導(dǎo)語：營改增對物業(yè)管理的影響與對策一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

營改增即營業(yè)稅改征增值稅。至2016年5月1日止，在我國征收了67年的營業(yè)稅稅種就此退出歷史舞臺。隨之而來的是征收方式更為科學(xué)、稅負更加公平的增值稅。根據(jù)財稅[2016]36號文件的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)按照對社會服務(wù)業(yè)的要求征收增值稅。由于增值稅與營業(yè)稅是兩種截然不同的稅種，營改增的實行，對物業(yè)管理企業(yè)帶來的變化及影響還是較為顯著的。具體體現(xiàn)在計稅依據(jù)、稅率及進項稅抵扣等方面，另外，還涉及到其他稅種的稅負變化，如企業(yè)所得稅、相關(guān)附加稅種、印花稅等。

一、營改增為物業(yè)管理企業(yè)帶來的影響

（一）營改增對物業(yè)管理企業(yè)流轉(zhuǎn)稅方面帶來的影響。1.稅率的變化。稅款征收一般為計稅依據(jù)*稅率，在計稅依據(jù)不變的前提下，稅率越高，其繳納的稅金也就越多。營改增以后，根據(jù)《增值稅暫行條例》及財稅【2016】36號文的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)所適用增值稅的稅率或征收率與其增值稅的納稅人身份有一定的關(guān)系。稅法規(guī)定，增值稅納稅人可分為一般納稅人及小規(guī)模納稅人兩種，財稅【2016】36號文規(guī)定，年營業(yè)額超過500萬元（不含稅收入）的企業(yè)，或雖然不足500萬元，但如果財務(wù)核算健全，經(jīng)納稅人向主管稅務(wù)機關(guān)申請均可以被認定為一般納稅人企業(yè)，其余的企業(yè)被認定為小規(guī)模納稅人企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)作為一般納稅人企業(yè)適用6%的稅率，小規(guī)模納稅人企業(yè)適用3%的征收率。一般納稅人企業(yè)可以抵扣進項稅金，小規(guī)模納稅人不能抵扣進項稅金。2.計稅依據(jù)的變化。增值稅屬于價外稅，其計稅依據(jù)亦即營業(yè)收入為不含稅收入，以物業(yè)管理企業(yè)為例，具體的計算公式為如下。一般納稅人企業(yè)的計稅依據(jù)=營業(yè)收入/(1+6%)小規(guī)模納稅人企業(yè)的計稅依據(jù)=營業(yè)收入/(1+3%)3.稅款計算的變化。原營業(yè)稅稅制下，營業(yè)稅=營業(yè)收入*5%；一般納稅人企業(yè)的增值稅額=銷項稅金-（進項稅金-進項稅額轉(zhuǎn)出），銷項稅金=營業(yè)收入*6%。小規(guī)模納稅人企業(yè)的增值稅額=營業(yè)收入*3%?，F(xiàn)以一般納稅人物業(yè)管理企業(yè)為例，對于營改增前后所帶來的變化進行比較（見表1）。從表1中可以看到，增值稅的計稅依據(jù)需要去稅，其比營業(yè)稅的計稅依據(jù)要少。而在稅金方面，雖然增值稅的稅金看似比營業(yè)稅稅金高，但其為銷項稅金，可以抵扣進項稅金，稅負率比營業(yè)稅低。（二）營改增以后對于企業(yè)其他稅種的影響。1.企業(yè)所得稅。營改增以后，物業(yè)管理企業(yè)的收入應(yīng)換算為不含稅價，收入扣除營業(yè)稅金后是有所降低的。同時，就物業(yè)管理企業(yè)來說，人工成本為較大的成本費用支出，在原人工成本一定的前提下，營改增后，物業(yè)公司的應(yīng)納稅所得額及企業(yè)所得稅會有所下降。2.地方稅金及附加。地方稅金及附加包括城市維護建設(shè)稅（稅率7%）、地方教育費附加（稅率為2%）、教育費附加（稅率3%），它們依附于流轉(zhuǎn)稅所產(chǎn)生，即企業(yè)如果繳納流轉(zhuǎn)稅就一定會按照流轉(zhuǎn)稅金的12%申報并繳納各地方稅種。在營業(yè)稅稅制下，企業(yè)只要有營業(yè)稅收入就要繳納營業(yè)稅，隨之便要繳納相應(yīng)的附加稅。而增值稅的納稅原理為扣稅制，即銷項稅金減除進項稅金及上期留抵以后的正差為當(dāng)期應(yīng)繳納的增值稅，反之則無須繳納增值稅。因此，如果物業(yè)管理企業(yè)當(dāng)期的進項稅額大于銷項稅金，即便產(chǎn)生了收入，也無需繳納增值稅。3.印花稅。營改增以后，物業(yè)管理企業(yè)對外簽訂的合同幾乎都會涉及到增值稅業(yè)務(wù)。建議物業(yè)管理企業(yè)在合同中將標(biāo)的物的金額與增值稅稅金分別列示。按照印花稅法的規(guī)定，在增值稅合同中，如果將合同額與增值稅稅額分別列示，在計算印花稅時可以只按照去稅的合同額申報并繳納，可以節(jié)約一定的印花稅納稅成本。

