)制度已比較完善，房屋建筑開發(fā)將在有序、規(guī)范的道路上運(yùn)作,除了必須提供符合市場(chǎng)需求的產(chǎn)品外，更要從內(nèi)部抓起，必須加強(qiáng)成本精細(xì)化管理，力圖通過降低開發(fā)成本，嚴(yán)格控制各項(xiàng)費(fèi)用支出來維持或增加利潤。

參考文獻(xiàn)

[1]楊曉梅《淺談房地產(chǎn)開發(fā)成本核算》現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息2011（02）。

[2]李曉艷《房地產(chǎn)開發(fā)成本核算中應(yīng)注意的問題》中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會(huì)計(jì)，2011（01）。

[3]羊莉《對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算與控制的探討》財(cái)稅論壇.2011（21）。

[4]呂超峰《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算存在的問題及對(duì)策探析》財(cái)經(jīng)界.2012（7）。

[5]唐云英《淺析房地產(chǎn)企業(yè)成本核算常見問題及解決對(duì)策》會(huì)計(jì)師.2012.7。

篇3

【關(guān)鍵詞】開發(fā)項(xiàng)目 開發(fā)成本 成本核算

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本核算存在的問題

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目具有資金投入大、建設(shè)周期長、成本核算環(huán)節(jié)多、投資風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn)。開發(fā)項(xiàng)目成本可分為直接成本、間接成本。直接成本可直接歸集到開發(fā)成本中，間接成本需按合理的分配原則，才能計(jì)入開發(fā)成本中。開發(fā)項(xiàng)目成本核算處理正確與否關(guān)系到企業(yè)收入、成本、利潤等經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)和國家財(cái)政稅收。為了加強(qiáng)開發(fā)項(xiàng)目成本核算管理，必須正確核算開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)成本，在各個(gè)開發(fā)環(huán)節(jié)控制好各項(xiàng)成本支出。

開發(fā)成本一般包括6項(xiàng)：

1.土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)

2.前期工程費(fèi)

3.基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)

4.建筑安裝工程費(fèi)

5.配套設(shè)施費(fèi)

6.開發(fā)間接費(fèi)

現(xiàn)行房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)制度對(duì)成本核算業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)處理規(guī)定不夠明確、具體，造成企業(yè)的會(huì)計(jì)核算與實(shí)際情況產(chǎn)生差異較大，筆者就下面4個(gè)方面淺談一下。

1.房地產(chǎn)開發(fā)成本對(duì)象的歸集

2.房地產(chǎn)間接成本的分配

3.房地產(chǎn)開發(fā)周期的確定

4.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的決算

二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本核算產(chǎn)生的原因

（一）房地產(chǎn)開發(fā)成本對(duì)象的歸集

房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)象是在房地產(chǎn)開發(fā)之前，通過市場(chǎng)調(diào)研、可行性研究報(bào)告等一系列充分論證，開發(fā)對(duì)象在規(guī)劃設(shè)計(jì)審批后確定下來。開發(fā)成本對(duì)象在開發(fā)對(duì)象確定后，根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)模大小、復(fù)雜程度，合理確定開發(fā)成本核算對(duì)象，成本核算對(duì)象劃分過粗過細(xì)都不好。過粗無法反映實(shí)際成本水平，不利于考核和分析成本升降原因；過細(xì)會(huì)出現(xiàn)過多共同費(fèi)用需要分配，增加許多不必要的核算工作。開發(fā)成本對(duì)象的歸集問題就顯得很重要。

（二）房地產(chǎn)間接成本的分配問題

房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模較大，用途多樣，間接成本的分配相對(duì)開發(fā)規(guī)模小、用途單一的開發(fā)項(xiàng)目來說，分配間接成本要區(qū)別對(duì)待。間接成本一般包括土地購置費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)和規(guī)劃、可行性研究、場(chǎng)地平整、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)等支出，要在不同開發(fā)規(guī)模、用途中合理分配間接成本就顯得很重要。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)周期確定問題

房地產(chǎn)開發(fā)周期根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)模、地塊大小、結(jié)構(gòu)、裝修檔次等因素，少則1-2年，多則3-6年不等。對(duì)開發(fā)規(guī)模小，地塊小、結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單、無裝修的開發(fā)項(xiàng)目，從規(guī)劃設(shè)計(jì)方面有開發(fā)獨(dú)立、單一等特點(diǎn)，所以開發(fā)周期一般1-2年較短，開發(fā)成本核算比較簡(jiǎn)單；而開發(fā)規(guī)模較大，地塊大，結(jié)構(gòu)復(fù)雜、裝修檔次不同，開發(fā)周期一般較長，不確定因素較多，開發(fā)過程中的設(shè)計(jì)變更相對(duì)也較多，開發(fā)成本核算周期會(huì)很長，開發(fā)周期確定問題就顯得很重要。

（四）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的決算問題

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目整體竣工驗(yàn)收是開發(fā)最后一個(gè)環(huán)節(jié)，通過竣工驗(yàn)收，與開發(fā)項(xiàng)目需求方交接物業(yè)，結(jié)算不同階段銷售（或出租）收入，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收回投資，核算開發(fā)利潤，形成資金增值。交接物業(yè)時(shí)開發(fā)的配套設(shè)施尚未完結(jié)，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目決算也就遲遲不能決算，決算問題就顯得很重要。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本核算的解決方法及建議

（一）單獨(dú)核算成本

由于同一地塊房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模小、用途單一，結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單的開發(fā)項(xiàng)目，可以單獨(dú)進(jìn)行成本核算，核算方法簡(jiǎn)單，效率較高。

由于同一地塊房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模大、用途相對(duì)較廣，如開發(fā)居住物業(yè)（含普通住宅、別墅、公寓）、商業(yè)物業(yè)（含寫字樓、零售商場(chǎng)或店鋪、酒店等）、工業(yè)物業(yè)（含標(biāo)準(zhǔn)廠房、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、工業(yè)寫字樓等）、特殊物業(yè)等，若同時(shí)開發(fā)2種以上物業(yè)類型，可以結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)和便于管理的需要，按物業(yè)類型劃分成本核算對(duì)象，同類型物業(yè)歸集匯總，單列科目。

同一物業(yè)類型有高層、多層、復(fù)式等不同結(jié)構(gòu)的，結(jié)合實(shí)際需要按物業(yè)結(jié)構(gòu)、規(guī)模大小，可進(jìn)一步劃分成本核算對(duì)象。

（二）合理分?jǐn)傞g接成本

房地產(chǎn)間接成本在不同的核算對(duì)象中分配，企業(yè)會(huì)計(jì)制度和相關(guān)法規(guī)規(guī)定，要求開發(fā)不同結(jié)構(gòu)、規(guī)模，合理分?jǐn)傞g接成本，間接成本核算要準(zhǔn)確、便于計(jì)算，依據(jù)規(guī)定和實(shí)際工作，間接成本分配可有如下處理方法：

第一，開發(fā)項(xiàng)目規(guī)模大致相同、結(jié)構(gòu)相同，可以按照建筑面積占開發(fā)整個(gè)面積的比例，按面積比例分配間接成本，然后歸集到開發(fā)成本中。

第二，開發(fā)項(xiàng)目規(guī)模大致相同、結(jié)構(gòu)不同，可以按照工程造價(jià)占整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的造價(jià)比例，按造價(jià)比例分配間接成本，然后歸集開發(fā)成本中。

第三，開發(fā)項(xiàng)目規(guī)模不同、結(jié)構(gòu)不一致，可以按照工程造價(jià)、市場(chǎng)售價(jià)占整個(gè)工程造價(jià)、市場(chǎng)售價(jià)的比例，合理分配間接成本，然后歸集到開發(fā)成本中。

結(jié)合以上三種方法，對(duì)于其他不同開發(fā)項(xiàng)目，可綜合考慮，分配方法一經(jīng)確定，就不得隨意變更，即使相關(guān)政策需要變更，也要前后連貫，有理有據(jù)。

（三）周期分類核算成本

房地產(chǎn)開發(fā)周期對(duì)于開發(fā)規(guī)模小、地塊小的開發(fā)項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)周期較短，單獨(dú)核算就可以做到；而開發(fā)規(guī)模較大，地塊大，規(guī)劃設(shè)計(jì)較復(fù)雜，房地產(chǎn)開發(fā)成本核算周期較長，單獨(dú)核算顯得不合理，可以按照開發(fā)物業(yè)類型分類核算。

（四）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目決算問題

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目決算早了，不能準(zhǔn)確核算開發(fā)成本；決算晚了，決算也沒有意義，起不到及時(shí)核算成本利潤作用。開發(fā)項(xiàng)目決算可按國稅發(fā)【2006】187號(hào)文規(guī)定：

已竣工驗(yàn)收的開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

取得銷售（可售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

按上述進(jìn)行開發(fā)項(xiàng)目決算時(shí)，有的配套設(shè)施費(fèi)尚未實(shí)際支出，可先預(yù)提然后待實(shí)際發(fā)生時(shí)，及時(shí)做相應(yīng)調(diào)整。

參考文獻(xiàn)

[1]于富生，王俊生.成本會(huì)計(jì)學(xué)[M].中國人民大學(xué)出版社，2008.

