導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫好一篇不動(dòng)產(chǎn)抵押，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

抵押權(quán)人（乙方）：_________

甲方為了_________將自有房地產(chǎn)及其附著物抵押予乙方，作為_________的保證。甲、乙雙方根據(jù)自愿、互利、公平和誠(chéng)實(shí)信用的原則，經(jīng)共同協(xié)商，訂立本合同。

第一條　該房地產(chǎn)座落于_________建筑面積_________平方米，用地面積_________平方米，房屋所有權(quán)證號(hào)_________，共有權(quán)證號(hào)_________，土地使用權(quán)證號(hào)_________，共有附著物_________件，抵押物價(jià)值人民幣（大寫）：_________。曾于_________年_________月_________日抵押予_________，期限為_________個(gè)月，至_________年_________月_________日止，擔(dān)保債務(wù)為人民幣（大寫）：_________元。

第二條　甲方將上述房地產(chǎn)及其附著物之全部／部分抵押給乙方，范圍_________（詳情見附表及附圖）。

第三條　本次抵押擔(dān)保債務(wù)價(jià)值為人民幣（大寫）：_________

第四條　設(shè)定抵押之房地產(chǎn)擔(dān)保內(nèi)容為被擔(dān)保債務(wù)的本金、利息、罰息、違約金及有關(guān)稅費(fèi)。

第五條　約定期限：_________年（月），從_________年_________月_________日起到_________年_________月_________日止。

第六條　抵押期間，抵押物由甲方占管。甲方在占管期間應(yīng)當(dāng)維護(hù)抵押物的完好，乙方有權(quán)檢查由甲方占管的抵押物，甲方應(yīng)主動(dòng)予以配合。

第七條　抵押期間，甲方未征得乙方書面同意，不得擅自將抵押物轉(zhuǎn)讓或以其它形式處置，不得改變其使用性質(zhì)；抵押物發(fā)生遺贈(zèng)或繼承的，受遺贈(zèng)人或繼承人應(yīng)當(dāng)及時(shí)書面通知乙方。

第八條　除自然耗損外，抵押物發(fā)生毀損，甲方應(yīng)當(dāng)采取措施，負(fù)責(zé)保養(yǎng)和維修，以減少損失，其費(fèi)用由甲方自負(fù)，并及時(shí)通知乙方。

第九條　因甲方過失造成抵押物不能或不足以擔(dān)保債務(wù)的，甲方須及時(shí)提供或增加擔(dān)保。

篇2

1、　動(dòng)產(chǎn)的概念、范圍與動(dòng)產(chǎn)的區(qū)別，抵押的概念、條件與質(zhì)押、留置的區(qū)別。

2、不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的概念、條件等，重點(diǎn)論述以下幾方面：

（1） 抵押人必須具備的主體資格；（2）抵押必須符合規(guī)定；

（3）抵押物的價(jià)值必須符合法定程序確認(rèn)；（4）抵押權(quán)益實(shí)現(xiàn)的法定操作程序。

3、我國(guó)現(xiàn)有法律對(duì)不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的規(guī)定，涉及有關(guān)法律法規(guī)。

（1）《中華人民共和國(guó)民法通則》；（2）《中華人民共和國(guó)合同法》；（3）《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》（4）《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》；（5）《中華人民共和國(guó)土地管理法》。

4、 行政法規(guī)

《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》。

5、部門規(guī)章

《城市房地產(chǎn)管理法》、《關(guān)于土地使用權(quán)抵押登記有關(guān)的通知》、《集體土地使用權(quán)抵押登記的若干規(guī)定》。

二、押貸款的主要風(fēng)險(xiǎn)形式及形成原因：

1、一物多押；2、轉(zhuǎn)貸或借新還舊時(shí)未重新設(shè)定抵押；3、抵押財(cái)產(chǎn)未經(jīng)共有人同意；4、抵押手續(xù)不全，未進(jìn)行有效登記；5、抵押物價(jià)值不實(shí)；6、抵押財(cái)產(chǎn)違法。

三、

于不產(chǎn)抵押風(fēng)險(xiǎn)防范措施：

1、加強(qiáng)制度建設(shè)，構(gòu)建行之有效的風(fēng)險(xiǎn)防范體系。2、堅(jiān)持房地同時(shí)抵押原則。3、嚴(yán)格按抵押程序辦事，注意抵押登記。4、嚴(yán)格控制借新還舊和轉(zhuǎn)貸手續(xù)。5、對(duì)抵押財(cái)產(chǎn)認(rèn)真審核，落實(shí)所有者權(quán)人，避免單方抵押的無效。6、其它注意事項(xiàng)。

四、

公益事業(yè)單位貸款存在的問題：

《擔(dān)保法》某些條款對(duì)公益財(cái)產(chǎn)的抵押設(shè)定了很多限制條款，嚴(yán)重了公益事業(yè)的。

是的核心，金融市場(chǎng)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系的動(dòng)脈，是市場(chǎng)配置的主要形式。金融體系的安全、高效、穩(wěn)健運(yùn)行，對(duì)經(jīng)濟(jì)全局的穩(wěn)定發(fā)展至關(guān)重要。我國(guó)《商業(yè)銀行法》規(guī)定：商業(yè)銀行的經(jīng)營(yíng)原則是效益性、安全性和流動(dòng)性。隨著加入WTO，銀行間的競(jìng)爭(zhēng)將日趨激烈，而我國(guó)的商業(yè)銀行，特別是國(guó)有商業(yè)銀行普遍存在資產(chǎn)質(zhì)量不高，效益不好的現(xiàn)象，要想和國(guó)外銀行競(jìng)爭(zhēng)，必須盡快調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)，發(fā)展優(yōu)質(zhì)授信產(chǎn)品提高經(jīng)營(yíng)效益。而不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款因其安全性越來越受到各家銀行的青睞，在大力發(fā)展不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的同時(shí)要注重風(fēng)險(xiǎn)的防范。本文就如何防范不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款作如下論述：

一、不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的概述

1、關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)

動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)是法律上對(duì)作為法律關(guān)系的客體的物的最基本分類。按我國(guó)《民法通則》及《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行若干問題的意見》的解釋，不動(dòng)產(chǎn)是指“土地，附著于土地上的建筑物及其它定著物，建筑物的其它附屬設(shè)備?！?5年頒布的《擔(dān)保法》規(guī)定，“本法所指不動(dòng)產(chǎn)的范圍可確定為：土地、房屋等建筑物和構(gòu)筑物，林木。其中房屋等建筑物和構(gòu)筑物應(yīng)包括房屋、橋梁、水壩、水塔、煙囪等。區(qū)分動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)的主要法律意義體現(xiàn)在以下二個(gè)方面：（1）物權(quán)轉(zhuǎn)移的法律要件不同。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的法律轉(zhuǎn)移為要式法律行為，除要求當(dāng)事人簽訂書面合同外，一般還要到登記機(jī)關(guān)進(jìn)行登記；而動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)除當(dāng)事人另有約定外僅以交付為條件。（2）設(shè)定擔(dān)保物權(quán)的方式不同。動(dòng)產(chǎn)以設(shè)定質(zhì)押權(quán)為主，即使設(shè)定抵押權(quán)，也不要求登記；不動(dòng)產(chǎn)則只能設(shè)定抵押權(quán)，且以登記為抵押權(quán)之生效要件。”

2、不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的概念及設(shè)立要件

（1）關(guān)于抵押

抵押權(quán)是擔(dān)任物權(quán)的一種，95年10月1日生效的《擔(dān)保法》系統(tǒng)的界定了抵押的概念、抵押的范圍、抵押權(quán)設(shè)定及實(shí)現(xiàn)方式等。根據(jù)《擔(dān)保法》第33條規(guī)定：“抵押是債務(wù)人或第三人不轉(zhuǎn)移對(duì)財(cái)產(chǎn)的占有，將該財(cái)產(chǎn)作為對(duì)債權(quán)的擔(dān)保，債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依照法律的規(guī)定，以該財(cái)產(chǎn)折價(jià)或拍賣，變賣該財(cái)產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償?！钡盅簷?quán)具有以下性質(zhì)：①附隨性，即從屬性，抵押權(quán)隨著主債權(quán)的消滅而消滅；②不可分性，抵押權(quán)不可與主債權(quán)相分離而獨(dú)立存在；③物上代位性，即抵押物滅失而產(chǎn)生的替代物當(dāng)然得為債務(wù)提供提保。

（2）抵押與質(zhì)權(quán)、留置的區(qū)別

質(zhì)權(quán)是為了擔(dān)保債權(quán)的履行，債務(wù)人或第三人將其動(dòng)產(chǎn)或權(quán)利移交債權(quán)人占有，當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有將其占有的財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。留質(zhì)權(quán)是債權(quán)人按照合同的約定，占有債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)，在債務(wù)人逾期不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有留置該財(cái)產(chǎn)，并就該財(cái)產(chǎn)有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。

（3）不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款

不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款是指金融機(jī)構(gòu)要求借款人提供押品作擔(dān)保而發(fā)放的貸款。抵押權(quán)的標(biāo)的依其性質(zhì)可分為：①不動(dòng)產(chǎn)；②不產(chǎn)的用益物權(quán)。如土地使用權(quán)、典權(quán)等；③準(zhǔn)動(dòng)產(chǎn)。主要指車輛、船舶、航空器等；④動(dòng)產(chǎn)。不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款則是指以不動(dòng)產(chǎn)作抵押而發(fā)放的貸款。因?yàn)橛靡嫖餀?quán)抵押與不動(dòng)產(chǎn)抵押有極大共性，因此，本文所指不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款當(dāng)包括不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款和用益物權(quán)抵押貸款。不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款設(shè)立要件主要包括：①抵押人必須具備主體資格。即抵押人應(yīng)具備權(quán)利能力和行為能力，同時(shí)對(duì)抵押物有完整的所有權(quán)和處分權(quán)。②抵押物必須符合法律規(guī)定。從各國(guó)立法來看，并非所有不動(dòng)產(chǎn)均可設(shè)定抵押權(quán)，根據(jù)我國(guó)《擔(dān)保法》和《城市房地產(chǎn)管理法》等相關(guān)法律規(guī)定，下列不動(dòng)產(chǎn)是不能作抵押的。A、用于、醫(yī)療、市政等公共福利的不動(dòng)產(chǎn)；B、列入文物保護(hù)的建筑物和具有紀(jì)念意義的建筑物；C、已被依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)；D、被司法機(jī)關(guān)或行政機(jī)關(guān)依法查封的不動(dòng)產(chǎn)；E、產(chǎn)權(quán)關(guān)系不清或有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn)；F、來自全體共有人書面同意的不動(dòng)產(chǎn)；G、未取得合法權(quán)證的違法建筑物。③價(jià)值評(píng)估應(yīng)該公允。抵押物的價(jià)值應(yīng)該經(jīng)過具有評(píng)估資格的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，做出合理公允的評(píng)估報(bào)告，然后根據(jù)評(píng)估的價(jià)值確定抵押率和擔(dān)保價(jià)值。④辦理抵押登記。依照我國(guó)法律，不動(dòng)產(chǎn)的抵押必須辦理抵押登記，抵押合同自登記之日起生效。

3、我國(guó)有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的主要法律法規(guī)。

我國(guó)關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)抵押的法律主要體現(xiàn)在《擔(dān)保法》和《城市房地產(chǎn)管理法》等法律中。另外還有一些法律法規(guī)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)抵押也進(jìn)行了規(guī)范：比如《中華人民共和國(guó)民法通則》、《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》、《關(guān)于土地使用權(quán)抵押登記有關(guān)問題的通知》、《農(nóng)村集體土地使用權(quán)抵押登記的若干規(guī)定》等。以上這些法律法規(guī)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的抵押適用范圍、生效條件、抵押程序及效力等都作了明確規(guī)定，在實(shí)際操作中一定要以上法律執(zhí)行。

二、不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的主要風(fēng)險(xiǎn)形式及形成原因

（一）借款人信用意識(shí)淡漠，一物多押騙取銀行貸款。

《商業(yè)銀行法》第36條規(guī)定：商業(yè)銀行貸款借款人應(yīng)當(dāng)提供擔(dān)保。該法確定了貸款發(fā)放應(yīng)當(dāng)擔(dān)保的原則。另一方面，隨著中國(guó)加入WTO，和國(guó)際接軌日益密切，銀行的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)在不斷加強(qiáng)，商業(yè)銀行在發(fā)放貸款時(shí)要求借款人提供貴客擔(dān)保，各擔(dān)保方式中又以抵押最受歡迎。于是借款人為了多獲取貸款，往往將同一財(cái)產(chǎn)多次向多家銀行抵押，其主要表現(xiàn)形式有：

1、擔(dān)保法生效前將財(cái)產(chǎn)抵押給甲銀行，擔(dān)保法生效后又將同一財(cái)產(chǎn)抵押給乙銀行。由于在擔(dān)保法生效前，抵押合同的生效不以登記為要件，借款人將不動(dòng)產(chǎn)抵押給甲銀行時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)的主管部門沒有登記記錄。借款人利用這一漏洞，在擔(dān)保法生效后，又將同一財(cái)產(chǎn)抵押給乙銀行，并進(jìn)行登記。甲銀行的貸款擔(dān)保因乙銀行的抵押權(quán)的設(shè)定而落空。2、抵押人將其不動(dòng)產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證書押于甲銀行取得貸款，又在騙得不動(dòng)產(chǎn)主管部門補(bǔ)發(fā)的產(chǎn)權(quán)證書后，將該不動(dòng)產(chǎn)抵押給乙銀行，并辦理抵押登記。3、利用登記部門工作銜接失誤，將房地產(chǎn)重復(fù)抵押騙取貸款。在我國(guó)多數(shù)城市，房產(chǎn)和土地多由二個(gè)部門管理，即分別由房產(chǎn)局和土地局主管，而且由于體制上的原因，兩個(gè)部門之間很難溝通。抵押人正好抓住這點(diǎn)，先是和甲銀行簽訂借款合同，將“土地使用權(quán)及地上建筑物”抵押給銀行，并到土地管理局辦理抵押登記，隨后，抵押人又將該土地上的房產(chǎn)抵押給乙銀行，并在房產(chǎn)局辦理登記。而根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)的特點(diǎn)和法律規(guī)定，土地與其地上建筑物應(yīng)同時(shí)抵押，這樣同一房地產(chǎn)的重復(fù)抵押使得甲、乙銀行在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)勢(shì)必發(fā)生沖突，給貸款造成風(fēng)險(xiǎn)。

（二）轉(zhuǎn)貸或借新還舊時(shí)沒有重新設(shè)定抵押，貸款變?yōu)樾庞梅趴睢?/p>

附隨性是抵押權(quán)的特性之一，即抵押權(quán)不能獨(dú)立存在，它必須依附于主合同，隨著主債權(quán)存在而存在，隨著主債權(quán)的消滅而消滅。銀行承兌匯票墊款或信用證墊款轉(zhuǎn)貸款和借新還舊都是用一筆新發(fā)生貸款償還原已存在的墊款或貸款，其結(jié)果是一筆新債發(fā)生，一筆舊債消滅，其擔(dān)保效力并不當(dāng)然及于新發(fā)生的債權(quán)。而在實(shí)踐中往往錯(cuò)誤地認(rèn)為：抵押合同約定的抵押期間于轉(zhuǎn)貸或借新還舊時(shí)還未到期，甚至長(zhǎng)于新貸款的到期日，抵押在轉(zhuǎn)貸或借新還舊時(shí)仍然有效，其擔(dān)保效力應(yīng)及于新貸款，因而在辦理新貸款時(shí)，沒有與抵押人重新辦理抵押合同及辦理抵押登記，使新貸款變成沒有抵押的信用放款。

（三）抵押人擅自以共有不動(dòng)產(chǎn)抵押，抵押行為無效。

根據(jù)法律規(guī)定，抵押人只能以其擁有合法所有權(quán)或用益物權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)設(shè)定抵押，否則抵押行為無效。共有財(cái)產(chǎn)的抵押必須經(jīng)全體共有人書面同意，不則抵押人無權(quán)就共有財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押。以共有財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押無效的行為主要有三種形式：

1、抵押人擅自以家庭各成員共同所有，各家庭成員對(duì)共同房產(chǎn)平等地、不分份額地享有所有權(quán)。任何一名家庭成員對(duì)該共有房產(chǎn)作處分必須經(jīng)其它成員書面同意，否則處分無效；2、抵押人擅自以夫妻共有財(cái)產(chǎn)作抵押。根據(jù)我國(guó)《婚姻法》等相關(guān)法律規(guī)定：除雙方另有約定外，在婚姻存續(xù)期間，夫妻任何一方或雙方取得的財(cái)產(chǎn)屬二人共同所有；婚前歸一方所有，但婚姻存續(xù)超過一定時(shí)間的也屬共同財(cái)產(chǎn)。對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)，任何一方未經(jīng)另一方同意私自抵押的，其抵押行為無效；3、抵押人擅自以與其它共有人共有的財(cái)產(chǎn)未經(jīng)他人同意的，其抵押行為無效。

（四）抵押不登記，抵押行為無效。

在不動(dòng)產(chǎn)上設(shè)定抵押，世界各國(guó)均要求設(shè)立抵押登記。有的國(guó)家規(guī)定抵押登記是抵押登記行為的對(duì)抗要件，有的國(guó)家規(guī)定登記是抵押行為的生效要件。根據(jù)我國(guó)的《擔(dān)保法》規(guī)定，登記是抵押合同生效的必要條件，抵押合同不經(jīng)登記不發(fā)生法律效力。在實(shí)踐中，由于工作人員對(duì)法律知識(shí)掌握程度各異，或許為節(jié)省融資成本，往往出現(xiàn)下列情況：1、只簽訂抵押合同不辦理登記；2、同抵押人簽訂抵押合同，不辦理抵押登記，但扣留辦理抵押時(shí)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書；3、只同抵押人簽訂抵押合同，而不辦登記，但辦理抵押合同登記，并賦予公證文書強(qiáng)制執(zhí)行力。以上三種形式雖然抵押合同已簽訂成立，但抵押合同并未生效，對(duì)抵押人沒有任何約束力，貸款到期后銀行也無法主張抵押權(quán)。

（五）抵押物評(píng)估價(jià)值與實(shí)際價(jià)值差距較大，債權(quán)難以全部保全。

抵押貸款對(duì)銀行而言最根本的目的是確保債權(quán)的安全，故抵押債權(quán)的價(jià)值應(yīng)大于或等于債權(quán)?！稉?dān)保法》也規(guī)定，抵押擔(dān)保的債權(quán)價(jià)值不得超過抵押物的價(jià)值。而且銀行還往往設(shè)定一個(gè)抵押比率，以進(jìn)一步保障貸款安全。但在實(shí)踐中，一方面抵押物的價(jià)值隨市場(chǎng)行情而變動(dòng)，相對(duì)不確定；另一方面借款人為了多貸款也常想盡一切辦法抬高抵押物價(jià)值，最終抵押物可能無法滿足擔(dān)保債權(quán)的需要，其主要表現(xiàn)在：1、中介機(jī)構(gòu)的不規(guī)范競(jìng)爭(zhēng)使得其常應(yīng)抵押人的要求高估抵押物的價(jià)值，抵押人藉此高估的評(píng)估報(bào)告抵押貸款；2、銀行業(yè)務(wù)人員經(jīng)驗(yàn)不足，根據(jù)抵押人提供抵押物資料主觀確定抵押物的價(jià)值，致使抵押品價(jià)值水份大，抵押物實(shí)際價(jià)值小于貸款金額。這種操作實(shí)屬違規(guī)操作。3、用土地使用權(quán)抵押時(shí)，勿視取得土地使用權(quán)的方式。凡是通過劃報(bào)方式取得土地使用權(quán)的，均未交納土地出讓金，如果貸款到期需將抵押物變現(xiàn)時(shí)，必須交40%－60%的出讓金，結(jié)果實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，實(shí)現(xiàn)所剩價(jià)值款很少，很難實(shí)現(xiàn)全部債權(quán)。

（六）法律規(guī)定不得設(shè)定抵押的財(cái)產(chǎn)。

隨著經(jīng)濟(jì)體制的不斷深化，事業(yè)單位的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行也發(fā)生巨變，它們對(duì)資金需求在與日俱增，而事業(yè)單位貸款的效益性、安全性也引起各家銀行的高度重視，但在實(shí)際操作中，根據(jù)《貸款通則》和《擔(dān)保法》的有關(guān)規(guī)定，公益事業(yè)單位的某些財(cái)產(chǎn)是不得對(duì)外設(shè)立抵押擔(dān)保的?！稉?dān)保法》明確規(guī)定，公益單位是不能作為保證人的，禁止以社會(huì)公益單位的具有公益性質(zhì)的設(shè)施作為抵押物。但是在《若干規(guī)定問題解釋》中規(guī)定了社會(huì)公益單位“以其擁有的公益性質(zhì)以外的設(shè)施為自身的債務(wù)設(shè)定抵押的，人民法院可以認(rèn)定有效。”在實(shí)踐中，往往分不清哪些屬公益性財(cái)產(chǎn)而盲目設(shè)定抵押，使抵押行為無效。另外導(dǎo)致抵押貸款形成風(fēng)險(xiǎn)的還有以下一些形式：比如抵押物極難變現(xiàn)，抵押擔(dān)保虛化；行政部門違規(guī)行政導(dǎo)致抵押無效；主合同無效導(dǎo)致抵押無效；抵押人以其財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押后，在6個(gè)月內(nèi)宣布破產(chǎn)；抵押人將其全部財(cái)產(chǎn)抵押給一個(gè)人；銀行與債務(wù)人惡意串通，騙取第三人抵押等。上述這些均會(huì)造成貸款抵押無效的行為。

三、關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)防范措施

針對(duì)以上提到的貸款風(fēng)險(xiǎn)形式，要想減少風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生，應(yīng)采取如下控制風(fēng)險(xiǎn)的措施：

（一）加強(qiáng)制度建設(shè)，構(gòu)建行之有效的不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的防范體系。

在實(shí)施貸款前，一定做好事前調(diào)查和初審工作，確保不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的真實(shí)性。授信部門要在以下幾方面做好工作：1、抵押不動(dòng)產(chǎn)取得的合法性，是否違法占地，是劃拔土地還是經(jīng)過市場(chǎng)交易取得的土地，權(quán)屬是否有爭(zhēng)議；2、抵押物是否已被依法查封、扣押、監(jiān)管或以其它方式限制流轉(zhuǎn)；3、抵押物是否被列入文物保護(hù)范圍或被列入拆遷范圍；4、土地是否集體土地，（集體土地不得轉(zhuǎn)讓和抵押），是否已閑置2年或接近2年；5、抵押物是否屬于同一人，私有共有，是否經(jīng)過共有人同意；6、抵押物是有否有轉(zhuǎn)讓或正在長(zhǎng)期租賃現(xiàn)象，（如長(zhǎng)期處于租賃狀態(tài)，且已付過租金，將直接抵押權(quán)的足額實(shí)現(xiàn)）；7、驗(yàn)證抵押人提供的抵押物的材料是否真實(shí)，復(fù)印件和原件進(jìn)行核實(shí)，必要時(shí)必須取得政府主管部門的證明文件；8、確定評(píng)估機(jī)構(gòu)是否具體主體資格，抵押物的評(píng)估價(jià)格是否公正等。

（二）堅(jiān)持房地產(chǎn)時(shí)抵押的原則。

在我國(guó)，對(duì)土地及其地上建筑物或構(gòu)筑物，采取的是“二元主義”，即將土地和地上建筑物看做二項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)，共各自獨(dú)立，分屬不同的權(quán)方主體，在一定條件下分別抵押給不同的債權(quán)人。由于房屋和土地在物理上具有不可分割的屬性，當(dāng)其分別抵押給不同債權(quán)人時(shí)，抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)可能會(huì)發(fā)生沖突，給貸款造成風(fēng)險(xiǎn)。有鑒于此，銀行在發(fā)放不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款時(shí)，必須堅(jiān)持房屋和土地同時(shí)抵押的原則。

（三）嚴(yán)格抵押程序，及時(shí)依法登記。

各國(guó)的物權(quán)立法均要求對(duì)物權(quán)的變動(dòng)采取一定方式公布于大眾，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)采取登記方式　，我國(guó)的《擔(dān)保法》規(guī)定，不動(dòng)主抵押合同的生效要件是依法進(jìn)行登記，不經(jīng)登記不生效。因此，銀行在辦理不動(dòng)主抵押貸款時(shí)，必須在簽定抵押合同后，及進(jìn)到各相應(yīng)主管部辦理抵押登記。

