導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫(xiě)好一篇房產(chǎn)繼承的相關(guān)法律，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

如果需要交稅的，應(yīng)當(dāng)交以下稅：

1、契稅。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，法定繼承人繼承房地產(chǎn)，免交納契稅；對(duì)非法定繼承人根據(jù)遺囑承受土地、房屋權(quán)屬的，需要繳納契稅，稅率0.1％。

2、印花稅，包括合同印花稅和權(quán)證印花稅。合同印花稅：根據(jù)印花稅稅目稅率表，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)按所載金額萬(wàn)分之五貼花。

3、房產(chǎn)證已過(guò)2年，可免征；房產(chǎn)證未過(guò)2年，估價(jià)×5．6％，總結(jié)起來(lái)的話，繼承的話，需要辦理繼承協(xié)議公證，需要交納公證費(fèi)，過(guò)戶(hù)時(shí)繳納房產(chǎn)評(píng)估費(fèi)，契稅和印花稅以及工本手續(xù)費(fèi)等費(fèi)用。

法律依據(jù)：

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于繼承土地、房屋權(quán)屬有關(guān)契稅問(wèn)題的批復(fù)》第一條

篇2

抵押人(購(gòu)房人)：(甲方)

地 址：

電 話：

抵押權(quán)人(貸款人)：(乙方)

地 址：

電 話：

甲、乙雙方依據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》、《合同法》、《擔(dān)保法》、《城市房地產(chǎn)管理法》以及相關(guān)法律法規(guī)，本著平等、自愿、公平和誠(chéng)實(shí)信用的原則，在充分理解本合同條款后，同意按如下條款訂立本合同，以共同遵守。

第一條：為確保借款合同( 年 字第 號(hào))的履行，甲方自愿將所購(gòu)商品房抵押，乙方經(jīng)實(shí)地勘驗(yàn)，在全面充分了解該商品房具體情況后同意接受甲方所購(gòu)商品房抵押。

第二條：本合同所對(duì)應(yīng)的借款合同項(xiàng)下的借款數(shù)額為(大寫(xiě)) 元，債務(wù)人履行債務(wù)的期限自 年 月 日至 年 月 日。

第三條：甲方已與 公司簽訂合同編號(hào)為 的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，已經(jīng)房地產(chǎn)管理部門(mén)備案，并取得《房屋預(yù)告登記證明》。該商品房狀況如下：

房屋坐落：

項(xiàng)目名稱(chēng)：

預(yù)售許可證：

第四條：本次商品房抵押所擔(dān)保的范圍包括：主債權(quán)項(xiàng)下的金額及利息、違約金、損害賠償金和實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用。

第五條：已經(jīng)抵押的房屋由甲方占用與管理，甲方應(yīng)維護(hù)該商品房的安全與完好。

第六條：有下列情形之一的乙方有權(quán)依法定程序處分上述商品房并可要求提前清償上述借款。

1、甲方在債務(wù)履行期內(nèi)連續(xù) 月或累計(jì) 月未能按約歸還借款的。

2、****

第七條：甲方在取得該商品房的《房屋所有權(quán)證》后，須轉(zhuǎn)為房地產(chǎn)抵押登記。

第八條：甲方將房屋抵押給乙方時(shí)，該房屋所分?jǐn)偦蛘加梅秶鷥?nèi)的土地使用權(quán)一并抵押給乙方。

第九條：抵押權(quán)與其擔(dān)保的債權(quán)同時(shí)存在，債權(quán)消滅的抵押權(quán)也消滅。

第十條：在本合同簽訂后，甲、乙雙方應(yīng)當(dāng)持本合同及其他必要的證明文件，到鄭州市房產(chǎn)管理部門(mén)辦理抵押房產(chǎn)的登記手續(xù)。

本抵押合同如發(fā)生變更或者抵押關(guān)系終止時(shí)，甲、乙雙方應(yīng)當(dāng)?shù)皆怯洐C(jī)關(guān)辦理變更或者注銷(xiāo)的登記手續(xù)。

第十一條：抵押的房地產(chǎn)，因自然損耗或甲方的行為足以使抵押房地產(chǎn)價(jià)值明顯減少時(shí)，乙方有權(quán)要求甲方停止其行為并恢復(fù)或提供乙方認(rèn)可的新的抵押房地產(chǎn)。甲方對(duì)抵押房地產(chǎn)價(jià)值減少無(wú)過(guò)錯(cuò)的，乙方只能在甲方因損害而得到賠償范圍內(nèi)要求提供擔(dān)保，抵押房地產(chǎn)價(jià)值未減少的部分，仍作為債權(quán)的擔(dān)保。

第十二條：甲方轉(zhuǎn)讓抵押的房地產(chǎn)，應(yīng)通知乙方，并告知受讓人房地產(chǎn)已經(jīng)抵押的情況，甲方未通知乙方或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。

第十三條：抵押人死亡，依法被宣告死亡或被宣告失蹤時(shí)，其房地產(chǎn)合法繼承人或者代管人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行抵押合同。

第十四條：債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押房產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣(mài)、變賣(mài)該抵押房產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。

第十五條：凡因本合同引起的或與本合同有關(guān)的爭(zhēng)議，由雙方協(xié)商解決。如商議不成，任何一方均可向鄭州仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁。