篇4

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)開發(fā) 成本核算 建筑安裝成本 會(huì)計(jì)監(jiān)督

房地產(chǎn)成本核算是指企業(yè)在開發(fā)商品房過程中所支出的全部費(fèi)用按照成本項(xiàng)目來進(jìn)行歸納與分配，并最后計(jì)算出該開發(fā)項(xiàng)目總成本和單位建筑面積消耗成本的會(huì)計(jì)過程。房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的水平往往反映著該企業(yè)的總體成本管理水平，最終影響到到房地產(chǎn)卡發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目具有資金投入大、投資風(fēng)險(xiǎn)高、成本核算環(huán)節(jié)多、建設(shè)周期長等諸多特征。這就要求房地產(chǎn)開發(fā)加強(qiáng)對(duì)經(jīng)營成本的管理，盡量規(guī)避經(jīng)營中可能出現(xiàn)的各種風(fēng)險(xiǎn)，從而實(shí)現(xiàn)用最小的成本耗費(fèi)來獲得最大的經(jīng)濟(jì)利益。所以，提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本核算質(zhì)量，是企業(yè)提高經(jīng)濟(jì)業(yè)績(jī)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

一、房地產(chǎn)開發(fā)成本的主要組成部分

房地產(chǎn)開發(fā)成本從其用途上來說，可以分成土地、土建和設(shè)備費(fèi)用、配套和其他的收費(fèi)支出和籌資成本和管理費(fèi)用三個(gè)部分。

(一)土地、土建和設(shè)備費(fèi)用

這屬于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本的主要內(nèi)容，往往要占到總開發(fā)成本的80%以上。在這其中，比例最大的是土地費(fèi)用。土地費(fèi)用又包括置換成本和動(dòng)遷費(fèi)用以及批租費(fèi)用等等。在決定開展一個(gè)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目之前，房地產(chǎn)企業(yè)必須通過將預(yù)算的土地費(fèi)用進(jìn)行土地面積與容積率的換算，進(jìn)而計(jì)算出將來開發(fā)項(xiàng)目所占用的土地成本(俗稱樓板價(jià)),并據(jù)此來開展項(xiàng)目的可行性評(píng)估分析。

(二)配套設(shè)施與其他的收費(fèi)支出

這主要包括水、電、煤氣等市政以及公共配套的費(fèi)用。其他的收費(fèi)支出當(dāng)中有很多雖然屬于押金的性質(zhì)，像籌資成本和管理費(fèi)用和檔案保證金等，但是很難實(shí)現(xiàn)全部回收。這類收費(fèi)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)不一，種類繁多，很多都是由由行業(yè)主管部門來執(zhí)行征收，存在有很大的隨意性，而且一般標(biāo)準(zhǔn)又很高。

(三)管理費(fèi)用與籌資成本

與其他額行業(yè)相比較，房地產(chǎn)開發(fā)存在著投資數(shù)額大和建設(shè)周期長以及投資風(fēng)險(xiǎn)較高等諸多特點(diǎn)。所以，大多數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都是經(jīng)過銀行貸款或者民間借款渠道來解決開發(fā)建設(shè)的資金問題，從而會(huì)產(chǎn)生很大的利息費(fèi)用支出。企業(yè)必須把這部分費(fèi)用進(jìn)行合理的成本核算。

二、房地產(chǎn)行業(yè)成本核算中存在的問題

因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)規(guī)模與項(xiàng)目開發(fā)周期的不同，很不容易依照一般企業(yè)的成本核算方法來進(jìn)行開發(fā)成本的核算，其中存在的主要問題是：

(一)房地產(chǎn)成本核算的對(duì)象含糊

我們知道，房地產(chǎn)項(xiàng)目的用地一般都屬于成片開發(fā)，需要分期分批來進(jìn)行，產(chǎn)品種類有商業(yè)地產(chǎn)和公寓以及別墅等等。但是在會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中，以何種方法來確定開發(fā)成本具體的核算對(duì)象，是以分片還是分期甚至是分產(chǎn)品類型，抑或是把整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目作為為成本核算對(duì)象，在會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中都沒有得到明確劃分。

(二)成本費(fèi)用的分配方法和歸集不科學(xué)

依據(jù)成本會(huì)計(jì)的相關(guān)原理，在生產(chǎn)產(chǎn)品中所直接產(chǎn)生的費(fèi)用，都應(yīng)當(dāng)直接歸納至該產(chǎn)品的成本當(dāng)中；但是，如果屬于生產(chǎn)多種產(chǎn)品時(shí)所共同產(chǎn)生的費(fèi)用，則應(yīng)當(dāng)通過一定的規(guī)則先進(jìn)行費(fèi)用歸集然后再采用合適的方法來進(jìn)行分配，最終間接地歸集到該產(chǎn)品的成本當(dāng)中。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的過程中所發(fā)生的建安工程費(fèi)是直接開發(fā)成本，但是，對(duì)于配套費(fèi)用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)等間接成本，用什么樣的地標(biāo)準(zhǔn)來進(jìn)行歸集和分配，尚無有科學(xué)明確的解決方法。

(三)建筑安裝成本任意虛增

目前，大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)控制度完善，財(cái)務(wù)核算管理規(guī)范，很少存在隨意調(diào)劑成本的現(xiàn)象，但是，為了減少應(yīng)納稅額，很多房地產(chǎn)企業(yè)采取壓縮利潤額和應(yīng)考核指標(biāo)的辦法，故意增加在建安的成本，往往存著年末突擊虛增結(jié)算工程成本的現(xiàn)象，從而不能真實(shí)反映使各個(gè)項(xiàng)目的成本費(fèi)用與具體利潤。

(四)難以明確成本核算周期

由于房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的開發(fā)周期比較長，必須按照生產(chǎn)周期進(jìn)行開發(fā)成本的核算。以便于企業(yè)及時(shí)地計(jì)算出經(jīng)營利潤與應(yīng)交稅金，恰當(dāng)?shù)貙?duì)經(jīng)營業(yè)績(jī)進(jìn)行評(píng)價(jià)，但是很多情況是在工程竣工和驗(yàn)收以后，還不能進(jìn)行竣工結(jié)算，加上小區(qū)配套設(shè)施常常延遲實(shí)施甚至久拖不能進(jìn)行，最終影響到開發(fā)項(xiàng)目結(jié)算的周期。

三、提升房地產(chǎn)成本核算水平的有效途徑

(一)設(shè)計(jì)科學(xué)合理的成本控制措施體系

一方面，要通過嚴(yán)格地限制建設(shè)項(xiàng)目的建筑安裝成本，采取有效措施努力實(shí)現(xiàn)工程造價(jià)的降低。只有控制了建設(shè)工程的成本，才能為高盈利創(chuàng)造基礎(chǔ)。另一方面還要加強(qiáng)拆遷安置費(fèi)用的控制。在項(xiàng)目立項(xiàng)以后，要密切監(jiān)控和制止業(yè)主的隨意分戶，必須嚴(yán)格按照政策法規(guī)來從嚴(yán)把握征地拆遷等各項(xiàng)費(fèi)用。然后就是控制貸款利息。應(yīng)當(dāng)依據(jù)資金回收的特點(diǎn)和投資周期的長短來制定適當(dāng)?shù)馁J款和還款計(jì)劃，盡量避免以為過多地占用資金而增加利息費(fèi)用。