（四）借新還舊或轉(zhuǎn)貸時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)防范。

借新還舊或墊款轉(zhuǎn)貸時(shí)，從法律角度看是一個(gè)舊的債權(quán)債務(wù)消滅和一個(gè)新的債權(quán)債務(wù)關(guān)系產(chǎn)生的過程。根據(jù)我國(guó)《擔(dān)保法》的規(guī)定：“抵押權(quán)與共擔(dān)保的債權(quán)同時(shí)存在，債權(quán)消滅的，抵押權(quán)也消滅。”因而，為原有債權(quán)債務(wù)履行設(shè)定的擔(dān)保必定隨著舊債權(quán)債務(wù)關(guān)系的消滅而消滅，新成立的債權(quán)的擔(dān)保必須重新設(shè)定方為有效。為規(guī)避借新還舊或墊款轉(zhuǎn)貸時(shí)，導(dǎo)致抵押失效的法律風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)踐中可采取以下幾種方法：1、借新還舊或墊款轉(zhuǎn)貸時(shí)，就新成立的債權(quán)重新設(shè)立抵押并辦理登記；2、在辦理貸款，承兌或開方信用證時(shí)，直接與抵押人簽定最高額抵押合同。但簽定最高額抵押合同時(shí)，有二個(gè)必須在合同中約定清楚，其一最高額是指發(fā)生額還是余額，其二是抵押人愿意連續(xù)提供抵押擔(dān)保的債務(wù)的發(fā)生期間，即抵押人愿意就多長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)發(fā)生的債務(wù)提供擔(dān)保抵押。

（五）對(duì)抵押的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行認(rèn)真審核，避免單方抵押無效。

特別是在零售貸款中，用現(xiàn)有住房作抵押貸款較多，銀行在貸款制一琿要落實(shí)房屋的產(chǎn)權(quán)關(guān)系，房屋產(chǎn)權(quán)是部分還是全部，是家庭所有成員共有還是夫妻共有。因?yàn)楦鶕?jù)我國(guó)《擔(dān)保法》規(guī)定，只有共人有全部以書面形式同意抵押情況下，抵押扣保合同才能有效，所貸前一定要落實(shí)情況，必要時(shí)請(qǐng)求主管部門出示證明。

其它注意事項(xiàng)包括審查抵押物的合法性；國(guó)有資產(chǎn)作抵押時(shí)是否經(jīng)過發(fā)政委批準(zhǔn)；集體財(cái)產(chǎn)抵押時(shí)是否經(jīng)過全體職代會(huì)通過，有限責(zé)任公司或股份有限公司財(cái)產(chǎn)抵押時(shí)是否經(jīng)過董事會(huì)批準(zhǔn)；用劃拔土地抵押時(shí)應(yīng)征得市縣人民政府土地管理部門的批準(zhǔn)，足額扣減應(yīng)交納的土地出讓金等。

四、公益事業(yè)單位貸款存在問題

隨著我國(guó)的加快，人民群眾對(duì)公益事業(yè)的要求越來越高，原公益事業(yè)單位的服務(wù)已遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足了不群眾的需要，加大投入改善設(shè)施是公益事業(yè)迫切需解決的問題。而國(guó)家財(cái)政的困難無法滿足現(xiàn)實(shí)需求，公益事業(yè)通過銀行融資就尤為顯得重要。而現(xiàn)有的法律的某些規(guī)定嚴(yán)重制約著工益事業(yè)單位的融資。

根據(jù)《擔(dān)保法》和《擔(dān)保法若干問題的解釋》的有關(guān)規(guī)定，社會(huì)公益事業(yè)單位不能做為保證人，禁止以社會(huì)公益單位的具有公益性質(zhì)的設(shè)施作為抵押物。僅規(guī)定社會(huì)公益單位的具有公益性質(zhì)的設(shè)施“以外的財(cái)產(chǎn)為自身債務(wù)設(shè)定的抵押，人民法院可以認(rèn)定有效。該項(xiàng)規(guī)定在一定程度上限制了社會(huì)公益事業(yè)的發(fā)展。在現(xiàn)實(shí)生活中，社會(huì)公益事業(yè)在融資的目的在于購(gòu)置高尖端設(shè)備和用于完善社會(huì)公益事業(yè)的設(shè)施，但依照法律規(guī)定，社會(huì)公益單位可以用以抵押的財(cái)產(chǎn)只能是盈利性財(cái)產(chǎn)，不得具有公益性，也就是說，即使用銀行的資金購(gòu)買的設(shè)備，也不能作為抵押物抵押給銀行?！庇捎谏鐣?huì)公益單位的盈利性財(cái)產(chǎn)價(jià)值較其所融資金而言往往反差較大，在社會(huì)信用體系尚不完善的今天，籠統(tǒng)地將社會(huì)公益單位可以設(shè)定抵押的財(cái)產(chǎn)加以限制并不利于社會(huì)整體服務(wù)水平的提高。

要解決這一問題，應(yīng)根據(jù)社會(huì)公益單位在社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中的地位劃分為非盈利社會(huì)公益和盈利性社會(huì)公益單位。對(duì)非盈利性社會(huì)公益單位由國(guó)家財(cái)政專項(xiàng)拔款支持。對(duì)盈利性單位，應(yīng)允許其以自身設(shè)施作為抵押擔(dān)保，以利其發(fā)展壯大和向其它社會(huì)成員提供更加便利的社會(huì)公益服務(wù)。

不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款較其它擔(dān)保貸款而言風(fēng)險(xiǎn)較小，已成各家銀行接信業(yè)務(wù)中的主要方式，特別是中長(zhǎng)期接信業(yè)務(wù)，只要銀行授信人員在貸款前能認(rèn)真細(xì)致做好調(diào)查，嚴(yán)格按銀行的有關(guān)規(guī)定制度和《擔(dān)保法》的要求執(zhí)行，認(rèn)真辦理有關(guān)手續(xù)，貸款能不斷對(duì)抵押物進(jìn)行檢查，這種貸款和風(fēng)險(xiǎn)是一定會(huì)避免的。

參 考 文 獻(xiàn) 資 料

［1］葛春堯《不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)及法律防范》［C］法制出版社2002年1月

［2］王炳東《規(guī)范的幾個(gè)法律問題》［J］《與實(shí)踐》中國(guó)人民銀行鄭州中心支行、河南省金融學(xué)會(huì)2001.8第42頁(yè)至43頁(yè)

［3］葉岷、范傳卿、高紅梅《房地產(chǎn)抵押應(yīng)注意的問題》［J］《金融理論與實(shí)踐》河南省金融學(xué)會(huì)、中國(guó)人民銀行鄭州中心支行2001.12.10第57頁(yè)

［4］齊建鐵《不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)與防范》估介師資訊網(wǎng)　2004年4月日

篇3

【關(guān)鍵詞】不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)；善意取得；構(gòu)成要件；物權(quán)公示；公信力

一、問題的提出

案例

原告系系爭(zhēng)房屋的產(chǎn)權(quán)人。2003年7月，案外人甲獲悉原告的系爭(zhēng)房屋尚未領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證，遂冒充該集團(tuán)總經(jīng)理助理，騙取房產(chǎn)證，隨后辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)，將產(chǎn)權(quán)人由原告變更為乙個(gè)人。之后，甲利用偽造的乙身份材料、虛假購(gòu)銷合同，虛構(gòu)乙以該房產(chǎn)為抵押擔(dān)保，與被告A銀行簽訂《個(gè)人投資經(jīng)營(yíng)貸款借款合同》和《個(gè)人投資經(jīng)營(yíng)貸款最高額抵押合同》，騙取銀行貸款人民幣250萬元。

2004年6月25日，被告A銀行與被告B簽訂《債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，被告A銀行將借款人乙1戶1筆債權(quán)轉(zhuǎn)讓給被告B，自雙方約定自債權(quán)轉(zhuǎn)讓之日起，與轉(zhuǎn)讓標(biāo)的有關(guān)的全部從權(quán)利（包括但不限于保證債權(quán)、抵押權(quán)、質(zhì)押權(quán)）同時(shí)轉(zhuǎn)讓。2004年11月19日，雙方在報(bào)紙上就包括系爭(zhēng)債權(quán)在內(nèi)的債權(quán)轉(zhuǎn)讓進(jìn)行公告。

2005年6月27日，房地產(chǎn)登記管理部門根據(jù)原告申請(qǐng)將上述房屋權(quán)利人更正登記為原告。系爭(zhēng)房屋的房地產(chǎn)他項(xiàng)狀況信息中登記的他項(xiàng)權(quán)利人為被告A銀行。

2009年，原告訴請(qǐng)法院確認(rèn)設(shè)立在系爭(zhēng)房屋之上的抵押行為無效。被告A銀行以善意取得系爭(zhēng)房屋之抵押權(quán)提出抗辯。

二、不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的法律制度基礎(chǔ)

我國(guó)物權(quán)法第6條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記。動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定交付?！睆亩_定了物權(quán)變動(dòng)的公示原則。第14條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀模杂涊d于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力?！睆亩_定了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)以登記生效的規(guī)則。第16條第1款規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。”從而確定了登記正確性的效力規(guī)定。而第106條正是確定了登記公信力的規(guī)定。這一法律規(guī)范群正是德國(guó)、瑞士、我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)等以不動(dòng)產(chǎn)登記公信力制度機(jī)制從無權(quán)利人處合法取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的根據(jù)。在我國(guó)即不動(dòng)產(chǎn)的善意取得制度。從這一制度群的設(shè)計(jì)和運(yùn)作機(jī)制來看，前一規(guī)范為后一規(guī)范提供邏輯前提和基礎(chǔ)，后一規(guī)范又是前一規(guī)范的必然結(jié)果，彼此銜接緊密，呈現(xiàn)遞進(jìn)式的應(yīng)用過程。故我國(guó)物權(quán)變動(dòng)立法正是采納了德國(guó)式的不動(dòng)產(chǎn)登記公信力制度。

三、不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)善意取得的構(gòu)成要件及本案例分析

根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》第106條第1款規(guī)定：“無權(quán)處分人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：（一）受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的；（2）以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓；（3）轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人?！钡?款規(guī)定：“當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照前兩款規(guī)定?！庇纱丝梢?，我國(guó)《物權(quán)法》在對(duì)財(cái)產(chǎn)所有人的靜態(tài)財(cái)產(chǎn)安全與善意受讓人的動(dòng)態(tài)交易安全之間進(jìn)行權(quán)衡之時(shí)，優(yōu)先選擇了后者。楊立新、王利明老師曾對(duì)類似案例做過頗具代表性的邏輯推理過程：1.冒名處分人出賣他人房產(chǎn)屬于無權(quán)處分；2.第三人與冒名處分人之間存在有償法律行為；3.第三人已支付價(jià)款并完成過戶登記；4.第三人善意。[1]筆者認(rèn)為其將善意取得構(gòu)成的邏輯起點(diǎn)落腳于行為人的無權(quán)處分有所不妥，不動(dòng)產(chǎn)善意取得的邏輯起點(diǎn)應(yīng)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿的錯(cuò)誤登記。因?yàn)樯埔馊〉弥贫鹊闹贫然A(chǔ)是物權(quán)變動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)登記的公信力制度，其唯一可信賴的虛假權(quán)利外觀即為不動(dòng)產(chǎn)登記簿的錯(cuò)誤權(quán)屬登記，無權(quán)處分等物權(quán)權(quán)利規(guī)范之外的虛假外觀都不在善意信賴的范圍之內(nèi)。

故，不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)善意取得的第一個(gè)要件為不動(dòng)產(chǎn)登記簿的錯(cuò)誤登記。所謂登記簿的錯(cuò)誤權(quán)屬登記是指登記簿上的權(quán)利人并非不動(dòng)產(chǎn)真正的權(quán)利人。善意第三人正是基于對(duì)登記簿上的登記情況的信賴而進(jìn)行的物權(quán)變動(dòng)行為，若登記正確，則不存在登記公示帶來的善意保護(hù)。

第二，當(dāng)事人取得不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)時(shí)為善意。

傳統(tǒng)民法上動(dòng)產(chǎn)善意取得制度規(guī)定為善意且無過失，這也即是動(dòng)產(chǎn)善意取得的善意之涵義：不知情或非因重大過失而不知情。而對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度一般認(rèn)為僅為不知即可。此種“善意”的產(chǎn)生是基于對(duì)以國(guó)家信譽(yù)為后盾的不動(dòng)產(chǎn)登記公信力的信賴，通常只要抵押權(quán)人信賴了登記，除非其明知登記是錯(cuò)誤的或存在異議登記，就應(yīng)當(dāng)推定其為善意?？量痰囊蟮盅簷?quán)人非因故意或重大過失不知或不應(yīng)知抵押人不具有抵押不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)或處分權(quán)，等于要求抵押權(quán)人肩負(fù)起調(diào)查核實(shí)不動(dòng)產(chǎn)抵押登記的責(zé)任，而在我國(guó)目前不動(dòng)產(chǎn)登記制度及相關(guān)配套制度不完備、登記機(jī)關(guān)不統(tǒng)一的現(xiàn)狀下，將這種登記錯(cuò)誤的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到抵押權(quán)人身上，明顯顯失公平。而從另一個(gè)角度來看，若因抵押權(quán)人的重大過失而未發(fā)現(xiàn)登記錯(cuò)誤，并因此排除了善意取得制度的適用，同時(shí)也是自降不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力的表現(xiàn)，是與《物權(quán)法》第16條“不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)?！毙Яσ?guī)定相背離的。司法實(shí)踐中若過于寬泛的解釋抵押權(quán)人的應(yīng)知范圍，就會(huì)使登記簿的效力規(guī)定成為一紙空文。

所以這種善意應(yīng)以抵押權(quán)人對(duì)登記簿的信賴作為判斷標(biāo)準(zhǔn)，這種界定也符合我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)采取的以公示公信為原則的立法理念。因?yàn)槲餀?quán)作為一項(xiàng)對(duì)世權(quán)，需要對(duì)方知情才具有對(duì)抗效力，登記作為一種公開手段向世人宣告了物權(quán)權(quán)利人。人們基于對(duì)公信力的信賴，通過登記的情況判斷所有者和其他權(quán)利人狀況。若僅僅將善意判定標(biāo)準(zhǔn)界定在受讓人的不知情或應(yīng)知情的標(biāo)準(zhǔn)中，而忽略物權(quán)公示原則的因素，這種善意或許在債權(quán)關(guān)系上具有一定的意義，例如雙方未惡意串通訂立合同，但在物權(quán)領(lǐng)域中卻缺乏立足點(diǎn)，因?yàn)槲餀?quán)的權(quán)屬并不因主觀善意而得以確認(rèn)。再者，物權(quán)法第16條確定了不動(dòng)產(chǎn)登記簿的推定效力，卻不曾對(duì)動(dòng)產(chǎn)的占有作出推定效力的確認(rèn)，這也說明不動(dòng)產(chǎn)的登記公示對(duì)于權(quán)力的推定效力要高于動(dòng)產(chǎn)之交付公示的權(quán)利推定效力。這也正是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)中以登記公示取得公信力的特點(diǎn)，保障了抵押權(quán)人的利益，保護(hù)了交易的安全，也正是不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度建立的初衷。

本案的關(guān)鍵爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于被告A可否適用善意取得制度取得系爭(zhēng)房產(chǎn)的抵押權(quán)。在本案中，被告A通過查閱房產(chǎn)交易部門的產(chǎn)權(quán)登記情況判斷系爭(zhēng)房屋的權(quán)利人即為行為人，基于對(duì)產(chǎn)證公信力的信賴而辦理的抵押貸款業(yè)務(wù)，并且被告A與行為人的抵押貸款協(xié)議并不不合理的約定，被告A是以支付合理貸款數(shù)目為對(duì)價(jià)的，正也體現(xiàn)了被告A的善意。

本案判定銀行是否善意時(shí)還將爭(zhēng)議點(diǎn)集中在銀行是否盡到了審慎義務(wù)?！吨腥A人民共和國(guó)銀行法》第35條規(guī)定“商業(yè)銀行貸款，應(yīng)當(dāng)對(duì)借款人的借款用途、償還能力、還款方式等情況進(jìn)行嚴(yán)格審查?！钡?6條規(guī)定“商業(yè)銀行貸款，借款人應(yīng)當(dāng)提供擔(dān)保。商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)對(duì)保證人的償還能力，抵押物、質(zhì)物的權(quán)屬和價(jià)值以及實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)的可行性進(jìn)行嚴(yán)格審查?！薄顿J款通則》第27條規(guī)定“貸款人受理借款人申請(qǐng)后，應(yīng)當(dāng)對(duì)借款人的信用等級(jí)以及借款的合法性、安全性、盈利性等情況進(jìn)行調(diào)查，核實(shí)抵押物、質(zhì)物、保證人情況，測(cè)定貸款的風(fēng)險(xiǎn)度。”第28條規(guī)定“貸款人應(yīng)當(dāng)建立審貸分離，分級(jí)審批的貸款管理制度。審查人員應(yīng)當(dāng)對(duì)調(diào)查人員提供的資料進(jìn)行核實(shí)、評(píng)定，復(fù)測(cè)貸款風(fēng)險(xiǎn)度，提出意見，按規(guī)定權(quán)限報(bào)批?！睆囊陨弦?guī)定可知，銀行的審慎義務(wù)范圍在于對(duì)抵押物、質(zhì)物的權(quán)屬、價(jià)值、實(shí)現(xiàn)可行性進(jìn)行嚴(yán)格審查，核實(shí)資料。而基于對(duì)已登記材料的合理信賴，銀行已對(duì)行為人提供的各項(xiàng)資料進(jìn)行了核實(shí)。若要求被告A對(duì)登記在案的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)屬的真實(shí)性進(jìn)行調(diào)查核實(shí)，則未免過于苛刻，由其對(duì)行為人的惡意買單顯失公平。對(duì)登記真實(shí)性的審查屬于登記機(jī)關(guān)的義務(wù)，抵押權(quán)人并無此義務(wù)，因登記錯(cuò)誤造成后果應(yīng)當(dāng)由登記機(jī)關(guān)及其惡意抵押人承擔(dān)，而不應(yīng)由抵押權(quán)人承擔(dān)。這也違背了前述“善意”之界定標(biāo)準(zhǔn)，是對(duì)物權(quán)法第16條公示原則的違背。案例中原告所稱被告A未進(jìn)行實(shí)地查看，這不能作為銀行未履行審慎義務(wù)的抗辯，毫無法律法規(guī)依據(jù)。實(shí)地查看僅是銀行自身完成審查的手段，而不是法律規(guī)定必須履行的義務(wù)。

第三，抵押權(quán)人支付了合理對(duì)價(jià)。抵押權(quán)人不能無償或以明顯不合理的價(jià)格取得抵押權(quán)，《物權(quán)法》將“以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓”作為善意取得的構(gòu)成要件之一就是為了保護(hù)動(dòng)態(tài)交易的安全，合理有償?shù)慕灰仔袨橐彩呛饬康盅簷?quán)取得是否善意的標(biāo)準(zhǔn)之一。本案中，被告A已根據(jù)雙方簽訂的《個(gè)人投資經(jīng)營(yíng)貸款借款合同》和《個(gè)人投資經(jīng)營(yíng)貸款最高額抵押合同》，將250萬元的貸款發(fā)放給行為人，即已支付了合理對(duì)價(jià)。值得注意的是，此處不動(dòng)產(chǎn)抵押中的“合理對(duì)價(jià)”的界定是否要求與抵押物的真是評(píng)估價(jià)格相當(dāng)？基于抵押權(quán)作為擔(dān)保物權(quán)的特殊性質(zhì)，筆者認(rèn)為只要以雙方合意的價(jià)格有償取得抵押權(quán)便可。因?yàn)榈盅簷?quán)是基于債權(quán)而設(shè)立的，債權(quán)本身并不存在合理之說。

第四，物權(quán)變動(dòng)的形式要件――依法登記。根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)以登記公示為生效要件，未完成登記的，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)不發(fā)生變動(dòng)。抵押行為不進(jìn)行登記公示的，抵押權(quán)就無法設(shè)立。而在本案例中，被告A已經(jīng)對(duì)產(chǎn)權(quán)登記進(jìn)行了審查，抵押權(quán)也已經(jīng)法定登記。依法登記的不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)應(yīng)當(dāng)具有公定力公信力。善意抵押權(quán)人就能夠基于對(duì)公信力的信賴確認(rèn)所取得的抵押權(quán)的效力。

基于以上分析，被告A在與行為人甲辦理抵押貸款的過程中，對(duì)系爭(zhēng)房屋的錯(cuò)誤登記系不知情且善意，并按約定支付了合理對(duì)價(jià)，抵押權(quán)也依法進(jìn)行了登記，符合善意取得的構(gòu)成要件，其應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為善意取得該系爭(zhēng)房產(chǎn)的抵押權(quán)。

四、結(jié)語(yǔ)

不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)善意取得制度的適用是充分保護(hù)善意第三人權(quán)益，保障交易安全的立法價(jià)值取向的要求。立法的價(jià)值追求正在從強(qiáng)調(diào)盜贓物的追繳、糾正錯(cuò)誤登記等表面公正向保護(hù)交易安全、提高市場(chǎng)交易效率、降低交易成本的方向轉(zhuǎn)變，這也是現(xiàn)今市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，交易高速高頻發(fā)生，維護(hù)現(xiàn)有市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序的要求。若要求交易活動(dòng)中的民事主體對(duì)取得財(cái)產(chǎn)或?qū)ω?cái)產(chǎn)設(shè)定權(quán)利時(shí)對(duì)財(cái)產(chǎn)的權(quán)屬狀況、來源等作詳盡的調(diào)查不免會(huì)增加交易的時(shí)間成本，耗費(fèi)人力、財(cái)力，進(jìn)而影響交易的進(jìn)程，無法適應(yīng)現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的需求。所以適當(dāng)利用不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)善意取得制度保護(hù)第三人的權(quán)益，維護(hù)正當(dāng)合法的交易，既防止了此類糾紛無休止的糾纏，又維護(hù)了現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)秩序。

篇4

1、在進(jìn)行辦理之前，應(yīng)當(dāng)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行了解，因?yàn)橛行┣樾问菦]有辦法進(jìn)行受理的，這就要求辦理之前要對(duì)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行認(rèn)知。通常情況下，產(chǎn)權(quán)具有爭(zhēng)議或產(chǎn)權(quán)不明晰、被法律限制的產(chǎn)權(quán)、屬于房改政策、保障性住房等情形都是不能辦理的。

2、一般來說抵押的整個(gè)受理過程是比較簡(jiǎn)單的，但對(duì)用途會(huì)有一定的限制，這是因?yàn)橘J的類型不同，所以對(duì)標(biāo)準(zhǔn)會(huì)有些許不同。那么在選擇不同類型時(shí)，就要充分考慮到還款的能力，以免后期出現(xiàn)還不了，導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)的動(dòng)蕩。

3、當(dāng)確定好方式、類型、金額等方面之后應(yīng)當(dāng)簽訂正規(guī)、合法的合約，其中應(yīng)羅列出各項(xiàng)協(xié)商的條例及違約責(zé)任。當(dāng)簽好后應(yīng)當(dāng)進(jìn)行登記，這樣才能保障自身的權(quán)益，最后等還完后還需申請(qǐng)取消抵押的程序，這樣不動(dòng)產(chǎn)才能重新回到自己手中。

（來源：文章屋網(wǎng) ）

篇5

要回答這個(gè)問題，還得從商業(yè)銀行授信的源頭說起。

從公開的、可以查閱到的資料看，國(guó)務(wù)院金融主管部門規(guī)定的授信規(guī)范，主要有中國(guó)人民銀行《商業(yè)銀行授權(quán)、授信管理暫行辦法》（銀發(fā)〔1996〕403號(hào)）、《商業(yè)銀行實(shí)施統(tǒng)一授信制度指引（試行）》（銀發(fā)〔1999〕31號(hào)）、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)《商業(yè)銀行授信工作盡職指引》（銀監(jiān)發(fā)〔2004〕5l號(hào)），等等。

中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)公告（2004年第20號(hào)）附件2中序號(hào)41、42規(guī)定，《商業(yè)銀行實(shí)施統(tǒng)一授信制度指引（試行）》和《商業(yè)銀行授權(quán)、授信管理暫行辦法》為中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)監(jiān)督實(shí)施的規(guī)章和規(guī)范性文件。前述公告的規(guī)定說明，中國(guó)人民銀行早年制定的授信規(guī)范，得到了后來成立的中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)的認(rèn)可。

