導(dǎo)語(yǔ)：公允值在投資房地產(chǎn)中運(yùn)用探討一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要：本文首先闡述了投資性房地產(chǎn)的種類和作用；其次對(duì)歷史成本模式和公允價(jià)值計(jì)量模式兩種不同計(jì)量方法對(duì)企業(yè)的影響進(jìn)行深入剖析，并根據(jù)統(tǒng)計(jì)，分析我國(guó)現(xiàn)階段上市公司的公允價(jià)值的執(zhí)行情況，并指出公允價(jià)值計(jì)量存在的問(wèn)題；最后，對(duì)公允價(jià)值計(jì)量的前景進(jìn)行了展望。

關(guān)鍵詞：公允價(jià)值投資性房地產(chǎn)成本模式

在近年我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)值不斷攀升的背景下，采用公允價(jià)值計(jì)量對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表無(wú)疑具有重大的利好影響。但是公允價(jià)值計(jì)量目前并未被大多數(shù)上市公司所采納，為何會(huì)形成這樣一種現(xiàn)狀，如何對(duì)公允價(jià)值計(jì)量進(jìn)行改進(jìn)推廣，成為理論界和實(shí)務(wù)界共同研究的問(wèn)題。

一、投資性房地產(chǎn)及其會(huì)計(jì)問(wèn)題

（一）投資性房地產(chǎn)的種類

已出租的土地使用權(quán)是指企業(yè)通過(guò)出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得并以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租的土地使用權(quán)。其中企業(yè)計(jì)劃用于出租但尚未出租的土地使用權(quán)，不屬于此類。

持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)是指企業(yè)取得的、準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地，不屬于持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。

已出租的建筑物是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的、以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租的建筑物，包括自行建造或開(kāi)發(fā)活動(dòng)完成后用于出租的建筑物。

（二）投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量

1、歷史成本模式

投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量模式主要有兩種，即歷史成本模式和公允價(jià)值模式。在成本模式下，投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定，對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，計(jì)提折舊或攤銷；存在減值跡象的，還應(yīng)當(dāng)按照資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。

2、公允價(jià)值模式

采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，企業(yè)只有存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得，才可以采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。企業(yè)一旦選擇采用公允價(jià)值計(jì)量模式，就應(yīng)當(dāng)對(duì)其所有投資性房地產(chǎn)均采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。

（三）兩種模式下對(duì)企業(yè)的不同影響

1、成本計(jì)量投資性房地產(chǎn)對(duì)企業(yè)的影響

歷史成本計(jì)量投資性房地產(chǎn)對(duì)企業(yè)的有利影響，首先，采用歷史成本模式計(jì)量能使企業(yè)資產(chǎn)狀況穩(wěn)定，不易進(jìn)行利潤(rùn)操縱；其次，歷史成本計(jì)量模式會(huì)使稅賦減少。

歷史成本計(jì)量投資性房地產(chǎn)對(duì)企業(yè)的不利影響。第一，采用歷史成本計(jì)量不能如實(shí)反映企業(yè)的真實(shí)情況；第二，企業(yè)采用成本模式計(jì)量會(huì)影響投資者的利益。

2、公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)對(duì)企業(yè)的影響

以公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)對(duì)企業(yè)的有利影響。首先，能增強(qiáng)企業(yè)融資能力，改善企業(yè)的資產(chǎn)和負(fù)債結(jié)構(gòu)。其次，公允價(jià)值計(jì)量模式的選擇應(yīng)用能提高企業(yè)的會(huì)計(jì)信息質(zhì)量。再次，能大大提高企業(yè)的當(dāng)期利潤(rùn)，扭虧為盈。企業(yè)在公允價(jià)值模式下，不計(jì)提折舊或攤銷，會(huì)使得費(fèi)用減少，利潤(rùn)增加。

以公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)對(duì)企業(yè)的不利影響。第一，采用公允價(jià)值計(jì)量模式計(jì)量，成本過(guò)高。第二，采用公允價(jià)值計(jì)量模式計(jì)量將影響公司的分紅政策的制定。

二、公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)中的運(yùn)用

我國(guó)投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式現(xiàn)狀分析

1、后續(xù)計(jì)量在上市公司的執(zhí)行情況分析

《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》規(guī)定，投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量可以采用成本模式，也可以采用公允價(jià)值模式。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在24家滬深兩市的房地產(chǎn)上市公司的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)中，發(fā)現(xiàn)投資性房地產(chǎn)上市公司中采用公允價(jià)值模式計(jì)量的卻寥寥無(wú)幾。從投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的確定方法來(lái)看，有15家上市公司采用了中介機(jī)構(gòu)提供的房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，8家上市公司參照同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格確定，1家上市公司按照第三方調(diào)查報(bào)告確定公允價(jià)值。