(二)全程會(huì)計(jì)監(jiān)督，健全完善制度建設(shè)

一方面要健全和完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算的各項(xiàng)規(guī)章制度。只有讓成本核算工作有章可循、有法可依，才能夠保證可靠真實(shí)的成本會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)，提高會(huì)計(jì)信息的質(zhì)量。對(duì)于大型開發(fā)項(xiàng)目，則應(yīng)當(dāng)成立專門的成本核算工作組，進(jìn)行專門的成本預(yù)測(cè)、成本控制和成本決策，真正建立起算管結(jié)合和算為管用的高效財(cái)務(wù)管理機(jī)制。另一方面房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)強(qiáng)化企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)，要設(shè)立獨(dú)立的內(nèi)部審計(jì)部門，安排專門的內(nèi)審人員進(jìn)行扎實(shí)工，，確保會(huì)計(jì)核算數(shù)據(jù)的真實(shí)可靠，以減少房地產(chǎn)開發(fā)中的不合理成本開支。對(duì)于內(nèi)部審計(jì)人員，要積極參與工程的決算，全程參與企業(yè)成本核算的監(jiān)督，以提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

參考文獻(xiàn)：

[1]田野.房地產(chǎn)企業(yè)成本核算現(xiàn)狀分析[J].市場(chǎng)周刊(理論研究).2011

[2]袁靈紅.房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算常見問題分析[J].現(xiàn)代商業(yè).2011

篇5

1 房地產(chǎn)行業(yè)成本核算中存在的問題

由于房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模和項(xiàng)目開發(fā)周期的不同，很難按照一般企業(yè)的成本核算方法進(jìn)行開發(fā)成本核算，其存在的主要問題是：

（1）成本核算對(duì)象不明確。房地產(chǎn)項(xiàng)目用地一般從幾十畝到幾千畝不等，屬于成片開發(fā)，分期進(jìn)行，產(chǎn)品形態(tài)有高層、小高層、公寓、花園洋房、別墅、商業(yè)地產(chǎn)等。如何確定開發(fā)成本核算的對(duì)象，是以整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目為成本核算對(duì)象，還是分片、分期、分產(chǎn)品類型、單棟樓房為成本核算對(duì)象，這些在會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中并未明確。

（2）成本費(fèi)用的歸集和分配方法不明確。根據(jù)成本會(huì)計(jì)有關(guān)知識(shí)，屬于生產(chǎn)產(chǎn)品直接發(fā)生的費(fèi)用，應(yīng)直接歸集到該產(chǎn)品成本中；屬于多種產(chǎn)品共同發(fā)生的費(fèi)用，應(yīng)通過一定程序先歸集費(fèi)用并采用適當(dāng)方法進(jìn)行分配，間接歸集到該產(chǎn)品成本中。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)過程中發(fā)生的建安工程費(fèi)屬于直接開發(fā)成本，而土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)均屬于間接開發(fā)成本，需要進(jìn)行歸集和分配?？扇绾螌?duì)間接開發(fā)成本進(jìn)行歸集和分配，間接開發(fā)成本歸集何處，按什么標(biāo)準(zhǔn)來分配，沒有給予明確的解決方法。

（3）任意虛增建安成本。有些房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控制度較為健全，財(cái)務(wù)核算比較規(guī)范，經(jīng)營管理比較到位，很少有張冠李戴隨意調(diào)劑成本現(xiàn)象，各項(xiàng)目間收入、成本費(fèi)用和利潤數(shù)字相對(duì)真實(shí)、可靠。在此情況下，房地產(chǎn)企業(yè)反映的當(dāng)期應(yīng)納所得稅額隨之水漲船高。為了壓縮利潤額和應(yīng)考核指標(biāo)，房地產(chǎn)企業(yè)往往在建安成本上下工夫，一般在年末突擊虛列并結(jié)算工程成本。

（4）成本核算周期不明確。產(chǎn)品成本核算一般按月或按生產(chǎn)周期進(jìn)行，房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品由于開發(fā)周期長，只能按生產(chǎn)周期核算開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)成本核算的最終目的是計(jì)算出項(xiàng)目的總成本和單位可銷售面積的開發(fā)成本，以便企業(yè)結(jié)算出經(jīng)營利潤和應(yīng)交稅金，恰當(dāng)評(píng)價(jià)經(jīng)營管理層的經(jīng)營業(yè)績(jī)。房地產(chǎn)開發(fā)工程成本核算周期比較明確，工程竣工驗(yàn)收后即可進(jìn)行竣工結(jié)算，但小區(qū)配套設(shè)施往往久拖不決或延遲實(shí)施，進(jìn)而影響項(xiàng)目結(jié)算。

（5）張冠李戴隨意調(diào)劑成本。房地產(chǎn)企業(yè)同一年度會(huì)有多個(gè)不同項(xiàng)目同時(shí)滾動(dòng)開發(fā)，由于各項(xiàng)目所處位置、用途以及取得土地的價(jià)格等均不同，使得各項(xiàng)目利潤空間也不盡相同，如有的是經(jīng)濟(jì)適用房，有的是普通商品房。房地產(chǎn)企業(yè)為了偷逃稅款或延遲納稅，想方設(shè)法壓縮各項(xiàng)目當(dāng)期利潤空間，有意將以后項(xiàng)目應(yīng)攤銷的成本提前確認(rèn)并結(jié)轉(zhuǎn)，造成各項(xiàng)目間成本張冠李戴，趁機(jī)渾水摸魚。

2 存在問題的原因分析

篇6

關(guān)鍵詞：成本核算；控制；制度建設(shè)；監(jiān)督

房地產(chǎn)開發(fā)成本的核算是指企業(yè)要開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費(fèi)用按成本項(xiàng)目進(jìn)行歸集和分配，最終計(jì)算出開發(fā)項(xiàng)目總成本和單位建筑面積成本的過程。成本核算水平的高低直接關(guān)系到成本管理水平的高低，進(jìn)而關(guān)系到企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

1 房地產(chǎn)行業(yè)成本核算中存在的問題

由于房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模和項(xiàng)目開發(fā)周期的不同，很難按照一般企業(yè)的成本核算方法進(jìn)行開發(fā)成本核算，其存在的主要問題是：

（1）成本核算對(duì)象不明確。房地產(chǎn)項(xiàng)目用地一般從幾十畝到幾千畝不等，屬于成片開發(fā)，分期進(jìn)行，產(chǎn)品形態(tài)有高層、小高層、公寓、花園洋房、別墅、商業(yè)地產(chǎn)等。如何確定開發(fā)成本核算的對(duì)象，是以整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目為成本核算對(duì)象，還是分片、分期、分產(chǎn)品類型、單棟樓房為成本核算對(duì)象，這些在會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中并未明確。

（2）成本費(fèi)用的歸集和分配方法不明確。根據(jù)成本會(huì)計(jì)有關(guān)知識(shí)，屬于生產(chǎn)產(chǎn)品直接發(fā)生的費(fèi)用，應(yīng)直接歸集到該產(chǎn)品成本中；屬于多種產(chǎn)品共同發(fā)生的費(fèi)用，應(yīng)通過一定程序先歸集費(fèi)用并采用適當(dāng)方法進(jìn)行分配，間接歸集到該產(chǎn)品成本中。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)過程中發(fā)生的建安工程費(fèi)屬于直接開發(fā)成本，而土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)均屬于間接開發(fā)成本，需要進(jìn)行歸集和分配?？扇绾螌?duì)間接開發(fā)成本進(jìn)行歸集和分配，間接開發(fā)成本歸集何處，按什么標(biāo)準(zhǔn)來分配，沒有給予明確的解決方法。

（3）任意虛增建安成本。有些房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控制度較為健全，財(cái)務(wù)核算比較規(guī)范，經(jīng)營管理比較到位，很少有張冠李戴隨意調(diào)劑成本現(xiàn)象，各項(xiàng)目間收入、成本費(fèi)用和利潤數(shù)字相對(duì)真實(shí)、可靠。在此情況下，房地產(chǎn)企業(yè)反映的當(dāng)期應(yīng)納所得稅額隨之水漲船高。為了壓縮利潤額和應(yīng)考核指標(biāo)，房地產(chǎn)企業(yè)往往在建安成本上下工夫，一般在年末突擊虛列并結(jié)算工程成本。

