導語：金融危機房地產(chǎn)企業(yè)應對策略研究論文一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要:通過構建古井模型研究金融危機對房地產(chǎn)企業(yè)的影響機理，分析了我國房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)狀，從五個方面尋找金融危機中房地產(chǎn)企業(yè)的機會，并以棲霞建設集團為例構建了房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，提出相關措施，使房地產(chǎn)企業(yè)能擁有持續(xù)的發(fā)展優(yōu)勢，能在劇烈而多變的市場環(huán)境中取得主動，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。影響機理的研究進一步豐富了關于金融危機的理論內(nèi)涵。古井模型是一種有效的分析方法，也在一個側(cè)面豐富了企業(yè)優(yōu)勢理論。

關鍵詞:金融危機;古井模型;影響機理;房地產(chǎn)企業(yè);應對戰(zhàn)略

2008年發(fā)端于美國進而蔓延全球的金融風暴嚴重影響到我國房地產(chǎn)業(yè)，對我國房地產(chǎn)企業(yè)的競爭優(yōu)勢和未來的發(fā)展提出了嚴峻的挑戰(zhàn)。盡管這場危機終將過去，但類似的危機今后還會遇到，如何深入了解金融危機對我國房地產(chǎn)企業(yè)的影響機理并積極進行戰(zhàn)略調(diào)整應對其影響成為一個很有價值的課題。本文通過構建企業(yè)發(fā)展優(yōu)勢分析古井模型研究金融危機對我國房地產(chǎn)企業(yè)的影響機理，分析金融危機背景下我國房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)狀，采取相應的發(fā)展戰(zhàn)略，以推進我國房地產(chǎn)企業(yè)在困難中抓住機遇，提高競爭優(yōu)勢、順利擺脫金融危機影響、實現(xiàn)不斷發(fā)展的目的。

1金融危機對房地產(chǎn)企業(yè)的影響機理

研究金融危機對我國房地產(chǎn)企業(yè)的影響機理，目的是把握金融危機對房地產(chǎn)企業(yè)影響的規(guī)律性，更好地分析金融危機沖擊下我國房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)狀，找出面臨的危機與機會，以便及時地進行戰(zhàn)略調(diào)整，科學制定發(fā)展戰(zhàn)略。

(1)研究方法探討與古井模型構建。楊建平(2009)認為金融危機對中國房地產(chǎn)市場的影響，主要通過影響宏觀經(jīng)濟增長進行傳導。［1］馬宇等(2009)從傳遞渠道的角度研究了美國次級貸款危機的國際傳遞機理。［2］吳虹(2009)認為金融危機會在不同類型國家逐次傳遞，先是傳遞到過度消費型國家，再傳遞到過度生產(chǎn)型國家，最后傳遞到過度資源供應型國家。［3］段玉龍(2009)分析了金融危機對房地產(chǎn)企業(yè)融資和盈利能力的影響。［4］但國內(nèi)外關于金融危機對企業(yè)的影響機理的研究明顯不足。本課題的研究方法是:構建企業(yè)發(fā)展優(yōu)勢分析模型→研究金融危機對企業(yè)的影響機理→分析金融危機對我國房地產(chǎn)企業(yè)的影響。從“要素”視角研究企業(yè)的發(fā)展優(yōu)勢是一種有效的研究方法，這里從企業(yè)“生產(chǎn)要素”、企業(yè)“需求條件”、企業(yè)“相關產(chǎn)業(yè)”、企業(yè)“戰(zhàn)略與運營”和“政府對企業(yè)的舉措”五個要素，構建成企業(yè)發(fā)展優(yōu)勢分析模型，該模型形狀酷似我國古井，簡稱之為“古井模型。

(2)金融危機對房地產(chǎn)企業(yè)的影響機理。金融危機對我國房地產(chǎn)企業(yè)影響是復雜的，涉及很多方面，這里用古井模型來研究金融危機對房地產(chǎn)企業(yè)的影響機理。房地產(chǎn)企業(yè)獲得發(fā)展優(yōu)勢所需的五要素，不需要全部具備，但古井模型體系中各要素相互配合有利于企業(yè)發(fā)展優(yōu)勢的建立，各要素的變異則會對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生影響。按照企業(yè)發(fā)展優(yōu)勢分析古井模型來研究金融危機對我國房地產(chǎn)企業(yè)的影響，其影響機理，主要從五個方面深刻影響我國房地產(chǎn)企業(yè)的生存與發(fā)展。