《商業(yè)銀行授權(quán)、授信管理暫行辦法》第四十二條規(guī)定，商業(yè)銀行應(yīng)根據(jù)本辦法及中國(guó)人民銀行的有關(guān)規(guī)定，制定本行的授權(quán)、授信管理辦法。《商業(yè)銀行實(shí)施統(tǒng)一授信制度指引（試行）》第十七條規(guī)定，商業(yè)銀行應(yīng)圍繞統(tǒng)一授信制度，完善業(yè)務(wù)規(guī)章制度建設(shè)，制定統(tǒng)一授信管理辦法及實(shí)施細(xì)則，以及相關(guān)的業(yè)務(wù)管理制度和風(fēng)險(xiǎn)管理辦法。商業(yè)銀行制定的統(tǒng)一授信管理辦法和制度應(yīng)報(bào)中國(guó)人民銀行備案?！渡虡I(yè)銀行授信工作盡職指引》第五十四條規(guī)定，商業(yè)銀行應(yīng)根據(jù)本指引制定相應(yīng)的實(shí)施細(xì)則并報(bào)中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)或其派出機(jī)構(gòu)備案。

根據(jù)中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)的以上授權(quán)，各商業(yè)銀行都制定了本銀行的授信制度。由于各商業(yè)銀行表述各自授信制度條文的用語(yǔ)不盡相同，各商業(yè)銀行表述各自授信制度條文的用語(yǔ)與中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)的授信規(guī)范不盡相同，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理因商業(yè)銀行的授信申請(qǐng)的不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)登記時(shí)，對(duì)授信人、受信人根據(jù)表述不盡相同的授信制度簽訂的主債權(quán)合同和抵押合同的理解，有時(shí)會(huì)不著邊際。

好在《商業(yè)銀行授權(quán)、授信管理暫行辦法》第四十四條規(guī)定，商業(yè)銀行各項(xiàng)規(guī)章制度中有關(guān)授權(quán)、授信規(guī)定與本辦法相抵觸的，以本辦法為準(zhǔn)。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)努力熟悉、掌握中國(guó)人民銀行和中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)制定的授信規(guī)范，依據(jù)中國(guó)人民銀行和中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)制定的授信規(guī)范，厘清各商業(yè)銀行各自制定的浩繁的授信制度條文（見圖1）。

商業(yè)銀行的授信，是指商業(yè)銀行對(duì)其業(yè)務(wù)職能部門和分支機(jī)構(gòu)所轄地區(qū)及其客戶所規(guī)定的內(nèi)部控制信用高限額度，具體范圍包括貸款、貼現(xiàn)、承兌和擔(dān)保。商業(yè)銀行的授信當(dāng)事人，包括授信人（即施事主體）和受信人（即受事主體）。授信人為商業(yè)銀行業(yè)務(wù)職能部門及分支機(jī)構(gòu)，受信人為商業(yè)銀行業(yè)務(wù)職能部門和分支機(jī)構(gòu)所轄地區(qū)及其客戶。商業(yè)銀行授信分為基本授信和特別授信兩種方式?；臼谛攀侵干虡I(yè)銀行根據(jù)國(guó)家信貸政策和每個(gè)地區(qū)、客戶的基本情況所確定的信用額度；特別授信是指商業(yè)銀行根據(jù)國(guó)家政策、市場(chǎng)情況變化及客戶特殊需要，對(duì)特殊融資項(xiàng)目及超過基本授信額度所給予的授信。授信按期限分為短期授信和中長(zhǎng)期授信。短期授信指不超過一年的授信，中長(zhǎng)期授信指一年以上的授信。

商業(yè)銀行應(yīng)根據(jù)國(guó)家貨幣信貸政策、各地區(qū)金融風(fēng)險(xiǎn)及客戶信用狀況，規(guī)定對(duì)各地區(qū)及客戶的最高授信額度。在授信實(shí)施過程中，如果受信地區(qū)發(fā)生或潛伏重大金融風(fēng)險(xiǎn)、受信企業(yè)發(fā)生重大經(jīng)營(yíng)困難和風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)發(fā)生重大變化、貨幣政策發(fā)生重大調(diào)整、企業(yè)機(jī)制發(fā)生重大變化（包括分立、合并、終止等）、企業(yè)還款信用下降，貸款風(fēng)險(xiǎn)增加、其他應(yīng)改變授信額度的情況，商業(yè)銀行應(yīng)調(diào)整直至取消授信額度。在授權(quán)、授信有效期內(nèi)，商業(yè)銀行對(duì)授權(quán)、授信進(jìn)行調(diào)整或授權(quán)、授信終止，應(yīng)及時(shí)報(bào)中國(guó)人民銀行備案，并同時(shí)將新的授權(quán)書或授信書報(bào)中國(guó)人民銀行備案。涉及外匯業(yè)務(wù)授權(quán)、授信的調(diào)整或終止時(shí)，應(yīng)同時(shí)報(bào)外匯管理局同級(jí)機(jī)構(gòu)備案。商業(yè)銀行的授信，源于商業(yè)銀行的授權(quán)。

商業(yè)銀行的授權(quán)，是指商業(yè)銀行對(duì)其所屬業(yè)務(wù)職能部門、分支機(jī)構(gòu)和關(guān)鍵業(yè)務(wù)崗位開展業(yè)務(wù)權(quán)限的具體規(guī)定。商業(yè)銀行授權(quán)既分為基本授權(quán)和特別授權(quán)兩種方式，又分為直接授權(quán)和轉(zhuǎn)授權(quán)兩個(gè)層次?；臼跈?quán)是指對(duì)法定經(jīng)營(yíng)范圍內(nèi)的常規(guī)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)所規(guī)定的權(quán)限。特別授權(quán)是指對(duì)法定經(jīng)營(yíng)范圍內(nèi)的特殊業(yè)務(wù)，包括創(chuàng)新業(yè)務(wù)、特殊融資項(xiàng)目以及超過基本授權(quán)范圍的業(yè)務(wù)所規(guī)定的權(quán)限。直接授權(quán)是指商業(yè)銀行總行對(duì)總行有關(guān)業(yè)務(wù)職能部門和管轄分行的授權(quán)。轉(zhuǎn)授權(quán)是指管轄分行在總行授權(quán)權(quán)限內(nèi)對(duì)本行有關(guān)業(yè)務(wù)職能處室（部門）和所轄分支行的授權(quán)。商業(yè)銀行應(yīng)在法定經(jīng)營(yíng)范圍內(nèi)對(duì)有關(guān)業(yè)務(wù)職能部門、分支機(jī)構(gòu)及關(guān)鍵業(yè)務(wù)崗位進(jìn)行授權(quán)。商業(yè)銀行的授權(quán)不得超過中國(guó)人民銀行核準(zhǔn)的業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)范圍，轉(zhuǎn)授權(quán)不得大于原授權(quán)。商業(yè)銀行法定代表人變更或任免分支機(jī)構(gòu)主要負(fù)責(zé)人時(shí)，如果授權(quán)范圍等內(nèi)容不變，原授權(quán)書及轉(zhuǎn)授權(quán)書繼續(xù)有效。

商業(yè)銀行的授權(quán)、授信，應(yīng)有書面形式的授權(quán)書和授信書。授權(quán)書（含轉(zhuǎn)授權(quán)書）應(yīng)包括授權(quán)人全稱和法定代表人姓名、受權(quán)人全稱和主要負(fù)責(zé)人姓名、授權(quán)范圍、授權(quán)期限、對(duì)限制越權(quán)的規(guī)定及授權(quán)人認(rèn)為需要規(guī)定的其他內(nèi)容。授信書應(yīng)包括授信人全稱、受信人全稱、授信的類別及期限、對(duì)限制超額授信的規(guī)定及授信人認(rèn)為需要規(guī)定的其他內(nèi)容。授權(quán)人與受權(quán)人應(yīng)當(dāng)在授權(quán)書上簽字和蓋章。

商業(yè)銀行的授權(quán)書和授信書應(yīng)報(bào)中國(guó)人民銀行同級(jí)管轄行備案。涉及外匯業(yè)務(wù)的授權(quán)書和授信書，應(yīng)報(bào)外匯管理局同級(jí)管轄局備案，轉(zhuǎn)授權(quán)還應(yīng)同時(shí)報(bào)商業(yè)銀行總行備案。

不難看出，授權(quán)，是相對(duì)于商業(yè)銀行內(nèi)部（業(yè)務(wù)職能部門、分支機(jī)構(gòu)及關(guān)鍵業(yè)務(wù)崗位）的職權(quán)而言；授信，是相對(duì)于商業(yè)銀行所轄地區(qū)及客戶的信用而言。必須注意的是，商業(yè)銀行的授信，不得超過商業(yè)銀行的授權(quán)范圍。

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理因商業(yè)銀行的授信申請(qǐng)的不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)注意以下問題：

第一，《商業(yè)銀行授權(quán)、授信管理暫行辦法》第十條第四項(xiàng)規(guī)定，授信額度不是計(jì)劃貸款額度，也不是分配的貸款規(guī)模，而是商業(yè)銀行為控制地區(qū)和客戶風(fēng)險(xiǎn)所實(shí)施的內(nèi)部控制貸款額度。商業(yè)銀行應(yīng)在確定的授信額度內(nèi)，根據(jù)當(dāng)?shù)丶翱蛻舻膶?shí)際資金需要、還款能力、信貸政策和銀行提供貸款的能力，具體確定每筆貸款的額度和實(shí)際貸款總額。也就是說，商業(yè)銀行確定授信額度時(shí)，并沒有具體確定每筆貸款的額度和實(shí)際貸款總額。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不可輕意將授信額度，當(dāng)做主債權(quán)合同的主債權(quán)種類和數(shù)額，辦理不動(dòng)產(chǎn)的抵押權(quán)登記。

第二，《商業(yè)銀行授權(quán)、授信管理暫行辦法》第十四條，僅僅規(guī)定授權(quán)人與受權(quán)人應(yīng)當(dāng)在授權(quán)書上簽字和蓋章，沒有規(guī)定授信人與受信人應(yīng)當(dāng)在授信書上簽字和蓋章。該辦法第十六條第四項(xiàng)規(guī)定的授信書應(yīng)包括的內(nèi)容為“授信人認(rèn)為需要規(guī)定的其他內(nèi)容”，而非“授信人、受信人雙方認(rèn)為需要規(guī)定的其他內(nèi)容”，這說明，該辦法第十四條規(guī)定的“授信書”，僅僅是授信人（即商業(yè)銀行）的單方意思表示。單方意思表示的授信書，不能作為申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)登記的主債權(quán)合同。

第三，《商業(yè)銀行授權(quán)、授信管理暫行辦法》第十八條規(guī)定，商業(yè)銀行業(yè)務(wù)職能部門和各級(jí)分支機(jī)構(gòu)與客戶簽訂業(yè)務(wù)合同時(shí)，須向其出示授權(quán)書或授信書，雙方應(yīng)按授權(quán)書和授信書規(guī)定的授權(quán)、授信范圍簽訂合同。該辦法第十八條規(guī)定的合同，如果是包括了當(dāng)事人的名稱或者姓名和住所、債權(quán)的種類和數(shù)額、履行期限、履行地點(diǎn)和方式、違約責(zé)任、解決爭(zhēng)議的方法等條款的書面合同的話，該合同可以作為申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)登記的主債權(quán)合同。

第四，《商業(yè)銀行授權(quán)、授信管理暫行辦法》第十四條規(guī)定的授信書和該辦法第十八條規(guī)定的合同，是互相聯(lián)系又互相區(qū)別的兩種文本。在各商業(yè)銀行制定的本銀行的授信制度中，對(duì)前述兩種文本的稱謂，表述可能會(huì)有不同。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不能僅僅從《授信業(yè)務(wù)總協(xié)議》《授信協(xié)議書》《綜合融資授信合同》 《授信額度合同》《最高額授信合同》等文本的名稱上，去判斷申請(qǐng)人提交的文本究竟屬于授信書還是屬于主債權(quán)合同，而是要細(xì)讀文本條文，從內(nèi)容上作出判斷。

篇6

論文摘要：為了探究抵押權(quán)追及效力制度之設(shè)計(jì)，運(yùn)用比較分析法、文獻(xiàn)分析法等方法，對(duì)大陸法系與我國(guó)抵押權(quán)追及效力制度進(jìn)行比較分析，并對(duì)與該制度設(shè)計(jì)有關(guān)的幾個(gè)問題——抵押人能否轉(zhuǎn)讓抵押物、動(dòng)產(chǎn)抵押?jiǎn)栴}、代價(jià)清償和滌除權(quán)、物上代位權(quán)等進(jìn)行剖析。研究表明：我國(guó)抵押權(quán)追及效力制度，應(yīng)在承認(rèn)抵押人有權(quán)轉(zhuǎn)讓抵押物前提下，將抵押物分為已登記的不動(dòng)產(chǎn)、準(zhǔn)不動(dòng)產(chǎn)和未登記的其他動(dòng)產(chǎn)，合理運(yùn)用善意取得制度，在賦予抵押權(quán)人追及權(quán)和買受人一定限度取得所有權(quán)的同時(shí)，以最大限度求得各方利益平衡。

抵押權(quán)的物上追及力，是指抵押權(quán)所具有的使抵押權(quán)人得跟蹤抵押財(cái)產(chǎn)而行使抵押權(quán)的法律效力。抵押權(quán)的追及效力涉及抵押物的轉(zhuǎn)讓和出租兩個(gè)問題，其本旨乃在于對(duì)抵押權(quán)人利益的保護(hù)。本文限于篇幅只討論抵押物轉(zhuǎn)讓時(shí)抵押權(quán)的追及效力。在抵押權(quán)追及效力制度的設(shè)計(jì)過程中，涉及到三種權(quán)利(抵押人轉(zhuǎn)讓權(quán)、抵押權(quán)人追及權(quán)、買受人所有權(quán))和三方當(dāng)事人的利益(抵押人、抵押權(quán)人、買受人)，可以說是一個(gè)三難選擇。如果一味地選擇只保護(hù)抵押權(quán)人的追及權(quán)，則這種制度難謂合理。抵押權(quán)追及效力制度的立法價(jià)值應(yīng)定位在最大限度地平衡三方利益上。2007年3月16日通過的《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》(以下簡(jiǎn)稱《物權(quán)法》)第191條并沒有很好地解決抵押人、抵押權(quán)人和受讓人三者之間的利益平衡。學(xué)界提出了很多解決辦法，諸如抵押登記、代價(jià)清償、滌除權(quán)、擴(kuò)大物上代位性適用范圍等措施。筆者通過對(duì)抵押權(quán)追及效力的比較研究，在澄清與抵押權(quán)追及效力相關(guān)的幾個(gè)問題的基礎(chǔ)上，指出《物權(quán)法》第191條的缺陷，并提出相應(yīng)對(duì)策。

一、抵押權(quán)追及效力制度的比較研究

在抵押權(quán)追及效力制度的構(gòu)建上，大陸法系各國(guó)的做法略有不同。日本民法仿意大利民法設(shè)有代價(jià)清償制度，仿法國(guó)民法設(shè)有滌除制度。代價(jià)清償制度是一項(xiàng)以抵押權(quán)人為主動(dòng)方的制度，第三買受人不能依據(jù)自己的需要來除去抵押權(quán)，這是代價(jià)清償制度行之極少的根本原因所在。滌除制度是以買受人為主動(dòng)方的，抵押權(quán)人追及到買受人時(shí)，買受人可以要求行使滌除權(quán)。如果抵押權(quán)人拒絕接受滌除金額時(shí)，就必須申請(qǐng)?jiān)鰞r(jià)拍賣，當(dāng)無人應(yīng)買時(shí)，則須以該價(jià)格自行買下抵押物。由于滌除制度被惡意濫用，2003年7月25日，日本國(guó)會(huì)通過了擔(dān)保物權(quán)法修正案，其中對(duì)日本民法上的滌除制度作了較大的修改，修正的核心是廢除增價(jià)拍賣制度。此外，為保護(hù)抵押權(quán)人的期限利益，規(guī)定滌除請(qǐng)求必須于抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)到期后方能提出，而抵押權(quán)人準(zhǔn)備實(shí)行抵押權(quán)時(shí)，亦無須通知滌除權(quán)人。同時(shí)，取得抵押不動(dòng)產(chǎn)的地上權(quán)、永佃權(quán)者被排斥于滌除權(quán)人范圍之外。動(dòng)產(chǎn)上設(shè)定抵押后，在日本法上，一方面無登記亦得對(duì)抗惡意第三人，另一方面雖為登記，不妨害第三人善意取得。然為預(yù)防第三人善意取得，所有人為抵押動(dòng)產(chǎn)之讓與或供其他債務(wù)之擔(dān)保時(shí)，并有告知其抵押權(quán)標(biāo)的于相對(duì)人的義務(wù)，否則應(yīng)受處罰。瑞士民法在其第828～830條規(guī)定了滌除權(quán)制度。德國(guó)民法未采用滌除制度，它有完善的登記制度，第三人在購(gòu)買該不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，自然可以發(fā)現(xiàn)物上存在的抵押權(quán)負(fù)擔(dān)，作為理性人，他會(huì)要求出讓人先清除抵押權(quán)，然后購(gòu)買無負(fù)擔(dān)的不動(dòng)產(chǎn)。如果購(gòu)買了有抵押權(quán)負(fù)擔(dān)的不動(dòng)產(chǎn)，第三人有替代清償?shù)臋?quán)利，即替代抵押債務(wù)人向抵押權(quán)人清償，由此取得抵押權(quán)及其相應(yīng)債權(quán)，表現(xiàn)為憑清償可以要求交付抵押權(quán)證書和其他證書，然后憑證書可以要求更正土地登記簿或者注銷抵押權(quán)。臺(tái)灣地區(qū)民法則規(guī)定：第三取得人可以依權(quán)利瑕疵擔(dān)保規(guī)定，請(qǐng)求出賣人除去抵押權(quán)，或者清償債務(wù)以使抵押權(quán)消滅而代位行使其債權(quán)，或于拍賣時(shí)為應(yīng)買人，以保持其所有權(quán)。在動(dòng)產(chǎn)上設(shè)定抵押后，抵押人轉(zhuǎn)讓該動(dòng)產(chǎn)，按照臺(tái)灣《動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保交易法》第5條的規(guī)定，抵押權(quán)如未經(jīng)登記，則不得對(duì)抗善意第三人，抵押權(quán)已經(jīng)登記的，則可以對(duì)抗善意第三人。

我國(guó)關(guān)于抵押權(quán)追及效力制度的設(shè)計(jì)有四次：第一次是1988年《民通意見》第115條，該條要求抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物須經(jīng)抵押權(quán)人同意。第二次是《擔(dān)保法》第49條，該條規(guī)定抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人，否則轉(zhuǎn)讓行為無效。第三次是《擔(dān)保法解釋》第67條，該條規(guī)定：“抵押權(quán)存續(xù)期間，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，如果抵押物已經(jīng)登記的，抵押權(quán)人仍可以行使抵押權(quán)；取得抵押物所有權(quán)的受讓人，可以代替?zhèn)鶆?wù)人清償其全部債務(wù)，使抵押權(quán)消滅。受讓人清償債務(wù)后可以向抵押人追償。如果抵押物未經(jīng)登記的，抵押權(quán)不得對(duì)抗受讓人，因此給抵押權(quán)人造成損失的，由抵押人承擔(dān)賠償責(zé)任?！钡谒拇问恰段餀?quán)法》第191條，該條規(guī)定：“抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外?！?/p>

以上國(guó)外各大陸法系主要國(guó)家和地區(qū)關(guān)于抵押權(quán)追及效力制度的設(shè)計(jì)和我國(guó)《物權(quán)法》第191條規(guī)定相比較可見，國(guó)外幾乎均承認(rèn)有限制的抵押人轉(zhuǎn)讓權(quán)，并將抵押物分為登記和未登記區(qū)別對(duì)待，我國(guó)在1988年《民通意見》第115條規(guī)定經(jīng)債權(quán)人“同意”才可轉(zhuǎn)讓，在《擔(dān)保法解釋》67條亦有限制地承認(rèn)抵押人轉(zhuǎn)讓權(quán)，但在《物權(quán)法》191條幾乎不承認(rèn)抵押人轉(zhuǎn)讓權(quán)，該條也未見將抵押物分為動(dòng)產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)或登記未登記而區(qū)別對(duì)待。另外，國(guó)外在平衡各方利益時(shí)，設(shè)定了有限追及權(quán)、代價(jià)清償權(quán)，追及不到有請(qǐng)求抵押人賠償權(quán)，還有善意取得保護(hù)、滌除權(quán)。學(xué)界還有擴(kuò)大了的物上代位權(quán)等。相比而言，我國(guó)《物權(quán)法》第191條仍存在以下問題：(1)沒有明確抵押人有權(quán)轉(zhuǎn)讓抵押物，仍以抵押權(quán)人同意與否作為抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物的前提。(2)在設(shè)定抵押權(quán)人的追及效力時(shí)，對(duì)抵押物未區(qū)別對(duì)待。(3)無視善意取得制度的存在。針對(duì)上述問題，筆者認(rèn)為：我國(guó)在設(shè)計(jì)抵押權(quán)追及效力制度時(shí)，應(yīng)澄清和解決好以下幾個(gè)問題。

二、抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物不需要征得抵押權(quán)人的同意

抵押物由抵押人占有，抵押權(quán)設(shè)定后，抵押人作為所有人仍“有權(quán)轉(zhuǎn)讓抵押物”。但抵押人的轉(zhuǎn)讓權(quán)應(yīng)當(dāng)受到限制，否則會(huì)使抵押權(quán)形同虛設(shè)。在限制的策略上，我國(guó)是采取抵押權(quán)人是否“同意”的辦法，抵押權(quán)人同意，則在附條件的情況下該轉(zhuǎn)讓有效，未經(jīng)抵押權(quán)人同意，除非受讓人代價(jià)清償，抵押人不得轉(zhuǎn)讓。那么，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物究竟是否需要征得抵押權(quán)人同意?