二、營改增后物業(yè)管理企業(yè)的應(yīng)對對策

（一）納稅人身份的選擇對策。納稅人身份的選擇決定了其適用何種稅率或征收率、是否可以抵扣進項稅額，因此，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該審慎選擇納稅人身份。就物業(yè)管理公司的現(xiàn)實情況來看，主要的成本包含物業(yè)公司人員的工資及社保費用、所屬物業(yè)小區(qū)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維護、管理區(qū)內(nèi)清潔及保潔費用、小區(qū)綠化費用、區(qū)域秩序維護費用、辦公費用、水電費等?？梢?，其發(fā)生的都是與人工有關(guān)的費用，采購的物資相對較少，為其帶來的進項稅額也較少。因而，對于那些經(jīng)營規(guī)模較少、年營業(yè)收入達不到500萬元的物業(yè)企業(yè)，建議其不妨選擇小規(guī)模納稅人身份，適用3%的稅率，同時，由于稅金的計算為不含稅收入乘以稅率，實際稅率僅為2.91%，比5%的稅率要低很多。（二）發(fā)票的管理。1.銷項發(fā)票。我國目前的稅收征管體制仍處于以票管稅階段，因此，對于發(fā)票的管理非常重視。營改增以后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)對外開具增值稅發(fā)票，要加強對于發(fā)票的管理。例如，分清擬開票客戶的性質(zhì)，如果是個人或小規(guī)模納稅人企業(yè)則應(yīng)該開具增值稅普通發(fā)票，如果對方為企業(yè)且為一般納稅人身份則應(yīng)該開具專用發(fā)票。另外，要嚴格銷項發(fā)票的管理，不得出現(xiàn)虛開發(fā)票的現(xiàn)象。2.進項發(fā)票。增值稅繳稅原理為扣稅制，一般納稅人身份的物業(yè)管理企業(yè)，在銷項稅金一定的前提下，進項發(fā)票取得的多少決定其未來繳納增值稅的數(shù)額。所以，對于物業(yè)管理企業(yè)來說，在對外采購相關(guān)物資或購買勞務(wù)活動的過程中應(yīng)該找尋一般納稅人為合作對象，同時，還要注意發(fā)票取得的合法性與合規(guī)性。這里要著重強調(diào)的一點是，企業(yè)發(fā)票的取得應(yīng)該符合“三流合一”的規(guī)定。國家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人對外開具增值稅專用發(fā)票有關(guān)問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2014年第39號，以下簡稱39號公告）規(guī)定，從開具發(fā)票增值稅方的角度規(guī)定對外開具發(fā)票原則的“三流合一”，具體包括“貨物、勞務(wù)及應(yīng)稅服務(wù)流”、“資金流”、“發(fā)票流”必須都是同一受票方。如果不符合上述規(guī)定，稅務(wù)主管機關(guān)很可能認定其取得的發(fā)票涉嫌虛開發(fā)票。因而，原先以營業(yè)稅為主的物業(yè)管理公司，對于營改增以后的稅收制度及規(guī)定一定要持謹慎態(tài)度。

三、結(jié)語

營改增新政的實施，對于物業(yè)管理企業(yè)的財務(wù)核算、相關(guān)涉稅事宜等方面的影響還是較大的?？傮w上來講，稅負呈下降趨勢。然而，對于物業(yè)管理企業(yè)來說，面對新稅制以及近期國、地稅合并的稅收征管格局變化，應(yīng)該以提升國家稅法的遵從度為首要原則，結(jié)合自身的經(jīng)營管理特點，加強企業(yè)內(nèi)部的財務(wù)核算及涉稅事項管理，制定切實可行的稅收籌劃政策，為企業(yè)實現(xiàn)利潤最大化的經(jīng)營管理目標(biāo)發(fā)揮應(yīng)有的作用。

參考文獻：

[1]廖榮麗.營改增對物業(yè)管理企業(yè)的影響及對策[J].新經(jīng)濟，2016.

[2]財政部,國家稅務(wù)總局.關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知[A].財稅[2016]36，2016.

作者:蔡娟 單位:深圳地鐵物業(yè)管理發(fā)展有限公司