2金融危機沖擊下我國房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)狀分析

金融危機對房地產(chǎn)企業(yè)的影響主要是通過影響房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)要素、房地產(chǎn)企業(yè)需求條件、房地產(chǎn)企業(yè)相關產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略與經(jīng)營以及政府對房地產(chǎn)企業(yè)的舉措等方面來滲透影響房地產(chǎn)企業(yè)，下面主要從這五個方面對我國房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)狀進行分析。

2.1房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)要素狀況分析

一是土地資源情況。金融危機發(fā)生前，國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，全國70個大中城市土地交易價格上漲較快，多次出現(xiàn)樓面地價達到甚至超過周邊商品房價的現(xiàn)象。金融危機發(fā)生后，投放市場的土地急劇減少，拍賣價格快速下降，甚至有流標現(xiàn)象。由此不難發(fā)現(xiàn)，金融危機使房地產(chǎn)企業(yè)拿地不僅容易，而且成本降低。

二是投資額。房地產(chǎn)項目投資較大，回收期長，承受金融風險較大。盡管以前房地產(chǎn)企業(yè)的高額利潤吸引了大量投資，但金融危機發(fā)生后，房屋價格出現(xiàn)大幅度下滑，使投資者對房地產(chǎn)失去信心，不斷撤離房地產(chǎn)業(yè)。資金問題是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的最嚴峻問題之一，房地產(chǎn)企業(yè)普遍資金緊張，不少房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈發(fā)生斷裂。

三是人力資源。我國擁有龐大的勞動力資源，金融危機背景下，社會失業(yè)增加，勞動力更加豐富。但是，我國房地產(chǎn)企業(yè)一般勞動力過剩，項目綜合管理人員、項目策劃人員、資本運作人員、高級專業(yè)技術人員短缺，特別是中小房地產(chǎn)企業(yè)在吸引人才方面困難重重，缺乏人才，競爭優(yōu)勢不強［5］。可以預見的是，金融危機會使弱勢房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)有的人才也可能流出，強勢房地產(chǎn)企業(yè)正是吸納人才的好時機。

2.2房地產(chǎn)企業(yè)需求條件分析

一是市場集中度。房地產(chǎn)企業(yè)近幾年來發(fā)展迅猛，強勁拉動了我國GDP增長，成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。但是我國房地產(chǎn)業(yè)的市場集中度低，作為行業(yè)龍頭的萬科集團在全國銷售額和銷售面積的市場占有率還不到3%，而且馳名品牌少。金融危機發(fā)生后，一些實力不強的房地產(chǎn)企業(yè)被淘汰，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的市場空間巨大。

二是市場需求。金融危機必然影響我國居民的收入水平和消費需求，房地產(chǎn)市場消費者的購買意愿和需求出現(xiàn)較大幅度的下降，使得成交清淡、房價下降。根據(jù)國家統(tǒng)計局2008年1－11月數(shù)據(jù)，全國商品房銷售面積4.9億平方米，同比下降18.3%。

三是行業(yè)景氣。金融危機不可避免地帶來中國房地產(chǎn)市場的周期性變化，國內(nèi)需求也不可能表現(xiàn)為直線上升。2008年11月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)(簡稱“國房景氣指數(shù)”)為98.46，比10月份回落1.22點，2009年1月，我國房屋銷售價格指數(shù)為99.1，比2008年1月回落12.2點，這是該指數(shù)自2008年1月以來連續(xù)12個月回落，表明房地產(chǎn)市場處于持續(xù)低迷狀態(tài)。［6］

2.3房地產(chǎn)企業(yè)相關產(chǎn)業(yè)分析

一是產(chǎn)業(yè)鏈。房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈長，但普遍存在的問題是進入門檻較低，大量小規(guī)模企業(yè)涌入，導致房地產(chǎn)業(yè)同構化、結(jié)構低度化嚴重，市場競爭無序，集群間的競爭有余，協(xié)作不足［7］，金融危機背景下更是如此，不少企業(yè)在生死線上掙扎，對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展不能提供可靠支撐。

