抵押權(quán)人：________________________________________________

地址：____________郵碼：____________電話：____________

法定代表人：____________職務(wù)：____________

抵押人：________________________________________________

地址：____________郵碼：____________電話：____________

法定代表人：____________職務(wù)：____________

林木管護(hù)承包合同1

發(fā)包方：村委會(huì)（以下簡(jiǎn)稱甲方）

承包方：（以下簡(jiǎn)稱乙方）

為了發(fā)展林業(yè)生產(chǎn)，不斷提升村生態(tài)綠化水平，提高村民收入，調(diào)動(dòng)村民參與林業(yè)建設(shè)。甲方同意將坐落在地段通道已種植好的___________畝楊樹(shù)發(fā)包給乙方承包管護(hù)。經(jīng)甲、乙雙方充分協(xié)商、現(xiàn)就有關(guān)承包管護(hù)事項(xiàng)達(dá)成如下合同條款：

一、承包期限

承包期限為貳拾年，即從月日起至年月日止。

抵押人（借款人）：

地址：

抵押權(quán)人（貸款人）：交通銀行分行

地址：

根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》、《中華人民共和國(guó)經(jīng)濟(jì)合同法》以及交通

銀行有關(guān)業(yè)務(wù)辦法的規(guī)定，抵押人和抵押權(quán)人在年月日雙方簽訂的《

摘要:根據(jù)當(dāng)前我國(guó)商業(yè)銀行運(yùn)營(yíng)發(fā)展情況來(lái)看，個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸款身為商業(yè)銀行大力推廣的一項(xiàng)金融業(yè)務(wù)，提高了銀行金融業(yè)務(wù)靈活性的同時(shí)，對(duì)于整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展也有著積極的促進(jìn)作用。但是根據(jù)個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸款這一金融業(yè)務(wù)的實(shí)踐活動(dòng)來(lái)看，夫妻雙方經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)一方將房屋等物作為抵押申請(qǐng)貸款，但是另一方卻毫不知情的事情。在另一方簽字為虛假的情況下，抵押合同是否有效，這一問(wèn)題在司法實(shí)踐中存在較大分歧。本文以法律案件為例，分析了有關(guān)商業(yè)銀行個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸款案件，希望能為我國(guó)商業(yè)銀行妥善處理個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸款糾紛案件有所參考。

關(guān)鍵詞:商業(yè)銀行;個(gè)人貸款;法律分析

根據(jù)當(dāng)前商業(yè)銀行個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸款這一金融業(yè)務(wù)的實(shí)踐活動(dòng)來(lái)看，出現(xiàn)了多項(xiàng)經(jīng)濟(jì)糾紛現(xiàn)象，常見(jiàn)問(wèn)題便是夫妻雙方擅自一人抵押共同所屬物，導(dǎo)致抵押合同的有效性存在分歧。本文主要內(nèi)容通過(guò)一項(xiàng)個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸款案件，分析了有關(guān)個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸款案件中的合同爭(zhēng)議，該案例的最終判決結(jié)果對(duì)于我國(guó)商業(yè)銀行處理個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸款案件法律糾紛具有十分積極的意義，能夠有效防控相關(guān)法律風(fēng)險(xiǎn)，促使社會(huì)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展。

