導(dǎo)語：影響機(jī)場(chǎng)陸側(cè)酒店投資決策市場(chǎng)因素一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

機(jī)場(chǎng)陸側(cè)酒店是機(jī)場(chǎng)公司重要投資項(xiàng)目。陸側(cè)酒店作為機(jī)場(chǎng)服務(wù)配套項(xiàng)目，不僅提高了機(jī)場(chǎng)的服務(wù)保障能力，設(shè)計(jì)新穎的酒店更能夠提高機(jī)場(chǎng)的整體形象。在酒店投資中如何確定酒店規(guī)模（房間數(shù)量）、酒店星級(jí)以及房型結(jié)構(gòu)，是投資決策的重要內(nèi)容，直接關(guān)系到酒店未來的運(yùn)營(yíng)管理，成本與效益。在機(jī)場(chǎng)特殊環(huán)境下，機(jī)場(chǎng)陸側(cè)酒店投資決策更要符合機(jī)場(chǎng)酒店市場(chǎng)特征。本文不考慮機(jī)場(chǎng)陸側(cè)酒店項(xiàng)目投資中的土地因素；不考慮決策者的投資偏好和風(fēng)險(xiǎn)偏好等主觀因素。從市場(chǎng)的角度，以南京祿口國(guó)際機(jī)場(chǎng)酒店市場(chǎng)為例，分析機(jī)場(chǎng)酒店市場(chǎng)客源結(jié)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目決策帶來的影響。僅供參考。

一、酒店行業(yè)客源分類

1、以酒店運(yùn)行管理標(biāo)準(zhǔn)分類

酒店收益管理是酒店根據(jù)市場(chǎng)行情和酒店的可售房數(shù)量，確定最佳可售房?jī)r(jià)格，合理房售比，制定一個(gè)階段乃至每天可售房?jī)r(jià)格政策，使得酒店收益最大化。收益管理是酒店日常運(yùn)營(yíng)的重要內(nèi)容，收益管理水平高低決定了酒店的經(jīng)濟(jì)效益。酒店為便于收益管理，開拓、維護(hù)市場(chǎng)渠道，一般按市場(chǎng)渠道劃分客源，分為公共渠道、協(xié)議客戶、上門散客、團(tuán)隊(duì)客人。公共渠道客人。一般指通過攜程網(wǎng)、藝龍網(wǎng)、天貓等網(wǎng)上酒店預(yù)定平臺(tái)預(yù)定酒店的客人。酒店與這些平臺(tái)簽有用房協(xié)議，這些平臺(tái)作為第三方接受客人酒店預(yù)定業(yè)務(wù)?？腿艘陨⒖蜑橹?。協(xié)議客戶。一般稱與酒店簽訂用房協(xié)議的政府、企事業(yè)單位為協(xié)議客戶。協(xié)議客戶訂房既包括協(xié)議單位自身員工需求，也包括到該單位公務(wù)活動(dòng)的人員需求。協(xié)議包括長(zhǎng)期協(xié)議和短期協(xié)議，享受的酒店政策略有差異。協(xié)議客戶有時(shí)又可細(xì)分出優(yōu)先渠道，因?yàn)槟芙o酒店帶來長(zhǎng)期穩(wěn)定的客源，各酒店一般都優(yōu)先滿足協(xié)議客戶的需求。上門散客。一般指沒有預(yù)定臨時(shí)上門住店的客人。由于客人臨時(shí)上門訂房，酒店往往沒有客人需要的房型，可以升房，這部分客源房?jī)r(jià)政策靈活多變，取決于當(dāng)日酒店的客情。此外，上門散客客源極其不穩(wěn)定，屬于酒店邊際利潤(rùn)比較高的客人。團(tuán)隊(duì)客人。一般指以團(tuán)隊(duì)形式入住酒店的客人。團(tuán)隊(duì)客人也是協(xié)議客戶的一部分。團(tuán)隊(duì)客人又可分為旅游團(tuán)隊(duì)、商務(wù)團(tuán)隊(duì)。會(huì)議客人也可列入團(tuán)隊(duì)客人范圍。有些酒店特別是配備大型會(huì)議場(chǎng)所的酒店也將會(huì)議客人列為單獨(dú)渠道進(jìn)行管理。

2、以投資決策需要分類

按客人特性可以分為個(gè)人客人（散客）和團(tuán)隊(duì)客人。按入住價(jià)格可以分為上門客人與協(xié)議客人。個(gè)人客人以個(gè)體入住酒店；團(tuán)隊(duì)客人以集體入住酒店。上門客人以門市掛牌價(jià)入住酒店；協(xié)議客人以協(xié)議價(jià)格入住酒店。個(gè)人客人需要大床房、商務(wù)房、商務(wù)套房；團(tuán)隊(duì)客人需要標(biāo)準(zhǔn)房（雙人間）。

