導(dǎo)語：房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)管理的風(fēng)險(xiǎn)與對(duì)策研究一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

[摘要]房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)濟(jì)建設(shè)中占有極為重要的地位，房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)之后，需要展開經(jīng)濟(jì)管理工作，以確保房地產(chǎn)項(xiàng)目能夠更為穩(wěn)定地創(chuàng)收經(jīng)濟(jì)效益。雖然當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)管理措施已經(jīng)發(fā)展得相對(duì)比較成熟，但在實(shí)際實(shí)施經(jīng)濟(jì)管理過程中，還需要處理風(fēng)險(xiǎn)問題?；诜康禺a(chǎn)項(xiàng)目，探討經(jīng)濟(jì)管理環(huán)節(jié)中形成的主要風(fēng)險(xiǎn)，并提供解決風(fēng)險(xiǎn)問題的有效措施。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)項(xiàng)目；經(jīng)濟(jì)管理；風(fēng)險(xiǎn)

近幾年，國家經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型給房地產(chǎn)行業(yè)帶來諸多影響，降成本、去杠桿、去庫存、去產(chǎn)能等供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革活動(dòng)給房地產(chǎn)行業(yè)創(chuàng)造全新發(fā)展條件。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)往往需要較長的時(shí)間，受到項(xiàng)目時(shí)間的影響，內(nèi)部存在諸多不可預(yù)估的問題，而且房地產(chǎn)項(xiàng)目還存在不可重復(fù)性與一次性的建設(shè)特點(diǎn)，這給項(xiàng)目管理工作帶來許多難度較高的挑戰(zhàn)，實(shí)施經(jīng)濟(jì)管理時(shí)，需要應(yīng)對(duì)很多風(fēng)險(xiǎn)?，F(xiàn)就探討房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施經(jīng)濟(jì)管理時(shí)面對(duì)的主要風(fēng)險(xiǎn)與解決對(duì)策。

1房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施經(jīng)濟(jì)管理的重要性

房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施經(jīng)濟(jì)管理具有重要意義，具體而言，主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：首先，通過加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)管理，可以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理水平的提高，推進(jìn)管理工作的有序開展，取得預(yù)期的經(jīng)濟(jì)管理成效。其次，經(jīng)濟(jì)管理的實(shí)施便于施工成本的有效控制，使得房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益增加，推進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的快速落成，同時(shí)促進(jìn)我國房地產(chǎn)事業(yè)的健康發(fā)展。由此可見，房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施經(jīng)濟(jì)管理極為必要。

2房地產(chǎn)實(shí)施經(jīng)濟(jì)管理的主要風(fēng)險(xiǎn)