以抵押權(quán)人同意與否作為抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物的前提，其目的是保證抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)，但這樣做就等于不要抵押人的轉(zhuǎn)讓權(quán)，實(shí)踐中抵押權(quán)人一般是不會(huì)同意的，這種規(guī)定又回到了1988年《民通意見》第115條，未關(guān)注到抵押人的利益。具體可分為兩種情況討論：

(1)當(dāng)?shù)盅何锸遣粍?dòng)產(chǎn)時(shí)，分兩種情形：第一種，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物事先征得抵押權(quán)人同意的，根據(jù)意思自治，各方當(dāng)事人利益如何平衡就不是法律關(guān)注的問題，抵押權(quán)人甚至可以主動(dòng)放棄抵押權(quán)；第二種，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物未經(jīng)抵押權(quán)人同意已經(jīng)轉(zhuǎn)讓的，該轉(zhuǎn)讓行為效力待定。由于不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)要登記，抵押人轉(zhuǎn)讓已登記的不動(dòng)產(chǎn)抵押物給買受人時(shí)，應(yīng)推知買受人已知該物上有抵押權(quán)負(fù)擔(dān)，此時(shí)可推斷買受人具有惡意。抵押權(quán)人既可在債務(wù)清償期屆滿后隨時(shí)行使追及權(quán)，也可以放棄追及權(quán)從而放棄抵押權(quán)，也可以在要求抵押人提前清償債務(wù)或要求買受人代價(jià)清償或提存或重新提供新?lián)５惹闆r下，追認(rèn)該轉(zhuǎn)讓行為有效。還有一種情形，抵押人私自轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)抵押物于買受人后，在債務(wù)清償期屆滿，抵押權(quán)人未行使追及權(quán)，也未追認(rèn)轉(zhuǎn)讓行為，但債務(wù)人還清債務(wù)消除抵押權(quán)，從而使轉(zhuǎn)讓行為有效?？梢姡训怯浀牟粍?dòng)產(chǎn)抵押物的轉(zhuǎn)讓，與抵押權(quán)人是否同意無關(guān)，但該轉(zhuǎn)讓行為屬效力待定，抵押權(quán)人追認(rèn)，則如何轉(zhuǎn)讓都行，甚至不用附任何條件。在私法自治的理念下，《物權(quán)法》第191條的規(guī)定，要么純屬多余，要么就不周延。抵押權(quán)人不追認(rèn)，則該不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓無效，抵押權(quán)人有絕對(duì)追及權(quán)，而且此時(shí)買受人不可主動(dòng)代價(jià)清償或行使滌除權(quán)。抵押權(quán)人有決定權(quán)。這種絕對(duì)追及權(quán)來源于不動(dòng)產(chǎn)抵押登記的公示性以及不動(dòng)產(chǎn)抵押時(shí)買受人無可能善意取得。

(2)當(dāng)?shù)盅何锸莿?dòng)產(chǎn)時(shí)，同樣，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物事先征得抵押權(quán)人同意的，不是法律關(guān)注的問題。抵押權(quán)人不同意，由于抵押物由抵押人占有，抵押人私自轉(zhuǎn)讓抵押物給善意買受人時(shí)，善意買受人就依據(jù)善意取得了該抵押物的所有權(quán)，抵押權(quán)人仍可以向惡意買受人行使追及權(quán)，其結(jié)果與抵押權(quán)人的同意與否毫無關(guān)系。

上述分析可見，不論是動(dòng)產(chǎn)抵押還是不動(dòng)產(chǎn)抵押，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物事先征得抵押權(quán)人同意，則抵押權(quán)如何實(shí)現(xiàn)，各方利益如何分配就不是抵押權(quán)追及效力制度所要關(guān)注的問題。抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物事先未征得抵押權(quán)人同意但已經(jīng)轉(zhuǎn)讓了抵押物的，該轉(zhuǎn)讓行為屬效力待定行為?！八?，無論是《擔(dān)保法》還是《物權(quán)法》，規(guī)定抵押人通知或告知的義務(wù)，還是要求抵押權(quán)人必須同意，均無必要?！?/p>

三、動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)追及效力制度的設(shè)計(jì)

在不動(dòng)產(chǎn)上設(shè)定抵押權(quán)后，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物給買受人，買受人只需查閱登記簿便知。如買受人堅(jiān)持購(gòu)買該不動(dòng)產(chǎn)，則抵押權(quán)人行使追及權(quán)至少對(duì)買受人是公平合理的。不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的公示形式是登記，這與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的普遍公示形式一致，沒有沖突。

但在動(dòng)產(chǎn)上設(shè)定抵押權(quán)，為保證抵押權(quán)人行使追及權(quán)而規(guī)定動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)公示形式也要求登記，這與動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的普遍占有公示形式不一致。動(dòng)產(chǎn)上設(shè)定抵押權(quán)，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物給買受人，抵押人沒有主動(dòng)告知義務(wù)，事實(shí)上抵押人一般不會(huì)告知，則買受人只能根據(jù)占有人是抵押人而推定抵押人為所有人(事實(shí)上抵押人就是所有人)，買受人是善意的。此時(shí)出現(xiàn)前文提到的第二次沖突，立法究竟是保護(hù)抵押權(quán)人的追及權(quán)還是保護(hù)善意買受人取得所有權(quán)?根據(jù)善意取得原理，立法者應(yīng)選擇保護(hù)善意買受人利益。因?yàn)楸Ｗo(hù)善意買受人的利益就是保護(hù)交易安全和秩序，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。抵押權(quán)人利益就是小利益，犧牲小利保護(hù)大利是明智抉擇。如此，則抵押權(quán)人的追及權(quán)被切斷，抵押權(quán)受到重創(chuàng)。沒有動(dòng)產(chǎn)抵押，抵押權(quán)的保護(hù)是通暢的，有動(dòng)產(chǎn)抵押，則抵押權(quán)制度有所混亂。動(dòng)產(chǎn)抵押是否需要?雖然動(dòng)產(chǎn)抵押存在“先天”公示不足之缺陷，以致羅馬法和前期的大陸法幾未規(guī)定動(dòng)產(chǎn)抵押，但現(xiàn)代社會(huì)中動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值界線逐漸模糊，重要的生產(chǎn)設(shè)備、大型交通工具、原材料等動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值反而成為企業(yè)資產(chǎn)的主體，應(yīng)該對(duì)這些財(cái)產(chǎn)進(jìn)行融資。而且，利用動(dòng)產(chǎn)抵押既是社會(huì)需要，又是立法發(fā)展趨勢(shì)，立法者不能熟視無睹。所以，動(dòng)產(chǎn)抵押不可廢。我國(guó)《物權(quán)法》也規(guī)定了動(dòng)產(chǎn)抵押。動(dòng)產(chǎn)抵押是雙刃劍，合理應(yīng)用，則會(huì)增強(qiáng)抵押權(quán)的功能，否則就會(huì)削弱抵押權(quán)的功能，并導(dǎo)致抵押權(quán)追及效力制度一片混亂。解決動(dòng)產(chǎn)抵押?jiǎn)栴}，其重點(diǎn)在解決好動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的公示和追及力問題。

動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的公示形式有三種立法例：(1)登記成立主義要求用動(dòng)產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)時(shí)一定要登記。但動(dòng)產(chǎn)品種繁多，易于移動(dòng)，價(jià)值大小不一，交易頻繁，而登記之公示機(jī)能無法隨同物權(quán)變動(dòng)立刻顯現(xiàn)并為第三人知曉，采行登記成立主義顯然并不恰當(dāng)。如“要求每一項(xiàng)動(dòng)產(chǎn)都進(jìn)行登記，登記機(jī)關(guān)將不堪重負(fù)，當(dāng)事人也不勝其煩”。而且即使登記了，在交易中又有哪個(gè)買受人愿意為一個(gè)價(jià)值不大的物品而費(fèi)時(shí)費(fèi)力去查閱登記簿，一定要查閱則會(huì)減少交易的次數(shù)。縱使動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)登記成立，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)于善意買受人，此時(shí)只能保護(hù)善意買受人利益，則動(dòng)產(chǎn)抵押登記公示的效力就不復(fù)存在。由此看來，成立要件主義既不切實(shí)際，也有悖于民法相關(guān)原理。為了增加登記的公示性，日本和我國(guó)的臺(tái)灣省有人主張對(duì)于適合打刻、烙印、粘貼標(biāo)簽等的補(bǔ)強(qiáng)公示方法的動(dòng)產(chǎn)抵押，只有經(jīng)過補(bǔ)強(qiáng)其標(biāo)的物的特定性后，才能被視為具有了登記公示的手段。筆者認(rèn)為，這些方法都不可取。因?yàn)槔佑∈窃跇?biāo)的物上烙一個(gè)讓任何人一看皆知的痕跡，這有可能在物理上破壞標(biāo)的物價(jià)值，部分動(dòng)產(chǎn)如玉器、珍貴郵票、衣服、球類、電器等的使用價(jià)值會(huì)因烙印的存在而下降甚至喪失；標(biāo)簽是在標(biāo)的物上貼上紙張或類似質(zhì)地的東西，雖對(duì)標(biāo)的物本身價(jià)值影響不大，但由于抵押物被抵押人占有，很容易被惡意的抵押人撕去，從而使其提示效果蕩然無存?？梢姡怯洺闪⒁髁x不可取。

(2)登記對(duì)抗主義要求動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)在抵押合同生效時(shí)成立，當(dāng)事人自由選擇是否登記，但未登記不得對(duì)抗善意第三人。我國(guó)是登記對(duì)抗主義。未登記就不得對(duì)抗善意第三人，但已登記的就可以對(duì)抗善意第三人了嗎?從上文分析可知，動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)即使登記了，因其欠缺公示性，最終還是要保護(hù)善意第三人的利益。所以，登記對(duì)抗主義也沒有其存在的合理性。

(3)混合主義一般是在價(jià)值較大的飛機(jī)、汽車、輪船等動(dòng)產(chǎn)上設(shè)定抵押權(quán)時(shí)采登記成立主義，其他動(dòng)產(chǎn)采登記對(duì)抗主義。混合主義在飛機(jī)、汽車、輪船等動(dòng)產(chǎn)上設(shè)定抵押權(quán)時(shí)采登記成立主義的做法筆者是贊同的，因這些動(dòng)產(chǎn)價(jià)值較大，為交易安全所有人也愿意去登記(可見188條也存在問題)，買受人也愿意去查閱。但在其他動(dòng)產(chǎn)上設(shè)定抵押權(quán)采登記對(duì)抗主義，筆者是反對(duì)的，理由如上所述，動(dòng)產(chǎn)繁多，價(jià)值小，抵押人不愿登記，即使登記，買受人也不愿查閱或者因?yàn)椴殚喍艞壗灰?，這是不切實(shí)際的?？梢姡旌现髁x也存在缺陷。

為了解決動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的公示問題，孫鵬、楊會(huì)在《論動(dòng)產(chǎn)抵押物的轉(zhuǎn)讓》一文中提出一個(gè)觀點(diǎn)：“將抵押動(dòng)產(chǎn)上的其他物權(quán)公示方法統(tǒng)一為登記。同時(shí)，為了增強(qiáng)登記的公示效果特別是凸現(xiàn)其公信力，應(yīng)當(dāng)消除當(dāng)事人在登記決策方面的自主性和任意性，推行物權(quán)變動(dòng)(包括抵押權(quán)設(shè)定)的強(qiáng)制登記主義”。但作者同樣考慮到對(duì)動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)統(tǒng)一強(qiáng)制登記不切實(shí)際，又提出可以借鑒日本和我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)，擴(kuò)大動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)登記范圍至“準(zhǔn)不動(dòng)產(chǎn)”?！皽?zhǔn)不動(dòng)產(chǎn)”一般是指價(jià)值較大的動(dòng)產(chǎn)。此法可堪適用，但除擴(kuò)大的“準(zhǔn)不動(dòng)產(chǎn)”須強(qiáng)制登記外，其余動(dòng)產(chǎn)抵押，仍存在公示不足，這部分動(dòng)產(chǎn)不能強(qiáng)制登記。根據(jù)社會(huì)需要這部分動(dòng)產(chǎn)也不能不允許抵押，如此只能留下缺憾。但我們可以借鑒日本做法，從制度層面減少其缺憾(前文)。一方面，其余動(dòng)產(chǎn)的抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物時(shí)負(fù)有告知買受人抵押負(fù)擔(dān)之義務(wù)，否則，抵押人既要賠償?shù)盅簷?quán)人，同時(shí)也要受到懲罰；另一方面，債權(quán)人此時(shí)也須謹(jǐn)慎選擇，一旦選擇用其余動(dòng)產(chǎn)抵押，則意味著債權(quán)人也同時(shí)選擇了風(fēng)險(xiǎn)。

至于動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)人的追及權(quán)，按上述分析，可把動(dòng)產(chǎn)分為“準(zhǔn)不動(dòng)產(chǎn)”和其余動(dòng)產(chǎn)，對(duì)“準(zhǔn)不動(dòng)產(chǎn)”上抵押權(quán)人的追及權(quán)，可以直接適用不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)追及權(quán)規(guī)則——賦予抵押權(quán)人絕對(duì)追及權(quán)。對(duì)其余動(dòng)產(chǎn)，在要求抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物時(shí)負(fù)有告知義務(wù)的前提下，可將買受人分為善意和惡意，對(duì)惡意的買受人抵押權(quán)人有絕對(duì)追及權(quán)，對(duì)善意的買受人，抵押權(quán)人不能再行使追及權(quán)，抵押權(quán)人只能要求抵押人賠償，再給抵押人以懲罰性民事制裁。

四、可保留代價(jià)清償而舍棄滌除權(quán)

在代價(jià)清償時(shí)，由抵押權(quán)人向買受人出價(jià)，買受人按抵押權(quán)人的要求支付代價(jià)后，抵押權(quán)消滅；在滌除權(quán)時(shí)，則由買受人向抵押權(quán)人出價(jià)，抵押權(quán)人同意，抵押權(quán)消滅，抵押權(quán)人不接受買受人提出的滌除代價(jià)時(shí)，抵押權(quán)人須提出增價(jià)拍賣。代價(jià)清償是以抵押權(quán)人為主動(dòng)方的，而滌除權(quán)則以買受人為主動(dòng)方的。在抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物給買受人后，若抵押物為已登記的不動(dòng)產(chǎn)或準(zhǔn)不動(dòng)產(chǎn)，則在抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物后，抵押權(quán)人的追及權(quán)具有優(yōu)先性。在抵押權(quán)人享有絕對(duì)追及權(quán)的前提下，抵押權(quán)人也可以同意買受人代價(jià)清償消滅抵押權(quán)，或以其他方式(新?lián)?、提存、放棄抵押?quán)等)解決問題。在買受人不能代價(jià)清償或不能滿足抵押權(quán)人要求時(shí)，抵押權(quán)人可繼續(xù)行使追及權(quán)。此時(shí)即使買受人存在二次出價(jià)可能，也不會(huì)對(duì)買受人不公，因買受人被推定有惡意。所以，代價(jià)清償?shù)拇嬖谑呛侠淼?，但并非抵押?quán)人行使追及權(quán)時(shí)的首選或惟一選擇。至于滌除權(quán)，筆者認(rèn)為，當(dāng)?shù)盅何餅橐训怯浀牟粍?dòng)產(chǎn)或準(zhǔn)不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，買受人沒有行使滌除權(quán)的道理，因?yàn)橘I受人已知抵押物上已有抵押權(quán)，則在抵押權(quán)人行使追及權(quán)時(shí)，買受人無權(quán)向抵押權(quán)人主動(dòng)出價(jià)。若抵押物為未登記的其他動(dòng)產(chǎn)，買受人為惡意時(shí)，抵押權(quán)人同樣享有絕對(duì)追及權(quán)。同理，抵押權(quán)人也可以要求買受人代價(jià)清償?shù)?，但買受人無權(quán)行使滌除權(quán)；買受人為善意時(shí)，前述抵押權(quán)人的追及權(quán)喪失，不存在代價(jià)清償和滌除。

據(jù)上分析，代價(jià)清償有其存在的合理性。而滌除權(quán)，因其不合理，加之有可能被濫用，我國(guó)設(shè)計(jì)抵押權(quán)追及制度時(shí)，可廢棄不用。

五、物上代位性不適用于抵押權(quán)追及效力制度

為了很好的解決抵押權(quán)追及力，平衡各方利益，有人提出擴(kuò)大抵押權(quán)物上代位性的適用范圍。傳統(tǒng)民法物上代位僅適用于抵押物毀損或滅失，但《日本民法典》卻擴(kuò)大了其適用范圍，承認(rèn)了對(duì)轉(zhuǎn)讓抵押物所得價(jià)款的物上代位。這樣既可以使抵押權(quán)人的利益不致受損，同時(shí)善意受讓人又能取得無抵押權(quán)負(fù)擔(dān)的所有權(quán)，對(duì)轉(zhuǎn)讓抵押物的抵押人來說既可防止其逃避擔(dān)保責(zé)任，又能保障他以抵押物進(jìn)入交易，就社會(huì)公共利益而言有利于增加社會(huì)財(cái)富且符合鼓勵(lì)交易之政策取向。筆者認(rèn)為，這種設(shè)計(jì)較為理想化，不切實(shí)際。首先，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物的價(jià)款和自己其他貨幣作為種類物難以區(qū)分；其次，抵押人一旦揮霍了轉(zhuǎn)讓價(jià)款，抵押權(quán)人代位權(quán)就難以實(shí)現(xiàn)。即使價(jià)款還在，提前清償或提存都是較好的選擇。

六、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，筆者認(rèn)為，我國(guó)《物權(quán)法》抵押權(quán)追及效力制度可作如下設(shè)計(jì)：

(1)動(dòng)產(chǎn)可分為準(zhǔn)不動(dòng)產(chǎn)和其他動(dòng)產(chǎn)。準(zhǔn)不動(dòng)產(chǎn)是指價(jià)值較大的動(dòng)產(chǎn)，包括飛機(jī)、汽車、輪船、發(fā)動(dòng)機(jī)、電動(dòng)機(jī)、原動(dòng)力機(jī)、載貨機(jī)動(dòng)車、原料、半制品、農(nóng)林魚牧產(chǎn)品、牲畜等。

(2)當(dāng)事人以不動(dòng)產(chǎn)和準(zhǔn)不動(dòng)產(chǎn)抵押的，應(yīng)辦理抵押登記，抵押權(quán)自登記時(shí)成立。

(3)抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)或準(zhǔn)不動(dòng)產(chǎn)于買受人未取得抵押權(quán)人追認(rèn)，則抵押權(quán)人對(duì)抵押物享有追及權(quán)。抵押權(quán)人也可以允許買受人代價(jià)清償，從而消除抵押權(quán)。

篇7

關(guān)鍵詞：融資　統(tǒng)一　動(dòng)產(chǎn)抵押

中圖分類號(hào)：D913.04　文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A　文章編號(hào)：1005-5312(2009)24-0090-01

一、中小企業(yè)融資動(dòng)產(chǎn)抵押存在的問題

面對(duì)中小企業(yè)缺乏有效的抵押品，難以獲得銀行信貸支持的實(shí)際情況，中國(guó)人民銀行曾對(duì)銀行系統(tǒng)授信時(shí)是否接受中小企業(yè)的存貨、應(yīng)收帳款等作為抵押品進(jìn)行了調(diào)查，從銀行角度分析了中小企業(yè)難以憑借動(dòng)產(chǎn)作為抵押擔(dān)保獲得貸款的原因。從銀行角度而言，動(dòng)產(chǎn)抵押難以推行的因素主要包括：

其一，動(dòng)產(chǎn)特征所致。在動(dòng)產(chǎn)抵押中，動(dòng)產(chǎn)易于移動(dòng)導(dǎo)致實(shí)踐中一物多抵和抵押物品不實(shí)。

其二，銀行控制風(fēng)險(xiǎn)的需要。銀行信貸資源在我國(guó)的金融資源總量中占有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)的地位，但目前信貸資源配置效率與其理想狀態(tài)相比仍差距明顯，銀行系統(tǒng)中的不良資產(chǎn)問題沒有得到根本解決，風(fēng)險(xiǎn)日漸累積，信貸趨于集中。在這個(gè)大前提下，銀行防范風(fēng)險(xiǎn)機(jī)制不斷完善，如商業(yè)銀行普遍上收貸款權(quán)限，嚴(yán)格貸款發(fā)放程序和條件，重視對(duì)中小企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和信用狀況的考察。這導(dǎo)致以擔(dān)保貸款為主的中小企業(yè)難以獲得銀行的貸款支持。

其三，銀行應(yīng)對(duì)動(dòng)產(chǎn)抵押經(jīng)驗(yàn)不足。動(dòng)產(chǎn)抵押要求銀行相當(dāng)熟悉抵押品所在的行業(yè)，能確定抵押物品的真實(shí)價(jià)值。目前國(guó)內(nèi)銀行在這方面談不上經(jīng)驗(yàn)豐富。

二、設(shè)立統(tǒng)一抵押登記模式的必要性

抵押登記，是指經(jīng)權(quán)利人申請(qǐng)國(guó)家專職部門將有關(guān)申請(qǐng)人用于抵押的物權(quán)事項(xiàng)記載于登記簿的法律行為。

目前，實(shí)踐中動(dòng)產(chǎn)抵押登記狀況不容樂觀，這已經(jīng)對(duì)中小企業(yè)貸款融資發(fā)展形成很大的制約。實(shí)踐中動(dòng)產(chǎn)抵押登記的不足之處具體表現(xiàn)為：

第一，登記效率低下。根據(jù)對(duì)工商局、銀行、企業(yè)的調(diào)查。一般地，中小企業(yè)的動(dòng)產(chǎn)抵押登記時(shí)間為：(1)設(shè)備登記，工商局認(rèn)為實(shí)際所需時(shí)間為5天，而金融機(jī)構(gòu)認(rèn)為實(shí)際所需時(shí)間最短7天，最長(zhǎng)為17天；(2)土地和建筑物登記，房地產(chǎn)登記所認(rèn)為實(shí)際所需時(shí)間3天至15天；金融機(jī)構(gòu)認(rèn)為實(shí)際所需時(shí)間最短7天，最長(zhǎng)為30天；(3)機(jī)動(dòng)車登記，按《機(jī)動(dòng)車登記規(guī)定》，汽車登記法定時(shí)間為1天，向登記機(jī)構(gòu)查詢信息，花費(fèi)時(shí)間一般為1天至3天。這些均導(dǎo)致登記效率不高。

第二，登記事項(xiàng)不合理。目前實(shí)踐中動(dòng)產(chǎn)抵押登記的指導(dǎo)性法規(guī)為《企業(yè)動(dòng)產(chǎn)抵押物登記管理辦法》。根據(jù)該辦法第4～7條的規(guī)定，不僅反映出登記內(nèi)容過于詳細(xì)而且需要登記人員進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查。如在進(jìn)行動(dòng)產(chǎn)抵押登記時(shí)，需要對(duì)抵押的動(dòng)產(chǎn)做出詳細(xì)性描述。

第三，登記機(jī)關(guān)雜亂。《企業(yè)動(dòng)產(chǎn)抵押物登記管理辦法》第2條規(guī)定“工商行政管理部門是企業(yè)動(dòng)產(chǎn)抵押物的登記機(jī)關(guān)?！薄段餀?quán)法》也采用相同規(guī)定，于第一百八十九條規(guī)定了動(dòng)產(chǎn)抵押的部門，即“企業(yè)、個(gè)體工商戶、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者以本法第一百八十一條規(guī)定的動(dòng)產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)向抵押人住所地的工商行政管理部門辦理登記?！钡菍?shí)踐中，動(dòng)產(chǎn)抵押的登記機(jī)關(guān)遠(yuǎn)比上述法律規(guī)定要混亂。

因此，動(dòng)產(chǎn)是種類物和抵押物的不特定性以及抵押后容易替換，造成抵押登記在操作中的困境。再加之實(shí)踐中登記機(jī)關(guān)雜亂，登記效率低下，可以說動(dòng)產(chǎn)抵押登記狀況不容樂觀。動(dòng)產(chǎn)抵押登記無章可循成為影響銀行接受動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的重要原因。

三、設(shè)立統(tǒng)一抵押登記模式的可行性

篇8

動(dòng)產(chǎn)抵押制度作為一種新型的擔(dān)保物權(quán)制度，對(duì)于活躍經(jīng)濟(jì)以及實(shí)現(xiàn)物盡其用、貨暢其流的現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)理論，具有重大的現(xiàn)實(shí)意義，因此在世界廣泛運(yùn)用且功效甚巨。然而由于其對(duì)傳統(tǒng)法的突破和自身固有的特性，也帶來了一些問題。我國(guó)現(xiàn)行立法對(duì)動(dòng)產(chǎn)抵押在立法主義上系采混合主義（登記要件主義和登記主義同時(shí)并存）。本文從動(dòng)產(chǎn)抵押的歷史沿革乃至我國(guó)動(dòng)產(chǎn)抵押制度的發(fā)展歷程，自我國(guó)動(dòng)產(chǎn)抵押制度的有關(guān)特殊規(guī)定入手，對(duì)其在實(shí)際運(yùn)行中存在的缺陷作了探討并提出了一些建設(shè)性意見。

本文通過對(duì)現(xiàn)行我國(guó)動(dòng)產(chǎn)抵押制度的分析，對(duì)完善我國(guó)動(dòng)產(chǎn)抵押制度提出了一些建議和個(gè)人看法：1、對(duì)動(dòng)產(chǎn)抵押以特別法形式加以規(guī)定；2、限定抵押物的登記范圍；3、增加輔助公示方式；4、引入惡意行為人的刑事責(zé)任；5、統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)；同時(shí)對(duì)登記效力的問題也提出了一些個(gè)人的看法。

關(guān)鍵詞：動(dòng)產(chǎn)抵押制度歷史沿革有關(guān)規(guī)定缺陷完善措施

動(dòng)產(chǎn)抵押作為一種新型的擔(dān)保物權(quán)制度，其最大的價(jià)值莫過于迎合了工商企業(yè)的需要利用機(jī)器設(shè)備等動(dòng)產(chǎn)的使用價(jià)值，由需要利用其交換價(jià)值作為融資擔(dān)保的現(xiàn)實(shí)需求，對(duì)于活躍經(jīng)濟(jì)以及實(shí)現(xiàn)物盡其用，貨暢其流的現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)理論，具有重大意義。[1]除此之外，也為個(gè)人提供了一種新的融資途徑。因此各國(guó)家或地區(qū)以立法和判例的形式對(duì)該制度加以肯定。尤其對(duì)推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，具有重大的現(xiàn)實(shí)意義。本文將從國(guó)際動(dòng)產(chǎn)抵押制度的發(fā)展歷史到我國(guó)動(dòng)產(chǎn)抵押制度的逐步發(fā)展歷程，分析我國(guó)現(xiàn)行動(dòng)產(chǎn)抵押制度存在的一些缺陷，并提出了一些嘗試性的完善措施，力圖能為我國(guó)動(dòng)產(chǎn)抵押制度的發(fā)展做一點(diǎn)探討。

