導(dǎo)語：物流園區(qū)物業(yè)管理探討一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

自1998年中國第一個物流園區(qū)在深圳建成并投入使用，物流園區(qū)在中國發(fā)展已近20年。近年來，伴隨著網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟特別是移動互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟的高速發(fā)展，現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)得到了高速發(fā)展和成熟?，F(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，也同時帶動了物流園物業(yè)管理的發(fā)展。物業(yè)管理行業(yè)的不斷規(guī)范，更促進了物業(yè)管理在物流園領(lǐng)域的不斷規(guī)范和成熟。相信隨著中國物業(yè)管理協(xié)會主導(dǎo)編撰的園區(qū)管理指南的即將出臺，物流園區(qū)物業(yè)管理也將迎來新的春天。2006年1月，廣州粵華物業(yè)有限公司同時進駐普洛斯在華南地區(qū)首期開發(fā)的云埔物流園和保稅物流園，至今已經(jīng)承接了包括普洛斯、中外運、京東商城華南亞洲一號、阿里巴巴菜鳥園、廣州醫(yī)藥配送中心等10多個知名物流園區(qū)，以及東風(fēng)日產(chǎn)（花都）二工廠等知名產(chǎn)業(yè)園區(qū)，已成為華南地區(qū)物流園領(lǐng)域物業(yè)管理服務(wù)先行者。本文結(jié)合粵華物業(yè)在管項目的特點，淺談物流園物業(yè)管理的一些理論和實踐經(jīng)驗。

一、物流園區(qū)物業(yè)服務(wù)特點

目前，在管物流園區(qū)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容還是以四大基礎(chǔ)服務(wù)為主，但呈現(xiàn)出與其他業(yè)態(tài)不同的特點。

1、客戶多元

客戶結(jié)構(gòu)復(fù)雜且要求不同，且許多客戶在園內(nèi)有包裝運輸?shù)拳h(huán)節(jié)；園內(nèi)租戶眾多，多為國際國內(nèi)知名企業(yè)，有著不同的文化。

2、秩序復(fù)雜

客戶進出貨物集中，容易造成堵車、交通事故，甚至損壞設(shè)施設(shè)備情況發(fā)生。

3、體系嚴謹

普洛斯、阿里巴巴菜鳥園、京東、中外運等品牌運營商，都有著其自有管理體系，因此現(xiàn)場服務(wù)除按照公司管理體系開展工作外，還要同時接受業(yè)主方體系的監(jiān)管和考核，因此物業(yè)管理服務(wù)工作都在嚴謹?shù)闹贫润w系下進行。

4、政府關(guān)注

物流園屬政府消防重點單位，消防安全管理要求高，對消防安全貨品存放、安全生產(chǎn)等要求極高，政府各職能部門檢查工作頻繁。

二、服務(wù)保障體系

公司通過標(biāo)準(zhǔn)化運營體系、人才建設(shè)和三級品質(zhì)管理，為物流園區(qū)物業(yè)管理服務(wù)提供保障。

（一）標(biāo)準(zhǔn)化運營體系

首先是標(biāo)準(zhǔn)化。公司以2001年開始創(chuàng)建的由ISO9001質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)、ISO14000環(huán)境管理標(biāo)準(zhǔn)和OHSAS18000職業(yè)健康安全管理標(biāo)準(zhǔn)構(gòu)建的基礎(chǔ)管理體系，2009年創(chuàng)建的“三級管理制度體系”和2013年創(chuàng)建的“AAAA標(biāo)準(zhǔn)化良好行為企業(yè)”，這三個制度體系共同構(gòu)筑了物流園區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的保障基礎(chǔ)。其次，結(jié)合各園區(qū)業(yè)主方要求，共同擬訂有針對性的物流園區(qū)物業(yè)管理制度，如《***物流園物業(yè)管理手冊》，內(nèi)容包含：總述、物業(yè)資料和文檔管理、物業(yè)服務(wù)供應(yīng)商選擇與管理、公共秩序及消防管理、設(shè)施設(shè)備維護保養(yǎng)管理、環(huán)境管理、風(fēng)險管理、財務(wù)管理、物業(yè)移交流程、租房服務(wù)和客戶滿意度等11大項40小項內(nèi)容，涵蓋了物業(yè)管理基本流程和物流園業(yè)態(tài)所要求的服務(wù)流程。

（二）人才建設(shè)和專業(yè)提升

公司在園區(qū)類服務(wù)團隊和人才的建設(shè)和使用上，也形成了獨有的經(jīng)驗。為培養(yǎng)物流園區(qū)類項目管理人才，在宏觀上，公司專門建立了物流園區(qū)管理人才庫，搭建了經(jīng)理、經(jīng)理助理、主管級別的三級人才梯隊，有針對性地制訂培養(yǎng)培訓(xùn)計劃，為培養(yǎng)對象配備專門導(dǎo)師，公司人力資源部開展全年跟蹤。在微觀上，公司對園區(qū)類項目開展共性服務(wù)環(huán)節(jié)的培訓(xùn)，如治安維護、交通管理、溝通技巧、應(yīng)急保障等。同時，片區(qū)不定期開展園區(qū)類項目經(jīng)驗交流，包括撰寫理論和實踐文章、參觀不同類型園區(qū)等等，使管理服務(wù)經(jīng)驗不斷得到提升。