2.1政府監(jiān)督管理不到位。如果房地產(chǎn)企業(yè)與政府管理部門之間因房地產(chǎn)項(xiàng)目而形成利益不均的局面，就會(huì)形成潛規(guī)則，權(quán)力因此而被濫用，盡管圍繞房地產(chǎn)項(xiàng)目展開了經(jīng)濟(jì)管理工作，但是管理浮于表面，存在形式化的問題。一方面，從當(dāng)前的房地產(chǎn)市場進(jìn)行分析，房價(jià)過高，房地產(chǎn)成為投資者炒房的工具，房地產(chǎn)實(shí)際的居住作用被忽視，房價(jià)持續(xù)上漲，市場控制難度也隨之增長。而政府管理部門在處理違法行為時(shí)，缺少法律依據(jù)的支持，難以約束以及規(guī)范房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況。另一方面，從房地產(chǎn)相關(guān)的金融市場角度進(jìn)行分析，投資房地產(chǎn)需要依托信貸杠桿，政府通過較高的價(jià)格來進(jìn)行賣地活動(dòng)，以達(dá)到平債的目的。地產(chǎn)商完成接盤，銀行開發(fā)貸款之后實(shí)施建設(shè)工作，完成建設(shè)后，開發(fā)貸被轉(zhuǎn)化，形成了購房按揭貸。以此循環(huán)，資金被不斷倒手，形成銀行貸款，依照存貸比，存款又轉(zhuǎn)化為貸款，不斷擴(kuò)大信貸規(guī)模，產(chǎn)生次貸危機(jī)。2.2土地市場存在的風(fēng)險(xiǎn)問題。政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行管理時(shí)，制定并推出了不少政策，引導(dǎo)并強(qiáng)化管理力度，確保房地產(chǎn)市場能夠以規(guī)范化的方式進(jìn)行交易活動(dòng)，然而大部分政策都是依照房地產(chǎn)市場現(xiàn)有的大環(huán)境制定形成的，實(shí)際覆蓋范圍比較大，文本內(nèi)容指向并不明確，相應(yīng)的要求也不清晰，同時(shí)目標(biāo)類政策的針對(duì)性不足。如土地招拍掛制度還待完善之處，執(zhí)行狀況不佳，各個(gè)地區(qū)大多看重協(xié)議，因此招拍掛與土地成本相對(duì)比較低，土地市場中出現(xiàn)不公平競爭的現(xiàn)象，最終導(dǎo)致招投標(biāo)市場與供應(yīng)土地資源的市場在成本方面有比較大的差異，土地招投標(biāo)制度的落實(shí)也產(chǎn)生了困難。2.3項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)管理問題。房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際需要的運(yùn)作資本相對(duì)多，規(guī)模也很大，建設(shè)資金經(jīng)常出現(xiàn)上億的情況，因此各個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)商比較關(guān)注時(shí)間，期望盡早將投入的資金轉(zhuǎn)變?yōu)槔麧櫯c效益，以此來減輕甚至消除流通資本過程中存在的壓力，提升房地產(chǎn)項(xiàng)目帶來的經(jīng)濟(jì)收益。但是房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于內(nèi)部管理工作的重視程度偏低，沒有形成科學(xué)的內(nèi)控體系，在比較關(guān)鍵的房產(chǎn)報(bào)建、施工，以及銷售環(huán)節(jié)中，未及時(shí)辦理相關(guān)批復(fù)文件，降低了工程的時(shí)效性，企業(yè)無法在預(yù)定的時(shí)間獲取施工許可證或預(yù)售許可證等必要的證明材料，難以開展房產(chǎn)施工建設(shè)與預(yù)售工作，導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目完工期限一并延期，從而加劇企業(yè)實(shí)際的經(jīng)濟(jì)損失，也降低了項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)管理效能。2.4房地產(chǎn)建設(shè)階段控制問題。當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)管理時(shí)，主要運(yùn)用分工管理與綜合核算的方法。房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)制定房地產(chǎn)項(xiàng)目的綜合規(guī)劃方案，也負(fù)責(zé)管理財(cái)務(wù)部門，但是房地產(chǎn)企業(yè)管理者在設(shè)定工程管理體系與初期開發(fā)工作時(shí)，存在未定量化的問題，未將經(jīng)濟(jì)管理的相關(guān)工作落實(shí)到具體的房地產(chǎn)項(xiàng)目參與者身上，一些參與者認(rèn)為項(xiàng)目最終的建設(shè)情況與自身并不存在關(guān)聯(lián)。導(dǎo)致了在開展經(jīng)濟(jì)管理時(shí)，房地產(chǎn)項(xiàng)目參與者未能形成較高的積極性，施工控制工作落實(shí)不到位，經(jīng)濟(jì)管理工作開展情況隨之變差。因此，必須高度重視建設(shè)階段的管控工作，為整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)管理提供支撐。