第十六條：雙方商定的其他事項(xiàng)：***

篇3

關(guān)鍵詞：以房養(yǎng)老 倒按揭 房屋產(chǎn)權(quán) 養(yǎng)老體系 養(yǎng)老模式

《國(guó)務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》（國(guó)發(fā)[2013]35號(hào)）中明確提出了各地可開(kāi)展“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)，正式從政策層面鼓勵(lì)進(jìn)行“以房養(yǎng)老”的探索。實(shí)際上，我國(guó)的“以房養(yǎng)老”相關(guān)政策和實(shí)踐并不鮮見(jiàn)，2005年至今，上海、南京、遼寧等地都自發(fā)出臺(tái)過(guò)“以房養(yǎng)老”的相關(guān)措施。但是，我國(guó)的“以房養(yǎng)老”主要停留在地方層面的“先行先試”；同時(shí)，由于缺乏完善的體制管理，此前的嘗試未能真正形成完整、有效的制度體系，無(wú)論從中央到地方都還沒(méi)有出臺(tái)相關(guān)的法律法規(guī)。事實(shí)上，目前國(guó)內(nèi)各地方鮮有以房養(yǎng)老的實(shí)際操作案例。那么，是什么原因阻礙了“以房養(yǎng)老”在我國(guó)的實(shí)施與推廣？本文將在明晰“以房養(yǎng)老”的內(nèi)涵與特點(diǎn)的基礎(chǔ)上，對(duì)我國(guó)各地主要的“以房養(yǎng)老”模式進(jìn)行剖析，以明確其面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)和挑戰(zhàn)，并結(jié)合國(guó)外“以房養(yǎng)老”實(shí)踐的經(jīng)驗(yàn)提出相應(yīng)的政策建議。

“以房養(yǎng)老”的內(nèi)涵及特點(diǎn)

（一）“以房養(yǎng)老”的內(nèi)涵

以房養(yǎng)老，也稱(chēng)住房反向抵押貸款或者倒按揭，是指老年人先把自己擁有產(chǎn)權(quán)的住房抵押給銀行或保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)，然后定期從銀行或保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)取得一定數(shù)額養(yǎng)老金或者享有老年寓所服務(wù)的一種養(yǎng)老模式，當(dāng)老年人去世時(shí)，銀行或保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)將收回其住房使用權(quán)。這種養(yǎng)老模式是完善養(yǎng)老保障體系的一項(xiàng)重要補(bǔ)充措施?！耙苑筐B(yǎng)老”是通過(guò)銀行或保險(xiǎn)公司等金融中介機(jī)構(gòu)，將個(gè)人住房與個(gè)人養(yǎng)老結(jié)合在一起的產(chǎn)物。“以房養(yǎng)老”通過(guò)明晰的房屋產(chǎn)權(quán)界定，將“人養(yǎng)房”與“房養(yǎng)人”兩個(gè)階段進(jìn)行有機(jī)銜接，一方面使得房屋產(chǎn)權(quán)價(jià)值得到極大發(fā)揮；另一方面，使得家庭資源得到優(yōu)化配置，實(shí)現(xiàn)效用最大化。因此，“以房養(yǎng)老”將金融保險(xiǎn)產(chǎn)品與個(gè)人住房、養(yǎng)老問(wèn)題相結(jié)合，不僅是一種金融產(chǎn)品創(chuàng)新，更是個(gè)人住房發(fā)揮養(yǎng)老保障功能的新拓展，為我國(guó)解決養(yǎng)老問(wèn)題提供了新思路。

（二）“以房養(yǎng)老”的基本特點(diǎn)

住房反向抵押貸款又被形象地稱(chēng)為“倒按揭”，是指擁有住房產(chǎn)權(quán)的老年人將該住房產(chǎn)權(quán)抵押給銀行或保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)，然后銀行或保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)根據(jù)該老年借款人的年齡、預(yù)期壽命、住房現(xiàn)值及其未來(lái)增值空間和折損情況等對(duì)該老年借款人去世時(shí)房屋的價(jià)值進(jìn)行綜合評(píng)估，用住房的評(píng)估價(jià)值減去住房預(yù)期折損、借款人預(yù)支利息，并按當(dāng)前人們的預(yù)期平均壽命計(jì)算，將其住房的殘值分?jǐn)偟筋A(yù)期壽命年限中去，按月或按年支付現(xiàn)金給老年借款人，也即“抵押房產(chǎn)，領(lǐng)取年金”。在此期間，老年借款人可以繼續(xù)在已抵押給銀行或保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)的房子里居住，直到該老年借款人永久搬離該住房或者去世為止。當(dāng)老年借款人去世時(shí)，相應(yīng)的銀行或保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)取得該住房產(chǎn)權(quán)，并將該住房進(jìn)行銷(xiāo)售、出租或者拍賣(mài)，以彌補(bǔ)貸款本息；此外，銀行或保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)還享有該住房的升值部分價(jià)值。由于這種個(gè)人住房反向抵押貸款模式的現(xiàn)金流向與普通住房按揭貸款的現(xiàn)金流向恰好相反，因此這種貸款模式也常被形象地稱(chēng)為“倒按揭”。

我國(guó)“以房養(yǎng)老”實(shí)踐及面臨的風(fēng)險(xiǎn)與挑戰(zhàn)