（三）完善的品質(zhì)檢查制度

采取“公司三級品質(zhì)檢查體系+園區(qū)業(yè)主方檢查”相結(jié)合的檢查制度。

1、公司三級品質(zhì)檢查體系

公司采取項目“月度自查+片區(qū)季度核查+公司品控部季度稽查”相結(jié)合的方式，對園區(qū)項目進行三級品質(zhì)檢查。其中，公司重點稽查各階段整改提升情況和業(yè)主方要求落實情況。

2、園區(qū)業(yè)主方檢查

園區(qū)業(yè)主方每季度均由其母公司或上級公司用飛行檢查的方式，對園區(qū)物業(yè)管理進行監(jiān)督檢查。如普洛斯中國、阿里巴巴菜鳥網(wǎng)絡(luò)、中外運等等，每半年均對全國物流園區(qū)進行巡回檢查，檢查后進行排名通報。

三、園區(qū)管理服務(wù)的兩點經(jīng)驗

1、車輛管理：外圍交通堵塞問題

位于廣州市增城區(qū)的某物流園區(qū)，兩側(cè)毗鄰招商局物流、中外運物流等多個物流園區(qū)和工業(yè)企業(yè)，西面北面均是斷頭路。由于園區(qū)業(yè)務(wù)量大，在工作日內(nèi)大量貨車、通勤車、私家車出入。特別是上午下午兩個高峰時段，經(jīng)常造成路口及外圍道路擁堵，車輛長時間無法出入。解決措施：（1）調(diào)整線路將園區(qū)北門變成入口，東門變?yōu)槌隹?，使兩個出入口在一條道路上，并將車道改為單向行車，出行車輛全部采取左轉(zhuǎn)，從園外道路直接進入市政大道，實現(xiàn)車輛有效分流。（2）高峰疏導(dǎo)在高峰時段，設(shè)4名秩序維護員在這兩個高峰時段內(nèi)進行現(xiàn)場車輛指揮疏導(dǎo)。在對園內(nèi)行車線路進行了調(diào)整的情況下，使在園區(qū)出入口50米范圍內(nèi)行車順暢。（3）交警協(xié)助協(xié)調(diào)當(dāng)?shù)亟痪块T，對園區(qū)周邊道路交通進行治理，有效減少了相當(dāng)部分非必要的車輛停滯。在以上三項措施的共同作用下，該園區(qū)周邊道路交通擁堵的問題得到了較好的解決，保障了園區(qū)正常業(yè)務(wù)的開展。

2、工程改造：屋頂滲漏問題

由于物流園倉庫結(jié)構(gòu)特點，以及華南地區(qū)多雨的特點，普遍存在屋面滲漏水、包邊脫落等問題，反復(fù)維修均未能徹底解決，影響了倉庫的正常使用，此問題在多個運營商的物流園區(qū)均存在。針對此情況，2014年，粵華物業(yè)以增城某物流園為突破口，提出了在加裝溢流系統(tǒng)的措施，得到了園區(qū)業(yè)主方的大力支持，在該園區(qū)共加裝了350多個溢流口和50多個集中導(dǎo)流管。同時，物業(yè)服務(wù)中心制定防漏水巡查制度及應(yīng)急處理預(yù)案，每到雨水天時，服務(wù)中心都會安排工程技工到各倉庫對庫內(nèi)進行檢查漏水點并做好記錄，待天晴時就安排修補，并在修補后跟蹤修補效果。這一系列舉措，基本解決了由于設(shè)計缺陷帶來的滲漏水問題，也通過此園區(qū)的示范作用，在其它園區(qū)有效推廣。

四、延伸：智慧園區(qū)管理

在“互聯(lián)網(wǎng)+”時代，無論普洛斯這一老牌世界級第三方物流，還是菜鳥網(wǎng)絡(luò)這一國內(nèi)新型物流園巨頭，都在傾力打造智慧園區(qū)管理?；浫A物業(yè)正在利用母公司金鵬集團在智慧城市建設(shè)方面的優(yōu)勢，與相關(guān)方共同打造從園區(qū)秩序，到信息管理、增值服務(wù)，到供應(yīng)鏈金融全體系的智慧園區(qū)管理系統(tǒng)，為助力物業(yè)管理轉(zhuǎn)型升級助力加油。

作者:羅凱華 單位:廣州粵華物業(yè)有限公司品控與研發(fā)總監(jiān)