二是上游建材行業(yè)。建材行業(yè)規(guī)模以上的企業(yè)少，中小企業(yè)過多，行業(yè)水平不一，產(chǎn)品成本較高。金融危機背景下，建材價格不斷下跌，成本高的建材企業(yè)虧損嚴重，據(jù)國家統(tǒng)計局2009年1－2月份數(shù)據(jù)，鋼鐵行業(yè)由上年同期盈利255億元轉(zhuǎn)為凈虧損7.7億元，有色金屬冶煉及壓延加工業(yè)由同期盈利128億元轉(zhuǎn)為凈虧損19.3億元，但這對房地產(chǎn)企業(yè)降低開發(fā)成本有利。

2.4房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略、經(jīng)營與競爭分析

一是戰(zhàn)略決策。大型房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略決策水平很高，能夠抓住機遇穩(wěn)健發(fā)展，但中小企業(yè)對未來發(fā)展戰(zhàn)略籌劃考慮較少，缺少科學決策，金融危機來臨了，很多房地產(chǎn)企業(yè)不能及時做出戰(zhàn)略調(diào)整，受損慘重。

二是運營管理。大型房地產(chǎn)企業(yè)的運營管理水平很高，但相當多的房地產(chǎn)企業(yè)管理水平不高，缺少完整規(guī)范的管理制度，沒有通過ISO9000認證，經(jīng)營粗放，項目運作不精深，資源利用率低，尤其是中小房地產(chǎn)企業(yè)，存在著人才資源缺乏、資產(chǎn)負債率高、短期行為嚴重等現(xiàn)象，靠消耗土地和房屋漲價求效益，缺乏核心競爭力。［8］金融危機的沖擊使一批運營管理差的房地產(chǎn)企業(yè)淘汰出局。

三是競爭手段。大部分房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模不大，產(chǎn)品科技含量低，質(zhì)量問題多，市場形象較差。在市場營銷上，大多采用人為炒作來參與市場競爭，市場競爭能力不高，很難渡過金融危機期。

2.5政府對房地產(chǎn)企業(yè)的舉措分析

一是政策法律。房地產(chǎn)業(yè)關聯(lián)性強，國家從財政、稅收、金融等政策上嚴格控制。金融危機發(fā)生后，我國政府積極應對，金融手段與稅收方式雙管齊下，連續(xù)降低利率和存款準備金率向市場注入流動性資金，力求穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)企業(yè)受益最大。

二是管理手段。金融危機發(fā)生前，房價持續(xù)上漲，盡管國家一再整頓房地產(chǎn)市場秩序，但地方利益和政績沖動卻剛性地抵消著整頓效果。金融危機發(fā)生后，國家通盤考慮完善房地產(chǎn)管理手段，地方政府也不斷出臺輔助性管理辦法，主要涉及公積金、相關地方收費和地方財政補貼等，房地產(chǎn)企業(yè)直接受益。

3金融危機沖擊下我國房地產(chǎn)企業(yè)蘊藏的戰(zhàn)略機會

從金融危機對房地產(chǎn)企業(yè)的影響中可以發(fā)現(xiàn)，這次金融危機使中國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展機會減少，衰退機會增加，這種衰退的持續(xù)性值得高度關注。但是，與危機相隨的，往往是發(fā)展的機遇。本次金融危機給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的戰(zhàn)略機會可從五個方面把握。

一是發(fā)展將更加理性。房地產(chǎn)企業(yè)在這輪經(jīng)濟調(diào)整中已經(jīng)大傷元氣，整體恢復元氣需要假以時日。經(jīng)歷過這一次慘痛教訓，不管是開發(fā)商還是購房者，應該都會變得更加理性，房地產(chǎn)企業(yè)有望就此走向正常的發(fā)展軌道，為下一輪房地產(chǎn)景氣周期奠定基礎。

二是發(fā)展機遇逐漸顯露。政府出臺系列經(jīng)濟刺激計劃，積極的貨幣政策大幅降低了購房者的貸款成本，多次降息后，五年以上的實際貸款利率已經(jīng)不足5%(有銀行的7折優(yōu)惠);稅收優(yōu)惠政策能長期刺激投機、投資需求;處在低位的房價，對剛性需求的吸入效應十分明顯，很大程度上刺激了普通百姓購房的剛性需求，對投資需求也有明顯的刺激作用。此外，中國是人口眾多的發(fā)展中國家，工業(yè)化、城市化進程不會停止，盡管房屋的價格還會有所波動，但長期來看，中國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展具有廣闊前景。