（一）我國(guó)各地的“以房養(yǎng)老”模式

1.南京的“租售換養(yǎng)”。這種模式規(guī)定，凡是在南京市擁有60平方米及以上住房產(chǎn)權(quán)，并且年滿六旬及以上的孤寡老人，按照自愿原則申請(qǐng)將其現(xiàn)有住房進(jìn)行抵押，經(jīng)公證機(jī)關(guān)公證后即可入住南京市老年公寓，并且享受終身免交一切費(fèi)用的待遇，最終該住房產(chǎn)權(quán)在孤寡老人去世時(shí)歸養(yǎng)老院所有。該模式的典型特征便是“租售換養(yǎng)”，這種模式比較適合在城市擁有一套及以上住房，且該住房無(wú)需子女繼承或無(wú)子女繼承的中低收入老年人。但這種模式有兩個(gè)限制性條件：擁有本市60平方米及以上產(chǎn)權(quán)房和年滿六旬及以上的孤寡老人，這就將適用人群限定在一個(gè)很小的范圍內(nèi)。覆蓋范圍過(guò)于狹窄，這可能也是導(dǎo)致該模式失敗的原因之一。

2.上海的“以房自助養(yǎng)老”。2007年6月，上海市公積金管理中心提出了“以房自助養(yǎng)老”的創(chuàng)新型模式。該模式主要通過(guò)上海市公積金管理中心建立房屋產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)以及相應(yīng)的房屋租賃機(jī)制，具體實(shí)施辦法為：65歲及以上老年人首先將自己擁有產(chǎn)權(quán)的住房通過(guò)房屋產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)出售給上海市公積金管理中心，并一次性取得全部房屋出售款；然后，借助相應(yīng)的房屋租賃機(jī)制，上海市公積金管理中心再將該房屋返租給出售房屋產(chǎn)權(quán)的老年人，

其租金與房屋租賃市場(chǎng)價(jià)格相同，該老年人可按租賃期限將房屋租金一次性付給公積金管理中心，其他費(fèi)用均由公積金管理中心予以支付。這種模式其實(shí)是售后返租，主要是利用房子的價(jià)格與租金的差額來(lái)獲得養(yǎng)老金，比較適合在大中城市有一套以上的房產(chǎn)且無(wú)需或者沒(méi)有子女繼承，但又不愿意離開(kāi)原居住地的老人。但這種模式要求先將房產(chǎn)過(guò)戶(hù)，而且房屋的升值部分完全由公積金管理中心擁有，這就損害了老年人的利益，該模式最終也未成功。

3.北京的“養(yǎng)老房屋銀行”。2007年10月，北京的“養(yǎng)老房屋銀行”模式由北京市壽山福海國(guó)際養(yǎng)老服務(wù)中心與中大恒基房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司聯(lián)合推出。在這種模式下，60歲及以上的老年人可以先向養(yǎng)老服務(wù)中心提出該種需求，并把擁有產(chǎn)權(quán)的住房交付給中大恒基，然后由中大恒基免費(fèi)代替該老年人將已交付的住房對(duì)外出租，以賺取租金。取得的租金用來(lái)抵免養(yǎng)老院的費(fèi)用，剩余租金由老年人自行安排處理，該種模式下老人始終擁有房屋的產(chǎn)權(quán)。這種模式也屬于租售換養(yǎng)，只不過(guò)老人可始終擁有房屋的產(chǎn)權(quán)，這是與前兩種模式最大的不同之處。但這種模式由商業(yè)公司運(yùn)作，商業(yè)公司以盈利為目的，難免會(huì)使人產(chǎn)生顧慮，老年人的權(quán)益也難以得到保障。

（二）我國(guó)“以房養(yǎng)老”面臨的風(fēng)險(xiǎn)與挑戰(zhàn)

1.政策風(fēng)險(xiǎn)：地權(quán)制度的限制。國(guó)外的住房反向抵押貸款產(chǎn)品之所以發(fā)展成熟、推廣范圍廣，其中很重要的一點(diǎn)就是在國(guó)外土地使用權(quán)沒(méi)有年限限制，也不會(huì)隨著年限的增長(zhǎng)而發(fā)生變化，但在我國(guó)情況則大不相同。我國(guó)城市住宅用地使用權(quán)限為70年；據(jù)《擔(dān)保法》規(guī)定，農(nóng)村宅基地統(tǒng)一歸集體所有，農(nóng)民只有使用權(quán)沒(méi)有所有權(quán)，不能將宅基地作為私有財(cái)產(chǎn)進(jìn)行抵押，從而無(wú)權(quán)處置房產(chǎn)。正是由于我國(guó)城市住宅用地使用年限的限制以及農(nóng)村宅基地的集體所有制的限制，使得“以房養(yǎng)老”模式在我國(guó)很難推行。

2.系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)：房?jī)r(jià)波動(dòng)。房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)或不穩(wěn)定性會(huì)造成系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，而在我國(guó)這種因房?jī)r(jià)波動(dòng)造成的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)是現(xiàn)實(shí)存在的，尤其是房?jī)r(jià)波動(dòng)會(huì)給以房產(chǎn)為抵押物的借貸雙方利益帶來(lái)諸多影響。近些年來(lái)，盡管我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格上漲未發(fā)生根本性扭轉(zhuǎn)，但政府對(duì)房?jī)r(jià)采取了信貸、稅收、限購(gòu)等綜合性的調(diào)控措施，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)并不明朗，甚至局部地區(qū)存在著房地產(chǎn)泡沫破滅的潛在風(fēng)險(xiǎn)。因此，受房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的不確定性、預(yù)期壽命的估算差異、利率水平的波動(dòng)以及逆向選擇等因素的影響，在我國(guó)推行“以房養(yǎng)老”模式的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)仍然存在，尤其是房?jī)r(jià)波動(dòng)的不確定性勢(shì)必影響“以房養(yǎng)老”模式的推行、發(fā)展。