一、商業(yè)銀行個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸款案件

在本次個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸款案件中，郭某本人在2001年期間購(gòu)買(mǎi)了一套住宅房屋，在四年之后拿到了該房屋的產(chǎn)權(quán)所有證。隨后在2007年與黃某相識(shí)結(jié)婚，兩人在婚后擁有一個(gè)公司，郭某是公司的法定代表。在2012年，黃某與一個(gè)自稱郭某的男子前往了A銀行，用房屋產(chǎn)權(quán)辦理了相關(guān)抵押貸款業(yè)務(wù)。在此過(guò)程中，黃某以借款人的身份向銀行提供了《個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸款申請(qǐng)表》，并且提供了一系列個(gè)人材料，申請(qǐng)貸款額度為180萬(wàn)。隨后，黃某、郭某與某銀行簽訂了有關(guān)貸款的《個(gè)人授信協(xié)議》這一文件，與黃某一起來(lái)的自稱郭某的男子與銀行簽訂了《最高抵押合同》，在合同中約定了某房地產(chǎn)抵押給銀行，最高債券為180萬(wàn)。上述所有簽訂的協(xié)議都印有親見(jiàn)本人簽字的印章。完成上述工作后，在三日后，黃某帶著公證之后的授權(quán)委托書(shū)到相關(guān)方管部門(mén)辦理了房屋抵押手續(xù)，并且在《個(gè)人授信項(xiàng)下貸款申請(qǐng)表》這份文件中，存在郭某簽名。在抵押合同中，抵押人簽名為黃某。在完成上述工作之后，黃某與A銀行還繼續(xù)簽訂了有關(guān)《個(gè)人授信項(xiàng)下貸款申請(qǐng)表》等文件。在抵押貸款合同中明確規(guī)定了貸款金額為180萬(wàn)，提供產(chǎn)品的公司為B公司，在黃某的委托下，銀行直接將貸款轉(zhuǎn)給了B公司。在所有協(xié)議上都存在郭某與黃某的簽名。此外，黃某還提供了一份有關(guān)產(chǎn)品的《買(mǎi)賣(mài)合同》，在合同中明確顯示A公司向B公司購(gòu)買(mǎi)了價(jià)值222萬(wàn)元的鋼琴。直到2014年，郭某向法院提起訴訟，訴訟目的是為了讓法院判定抵押合同無(wú)效，因?yàn)楣痴f(shuō)自己對(duì)房屋抵押貸款情況完全不知情，所有合同上涉及到的簽名都不是郭某本人，因此所有貸款資料都涉嫌造假現(xiàn)象。根據(jù)一審情況來(lái)看，鑒定機(jī)構(gòu)在確定了協(xié)議上的簽名與合同不是本人，指紋也不是本人的情況下，判定《最高抵押合同》無(wú)效。判決結(jié)果出來(lái)之后，銀行方不服從判決，再次上訴。在二審中法院認(rèn)為，郭某與黃某之間的婚姻關(guān)系成立，并且在簽訂合同時(shí)持有郭某的戶口本原件、身份證原件，雖然相關(guān)協(xié)議后來(lái)確定為假，但是在當(dāng)時(shí)簽訂合同時(shí)，銀行方有理由相信簽名男子就是郭某，銀行方在此次貸款業(yè)務(wù)中已經(jīng)履行了應(yīng)盡的義務(wù)，因此為善意相對(duì)方，不存在任何過(guò)錯(cuò)。郭某與黃某在婚姻關(guān)系期間，貸款擁有公司A向公司B購(gòu)買(mǎi)鋼琴，而郭某作為公司A的法定代表人對(duì)此毫無(wú)知情與常理相悖，因此在二審判決中，決定撤銷(xiāo)一審判決，駁回郭某的訴求[1]。

二、商業(yè)銀行個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸款案件的法律分析

《上海個(gè)人抵押住房綜合保險(xiǎn)條款》（下文中簡(jiǎn)稱《保險(xiǎn)條款》）經(jīng)中國(guó)保監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)于2001年11月15日起在上海施行。抵押住房保險(xiǎn)涉及購(gòu)房借款人、保險(xiǎn)公司、貸款銀行和房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商等不同利益主體，全面正確認(rèn)識(shí)理解相關(guān)的法律問(wèn)題，有助于抵押住房保險(xiǎn)的順利實(shí)施，有助于當(dāng)事各方在實(shí)踐中依法維護(hù)自身的合法權(quán)益，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)交易健康發(fā)展具有重要意義。

一、投保抵押住房保險(xiǎn)是購(gòu)房借款人的合同義務(wù)。

對(duì)于貸款銀行要求購(gòu)房借款人為抵押住房辦理保險(xiǎn)，有些購(gòu)房借款人對(duì)此不理解，認(rèn)為這違反了《保險(xiǎn)法》關(guān)于不得強(qiáng)制保險(xiǎn)的規(guī)定，對(duì)銀行和保險(xiǎn)公司提出異議。對(duì)此，有些銀行或保險(xiǎn)公司簡(jiǎn)單地解釋為，是執(zhí)行中國(guó)人民銀行《個(gè)人住房貸款管理辦法》的規(guī)定。

的確，中國(guó)人民銀行在《個(gè)人住房貸款管理辦法》中規(guī)定了購(gòu)房借款人抵押住房時(shí)應(yīng)辦理保險(xiǎn)，但中國(guó)人民銀行這一管理辦法在法律性質(zhì)上屬于部門(mén)行政規(guī)章，不屬于人大制定的法律或國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)，不能滿足保險(xiǎn)法規(guī)定的只有法律或行政法規(guī)才能規(guī)定強(qiáng)制保險(xiǎn)的條件，因此這一解釋在法律上是不具有說(shuō)服力的。

