導(dǎo)語(yǔ)：征收物業(yè)稅國(guó)際經(jīng)驗(yàn)啟迪一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

一、物業(yè)稅開征的時(shí)機(jī)已經(jīng)成熟

眾所周知．2009年全國(guó)商品房?jī)r(jià)格出現(xiàn)一輪過(guò)快上漲，部分熱點(diǎn)城市商品住宅成交價(jià)格平均飆升40％左右。另?yè)?jù)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，一線大城市的投資性和投機(jī)性購(gòu)房已超過(guò)30％，而這正是導(dǎo)致房?jī)r(jià)飛漲的主要原因。伴隨房?jī)r(jià)飛速上漲的還有部分城市過(guò)高的空置率問(wèn)題，很多城市房屋空置率已大大高于國(guó)際警戒線。由此，不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，當(dāng)前開征物業(yè)稅的時(shí)機(jī)已經(jīng)成熟。投機(jī)性購(gòu)房需求吹大了房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫，如果放任泡沫膨脹，未來(lái)將更難恢復(fù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。全國(guó)政協(xié)委員、財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康在其提案中表示。在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)開征物業(yè)稅(房地產(chǎn)稅)，可以在房地產(chǎn)供需雙方行為合理化導(dǎo)向上形成一種經(jīng)濟(jì)參數(shù)和稅負(fù)約束。賈康同時(shí)表示．目前是推行物業(yè)稅改革一個(gè)很好的“時(shí)間窗口”。開征物業(yè)稅會(huì)使房產(chǎn)持有成本增加，抑制新房市場(chǎng)里的投機(jī)性購(gòu)買行為．而擁有多套房產(chǎn)者也可能因此而轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)．增加二手房源，一手房和二手房市場(chǎng)同時(shí)進(jìn)行，房?jī)r(jià)自然會(huì)向合理的水平回歸。

二、各國(guó)的做法、經(jīng)驗(yàn)及啟示

(一)美國(guó)。

美國(guó)是西方國(guó)家中房地產(chǎn)稅制最完善的國(guó)家。美國(guó)聯(lián)邦政府實(shí)行的是公私兼有的多元化土地所有制，聯(lián)邦政府的土地，主要包括聯(lián)邦政府機(jī)關(guān)及派駐各州、縣、市機(jī)構(gòu)的土地及軍事用地等，州、縣、市政府也各自擁有自己的土地，聯(lián)邦、州、縣、市在土地的所有權(quán)、使用權(quán)和受益權(quán)上各自獨(dú)立，不存在任意占用或平調(diào)，確實(shí)需要時(shí)，要依法通過(guò)買賣、租賃等有償方式取得。美國(guó)將對(duì)保有階段的土地和房屋等不動(dòng)產(chǎn)的征稅歸在財(cái)產(chǎn)稅項(xiàng)下，納稅義務(wù)人為不動(dòng)產(chǎn)的所有人，課稅對(duì)象是納稅人所擁有的不動(dòng)產(chǎn)，主要包括土地和房屋等，開征權(quán)由州和地方政府決定，是地方財(cái)政的主體稅種．是對(duì)納稅人所擁有的財(cái)產(chǎn)征收的一種從價(jià)稅，通常用財(cái)產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值計(jì)算，這個(gè)評(píng)估價(jià)值實(shí)際上僅為市場(chǎng)價(jià)值的一部分(各州規(guī)定不一，從2O％到100％不等)，計(jì)稅價(jià)值評(píng)估與房地產(chǎn)稅的征收管理分別獨(dú)立進(jìn)行。稅率由各地方政府依據(jù)支出規(guī)模、非財(cái)產(chǎn)稅收人額、可征稅財(cái)產(chǎn)的估計(jì)等因素“倒算”得出，名義稅率一般為3％一10％。美國(guó)沒有專門針對(duì)房地產(chǎn)出租收益征收的物業(yè)稅．是將房租納入個(gè)人總收人一并征收個(gè)人所得稅。其他相關(guān)的稅種主要是依據(jù)房地產(chǎn)交易、繼承贈(zèng)與以及所得。分別歸在交易稅、遺產(chǎn)贈(zèng)與稅和所得稅項(xiàng)目下。另外，美國(guó)為了鼓勵(lì)一般老百姓買房。規(guī)定老百姓在購(gòu)買第一套自己的住房時(shí)，可以免除財(cái)產(chǎn)稅。購(gòu)買第二套住房時(shí)才征收財(cái)產(chǎn)稅，而以后再購(gòu)買住房時(shí)．稅率會(huì)有一個(gè)較大比例的增長(zhǎng)。