2、投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則后續(xù)計(jì)量執(zhí)行情況

在后續(xù)計(jì)量?jī)煞N模式的優(yōu)先選擇方面，我國(guó)的投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則差異依然存在。國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則《IAS40——投資性房地產(chǎn)》規(guī)定，優(yōu)先選擇公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，只有當(dāng)主體無(wú)法在持續(xù)基礎(chǔ)上對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值進(jìn)行可靠確定時(shí)才采用成本模式。這是與我國(guó)目前會(huì)計(jì)準(zhǔn)則在后續(xù)計(jì)量方面最顯著的差異。

無(wú)論是我國(guó)所規(guī)定的公允價(jià)值的確定方法，還是FASB在《財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則公告第157號(hào)——公允價(jià)值計(jì)量》中所構(gòu)建的“公允價(jià)值層次”，在本質(zhì)上是一致的。也就是說(shuō)，公允價(jià)值的取得，首選的是活躍的公開(kāi)市場(chǎng)報(bào)價(jià)，如果在目前的市場(chǎng)條件下，公開(kāi)市場(chǎng)報(bào)價(jià)不易取得，公允價(jià)值的確定則往往要通過(guò)專業(yè)評(píng)估人士的估價(jià)。而我國(guó)投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式還不夠完善，存在較多問(wèn)題。

3、我國(guó)投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式選擇現(xiàn)狀

與我國(guó)原準(zhǔn)則體系中歷史成本計(jì)量占主導(dǎo)地位相比，新準(zhǔn)則體系引入了公允價(jià)值模式，《企業(yè)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》鮮明地體現(xiàn)了新準(zhǔn)則體系這一重要特點(diǎn)，即允許采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，而不是單一地采用歷史成本模式。采用兩種不同的計(jì)量模式對(duì)企業(yè)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行會(huì)計(jì)處理，必然對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況等方面產(chǎn)生不同的結(jié)果。在房地產(chǎn)大幅增值的背景下，采用公允價(jià)值計(jì)量方式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量能夠?qū)ω?cái)務(wù)報(bào)表產(chǎn)生有利的影響。通過(guò)對(duì)上市公司的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，發(fā)現(xiàn)投資性房地產(chǎn)上市公司中采用公允價(jià)值模式計(jì)量的卻寥寥無(wú)幾，究其原因在于以下幾種。首先，采用公允價(jià)值計(jì)量的條件較嚴(yán)格；其次，在房?jī)r(jià)出現(xiàn)波動(dòng)的情況下使得投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的變化將加大凈利潤(rùn)的波動(dòng)幅度,容易誤導(dǎo)投資者、債權(quán)人等眾多利益相關(guān)者,間接影響企業(yè)的市場(chǎng)形象及其股票價(jià)格。第三，公允價(jià)值取得成本較高；第四，稅賦可能增加。

基于以上的理由,上市公司可能出于穩(wěn)健的考慮而放棄采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量。而這樣的結(jié)果顯然與準(zhǔn)則制定的初衷相違背,要使這種狀況得以改變,就必須對(duì)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式進(jìn)行改進(jìn)。

三、我國(guó)會(huì)計(jì)實(shí)踐中公允價(jià)值的應(yīng)用展望

對(duì)于企業(yè)采用公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量的前景,我認(rèn)為是十分樂(lè)觀的。雖然2008年受金融海嘯的沖擊,房地產(chǎn)市場(chǎng)不但不復(fù)2007年“井噴”之漲勢(shì),還陷入了近年來(lái)少有的“寒冬”,但是采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)的必然要求。

采用公允價(jià)值計(jì)量模式是提高會(huì)計(jì)信息相關(guān)性的要求，符合投資性房地產(chǎn)的特點(diǎn)和本質(zhì)，也體現(xiàn)了我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則趨同，更是房地產(chǎn)市場(chǎng)和估值技術(shù)發(fā)展的結(jié)果。因此我國(guó)要進(jìn)一步完善與國(guó)際趨同的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系,提高會(huì)計(jì)信息質(zhì)量,就必然要推廣和鼓勵(lì)采用公允價(jià)值計(jì)量模式。