（4）成本核算周期不明確。產(chǎn)品成本核算一般按月或按生產(chǎn)周期進(jìn)行，房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品由于開發(fā)周期長，只能按生產(chǎn)周期核算開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)成本核算的最終目的是計(jì)算出項(xiàng)目的總成本和單位可銷售面積的開發(fā)成本，以便企業(yè)結(jié)算出經(jīng)營利潤和應(yīng)交稅金，恰當(dāng)評(píng)價(jià)經(jīng)營管理層的經(jīng)營業(yè)績(jī)。房地產(chǎn)開發(fā)工程成本核算周期比較明確，工程竣工驗(yàn)收后即可進(jìn)行竣工結(jié)算，但小區(qū)配套設(shè)施往往久拖不決或延遲實(shí)施，進(jìn)而影響項(xiàng)目結(jié)算。

（5）張冠李戴隨意調(diào)劑成本。房地產(chǎn)企業(yè)同一年度會(huì)有多個(gè)不同項(xiàng)目同時(shí)滾動(dòng)開發(fā)，由于各項(xiàng)目所處位置、用途以及取得土地的價(jià)格等均不同，使得各項(xiàng)目利潤空間也不盡相同，如有的是經(jīng)濟(jì)適用房，有的是普通商品房。房地產(chǎn)企業(yè)為了偷逃稅款或延遲納稅，想方設(shè)法壓縮各項(xiàng)目當(dāng)期利潤空間，有意將以后項(xiàng)目應(yīng)攤銷的成本提前確認(rèn)并結(jié)轉(zhuǎn)，造成各項(xiàng)目間成本張冠李戴，趁機(jī)渾水摸魚。

2 存在問題的原因分析

（1）部分房地產(chǎn)企業(yè)管理者的素質(zhì)不高，成本核算水平低。在傳統(tǒng)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，企業(yè)沒有真正成為自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧的主體，這在一定程度上影響了企業(yè)的主觀能動(dòng)性，但在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)成為市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的主體，但有些房地產(chǎn)企業(yè)的管理者并不能適應(yīng)外部環(huán)境的變化，不能及時(shí)樹立市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的觀念，照走過去的老路，造成目前有許多房地產(chǎn)企業(yè)成本管理落后，成本核算水平低。

（2）成本核算體制不適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的需要。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)成本管理，主要是根據(jù)財(cái)務(wù)部門的決算報(bào)告，這種核算體制經(jīng)常因業(yè)務(wù)人員提出報(bào)告的時(shí)效性滯后而無法發(fā)揮成本管理的作用。由于缺乏成本管理中的事前預(yù)測(cè)和過程控制，只能靠制度被動(dòng)地“卡”。一旦反映在財(cái)務(wù)賬面上成本失控，已是既成事實(shí)，則無可挽回。

3 提高房地產(chǎn)成本核算水平的途徑

（1）制定相應(yīng)的成本控制措施。控制成本是促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)集約經(jīng)營繁榮我國住房市場(chǎng)的一個(gè)重要手段。

篇7

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 成本 核算

我國經(jīng)濟(jì)在不斷的發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)也在迅速發(fā)展并成功的在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中占有一定地位。在房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速發(fā)展的過程中，企業(yè)的成本漸漸成為了熱門話題。企業(yè)都希望通過降低工程的成本來提高企業(yè)的效益，這個(gè)時(shí)候企業(yè)成本的會(huì)計(jì)核算就顯得比較重要了，本文研究了企業(yè)成本的來源以及在企業(yè)成本核算中應(yīng)該注意的幾大問題。

一、房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀

隨著我國經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速發(fā)展是必然的。我國的房地產(chǎn)在經(jīng)歷了起起落落之后，現(xiàn)在處于平穩(wěn)發(fā)展的狀態(tài)。房地產(chǎn)企業(yè)要想獲得更好的利潤，那么就必須考慮降低企業(yè)成本。而房地產(chǎn)又具有開發(fā)周期長、建筑規(guī)模大、投入資金大等特點(diǎn)，這就讓房地產(chǎn)開發(fā)的成本也具有相應(yīng)獨(dú)特的特點(diǎn)。所以，房地產(chǎn)開發(fā)要想提高企業(yè)的利潤，必須嚴(yán)格控制開發(fā)成本。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的內(nèi)容

房地產(chǎn)企業(yè)的成本就是在房地產(chǎn)開發(fā)過程中所需的各項(xiàng)的費(fèi)用。本文簡(jiǎn)單的將其成本分為以下幾個(gè)部分：

（一）開發(fā)成本

開發(fā)成本基本上反映了房地產(chǎn)企業(yè)在工程項(xiàng)目的開發(fā)過程中所花費(fèi)的全部資金與勞動(dòng)。它是反映房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所開發(fā)的房地產(chǎn)的質(zhì)量的標(biāo)準(zhǔn)，并且為開發(fā)的房地產(chǎn)的銷售價(jià)格打下了基礎(chǔ)。它主要體現(xiàn)在以下三個(gè)方面：

1、前期的費(fèi)用

這項(xiàng)費(fèi)用包括了工程的設(shè)計(jì)、規(guī)劃、研究勘察以及前期工程的各項(xiàng)投資的費(fèi)用。工程的設(shè)計(jì)、規(guī)劃基本上可以按照工程總投資資金的一定的百分比來進(jìn)行核算。而拆除工程用地上原有的建筑物的費(fèi)用是按照實(shí)際的情況來計(jì)算。

2、土地的開發(fā)成本

這項(xiàng)費(fèi)用是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的主要成本。開發(fā)成本就是指建設(shè)用地所需的費(fèi)用，包括征用土地、拆遷土地的費(fèi)用、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓費(fèi)用等等其他的費(fèi)用。土地征用費(fèi)用可以按照國家或者地區(qū)的有關(guān)法律規(guī)定來進(jìn)行計(jì)算。而拆遷的費(fèi)用包括兩大部分，拆遷發(fā)熱補(bǔ)償費(fèi)用和拆遷的安置費(fèi)用。拆遷費(fèi)用是按照土地原使用者的損失的多少、按照一定的比例來進(jìn)行的估算。

3、房屋的開發(fā)成本

這項(xiàng)費(fèi)用包括了房屋的基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)用以及相關(guān)配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用，比如說小區(qū)的綠化建設(shè)、供暖、供氣等等費(fèi)用。這類工程建設(shè)的費(fèi)用一般是按照單位指標(biāo)法、單元估算法等等來進(jìn)行的核算。

（二）開發(fā)費(fèi)用

這項(xiàng)費(fèi)用是指在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，所需要的各項(xiàng)管理、銷售等等的費(fèi)用。這一項(xiàng)費(fèi)用雖然看起來與工程的開發(fā)沒有直接的關(guān)系，但這些支出的費(fèi)用其實(shí)是會(huì)直接影響到房地產(chǎn)后期的收益中。它也大概包括了以下三個(gè)方面：

1、管理費(fèi)用

這項(xiàng)費(fèi)用是指房地產(chǎn)公司為了組織管理而支出的費(fèi)用。比如說各種開發(fā)的經(jīng)營活動(dòng)等等。這些都是管理費(fèi)用。管理的費(fèi)用可以通過大致估算法來進(jìn)行核算。

2、銷售費(fèi)用

這項(xiàng)費(fèi)用是指為了更好地銷售自己公司的房地產(chǎn)而支出的費(fèi)用，比如說宣傳費(fèi)用、銷售人員的費(fèi)用等等。銷售所支出的費(fèi)用要根據(jù)實(shí)際的情況來進(jìn)行核算。

3、財(cái)務(wù)費(fèi)用

在房地產(chǎn)開發(fā)中，辦理一些手續(xù)所需要一定的手續(xù)費(fèi)，或者是為了開發(fā)房地產(chǎn)而籌措資金的一些費(fèi)用等等。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)的稅金費(fèi)用

這一項(xiàng)支出也是房地產(chǎn)企業(yè)成本的重要組成部分。這是在房地產(chǎn)開發(fā)投資過程中，所產(chǎn)生的一系列的稅費(fèi)或者是一系列政府所征收的費(fèi)用。比如包括了企業(yè)營業(yè)稅、土地增值稅、教育附加費(fèi)、城建維護(hù)費(fèi)等等。稅費(fèi)的核算是按照國家的相關(guān)法律法規(guī)來進(jìn)行的。