(二)加拿大。

加拿大實(shí)行聯(lián)邦、省(或?qū)俚?和地方三級(jí)征稅制度，聯(lián)邦和省各有相對(duì)獨(dú)立的稅收立法權(quán)，地方的稅收立法權(quán)由省賦予。物業(yè)稅在加拿大作為地方稅種由市政府征收，對(duì)物業(yè)稅的應(yīng)稅額計(jì)算方式由市議會(huì)通過(guò)就可執(zhí)行．同一省轄區(qū)不同市區(qū)的物業(yè)稅稅率有比較大的差異．如多倫多省轄下各市物業(yè)性質(zhì)不同，物業(yè)稅稅率就不同。住宅用地物業(yè)稅稅率從1．1％一1．73％；商業(yè)用地物業(yè)稅稅率1．08％一5．3l％：工業(yè)用地物業(yè)稅稅率1．65％一7．14％。溫哥華市政府對(duì)房地產(chǎn)每年評(píng)估一次，由政府主持并負(fù)責(zé)費(fèi)用．通過(guò)地稅的評(píng)估和征收來(lái)保證地方政府的財(cái)政支出同時(shí)抑制貧富過(guò)分懸殊。其地稅是按物業(yè)總價(jià)值(土地和房屋)分別情況按不同稅率征收，以此抑制貧富差距拉大，并通過(guò)對(duì)貧苦居民福利補(bǔ)貼來(lái)保持社會(huì)的基本平衡。

(三)新加坡。

新加坡的土地主要有國(guó)有和私人所有兩種形式，其中國(guó)有土地又分為兩種形式：由作為政府部門所屬的土地局掌管的國(guó)有土地及由作為半官方機(jī)構(gòu)的法定局所掌握和使用的公有土地。對(duì)于國(guó)有土地，一般采用拍賣、招標(biāo)、有價(jià)劃拔和臨時(shí)出租等方式，將一定年限的土地使用權(quán)出售給使用者；使用期滿后，政府無(wú)償收回土地及其地上附著物，若要繼續(xù)使用，須經(jīng)政府批準(zhǔn)，再獲得一個(gè)規(guī)定年限的使用期，但須按當(dāng)時(shí)的市價(jià)重估地價(jià)第二次買地。新加坡在對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)出售后，對(duì)所有房地產(chǎn)都要繳納物業(yè)稅，自住房產(chǎn)的物業(yè)稅以家庭計(jì)算，第一套房與第二套及以上房屋分別按4％、11％的稅率繳納，其他類型房產(chǎn)的物業(yè)稅稅率是10％。

三、物業(yè)稅制度設(shè)計(jì)的思路與要點(diǎn)

“十二五”期間，我國(guó)繼續(xù)堅(jiān)持“簡(jiǎn)稅制、寬稅基、低稅率、嚴(yán)征管”的稅制改革基本原則，不斷鞏固和完善與社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)相配套的分稅分級(jí)財(cái)政體制。因此，物業(yè)稅制度設(shè)計(jì)應(yīng)遵循的基本思路是：

(一)簡(jiǎn)化稅制。

歸并、整合現(xiàn)有的房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅、耕地占用稅以及房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的部分行政事業(yè)性收費(fèi)，征收統(tǒng)一的物業(yè)稅，將土地增值稅并入企業(yè)所得稅，取消不合理的與房地產(chǎn)有關(guān)的稅收和收費(fèi)的數(shù)量，減輕納稅人的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，優(yōu)化稅負(fù)結(jié)構(gòu)，減少房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、出租環(huán)節(jié)的稅收，增加房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收。

(二)擴(kuò)大稅基，將征收范圍擴(kuò)大到農(nóng)村。

我國(guó)現(xiàn)行房產(chǎn)稅和土地使用稅就征稅范圍而言僅限于城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍．而對(duì)農(nóng)村的房產(chǎn)和土地不征房產(chǎn)稅和土地使用稅。隨著農(nóng)村集體企業(yè)發(fā)展，城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程加快，特別是一些發(fā)達(dá)地區(qū)農(nóng)村工業(yè)化和商業(yè)化程度較高．農(nóng)村經(jīng)營(yíng)性財(cái)產(chǎn)日益增加，城鄉(xiāng)普遍開征物業(yè)稅有利于平衡城鄉(xiāng)稅收負(fù)擔(dān)水平，體現(xiàn)稅制的完整性。