3解決經(jīng)濟(jì)管理風(fēng)險(xiǎn)的可行對(duì)策

結(jié)合我國房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)際情況與風(fēng)險(xiǎn)形成原因，可通過以下對(duì)策來完善經(jīng)濟(jì)管理體系。3.1形成長期發(fā)展規(guī)劃。政府管理部門要結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的整體經(jīng)營發(fā)展情況，進(jìn)行綜合分析，最終確定適合房地產(chǎn)行業(yè)的長期發(fā)展規(guī)劃方案，以此引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。以國策為行業(yè)發(fā)展導(dǎo)向，給房地產(chǎn)行業(yè)形成明確具體的發(fā)展方向與整體發(fā)展目標(biāo)，對(duì)該領(lǐng)域中消費(fèi)者存有的潛在需求展開深入挖掘，通過掌握市場需求來獲取行業(yè)發(fā)展動(dòng)力。同時(shí)，展開基層調(diào)研活動(dòng)，對(duì)不斷變化的國民經(jīng)濟(jì)情況進(jìn)行深入了解，在完善房地產(chǎn)行業(yè)的遠(yuǎn)期發(fā)展規(guī)劃時(shí)，要確保規(guī)劃中內(nèi)部契合經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求，充分發(fā)揮稅收政策的引導(dǎo)作用，通過限購政策與房產(chǎn)稅對(duì)房價(jià)加以控制，避免其出現(xiàn)無序的大幅度增長的情況，將政府管理職能發(fā)揮出來，借助政府的基本職權(quán)，健全民眾住房保障體系。3.2完善管理機(jī)制。企業(yè)管理者在項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)管理工作中存在重大效用，為了使房地產(chǎn)項(xiàng)目形成更好的管理效果，需在對(duì)管理者進(jìn)行初期選拔時(shí)，就提出更高的標(biāo)準(zhǔn)與要求，使具有更高的綜合素質(zhì)，確保管理者本身的職業(yè)能力與專業(yè)性，以此在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理中呈現(xiàn)出更好的工作效果與工作效率。同時(shí)，企業(yè)管理者在經(jīng)濟(jì)管理的崗位上還要持續(xù)地學(xué)習(xí)，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目有深入地了解，提升綜合素質(zhì)與能力，才能有效地處理各種事務(wù)。除了為房地產(chǎn)項(xiàng)目培養(yǎng)優(yōu)秀的經(jīng)濟(jì)管理者之外，建設(shè)監(jiān)督部門還需要做好經(jīng)濟(jì)管理監(jiān)督方面的工作。房地產(chǎn)市場管理難度較高，在交易環(huán)節(jié)中，存在各種違背市場公平性的現(xiàn)象，因此需要政府部門積極地進(jìn)行監(jiān)督。而且在構(gòu)建監(jiān)督部門時(shí)，還需對(duì)部門職責(zé)進(jìn)行有效劃分，地方政府與中央應(yīng)積極配合合作，形成合力，共同監(jiān)督與規(guī)范現(xiàn)代房地產(chǎn)市場。3.3強(qiáng)化目標(biāo)成本控制管理力度。開展房地產(chǎn)工程建設(shè)活動(dòng)時(shí)，需要在工程實(shí)施的所有環(huán)節(jié)中進(jìn)行成本管理工作，從初期決策方案制定環(huán)節(jié)開始，就需考慮到成本相關(guān)的問題，進(jìn)入設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)后，主要注重控制工程造價(jià)，在正式的施工環(huán)節(jié)中，需根據(jù)決策方案與設(shè)計(jì)方案實(shí)施造價(jià)管理工作，盡量減少工程內(nèi)部的成本損耗，實(shí)現(xiàn)對(duì)工程成本的有效控制。開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，需要對(duì)清單計(jì)價(jià)過程中的關(guān)鍵成本因素進(jìn)行把控，企業(yè)可運(yùn)用一些先進(jìn)的軟件，如ERP管理軟件，進(jìn)行全面預(yù)算并運(yùn)用動(dòng)態(tài)化的方式控制目標(biāo)成本。房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)商需要對(duì)施工單位實(shí)施嚴(yán)格地管理與有效監(jiān)督，使其能夠按照?qǐng)D紙來進(jìn)行施工，不會(huì)隨意出現(xiàn)變更施工行為的情況。如果施工單位因?qū)嶋H施工需求產(chǎn)生工程變更的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需及時(shí)掌握該情況，嚴(yán)格實(shí)施審查，駁回沒有必要變更的工程內(nèi)容。對(duì)施工現(xiàn)場實(shí)施嚴(yán)密管控，選擇監(jiān)理單位負(fù)責(zé)現(xiàn)場監(jiān)理的相關(guān)工作，減少施工現(xiàn)場中出現(xiàn)的常規(guī)錯(cuò)誤操作，以此來實(shí)現(xiàn)對(duì)工程成本的有效控制與保障。3.4通過多種方法實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)管理目標(biāo)。結(jié)合項(xiàng)目管理實(shí)際需要，成立專門的經(jīng)濟(jì)管理部門，負(fù)責(zé)獨(dú)立核算各項(xiàng)目。依據(jù)項(xiàng)目綜合做賬，采取分別核算的方式。完善項(xiàng)目經(jīng)理部門，配置高素質(zhì)的出納以及預(yù)算工作人員。做好房地產(chǎn)項(xiàng)目的監(jiān)督以及管理，采取分級(jí)式管理經(jīng)營模式，不斷提高經(jīng)濟(jì)管理水平。實(shí)行風(fēng)險(xiǎn)抵押制度，在具體實(shí)踐中，實(shí)行風(fēng)險(xiǎn)抵押的制度，進(jìn)而調(diào)動(dòng)項(xiàng)目經(jīng)理和相關(guān)負(fù)責(zé)人的積極性。比如，扣除項(xiàng)目經(jīng)理月工資的30%，將其作為經(jīng)濟(jì)管理風(fēng)險(xiǎn)的抵押金，若能夠完成預(yù)設(shè)的指標(biāo)，那么年終全部返回。若沒有完成，則全部扣留。構(gòu)建風(fēng)險(xiǎn)抵押機(jī)制，全面調(diào)動(dòng)工作人員的工作積極性，使其能夠高度重視經(jīng)濟(jì)管理。

4結(jié)語

房地產(chǎn)項(xiàng)目本身就具有專業(yè)性強(qiáng)、管理復(fù)雜等情況，在進(jìn)行經(jīng)濟(jì)管理時(shí)，需處理相對(duì)煩瑣的事項(xiàng)。為了提升經(jīng)濟(jì)管理水平，完善房地產(chǎn)項(xiàng)目管理體系，必須依托我國的實(shí)際國情，進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需，增強(qiáng)建設(shè)住房力度，針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場，實(shí)施微觀與宏觀規(guī)劃，同時(shí)對(duì)行業(yè)內(nèi)的法規(guī)法律體系進(jìn)行補(bǔ)充與完善，給房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理工作提供更加可靠的法律依據(jù)，通過提升經(jīng)濟(jì)管理水平給房地產(chǎn)行業(yè)注入更充足的發(fā)展動(dòng)力。

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作者:陳燕青 單位:廣東省河源市重點(diǎn)項(xiàng)目服務(wù)中心