導(dǎo)語：物業(yè)管理合同中責(zé)任追究一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

一、物業(yè)管理合同性質(zhì)

對于物業(yè)管理合同在我國合同法中尚未有規(guī)定，目前只能將其稱為無名合同。實踐中有很多人認(rèn)為物業(yè)管理合同是委托合同，[2]我們在物管案件的審理中，對物管合同關(guān)系也習(xí)慣于將合同雙方關(guān)系表述為“物管公司受業(yè)主委員會委托”。

但就物業(yè)管理服務(wù)義務(wù)的內(nèi)容來看，物業(yè)管理公司所提供的大部分物管義務(wù)不需要對業(yè)主言聽計從，他們只需要依據(jù)合同約定以及物業(yè)管理的法律、法規(guī)提供衛(wèi)生、環(huán)境、保安等物管義務(wù)，達(dá)到一個大致的標(biāo)準(zhǔn)即可，而這個目標(biāo)的實現(xiàn)則是由物管公司自行獨立地完成的。如果認(rèn)定將物管合同的性質(zhì)認(rèn)定為委托合同，按照委托合同的性質(zhì)，委托合同中受托人在委托合同范圍內(nèi)所獲得的法律后果，歸屬于委托人，因此委托合同由委托人承擔(dān)責(zé)任。這樣的結(jié)果就導(dǎo)致業(yè)主可能要為物管公司的物管行為承擔(dān)民事責(zé)任，這顯然是違背物管服務(wù)的目的的。從合同目的進(jìn)行解釋，就可以確定物管合同的性質(zhì)并不是委托合同，至少不是單純的委托合同。

筆者認(rèn)為，在物管公司所提供的服務(wù)內(nèi)容中，不僅有對全體業(yè)主的公共物業(yè)的管理，還涉及到對業(yè)主個體相關(guān)財產(chǎn)的保管，以及對共有物業(yè)設(shè)施的購買、更換，對物管用房的妥善利用等等。因而物管義務(wù)中所涉及的性質(zhì)比較復(fù)雜，混同了保管、租賃、承攬、委托等法律關(guān)系

在物管活動中涉及的物管義務(wù)的種類多、范圍廣，使得對各種責(zé)任一一明確變得較為困難，這樣合同雙方在產(chǎn)生糾紛后并不能在合同中直接確定違約責(zé)任的承擔(dān)。因而在對物管案件的審理中，認(rèn)識到物管合同性質(zhì)的復(fù)雜性非常有必要。只有明確認(rèn)識物管合同的特殊性，并有針對性地對所涉及的部分合同性質(zhì)做出認(rèn)定，才能夠正確援引相關(guān)法律法規(guī)對責(zé)任做出判斷與度量。

二、物管合同的責(zé)任主體

在物業(yè)管理法律關(guān)系中，有業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)建設(shè)單位和物業(yè)管理公司等民事主體。在房屋出售前，物業(yè)建設(shè)單位依法應(yīng)當(dāng)選聘物業(yè)管理公司承擔(dān)住宅小區(qū)的管理。而業(yè)主委員會是由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成的業(yè)主大會選舉產(chǎn)生的，執(zhí)行業(yè)主大會決議的機構(gòu)。業(yè)主大會在業(yè)主入住達(dá)到一定比例時，由房產(chǎn)行政管理部門召集。

在物業(yè)管理法律關(guān)系中，物業(yè)管理合同一般是由業(yè)主委員會或物業(yè)建設(shè)單位和物業(yè)管理公司簽訂的，然而物業(yè)管理合同的特殊性在于簽約雙方并不是合同當(dāng)事人，物管合同的雙方是作為委托方的業(yè)主和受托方的物業(yè)管理公司。對于與物管公司簽訂物管合同的業(yè)主委員會或建設(shè)單位，筆者認(rèn)為其法律地位比較類同于代表人，他們簽約的后果最終歸結(jié)為全體業(yè)主，與簽約方并無關(guān)系。對于業(yè)主不履行合同義務(wù)的，違約責(zé)任人為業(yè)主本人，而非業(yè)主委員會或建設(shè)單位。