實(shí)際上，購(gòu)房借款人辦理保險(xiǎn)不是銀行單方強(qiáng)制行為，而是購(gòu)房借款人與貸款銀行自愿訂立的貸款合同約定的借款人義務(wù)。購(gòu)房人在積蓄不足的情況下，希望提前購(gòu)房消費(fèi)，為實(shí)現(xiàn)這一目的，購(gòu)房人選擇向銀行申請(qǐng)貸款。在購(gòu)房人與銀行協(xié)商訂立貸款合同時(shí)，銀行為了保證自身債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，即確保發(fā)放的貸款能安全收回，依據(jù)擔(dān)保法要求購(gòu)房借款人提供擔(dān)保作為發(fā)放貸款的條件之一。擔(dān)?？梢圆扇”ＷC、質(zhì)押或抵押等不同方式，例如，由房屋置業(yè)擔(dān)保公司為購(gòu)房借款人提供保證；或由購(gòu)房借款人將定期存單、債券等有價(jià)證券質(zhì)押給銀行；或由購(gòu)房借款人將購(gòu)得的住房抵押給銀行等。具體采用何種擔(dān)保方式可由借款人根據(jù)自身情況與貸款銀行協(xié)商確定。在雙方選擇了以抵押方式提供擔(dān)保后，銀行作為抵押權(quán)人根據(jù)擔(dān)保法可以要求抵押人即購(gòu)房借款人采取適當(dāng)措施保全用于抵押的住房的價(jià)值，抵押住房保險(xiǎn)便是一種有效可行的保全住房?jī)r(jià)值的方式。因此，雙方在貸款合同中就約定了由購(gòu)房借款人投保抵押住房保險(xiǎn)。投保抵押住房保險(xiǎn)與返還本金、支付利息、提供抵押一樣，都是借款人的合同義務(wù)。借款人在享受從銀行獲得貸款權(quán)利的同時(shí)承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)是等價(jià)有償?shù)墓浇灰仔袨?，完全符合民事法律要求的公平自愿原則。抵押住房保險(xiǎn)是使購(gòu)房借款人、銀行、保險(xiǎn)公司和房產(chǎn)商都能從中獲利的多贏機(jī)制，理應(yīng)得到包括購(gòu)房借款人在內(nèi)的各方歡迎和支持。

需要提醒的是，銀行可以要求購(gòu)房借款人投保抵押住房保險(xiǎn)，但不能規(guī)定購(gòu)房借款人必須向其指定的保險(xiǎn)公司投保，銀行指定保險(xiǎn)公司投保剝奪了借款人的選擇權(quán)，限制了保險(xiǎn)公司之間的公平競(jìng)爭(zhēng)，違反法律關(guān)于反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)的規(guī)定，購(gòu)房借款人有權(quán)拒絕。

貸款人（抵押權(quán)人）：分行

法定地址：電話

法定代表：電話

借款人（抵押人）電話

住址：

本人有效身份證編號(hào)：

一、規(guī)范商品房預(yù)售管理。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向市住房保障和房產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)商品房預(yù)售許可時(shí)，對(duì)已設(shè)定土地使用權(quán)抵押或在建工程抵押的，應(yīng)當(dāng)出具抵押權(quán)人同意預(yù)售的書(shū)面證明材料。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)買(mǎi)人簽訂購(gòu)房合同后，應(yīng)按規(guī)定及時(shí)備案并及時(shí)辦理已預(yù)售商品房的抵押還貸手續(xù)，由市住房保障和房產(chǎn)管理部門(mén)依據(jù)金融機(jī)構(gòu)抵押還貸網(wǎng)絡(luò)信息和書(shū)面證明材料辦理相關(guān)部分抵押權(quán)注銷(xiāo)登記和商品房轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。購(gòu)房人申請(qǐng)預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須在預(yù)告登記前辦理相關(guān)部分抵押權(quán)的注銷(xiāo)登記。