一、動(dòng)產(chǎn)抵押的歷史沿革

近現(xiàn)代抵押權(quán)制度濫觴于羅馬法。羅馬法上最早出現(xiàn)的擔(dān)保方式是信托質(zhì)（fiducia,即現(xiàn)代所謂的讓與擔(dān)保），而后是占有質(zhì)（pigius，即質(zhì)權(quán)），再經(jīng)過一個(gè)較長(zhǎng)的時(shí)期才出現(xiàn)抵押。但是羅馬法上之抵押不同于近代民法上之抵押，蓋因羅馬法上還未產(chǎn)生登記制度，抵押的設(shè)定沒有一定的公示性要求，僅須合意而為之。在這種欠缺公示規(guī)則的立法背景下，擔(dān)保的設(shè)定不因標(biāo)的物為動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)而有所不同，抵押權(quán)和質(zhì)權(quán)之間并沒有嚴(yán)格的界限，兩者本質(zhì)相同，僅為名稱上的差異而已，[2]因此動(dòng)產(chǎn)抵押的出現(xiàn)不足為罕。由于沒有公示規(guī)則，抵押權(quán)沒有公信力，那么如何對(duì)抵押權(quán)進(jìn)行保護(hù)呢？羅馬大法官薩爾維烏斯（serviana）發(fā)明了“薩爾維”之訴，即通過賦予抵押權(quán)人可以對(duì)債務(wù)人或者第三人提權(quán)加以保護(hù)。但是通過訴權(quán)進(jìn)行保護(hù)具有一定的事后性，而且沒有公示的抵押權(quán)制度忽視了交易安全利益，因此被認(rèn)為是一種極危險(xiǎn)的物的擔(dān)保。[3]

日耳曼法上的擔(dān)保制度也經(jīng)歷了和羅馬法相似的歷史進(jìn)程，也是先產(chǎn)生信托讓與擔(dān)保，然后是占有質(zhì)（亦稱古質(zhì)），再然后發(fā)展到非占有質(zhì)（也稱新質(zhì)，即抵押權(quán)）。中世紀(jì)末期，歐洲封建勢(shì)力逐漸衰弱，不移轉(zhuǎn)占有的動(dòng)產(chǎn)新質(zhì)開始興盛。尤其是象船舶等其它重量和體積比較龐大的財(cái)產(chǎn)，如移動(dòng)占有勢(shì)必使債務(wù)人在經(jīng)濟(jì)上處于不利地位，于是仿效不動(dòng)產(chǎn)質(zhì)，通過法院、市參事會(huì)等一些公共機(jī)構(gòu)主持的要式行為來代替移轉(zhuǎn)動(dòng)產(chǎn)的占有，以此為基礎(chǔ)，不久便產(chǎn)生了通過在城市賬簿上登記來替代移轉(zhuǎn)所有權(quán)的制度。[4]

法典化運(yùn)動(dòng)前，歐陸各國(guó)深受羅馬法的影響，抵押制度主要承襲羅馬法，因此公示原則被否定。據(jù)考證，當(dāng)時(shí)除法國(guó)北部一些地方僅零星的存在不動(dòng)產(chǎn)移轉(zhuǎn)的公示制度外，關(guān)于抵押權(quán)的成立和存續(xù)的公示制度始終未見其蹤跡。法典化運(yùn)動(dòng)之后，公示原則被各國(guó)所確立，動(dòng)產(chǎn)抵押制度因此被各國(guó)民法典廢除。如法國(guó)民法典2119條明確規(guī)定“動(dòng)產(chǎn)不得設(shè)定抵押權(quán)”，從此規(guī)定出發(fā)法國(guó)民法典確立了“動(dòng)產(chǎn)不得基于抵押權(quán)加以追及”的原則。[5]《日本民法典》369條第二項(xiàng)規(guī)定：“抵押權(quán)人，就債務(wù)人或第三人不移轉(zhuǎn)占有而供債務(wù)擔(dān)保的不動(dòng)產(chǎn)，有優(yōu)先于其它債權(quán)人受自己債權(quán)清償?shù)臋?quán)利。”[6]我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)“民法典”860條規(guī)定：“稱抵押權(quán)者，謂對(duì)于債務(wù)人或第三人不移轉(zhuǎn)占有而供擔(dān)保之不動(dòng)產(chǎn)，得就其賣得價(jià)金受清償之權(quán)?！盵7]在德國(guó)，民法學(xué)者多數(shù)崇尚法典的形式理性，物權(quán)法體系依照動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)的區(qū)分而構(gòu)建，而動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)的最大法律區(qū)分就在于公示方法的不同。在這種動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)公示方法嚴(yán)格區(qū)分的背景下，動(dòng)產(chǎn)抵押制度根本沒有存在的可能性。

近代民法區(qū)分動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)并確立不同公示方法的做法，維護(hù)了物權(quán)制度在體系上的一致性和邏輯上的嚴(yán)密性，也有利于維護(hù)交易的安全。但是其弊端在于忽視了農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)者和工商業(yè)主以其使用中的動(dòng)產(chǎn)設(shè)定不移轉(zhuǎn)占有的擔(dān)保進(jìn)行融資的需要，但這一弊端，在整個(gè)19世紀(jì)乃至20世紀(jì)之初表現(xiàn)得并不十分明顯，所以沒有引起人們的重視。[8]

隨著工業(yè)化和社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，動(dòng)產(chǎn)形態(tài)和登記制度的變化對(duì)融資擔(dān)保提出更高的要求。在農(nóng)業(yè)社會(huì)和工業(yè)劃時(shí)代的早期，社會(huì)的主要財(cái)富集中在土地和建筑物等不動(dòng)產(chǎn)，金銀珠寶、古玩字畫等少量動(dòng)產(chǎn)上，而以金銀珠寶、古玩字畫等設(shè)定擔(dān)保移轉(zhuǎn)占有，對(duì)債務(wù)人的生產(chǎn)生活的社會(huì)經(jīng)濟(jì)影響甚微，因此將不動(dòng)產(chǎn)限定為抵押的標(biāo)的并以登記為其公式方法，而將動(dòng)產(chǎn)作為質(zhì)權(quán)的標(biāo)的并以移轉(zhuǎn)占有為其公示方法，比較適宜。然而隨著現(xiàn)代工商業(yè)的發(fā)展，動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值迅速提升，與不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值上的差異逐漸縮小?，F(xiàn)代企業(yè)的資產(chǎn)不再局限于土地、建筑物等不動(dòng)產(chǎn)上，企業(yè)的機(jī)器設(shè)備、交通運(yùn)輸工具有時(shí)甚至成為企業(yè)的主要財(cái)產(chǎn)。如果通過移轉(zhuǎn)占有的方式將這些動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行融資，一方面企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)無從進(jìn)行，另一方面?zhèn)鶛?quán)人還要擔(dān)負(fù)保管的責(zé)任，對(duì)雙方都無益處。正如學(xué)者所言：動(dòng)產(chǎn)只能質(zhì)押不得抵押的傳統(tǒng)做法，“此在農(nóng)業(yè)社會(huì)以書畫飾物之類提供擔(dān)保的情形，故無大礙，但在今日工業(yè)機(jī)械社會(huì)勢(shì)必窒礙難行。機(jī)器或原料均為生產(chǎn)材料，工廠賴以從事生產(chǎn)，將之交付債權(quán)人占有作為擔(dān)保以尋覓資金，殆屬不可能之事?！盵9]面對(duì)這種不移轉(zhuǎn)占有融資的現(xiàn)實(shí)需求，各國(guó)法律紛紛作出響應(yīng)，通過特別法和判例的形式承認(rèn)動(dòng)產(chǎn)抵押制度。日本先后制定了《農(nóng)業(yè)動(dòng)產(chǎn)信用法》（1933年）、《機(jī)動(dòng)車抵押法》（1951年）、《航空器抵押法》（1953年）和《建設(shè)機(jī)械抵押法》（1954年），我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)制定了《動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保交易法》，意大利在其1997年新修訂的《意大利民法典》中，也規(guī)定了船舶、航空器和機(jī)動(dòng)車均可設(shè)定抵押權(quán)。而德國(guó)沒有確立這一制度，究其根源，筆者推敲以為，原因有三：（一）德國(guó)民法素來以體系化和邏輯性著稱，確立此制度，必將打破整個(gè)物權(quán)法體系的和諧，實(shí)屬引狼入室之舉，故確立與之功能性質(zhì)相近的讓與擔(dān)保，所有權(quán)保留制度以代之。[10]（二）德國(guó)向來重視抵押權(quán)的流通功能而輕視其保全功能，以流通抵押為原則，以保全抵押為例外。[11]而動(dòng)產(chǎn)抵押制度旨在保全債權(quán)和融資，因此“當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段，需要不移轉(zhuǎn)占有的方式設(shè)定動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保，以滿足企業(yè)的融資需求時(shí)，德國(guó)寧可通過判例和學(xué)說創(chuàng)立讓與擔(dān)保制度，也不愿突破現(xiàn)有的物權(quán)法體系”。[12]（三）德國(guó)對(duì)抵押公示的效力采取登記要件主義，若將動(dòng)產(chǎn)納入抵押標(biāo)的物的范圍，則勢(shì)必要設(shè)立大量的登記機(jī)構(gòu)和登記人員對(duì)動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行登記，成本太高。盡管如此，但多數(shù)國(guó)家仍然采納這項(xiàng)制度，就連秉承德國(guó)民法體系化傳統(tǒng)的我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)也不例外，在其《動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保交易法》上作出相應(yīng)規(guī)定。在此，羅馬法上的動(dòng)產(chǎn)抵押制度終于在經(jīng)過改造后于新的社會(huì)環(huán)境和法律背景下得以復(fù)生。

二、我國(guó)動(dòng)產(chǎn)抵押的發(fā)展歷程

我國(guó)現(xiàn)行的擔(dān)保體系的初步形成是由上世紀(jì)八十年代初的經(jīng)濟(jì)合同法的實(shí)施到九十年代中期的《擔(dān)保法》的。

我國(guó)真正開始擔(dān)保物權(quán)立法的，是1981年。當(dāng)時(shí)經(jīng)濟(jì)合同法從合同擔(dān)保的角度規(guī)定了加工承攬合同中承攬方留置權(quán)的問題，但是未涉及其他形式的擔(dān)保物權(quán)問題。

隨后，1986年頒布的《民法通則》對(duì)擔(dān)保問題作了進(jìn)一步拓展規(guī)定?！睹穹ㄍ▌t》在“債權(quán)”一節(jié)中籠統(tǒng)規(guī)定了保證、抵押、定金、留置等四種擔(dān)保方式。其中，抵押權(quán)和留置權(quán)兩種為擔(dān)保物權(quán)?！睹穹ㄍ▌t》的規(guī)定根本談不上擔(dān)保物權(quán)的體系建構(gòu)問題，但是它對(duì)抵押權(quán)和留置權(quán)所做的規(guī)定，已經(jīng)在很大程度上反映了當(dāng)時(shí)立法者對(duì)擔(dān)保物權(quán)性質(zhì)所持的態(tài)度。顯然，在當(dāng)時(shí)立法者看來，擔(dān)保物權(quán)與其他擔(dān)保方式一樣，只不過是債權(quán)的擔(dān)保方式，本身不具有物權(quán)的特性。這種立法定位，顯然在很大程度上受了《蘇俄民法典》的影響。

進(jìn)入90年代以后，針對(duì)社會(huì)生活中嚴(yán)重存在的"三角債"現(xiàn)象，政府在先后兩次采用行政手段予以清理仍不見效后，決定制定擔(dān)保法，以此作為解決該問題的辦法?？梢姡瑩?dān)保法的制定，至少在當(dāng)時(shí)，是被當(dāng)作一種臨時(shí)性的對(duì)策措施來看待的。[13]1995年的《擔(dān)保法》對(duì)擔(dān)保物權(quán)作了較為全面的規(guī)定?！稉?dān)保法》第三章、第四章、第五章分別規(guī)定了抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)三種擔(dān)保物權(quán)。但是該法仍不是一部專門的擔(dān)保物權(quán)立法，它仍把擔(dān)保物權(quán)與保證，定金等其他擔(dān)保方式一起，規(guī)定在一部單行法中。以一個(gè)單行法的形式概括了所有的擔(dān)保種類，這在大陸法系國(guó)家是絕無僅有的。盡管如此，它與《民法通則》的規(guī)定相比，無論在擔(dān)保物權(quán)的種類設(shè)置上，還是在可操作性上都前進(jìn)了一大步。

此外，1992年《海商法》，1994年《城市房地產(chǎn)管理法》和最高人民法院的司法解釋等也相應(yīng)地規(guī)定了擔(dān)保制度，從而形成了我國(guó)現(xiàn)行的擔(dān)保體系。

三、我國(guó)動(dòng)產(chǎn)抵押的相關(guān)規(guī)定

所謂動(dòng)產(chǎn)抵押，是指?jìng)鶛?quán)人對(duì)于債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移占有而供作債務(wù)履行擔(dān)保的動(dòng)產(chǎn)，在債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，予以變價(jià)并就其價(jià)款優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。根據(jù)有關(guān)國(guó)家或地區(qū)的立法規(guī)定，一般認(rèn)為抵押權(quán)所具有的對(duì)被擔(dān)保債權(quán)的從屬性、設(shè)立上的公示性、標(biāo)的物的特定性與不可分性、效力上的優(yōu)先性、追及性與物上代位性等，動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)也同樣具備。動(dòng)產(chǎn)抵押制度的特殊之處在于其標(biāo)的物為動(dòng)產(chǎn)，并基于動(dòng)產(chǎn)不同于不動(dòng)產(chǎn)的特性而復(fù)生出動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的特殊性。故此，動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)制度的設(shè)計(jì)，主要圍繞得抵押的動(dòng)產(chǎn)之范圍限制、抵押權(quán)的公示及公示的效力、危害抵押權(quán)安全的行為之防止與善意第三人利益的維護(hù)等方面。

我國(guó)《擔(dān)保法》中，根據(jù)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的現(xiàn)實(shí)需要并借鑒日本、臺(tái)灣等立法例上的有關(guān)規(guī)定，對(duì)動(dòng)產(chǎn)抵押制度明確予以肯定并對(duì)其作了較為全面的規(guī)定，從而使動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)成為與不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)、權(quán)利抵押權(quán)并列的一種抵押權(quán)類型。最高人民法院《適用擔(dān)保法的解釋》中又對(duì)一些規(guī)定作了補(bǔ)充乃至“修正”。上述規(guī)定中有關(guān)動(dòng)產(chǎn)抵押制度的特殊性問題，主要涉及以下方面：

1．關(guān)于抵押物

對(duì)于可以抵押的動(dòng)產(chǎn)范圍，《擔(dān)保法》中未作任何限制，第34條中規(guī)定機(jī)器、交通運(yùn)輸工具和“其他財(cái)產(chǎn)”，均可設(shè)定抵押，除非其屬于依法不得抵押的財(cái)產(chǎn)（第37中規(guī)定所有權(quán)不明的財(cái)產(chǎn)及依法被查封、扣押、監(jiān)管的財(cái)產(chǎn)等，不得抵押）。

2．關(guān)于抵押合同與登記時(shí)需提交的文件

《擔(dān)保法》第38條規(guī)定：抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)以書面形式訂立抵押合同。第39條規(guī)定抵押合同應(yīng)當(dāng)包括的主要內(nèi)容為：被擔(dān)保的主債權(quán)種類、數(shù)額；債務(wù)人履行債務(wù)的期限；抵押物的名稱、數(shù)量、質(zhì)量、狀況、所在地、所有權(quán)權(quán)屬或者使用權(quán)權(quán)屬；抵押擔(dān)保的范圍；當(dāng)事人認(rèn)為需要約定的其他事項(xiàng)。抵押合同不完全具備上列內(nèi)容的，可以補(bǔ)正，不影響抵押合同的效力。

《擔(dān)保法》第44條規(guī)定：辦理抵押物登記，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)向登記部門提供主合同、抵押合同以及抵押物的所有權(quán)或者使用權(quán)證書等。登記部門登記的資料，允許查閱、抄錄或者復(fù)印。在有關(guān)登記部門作出的具體登記辦法中，對(duì)辦理抵押登記的程序還有較為詳細(xì)的規(guī)定。

3．關(guān)于抵押登記及其效力

我國(guó)《擔(dān)保法》中，將抵押登記或抵押權(quán)登記，稱為抵押物登記。[14]根據(jù)該法第42、43條的規(guī)定，辦理動(dòng)產(chǎn)抵押登記的部門如下：以航空器、船舶、車輛抵押的，為運(yùn)輸工具登記部門；以企業(yè)的設(shè)備和其他動(dòng)產(chǎn)抵押的，為財(cái)產(chǎn)所在地的工商行政管理部門；以該法第42條規(guī)定之外的其他普通動(dòng)產(chǎn)抵押的，登記部門為抵押人所在地的公證部門。

關(guān)于抵押登記的效力，《擔(dān)保法》第41條和第43條規(guī)定：當(dāng)事人以本法第42條規(guī)定的財(cái)產(chǎn)（包括特定的動(dòng)產(chǎn)）抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日生效；當(dāng)事人以其他普通動(dòng)產(chǎn)抵押的，可以自愿辦理抵押物登記，抵押合同自簽訂之日起生效，但未辦理抵押物登記的，不得對(duì)抗第三人。鑒于上述規(guī)定中混淆了抵押合同的生效與抵押權(quán)的成立，違反了物權(quán)變動(dòng)與其基礎(chǔ)關(guān)系的區(qū)分原則，故而《適用擔(dān)保法的解釋》中對(duì)此作了部分修正，規(guī)定：法律規(guī)定登記生效的抵押合同簽訂后，抵押人違背誠(chéng)實(shí)信用原則拒絕辦理抵押登記致使債權(quán)人受到損失的，抵押人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任（第56條第2款）。

4．關(guān)于動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的順序

抵押權(quán)的順序問題，因同一抵押物上設(shè)定數(shù)個(gè)抵押權(quán)而發(fā)生。抵押人以同一財(cái)產(chǎn)抵押擔(dān)保兩個(gè)以上債權(quán)的，有兩種情況：一是所謂的“余額（值）再抵”；二是所謂的“重復(fù)抵押”?！稉?dān)保法》第35條中規(guī)定：“抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超出其抵押物的價(jià)值。”“財(cái)產(chǎn)抵押后，該財(cái)產(chǎn)的價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。”《適用擔(dān)保法的解釋》第51條規(guī)定：“抵押人所擔(dān)保的債權(quán)超出其抵押物價(jià)值的，超出部分不具有優(yōu)先受償?shù)男Я??！备鶕?jù)《擔(dān)保法》第54條的規(guī)定，動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)順序的確定規(guī)則是：須辦理抵押物登記的動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)，其順序按照抵押物登記的先后順序而定；順序相同的，按照債權(quán)比例清償?？勺栽皋k理抵押登記的動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)，如果該抵押物已登記的，按照前項(xiàng)規(guī)定確定其順序；如果未登記的，則按照合同生效時(shí)間的先后順序清償；順序相同的，按照債權(quán)比例清償；如果有的登記，有的未登記，則已登記的先于未登記的受償。上述規(guī)定中，關(guān)于登記的抵押權(quán)之間的“先登記原則”和“同時(shí)同序原則”，以及登記的抵押優(yōu)先于未登記的抵押權(quán)之“登記在先原則”，均屬正確。有問題的是，得自愿登記而均未登記的兩個(gè)以上的抵押權(quán)并存時(shí)所采用“成立在先”規(guī)則，違背了“非經(jīng)登記不得對(duì)抗第三人”的基本精神，因而遭到許多學(xué)者的有說服力的批評(píng)，《適用擔(dān)保法的解釋》第76條中也因此而對(duì)其作出了修正，規(guī)定：“同一動(dòng)產(chǎn)向兩個(gè)以上債權(quán)人抵押的，當(dāng)事人未辦理抵押物登記，實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，各抵押權(quán)人按照債權(quán)比例受償?！?/p>

5．關(guān)于抵押人對(duì)抵押物的處分及抵押權(quán)的對(duì)外效力

《擔(dān)保法》第49條規(guī)定：抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。并限定：轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款要提前清償債務(wù)或者提存；如轉(zhuǎn)讓抵押物的價(jià)款明顯低于其價(jià)值，抵押權(quán)人可以要求抵押人提供相應(yīng)的擔(dān)保，抵押人不提供的，不得轉(zhuǎn)讓抵押物。對(duì)我國(guó)《擔(dān)保法》上述規(guī)定所采取的態(tài)度，學(xué)界頗有微詞。[15]《適用擔(dān)保法的解釋》第67條對(duì)此作出了變通的解釋，規(guī)定：“抵押權(quán)存續(xù)期間，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，如果抵押物已經(jīng)登記的，抵押權(quán)人仍可以行使抵押權(quán)；取得抵押物所有權(quán)的受讓人，可以代替?zhèn)鶆?wù)人清償其全部債務(wù)，使抵押權(quán)消滅。受讓人清償債務(wù)后可以向抵押人追償。”“如果抵押物未登記的，抵押權(quán)不得對(duì)抗受讓人，因此給抵押權(quán)人造成損失的，由抵押人承擔(dān)賠償責(zé)任?！痹摻忉尩?8條還規(guī)定：“抵押物依法被繼承或者贈(zèng)與的，抵押權(quán)不受影響。”

關(guān)于抵押權(quán)與標(biāo)的物的承租人的關(guān)系，《擔(dān)保法》第48條規(guī)定：“抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)書面告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效?！薄哆m用擔(dān)保法的解釋》第66條又規(guī)定：“抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力?！鄙鲜鲆?guī)定中，區(qū)分了先押后租與先租后押兩種情況，而使其產(chǎn)生不同的法律效果，此規(guī)定的合理性值得肯定。

關(guān)于動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)與動(dòng)產(chǎn)質(zhì)權(quán)、留置權(quán)并存時(shí)的效力關(guān)系，《擔(dān)保法》中未作規(guī)定，《適用擔(dān)保法的解釋》第79條規(guī)定：“同一財(cái)產(chǎn)上法定登記的抵押權(quán)與質(zhì)權(quán)并存時(shí)，抵押權(quán)人優(yōu)先于質(zhì)權(quán)人受償?！薄巴回?cái)產(chǎn)上抵押權(quán)與留置權(quán)并存時(shí)，留置權(quán)人優(yōu)先于抵押權(quán)人受償。”

此外，《擔(dān)保法》及《適用擔(dān)保法的解釋》中還有涉及動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的其他一些規(guī)定，因無大的爭(zhēng)議，此處不再一一述及。

四、我國(guó)動(dòng)產(chǎn)抵押制度在執(zhí)行中存在的缺陷

近現(xiàn)代法意義上的動(dòng)產(chǎn)抵押制度在世界各主要國(guó)家或地區(qū)相繼通過特別法、判例或司法解釋等形式得以確立，運(yùn)用廣泛且功效甚巨，然而由于其對(duì)傳統(tǒng)法的突破和自身固有之特性，也帶來了一系列問題。我國(guó)在動(dòng)產(chǎn)抵押方面有很多立法（參見《擔(dān)保法》、《海商法》、《民用航空法》有關(guān)條文），已經(jīng)初步形成了動(dòng)產(chǎn)抵押的法律體系，然而我國(guó)現(xiàn)行立法存在的問題也是顯而易見的，具體表現(xiàn)在：

1、動(dòng)產(chǎn)抵押制度是一項(xiàng)具有體系異質(zhì)性的抵押制度，它在諸多方面背離了既有的物權(quán)法體系、規(guī)則，我國(guó)現(xiàn)行的將動(dòng)產(chǎn)抵押和不動(dòng)產(chǎn)抵押一并規(guī)定的立法模式，雖于立法上有所創(chuàng)新，但實(shí)則破壞了整個(gè)體系的和諧。

2、對(duì)動(dòng)產(chǎn)抵押的標(biāo)的物采取不限制主義

動(dòng)產(chǎn)中種類龐雜，數(shù)量繁多，交易頻繁，如不加以限制可以設(shè)定抵押的范圍，勢(shì)必增加登記負(fù)擔(dān)，更何況大多數(shù)動(dòng)產(chǎn)根本沒有登記制度。

3、抵押登記制度

我國(guó)擔(dān)保法中對(duì)抵押登記采取明確部門登記制度，但未能明示公示方式，“由于動(dòng)產(chǎn)品種繁多，易于移動(dòng)，價(jià)值大小不一，交易頻繁，而登記之公示機(jī)能無法隨同物權(quán)變動(dòng)立刻顯現(xiàn)并為第三人知曉”[16]。不便于協(xié)調(diào)抵押權(quán)的保護(hù)和維護(hù)交易安全之間的關(guān)系。

4、登記效力問題

大多數(shù)立法例采取登記對(duì)抗主義，而只有我國(guó)采取混合主義。由于混合主義對(duì)于動(dòng)產(chǎn)抵押的登記效力進(jìn)行個(gè)別規(guī)定，必然會(huì)增加法律適用的沖突，并非理性選擇，已被廣為學(xué)者所批判。[17]