3.技術(shù)性風(fēng)險(xiǎn)：市場(chǎng)環(huán)境不成熟。住房反向抵押貸款通常需要經(jīng)歷較長(zhǎng)的時(shí)間周期，而銀行或保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)又以短期逐利作為其經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，因而借貸雙方在利益上存在著較大的時(shí)間差異。因此，“以房養(yǎng)老”模式的推行需要一個(gè)成熟的金融市場(chǎng)為支撐，而目前我國(guó)金融市場(chǎng)環(huán)境尚不完善。同時(shí)，目前我國(guó)的社會(huì)信用體系、專(zhuān)業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)以及寬口徑的數(shù)據(jù)庫(kù)等發(fā)展也不完善，有的甚至處于起步建設(shè)階段。此外，就解決實(shí)施“以房養(yǎng)老”可能引致的經(jīng)濟(jì)沖突和社會(huì)糾紛來(lái)看，目前我國(guó)缺乏專(zhuān)門(mén)的應(yīng)對(duì)機(jī)構(gòu)，而既有機(jī)構(gòu)的職能覆蓋也不完全。

4.法律風(fēng)險(xiǎn)：有關(guān)法律缺失。“以房養(yǎng)老模式”在國(guó)外成功發(fā)展的一個(gè)重要原因是有專(zhuān)門(mén)的反向抵押貸款法律為其保駕護(hù)航。而“以房養(yǎng)老”模式的引入與我國(guó)有關(guān)法律法規(guī)存在著矛盾：一方面目前國(guó)內(nèi)尚未制定專(zhuān)門(mén)針對(duì)住房反向抵押貸款的法律法規(guī)，存在法律空白；另一方面該種養(yǎng)老模式的運(yùn)作與國(guó)內(nèi)現(xiàn)行有關(guān)法律法規(guī)存在沖突。例如，我國(guó)金融機(jī)構(gòu)的分業(yè)經(jīng)營(yíng)管制阻礙了保險(xiǎn)等機(jī)構(gòu)為住房反向抵押貸款提供擔(dān)保；而對(duì)于居民購(gòu)買(mǎi)的經(jīng)濟(jì)適用房、公租房能否用于反向抵押貸款，目前也沒(méi)有明確的政策規(guī)定。

結(jié)論和建議

“以房養(yǎng)老”的實(shí)施需要一系列條件，其實(shí)施效果也取決于一系列的經(jīng)濟(jì)條件和制度保障；這種新型養(yǎng)老保障模式需要與中國(guó)具體國(guó)情實(shí)現(xiàn)良性耦合，才能得以推廣。當(dāng)前部分地區(qū)正在推行的“以房養(yǎng)老”改革試點(diǎn)，具有顯著意義并值得肯定。在一些經(jīng)濟(jì)相對(duì)發(fā)達(dá)、市場(chǎng)化程度較高、服務(wù)機(jī)構(gòu)相對(duì)豐富的地區(qū)，先行先試的積極探索，有助于揭示現(xiàn)有政策設(shè)計(jì)中存在的主要問(wèn)題，明晰政策實(shí)施的主要障礙，可以對(duì)現(xiàn)有“以房養(yǎng)老”制度的完善起到促進(jìn)作用。本文基于國(guó)內(nèi)外“以房養(yǎng)老”實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)提出以下建議：

第一，加強(qiáng)住房反向抵押貸款的關(guān)聯(lián)性研究，以此推進(jìn)該項(xiàng)改革的頂層設(shè)計(jì)和制度準(zhǔn)備。這就需要在制度層面確立基本養(yǎng)老保險(xiǎn)與“以房養(yǎng)老”的關(guān)系：政府應(yīng)承擔(dān)起社會(huì)基本養(yǎng)老的主體責(zé)任；“以房養(yǎng)老”應(yīng)遵從自愿原則，讓位于市場(chǎng)，政府不能主導(dǎo)甚至是引導(dǎo)；同時(shí)“以房養(yǎng)老”應(yīng)定位于個(gè)人養(yǎng)老儲(chǔ)蓄，只能是一種險(xiǎn)種或是理財(cái)產(chǎn)品而非一般意義上的貸款，可作為差異化養(yǎng)老需求的補(bǔ)充。同時(shí)，房屋產(chǎn)權(quán)制度方面也需要做出更多的探索和改革，從而在制度上保證“以房養(yǎng)老”的實(shí)施。

第二，完善系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制。由于預(yù)期壽命、房產(chǎn)價(jià)格難以預(yù)測(cè)，使得“以房養(yǎng)老”的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)加大。若房?jī)r(jià)上升，則對(duì)于選擇“以房養(yǎng)老”的人來(lái)說(shuō)，房屋未來(lái)增值的那部分是他們無(wú)法享受到的；若房?jī)r(jià)下跌，則對(duì)養(yǎng)老者來(lái)說(shuō)是有利的，可以將這部分風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給銀行或保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)。因此，可適時(shí)推出以房養(yǎng)老保險(xiǎn)，以平緩這方面的風(fēng)險(xiǎn)。

第三，加強(qiáng)“以房養(yǎng)老”市場(chǎng)環(huán)境的建設(shè)，從產(chǎn)業(yè)政策、市場(chǎng)監(jiān)管等方面促進(jìn)貸款機(jī)構(gòu)、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)、評(píng)估機(jī)構(gòu)、仲裁機(jī)構(gòu)的良性發(fā)展。目前，老年人對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、金融產(chǎn)品的認(rèn)知度還不高，對(duì)金融機(jī)構(gòu)也普遍缺乏信任。因此，可從政策上引導(dǎo)相關(guān)機(jī)構(gòu)參與“以房養(yǎng)老”的市場(chǎng)建設(shè)，同時(shí)從準(zhǔn)入、自律、監(jiān)管等方面入手來(lái)健全市場(chǎng)機(jī)制。