二、完善預(yù)售審批項(xiàng)目公示制度。批準(zhǔn)已設(shè)定土地使用權(quán)抵押或在建工程抵押的商品房項(xiàng)目預(yù)售時(shí)，應(yīng)對(duì)土地抵押和在建工程抵押情況予以公示和告知。市住房保障和房產(chǎn)管理部門(mén)要在《商品房預(yù)售許可證》上注明土地使用權(quán)或在建工程抵押事項(xiàng)、預(yù)售資金監(jiān)管人名稱和監(jiān)管資金賬號(hào)等內(nèi)容。

三、完善商品房預(yù)售合同內(nèi)容。對(duì)商品房預(yù)售合同示范文本進(jìn)行修改，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在與購(gòu)房人簽訂商品房銷(xiāo)售合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)注明所售房產(chǎn)的抵押情況、約定抵押注銷(xiāo)時(shí)限和預(yù)告登記條件及期限、預(yù)售資金監(jiān)管人、監(jiān)管賬號(hào)等內(nèi)容，并明確在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理抵押注銷(xiāo)登記后，由購(gòu)房人辦理所購(gòu)房屋預(yù)告登記和所有權(quán)登記。

四、整合商品房預(yù)售管理資源。建立商品房預(yù)售管理網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，對(duì)市住房保障和房產(chǎn)管理部門(mén)、金融機(jī)構(gòu)及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的相關(guān)業(yè)務(wù)進(jìn)行一體化管理，將預(yù)售資金監(jiān)管、在建工程抵押、商品房按揭、房地產(chǎn)抵押以及抵押權(quán)注銷(xiāo)等業(yè)務(wù)全部納入平臺(tái)統(tǒng)一管理，實(shí)現(xiàn)市住房保障和房產(chǎn)管理部門(mén)、金融機(jī)構(gòu)及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)之間商品房銷(xiāo)售、抵押、按揭業(yè)務(wù)的無(wú)縫對(duì)接，達(dá)到房地產(chǎn)抵押貸款信息資源的對(duì)稱、共享和有效利用，進(jìn)一步增強(qiáng)預(yù)售資金的安全性，為房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)提供一個(gè)公平、公正、公開(kāi)的高效運(yùn)行平臺(tái)。

五、強(qiáng)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管。由市住房保障和房產(chǎn)管理部門(mén)、金融管理部門(mén)根據(jù)建設(shè)部與中國(guó)人民銀行關(guān)于加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管的有關(guān)規(guī)定，聯(lián)合制定《*市商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》，規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管行為，有效避免商品房預(yù)售中的交易風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)保證土地使用權(quán)抵押或在建工程抵押的商品房預(yù)售資金監(jiān)管人是該項(xiàng)目的抵押權(quán)人，向市住房保障和房產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)商品房預(yù)售許可前，應(yīng)與預(yù)售資金監(jiān)管人簽訂商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議。對(duì)多家金融機(jī)構(gòu)辦理同一項(xiàng)目按揭貸款業(yè)務(wù)的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須保證其他金融機(jī)構(gòu)撥付的購(gòu)房人按揭貸款資金、購(gòu)房人交付的首付款、分期付款及全額購(gòu)房款全部匯入該項(xiàng)目監(jiān)管資金賬號(hào)，對(duì)預(yù)售購(gòu)房款實(shí)行嚴(yán)格的統(tǒng)一監(jiān)管。

六、規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。進(jìn)一步加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)違法違規(guī)行為整治力度，嚴(yán)厲查處未經(jīng)許可向社會(huì)銷(xiāo)售、認(rèn)購(gòu)、虛假按揭、變相預(yù)售、募集資金、違規(guī)房地產(chǎn)廣告等違規(guī)預(yù)售行為。進(jìn)一步完善房地產(chǎn)信用檔案體系，健全房地產(chǎn)交易誠(chéng)信機(jī)制，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)和守法誠(chéng)信情況要及時(shí)記入誠(chéng)信檔案，并實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，向社會(huì)公示，增強(qiáng)企業(yè)的守法經(jīng)營(yíng)意識(shí)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

【摘要】案外人執(zhí)行異議之訴制度確立以來(lái)，雖然在一定程度上為“執(zhí)行難”的司法現(xiàn)象減輕了一些負(fù)擔(dān)。但經(jīng)過(guò)多年的司法實(shí)踐也凸顯出許多問(wèn)題，如異議事由規(guī)定的模糊，各地法院理解與適用不一，造成司法局面的混亂。本文選取了案外人執(zhí)行異議之訴方面的三個(gè)案例，通過(guò)對(duì)案例中法院裁判觀點(diǎn)及裁判結(jié)論的對(duì)比，整理相關(guān)的爭(zhēng)議焦點(diǎn)問(wèn)題。對(duì)案外人提起異議之訴的事由、案外人租賃權(quán)在法院查封情形下的適用以及租賃權(quán)與抵押權(quán)沖突問(wèn)題等方面進(jìn)行研究，并結(jié)合有關(guān)學(xué)者的觀點(diǎn)闡述了自己的觀點(diǎn)。