三、房地產(chǎn)成本核算中應(yīng)注意的問題

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本的會(huì)計(jì)核算就是指企業(yè)在開發(fā)房地產(chǎn)的時(shí)候，將所用的資金進(jìn)行核對(duì)計(jì)算的一個(gè)過程。在這個(gè)過程中，企業(yè)不僅要根據(jù)國家的相關(guān)法律法規(guī)來進(jìn)行核算，還應(yīng)該注意以下幾個(gè)問題：

（一）要了解開發(fā)成本的設(shè)計(jì)

正確了解這一項(xiàng)，可以正確的反映出產(chǎn)品的成本結(jié)構(gòu)，就方便我們了解如何降低成本。按照現(xiàn)在的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度規(guī)定， “開發(fā)成本”這一項(xiàng)就作為了一級(jí)成本的核算科目，其次，將各種建設(shè)費(fèi)用，比如基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)用、各項(xiàng)配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用作為二級(jí)核算科目，最后，圍繞一級(jí)和二級(jí)核算項(xiàng)目展開核算 ，形成多元化的核算，方便與日后的查詢與統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。而且清晰明確的成本核算科目有利于將來的稅金計(jì)算。

（二）分清成本對(duì)象

在了解成本的對(duì)象時(shí)，應(yīng)該結(jié)合成本的實(shí)際特點(diǎn)去了解。對(duì)于某些大區(qū)域成片開發(fā)的土地來說，就一定會(huì)存在著共同成本的問題。在這個(gè)時(shí)候，分清成本的具體對(duì)象，就顯得至關(guān)重要了?！罢l得益誰分?jǐn)偂边@一原則就適用于公共成本要分?jǐn)偟倪@一情況。一般來說，如果是能分清成本核算對(duì)象的，就可以直接進(jìn)行成本核算；對(duì)于有一些不能分清成本對(duì)象的情況，就必須根據(jù)實(shí)際情況，建立新的分?jǐn)偡椒▉磉M(jìn)行核算。比如說，土地的資金可以按照每人所占的面積來進(jìn)行分配，而基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)和小區(qū)配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)可以按照可出售的面積來進(jìn)行分配等等。

（三）一些間接費(fèi)用的核算

很多時(shí)候，房地產(chǎn)的開發(fā)都會(huì)產(chǎn)生間接的支出費(fèi)用。這些費(fèi)用主要包括的有企業(yè)的各項(xiàng)管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用以及銷售費(fèi)用。按照現(xiàn)階段的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度的說法，這部分費(fèi)用都是作為房地產(chǎn)企業(yè)的間接費(fèi)用，算入了房地產(chǎn)的成本中。在這里要注意的是，有些為了項(xiàng)目的進(jìn)行而貸款的利息部分，這一部分如果也作為間接費(fèi)用進(jìn)行核算的話，就會(huì)造成財(cái)務(wù)狀況不真實(shí)的情況。就不能客觀真實(shí)的反映出企業(yè)的實(shí)際情況，同時(shí)也會(huì)損失企業(yè)的開發(fā)成本。

（四）忽略項(xiàng)目決算的問題

房地產(chǎn)商企業(yè)成本會(huì)計(jì)核算的最主要目的是計(jì)算出在整個(gè)開發(fā)的過程中的實(shí)際開支，方便日后企業(yè)核算實(shí)際利潤?？墒悄壳胺康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)中普遍存在一個(gè)問題，那就是企業(yè)過分重視工程結(jié)算而忽略了項(xiàng)目結(jié)算。因?yàn)楣こ探Y(jié)算往往是在工程結(jié)束后就可以馬上進(jìn)行，時(shí)間明確肯定，又因?yàn)楣こ探Y(jié)算關(guān)系到工程款的支付，所以工程結(jié)算不容易拖拉。而往往項(xiàng)目結(jié)算會(huì)因?yàn)槟骋粌蓚€(gè)小問題而變得遙遙無期。要想要解決這個(gè)問題，可以提出一個(gè)“預(yù)算費(fèi)用”的概念，就是將還沒有完工的工程預(yù)算算進(jìn)成本里，讓項(xiàng)目結(jié)算能夠按時(shí)順利進(jìn)行，等到日后工程完工后再來按照實(shí)際的支出改變項(xiàng)目結(jié)算。又因?yàn)檫@一個(gè)部分的工程支出費(fèi)用，經(jīng)常在總項(xiàng)目的投資中所占比例較小，所以這種“預(yù)算費(fèi)用”的做法對(duì)工程項(xiàng)目的總成本和單位成本都不會(huì)造成較大的影響。但是值得注意的是，根據(jù)現(xiàn)在的稅務(wù)法律規(guī)定，在土地增值稅未清算前，在未取得正式發(fā)票的成本最多能允許稅前列支合同總額的10%，而超過的部分不得在當(dāng)期稅前列支。所以，作為一名財(cái)務(wù)工作人員，必須合理的規(guī)劃財(cái)務(wù)稅務(wù)，在項(xiàng)目工程的土地增值稅清算之前、企業(yè)所得稅匯算之前要盡最大的可能取得已經(jīng)發(fā)生成本費(fèi)用的發(fā)票，暫時(shí)沒辦法立馬付款也可以，也一定要和企業(yè)的各個(gè)部門溝通合作，爭(zhēng)取拿到發(fā)票后立即處理付款等事宜，讓公司的工程項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算、企業(yè)所得稅匯算進(jìn)行的順利，公司稅負(fù)最大限度的降到最低或者是想盡一切辦法延遲公司交稅款的時(shí)間。

四、結(jié)束語

伴隨著我國經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展壯大以及市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)逐步推進(jìn)的體制改革，我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)也在不斷發(fā)展。在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展過程中，控制成本、降低成本是企業(yè)發(fā)展追求的目標(biāo)。這些年來，房地產(chǎn)公司在與其他企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)中某種程度上比的就是誰的成本更低?？偟膩碚f，房地產(chǎn)企業(yè)要想在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中不被淘汰，就要思考如何降低企業(yè)的成本，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，提高企業(yè)在市場(chǎng)的地位。而這一切，都與房地產(chǎn)企業(yè)成本的會(huì)計(jì)核算有著密切的關(guān)系，我們企業(yè)的財(cái)務(wù)人員一定要制訂符合實(shí)際切實(shí)的會(huì)計(jì)核算方法，才能達(dá)到提高利潤的終極目標(biāo)。

參考文獻(xiàn)：

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[2]郭懿潔.淺談房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入成本核算的特殊性[J].現(xiàn)代商業(yè). 2012

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關(guān)鍵字：房地產(chǎn)開發(fā)，成本組成，成本核算，成本控制措施

Abstract: In recent years, real estate is a very popular topic, how to do real estate cost and control the cost become the hot spot of the academic discussion. This paper first introduced the housing construction component, then expounds the real estate development process, and then discusses the housing development cost accounting, finally according to the article in front of the analysis and put forward the measures to control the cost of real estate, the purpose is to lower the project cost, strengthen the cost accounting, improve the economic benefits.

Key words: Real estate development, the cost composition, cost accounting, cost control measures

中圖分類號(hào)：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

引言

房屋建筑業(yè)從剛開始的狂熱，到經(jīng)濟(jì)危機(jī)時(shí)期的低迷，我國房地產(chǎn)業(yè)近幾年來經(jīng)過起落與整頓，相關(guān)法律法規(guī)制度已趨于完善，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)走向規(guī)范、有序的道路。房地產(chǎn)商要獲得更多的利潤，就必須在提供適銷對(duì)路的房源的基礎(chǔ)上，嚴(yán)格控制各項(xiàng)費(fèi)用支出，降低開發(fā)成本。

房屋建筑開發(fā)成本的組成

1.1 土地、建筑、設(shè)備費(fèi)用

土地、建筑、設(shè)備費(fèi)用占房屋建筑開發(fā)成本的80%，因此這些內(nèi)容是房屋建筑開發(fā)成本的主要內(nèi)容。在這些內(nèi)容中，最重要的是土地費(fèi)用，評(píng)價(jià)一個(gè)房屋建筑開發(fā)項(xiàng)目是否可行、是否有預(yù)期利潤的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)就是土地費(fèi)用的大小。