明確了物管合同的當(dāng)事人，就可以對于物業(yè)管理合同糾紛的訴訟主體有了正確的認(rèn)識。司法實踐中出現(xiàn)過由業(yè)主委員會作為原告對物管公司提起訴訟的案例，說明我們目前對于物管合同主體的認(rèn)識尚不明確。2003年杭州市中山花園業(yè)主委員會認(rèn)為所委托的物管公司未如約履行物管義務(wù)而向法院提起訴訟，法院經(jīng)審查后認(rèn)為，因業(yè)主委員會不是獨立的自然人或法人，本身并不具備承擔(dān)民事責(zé)任的組織機構(gòu)或財產(chǎn)，不具備當(dāng)事人的民事權(quán)利能力，因而不屬于民訴法所規(guī)定的“其他組織”，不享有民事主體資格，該業(yè)主委員會的起訴因而被裁定駁回。由該案例可以看出，業(yè)主委員會不僅不是物管合同的當(dāng)事人，從其性質(zhì)上分析，它也不符合訴訟主體的要求。

那么要追究物管公司的責(zé)任，應(yīng)如何確定訴訟主體呢？筆者認(rèn)為應(yīng)以公共利益還是業(yè)主個體利益為區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)。如果是出于公共物管事由而提起訴訟的，其訴訟主體資格就應(yīng)為“某小區(qū)全體業(yè)主”，因為該訴訟是為維護(hù)全體業(yè)主的利益而提出的。此外我們還應(yīng)當(dāng)認(rèn)識到，物管服務(wù)的性質(zhì)特殊，由于每個業(yè)主對于公共物管服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的期待值不盡一致，將對公共物管事務(wù)的訴權(quán)歸于全體業(yè)主，也可以盡量使物管服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)符合公眾標(biāo)準(zhǔn)，而避免公眾服務(wù)的個人意志化，使得物管公司在公共物管服務(wù)上的無可是從。這樣對于促進(jìn)與保護(hù)物管行業(yè)的正常發(fā)展是必要與有益的。

鑒于全體業(yè)主人數(shù)眾多，在由小區(qū)全體業(yè)主所提起的訴訟中，可以選派訴訟代表。業(yè)主委員會在全體業(yè)主書面授權(quán)或經(jīng)業(yè)主大會的決議確定后，也可以作為代表人參加訴訟。但如該業(yè)主委員會必須提交相關(guān)的文件證明其資格，否則其起訴就會被駁回。[3]

當(dāng)然，如果物管公司在物管服務(wù)過程中，違背了對業(yè)主個人的義務(wù)，侵害了業(yè)主個人的利益，如車輛保管義務(wù)、安全保障義務(wù)等，那么訴訟主體就應(yīng)為業(yè)主個人。這里區(qū)別的標(biāo)準(zhǔn)就在于物管公司所提供的是公共服務(wù)還是可劃分為個體的服務(wù)，被侵害的利益是全體業(yè)主的還是個體業(yè)主的。

此外，筆者認(rèn)為目前在業(yè)主對于公共物管服務(wù)的維權(quán)渠道上尚存在困惑：業(yè)主需要怎樣的途徑才能夠贏得業(yè)主大會的召開，使“下情上達(dá)”，需要怎樣的方式才能夠啟動維權(quán)程序，對于業(yè)主來說都是一件既陌生又煩瑣的工作。著手暢通該程序并使之具有實效，對于保障業(yè)主權(quán)利、監(jiān)督物管活動非常重要。

三、物管責(zé)任的確定

合同法第一百二十二條規(guī)定，“因當(dāng)事人一方的違約行為，侵害對方人身、財產(chǎn)權(quán)益的，受損害方有權(quán)選擇依照本法要求其承擔(dān)違約責(zé)任或者依照其他法律要求其承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任?！睂τ谝蛭飿I(yè)管理而產(chǎn)生的民事責(zé)任，當(dāng)事人同樣可以在違約與侵權(quán)中自行選擇責(zé)任的追究。[4]

