導(dǎo)語(yǔ)：物業(yè)管理對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

1緒論

1.1選題研究的背景、目的、方法。我國(guó)物業(yè)管理是一個(gè)新興開展的行業(yè)，其未來(lái)發(fā)展有著很大的遠(yuǎn)景。近30年來(lái)，我國(guó)商品經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)欣欣向榮，物業(yè)管理行業(yè)也伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)逐漸走向規(guī)?；?、社會(huì)化。我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)不再局限于一線城市的定位發(fā)展，而開始走向全國(guó)化，越來(lái)越多的縣級(jí)城鎮(zhèn)也開始引入物業(yè)管理。物業(yè)管理已經(jīng)成為屋宇價(jià)值的20%~30%，屬于房屋價(jià)值的一部分。但是，隨著該行業(yè)的逐步擴(kuò)大，越來(lái)越多的物業(yè)管理公司選擇與房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行合作，卻因?yàn)榉N種問題停滯不前，甚至導(dǎo)致虧損，加上其發(fā)展方向模糊，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)物業(yè)管理行業(yè)不夠重視，無(wú)法妥善處理與物業(yè)管理公司之間的關(guān)系等等一系列問題仍然是阻礙其發(fā)展的主要原因。所以本文通過重點(diǎn)研究房地產(chǎn)企業(yè)與物業(yè)管理的關(guān)系，詣在使房地產(chǎn)工作者認(rèn)識(shí)到物業(yè)管理的重要性，必須認(rèn)真徹底貫實(shí)物業(yè)工作在房地產(chǎn)開發(fā)的全過程，使我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的未來(lái)發(fā)展得以進(jìn)入一個(gè)全新階段。本文研究方法有：（1）實(shí)證分析。通過以深圳市國(guó)匯通投資有限公司和其旗下物業(yè)管理公司為例，與目前的房地產(chǎn)行業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)做出比較，同時(shí)對(duì)比該公司發(fā)展物業(yè)前后的基本狀況，得出物業(yè)管理有利于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的結(jié)論。（2）數(shù)據(jù)分析。本文通過分析深圳市國(guó)匯通投資有限公司及其旗下物業(yè)管理公司2014~2016年的經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)，得到每年的年利潤(rùn)率數(shù)額，再將兩方數(shù)據(jù)作為對(duì)比，得出相對(duì)應(yīng)結(jié)論。使本文擁有可靠的數(shù)據(jù)支撐，更具真實(shí)性。1.2理論綜述。在我國(guó)的《物業(yè)管理?xiàng)l例》中，關(guān)于物業(yè)管理的定義是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及其配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)和管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)①。學(xué)者原春梅在“淺議物業(yè)管理對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響”中對(duì)于物業(yè)管理與房地產(chǎn)企業(yè)之間的關(guān)聯(lián)做出了三個(gè)總結(jié)。一是物業(yè)管理的質(zhì)量和服務(wù)效果對(duì)房產(chǎn)價(jià)格有一定影響。二是物業(yè)管理對(duì)房地產(chǎn)銷售價(jià)格有一定影響。三是物業(yè)管理對(duì)于房地產(chǎn)的品牌效應(yīng)也有一定影響②。國(guó)外學(xué)者AliceChristudason在“LegislatingforenvironmentpracticeswithinresidentialpropertymanagementinSingapore”提出物業(yè)管理是可以改善新加坡不可持續(xù)發(fā)展現(xiàn)狀的催化劑，并對(duì)英國(guó)和美國(guó)的綠色實(shí)踐進(jìn)行了簡(jiǎn)要對(duì)比。為推動(dòng)綠色物業(yè)管理更好的發(fā)展，實(shí)現(xiàn)良好的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益做出了貢獻(xiàn)③。