【關(guān)鍵詞】案外人執(zhí)行異議之訴；異議事由；租賃權(quán)；查封

一、案例基本情況

（一）某銀行和何某、肖某等金融借款合同糾紛執(zhí)行一案。某銀行和肖某、何某、鄭某因金融借款合同糾紛訴至法院，福州中院判拍賣(mài)、變賣(mài)鄭某名下房產(chǎn)，共得價(jià)款450萬(wàn)，某銀行在其所得價(jià)款的限額內(nèi)享有優(yōu)先受償權(quán)。在執(zhí)行過(guò)程中，位于鄭某名下的某公寓店面房產(chǎn)及土地使用權(quán)被法院查封。因本案爭(zhēng)議房產(chǎn)的實(shí)際出資人鄭某欠何某借款，雙方曾在租賃合同中約定以租金抵債。案外人何某以租賃權(quán)受侵害為由向福州中院提出異議，但被中院駁回其異議；何某再向高院復(fù)議，但被高院駁回其復(fù)議申請(qǐng)；最高法院也維持了福建高院執(zhí)行裁定，駁回何某申訴請(qǐng)求。法院認(rèn)為：當(dāng)被執(zhí)行人的不動(dòng)產(chǎn)被執(zhí)行法院實(shí)際移交或者實(shí)際移交時(shí)采取的強(qiáng)制執(zhí)行措施有某種現(xiàn)實(shí)風(fēng)險(xiǎn)，承租人在滿足一定的情況下可以提出異議，阻止法院向受讓人移交被執(zhí)行人在租賃期內(nèi)合法擁有的不動(dòng)產(chǎn)，以保障其對(duì)租賃物支配、收益等權(quán)利。對(duì)于不涉及不動(dòng)產(chǎn)移交風(fēng)險(xiǎn)時(shí)案外人是否可以以其擁有的實(shí)體權(quán)利提出異議阻止法院的強(qiáng)制執(zhí)行，現(xiàn)行法律并無(wú)明文規(guī)定。如果查封措施本身并不觸及不動(dòng)產(chǎn)的交付，在之后的交付中，也沒(méi)有產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)，不管爭(zhēng)議房產(chǎn)上是否有權(quán)利負(fù)擔(dān)，都無(wú)法阻卻法院的強(qiáng)制執(zhí)行。本案中，福州中院判決某銀行對(duì)拍賣(mài)、變賣(mài)爭(zhēng)議房產(chǎn)的450萬(wàn)擁有優(yōu)先受償權(quán)以及查封該房產(chǎn)的措施有理可循。因此，何某以查封之前已存在的租賃合同并對(duì)房產(chǎn)擁有占有、使用的權(quán)益的主張的成立與否，其以在先租賃權(quán)解除法院對(duì)爭(zhēng)議房產(chǎn)的查封措施的訴訟請(qǐng)求不能予以支持。（二）A公司、B公司、C公司、D公司等執(zhí)行一案。D公司和C公司于2012年1月13日發(fā)起成立A公司，并對(duì)某酒店進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理，但在2011年9月13日，該酒店的房地產(chǎn)已經(jīng)被某中院查封，況且A公司成立以及經(jīng)營(yíng)未征得抵押權(quán)人和欽州中院的同意。D公司所有的某酒店第1—24層房產(chǎn)及負(fù)一層地下室被某中院委托拍賣(mài)，并裁定將上述房地產(chǎn)過(guò)戶給B公司。A公司不服，以其經(jīng)營(yíng)權(quán)益和承租權(quán)受到損害為由提出案外人異議，某中院的裁定不符合“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”原則，但異議被中院裁定駁回。A公司不服以上裁定，連續(xù)向某高院、最高人民法院申請(qǐng)復(fù)議與申訴，其訴訟請(qǐng)求最終都被駁回。法院認(rèn)為：本案中，D公司一直經(jīng)營(yíng)管理著某酒店。根據(jù)前文所述，本案中酒店的房產(chǎn)是先被執(zhí)行法院查封之后才租賃給A公司，違反了法律規(guī)定。當(dāng)時(shí)因某酒店正在被法院強(qiáng)制拍賣(mài)，出于維護(hù)酒店的正常經(jīng)營(yíng)的迫切需求，希望原經(jīng)營(yíng)者能配合法院的執(zhí)行工作，所以某中院才通知A公司保留對(duì)酒店的經(jīng)營(yíng)。因此，A公司不能以租賃權(quán)對(duì)抗申請(qǐng)執(zhí)行人，其主張不能成立。（三）青島利群投資有限公司等申請(qǐng)監(jiān)督一案。W銀行與Z公司因借款合同糾紛向法院起訴，某中院最終判令Z公司向A銀行償還本金7000萬(wàn)元及利息。因Z公司未履行法院判決，W銀行法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行Z公司的房產(chǎn)并對(duì)其采取了查封措施，在經(jīng)過(guò)法定評(píng)估程序之后，拍賣(mài)機(jī)構(gòu)接受執(zhí)行法院的委托后，對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行拍賣(mài)并了拍賣(mài)公告。案外人利群擔(dān)保公司以該拍賣(mài)公告侵害其租賃權(quán)為由，訴請(qǐng)法院撤銷(xiāo)該公告，但未得到法院的支持。在復(fù)議期間，以“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的原則為由，向省高院申請(qǐng)撤銷(xiāo)中院的裁定，但H公司復(fù)議申請(qǐng)最終也被駁回。但最高人民法院支持了H公司的訴訟請(qǐng)求，以上兩項(xiàng)裁定被撤銷(xiāo)。法院認(rèn)為：本案中，H公司的租賃權(quán)在先，W銀行抵押權(quán)設(shè)立在后，故房屋的買(mǎi)受人應(yīng)該堅(jiān)持“買(mǎi)賣(mài)不破租”的原則，繼續(xù)承擔(dān)合同義務(wù)。與此同時(shí)，在執(zhí)行中，應(yīng)注意在先租賃權(quán)與房屋的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的沖突適用規(guī)定，即優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)和租賃權(quán)只能擇一適用。否則會(huì)過(guò)度地保障了案外人利群擔(dān)保公司的權(quán)益，對(duì)申請(qǐng)執(zhí)行人W銀行和被執(zhí)行人Z公司的權(quán)益造成損害。

