導(dǎo)語：中學(xué)學(xué)生公寓投資決策分析一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

一、項(xiàng)目投資預(yù)算編制依據(jù)和編制說明

(一)編制依據(jù)

(1)四川省建設(shè)工程計(jì)價(jià)定額:SGD1－2000、SGD2－2000、SGD5－2000、SGD7－2000及配套文件;(2)達(dá)州市建設(shè)工程造價(jià)信息2010年第1期;(3)四川省房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施招標(biāo)投標(biāo)報(bào)價(jià)評審試行辦法;(4)XX中學(xué)學(xué)生公寓施工圖及相關(guān)圖集;

(二)項(xiàng)目投資預(yù)算編制說明

(1)XX中學(xué)對學(xué)生公寓采取BOT模式修建意向建議書;(2)取費(fèi)等級:二級Ⅰ檔;(3)工程類別:四類;(4)材料價(jià)差調(diào)整執(zhí)行四川省造價(jià)信息達(dá)州市通川區(qū)(達(dá)縣)2010年第1期;(5)工程量計(jì)算以四川省建設(shè)工程2000定額計(jì)算規(guī)則及四川省造價(jià)站對2000定額補(bǔ)充解釋為依據(jù);

二、項(xiàng)目造價(jià)指標(biāo)分析

2000年《四川省建筑工程計(jì)價(jià)定額》SGD1－2000、《四川省裝飾工程計(jì)價(jià)定額》SGD2－2000、《全國統(tǒng)一安裝工程預(yù)算定額四川省估價(jià)表》SGD5－2000、它是相關(guān)部門以2000年前為時(shí)間基準(zhǔn)期科學(xué)地編制出的完成規(guī)定工作內(nèi)容、符合質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、安全要求等內(nèi)容的一個(gè)活勞動(dòng)與物化勞動(dòng)消耗的數(shù)量，是一個(gè)靜態(tài)的指標(biāo)。如構(gòu)成人工消耗量指標(biāo)的因素是由基本用工、輔助用工、材料及半成品超運(yùn)距用工以及人工幅度差構(gòu)成;材料消耗量指標(biāo)是由材料的凈用量、損耗量、周轉(zhuǎn)性材料攤銷量構(gòu)成，盡管2000定額在編制時(shí)，相關(guān)部門做了大量工作，考慮極為周全，但由于在確定2000定額上的施工手段和各種消耗量統(tǒng)得過死，各施工企業(yè)難以發(fā)揮自身優(yōu)勢，這在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制和勞動(dòng)工資與材料價(jià)格長期穩(wěn)定不變的情況下，采用這種定額編制工程概、預(yù)算，對計(jì)算工程造價(jià)和控制建設(shè)投資提供了方便，但隨著時(shí)間的運(yùn)動(dòng)，建筑材料價(jià)格靠市場調(diào)節(jié)定價(jià)的比重越來越大，企業(yè)自身的技術(shù)裝備、施工手段、管理水平等競爭內(nèi)容活躍起來，單一的靜態(tài)定額指標(biāo)致使工程造價(jià)背離價(jià)值，從而產(chǎn)生市場要求對定額中的基價(jià)進(jìn)行調(diào)整的局面。相關(guān)資料表明，建筑材料用量大，經(jīng)濟(jì)性很強(qiáng)，直接影響工程的造價(jià)，在我國一般建筑的總造價(jià)中材料費(fèi)占50—60%。近年來，達(dá)州城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐不斷加大，建筑材料用量整體處于上升趨勢。專家預(yù)測:在一定期限范圍內(nèi)，達(dá)州建筑材料價(jià)格將處于持續(xù)上揚(yáng)的態(tài)勢。投資商經(jīng)過各方面綜合分析與計(jì)算，擬建學(xué)生公寓相關(guān)工程造價(jià)指標(biāo)整理如下:結(jié)合本工程的實(shí)際，業(yè)主要求該項(xiàng)目不進(jìn)行人工系數(shù)調(diào)整;主要材料價(jià)差的調(diào)整執(zhí)行達(dá)州市建設(shè)工程造價(jià)信息2010年第1期材料信息價(jià);取費(fèi)級別(二級Ⅰ檔)是完全符合當(dāng)前達(dá)州當(dāng)前建筑市場的價(jià)值規(guī)律的。