第四，推動(dòng)相關(guān)法律法規(guī)的探索與完善，使相關(guān)法律與“以房養(yǎng)老”的具體細(xì)節(jié)相結(jié)合，以彌補(bǔ)法律監(jiān)管事實(shí)上存在的疏漏和盲區(qū)。“以房養(yǎng)老”的特殊性在于對(duì)老年人的保護(hù)，涵蓋了老年人的住房保障權(quán)、知情權(quán)、處置權(quán)等。因此，相關(guān)各方（如民政局、房產(chǎn)管理局、人社局、銀行、保險(xiǎn)公司等）應(yīng)一同制定“以房養(yǎng)老”的相關(guān)法律法規(guī)和行業(yè)行為規(guī)范，同時(shí)也能夠起到加強(qiáng)對(duì)計(jì)劃提供方監(jiān)管的作用。

第五，積極探索有針對(duì)性的“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)。鑒于目前推廣實(shí)施“以房養(yǎng)老”的條件還不成熟，短期內(nèi)可將其視作我國(guó)養(yǎng)老保障體系的一個(gè)補(bǔ)充和豐富，在有條件的地方可先行先試、逐步推廣。擁有住房產(chǎn)權(quán)的失獨(dú)家庭、孤寡老人，是潛在“以房養(yǎng)老”需求群體，因此可以此為切入點(diǎn)展開(kāi)“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)。

1.范君暉.我國(guó)提高養(yǎng)老保險(xiǎn)統(tǒng)籌層次的阻力與策略[J].西部論壇，2010（5）

2.歐陽(yáng)淵.以房養(yǎng)老在我國(guó)試水艱難的原因分析[J].中國(guó)高新技術(shù)企業(yè)，2008（15）

3.沈曉凱.以房養(yǎng)老模式在中國(guó)的可行性研究[D].山西財(cái)經(jīng)大學(xué)，2010

4.王媛.“以房養(yǎng)老”方式的比較與實(shí)現(xiàn)路徑[D].上海工程技術(shù)大學(xué)，2010

篇4

通過(guò)繼承取得房產(chǎn)應(yīng)當(dāng)先到公證部門(mén)辦理《繼承權(quán)公證書(shū)》。繼承人在辦理房產(chǎn)過(guò)戶(hù)時(shí)，除了提供相應(yīng)的材料外，繼承權(quán)公證書(shū)不能缺少。

(二)贈(zèng)與房產(chǎn)辦理過(guò)戶(hù)。

贈(zèng)與人要辦理《贈(zèng)與公證書(shū)》，而受贈(zèng)人也要辦理《接受贈(zèng)與公證書(shū)》或者是雙方共同辦理《贈(zèng)與合同公證書(shū)》，只有取得公證過(guò)的贈(zèng)與證明才能辦理房產(chǎn)過(guò)戶(hù)。

(三)作為遺產(chǎn)分割的房產(chǎn)辦理過(guò)戶(hù)。

首先遺囑要經(jīng)過(guò)公證，并且在遺囑生效后，法定繼承人或遺囑受益人，在根據(jù)遺囑內(nèi)容分割遺產(chǎn)時(shí)，對(duì)于協(xié)商簽訂遺產(chǎn)分割協(xié)議也需要經(jīng)過(guò)公證，然后才能辦理遺產(chǎn)過(guò)戶(hù)手續(xù)。

(四)涉外和港澳臺(tái)的過(guò)戶(hù)房產(chǎn)。

該房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)協(xié)議也必須經(jīng)公證部門(mén)公證后，才能到房地產(chǎn)交易中心辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。

房產(chǎn)公證的作用：

將公證納入房產(chǎn)管理活動(dòng)體系，使公證成為房產(chǎn)交易的必經(jīng)程序，對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)的培育和房產(chǎn)交易活動(dòng)的健康發(fā)展及交易人合法權(quán)益的保護(hù)具有促進(jìn)和保障的作用。

(一)公證可確保房產(chǎn)交易行為的真實(shí)性。

民事行為的真實(shí)性包括兩層意思：

一是該行為確系行為人所為;

二是行為人所為確系本人真實(shí)意思的表示。

在房產(chǎn)交易中，交易人親自實(shí)施交易行為基本上沒(méi)有問(wèn)題，即使出現(xiàn)問(wèn)題也容易被發(fā)現(xiàn)和糾正;問(wèn)題較多的是交易人的行為基于其對(duì)交易物的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)所為。我國(guó)《民法通則》和《合同法》規(guī)定，當(dāng)事人因重大誤解簽訂的合同和因受欺詐而陷于錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)的情況下簽訂的合同為非真實(shí)意思表示，屬可撤銷(xiāo)民事行為。

據(jù)此，房產(chǎn)交易中購(gòu)房人基于房產(chǎn)商不真實(shí)的宣傳而簽訂商品房預(yù)售合同和受讓人因?qū)Ψ课蓁Υ貌恢槎炗喎课蒉D(zhuǎn)讓合同，均不為真實(shí)意思表示。而此類(lèi)情況在目前房產(chǎn)交易中大量存在，只是由于大多當(dāng)事人對(duì)法律不熟悉，誤以為自己已在合同上簽名蓋章，就無(wú)法改變既成的事實(shí)了，因此向法院提起訴訟要求撤銷(xiāo)交易行為的情況還不多。