二、案例所反映的法律問(wèn)題及爭(zhēng)議焦點(diǎn)

（一）先租賃后查封能否排除法院的強(qiáng)制執(zhí)行。根據(jù)《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》的規(guī)定，在案例一中，當(dāng)中院執(zhí)行移交鄭某的不動(dòng)產(chǎn)或者實(shí)際移交時(shí)采取的強(qiáng)制執(zhí)行措施有某種現(xiàn)實(shí)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，承租人何某可以在一定條件下提出案外人執(zhí)行異議，阻止法院向買(mǎi)受人移交該爭(zhēng)議房產(chǎn)，以保護(hù)其對(duì)租賃物所享有合法權(quán)益，但當(dāng)法院采取的強(qiáng)制措施沒(méi)有任何風(fēng)險(xiǎn)的情況除外。案例一的焦點(diǎn)問(wèn)題為本案中爭(zhēng)議房產(chǎn)的查封措施是否應(yīng)當(dāng)被解除？如前所述，某銀行在450萬(wàn)的限額內(nèi)享有優(yōu)先受償權(quán)。中院采取查封措施并沒(méi)有對(duì)房產(chǎn)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性的影響，不管爭(zhēng)議房產(chǎn)上是否有權(quán)利負(fù)擔(dān)，都無(wú)法阻卻法院的強(qiáng)制執(zhí)行。（二）先查封后租賃能否排除法院的強(qiáng)制執(zhí)行。根據(jù)《查封扣押凍結(jié)規(guī)定》的相關(guān)條文規(guī)定，案例二的爭(zhēng)議焦點(diǎn)是A公司的租賃權(quán)是否被法院的執(zhí)行措施所損害？根據(jù)前文的案情簡(jiǎn)介可知，D公司、C公司發(fā)起成立A公司之前，該酒店的房產(chǎn)已經(jīng)被中院查封，況且A公司成立等事項(xiàng)未經(jīng)任何權(quán)利人的同意，所以以上公司的行為違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定。本案中A公司并不能以“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的原則為主張依據(jù)，也不能憑借租賃權(quán)為執(zhí)行異議事由解除法院的查封措施。（三）案外人執(zhí)行異議之訴中抵押權(quán)與租賃權(quán)的關(guān)系根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，如果標(biāo)的物上的抵押權(quán)設(shè)立之前已經(jīng)存在案外人的租賃權(quán)，權(quán)利人在行使抵押權(quán)時(shí)，依據(jù)“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”原則，租賃權(quán)不被滌除。買(mǎi)受人也應(yīng)一同受讓該財(cái)產(chǎn)上的權(quán)力負(fù)擔(dān)，與此同時(shí)，抵押權(quán)人的財(cái)產(chǎn)變現(xiàn)的所得權(quán)益將會(huì)因其權(quán)利瑕疵而受損。此外，關(guān)于判斷兩者權(quán)利設(shè)立先后的標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)以承租人對(duì)租賃物的現(xiàn)實(shí)占有、使用為依據(jù)。案例三中H公司開(kāi)始經(jīng)營(yíng)義務(wù)的時(shí)間應(yīng)根據(jù)以上為判斷標(biāo)準(zhǔn)。