三是企業(yè)整合發(fā)展的良機出現(xiàn)。金融動蕩進一步加快了中國房地產(chǎn)業(yè)整合，一些弱勢房地產(chǎn)企業(yè)已退出市場，這對資金實力雄厚的房地產(chǎn)企業(yè)，如萬科集團來說，無疑是加速發(fā)展的良好機遇。萬科在此次金融危機面前，敢于降價，目的是使房地產(chǎn)業(yè)加快重新洗牌的速度，獲得兼并收購的資源整合機會。

四是加速轉(zhuǎn)型升級。房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級難，原因在于粗放增長的獲益空間尚存，特別是金融危機前，房價高、暴利厚。此次金融危機的沖擊，將迫使我國房地產(chǎn)企業(yè)加快轉(zhuǎn)型升級，依靠自主創(chuàng)新提高核心競爭力，提高抗危機和抗風險的能力。

五是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本下降。金融危機發(fā)生后，地塊拍賣價格快速下降，建材價格快速下降，貸款利率快速下降，這些有利因素都將促進房地產(chǎn)開發(fā)成本降低，有利于企業(yè)發(fā)展。

4房地產(chǎn)企業(yè)應對金融危機的發(fā)展戰(zhàn)略———以棲霞建設為例

在房地產(chǎn)行業(yè)進入調(diào)整期之后，市場規(guī)則和企業(yè)生存法則都將發(fā)生根本性的變化，房地產(chǎn)企業(yè)怎樣才能更好地生存下來進而尋求發(fā)展，需要洞悉行業(yè)未來發(fā)展的方向，并切合自身條件制定適合本企業(yè)發(fā)展的前瞻性戰(zhàn)略。［9］

4.1房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的構建

從以上分析可以看出，房地產(chǎn)企業(yè)困難與機會并存，所以，要抓住機遇進行戰(zhàn)略調(diào)整，走出困境。房地產(chǎn)企業(yè)解決金融危機中的難題，主要對策是加快轉(zhuǎn)型升級、推進發(fā)展方式轉(zhuǎn)變，其核心在于實現(xiàn)發(fā)展動力從要素驅(qū)動和投資驅(qū)動向創(chuàng)新驅(qū)動和效率驅(qū)動轉(zhuǎn)變。南京棲霞建設集團擁有25年開發(fā)歷史，是國家一級資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在對本次金融危機的預警與應對上不夠科學、及時、有效，業(yè)績下降較大、損失也不小，2008年，營業(yè)收入同比上年減少44.29%，利潤總額比上年減少49.61%。

棲霞建設發(fā)展戰(zhàn)略目標。牢固樹立“戰(zhàn)略推動發(fā)展、機遇加速發(fā)展”的發(fā)展觀念，繼續(xù)秉承“誠信、專業(yè)、創(chuàng)新、完美”的企業(yè)宗旨，積極應對國際金融危機帶來的市場環(huán)境巨變，將危機轉(zhuǎn)化為戰(zhàn)略機遇，不斷提高管理效率，持續(xù)創(chuàng)新住宅產(chǎn)品，切實履行社會責任，走綠色房地產(chǎn)自主創(chuàng)新發(fā)展道路，增強企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展能力，盡快擺脫金融危機陰影、實現(xiàn)持續(xù)發(fā)展。