1、違約責(zé)任

物業(yè)管理中的違約責(zé)任，可以來自雙方當(dāng)事人在合同中的約定，沒有約定的則應(yīng)按照實際損失確定違約責(zé)任。物管合同主要是一方提供勞務(wù)服務(wù)，另一方支付物管費用的合同，實踐中雙方當(dāng)事人在合同中對于業(yè)主一方未按約繳納物管費用的違約責(zé)任約定比較明確，而對于物管公司未全面、妥善提供物管服務(wù)的違約責(zé)任的約定則較不明確。以杭州為例，雖然目前并未象

商品房預(yù)售合同一樣要求對物管制定統(tǒng)一的格式合同，但實際中當(dāng)事人雙方對于的物管合同內(nèi)容的約定幾乎都取材于《杭州市物業(yè)管理條例》。對于物管公司的違約責(zé)任，很多合同照搬了《杭州市物業(yè)管理條例》第五十四條第三款的規(guī)定，即“對物業(yè)管理企業(yè)違反本條例的行為，業(yè)主委員會有權(quán)予以制止并督促其限期改正。逾期不改正的，業(yè)主委員會可以終止物業(yè)管理服務(wù)合同。情節(jié)嚴(yán)重的，物業(yè)管理部門可以降低其物業(yè)管理資質(zhì)等級?！?。這樣的約定，使一些物管公司據(jù)此認(rèn)為合同雙方對于違約責(zé)任已做出選擇，即使物管公司存在違約行為，其所要承擔(dān)的違約責(zé)任也僅限于限期整改、終止合同和接受管理部門處罰，而毋需承擔(dān)其他責(zé)任。

筆者認(rèn)為，上述關(guān)于限期整改、終止合同的約定并不能涵蓋物管公司全部的違約責(zé)任，在這里對不解除物管合同的違約責(zé)任合同雙方是未做出約定的。對不解除合同的違約責(zé)任仍應(yīng)按照雙方當(dāng)事人無約定的來處理，而不能以此排斥業(yè)主對于物管公司其他違約責(zé)任的追究。至于上述關(guān)于由物業(yè)管理部門進(jìn)行處罰的約定更屬于行政責(zé)任的范疇，與違約責(zé)任無關(guān)，更不能以此免除違約責(zé)任。

若物管公司雖然服務(wù)欠當(dāng)，但業(yè)主認(rèn)為尚不必解除合同或者解除合同后業(yè)主仍存在其他損失的，應(yīng)明確業(yè)主仍有權(quán)追究物管公司的其他違約責(zé)任。若物管公司不履行物管服務(wù)或履行合同未達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，致使業(yè)主拒絕交費的，應(yīng)認(rèn)定物業(yè)管理公司違約在先，業(yè)主拒絕交物業(yè)管理服務(wù)費屬于行使合同履行中的抗辯權(quán)的行為，可根據(jù)物業(yè)管理公司提供服務(wù)的質(zhì)量狀況，按質(zhì)定價，適當(dāng)減少業(yè)主的應(yīng)交物管費用，以體現(xiàn)對物管公司違約責(zé)任的追究。對于物管公司要求業(yè)主支付滯納金的訴訟請求則不應(yīng)支持。

2、侵權(quán)責(zé)任

違約責(zé)任是無過錯責(zé)任，而侵權(quán)責(zé)任則大部分為過錯責(zé)任。在物管案件中，并不是業(yè)主所有的損失，物管公司都需要無條件承擔(dān)責(zé)任的。在物管活動而引起的糾紛中，不分清責(zé)任類型，勢必將無謂地加重物管公司的責(zé)任，從而遏制物管工作的生存空間，造成不良后果。