如果抵押權(quán)先于租賃權(quán)的設(shè)立，抵押權(quán)成立的生效條件是必須對(duì)不動(dòng)產(chǎn)辦理抵押登記，這樣才具有公示作用，當(dāng)?shù)盅喝艘幏衷摬粍?dòng)產(chǎn)時(shí)，必須征得抵押權(quán)人同意才能行使處分權(quán)。在執(zhí)行階段，當(dāng)承租權(quán)與抵押權(quán)發(fā)生對(duì)抗時(shí)，即該爭(zhēng)議房產(chǎn)需要被法院強(qiáng)制執(zhí)行時(shí)，承租人的權(quán)益會(huì)因抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)而可能受損，但此時(shí)出租人應(yīng)該承擔(dān)自己權(quán)利瑕疵的責(zé)任，對(duì)承租人所遭受的損失進(jìn)行損害賠償。

內(nèi)容摘要：房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的統(tǒng)稱，房地產(chǎn)也是兩個(gè)基本形式的不動(dòng)產(chǎn)。在我國(guó)物權(quán)法尚未出臺(tái)，在現(xiàn)行民法制度的法律狀態(tài)之下，房地產(chǎn)法律關(guān)系，通常是指房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)法律關(guān)系?；诜课莺屯恋氐牟荒芤苿?dòng)性，故房地產(chǎn)抵押也具有不可分離的特性，而實(shí)際在房地產(chǎn)抵押設(shè)定過(guò)程與所產(chǎn)生法律后果中存在著若干法律問(wèn)題。

一、房地產(chǎn)抵押的概念：

房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。房地產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn)，設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)時(shí)，需依法履行抵押登記的法律行為，因此，房地產(chǎn)的抵押擔(dān)保方式在現(xiàn)實(shí)生活中也極為普遍，隨之而來(lái)產(chǎn)生的抵押糾紛也相當(dāng)多。對(duì)于抵押設(shè)定所生產(chǎn)的諸多法律關(guān)系與之對(duì)應(yīng)的法律后果，所映射出的我國(guó)現(xiàn)行法律的相關(guān)問(wèn)題，以及糾紛的避免與處理也必須充分重視與研究。

二、房地產(chǎn)抵押的法律原則

這里討論的是房產(chǎn)與地產(chǎn)抵押時(shí)所具有的共性法律原則。

1、房與地的相依性原則：

第一章總則

第一條為規(guī)范住房公積金個(gè)人貸款行為，維護(hù)借貸雙方的合法權(quán)益，根據(jù)《住房公積金管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

第二條本市行政區(qū)域內(nèi)住房公積金的貸款管理，應(yīng)遵循本辦法。

住房公積金貸款是指以住房公積金為資金來(lái)源，向繳存住房公積金的職工發(fā)放的，用于購(gòu)買(mǎi)、建造、翻建、大修自住住房的政策性貸款。自住住房包括商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、二手房、集資建造住房、房改房。

第三條住房公積金貸款實(shí)行存貸結(jié)合、先存后貸、貸款擔(dān)保和自愿的原則。

第四條*住房公積金管理中心為*地區(qū)個(gè)人住房公積金貸款的管理機(jī)構(gòu)。