棲霞建設發(fā)展戰(zhàn)略的主要內(nèi)容。一是堅定不移實施“企業(yè)管理現(xiàn)代化+住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化+資本運作現(xiàn)代化”的發(fā)展戰(zhàn)略和“專業(yè)化、區(qū)域化、信息化、產(chǎn)業(yè)化、國際化”的主業(yè)拓展思路，促進房地產(chǎn)經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級;二是發(fā)揮核心優(yōu)勢，堅持積極的發(fā)展思路和穩(wěn)健的財務政策，使企業(yè)的抗風險能力不斷提高，在“產(chǎn)品創(chuàng)新、成本控制、企業(yè)文化、融資能力”等多方面進一步加強核心競爭力，提升顧客價值，實施差異化競爭;三是把握經(jīng)濟周期規(guī)律，總量調(diào)控，合理開發(fā)，綜合利用，最大限度實現(xiàn)土地資源的經(jīng)濟效益和社會效益，實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)與環(huán)境保護協(xié)調(diào)發(fā)展;四是制度創(chuàng)新和技術創(chuàng)新相結(jié)合，以人為本，提高房地產(chǎn)綜合開發(fā)效益，實現(xiàn)從資源依賴型向創(chuàng)新驅(qū)動型轉(zhuǎn)變，走出一條科技含量高、資源消耗低、環(huán)境污染少的新型發(fā)展道路;五是強化管理提升內(nèi)功，蓄勢待發(fā)，為新一輪的房地產(chǎn)經(jīng)濟復蘇做準備。

4.2戰(zhàn)略實施的相關措施

一是推行審慎的經(jīng)營及投資政策，拓寬融資渠道爭取直接融資，把工作重心放在核心競爭力的提升中，從產(chǎn)品創(chuàng)新、技術集成、人才培養(yǎng)等方面入手，化危機為契機，打造公司在逆境中發(fā)展壯大的內(nèi)生能力，使企業(yè)發(fā)展模式由機會導向型轉(zhuǎn)變?yōu)楹诵哪芰︱?qū)動型。公務員之家

二是加大R＆D能力，發(fā)揮博士后科研工作站的平臺優(yōu)勢，將研發(fā)創(chuàng)新的重點放在提升前期規(guī)劃水平、強化資源整合與成本控制、實現(xiàn)項目經(jīng)濟效益和社會效益共贏等環(huán)節(jié)上，精益求精，不斷提高產(chǎn)品附加值。

三是項目建設過程中，提高“新材料、新技術、新工藝、新設備”的集成應用水平，進一步推進節(jié)能創(chuàng)新，提升住宅品質(zhì)，打造精品工程。

四是加大市場研究力度，加大中小戶型的設計創(chuàng)新力度，走差異化競爭道路，推動戶型設計標準化、平面結(jié)構模塊化，縮短設計周期，縮短前期工作周期，加快項目建設進度。

五是堅持以人為本，加大運營管理創(chuàng)新，在金融危機背景下重構企業(yè)的組織管理體制，利用金融危機引進高級人才，使人才在企業(yè)發(fā)展中成為應對金融危機的中流砥柱。

六是利用金融危機最佳的收購時機，實現(xiàn)低成本擴張，形成規(guī)模效益，提高勞動生產(chǎn)率，打造成本優(yōu)勢，抵御房價下跌。

5結(jié)語

通過構建房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展優(yōu)勢分析古井模型研究金融危機對我國房地產(chǎn)企業(yè)的影響機理，透視出金融危機對我國房地產(chǎn)企業(yè)造成嚴重沖擊。我國房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)狀是危機與機會并存，必須構建相應的發(fā)展戰(zhàn)略，從五個方面抓住金融危機中的機會，并積極采取相關措施，使房地產(chǎn)企業(yè)能擁有持續(xù)的發(fā)展優(yōu)勢，能在劇烈而多變的市場環(huán)境中取得主動，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。影響機理的研究進一步豐富了關于金融危機的理論內(nèi)涵。古井模型是一種有效的分析方法，也在一個側(cè)面豐富了企業(yè)優(yōu)勢理論。

參考文獻:

［1］楊建平．金融危機對中國房地產(chǎn)市場的影響與啟示［J］．中國流通經(jīng)濟，2009(5):37－40．

［2］馬宇，張廣現(xiàn)，申亮．美國次級貸款危機的國際傳遞機理及其影響［J］．金融理論與實踐，2008(6):102

［3］吳虹．金融危機的深層原因及傳導路徑分析［J］．企業(yè)經(jīng)濟，2009(5):8－10．

［4］段玉龍．金融危機對我國房地產(chǎn)市場環(huán)境影響分析［J］．商業(yè)文化，2009(3):112－113．

［5］陳林杰．成本上升背景下我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略研究［J］．建筑經(jīng)濟，2008(7):36－39．

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