5、登記機(jī)關(guān)不統(tǒng)一

長(zhǎng)期以來，我國(guó)將登記制度視為政府管理的手段，實(shí)行分散登記制度，不能及時(shí)全面披露信息，容易造成欺詐。

6、惡意行為人打擊力度不夠

目前抵押動(dòng)產(chǎn)制度在實(shí)際運(yùn)行中，由于我國(guó)尚無法律條文對(duì)動(dòng)產(chǎn)抵押中的惡意行為承擔(dān)刑事責(zé)任的規(guī)定，使得貪圖小利而惡意將抵押物再行出資或變賣的抵押人，付出成本較低。并且不利于解決善意取得標(biāo)的物的第三人之間的權(quán)利沖突。

五、完善我國(guó)動(dòng)產(chǎn)抵押制度的幾點(diǎn)建議

鑒于我國(guó)動(dòng)產(chǎn)抵押制度中存在的一些問題，使得在實(shí)際執(zhí)行中發(fā)現(xiàn)很多麻煩和無奈，對(duì)維護(hù)公平交易構(gòu)成一定影響，必須盡快得以解決，借鑒學(xué)者的已有主張和其他立法例上的有益經(jīng)驗(yàn)，在肯定動(dòng)產(chǎn)抵押制度存在價(jià)值的基礎(chǔ)上，筆者認(rèn)為我國(guó)動(dòng)產(chǎn)抵押制度的完善，應(yīng)重點(diǎn)解決以下幾個(gè)問題：

1、目前大多數(shù)立法例以特別法和判例的形式規(guī)定動(dòng)產(chǎn)抵押制度，而沒有將其與不動(dòng)產(chǎn)抵押一并規(guī)定于民法典中。筆者推敲，原因有二：一是動(dòng)產(chǎn)抵押制度為新興之制度，各國(guó)民法典制定時(shí)沒有通過動(dòng)產(chǎn)抵押進(jìn)行融資的迫切需要；二是該制度在諸多方面背離了既有的物權(quán)法體系、規(guī)則，將其置入民法典物權(quán)編，難以維持法典的體系性、和諧性和一致性。故多以特別法或判例將其作為非典型擔(dān)保加以規(guī)定。因此筆者認(rèn)為，應(yīng)將其以特別法的形式加以規(guī)定，作為非典型擔(dān)保之一種。

2、限定抵押物的登記范圍

多數(shù)國(guó)家或地區(qū)立法例采取限制主義，筆者認(rèn)為，動(dòng)產(chǎn)抵押制度究其根源是迫于社會(huì)融資需要而被動(dòng)產(chǎn)生的，應(yīng)將其限制在一定范圍內(nèi)，而不可泛化到所有動(dòng)產(chǎn)。因此，為適應(yīng)融資需要，可仿其它國(guó)家或地區(qū)之立法例，采取列舉方式將可以設(shè)定抵押的動(dòng)產(chǎn)加以限定。限定范圍如下：（一）實(shí)行登記管理制度的動(dòng)產(chǎn)，如汽車、船舶等交通工具。（二）其它價(jià)值較大且與某種特定生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和生活使用具有較強(qiáng)依存關(guān)系并且具有存在上的穩(wěn)定性，從而不會(huì)輕易被處分的財(cái)產(chǎn)。如企業(yè)的機(jī)器、設(shè)備等。

3、增加輔助公示方式

動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)既為抵押權(quán)的一種，其基本的公示方法除登記之外，別無他選。對(duì)于按照不動(dòng)產(chǎn)規(guī)則管理的機(jī)動(dòng)車輛、船舶、航空器所具有的公示作用，無可質(zhì)疑。但對(duì)于機(jī)器設(shè)備及其他普通動(dòng)產(chǎn)而言，其公示效果如何，大值懷疑。對(duì)此問題的解決，筆者建議借鑒打刻抵押標(biāo)記、粘貼抵押標(biāo)簽的“輔助公示方法”。[18]外觀有明顯標(biāo)記的“明認(rèn)”方法，可使得就該標(biāo)的物進(jìn)行交易的第三人能夠方便地知曉該物上存在抵押權(quán)之負(fù)擔(dān)，從而避免交易的風(fēng)險(xiǎn)。其如欲知道抵押權(quán)設(shè)立的詳情及其負(fù)擔(dān)的債權(quán)額等具體情況，可再向登記機(jī)關(guān)查詢抵押登記的記載。關(guān)于該輔助公示方法的采用，具體應(yīng)明確以下問題：

第一，輔助公示方法僅適用于本有登記制度之外的其他適宜采用該方法的動(dòng)產(chǎn)。如機(jī)器設(shè)備、電器工具、原料、半成品等（可由有關(guān)部門制定其類別目錄）。至于已有登記制度的機(jī)動(dòng)車輛、船舶、航空器等，不必采用，此類動(dòng)產(chǎn)抵押的公示，以登記為已足；無法打刻標(biāo)記、粘貼標(biāo)簽的價(jià)值不大或體積過小、質(zhì)地特殊的動(dòng)產(chǎn)（如珠寶古玩、鉆戒、項(xiàng)鏈等），也不宜采用。

第二，輔助公示方法，應(yīng)由登記機(jī)關(guān)在辦理抵押登記的同時(shí)，一并采用。也即是說，凡適宜打刻標(biāo)記、粘貼標(biāo)簽的動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)，須在登記與打刻標(biāo)記或粘貼標(biāo)簽同時(shí)完成的情況下，方告成立，并取得物權(quán)效力。

第三，登記機(jī)關(guān)打刻的標(biāo)記或粘貼的標(biāo)簽，不得擅自涂銷、毀損，否則，應(yīng)受法律的嚴(yán)厲制裁。非有懲戒措施的配合，明認(rèn)的標(biāo)記將會(huì)失去其意義，故應(yīng)賦予抵押標(biāo)記或標(biāo)簽具有與人民法院的封條相當(dāng)?shù)臋?quán)威性。對(duì)于擅自涂銷、毀損抵押標(biāo)記或標(biāo)簽的行為人，應(yīng)根據(jù)情節(jié)給予訓(xùn)誡、責(zé)令具結(jié)悔過、拘留等懲戒，情節(jié)嚴(yán)重、構(gòu)成犯罪的，還可依法追究其刑事責(zé)任。

另外，為進(jìn)一步增強(qiáng)抵押公示的效用及方便當(dāng)事人和利害關(guān)系人查閱，還可考慮將來在條件具備時(shí)通過計(jì)算機(jī)聯(lián)網(wǎng)的輔助方法公示抵押登記的內(nèi)容。當(dāng)然，對(duì)于網(wǎng)絡(luò)上公開的內(nèi)容以及允許當(dāng)事人和利害關(guān)系人查閱的抵押登記之內(nèi)容，可有所取舍，以維護(hù)抵押當(dāng)事人之合理的商業(yè)秘密權(quán)益。

不可否認(rèn)的是，輔助公示方式的并用，肯定會(huì)增加公示的成本。但本人仍然認(rèn)為，在這一方面，法律的天平應(yīng)傾向于維護(hù)交易的安全，否則，前面所講的問題將無以解決。

4、引入惡意行為人的刑事責(zé)任

日本和我國(guó)臺(tái)灣動(dòng)產(chǎn)抵押立法上，均規(guī)定惡意實(shí)施行為致抵押權(quán)人受損害的，抵押權(quán)人可以通過自訴追求其刑事責(zé)任。正是因?yàn)檫@種刑事責(zé)任的設(shè)定，抵押人不敢貿(mào)然通過變賣或再行出質(zhì)抵押物、損毀打印標(biāo)記、標(biāo)簽等行為惡意損害抵押權(quán)人的利益，這種做法就從源頭上禁止了抵押人損害抵押權(quán)人的行為，減少了第三人的介入，有效地減少了公示的抵押權(quán)與善意第三人之間的權(quán)利沖突的現(xiàn)象發(fā)生。也正是基于此，我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的動(dòng)產(chǎn)抵押制度標(biāo)的物范圍非常廣泛，幾乎覆蓋到所有動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域。刑事責(zé)任制度的引入，雖有民刑不分之嫌，但其在保障動(dòng)產(chǎn)抵押制度功能上居功至偉，不失為一項(xiàng)優(yōu)良法制。因此筆者建議，我國(guó)法律上在完善動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)制度時(shí)，應(yīng)引進(jìn)該項(xiàng)制度。

5、統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)

關(guān)于動(dòng)產(chǎn)抵押登記的機(jī)關(guān)是否統(tǒng)一的問題，理論界大多都推崇統(tǒng)一登記制。筆者的精神上也正是這種觀點(diǎn)，但是具體實(shí)施和遇到一些軟件和硬件方面的障礙，特別是政治上和技術(shù)成本方面的障礙。鑒于我國(guó)地域遼闊的特點(diǎn)，要實(shí)行統(tǒng)一登記制，必須實(shí)現(xiàn)下面兩項(xiàng)內(nèi)容：（一）由一個(gè)機(jī)關(guān)統(tǒng)一進(jìn)行登記。（二）建立網(wǎng)絡(luò)查詢系統(tǒng)。我國(guó)現(xiàn)行的動(dòng)產(chǎn)抵押登記制系統(tǒng)分別登記制，即由不同機(jī)關(guān)對(duì)不同的特定動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行登記，要相統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)，必然會(huì)涉及到部門職能權(quán)力的劃分政治阻力大。建立網(wǎng)絡(luò)查詢系統(tǒng)，建設(shè)、運(yùn)行和維護(hù)成本過高，而且高昂的查詢費(fèi)用也可能讓當(dāng)事人卻步。所以筆者現(xiàn)階段可將努力的重點(diǎn)放在避免多頭登記和完善登記規(guī)則方面。

6、關(guān)于登記效力的問題

目前關(guān)于登記效力的方面只有我國(guó)采取混合主義。由于混合主義對(duì)于動(dòng)產(chǎn)抵押的登記效力進(jìn)行個(gè)別規(guī)定，必然會(huì)增加法律適用的沖突，并非理性選擇，已廣為學(xué)者所批判。[19]因此建議我國(guó)動(dòng)產(chǎn)抵押立法時(shí)同意采取登記要件主義或者登記對(duì)抗主義。關(guān)于登記要件主義和登記對(duì)抗主義，孰優(yōu)孰劣，筆者作如下比較：登記對(duì)抗主義本著是把私法不登記，抵押權(quán)存在，僅僅是沒有對(duì)抗第三人的效力。所以它無法解釋抵押權(quán)的排他性和優(yōu)先性。而登記生效主義是動(dòng)產(chǎn)抵押登記具有公示性，實(shí)現(xiàn)了物權(quán)變動(dòng)與物權(quán)公示的統(tǒng)一，[20]在理論上維護(hù)了動(dòng)產(chǎn)抵押的物權(quán)性，但以登記為動(dòng)產(chǎn)抵押的生效要件等同于強(qiáng)制當(dāng)事人進(jìn)行登記，侵害了抵押權(quán)人的意思自治。在實(shí)踐中，抵押權(quán)人往往因登記收費(fèi)過高或其它事由不愿登記。通過這種比較，筆者主張統(tǒng)一采取登記對(duì)抗主義。因?yàn)榈怯泴?duì)抗主義符合民法的私法自治的精神，根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)上“理性經(jīng)濟(jì)人”的理論，抵押權(quán)人可以通過利益衡量自主選擇是否登記并承擔(dān)不登記的風(fēng)險(xiǎn)。而且從登記對(duì)抗主義在各國(guó)家或地區(qū)實(shí)施的效果來看也是值得采納的。雖然登記對(duì)抗主義最大的弊端就在于無法在理論上自圓其說，無法解釋動(dòng)產(chǎn)抵押應(yīng)當(dāng)具備的物權(quán)性。但是一項(xiàng)制度優(yōu)劣與否，不應(yīng)僅僅以其符合體系性的要求來衡量，而應(yīng)更多地關(guān)注它的現(xiàn)實(shí)意義和實(shí)用性。當(dāng)兩者發(fā)生不可調(diào)和的矛盾沖突時(shí)，應(yīng)選其實(shí)用性價(jià)值而舍其體系性價(jià)值。正是因?yàn)榛谶@一點(diǎn)，登記對(duì)抗主義對(duì)大多數(shù)國(guó)家或地區(qū)所采納，甚至連秉承德國(guó)民法體系化、抽象化傳統(tǒng)的我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)，也在其《動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保交易法》中確立了登記對(duì)抗主義。另外，從我國(guó)物權(quán)立法的動(dòng)向來看，幾乎所有的草案都無不采納登記對(duì)抗主義，梁稿、王稿、法工委征求意見稿、民法草案物權(quán)編皆對(duì)動(dòng)產(chǎn)抵押統(tǒng)一采取登記對(duì)抗主義。[21]

最后，尚須提及一點(diǎn)的是，我國(guó)動(dòng)產(chǎn)抵押制度采取的登記對(duì)抗主義對(duì)第三人的范圍為加以限定，而多數(shù)國(guó)家或地區(qū)都將第三人限定在善意第三人范圍內(nèi)。筆者主張我國(guó)動(dòng)產(chǎn)抵押制度的第三人的范圍也應(yīng)該限定為善意第三人。否則，沒有登記，抵押權(quán)人連惡意第三人也不能對(duì)抗，與民法的公平理念是不符的，而且也很容易造成抵押人與惡意第三人相勾結(jié)的現(xiàn)象發(fā)生。慶幸的是新出來的民法典物權(quán)法草案第二稿第234條將第三人的范圍界定為善意第三人。[22]

注釋：

1、劉寶玉：《論我國(guó)動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)制度的完善》，載于《中日民商法研究》（第二卷）

2、[日]原田慶吉：《日本民法典歷史的素描》，創(chuàng)文社1954年版，第127頁(yè)。轉(zhuǎn)引自陳華彬：《物權(quán)法》，法律出版社2004年版。第473頁(yè)。

3、[日]柚木馨、高木多喜男：《擔(dān)保物權(quán)法》，有斐閣昭和1973年版，第141頁(yè)。

4、[日]柚木馨：《擔(dān)保物權(quán)法》，有斐閣昭和1973年版，第75頁(yè)。轉(zhuǎn)引自陳華彬：《物權(quán)法》，法律出版社2004年版。第474頁(yè)。

5、[日]柚木馨：《擔(dān)保物權(quán)法》，有斐閣昭和1973年版，第75頁(yè)。轉(zhuǎn)引自陳華彬：《物權(quán)法》，法律出版社2004年版。第474頁(yè)。

6、王書江譯：《日本民法典》，中國(guó)公安大學(xué)出版社1999年版.

7、《基本六法》，臺(tái)灣動(dòng)產(chǎn)三民書局印行。

8、劉保玉：《論我國(guó)動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)制度的完善》，載于《中日民商法研究》（第二卷）。

9、王澤鑒：《民法學(xué)說與判例研究》（一），中國(guó)政法大學(xué)出版社1998年版，第236頁(yè)。

10、需要說明一點(diǎn)的是，“讓與擔(dān)保在德國(guó)的成文法上雖無明文，但為德國(guó)的判例和學(xué)說所承認(rèn)?！眳⒁奫日]北川善太郎：《物權(quán)》，有斐閣1993年版，第243頁(yè)。

11、陳本寒：《擔(dān)保物權(quán)法比較研究》，武漢大學(xué)出版社2003年版，第300頁(yè)。

12、王澤鑒：《動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保制度與經(jīng)濟(jì)發(fā)展》，載梁慧星主編：《民商法論叢》第2卷，法律出版社1994年版，第100頁(yè).

13、中國(guó)物權(quán)法研究課題組《中國(guó)物權(quán)法草案建議稿:條文、說明、理由與參考立法例》中，梁彗星教授所作序言，社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社2000年3月出版。

14、不少學(xué)者指出，這種提法有所不妥。因?yàn)樵诘盅旱怯浿兴碚玫闹饕堑盅何锷洗嬖诘臋?quán)利狀態(tài)，而不是財(cái)產(chǎn)的性質(zhì)和狀態(tài)；抵押登記屬于權(quán)利登記，而不屬于財(cái)產(chǎn)登記。

15、郭明瑞等：《民商法原理》（二），中國(guó)人民大學(xué)出版社1999年版第1期。

16、劉春堂：《動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保交易研究》，三民書局1999年版第4頁(yè)。

17、鄒海林、常敏：《債券擔(dān)保的方式和應(yīng)用》，法律出版社1998年版，第199頁(yè)。

18、劉保玉編著：《物權(quán)法》，上海人民出版社2003年版，第169頁(yè)。

19、鄒海林：《債券擔(dān)保的方式和應(yīng)用》，法律出版社1998年版，第199頁(yè)。

20、徐潔：《動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保制度和經(jīng)濟(jì)發(fā)展》，載于《民商法論叢》（第2卷），法律出版社1994年版，第114頁(yè)。

篇9

本文主要論述了不動(dòng)產(chǎn)登記的問題。通過現(xiàn)實(shí)案例提出問題，引出相關(guān)的規(guī)定和在現(xiàn)實(shí)中遇到的問題，并進(jìn)行了思考、提出了自己的一些看法。我國(guó)現(xiàn)行相關(guān)法律是怎樣規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記的效力，在制定物權(quán)法時(shí)應(yīng)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的效力給予明確，并視不同情況對(duì)登記效力給予區(qū)分。然后是我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記效力的現(xiàn)行規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記制度主要規(guī)定在《城市房地產(chǎn)管理辦法》、《土地管理辦法》及相關(guān)法規(guī)中，關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的效力的規(guī)定是較為模糊的，存在不同的理解和解釋，導(dǎo)致不同的法律效果；不動(dòng)產(chǎn)抵押登記制度的重要意義：不動(dòng)產(chǎn)抵押登記關(guān)系中的一個(gè)非常重要的環(huán)節(jié)就是向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)進(jìn)行登記。通過以上內(nèi)容論述了不動(dòng)產(chǎn)登記的效力，重點(diǎn)論述了不動(dòng)產(chǎn)登記意義、審查以及現(xiàn)實(shí)中的問題和思考。最后借鑒外國(guó)的立法例子并進(jìn)行分析，提出對(duì)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記效力的立法思考并提出自己的見解。

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)、登記、效力

一、問題的提出

某基層人民法院受理了這樣一起離婚案件。李某男與張某女經(jīng)人介紹于1999年1月25日結(jié)婚，婚后由于雙方性格不和，經(jīng)常發(fā)生爭(zhēng)吵。張某遂于2000年7月27日向法院提出離婚訴訟。雙方均同意離婚，但對(duì)其現(xiàn)在居住的房產(chǎn)分割上發(fā)生糾紛，不能達(dá)成一致意見。該房產(chǎn)原屬李某單位所有，在1999年5月按國(guó)家政策進(jìn)行了房改，向單位繳納了房改購(gòu)房款25000元，但由于涉及房改戶較多，手續(xù)繁雜等原因，至離婚訴訟時(shí)仍未辦理完產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，尚未取得房屋所有權(quán)證書。

原告方張某認(rèn)為，雖然尚未取得房屋所有權(quán)證書，但該房屋的買賣符合國(guó)家房改政策，已經(jīng)經(jīng)國(guó)有資產(chǎn)管理局、市住房制度改革辦公室等政府機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)，并交納了房改購(gòu)房款，各種手續(xù)齊全合法，僅只等產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理部門審查后即可取得產(chǎn)權(quán)證，應(yīng)認(rèn)定該房產(chǎn)為夫妻共有財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割。

被告方李某認(rèn)為，根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定，房屋買賣須經(jīng)登記后，領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證，買賣合同生效，產(chǎn)權(quán)方發(fā)生轉(zhuǎn)移?，F(xiàn)在雙方居住房屋尚未完成登記，產(chǎn)權(quán)仍未發(fā)生轉(zhuǎn)移，仍應(yīng)屬單位所有，對(duì)于沒有產(chǎn)權(quán)的房屋雙方自然也就無從談分割。在訴訟期間，被告又以生活困難為由，撤回了房改申請(qǐng)，并收回了已經(jīng)交付的購(gòu)房款。

這個(gè)案件中涉及到一個(gè)關(guān)鍵的問題就是房屋產(chǎn)權(quán)登記的效力，由于房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍登記和不動(dòng)產(chǎn)登記是屬種關(guān)系，不動(dòng)產(chǎn)登記包括房地產(chǎn)權(quán)屬登記。也就是不動(dòng)產(chǎn)登記的效力問題。具體說是如何理解我國(guó)現(xiàn)行相關(guān)法律是怎樣規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記的效力，這是理清本案的關(guān)鍵。原被告雙方同被告單位達(dá)成的房屋買賣合同，在未進(jìn)行產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍轉(zhuǎn)移登記前，是否生效，如果生效，則訟爭(zhēng)的房屋自然應(yīng)該屬于共同財(cái)產(chǎn)，應(yīng)該分割。如果不生效，那就不能分割，不能直接受到物權(quán)法保護(hù)，只能求得債法上的保護(hù)，根據(jù)《合同法》的規(guī)定，可以認(rèn)為這類合同屬于成立未生效的合同，但合同成立和生效的問題歷來就有不同的學(xué)說，有的認(rèn)為是不可分的，有的認(rèn)為是可分的，司法操作亦存在困難和不清楚的地方。筆者認(rèn)為此類問題應(yīng)在不動(dòng)產(chǎn)登記制度中給予規(guī)定，但我國(guó)尚未制定物權(quán)法，不動(dòng)產(chǎn)登記制度屬于物權(quán)法范疇，在現(xiàn)行法律中，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記效力的規(guī)定又不盡完備，因此造成司法實(shí)踐中的混亂，使此類案件的判決不盡相同。在制定物權(quán)法時(shí)，應(yīng)改變這種狀況，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的效力給予明確，并視不同情況對(duì)登記效力給予區(qū)分。

二、我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記效力的現(xiàn)行規(guī)定

不動(dòng)產(chǎn)登記制度屬于物權(quán)法范疇，我國(guó)物權(quán)法尚在制定當(dāng)中，現(xiàn)行民法中尚未采用物權(quán)這一概念，僅在《民法通則》等法律中規(guī)定了一些“財(cái)產(chǎn)所有權(quán)”之類的物權(quán)性權(quán)利。不動(dòng)產(chǎn)登記制度主要規(guī)定在《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》及相關(guān)法規(guī)中?！斗康禺a(chǎn)管理法》第60條第三款規(guī)定，房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓或變更時(shí)應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級(jí)人民政府土地管理部門申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級(jí)人民政府土地管理部門核實(shí)，由同級(jí)人民政府更換或更改土地使用權(quán)證書。如果將這一規(guī)定中的“應(yīng)該”理解為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、變更的必要條件，那么從法理上講，我國(guó)的房地產(chǎn)登記就是采取的登記要件主義，即不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬的變動(dòng)不僅要求當(dāng)事人雙方合意，而且要求必須登記，合意行為和登記行為共同決定轉(zhuǎn)讓、變更行為是否有效，非經(jīng)登記不僅不能對(duì)抗第三人，而且在當(dāng)事人之間也不生效力，但是，以上理解在《房地產(chǎn)管理法》中體現(xiàn)的并不充分。我國(guó)現(xiàn)行《土地管理法》第12條規(guī)定，依法改變土地權(quán)屬和用途的，應(yīng)當(dāng)辦理土地登記手續(xù)。此條規(guī)定將原土地管理法中的“依法改變土地的所有權(quán)和使用權(quán)的，必須辦理土地權(quán)屬登記手續(xù)”中的“必須”改變成了“應(yīng)當(dāng)”。其立法本意反映了對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更這種民事行為，權(quán)利行使一般應(yīng)有當(dāng)事人自己來決定，不宜過多使用行政手段干預(yù)的基本思想。換言之，并不主張完全的登記要件主義。而更多的反映了登記對(duì)抗主義的主張即登記只是對(duì)抗第三人的要件，申請(qǐng)登記的權(quán)利只有在登記后，權(quán)利才能得到法律的保護(hù)，但在相對(duì)人之間即使未經(jīng)登記，只要雙方當(dāng)事人之間達(dá)成合意，合同適法，不違公共利益，那么就當(dāng)然產(chǎn)生效力，對(duì)當(dāng)事人有約束力。

可以說我國(guó)目前在法的層次上，關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的效力的規(guī)定是較為模糊的，存在不同的理解和解釋，導(dǎo)致不同的法律效果。比如上文所舉的案例，如果按登記要件主義理解法律，那么房產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移尚未完成登記，所有權(quán)的變動(dòng)就沒有生效，房屋所有權(quán)仍然屬于被告單位，因此，此時(shí)發(fā)生的離婚訴訟就不能對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行分割；如果按登記對(duì)抗主義理解法律，那么雖然尚未完成房產(chǎn)權(quán)屬變更登記，但被告單位已同原被告達(dá)成房屋買賣協(xié)議，且已經(jīng)過相關(guān)部門審查、審批，合同適法，那么該合同對(duì)雙方是有效的，該房產(chǎn)已為原被告占有、使用并成為其共同財(cái)產(chǎn)，應(yīng)該進(jìn)行依法分割。