三、投資決策分析

根據(jù)背景材料分析:本項(xiàng)目投資商總投資由建筑工程費(fèi)用(3101760．6元)和工程建設(shè)其他費(fèi)用(398239．4元)兩部分組成，共計(jì)350萬元，其建設(shè)期為1年，經(jīng)營期9年。正常運(yùn)行年份每年學(xué)生住宿費(fèi)收入為81萬元，從學(xué)生入住后第4年起住宿費(fèi)上調(diào)至每生每年1200元，每年學(xué)生住宿費(fèi)收入為97．2萬元。經(jīng)測算經(jīng)營期間每年平均支付維修費(fèi)、管理人員工資等11萬元，由于政策優(yōu)勢，投資由上表3可知:本項(xiàng)目靜態(tài)投資回收期:Pt=6－1+|－66|86．2=5．77(年)，即是說投資商若以靜態(tài)投資回收期來考慮可在5．77年內(nèi)(包括建設(shè)期)全部收回投資。本項(xiàng)目動(dòng)態(tài)投資回收期P''''t=8－1+|－5．702|31．084=7．18(年)，即是說投資商若以動(dòng)態(tài)投資回收期來考慮可在7．18年內(nèi)(包括建設(shè)期)全部收回投資，短于業(yè)主給定的經(jīng)營管理期9年的標(biāo)準(zhǔn)，項(xiàng)目是可行的。內(nèi)部收益率FIRR是項(xiàng)目投資的盈利率，由項(xiàng)目現(xiàn)金流量決定，它反映了投資的使用率，但是內(nèi)部收益率反映的是項(xiàng)目壽命期內(nèi)沒有回收的投資盈利率，而不是初始投資在整個(gè)壽命期內(nèi)的盈利率。根據(jù)上表4采取插入法計(jì)算出擬采用BOT方式承建學(xué)生公寓的內(nèi)部收益率FIRR。即:FIRR=in+(in+1－in)×FNPN(in)FNPV(in)－FNPV(in+1)=15%+(17%－15%)×11．9511．95+10．72=16．05%由于本項(xiàng)目FIRR=16．05%＞ic(土建行業(yè)基準(zhǔn)收益率為12%)，項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率能達(dá)到并超過行業(yè)最低要求(12%)，說明該項(xiàng)目從全部投資角度盈利能力已滿足最低要求，則該項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)效果上是可以接受的。五、結(jié)論本課題是通過某投資商擬采用BOT方式來承建達(dá)州市XX中學(xué)學(xué)生公寓的投資分析得出如下結(jié)論:(1)確定一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目是否可行，應(yīng)從該項(xiàng)目在技術(shù)上是否先進(jìn)適用、財(cái)務(wù)上是否盈利、經(jīng)濟(jì)上是否合理、環(huán)境上是否可持續(xù)發(fā)展，杜絕長官意識(shí)和主觀臆斷，要從技術(shù)經(jīng)濟(jì)角度進(jìn)行全方位論證;(2)投資商投資350萬元新建學(xué)生公寓5576．5平方米，單位平方造價(jià)627．63元，該項(xiàng)目土建投資2595651．28元，占總投資的74．16%;安裝裝飾投資506109．32元，占總投資14．46%，用于該項(xiàng)目其他費(fèi)用398239．4元，占總投資11．38%;(3)項(xiàng)目靜態(tài)投資回收期5．77年，動(dòng)態(tài)投資回收期7．18年，IRR=16．05%＞ic(土建行業(yè)基準(zhǔn)收益率為12%)，該項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)效果上是完全可以接受的。(4)在確定工程造價(jià)時(shí)，計(jì)價(jià)必須準(zhǔn)確，我們造價(jià)管理人員除了熟練掌握工程量的計(jì)算規(guī)則，定額子目理解和定額的套用、工程造價(jià)計(jì)算程序的掌握處，我們造價(jià)管理人員還得要深入建筑材料市場并結(jié)合市場實(shí)際情況，對主要材料進(jìn)行市場詢價(jià)，掌握價(jià)格(人工、機(jī)械、材料)動(dòng)態(tài);從而提高工程造價(jià)的準(zhǔn)確性。

本文作者：肖啟榮工作單位：達(dá)州職業(yè)技術(shù)學(xué)院