隨著社會(huì)法律知識(shí)的進(jìn)一步普及和律師業(yè)務(wù)的進(jìn)一步拓展，這方面的訴訟必將大量增加。而房產(chǎn)交易如經(jīng)公證，通過(guò)公證機(jī)構(gòu)嚴(yán)格、詳細(xì)的詢(xún)問(wèn)、告知、審查程序和證據(jù)提留措施，使交易人誠(chéng)實(shí)、詳盡地交流相關(guān)情況，全面、具體地表達(dá)自己的意見(jiàn)，確保意思表示的真實(shí)性，能有效地避免此類(lèi)問(wèn)題的發(fā)生。

(二)公證可確保房產(chǎn)交易行為的合法性

房產(chǎn)交易涉及的法律較多，其行為不僅為專(zhuān)門(mén)的房地產(chǎn)法律、法規(guī)和規(guī)章所規(guī)范，同時(shí)也為我國(guó)民法通則、合同法、擔(dān)保法、繼承法、婚姻法和公司法等法律所調(diào)整。確保房產(chǎn)交易行為合法，難度的是保證交易行為不與任何法律規(guī)定相抵觸。而絕大多數(shù)交易人不可能具有這樣高的法律水平。把公證作為房產(chǎn)交易的必經(jīng)程序，讓具有全面掌握并正確理解相關(guān)法律規(guī)定能力的專(zhuān)業(yè)法律人對(duì)交易行為進(jìn)行審查，可確保交易行為的合法性。

【房產(chǎn)公證費(fèi)用收取標(biāo)準(zhǔn)】

房產(chǎn)公證費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)：

公證機(jī)關(guān)辦理公證房產(chǎn)案件，是要按照國(guó)家的規(guī)定收取一定的公證費(fèi)用，現(xiàn)將一般的公證收費(fèi)的的標(biāo)準(zhǔn)簡(jiǎn)介如下：

1、證明出生、生存、死亡、身份、經(jīng)歷、國(guó)籍、委托書(shū)、親屬關(guān)系婚姻狀況、未受或受過(guò)刑事處分，收費(fèi)10元;

2、證明遺贈(zèng)撫養(yǎng)協(xié)議，收費(fèi)10～50元;

3、證明印鑒屬實(shí)，證明副本、節(jié)本、譯本與原本相符、證明影印件與原件相符，收費(fèi)5元;

4、證明遺囑、遺贈(zèng)、證明產(chǎn)權(quán)、證明查無(wú)檔案記載，收費(fèi)10元;

5、證明法人資格、收養(yǎng)、財(cái)產(chǎn)分割、證明產(chǎn)品抽樣檢測(cè)，收費(fèi)10～30元;

6、證明擔(dān)保書(shū)、證明公司章程、資信情況等有關(guān)文書(shū)，收費(fèi)50～200元;

7、證明商標(biāo)注冊(cè)，收費(fèi)50元;

8、證明勞動(dòng)保險(xiǎn)金、養(yǎng)老金、子女助學(xué)金的，每件收費(fèi)5元;

9、證明招標(biāo)、拍賣(mài)、開(kāi)獎(jiǎng)、收費(fèi)100～150元;

10、證明勞務(wù)合同，收費(fèi)5元;

11、起草、修改合同文本，收費(fèi)5～20元;

12、證明股票、房屋轉(zhuǎn)讓、買(mǎi)賣(mài)、土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓的，按股票面額或房?jī)r(jià)的千分之三收費(fèi)，但最低收費(fèi)不得低于10元;

13、證明財(cái)產(chǎn)繼承、贈(zèng)與接受人收金額總數(shù)收費(fèi)

(1)不滿1萬(wàn)元的，按1%收費(fèi)，但最低收費(fèi)10元;

(2)1萬(wàn)元以上的，按2%收費(fèi)。

14、證明債權(quán)文書(shū)有強(qiáng)制執(zhí)行效力的，按債務(wù)總金額的千分之三收費(fèi)，原債權(quán)文書(shū)經(jīng)過(guò)公證的，按千分之一收費(fèi)，最低收費(fèi)10元。

15、翻譯，每千字15元，不足千字的按千字計(jì)。

外文打字，每千字2元。

外文校對(duì)，每千字5元。

16、保管遺囑或其他文件、證據(jù)保全，收費(fèi)5～10元。

17、已受理的立卷中途撤回的，收費(fèi)2～5元;

18、證明經(jīng)濟(jì)合同、企業(yè)承包、經(jīng)營(yíng)合同：

(1)標(biāo)的總額不滿10萬(wàn)元的，收費(fèi)10～50元;

(2)10萬(wàn)元以上不滿50萬(wàn)元的，收費(fèi)100元;

(3)50萬(wàn)元以上不滿100萬(wàn)元的，收費(fèi)300元;

(4)100萬(wàn)元以上不滿200萬(wàn)元的，收費(fèi)600元;

(5)200萬(wàn)元以上不滿300萬(wàn)元的，收費(fèi)1000元;

(6)300萬(wàn)元以上不滿400萬(wàn)元的，收費(fèi)20xx元;

(7)400萬(wàn)元以上的，收費(fèi)3000元。

19、與公證事項(xiàng)有關(guān)的文書(shū)，收費(fèi)3～5元。

以上房產(chǎn)公證費(fèi)用僅供參考，具體相關(guān)費(fèi)用需咨詢(xún)相關(guān)部門(mén)。

【房產(chǎn)公證有法律效力嗎】

房產(chǎn)公證有法律效力.