雖然在法的層面上對(duì)登記效力的規(guī)定不夠明確，但是在部門規(guī)章中卻明顯的主張成立要件主義的立法主張。在原國(guó)家土地局1995年頒布，1996年2月1日實(shí)施的《土地登記規(guī)則》第69條規(guī)定：“土地使用者、所有者凡不按規(guī)定如期申請(qǐng)初始土地登記的，按照非法占地的處理辦法論處；對(duì)凡不按規(guī)定如期申請(qǐng)變更土地登記的，除按違法占地處理外，視情節(jié)輕重報(bào)經(jīng)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)，注銷土地登記，注銷土地證書。”

三、不動(dòng)產(chǎn)抵押登記的意義和審查

我國(guó)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行登記生效要件主義，換言之，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的交易、抵押等，只有雙方當(dāng)事人依法辦理登記手續(xù)，那么交易或者抵押方為有效。國(guó)家設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)抵押登記制度具有重要意義。首先，有利于保護(hù)抵押權(quán)人的合法權(quán)益。當(dāng)?shù)盅喝瞬荒苈男屑s定義務(wù)，抵押權(quán)人依照規(guī)定可以變賣抵押物的價(jià)款優(yōu)先受償。通過不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)對(duì)抵押事實(shí)進(jìn)行登記可以對(duì)抵押人任意處分抵押物的權(quán)利進(jìn)行限制。其次，有利于保護(hù)善意第三人的合法權(quán)益。不動(dòng)產(chǎn)登記作為一種公示手段，主要是為了保護(hù)交易安全，保護(hù)善意第三人的合法權(quán)益。登記具有公示公信效力，經(jīng)過登記可以向社會(huì)宣告不動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)交易或者抵押的事實(shí)，從而保護(hù)善意第三人的合法權(quán)益。其三，有利于維護(hù)社會(huì)交易安全。因此，“世界各國(guó)幾乎無一例外地規(guī)定了對(duì)抵押權(quán)的取得、設(shè)定、喪失或者變更須予以登記的法定程序，這一制度對(duì)于維護(hù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下交易的安全，保護(hù)善意第三人利益，強(qiáng)化抵押擔(dān)保的社會(huì)功能，避免糾紛的發(fā)生，具有重要的法律意義?！币虼?，我國(guó)目前相關(guān)法律對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)抵押都采取了登記生效要件主義。也就是說，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)抵押，如果向法定登記機(jī)關(guān)辦理登記手續(xù)，抵押生效；如果沒有辦理登記手續(xù)，抵押不生效。不動(dòng)產(chǎn)抵押登記關(guān)系中，一個(gè)非常重要的環(huán)節(jié)就是向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)進(jìn)行登記。因此，預(yù)售商品房抵押也應(yīng)實(shí)行抵押登記生效要件主義，也就是說，只有預(yù)售商品房抵押人和抵押權(quán)人依法辦理登記手續(xù)，那么預(yù)售商品房抵押才具有法律效力。

不動(dòng)產(chǎn)抵押登記機(jī)關(guān)對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)抵押登記的審查是采用形式審查，還是實(shí)質(zhì)審查，這也是長(zhǎng)期以來頗有爭(zhēng)議的一個(gè)問題。所謂形式審查，就是登記機(jī)關(guān)僅僅對(duì)于需要提供的申請(qǐng)人身份證件、權(quán)屬證書等是否符合法定形式要求進(jìn)行審查，不對(duì)這些登記材料的真實(shí)性進(jìn)行審查。所謂實(shí)質(zhì)審查就是登記機(jī)關(guān)不僅需要對(duì)申請(qǐng)人是否提供具有法定形式要求的材料進(jìn)行審查，還要對(duì)這些材料的真實(shí)性進(jìn)行審查。從我國(guó)目前登記機(jī)關(guān)審查的實(shí)際情況來看，經(jīng)常出現(xiàn)登記機(jī)關(guān)“往往對(duì)申請(qǐng)人提供的身份證件，提供的權(quán)屬證書在形式上的真實(shí)性都不予審查，不與登記薄原有的記載進(jìn)行對(duì)比，就予以登記，造成許多錯(cuò)誤登記，甚至為當(dāng)事人的欺騙提供了方便?！憋@然，登記機(jī)關(guān)的這種審查實(shí)際上已經(jīng)背離了我國(guó)有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)抵押登記立法的宗旨，根本發(fā)揮不了保護(hù)抵押權(quán)人和善意第三人的合法權(quán)益，維護(hù)交易安全的功能。但是，如果對(duì)不動(dòng)產(chǎn)抵押登記采取實(shí)質(zhì)審查似乎也不現(xiàn)實(shí)，因?yàn)檫@樣做必然會(huì)耗費(fèi)登記機(jī)關(guān)巨大的精力，并且使當(dāng)事人無法如期地完成登記，造成時(shí)間上的拖延，登記成本提高，這對(duì)于當(dāng)事人而言也是一種負(fù)擔(dān)。同時(shí)，也會(huì)因?yàn)榈怯洉r(shí)間過長(zhǎng)，使社會(huì)關(guān)系處于不確定狀態(tài)，影響交易安全。因此，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)抵押登記審查標(biāo)準(zhǔn)的確定事實(shí)上涉及公正與效率的問題。如果單純強(qiáng)調(diào)審查的效率，很容易犧牲公正；如果單純強(qiáng)調(diào)審查的公正，又很犧牲效率。針對(duì)這種情況，有學(xué)者提出在建立統(tǒng)一的登記機(jī)關(guān)、統(tǒng)一的登記程序及配備高素質(zhì)的登記官員后，使用形式審查制度，要求等級(jí)機(jī)關(guān)僅對(duì)當(dāng)事人提供的材料進(jìn)行形式意義的審查，只要手續(xù)齊全，就給予登記，但是，如果登記機(jī)關(guān)發(fā)生登記錯(cuò)誤，就應(yīng)該賠償責(zé)任。當(dāng)然，如果登記機(jī)關(guān)登記錯(cuò)誤，是由于當(dāng)事人提供虛假的證明材料來騙取登記的，就應(yīng)該追究當(dāng)事人的相應(yīng)法律責(zé)任。

四、外國(guó)立法例的分析與借鑒

從歷史上看，18世紀(jì)法國(guó)的抵押權(quán)登記制度是現(xiàn)代不動(dòng)產(chǎn)登記制度的直接原因、淵源。自19世紀(jì)歐陸各國(guó)民法法典化以來，不動(dòng)產(chǎn)登記制度得到了廣泛采用和發(fā)展，主要形成了三種不同的立法主義，即成立要件主義、對(duì)抗要件主義和折中主義。成立要件主義主要以德國(guó)為代表的一些國(guó)家采用，該主義認(rèn)為，僅有當(dāng)事人之間的物權(quán)變動(dòng)的意思表示而無法定的登記公示，則不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)不生公信力，亦不生物權(quán)變動(dòng)之法律效果，登記為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的成立要件。對(duì)抗要件主義主要為法國(guó)等國(guó)家所采用，即當(dāng)事人之間只要形成物權(quán)變動(dòng)的合意，即生物權(quán)變動(dòng)之法律效果，只是未經(jīng)登記不具有社會(huì)公信力，不能對(duì)抗善意第三人。折中主義在兼采兩種主張的同時(shí)，往往有所偏重。

我國(guó)民法通則第72條第2款規(guī)定，按照合同或其他合法方式取得財(cái)產(chǎn)的，財(cái)產(chǎn)所有權(quán)從財(cái)產(chǎn)交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。此規(guī)定原則上以交付為物權(quán)變動(dòng)的生效要件，主要針對(duì)的是動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，在立法上屬于以成立要件主義為原則，以對(duì)抗要件主義為例外。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)沒有明確規(guī)定。

與對(duì)抗要件主義相適應(yīng)的登記對(duì)抗制度，強(qiáng)調(diào)當(dāng)事人意思自治，但在保障交易安全方面存在缺陷，因?yàn)樵谝环疆?dāng)事人取得物權(quán)后，未經(jīng)登記公示，第三人善意有償取得該物權(quán)時(shí)就會(huì)出現(xiàn)重復(fù)物權(quán)的現(xiàn)象，先物權(quán)行為有效，第三人行為也有效，這就產(chǎn)生了矛盾。與成立要件主義相適應(yīng)的登記要件制度，克服了上述弊端，強(qiáng)調(diào)不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)不經(jīng)登記不能生效，有利于保障交易安全，維護(hù)交易秩序，但如果將之絕對(duì)化，則不利于商品流轉(zhuǎn)，影響效率，增大交易成本。在法律不完備的情況下，容易導(dǎo)致公權(quán)力對(duì)私權(quán)力的過分干預(yù)。同時(shí)，在交易過程中，也容易發(fā)生相對(duì)人惡意終止合同的情況，法律無法干預(yù)，有違公正原則。其實(shí)在國(guó)外作為成立要件主義代表的德國(guó)對(duì)于未經(jīng)登記的合宜也規(guī)定有例外。德國(guó)民法典規(guī)定：尚未登記的合意，在當(dāng)事人的意思表示經(jīng)過公證證明或者該意思表示已經(jīng)提交給不動(dòng)產(chǎn)登記局或者權(quán)利人已經(jīng)將獲得登記許可的證明交付給相對(duì)人時(shí)，同樣具有約束力。這樣可以防止其中一方當(dāng)事人在未完成登記期間，任意撕毀合同，使另一方當(dāng)事人無辜受害而得不到法律保護(hù)。此外，外國(guó)法中有“當(dāng)事人有惡意阻止合同生效之行為的，發(fā)生與其行為意愿相反的效果”的法諺，這亦能起到對(duì)合同效力的保護(hù)作用，值得我國(guó)立法借鑒。

五、我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記效力的立法思考

從各國(guó)法例分析看，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記的效力規(guī)定不盡相同，所采主義亦不相同，但是應(yīng)該說各自均依本國(guó)的經(jīng)濟(jì)情況和社會(huì)背景而訂立了符合自己國(guó)家的法律。我國(guó)正處于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制建立時(shí)期，明確產(chǎn)權(quán)關(guān)系，維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)所有人的利益，保障交易安全，建立有序規(guī)范的市場(chǎng)秩序是我國(guó)立法所要考慮的基點(diǎn)，也是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀要求。由于轉(zhuǎn)軌時(shí)期制度的不完善，法制的不健全，產(chǎn)權(quán)關(guān)系的不清晰，在我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)交易秩序存在一定程度的混亂，要規(guī)制這種混亂，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的管理，在立法上應(yīng)采登記要件主義。但是同時(shí)我們也應(yīng)針對(duì)不同情況，對(duì)登記效力進(jìn)行不同的規(guī)定，兼采登記對(duì)抗主義之合理部分，這同樣也是維護(hù)當(dāng)事人的權(quán)益，保障市場(chǎng)交易安全和效率的需要。

在立法上，應(yīng)在物權(quán)法中統(tǒng)一規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記的效力的基本原則，并相應(yīng)制定不動(dòng)產(chǎn)登記法，詳細(xì)規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記的機(jī)關(guān)、權(quán)限、責(zé)任、內(nèi)容等，完善不動(dòng)產(chǎn)登記制度。要改變部門立法和法律的沖突和矛盾，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記效力要區(qū)分不同情況，規(guī)定不同的效力。比如對(duì)于依法經(jīng)相關(guān)部門審批通過的房改房買賣合同，在送交產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍部門時(shí)就應(yīng)該認(rèn)定其合同已經(jīng)生效，因?yàn)槠渚唧w內(nèi)容是否合法，房改是否符合國(guó)家政策，已經(jīng)國(guó)有資產(chǎn)管理部門、房改管理部門的審查、審批，當(dāng)事人雙方也以達(dá)成合意，產(chǎn)權(quán)登記應(yīng)只是一種形式審查，而非實(shí)質(zhì)性審查，不影響合同的效力。另外，我國(guó)的審查制度往往涉及多個(gè)部門，手續(xù)繁雜，應(yīng)在登記過程中明確在哪個(gè)環(huán)節(jié)、哪個(gè)時(shí)點(diǎn)為生效時(shí)間，使法律更嚴(yán)密，更具可操作性。

對(duì)于因繼承、法院判決、法律直接規(guī)定、國(guó)家征用、自籌資金等形式取得的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)亦應(yīng)采取登記對(duì)抗主義進(jìn)行規(guī)定或規(guī)定不經(jīng)登記禁止其處分權(quán)利，但并不以登記為權(quán)利取得、移轉(zhuǎn)、變更的生效要件。這樣既可保護(hù)交易安全，亦可提高市場(chǎng)效率，限制行政權(quán)力的過分膨脹。

參考文獻(xiàn)：

[1]《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》建設(shè)部令第98號(hào)2001年8月15日

[2]《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》建設(shè)部令第99號(hào)2001年8月15日

[3]《商品房銷售管理辦法》建設(shè)部令第88號(hào)2001年6月1日

[4]程信和、劉國(guó)臻《房地產(chǎn)法學(xué)》北京大學(xué)出版社2005年1月

篇10

一、據(jù)以研究的案例

1998年7月8日，贏嘉公司與原北京市房屋土地管理局簽訂《北京市國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》，依法取得了本市朝陽(yáng)區(qū)東三環(huán)南路2號(hào)的國(guó)有土地使用權(quán)。1999年4月26日，贏嘉公司取得了市朝港澳臺(tái)國(guó)用（1999）字第10020號(hào)臨時(shí)《中華人民共和國(guó)國(guó)有土地使用證》，后于2001年2月5日正式取得了《中華人民共和國(guó)國(guó)有土地使用證》。贏嘉公司在該土地上建設(shè)“富裕隆大廈”，現(xiàn)更名為“贏嘉中心”。期間，市國(guó)土房管局向贏嘉公司分批核發(fā)了《北京市外銷商品房預(yù)售許可證》。1999年11月8日，贏嘉公司與中融公司簽訂了《北京市外銷商品房預(yù)售契約》，中融公司預(yù)購(gòu)贏嘉中心b座16-24層房屋。2000年7月25日中融公司與亞運(yùn)村支行簽訂《流動(dòng)資金借款合同》，約定借款2.1億元，用途為采購(gòu)鋼材。同日又簽訂了《最高額抵押合同》，抵押人為中融公司，抵押權(quán)人為亞運(yùn)村支行，《抵押物清單》中注明抵押物為富裕隆大廈b座16-24層。

2000年8月23日，中融公司、亞運(yùn)村支行向市國(guó)土房管局申請(qǐng)辦理房地產(chǎn)抵押登記，提交的申請(qǐng)材料有：《北京市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)抵押登記申請(qǐng)書》；中融公司持有的《北京市外銷商品房預(yù)售契約》；抵押當(dāng)事人的企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本、法定代表人身份證明、授權(quán)委托書、董事會(huì)決議及董事會(huì)成員名單；亞運(yùn)村支行持有的《流動(dòng)資金借款合同》、《最高額抵押合同》、《抵押物清單》；付購(gòu)房款的《證明》。此后，市國(guó)土房管局又從該局檔案中調(diào)取了土地使用人為贏嘉公司的京房地出讓[合]字[98]第178號(hào)《北京市國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》。申請(qǐng)當(dāng)日，市國(guó)土房管局依據(jù)《北京市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第五條第（二）項(xiàng)、第十八條的規(guī)定，向亞運(yùn)村支行出具了《預(yù)售商品房抵押登記證明》，并在中融公司所持的《北京市外銷商品房預(yù)售契約》上加蓋了“北京市房屋土地管理局他項(xiàng)權(quán)利登記專用章”，注明權(quán)利種類為“抵押”。

2001年2月2日，贏嘉中心為嘉華銀行貸款，向市國(guó)土房管局了解贏嘉中心房產(chǎn)抵押情況。市國(guó)土房管局向贏嘉中心出具了《城鎮(zhèn)房地產(chǎn)抵押意見書》，認(rèn)定贏嘉中心a座已有2582.24平方米商品房辦理了預(yù)售登記手續(xù)，可抵押范圍為a座9-17層及b座全部“。2001年3月，贏嘉中心申請(qǐng)國(guó)有土地使用權(quán)抵押登記。市國(guó)土房管局出具了《土地他項(xiàng)權(quán)利證明書》，載明抵押范圍為贏嘉中心b座地上24層、地下3層、a座9-17層及相應(yīng)分?jǐn)偟叵虏糠帧?；抵押?quán)人為嘉華銀行。

2002年6月，因中融公司未如期履行還款協(xié)議，被亞運(yùn)村支行申請(qǐng)法院對(duì)贏嘉中心b座16—24層房屋進(jìn)行了查封。贏嘉公司要求北京市國(guó)土房管局撤銷為中融公司與亞運(yùn)村支行辦理的預(yù)售商品房合同抵押登記行為，向法院提起行政訴訟。一審法院經(jīng)過審查認(rèn)為，被告未依法審核中融公司、亞運(yùn)村支行的抵押申請(qǐng)，即作出準(zhǔn)予登記的行政行為是無效的。依據(jù)《最高人民法院關(guān)于執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)行政訴訟法〉若干問題的解釋》第五十七條第二款第（三）項(xiàng)的規(guī)定，判決被告市國(guó)土房管局于2000年8月23日對(duì)第三人中融公司、工行亞運(yùn)村支行作出的抵押權(quán)登記行政行為無效。被告市國(guó)土房管局、第三人中融公司、第三人工行亞運(yùn)村支行對(duì)一審判決不服，依法提起上訴。二審法院經(jīng)過審查，判決駁回上訴，維持一審判決。

二、問題的提出

預(yù)售商品房抵押是一個(gè)非常復(fù)雜的問題，其中涉及到很多法律問題。結(jié)合本案而言，包含這樣幾種不同的法律關(guān)系：中融公司與亞運(yùn)村支行之間的預(yù)售商品房抵押關(guān)系，市國(guó)土房管局對(duì)該抵押行為進(jìn)行登記行為；贏嘉中心與嘉華銀行之間的商品房抵押貸款關(guān)系，市國(guó)土房管局對(duì)該抵押行為進(jìn)行登記行為。在這些法律關(guān)系中，中融公司與亞運(yùn)村支行之間的預(yù)售商品房抵押效力問題，市國(guó)土房管局的登記行為的效力問題是這起行政案件審理的關(guān)鍵所在。因?yàn)樾姓徟袑彶榈闹攸c(diǎn)是具體行政行為的合法性，所以本文的分析主要建立對(duì)市國(guó)土房管局的登記行為的效力問題分析基礎(chǔ)上。

三、相關(guān)法律問題分析

（一）預(yù)售商品房抵押的概念、特征和條件

預(yù)售商品房抵押在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中大量存在。根據(jù)建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三條第四款的規(guī)定，預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押，是指購(gòu)房人在支付首期規(guī)定的房?jī)r(jià)款后，由貸款銀行代其支付其余的購(gòu)房款，將所購(gòu)商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。根據(jù)我國(guó)傳統(tǒng)的民法理論，抵押的標(biāo)的物應(yīng)是現(xiàn)實(shí)存在的特定物，抵押人以未來的財(cái)產(chǎn)作抵押的，抵押合同無效。從國(guó)外一些國(guó)家的立法來看，大陸法系國(guó)家和英美法系國(guó)家的作法差異很大。大陸法系國(guó)家，例如法國(guó)立法允許以未建成的或者待建的建筑物或者附屬物作抵押，而英美法系國(guó)家的立法則不允許。在我國(guó)，效力層次較高的《城市房地產(chǎn)管理法》和《擔(dān)保法》對(duì)此均沒有作出規(guī)定。近幾年，為了推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，緩解房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金短缺，加快資金周轉(zhuǎn)，解決購(gòu)房人的資金問題，一些省、市和行業(yè)主管部門制定了預(yù)售商品房抵押的規(guī)定。例如，最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)擔(dān)保法>若干問題的解釋》第四十七條規(guī)定：“以依法獲準(zhǔn)尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，當(dāng)事人辦理了抵押物登記，人民法院可以認(rèn)定抵押有效。”《北京市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第五條第二項(xiàng)規(guī)定，依法取得所有權(quán)或期得權(quán)益的房屋（含附屬物）可以依照本法抵押。建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三條第四款的對(duì)預(yù)售商品房抵押作出了明確規(guī)定。綜觀這些規(guī)定，可以看出預(yù)售商品房抵押具有以下幾個(gè)方面特征：

1、從抵押標(biāo)的物來看，預(yù)售商品房抵押的標(biāo)的物尚未形成。這是預(yù)售商品房抵押與其他抵押一個(gè)非常明顯的區(qū)別。一般抵押的標(biāo)的物在設(shè)定抵押時(shí)已經(jīng)存在，并且能夠?yàn)榈盅喝怂谢蛘邔?shí)際控制。而預(yù)售商品房設(shè)定抵押時(shí)，抵押標(biāo)的物即商品房仍然處于在建或者待建之中。因此，用于抵押的預(yù)售商品房存在一定風(fēng)險(xiǎn)。

2、從購(gòu)房資金支付來看，購(gòu)房人已經(jīng)按照規(guī)定支付了首期規(guī)定的房?jī)r(jià)款，然后由銀行代其支付其余的購(gòu)

房款。因此，在設(shè)定預(yù)售商品房抵押時(shí)，購(gòu)房人應(yīng)該已經(jīng)先行支付了首期規(guī)定的房?jī)r(jià)款。這里需要明確的是購(gòu)房人不僅有先行支付購(gòu)房款行為，而且所支付購(gòu)房款必須符合規(guī)定。

3、從權(quán)屬關(guān)系來看，抵押人對(duì)于預(yù)售商品房并不享有所有權(quán)。只有當(dāng)售房人把商品房建成后交付給購(gòu)房人并在房屋管理部門辦理房屋登記手續(xù)，才對(duì)該商品房享有所有權(quán)。因此，預(yù)售商品房抵押實(shí)質(zhì)上是一種期待權(quán)的抵押。購(gòu)房人與售房人因簽訂商品房預(yù)售合同，二者之間存在的是一種債權(quán)關(guān)系，而不是物權(quán)關(guān)系。

4、從合同屬性來看，預(yù)售商品房抵押合同是一種從屬于購(gòu)房貸款合同的從合同。抵押目的是為了擔(dān)保購(gòu)房人能夠按照約定支付購(gòu)房貸款。因此，抵押人與抵押權(quán)人之間簽訂預(yù)售商品房抵押合同是為了擔(dān)保抵押人能夠依照合同約定支付購(gòu)房貸款，而不是其他貸款。如果抵押人與抵押權(quán)人因其他貸款而簽訂預(yù)售商品房抵押合同，就直接背離了預(yù)售商品房抵押的立法宗旨。

為了保障房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范運(yùn)行，保護(hù)預(yù)售商品房抵押關(guān)系當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)規(guī)定，以預(yù)售商品房設(shè)立抵押，應(yīng)當(dāng)具備以下條件：

1、預(yù)售商品房抵押的主體合法。在預(yù)售商品房抵押關(guān)系的當(dāng)事人中，“抵押人只能是預(yù)購(gòu)人，不能是預(yù)售商品房的開發(fā)商?！盵2]因此，預(yù)售商品房抵押關(guān)系抵押人是預(yù)購(gòu)人，不是開發(fā)商，抵押權(quán)人是依法可以提供預(yù)售貸款業(yè)務(wù)的銀行。當(dāng)開發(fā)商作為抵押關(guān)系當(dāng)事人，即抵押人時(shí)，這屬于“在建工程抵押”，而不是預(yù)售商品房抵押。根據(jù)建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三條第四款規(guī)定，在建工程抵押是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。主體是否合法、適格是判斷預(yù)售商品房抵押關(guān)系能否依法成立的前提條件。

2、合法有效的商品房預(yù)售合同。當(dāng)購(gòu)房人需要對(duì)預(yù)售商品房進(jìn)行抵押時(shí)，必須建立在開發(fā)商與購(gòu)房人之間已經(jīng)簽訂了商品房預(yù)售合同。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條規(guī)定，商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（3）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；（4）向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。因此，商品房預(yù)售必須符合上述規(guī)定。在此前提下，商品房預(yù)售人與預(yù)購(gòu)人才可以簽訂商品房預(yù)售合同。同時(shí)，預(yù)售商品房的預(yù)售人與預(yù)購(gòu)人之間是否簽訂了合法有效的商品房預(yù)售合同也是判斷預(yù)售商品房抵押能否成立的基本要件。