目前在人民法院所審理的業(yè)主對物管公司所提出的案件中，有很大一部分是因業(yè)主認(rèn)為物管公司提供的物業(yè)安全服務(wù)有瑕疵，導(dǎo)致其人身、財產(chǎn)受損而提出的。物業(yè)安全服務(wù)主要有以下兩種情況：一業(yè)主住宅被盜、被搶；二存放在停車場的車輛被盜、被損。因為侵權(quán)人無從查找，業(yè)主則依據(jù)物管合同的約定轉(zhuǎn)而認(rèn)為物管公司存在物管安全方面的服務(wù)瑕疵，故而要求物管公司承擔(dān)責(zé)任。筆者認(rèn)為，對該類責(zé)任的性質(zhì)應(yīng)確定為過錯責(zé)任，而不能認(rèn)定為無過錯責(zé)任。業(yè)主只有證明物管公司物管安全方面的服務(wù)存在瑕疵，而該瑕疵對于業(yè)主人身、財產(chǎn)的損失具有直接關(guān)系的，責(zé)任的構(gòu)成要件才得以成立，其請求才能夠被支持。

在筆者的司法實踐中，近年來接觸到兩個案件較有代表性。

案例一、某小區(qū)業(yè)主在寫字樓內(nèi)遭遇持刀歹徒搶劫，經(jīng)該業(yè)主防衛(wèi)，歹徒反被刺死，但該業(yè)主也身受重傷。該業(yè)主對該寫字樓的物管公司提起訴訟，請求其對該事件中該業(yè)主所遭受的人身、財產(chǎn)損失進(jìn)行賠償。但在案件的審理中，物管公司提供證據(jù)證明，公司對該物業(yè)有完備的人員出入登記審查制度，所實施的安全服務(wù)并無瑕疵。

案例二、某小區(qū)業(yè)主在家中發(fā)生竊案后，認(rèn)為物管公司在接受委托管理后，未妥善承擔(dān)安全防范的職責(zé)，對該小區(qū)存在缺陷的監(jiān)控系統(tǒng)不進(jìn)行維修，導(dǎo)致竊案結(jié)果的發(fā)生，訴請判令物管公司賠償由此給原告造成的損失。

對于上述兩個案例，因為案件一的業(yè)主不能證明物管公司在安全管理上存在瑕疵，其訴請被判令駁回；案例二中的物管公司則被證明該小區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)破損，安全管理上存在瑕疵而被判令賠償業(yè)主損失1000元。上述兩個案件宣判后，當(dāng)事人雙方均服判息訴，未再提起上訴。

3、物管糾紛中的舉證責(zé)任

對于物管糾紛中的舉證責(zé)任，法律并無專門做出規(guī)定，一般是依據(jù)民訴法關(guān)于“誰主張，誰舉證”的規(guī)定。但物管合同相對其他案件具有其特殊性。對于物管公司所履行的物管義務(wù)有無承擔(dān)或義務(wù)履行有否到位，往往要經(jīng)過一段時間才能夠反映出來，對于業(yè)主來說，要證明物管公司有無全面、妥善地履行物管服務(wù)，對于業(yè)主而言在舉證上存在困難。此外因為相關(guān)的物管資料通常是由物管公司進(jìn)行保管的，業(yè)主要證明物管公司的服務(wù)存在瑕疵也的確存在困難，這在很大程度上造成業(yè)主權(quán)益無法得以有效保障。

因此，筆者建議應(yīng)在物管活動中健全對物管服務(wù)的評價程序，由業(yè)主輪流與物管公司共同組成評價組織，對于物管服務(wù)的質(zhì)量做出評價。這樣，不僅有利于業(yè)主對于物管的監(jiān)督，亦有利于業(yè)主在維權(quán)時對證據(jù)的提出。而在目前該評價機制尚不能得以實現(xiàn)的情況下，筆者認(rèn)為，法官可以根據(jù)舉證的難易與實際情況對舉證責(zé)任進(jìn)行分配，以有助于對物管公司是否存在過錯、是否存在違約行為的判斷，從而能夠正確對責(zé)任做出認(rèn)定。

目前物業(yè)管理案件對于人民法院而言還屬于新類型案件中，盡快探索法律的正確適用，以法律規(guī)范的形式規(guī)范物業(yè)管理行為，從而保護(hù)業(yè)主、物業(yè)管理公司合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)管理健康發(fā)展，對于立足于司法實踐前沿的法官而言是一個緊迫的研究課題。以上拙見，希望能夠拋磚引玉，從而促進(jìn)對該類案件的正確認(rèn)識。