房產(chǎn)公證由房產(chǎn)所在地或房產(chǎn)合同當(dāng)事人一方所在地或房產(chǎn)合同簽訂地的公證處受理。房產(chǎn)公證的法律效力如下：

(一)房產(chǎn)公證可確保房產(chǎn)交易行為的真實(shí)性

民事行為的真實(shí)性包括兩層意思：一是該行為確系行為人所為;二是行為人所為確系本人真實(shí)意思的表示。在房產(chǎn)交易中，交易人親自實(shí)施交易行為基本上沒(méi)有問(wèn)題，即使出現(xiàn)問(wèn)題也容易被發(fā)現(xiàn)和糾正;問(wèn)題較多的是交易人的行為基于其對(duì)交易物的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)所為。我國(guó)《民法通則》和《合同法》規(guī)定，當(dāng)事人因重大誤解簽訂的合同和因受欺詐而陷于錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)的情況下簽訂的合同為非真實(shí)意思表示，屬可撤銷(xiāo)民事行為。

據(jù)此，房產(chǎn)交易中購(gòu)房人基于房產(chǎn)商不真實(shí)的宣傳而簽訂商品房預(yù)售合同和受讓人因?qū)Ψ课蓁Υ貌恢槎炗喎课蒉D(zhuǎn)讓合同，均不為真實(shí)意思表示。而此類(lèi)情況在目前房產(chǎn)交易中大量存在，只是由于大多當(dāng)事人對(duì)法律不熟悉，誤以為自己已在合同上簽名蓋章，就無(wú)法改變既成的事實(shí)了，因此向法院提起訴訟要求撤銷(xiāo)交易行為的情況還不多。但隨著社會(huì)法律知識(shí)的進(jìn)一步普及和律師業(yè)務(wù)的進(jìn)一步拓展，這方面的訴訟必將大量增加。

而房產(chǎn)交易如果經(jīng)過(guò)公證，通過(guò)公證機(jī)構(gòu)嚴(yán)格、詳細(xì)的詢(xún)問(wèn)、告知、審查程序和證據(jù)提留措施，使交易人誠(chéng)實(shí)、詳盡地交流相關(guān)情況，全面、具體地表達(dá)自己的意見(jiàn)，確保意思表示的真實(shí)性，就能有效地避免此類(lèi)問(wèn)題的發(fā)生。

(二)公證可確保房產(chǎn)交易行為的合法性

房產(chǎn)交易涉及的法律較多，其行為不僅為專(zhuān)門(mén)的房地產(chǎn)法律、法規(guī)和規(guī)章所規(guī)范，同時(shí)也為我國(guó)民法通則、合同法、擔(dān)保法、繼承法、婚姻法和公司法等法律所調(diào)整。確保房產(chǎn)交易行為合法，難度的是保證交易行為不與任何法律規(guī)定相抵觸。而絕大多數(shù)交易人不可能具有這樣高的法律水平。把公證作為一些房產(chǎn)交易的必經(jīng)程序，讓具有全面掌握并正確理解相關(guān)法律規(guī)定能力的專(zhuān)業(yè)法律人對(duì)交易行為進(jìn)行審查，可確保交易行為的合法性。

【房產(chǎn)公證需要什么手續(xù)】

房產(chǎn)公證的辦理流程

第一步：

當(dāng)事人準(zhǔn)備材料。

應(yīng)攜帶以下資料：

1、個(gè)人的身份證明，如身份證、戶(hù)口簿等。

2、與約定內(nèi)容有關(guān)的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)證明，如房產(chǎn)證、未拿到產(chǎn)權(quán)證的購(gòu)房合同和付款發(fā)票等。

3、雙方已經(jīng)草擬好的協(xié)議書(shū)。

關(guān)鍵提示：協(xié)議書(shū)中雙方當(dāng)事人的簽名和訂約日期一般要求空缺，待公證員對(duì)協(xié)議進(jìn)行審查和修改后，再在公證員面前簽字。

第二步：

親自到公證處填寫(xiě)有關(guān)表格。準(zhǔn)備好上述材料后，雙方必須親自到公證處提出公證申請(qǐng)，填寫(xiě)公證的申請(qǐng)表格。

關(guān)鍵提示：委托他人或是一個(gè)人來(lái)辦婚前財(cái)產(chǎn)公證，是不會(huì)被受理的。

第三步：

公證人員核對(duì)相關(guān)信息。公證申請(qǐng)被接待公證員受理后，公證員就財(cái)產(chǎn)協(xié)議的內(nèi)容、審查財(cái)產(chǎn)的權(quán)利證明、查問(wèn)當(dāng)事人的訂約是否受到欺騙或誤導(dǎo)，當(dāng)事人配合公證員做完公證談話筆錄后，在筆錄上簽字確認(rèn)。

第四步：

在公證人核對(duì)完信息之后，雙方當(dāng)事人當(dāng)著公證員的面在婚前財(cái)產(chǎn)協(xié)議書(shū)上簽名。

關(guān)鍵提示：至此，財(cái)產(chǎn)公證的辦證程序履行完畢。

房產(chǎn)公證所需材料

在辦理商品房買(mǎi)賣(mài)合同公證時(shí)，申請(qǐng)公證雙方需要向公證處提交相關(guān)的資料，這些資料包括，

出售方

1、企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照(居民身份證)