3、抵押人貸款符合預(yù)售商品房抵押貸款基本要求。根據(jù)建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》規(guī)定，預(yù)售商品房貸款抵押必須以購(gòu)房人已經(jīng)支付首期規(guī)定的房?jī)r(jià)款后，才能向銀行申請(qǐng)預(yù)售商品房抵押貸款。因此，從建設(shè)部的規(guī)定來看，預(yù)售商品房抵押貸款的基本要求是：首先，購(gòu)房人必須按規(guī)定支付首期的房?jī)r(jià)款，否則，就不可能進(jìn)入預(yù)售商品房貸款抵押程序。當(dāng)然，購(gòu)房人按規(guī)定支付了首期房?jī)r(jià)款，應(yīng)該提供符合財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)結(jié)算要求的付款憑證。因此，以購(gòu)房人是否按規(guī)定先行支付首期房?jī)r(jià)款是判斷預(yù)售商品房抵押能否合法有效成立的標(biāo)準(zhǔn)之一。其次，由貸款銀行支付其余的購(gòu)房款。也就是說，在購(gòu)房人支付首期規(guī)定的房?jī)r(jià)款后，其余的購(gòu)房款由銀行支付。因此，從貸款的提供者來說，是銀行而不是其他單位；從貸款用途來說，是為了支付除購(gòu)房人首期支付的房?jī)r(jià)款之外其余的購(gòu)房款，而不是其他用途。從本案來看，中融公司和亞運(yùn)村支行雖然簽訂了《流動(dòng)資金借款合同》，用途為采購(gòu)鋼材。這顯然與建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》關(guān)于預(yù)售商品房抵押貸款用途規(guī)定不相符合。

4、必須按規(guī)定辦理預(yù)售商品房抵押登記。預(yù)售商品房抵押屬于房地產(chǎn)抵押，不動(dòng)產(chǎn)抵押范疇。我國(guó)法律對(duì)于抵押登記的規(guī)定采用兩種方式，即登記生效要件主義和登記對(duì)抗主義。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)（例如房地產(chǎn)）采用登記生效要件主義，就是說法律規(guī)定需要登記，只有當(dāng)事人依照規(guī)定辦理登記，那么抵押合同才能生效。例如，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第六十一條規(guī)定，房地產(chǎn)抵押時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門辦理抵押登記。同時(shí)，《擔(dān)保法》第四十一條規(guī)定，當(dāng)事人以本法第四十二條規(guī)定的財(cái)產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效。

（二）預(yù)售商品房抵押登記行為性質(zhì)

預(yù)售商品房抵押雙方當(dāng)事人，把符合登記要求的材料向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)登記，由預(yù)售商品房抵押登記主管部門進(jìn)行登記的行為，屬于行政行為還是民事行為，長(zhǎng)期以來人們對(duì)此在認(rèn)識(shí)上存在一定偏差。有一些人認(rèn)為預(yù)售商品房抵押登記行為屬于民事行為，這是對(duì)民事行為和行政行為的錯(cuò)誤理解。預(yù)售商品房抵押的雙方當(dāng)事人，即抵押人和抵押權(quán)人，對(duì)預(yù)售商品房進(jìn)行抵押，這屬于私法關(guān)系。抵押行為顯然屬于民事行為。從民法理論來說，民事行為是平等主體的公民、法人或者其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利和民事的行為。因此，從民事主體上說，作為民事行為的雙方當(dāng)事人應(yīng)該是平等主體之間的公民、法人或者其他組織。從法律關(guān)系的內(nèi)容來說，其中涉及到民事權(quán)利和民事義務(wù)，而不是其他權(quán)利。

這種在平等主體之間設(shè)立的抵押關(guān)系，由于涉及到不動(dòng)產(chǎn)抵押，根據(jù)國(guó)家相關(guān)法律規(guī)定，必須由預(yù)售商品房抵押登記主管部門進(jìn)行登記才能完成，因而，登記當(dāng)然是國(guó)家行政主管機(jī)關(guān)的一種行使行政職權(quán)的活動(dòng)。預(yù)售商品房抵押登記行為屬于行政行為。這兩種行為的顯著差異在于行為的主體和內(nèi)容上不同。從主體上，進(jìn)行預(yù)售商品房抵押登記機(jī)關(guān)屬于國(guó)家行政機(jī)關(guān)，而不是一般組織。從行使權(quán)力方面來說，預(yù)售商品房抵押登記機(jī)關(guān)在登記過程中行使的是行政權(quán)力，而不是民事權(quán)利。登記機(jī)關(guān)在登記過程中需要行使審查職責(zé)。如果按照有些人的認(rèn)識(shí)，把這種登記行為視為民事行為，顯然不符合民事行為的特性。作為民事主體對(duì)于民事權(quán)利既可以行使，也可以放棄。但是，對(duì)于登記行為來說，這種登記審查的權(quán)力或者職責(zé)，登記機(jī)關(guān)顯然不能放棄。從國(guó)家設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)抵押登記目的來看，國(guó)家登記主管部門對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)抵押進(jìn)行登記，其目的就是為了保護(hù)交易安全，保護(hù)抵押關(guān)系雙方當(dāng)事人以及善意第三人的合法權(quán)益。只有通過國(guó)家登記主管部門的登記行為，事實(shí)上對(duì)該預(yù)售商品房抵押行為起到一種公示作用。從抵押登記效力來看，抵押登記具有強(qiáng)制性。換言之，不動(dòng)產(chǎn)抵押的雙方當(dāng)事人如果對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)抵押不進(jìn)行登記，那么這種抵押關(guān)系就不生效，就不會(huì)受到國(guó)家法律保護(hù)。雖然國(guó)家對(duì)于當(dāng)事人是否辦理不動(dòng)產(chǎn)抵押不進(jìn)行干預(yù)，這屬于私法自治范疇，但是一旦當(dāng)事人之間辦理了不動(dòng)產(chǎn)抵押，就應(yīng)該向國(guó)家登記主管部門進(jìn)行登記，以尋求對(duì)雙方當(dāng)事人之間的私法關(guān)系進(jìn)行保護(hù)，對(duì)整個(gè)社會(huì)的交易安全進(jìn)行保護(hù)。當(dāng)然，由于不動(dòng)產(chǎn)抵押關(guān)系屬于私法關(guān)系，行政權(quán)對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)抵押登記介入的程度，可能較其他行政管理領(lǐng)域行政職權(quán)要弱。但是，這并不能否認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)抵押登記行政行為的性質(zhì)。因此，預(yù)售商品房抵押登記行為屬于行政行為，并且屬于行政確認(rèn)行為。行政確認(rèn)行為有利于保護(hù)個(gè)人、組織的合法權(quán)益

。行政確認(rèn)行為的本質(zhì)在于使個(gè)人、組織的法律地位和權(quán)利義務(wù)關(guān)系取得法律上的承認(rèn)。通過行政確認(rèn)行為，個(gè)人、組織才能申請(qǐng)各種需要取得但尚未取得的權(quán)利，才能保護(hù)各種業(yè)已存在或者已經(jīng)取得的權(quán)利。行政確認(rèn)行為可以使當(dāng)事人的法律地位和權(quán)利義務(wù)都得以明確，不致于因含糊不清而發(fā)生爭(zhēng)議。同理，作為預(yù)售商品房抵押登記行為從性質(zhì)上說，就是房屋管理部門依法對(duì)行政相對(duì)人的預(yù)售商品房抵押的法律事實(shí)進(jìn)行甄別，給予確定，并予以宣告的具體行政行為，是行政確認(rèn)行為。雖然在預(yù)售商品房抵押登記行為中，作為登記機(jī)關(guān)往往處于平等主體之間的預(yù)售商品房抵押權(quán)人和抵押人之外的超然地位，但是登記機(jī)關(guān)的確認(rèn)權(quán)是根據(jù)法律法規(guī)的明確規(guī)定而行使的，是國(guó)家行政管理權(quán)的實(shí)現(xiàn)方式之一，而不是基于相對(duì)人的委托。并且，由于行政確認(rèn)行為是對(duì)特定法律事實(shí)或法律關(guān)系是否存在的宣告，而某種法律事實(shí)或法律關(guān)系是否存在，是由客觀事實(shí)和法律決定的。因此，作為預(yù)售商品房抵押登記的機(jī)關(guān)對(duì)于預(yù)售商品房抵押進(jìn)行登記的確認(rèn)行為，沒有自由裁量權(quán)，只能嚴(yán)格按照法律規(guī)定進(jìn)行。

（三）預(yù)售商品房抵押登記行為效力

預(yù)購(gòu)人對(duì)于預(yù)售商品房享有的是一種期待權(quán)（或者期得權(quán)）。關(guān)于期待權(quán)的性質(zhì)和界定是目前民法學(xué)中頗有爭(zhēng)議的問題。期待權(quán)就是為權(quán)利取得的必要條件和某部分雖已實(shí)現(xiàn)，但未全部實(shí)現(xiàn)之暫時(shí)的權(quán)利狀態(tài)。對(duì)于期待權(quán)的性質(zhì)，德國(guó)聯(lián)邦最高法院稱期待權(quán)為與完整權(quán)利“類似的權(quán)利”，是“所有權(quán)的預(yù)備階段”；期待權(quán)“與所有權(quán)相比并非異質(zhì)，而是同質(zhì)之模型?！睋?jù)王澤鑒先生德說法，期待權(quán)“自消極意義言，取得權(quán)利之過程尚未完成，權(quán)利尚未發(fā)生；自積極意義言，權(quán)利之取得，雖未完成，但已進(jìn)入完成之過程，當(dāng)事人已有所期待”。[3]因此，王澤鑒先生認(rèn)為期待權(quán)跨越物權(quán)和債權(quán)兩個(gè)領(lǐng)域，兼具債權(quán)與物權(quán)二種因素之特殊權(quán)利，系一種“物權(quán)”，但其具有債權(quán)上之附從性，系一種“債權(quán)”，但物權(quán)之若干特性。[4]因此，期待權(quán)不是完整意義上的物權(quán)。期待權(quán)是與既得權(quán)相對(duì)而言的，期待權(quán)屬于正在進(jìn)行還沒有完成的具有物權(quán)性質(zhì)的權(quán)利。對(duì)于物權(quán)來說，物權(quán)人對(duì)于自己的物享有直接的占有、使用、收益、處分的權(quán)利，并且物權(quán)是一種絕對(duì)權(quán)，但是作為期待權(quán)的來說，期待權(quán)人顯然不能完全行使這些權(quán)利。因?yàn)槠诖龣?quán)人所期待的物還沒有完全形成，只能借助于相對(duì)人的協(xié)助才能實(shí)現(xiàn)。因此，從這個(gè)意義上說，期待權(quán)雖然具有物權(quán)性質(zhì)，并不是物權(quán)，僅僅屬于接近于物權(quán)的權(quán)利，逐漸獲得物權(quán)特征的權(quán)利，但其本身還不是獨(dú)立的物權(quán)。期待權(quán)也不是典型意義的債權(quán)。債權(quán)是一種相對(duì)權(quán)，債權(quán)人的權(quán)利實(shí)現(xiàn)需要借助于債務(wù)人的協(xié)助才能實(shí)現(xiàn)。期待權(quán)作為債權(quán)，具有物權(quán)的特性。因此，預(yù)購(gòu)人對(duì)于預(yù)售商品房享有的權(quán)利，屬于一種期待權(quán)（或者期得權(quán)益），這種權(quán)利雖然具有物權(quán)特性，但本身不是物權(quán)。預(yù)購(gòu)人對(duì)于預(yù)售商品房的權(quán)利建立與預(yù)售人之間形成的預(yù)售合同基礎(chǔ)上。根據(jù)合同的相對(duì)性，預(yù)購(gòu)人權(quán)利的實(shí)現(xiàn)需要借助于預(yù)售人的協(xié)助。由于預(yù)售商品房還處于在建或者待建狀態(tài)之中，預(yù)購(gòu)人對(duì)于預(yù)售商品房享有的權(quán)利真正實(shí)現(xiàn)，需要在商品房建成以后由開發(fā)商交付給預(yù)購(gòu)人并辦理相關(guān)的登記手續(xù)，此時(shí)預(yù)購(gòu)人的期待權(quán)才從債權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槲餀?quán)，期待權(quán)也就變成了既得權(quán)。因此，在本案中，作為中融公司認(rèn)為其對(duì)預(yù)購(gòu)商品房享有所有權(quán)的說法是不成立的。預(yù)售商品房抵押也僅僅屬于一種期待權(quán)抵押。

我國(guó)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行登記生效要件主義，換言之，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的交易、抵押等，只有雙方當(dāng)事人依法辦理登記手續(xù)，那么交易或者抵押方為有效。國(guó)家設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)抵押登記制度具有重要意義。首先，有利于保護(hù)抵押權(quán)人的合法權(quán)益。當(dāng)?shù)盅喝瞬荒苈男屑s定義務(wù)，抵押權(quán)人依照規(guī)定可以變賣抵押物的價(jià)款優(yōu)先受償。通過不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)對(duì)抵押事實(shí)進(jìn)行登記可以對(duì)抵押人任意處分抵押物的權(quán)利進(jìn)行限制。其次，有利于保護(hù)善意第三人的合法權(quán)益。不動(dòng)產(chǎn)登記作為一種公示手段，主要是為了保護(hù)交易安全，保護(hù)善意第三人的合法權(quán)益。登記具有公示公信效力，經(jīng)過登記可以向社會(huì)宣告不動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)交易或者抵押的事實(shí)，從而保護(hù)善意第三人的合法權(quán)益。其三，有利于維護(hù)社會(huì)交易安全。因此，“世界各國(guó)幾乎無一例外地規(guī)定了對(duì)抵押權(quán)的取得、設(shè)定、喪失或者變更須予以登記的法定程序，這一制度對(duì)于維護(hù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下交易的安全，保護(hù)善意第三人利益，強(qiáng)化抵押擔(dān)保的社會(huì)功能，避免糾紛的發(fā)生，具有重要的法律意義?！盵5]因此，我國(guó)目前相關(guān)法律對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)抵押都采取了登記生效要件主義。也就是說，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)抵押，如果向法定登記機(jī)關(guān)辦理登記手續(xù)，抵押生效；如果沒有辦理登記手續(xù)，抵押不生效。不動(dòng)產(chǎn)抵押登記關(guān)系中，一個(gè)非常重要的環(huán)節(jié)就是向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)進(jìn)行登記。因此，預(yù)售商品房抵押也應(yīng)實(shí)行抵押登記生效要件主義，也就是說，只有預(yù)售商品房抵押人和抵押權(quán)人依法辦理登記手續(xù)，那么預(yù)售商品房抵押才具有法律效力。

不動(dòng)產(chǎn)抵押登記機(jī)關(guān)對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)抵押登記的審查是采用形式審查，還是實(shí)質(zhì)審查，這也是長(zhǎng)期以來頗有爭(zhēng)議的一個(gè)問題。所謂形式審查，就是登記機(jī)關(guān)僅僅對(duì)于需要提供的申請(qǐng)人身份證件、權(quán)屬證書等是否符合法定形式要求進(jìn)行審查，不對(duì)這些登記材料的真實(shí)性進(jìn)行審查。所謂實(shí)質(zhì)審查就是登記機(jī)關(guān)不僅需要對(duì)申請(qǐng)人是否提供具有法定形式要求的材料進(jìn)行審查，還要對(duì)這些材料的真實(shí)性進(jìn)行審查。從我國(guó)目前登記機(jī)關(guān)審查的實(shí)際情況來看，經(jīng)常出現(xiàn)登記機(jī)關(guān)“往往對(duì)申請(qǐng)人提供的身份證件，提供的權(quán)屬證書在形式上的真實(shí)性都不予審查，不與登記薄原有的記載進(jìn)行對(duì)比，就予以登記，造成許多錯(cuò)誤登記，甚至為當(dāng)事人的欺騙提供了方便。”[6]顯然，登記機(jī)關(guān)的這種審查實(shí)際上已經(jīng)背離了我國(guó)有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)抵押登記立法的宗旨，根本發(fā)揮不了保護(hù)抵押權(quán)人和善意第三人的合法權(quán)益，維護(hù)交易安全的功能。但是，如果對(duì)不動(dòng)產(chǎn)抵押登記采取實(shí)質(zhì)審查似乎也不現(xiàn)實(shí)，因?yàn)檫@樣做必然會(huì)耗費(fèi)登記機(jī)關(guān)巨大的精力，并且使當(dāng)事人無法如期地完成登記，造成時(shí)間上的拖延，登記成本提高，這對(duì)于當(dāng)事人而言也是一種負(fù)擔(dān)。同時(shí)，也會(huì)因?yàn)榈怯洉r(shí)間過長(zhǎng)，使社會(huì)關(guān)系處于不確定狀態(tài)，影響交易安全。因此，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)抵押登記審查標(biāo)準(zhǔn)的確定事實(shí)上涉及公正與效率的問題。如果單純強(qiáng)調(diào)審查的效率，很容易犧牲公正；如果單純強(qiáng)調(diào)審查的公正，又很犧牲效率。針對(duì)這種情況，有學(xué)者提出在建立統(tǒng)一的登記機(jī)關(guān)、統(tǒng)一的登記程序及配備高素質(zhì)的登記官員后，使用形式審查制度，要求等級(jí)機(jī)關(guān)僅對(duì)當(dāng)事人提供的材料進(jìn)行形式意義的審查，只要手續(xù)齊全，就給予登記，但是，如果登記機(jī)關(guān)發(fā)生登記錯(cuò)誤，就應(yīng)該賠償責(zé)任。當(dāng)然，如果登記機(jī)關(guān)登記錯(cuò)誤，是由于當(dāng)事人提供虛假的證明材料來騙取登記的，就應(yīng)該追究當(dāng)事人的相應(yīng)法律責(zé)任。

（四）預(yù)售商品房抵押登記行為的司法審查

根據(jù)行政訴訟法以及最高法院司法解釋的規(guī)定，人民法院對(duì)于被訴具體行政行為進(jìn)行合法性審查。換言之，人民法院僅審查被訴具體行政行為的合法性，而無須審查原告行為是否合法。從本案來說，預(yù)售商品房抵押登記由預(yù)售商品房抵押合同的雙方當(dāng)事人按照規(guī)定向房地產(chǎn)登記管理部門辦理登記，并按照規(guī)定提交相關(guān)文件，然后由房地產(chǎn)登記管理部門對(duì)申請(qǐng)人提供的材料進(jìn)行審查。作為預(yù)售商品房抵押登記的法定主管部門，市國(guó)土房管局對(duì)于預(yù)售商品房抵押登記申請(qǐng)進(jìn)行審查是其應(yīng)該履行的法定職責(zé)，這屬于具體行政行為，而不是民

事行為。根據(jù)《北京市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第十八條規(guī)定：辦理抵押登記須持下列文件：（1）抵押合同；（2）土地使用權(quán)出讓合同或轉(zhuǎn)讓合同；（3）抵押當(dāng)事人的身份證明或法人資格證明；（4）《國(guó)有土地使用證》和《房屋所有權(quán)證》，共有的房屋須提交《房屋共有權(quán)證》和其他共有人同意抵押的證明；（5）以期得權(quán)益得房屋作抵押的，須提交生效的預(yù)售（購(gòu)）合同。因此，從這個(gè)規(guī)定可以看出，辦理預(yù)售商品房抵押登記，當(dāng)事人必須提供上述文件?！侗本┦蟹康禺a(chǎn)抵押管理辦法》之所以規(guī)定當(dāng)事人須提交這五個(gè)方面的文件，是因?yàn)檫@五個(gè)方面的文件具有重要作用。對(duì)于這些文件，立法規(guī)定需要當(dāng)事人提供給登記進(jìn)行審查，其本意應(yīng)該是這些文件直接關(guān)系到抵押權(quán)人、善意第三人的合法權(quán)益，以及交易安全。登記機(jī)關(guān)如果只審查其中的部分文件，就可能導(dǎo)致侵犯抵押權(quán)人、善意的三人合法權(quán)益，危及交易安全。因此，對(duì)于預(yù)售商品房抵押登記而言，如果當(dāng)事人對(duì)于上述五個(gè)方面的文件，缺少其中任何一個(gè)或者幾個(gè)，就屬于手續(xù)不齊全，作為登記機(jī)關(guān)就不應(yīng)該進(jìn)行登記。對(duì)于登記機(jī)關(guān)來說，無論是形式審查，還是實(shí)質(zhì)審查，要求當(dāng)事人提供法律規(guī)定的文件，這是進(jìn)行審查和登記的前提條件。在本案中，市國(guó)土房管局在辦理中融公司與亞運(yùn)村支行預(yù)售商品房抵押登記過程中，在當(dāng)事人未提交《土地使用權(quán)出讓合同》的情況下，沒有依法要求當(dāng)事人提交這些文件，而是采用自行調(diào)取該合同的方式免除了當(dāng)事人須提交法定文件的義務(wù)，該行為違反了《北京市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第十八條的規(guī)定。對(duì)于第十八條該辦法規(guī)定的需要當(dāng)事人提交的五個(gè)方面文件，這屬于法律法規(guī)明確規(guī)定的文件，不屬于登記機(jī)關(guān)自由裁量權(quán)的范疇，登記機(jī)關(guān)只能嚴(yán)格審查當(dāng)事人是否提交了這五個(gè)方面的文件，而不能僅要求當(dāng)事人或允許當(dāng)事人提交其中的部分文件，否則就屬于無效行為。

同時(shí)，作為預(yù)售商品房抵押登記機(jī)關(guān)對(duì)于預(yù)售商品房抵押進(jìn)行登記審查時(shí)，應(yīng)該審查預(yù)售商品房抵押是否符合法律規(guī)定條件。作為合法有效的預(yù)售商品房抵押應(yīng)該具有四個(gè)方面條件，即預(yù)售商品房抵押主體特定性、合法有效的商品房預(yù)售合同、抵押人貸款用途的合法性、依法辦理預(yù)售商品房抵押登記。因此，從本案來看，我們可以根據(jù)這四個(gè)條件判斷中融公司與亞運(yùn)村支行之間簽訂的預(yù)售商品房抵押是否符合法律規(guī)定：首先，從預(yù)售商品房抵押的主體來說，抵押人只能是預(yù)購(gòu)人，抵押權(quán)人只能是提供預(yù)售商品房貸款業(yè)務(wù)的銀行。在本案中，中融公司與亞運(yùn)村支行在主體方面符合預(yù)售商品房抵押規(guī)定的要求。其次，從合法有效的商品房預(yù)售合同來說，贏嘉中心與中融公司簽訂了預(yù)售商品房合同。其三，抵押人貸款用途的合法性。根據(jù)規(guī)定，在購(gòu)房人支付首期規(guī)定的房?jī)r(jià)款后，其余的購(gòu)房款由銀行支付。由此可以看出，貸款用途是為了支付除購(gòu)房人首期支付的房?jī)r(jià)款之外其余的購(gòu)房款，而不是其他用途。從本案來看，中融公司和亞運(yùn)村支行雖然簽訂了《流動(dòng)資金借款合同》，用途為采購(gòu)鋼材。這顯然與建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》關(guān)于預(yù)售商品房抵押貸款用途規(guī)定不相符合。其四，依法辦理預(yù)售商品房抵押登記。從本案來看，中融公司與亞運(yùn)村支行之間的預(yù)售商品房抵押顯然不符合建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》規(guī)定。

綜上所述，我們不難發(fā)現(xiàn)本案中作為預(yù)售商品房抵押登記機(jī)關(guān)，對(duì)于中融公司與亞運(yùn)村支行之間的預(yù)售商品房抵押登記行為顯然不符合法律規(guī)定。作為預(yù)售商品房抵押登記機(jī)關(guān)的市國(guó)土房管局一方面沒有嚴(yán)格按照《北京市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第十八條規(guī)定，要求中融公司和亞運(yùn)村支行提供辦理抵押登記必須提供的文件，而是采用自行調(diào)取該合同的方式免除了當(dāng)事人須提交法定文件的義務(wù)，這顯然違法；另一方面也沒有嚴(yán)格按照建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》規(guī)定，嚴(yán)格審查預(yù)售商品房抵押的貸款用途，這也顯然違法。因此，一審法院經(jīng)審查，判決被告市國(guó)土房管局對(duì)中融公司與亞運(yùn)村支行作出的抵押權(quán)登記行政行為無效，二審法院經(jīng)過審查，判決駁回上訴，維持一審判決，都是合法適當(dāng)?shù)摹?/p>

注釋：

[1] 程琥，法學(xué)博士，博士后，北京市高級(jí)法院行政庭法官。

[2] 林敏：《對(duì)預(yù)售商品房抵押的探討》，載《律師世界》，2000年第3期。

[3] 林敏：《對(duì)預(yù)售商品房抵押的探討》，載《律師世界》，2000年第3期。

[4] 申衛(wèi)星：《所有權(quán)保留買賣買受人期待權(quán)之本質(zhì)》，載《法學(xué)研究》，2003年第2期。