二、機(jī)場(chǎng)范圍內(nèi)酒店市場(chǎng)特征

機(jī)場(chǎng)選址受土地稟賦和凈空要求的限制，一般遠(yuǎn)離主城區(qū)，機(jī)場(chǎng)周邊經(jīng)濟(jì)相對(duì)薄弱。機(jī)場(chǎng)作為城市的航空中心和臨空經(jīng)濟(jì)的核心區(qū)，機(jī)場(chǎng)酒店市場(chǎng)呈現(xiàn)航空需求派生性需求特征。

首先，機(jī)場(chǎng)旅客吞吐量規(guī)模主導(dǎo)了機(jī)場(chǎng)酒店市場(chǎng)規(guī)模。對(duì)比首都機(jī)場(chǎng)、上海虹橋機(jī)場(chǎng)、上海浦東機(jī)場(chǎng)、廣州白云機(jī)場(chǎng)與南京祿口機(jī)場(chǎng)酒店市場(chǎng)規(guī)模，前者與后者呈幾何級(jí)數(shù)關(guān)系。

其次，機(jī)場(chǎng)航班時(shí)刻對(duì)機(jī)場(chǎng)酒店客源影響較大。機(jī)場(chǎng)早航班較多，特別是早上8∶00以前的國(guó)際航班，會(huì)給機(jī)場(chǎng)酒店帶來極大的優(yōu)質(zhì)客源。

第三，機(jī)場(chǎng)運(yùn)行正常程度對(duì)機(jī)場(chǎng)酒店影響明顯。不正常航班較多時(shí)，會(huì)給機(jī)場(chǎng)酒店帶來客情上升，特別是臨時(shí)取消的航班，會(huì)給機(jī)場(chǎng)酒店帶來邊際效益較高的客人。

第四，機(jī)場(chǎng)承運(yùn)人數(shù)量。航空公司機(jī)組為機(jī)場(chǎng)酒店帶來穩(wěn)定的客源，尤其是基地航空公司機(jī)組。但是，基地航空公司機(jī)組住宿標(biāo)準(zhǔn)不高。航空公司臨時(shí)機(jī)組對(duì)酒店的邊際貢獻(xiàn)較大。

第五，機(jī)場(chǎng)酒店協(xié)議客人與市區(qū)酒店協(xié)議客人存在差異。市區(qū)酒店協(xié)議客人以酒店周邊的政府、企事業(yè)單位為主；機(jī)場(chǎng)酒店協(xié)議客人除此之外，還有機(jī)場(chǎng)覆蓋城市的政府及企事業(yè)單位。比如：南京周邊江蘇省的揚(yáng)州市、泰州市、鎮(zhèn)江市，安徽省的馬鞍山市、蕪湖市。

第六，機(jī)場(chǎng)酒店有大量的團(tuán)隊(duì)客人，主要是旅游團(tuán)隊(duì)。

三、南京祿口國(guó)際機(jī)場(chǎng)酒店市場(chǎng)現(xiàn)狀

南京祿口國(guó)際機(jī)場(chǎng)酒店市場(chǎng)按與機(jī)場(chǎng)候機(jī)樓的距離劃分為三個(gè)區(qū)域。一是核心區(qū)域，機(jī)場(chǎng)陸側(cè)紅線范圍內(nèi)的區(qū)域；二是過渡區(qū)域，也稱緊密聯(lián)系區(qū)，距離候機(jī)樓需高速公路5分鐘車程，其他道路10-15分鐘車程，包括南京空港開發(fā)區(qū)、祿口鎮(zhèn)以及未來的臨空經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)；三是外延區(qū)域，距離候機(jī)樓需高速公路15分鐘車程，包括機(jī)場(chǎng)北面的江寧經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，其中又分為翠屏山（通地鐵機(jī)場(chǎng)線）、百家湖、九龍湖三個(gè)片區(qū)，機(jī)場(chǎng)東南面的永陽鎮(zhèn)（溧水區(qū)政府所在地）。

1、核心區(qū)域酒店

核心區(qū)域酒店均提供免費(fèi)接送機(jī)服務(wù)，酒店距候機(jī)樓的距離已經(jīng)不是客人訂房考慮的首要問題。2016年南京機(jī)場(chǎng)酒店市場(chǎng)客房比為72∶1。

2、過渡區(qū)域酒店

南京空港開發(fā)區(qū)、祿口鎮(zhèn)以及未來的臨空經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)正在建設(shè)開發(fā)中。目前，成規(guī)模的酒店還不多，主要是一些自然人投資的小型酒店，條件簡(jiǎn)陋。未來有一些酒店建設(shè)項(xiàng)目，包括南京祿口機(jī)場(chǎng)投資的藍(lán)天空港酒店（暫定名），以及一些大型房地產(chǎn)開發(fā)商在這些區(qū)域投資的地產(chǎn)項(xiàng)目所配套酒店。