1.2 與開發(fā)項(xiàng)目相關(guān)的配套以及其他費(fèi)用

與開發(fā)項(xiàng)目相關(guān)的配套以及其他費(fèi)用支出主要是指煤氣、電、水、市政和公建配套費(fèi)等。醫(yī)院、學(xué)校、商店、市場(chǎng)等生活服務(wù)型設(shè)施也是不可缺少的公建配套設(shè)施。在其他收費(fèi)項(xiàng)目中有些屬于押金性質(zhì)的如綠化保證金、檔案保證金等，卻因?yàn)榉N種原因，大多數(shù)企業(yè)難以收回這些資金。

1.3 管理費(fèi)用和籌資成本

與其他一般行業(yè)相比，房屋建筑開發(fā)具有投資數(shù)額大、建設(shè)周期長、投資風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn)。因此，大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)公司需要籌措大量資金，其中一個(gè)重要途徑就是通過銀行，這樣就會(huì)產(chǎn)生大量的利息支出。如何核算好這部分費(fèi)用，對(duì)正確體現(xiàn)經(jīng)營成果、計(jì)算開發(fā)成本，將起到十分重要的作用。

房地產(chǎn)開發(fā)的流程

房地產(chǎn)開發(fā)一般分為前期規(guī)劃階段、項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段、工程管理階段、市場(chǎng)營銷階段和售后服務(wù)階段，下面將詳細(xì)分析在每個(gè)階段房地產(chǎn)開發(fā)公司所要做的主要任務(wù)及其具體措施。

2.1前期規(guī)劃階段

該階段的主要工作目標(biāo)就是根據(jù)企業(yè)的戰(zhàn)略研究結(jié)果，理論分析土地出讓信息和實(shí)地調(diào)研出讓土地，對(duì)該塊土地進(jìn)行投資研究，這樣做的目的是確定這塊土地是否有盈利的可能，進(jìn)而確定是否獲得該塊土地，如果這塊土地符合企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展，則獲得土地，然后進(jìn)行項(xiàng)目立項(xiàng)。

2.2項(xiàng)目計(jì)劃階段

該階段主要是在項(xiàng)目立項(xiàng)之后，根據(jù)前期的市場(chǎng)地位，運(yùn)用技術(shù)經(jīng)濟(jì)方法及工程技術(shù)理論，按照現(xiàn)行技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)建筑工程、項(xiàng)目的工藝、環(huán)境保護(hù)、公用設(shè)施等進(jìn)行合理設(shè)計(jì)及技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，并提供作為建設(shè)依據(jù)的設(shè)計(jì)圖紙和文件。房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的目標(biāo)是如何通過合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)，做到以相對(duì)合理的成本得到高品質(zhì)的符合消費(fèi)群體的產(chǎn)品，更好地實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)值最大化，在確保設(shè)計(jì)量大前提下得到最佳的方案。

2.3工程管理階段

工程管理階段開發(fā)商在與房地產(chǎn)承包商簽訂了承包合同之后，按照合同的要求組織施工，按量、按質(zhì)、按期完成項(xiàng)目任務(wù)。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商來說，以最低的成本、最短的工期達(dá)到最優(yōu)的工程質(zhì)量就是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)管理的最終目的。

2.4市場(chǎng)營銷階段

市場(chǎng)營銷階段是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為例實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)占有率最大化或是利潤最大化，同時(shí)也是為了實(shí)現(xiàn)經(jīng)營目標(biāo)，對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)行構(gòu)思、定價(jià)、分銷和促銷的執(zhí)行過程與計(jì)劃。在預(yù)定的成本范圍內(nèi)，提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力和營銷素質(zhì)，實(shí)現(xiàn)最優(yōu)的營銷效果，這就是市場(chǎng)營銷階段的主要目標(biāo)。

2.5售后服務(wù)階段

售后服務(wù)階段主要是在售后，其主要目標(biāo)是在交房后，利用先進(jìn)的維修、現(xiàn)代管理、維護(hù)技術(shù)以及經(jīng)濟(jì)手段管理物業(yè)，為承租人和業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)、高效、實(shí)惠的鼓舞，使物業(yè)發(fā)揮最大的經(jīng)濟(jì)效益和使用效益。在提供服務(wù)的過程中劃清建筑承包商、房地產(chǎn)開發(fā)商和物業(yè)公司三者的責(zé)任界限，盡量避免由于責(zé)任不清導(dǎo)致的一系列事件。

三、房屋建筑開發(fā)成本的核算

3.1間接費(fèi)用的核算

企業(yè)的間接費(fèi)用主要包括財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用。這些費(fèi)用應(yīng)作為期間費(fèi)用，直接計(jì)入當(dāng)期損益，這是按照現(xiàn)行房屋建筑開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度的規(guī)定來處理的。這樣處理對(duì)于不菲費(fèi)用來說，勢(shì)必形成虛假的財(cái)務(wù)成果，不能客觀的反映企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營情況，這是違反會(huì)計(jì)的配比行原則的。因此，對(duì)收益對(duì)象明確的前期銷售費(fèi)用和貸款利息應(yīng)視同資本性支出進(jìn)行核算。前者列入“遞延資產(chǎn)”科目下開設(shè)明細(xì)專業(yè)進(jìn)行核對(duì)，待開發(fā)產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)銷售后，再轉(zhuǎn)入“銷售費(fèi)用”科目；后者列入“開發(fā)成本”，作為成本項(xiàng)目的一個(gè)組成部分。

3.2項(xiàng)目的竣工決算

計(jì)算出項(xiàng)目的總成本和單位可銷售面積的開發(fā)成本，以便計(jì)算出經(jīng)營利潤，這是房屋建筑開發(fā)成本核算的最終目的。然而，現(xiàn)今來說，普遍存在著重視工程結(jié)算而忽視項(xiàng)目決算的現(xiàn)象，這是房屋建筑開發(fā)企業(yè)中存在比較明顯的現(xiàn)象。由于工程結(jié)算是在施工完成后再進(jìn)行的，實(shí)踐性比較明確，而且在涉及到工程款的支付，不易拖拉。而項(xiàng)目決算則不一樣，有可能因?yàn)楦鞣N原因，如個(gè)別配套設(shè)施沒有完成，計(jì)劃中的公建設(shè)施暫時(shí)不能實(shí)施等等這些原因都會(huì)影響整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的完成，進(jìn)而影響到項(xiàng)目決算。那么，可以通過“預(yù)提費(fèi)用”科目將尚未實(shí)施的工程預(yù)算計(jì)入成本，使項(xiàng)目決算能按計(jì)劃進(jìn)行，以后待工程完成再按實(shí)際支出調(diào)整項(xiàng)目成本來解決這一問題。

房地產(chǎn)成本控制

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 成本核算 經(jīng)濟(jì)效益 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力

現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算工作開展是保障企業(yè)持續(xù)盈利能力以及利潤最大化的關(guān)鍵。受施工材料與人工成本價(jià)格的上漲，房地產(chǎn)開發(fā)過程中的成本逐年提高。另一方面，傳統(tǒng)建筑工程施工過程的成本管理、投資企業(yè)的成本管理等工作也是造成成本過高的關(guān)鍵。針對(duì)這樣的情況，現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)從成本核算工作入手，實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的控制、實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營的成本控制。通過成本核算工作使房地產(chǎn)企業(yè)能夠在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中提高持續(xù)盈利能力、實(shí)現(xiàn)利潤最大化的目標(biāo)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算工作的探討

房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)使得這類企業(yè)更應(yīng)注重成本核算工作的開展，以此實(shí)現(xiàn)對(duì)企業(yè)經(jīng)營過程稱、項(xiàng)目投資建設(shè)中各項(xiàng)費(fèi)用進(jìn)行核算。在現(xiàn)代企業(yè)經(jīng)營中，成本核算是企業(yè)經(jīng)濟(jì)核算中的重要組成部分，是關(guān)系到成本控制工作開展、關(guān)系到企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的重要工作。在我國傳統(tǒng)成本控制理念的影響下，房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算工作開展存在著諸多問題。企業(yè)成本核算意識(shí)不強(qiáng)、缺乏相應(yīng)完善的管理體系等都造成了企業(yè)成本核算效果較差、影響了企業(yè)的健康發(fā)展。針對(duì)這樣的情況，現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營與管理中應(yīng)將成本核算工作作為企業(yè)管理工作的重點(diǎn)。通過增強(qiáng)成本核算意識(shí)、完善相關(guān)體系、注重實(shí)施重點(diǎn)等使企業(yè)的成本核算能夠得到有效的實(shí)施，實(shí)現(xiàn)企業(yè)成本核算的職能與目標(biāo)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算存在的問題與解決對(duì)策