2物業(yè)管理發(fā)展現(xiàn)狀

2.1國(guó)內(nèi)外物業(yè)管理的發(fā)展現(xiàn)狀分析。根據(jù)社會(huì)調(diào)查，目前為止我國(guó)已超過6萬(wàn)家物業(yè)管理公司，相關(guān)從事人員有600多萬(wàn)人，住宅類物業(yè)管理面積達(dá)到120多億平方米。城鎮(zhèn)物業(yè)管理的覆蓋率已達(dá)到50%以上，其中北上廣深等一線城市更是遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過50%。物業(yè)管理已走向規(guī)模化，跨及多個(gè)領(lǐng)域，成為推進(jìn)著我國(guó)城市GDP比重的增長(zhǎng)的新興行業(yè)④。至于國(guó)外物業(yè)發(fā)展水平，相對(duì)于中國(guó)屬于比較先進(jìn)發(fā)達(dá)。例如美國(guó)的物業(yè)，就已經(jīng)達(dá)到世界領(lǐng)先水準(zhǔn)。尤其是在法律法規(guī)這一塊，擁有比較完善的物業(yè)法律作為保障。有一些發(fā)達(dá)國(guó)家的物業(yè)管理發(fā)展起步早，在管理智能化領(lǐng)域已有充足的經(jīng)驗(yàn)。例如新加坡、美國(guó)、歐洲等國(guó)家和地區(qū)。近年來(lái)，歐美國(guó)家的住宅小區(qū)的智能化基礎(chǔ)配置逐漸走向完善，物業(yè)開始趨向智能化管理。AbbasElmualim對(duì)計(jì)算機(jī)輔助物業(yè)管理的機(jī)會(huì)也進(jìn)行了深度研究。與世界物業(yè)的信息化和智能化發(fā)展比起來(lái)，我國(guó)的物業(yè)管理仍然處于初級(jí)階段。2.2深圳市國(guó)匯通投資有限公司的物業(yè)管理發(fā)展現(xiàn)狀分析。深圳市國(guó)匯通投資有限公司是于2012年在深圳市寶安區(qū)成立的一家從事房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的公司，經(jīng)過5年的快速發(fā)展成為深圳市具有影響力的房地產(chǎn)企業(yè)，擁有良好的口碑和穩(wěn)固的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。該公司主要從事于地產(chǎn)投資開發(fā)以及房地產(chǎn)建筑項(xiàng)目投資，同時(shí)也從事物業(yè)管理，物業(yè)升級(jí)改造，其旗下同時(shí)擁有一家國(guó)匯通物業(yè)管理子公司。此外，該公司雖發(fā)展迅速，但仍處于前期階段。許多方面尚未成熟，存在不少問題。

3深圳市國(guó)匯通物業(yè)管理有限公司存在的問題

深圳市國(guó)匯通物業(yè)管理有限公司成立于2013年，隸屬于深圳市國(guó)匯通投資有限公司，具有獨(dú)立法人資格，是深圳市乙級(jí)物業(yè)管理單位。和大多數(shù)物業(yè)管理公司一樣出現(xiàn)了各種問題亟待解決。雖然與業(yè)主簽訂了合同，并且該公司也制定了一系列的服務(wù)規(guī)范尺度，例如微笑接待業(yè)主，耐心回答業(yè)主問題等等。但大多數(shù)都沒有真正落實(shí)，不僅缺乏服務(wù)意識(shí)，服務(wù)水平也無(wú)法達(dá)到業(yè)主要求，拖延維修時(shí)間造成額外損失，與業(yè)主產(chǎn)生矛盾，甚至口角沖突的事件屢屢頻發(fā)，有的甚至導(dǎo)致業(yè)主拒交、拖交管理費(fèi)，這樣的情況直接影響了物業(yè)的形象建設(shè)。一般的物業(yè)管理公司工作人員通常是朝九晚六，即早上九點(diǎn)上班，晚上六點(diǎn)下班。業(yè)主離開小區(qū)去上班時(shí)，物業(yè)人員來(lái)到小區(qū)上班，而業(yè)主下班回到小區(qū)時(shí)，物業(yè)人員卻下班離開小區(qū)，到周末雙休時(shí)，物業(yè)人員也是休息日。如此一來(lái)當(dāng)業(yè)主有需要的時(shí)候卻找不到工作人員，使得物業(yè)人員無(wú)法及時(shí)準(zhǔn)確地了解業(yè)主需求，并服務(wù)于業(yè)主，由此導(dǎo)致業(yè)主對(duì)物業(yè)的滿意度降低。許多的物業(yè)公司都出現(xiàn)過類似問題，物業(yè)管理處未通過協(xié)商，徑自提高了收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，或者以其他理由擴(kuò)大收費(fèi)范圍，增加收費(fèi)項(xiàng)目。該公司曾以小區(qū)停車位緊缺為由，將臨時(shí)停車費(fèi)提升至10元/時(shí)，后來(lái)由于太多業(yè)主投訴反對(duì)，才降低了停車費(fèi)費(fèi)用。這樣不規(guī)范的收費(fèi)引起業(yè)主不滿，使原本就難收的管理費(fèi)難上加難，加之物業(yè)管理成本太高，收費(fèi)太難，導(dǎo)致營(yíng)運(yùn)資金缺乏等問題。