(三)合理調(diào)整計(jì)稅依據(jù)，確立根據(jù)房產(chǎn)評(píng)估值計(jì)征的制度框架。

參照國(guó)外開征物業(yè)稅的經(jīng)驗(yàn)，充分考慮我國(guó)物業(yè)稅開征的初衷及可操作性，物業(yè)稅應(yīng)以不動(dòng)產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值扣除一定費(fèi)用的余額作為計(jì)稅依據(jù)，評(píng)估時(shí)要充分考慮房產(chǎn)的面積、地段、朝向、樓層、市場(chǎng)影子價(jià)格等多種影響因素，評(píng)估可3—5年進(jìn)行一次，具體年數(shù)可依據(jù)經(jīng)濟(jì)周期情況而定。按照不動(dòng)產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值征稅能客觀反映房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。不僅包括土地的級(jí)差收益，而且包括土地、房產(chǎn)的時(shí)間價(jià)值，以市場(chǎng)價(jià)值為稅基，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的上漲，稅基擴(kuò)大，稅收收入也將相應(yīng)增加，既符合受益原則，又能考慮到納稅人的承受能力，有利于實(shí)現(xiàn)稅收公平原則。

(四)適當(dāng)下放稅權(quán)。

從世界上大多數(shù)國(guó)家實(shí)施情況看，房產(chǎn)持有稅作為地方稅由地方自行立法，至于是否要征稅，征多少稅則完全由公民表決。在我國(guó)，房產(chǎn)稅雖為地方稅，但由中央立法，地方既無(wú)立法權(quán)，也無(wú)解釋權(quán)。應(yīng)當(dāng)將物業(yè)稅(房地產(chǎn)稅)作為我國(guó)地方稅的主體稅種加以精心培育，開征統(tǒng)一的物業(yè)稅，可以使地方政府得到一種大宗、穩(wěn)定、隨自己職能履行而不斷“水漲船高”式增長(zhǎng)的支柱稅源，使其改進(jìn)轄區(qū)投資環(huán)境、提升公共服務(wù)水平的努力，與自己的財(cái)源建設(shè)內(nèi)在契合，從而內(nèi)生地形成轉(zhuǎn)變政府職能、行為長(zhǎng)期化的可持續(xù)動(dòng)因，并促進(jìn)財(cái)稅、行政等方面的通盤配套改革的深化與逐步到位。

(五)合理制定“寬稅基”框架下的稅收優(yōu)惠。

要想使物業(yè)稅成為地方主體稅種，體現(xiàn)普遍征稅的原則，在物業(yè)稅的稅制設(shè)計(jì)中，采取“寬稅基”的設(shè)計(jì)思路同時(shí)，為了保證居民的基本居住需要，避免因無(wú)力支付物業(yè)稅而喪失合法房產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)，保證社會(huì)的穩(wěn)定、和諧，物業(yè)稅的稅制設(shè)計(jì)必然會(huì)對(duì)特殊群體實(shí)行稅收優(yōu)惠。開征物業(yè)稅的國(guó)家常采取普適性的稅收優(yōu)惠政策，如對(duì)非商業(yè)性持有房地產(chǎn)、對(duì)弱勢(shì)群體(低收人群體、老人和殘疾人)的自住房、對(duì)公共性或者公益性事業(yè)所用的房地產(chǎn)實(shí)施減免稅照顧。但是，對(duì)一般居民的自住房是否也要采取稅收優(yōu)惠政策呢?如果普遍對(duì)居民的自住房給予稅收優(yōu)惠，必然和“寬稅基”的稅制改革趨勢(shì)矛盾，也會(huì)增加稅制的復(fù)雜性．因此，需要政府對(duì)此進(jìn)行協(xié)調(diào)。既保證居民不會(huì)因納稅而承擔(dān)過(guò)重的物業(yè)稅負(fù)擔(dān)，也不致對(duì)地方財(cái)力造成太大的傷害。

(六)建立完善的配套措施。

包括建立完整的財(cái)產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和財(cái)產(chǎn)評(píng)估制度，依靠專業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，為征稅提供科學(xué)依據(jù)。健全財(cái)產(chǎn)登記制度，使稅務(wù)部門能夠及時(shí)收集到全面詳盡的資料．從源頭上控制房地產(chǎn)稅收的流失；建立財(cái)產(chǎn)信息管理系統(tǒng)。對(duì)房地產(chǎn)的測(cè)繪、評(píng)估、變更、價(jià)值變化等信息進(jìn)行綜合管理。同時(shí)與相關(guān)注冊(cè)登記等部門聯(lián)網(wǎng)，實(shí)現(xiàn)資源共享。