3、外延區(qū)域酒店

南京祿口國(guó)際機(jī)場(chǎng)外延區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)。南京市江寧區(qū)GDP已經(jīng)進(jìn)入國(guó)家前十的縣（區(qū)）級(jí)城市GDP排行榜。江寧經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)是國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)，區(qū)內(nèi)企業(yè)眾多，有許多國(guó)內(nèi)國(guó)際知名企業(yè)和高校，如：大唐電力、南瑞繼保、上海大眾、長(zhǎng)安馬自達(dá)、外貿(mào)出口園區(qū)以及南京航空航天大學(xué)、東南大學(xué)、河海大學(xué)等。溧水區(qū)有石湫影視基地、金龍電動(dòng)客車以及格力集團(tuán)即將投資的電動(dòng)汽車等。外延區(qū)域五星以上酒店眾多，本文僅選取部分代表性酒店。

四、南京祿口機(jī)場(chǎng)范圍內(nèi)酒店市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況

1、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手

2、競(jìng)爭(zhēng)結(jié)果

從南京祿口機(jī)場(chǎng)酒店市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)結(jié)果看（以某酒店為例），各類客人對(duì)酒店的邊際貢獻(xiàn)率排序。各類客人對(duì)酒店的總貢獻(xiàn)排序。

3、結(jié)果分析

我們可以觀察到：公共渠道無論是邊際貢獻(xiàn)還是總貢獻(xiàn)都位列前列，是酒店優(yōu)質(zhì)客源。公共渠道客人出行之前已經(jīng)規(guī)劃好行程，習(xí)慣于在第三方平臺(tái)預(yù)定酒店。屬于理性消費(fèi)者。航空機(jī)組邊際貢獻(xiàn)最低，總貢獻(xiàn)第二。機(jī)組對(duì)五星酒店來說食則無味，棄則可惜，比較符合三星級(jí)和準(zhǔn)四星級(jí)酒店的要求。從側(cè)面表明南京祿口機(jī)場(chǎng)旅客吞吐量規(guī)模、航班時(shí)刻安排還不能充分提供高端客源支撐機(jī)場(chǎng)高端酒店市場(chǎng)。旅游散客邊際貢獻(xiàn)第三，總貢獻(xiàn)最低。符合機(jī)場(chǎng)旅客特征。從反面驗(yàn)證了機(jī)場(chǎng)酒店市場(chǎng)的理性消費(fèi)行為。雖然沒有臨時(shí)散客市場(chǎng)需求整體統(tǒng)計(jì)調(diào)查數(shù)據(jù)，但是，可以判斷的是，臨時(shí)散客和公開渠道屬于同類型的消費(fèi)者，不會(huì)影響我們的投資決策行為。公司散客邊際貢獻(xiàn)與總貢獻(xiàn)均排在中間位置，說明協(xié)議客戶是酒店的基礎(chǔ)客源，需要大力開發(fā)與維護(hù)。商務(wù)團(tuán)隊(duì)與旅游團(tuán)隊(duì)對(duì)本酒店貢獻(xiàn)表現(xiàn)不明顯。因?yàn)?，商?wù)團(tuán)隊(duì)、旅游團(tuán)隊(duì)和機(jī)組客人是完全替代的客源，此消彼長(zhǎng)，總量是穩(wěn)定的。選取的樣本酒店主要接待機(jī)組客人，不代表機(jī)場(chǎng)酒店市場(chǎng)商務(wù)團(tuán)隊(duì)和旅游團(tuán)隊(duì)較少。

五、決策建議

從上文分析結(jié)果看，我們可以根據(jù)機(jī)場(chǎng)旅客（特別是國(guó)際旅客）吞吐量預(yù)測(cè)、航班時(shí)刻、機(jī)場(chǎng)周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)，確定擬投資酒店規(guī)模，一次規(guī)劃，分期投資。根據(jù)機(jī)場(chǎng)周邊（一般以機(jī)場(chǎng)為圓心，半徑20公里范圍內(nèi)）酒店檔次及競(jìng)爭(zhēng)狀況，確定擬投資酒店市場(chǎng)定位和檔次。根據(jù)機(jī)場(chǎng)酒店市場(chǎng)客人貢獻(xiàn)率分析，確定擬投資酒店的房型比例。如果機(jī)場(chǎng)旅客吞吐量大或者國(guó)際旅客多，國(guó)際早航班多，機(jī)場(chǎng)周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，建議投資四星級(jí)以上酒店，以商務(wù)房為主。其他可選擇投資精品酒店、準(zhǔn)四星級(jí)酒店和三星級(jí)酒店，以標(biāo)準(zhǔn)間為主。

作者:胡義平 單位:南京祿口國(guó)際機(jī)場(chǎng)投資資產(chǎn)管理有限公司