1、房地產(chǎn)企業(yè)特點(diǎn)造成的核算問題分析

受房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)使得其成本核算工作存在著自身特點(diǎn)所決定的問題。例如：房地產(chǎn)企業(yè)籌建期間費(fèi)用的會(huì)計(jì)處理、土地成本分?jǐn)偦A(chǔ)等。對(duì)于這類問題，應(yīng)在實(shí)際的核算過程中進(jìn)行相應(yīng)的工作，以此避免這類問題造成的成本核算失真。按照現(xiàn)代會(huì)計(jì)工作準(zhǔn)則以及相應(yīng)理論可以看出，房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目籌建期間的管理費(fèi)用虧盈作為期間費(fèi)用擠入當(dāng)期的損益較為適宜。這樣的處理方式有助于企業(yè)核算工作的準(zhǔn)確性、同時(shí)也有助于企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)告編寫、有助于企業(yè)管理期間費(fèi)用資本化的確定。而對(duì)于土地成本的分?jǐn)倯?yīng)按照房地產(chǎn)銷售面積進(jìn)行分?jǐn)?，以此確保會(huì)計(jì)處理的合法性。按照房地產(chǎn)收入分?jǐn)偡狭藭?huì)計(jì)核算的配比性原則，使得企業(yè)的土地成本分?jǐn)偢雍侠?，也更便于?huì)計(jì)處理以及相應(yīng)財(cái)務(wù)總結(jié)等工作的開展。通過針對(duì)性的會(huì)計(jì)處理等方式確保企業(yè)成本核算工作開展質(zhì)量，為企業(yè)成本核算工作的開展奠定了基礎(chǔ)。

2、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本核算幾點(diǎn)問題的分析

在房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本核算工作中，需要注意開發(fā)成本核算中的幾點(diǎn)問題。首先應(yīng)明確成本歸集對(duì)象，其次還要注重共同成本的分配問題。在進(jìn)行房地產(chǎn)成本核算中，首先應(yīng)對(duì)開發(fā)成本核算的組成進(jìn)行明確。同時(shí)以成本核算的基本原則指導(dǎo)成本核算工作。在單棟或多棟住宅樓宇開發(fā)過程中這一問題較易解決。但是在大規(guī)模開發(fā)過程中必須科學(xué)的確定成本歸集對(duì)象，以此為成本核算工作的開展奠定基礎(chǔ)。通過科學(xué)的確定成本歸集對(duì)象避免成本核算對(duì)象過細(xì)造成的工作量過大、同時(shí)還要避免歸集對(duì)象過大造成成本核算不精細(xì)等問題?？傊?，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本對(duì)象確定需要根據(jù)工程建設(shè)投資情況以及工程實(shí)際情況進(jìn)行確定，以此實(shí)現(xiàn)科學(xué)的成本核算工作。

對(duì)于開發(fā)過程中的共同成本，應(yīng)以受益原則與配比原則作為分?jǐn)偝杀镜幕驹瓌t，以此為基礎(chǔ)進(jìn)行分?jǐn)偝杀举M(fèi)用以及各項(xiàng)成本的核算。通過嚴(yán)格遵循成本核算的基本原則是住宅小區(qū)等大型開發(fā)項(xiàng)目的成本核算得以科學(xué)的實(shí)現(xiàn)，以此促進(jìn)企業(yè)成本核算工作的開展。

3、強(qiáng)化企業(yè)成本核算管理體系以及財(cái)務(wù)部門職能――房地產(chǎn)企業(yè)成本核算實(shí)施的關(guān)鍵

在現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算實(shí)施中，企業(yè)管理體系的不健全、財(cái)務(wù)部門職能不能得到有效實(shí)施是造成房地產(chǎn)企業(yè)成本核算工作開展的主要原因。而這一問題將嚴(yán)重制約企業(yè)的成本核算工作開展、影響企業(yè)的成本控制以及相關(guān)管理工作。針對(duì)這樣的情況，現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身的經(jīng)營方向與實(shí)際情況構(gòu)建完善的成本管理以及核算體系。以管理體系的完善以及相關(guān)制度、職責(zé)的明確使企業(yè)經(jīng)營投資過程的成本控制與成本核算有據(jù)可依、是企業(yè)的成本核算工作實(shí)現(xiàn)規(guī)范化、制度化的管理。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)加強(qiáng)子夜的成本核算意識(shí)、加強(qiáng)財(cái)務(wù)部門職能的充分發(fā)揮。以強(qiáng)化核算管理實(shí)現(xiàn)成本核算的有效實(shí)施。

三、強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)成本核算中的注意事項(xiàng)

針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資金流向以及產(chǎn)品成本構(gòu)成的特點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算管理工作中需要注重相關(guān)注意事項(xiàng)，以此確保成本核算工作的科學(xué)開展。在我國房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算中，常會(huì)由于核算工作開展存在不足而影響核算工作質(zhì)量。針對(duì)這樣的情況，現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算工作中需要加強(qiáng)對(duì)相關(guān)注意事項(xiàng)的理解與認(rèn)識(shí)。注重房地產(chǎn)企業(yè)資本化利息方法的不同、注重預(yù)提費(fèi)用計(jì)提處理的不同、注重房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)過程中不確定因素對(duì)成本的影響。通過對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的綜合考慮為成本核算的有效實(shí)施奠定基礎(chǔ)。

針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本核算工作質(zhì)量難以提高的問題，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)從收集相關(guān)信息資料入手、強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)資金的合理安排、注重土地儲(chǔ)備成本核算方法、注重稅收成本和會(huì)計(jì)成本的差異。通過根據(jù)核算內(nèi)容不同而進(jìn)行的相關(guān)管理以及注意保障企業(yè)成本核算工作的開展、促進(jìn)企業(yè)成本核算目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。作為房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本核算的最終目的，項(xiàng)目總成本與單位可銷售面積開發(fā)成本的計(jì)算是結(jié)算經(jīng)營利潤的關(guān)鍵。在房地產(chǎn)工程企業(yè)的經(jīng)營管理中常會(huì)忽視項(xiàng)目決算而造成綜合成本的增加。因此，現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)在成本核算中應(yīng)加強(qiáng)項(xiàng)目決算工作的開展。以工程決算工作的時(shí)間性為成本核算工作確定間期。通過對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本核算中多項(xiàng)注意事項(xiàng)的密切關(guān)注以及有效實(shí)施實(shí)現(xiàn)成本核算的最終目的。

四、結(jié)論

綜上所述，在現(xiàn)代房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力激烈的今天，企業(yè)成本核算工作的開展關(guān)系到企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益、關(guān)系到項(xiàng)目投資的經(jīng)濟(jì)效益、關(guān)系到企業(yè)綜合市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的提高?，F(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)必須認(rèn)識(shí)到成本核算工作的重要性。通過強(qiáng)化成本核算意識(shí)、完善相關(guān)體系以及切實(shí)有效的執(zhí)行為企業(yè)的發(fā)展奠定基礎(chǔ)。針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本核算所具有的特點(diǎn)以及其存在的問題，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)加強(qiáng)相應(yīng)工作的開展、加強(qiáng)問題解決對(duì)策的研究以及對(duì)相關(guān)資訊的關(guān)注。通過多種方式確保房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的有效開展。

參考文獻(xiàn)：

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[2]常靚.房地產(chǎn)企業(yè)成本核算常見問題與對(duì)策問題[J].企業(yè)經(jīng)營與管理,2010,4.