4深圳市國(guó)匯通物業(yè)管理有限公司對(duì)存在問題解決對(duì)策

近幾年，經(jīng)濟(jì)適用房和普通住宅小區(qū)的投資比重上升，相對(duì)的高檔小區(qū)、別墅公寓所占比重有所降低，國(guó)匯通應(yīng)采取相對(duì)應(yīng)的措施，例如添加一些較低價(jià)位的、小型的房屋供應(yīng)數(shù)量，合理調(diào)整自身房屋供應(yīng)的結(jié)構(gòu)。與此同時(shí)，企業(yè)還應(yīng)注重自己的品牌定位，打造富有個(gè)性化的口碑，例如“深圳市最具綠色生態(tài)健康小區(qū)”這樣的品牌定位去吸引消費(fèi)者，運(yùn)用品牌戰(zhàn)略來(lái)開拓市場(chǎng)。國(guó)匯通物業(yè)管理公司必須制訂一系列的專屬規(guī)章制度，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)人員的管理。建立以人為本的服務(wù)準(zhǔn)則，樹立員工正確的服務(wù)觀念?？梢越梃b一些知名度比較高的物業(yè)公司，如長(zhǎng)城物業(yè)，中海物業(yè)等，適當(dāng)參考其管理制度，在服務(wù)質(zhì)量上必須要有所完善，同時(shí)也要深入培養(yǎng)工作人員的服務(wù)意識(shí)，訓(xùn)練出具有專業(yè)服務(wù)和技能的員工團(tuán)隊(duì)。除此以外，要特別注意嚴(yán)格規(guī)定員工必須文明用語(yǔ)，維護(hù)公司自身的文明形象，切不能做有損壞公司形象的事⑤。在工作日，國(guó)匯通物業(yè)管理公司可以盡量分散人員工作時(shí)間，運(yùn)用兩班倒或者三班倒的策略，將上班時(shí)間提前一個(gè)小時(shí)左右，下班時(shí)間推遲至晚上九點(diǎn)。提前上班的工作人員提前下班，推遲下班的人員也推后上班時(shí)間。周末可以采取周日單休、周六調(diào)休的策略，并且保證大多數(shù)時(shí)候管理處至少有一個(gè)工作人員在場(chǎng)。這樣一來(lái)，便可以及時(shí)為業(yè)主答疑解惑，確保業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的滿意度不會(huì)有所下降。國(guó)匯通物業(yè)管理公司都存在著收費(fèi)難的困境，這主要?dú)w因于公司收費(fèi)制度不夠規(guī)范，有的甚至出現(xiàn)多收費(fèi)、亂收費(fèi)的現(xiàn)象。為了避免這一現(xiàn)象的發(fā)生，其一，物業(yè)公司制定一系列的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并將其置于顯而易見的地方，使業(yè)主能夠一目了然。并且嚴(yán)格按照該標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定收取管理費(fèi)，不多收也不少收。其二，物業(yè)公司健全自身收費(fèi)管理系統(tǒng)，改善以往傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)收支統(tǒng)計(jì)方法，加強(qiáng)財(cái)務(wù)上的管理。還可以利用預(yù)付費(fèi)管理系統(tǒng)，鼓勵(lì)業(yè)主提前按時(shí)繳清費(fèi)用，而不必上門逐戶催收管理費(fèi)。其三，要避免出現(xiàn)營(yíng)運(yùn)資金缺乏的問題，除了將收費(fèi)透明化以外，還應(yīng)該節(jié)約勞動(dòng)力成本，開源節(jié)流，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理⑥。

5結(jié)語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)雖是物業(yè)管理的根基，而物業(yè)管理卻是房地產(chǎn)企業(yè)的延伸，屬于房地產(chǎn)企業(yè)的無(wú)形資產(chǎn)。擁有良好的物業(yè)管理不僅能夠使房屋保值升值，更能夠增加房地產(chǎn)企業(yè)的盈利，推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的快速發(fā)展，實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化，形成競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。因此，任何一家物業(yè)管理公司若想對(duì)房地產(chǎn)事業(yè)產(chǎn)生積極的影響，除了必須擁有到位的服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)意識(shí)，更應(yīng)該有一個(gè)發(fā)展戰(zhàn)略意識(shí)，即品牌戰(zhàn)略和管理戰(zhàn)略。經(jīng)過增強(qiáng)企業(yè)的物業(yè)管理水準(zhǔn)，推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展，更能促進(jìn)居民生活水平提供，加快城市化進(jìn)程。但仍有房地產(chǎn)企業(yè)并不是十分重視物業(yè)管理，只是將物業(yè)管理作為一種售后服務(wù)。筆者提出，物業(yè)管理必須深入貫徹落實(shí)于房地產(chǎn)開發(fā)與發(fā)展的整個(gè)過程，包括了小區(qū)規(guī)劃、立項(xiàng)分析、戶型設(shè)計(jì)等各階段。此外，我國(guó)物業(yè)管理物業(yè)管理行業(yè)雖然在近幾年得到比較大的發(fā)展，但也出現(xiàn)了不少問題，本文只是就深圳市國(guó)匯通投資公司旗下的物業(yè)管理陳述了幾項(xiàng)主要存在的問題，但并不代表廣大物業(yè)公司存在的問題，解決策略也仍存在一定的思維局限性，解決方法實(shí)用性有待考察。目前物業(yè)行業(yè)仍然存在各種各樣的問題，而這些問題，亟待專業(yè)人員的研究并解決。

作者:雷 飛 孫熙彤 郭進(jìn)超 黃明秀 單位:1、中山大學(xué)新華學(xué)院 2、東莞市科學(xué)技術(shù)博物館