篇10

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 資金 合同 成本 稅務(wù)籌劃

房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷了高投資、高收益的投資熱潮后，目前形勢(shì)不容樂觀，盡管國家相繼出臺(tái)了有利于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的相關(guān)政策，但要想繼續(xù)收獲高額利潤已經(jīng)不可能，如何在現(xiàn)有形勢(shì)下保持不敗之地，成為每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)需解決的棘手問題。筆者現(xiàn)就所服務(wù)的某鋼城房地產(chǎn)開發(fā)公司如何從加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理和稅務(wù)籌劃作為制勝點(diǎn)來進(jìn)行闡述。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資大、周期長、貸款多、涉稅繁、風(fēng)險(xiǎn)高、政策強(qiáng)。要加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理，可從以下四點(diǎn)著手：

一、加強(qiáng)資金管理

1、房地產(chǎn)企業(yè)從項(xiàng)目前期調(diào)研到產(chǎn)品開發(fā)至可預(yù)售狀態(tài)歷時(shí)較長，巨額的地價(jià)和房屋工程造價(jià)，需要投入的資金數(shù)量較大，要使開發(fā)項(xiàng)目順利完成，解決融資問題是企業(yè)的頭等大事。某鋼城房地產(chǎn)開發(fā)公司在拿地前就進(jìn)行了深入的項(xiàng)目可行性研究，對(duì)項(xiàng)目總投資作出合理的資金預(yù)算。因?yàn)轫?xiàng)目開發(fā)的第一筆大額用款是支付土地款，它占整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目較大的成本比重。土地款一般不可能得到銀行貸款的支持，而是靠股東的自有資金投入。該公司在成立時(shí)就預(yù)先考慮到將要支付的土地款先作為公司的注冊(cè)資本投入，擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模，使開業(yè)后自有資金就達(dá)到項(xiàng)目總投資的40%，以便于后續(xù)向銀行爭(zhēng)取項(xiàng)目開發(fā)貸款。

2、資金是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的命脈和血液。為了保證資金鏈的通暢，提高資金使用效率，降低資金成本。該房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)部每年第四季度就著手編制下一年度資金預(yù)算，平時(shí)配合和協(xié)助各業(yè)務(wù)部門編制各部門的月度、中期資金計(jì)劃。每月計(jì)劃匯總后對(duì)資金作出平衡，嚴(yán)格根據(jù)資金計(jì)劃進(jìn)行付款。合同付款環(huán)節(jié)是房地產(chǎn)公司最重要的資金管理環(huán)節(jié)，為嚴(yán)格把好項(xiàng)目用款關(guān)，財(cái)務(wù)部對(duì)每筆付款尤其是工程施工大額款項(xiàng)，要求工程部開具"付款通知單"，并由工程部負(fù)責(zé)人與分管項(xiàng)目的公司副經(jīng)理審核簽字，經(jīng)財(cái)務(wù)審核合同條款后才予以支付。做到每筆付款用途明確，付款進(jìn)度嚴(yán)格執(zhí)行合同規(guī)定，經(jīng)得起審計(jì)檢查。每月末編制"資金月度計(jì)劃執(zhí)行反饋表"，對(duì)每月資金使用情況進(jìn)行反饋和檢查分析。

二、加強(qiáng)合同管理

合同管理是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的又一重要環(huán)節(jié)。通過簽訂各類合同（土地出讓合同、施工承包合同、設(shè)備采購合同、設(shè)計(jì)咨詢合同等等），作為支付房地產(chǎn)公司各項(xiàng)目用款的依據(jù)。為使合同管理和項(xiàng)目資金的使用更加規(guī)范化、高效化、合理化。

三、加強(qiáng)成本管理

1、成本核算既是企業(yè)的一項(xiàng)基礎(chǔ)工作，也是企業(yè)致勝的關(guān)鍵因素之一。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本核算中成本名目繁多，該公司首先對(duì)項(xiàng)目建設(shè)中發(fā)生的前期可行性研究費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、工程開發(fā)成本、開發(fā)間接費(fèi)等進(jìn)行了整體測(cè)算，進(jìn)而編制項(xiàng)目總投資預(yù)算，并結(jié)合實(shí)際工程進(jìn)度情況適時(shí)修訂編制"項(xiàng)目投資流量預(yù)算"（自項(xiàng)目開發(fā)原始投入起到項(xiàng)目竣工止），并從靜態(tài)和動(dòng)態(tài)方面都加以測(cè)算，靜態(tài)方面主要測(cè)算：股東投資回報(bào)率、回收期、凈資產(chǎn)收益率等指標(biāo)；動(dòng)態(tài)方面主要測(cè)算：內(nèi)含報(bào)酬率（IRR）、凈現(xiàn)值（NPV）、凈現(xiàn)值指數(shù)、動(dòng)態(tài)投資回收期等指標(biāo)。

該公司非常重視基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的收集和整理，要求公司管理者和員工樹立成本意識(shí)，在每個(gè)部門和環(huán)節(jié)上都要求員工既從自身做起，節(jié)約成本，又注重成本相關(guān)數(shù)據(jù)的記錄、保存和傳遞，為財(cái)務(wù)部準(zhǔn)確地進(jìn)行成本核算打好基礎(chǔ)。

2、在充分掌握各項(xiàng)稅收政策和會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的基礎(chǔ)上，合理準(zhǔn)確地核算和區(qū)分開發(fā)成本和開發(fā)費(fèi)用，否則將帶來經(jīng)營階段和清算階段的稽查風(fēng)險(xiǎn)、稅收風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。在正確按成本對(duì)象核算成本的同時(shí)，還應(yīng)正確區(qū)分開發(fā)成本中的開發(fā)間接費(fèi)與開發(fā)費(fèi)用（即期間費(fèi)用），這不僅關(guān)系到會(huì)計(jì)核算的準(zhǔn)確性和企業(yè)所得稅匯算清繳工作，還直接關(guān)系到土地增值稅的清算中扣除數(shù)的基數(shù)的準(zhǔn)確性，土地增值稅在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅費(fèi)支出中占很大的比重，影響利潤額也較大，稅務(wù)機(jī)關(guān)會(huì)重點(diǎn)清算和稽查，對(duì)已列入開發(fā)間接費(fèi)中的不合理的部分（包括不合理的借款費(fèi)用等）予以剔除，再作為扣除數(shù)基數(shù)計(jì)算開發(fā)費(fèi)用和加計(jì)扣除部分。 堅(jiān)持按稅法要求做好上述兩大成本區(qū)分，加強(qiáng)成本核算管理，可以避免以后所得稅匯繳清算和土地增值稅清算帶來的不必要的麻煩，并為企業(yè)提高經(jīng)濟(jì)效益作出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。

四、提高財(cái)務(wù)人員素質(zhì)

鑒于房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的特殊性，財(cái)務(wù)管理人員不僅要具備專業(yè)財(cái)務(wù)知識(shí)，同時(shí)也要學(xué)習(xí)相關(guān)知識(shí)內(nèi)容，如：成本控制、工程管理、資金管理等。鑒于這方面因素，該公司經(jīng)常對(duì)財(cái)務(wù)人員進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)和職業(yè)道德培訓(xùn)，不斷更新財(cái)務(wù)管理理念，學(xué)習(xí)掌握最前沿的房地產(chǎn)理論知識(shí)，鼓勵(lì)財(cái)務(wù)人員保持刻苦鉆研、循序漸進(jìn)、精益求精、的工作作風(fēng)，以加快財(cái)務(wù)管理水平的不斷提升，為公司決策者提供充足及時(shí)準(zhǔn)確的決策信息。

五、加強(qiáng)稅務(wù)籌劃

1、該公司通過增加扣除項(xiàng)目對(duì)土地增值稅進(jìn)行稅收籌劃

土地增值稅是房地產(chǎn)開發(fā)的主要成本之一，而土地增值稅在建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率不超過20%的情況下可以免征，房地產(chǎn)公司可以通過增加扣除項(xiàng)目使得房地產(chǎn)的增值率不超過20%，從而享受免稅待遇。

2、相關(guān)借款利息的籌劃

由于該房地產(chǎn)公司的開發(fā)資金主要來自向銀行和母公司的借債，資金量大、借款期限長、利息費(fèi)用多。所以針對(duì)開發(fā)完工之后發(fā)生的利息費(fèi)用，通過按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目分別計(jì)算、分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，使其不超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額，據(jù)實(shí)扣除，對(duì)借款利息進(jìn)行稅收籌劃。

3、銷售房產(chǎn)時(shí)的稅收籌劃

該房產(chǎn)公司通過改變銷售模式的籌劃降低了稅負(fù)。該房產(chǎn)公司設(shè)立了銷售公司作為分公司負(fù)責(zé)房地產(chǎn)銷售，這種分立使土地增值稅籌劃空間很大。

4、遞延納稅時(shí)間