2、房屋所有權(quán)證或土地使用證

3、商品房銷(xiāo)售許可證及買(mǎi)賣(mài)房屋合同文本。

購(gòu)買(mǎi)方

1、居民身份證

2、戶(hù)口簿或法人資格證書(shū)。

此外，公證處需要對(duì)所出售房屋的具體情況作詳細(xì)了解。比如合同中買(mǎi)賣(mài)房屋的產(chǎn)權(quán)狀況、坐落位置、數(shù)量、質(zhì)量及附屬設(shè)施情況和使用面積;房屋買(mǎi)賣(mài)價(jià)款數(shù)額、付款日期、付款方式;被買(mǎi)賣(mài)房屋交付使用時(shí)間;辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)及有關(guān)手續(xù)的約定;雙方違約責(zé)任;雙方當(dāng)事人認(rèn)為應(yīng)當(dāng)約定的其他內(nèi)容;合同雙方當(dāng)事人簽字、蓋章及簽約時(shí)間等，包括所要購(gòu)買(mǎi)的房屋是否有銀行抵押負(fù)擔(dān)，都是審查的內(nèi)容。

【房產(chǎn)公證委托書(shū)如何寫(xiě)】

房產(chǎn)公證委托書(shū)范本：

房產(chǎn)公證委托書(shū)（房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)公證）

委托人：xxx，男/女，xxxx年xx月xx日出生，住址： ，公民身份號(hào)碼/護(hù)照編號(hào)： 。

受托人：xxx，男/女，xxxx年xx月xx日出生，住址： ，公民身份號(hào)碼 。

委托人xxx欲購(gòu)買(mǎi)房屋壹處，該房屋坐落在 ，《房屋所有權(quán)證》編號(hào)為 號(hào)，丘(地)號(hào) ， 結(jié)構(gòu)，建筑面積 平方米。委托人因【原因】，不能親自到 辦理上述房屋的買(mǎi)賣(mài)手續(xù)，特委托xxx代為辦理購(gòu)買(mǎi)上述房屋的有關(guān)事宜：

1.簽訂上述房屋的買(mǎi)賣(mài)合同;

2.支付購(gòu)買(mǎi)上述房屋的購(gòu)房款;

3.驗(yàn)收上述房屋，辦理房屋交付手續(xù);

4.辦理上述房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，繳納相關(guān)契稅、手續(xù)費(fèi)等費(fèi)用;

5.領(lǐng)取上述房屋的房屋所有權(quán)證;

6.其他事宜，如辦理上述房屋的國(guó)有土地使用權(quán)證轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，交納相關(guān)費(fèi)用，領(lǐng)取國(guó)有土地使用權(quán)證等等。

受托人xxx在在辦理上述事宜過(guò)程中所簽署的相關(guān)文件，委托人均予以認(rèn)可。

委托期限： 月/年，自xxxx年xx月xx日起，至xxxx年xx月xx日止。

受托人有/無(wú)轉(zhuǎn)委托權(quán)。

委托人：

xxxx年xx月xx日

【房產(chǎn)公證書(shū)格式樣本】

公證書(shū)

( ) 字第 號(hào)

申請(qǐng)人：甲：______(基本情況)

乙：______(基本情況)

丙：______(基本情況)

公證事項(xiàng)：商品房______合同

證詞內(nèi)容

一、必備要素

1.申請(qǐng)人全稱(chēng)或姓名、申請(qǐng)日期及申請(qǐng)事項(xiàng)。

2.公證處審查(查明)的事實(shí)。包括：

(1)甲方(賣(mài)方)及其人的身份、資格、及簽訂合同的民事權(quán)利能力和行為能力;

(2)乙方(買(mǎi)方)及其人的身份、資格、及簽訂合同的民事權(quán)利能力和行為能力;

(3)擔(dān)保人的身份、資格及擔(dān)保能力;

(4)合同標(biāo)的物的權(quán)屬情況及相關(guān)權(quán)利人的意思表示;

(5)出售房產(chǎn)(期權(quán))的基本情況。包括：房產(chǎn)的名稱(chēng)、坐落、房號(hào)、朝向、占地面積、建筑面積、使用面積、售價(jià)等;預(yù)售商品房要符合法律規(guī)定的條件;查無(wú)權(quán)利受限制的記錄等;

(6)是否履行了法律規(guī)定的批準(zhǔn)或許可手續(xù)。

(7)當(dāng)事人簽訂合同的意思表示是否真實(shí)，是否對(duì)合同的主要條款取得了一致意見(jiàn);

3.公證結(jié)論：

(1)當(dāng)事人簽訂合同的日期、地點(diǎn)、方式等;

(2)當(dāng)事人簽訂合同的行為符合《中華人民共和國(guó)民法通則》第五十五條的規(guī)定。

(3)合同內(nèi)容的合法性。

(4)當(dāng)事人在合同(協(xié)議)上的簽字、蓋章的真實(shí)性。

二、選擇要素

1.當(dāng)事人對(duì)合同內(nèi)容的重要解釋或說(shuō)明。

2.當(dāng)事人是否了解了合同的全部?jī)?nèi)容。

3.合同生效日及條件等。

4.公證員認(rèn)為需要說(shuō)明的其他事實(shí)或情節(jié)。

5.附件。

中華人民共和國(guó)___省___(縣)公證處

公證員：__________________(簽名)

__________年_________月_________日

以上就是房產(chǎn)公證書(shū)格式，這個(gè)范本是一個(gè)通用版本，條文都是一些同性質(zhì)的文字，大家可以根據(jù)自己的實(shí)際情況，根據(jù)不同的情況來(lái)進(jìn)行改寫(xiě)，改成符合自己實(shí)際情況的就可以了!

【房產(chǎn)遺囑公證需要什么手續(xù)】

怎么進(jìn)行房產(chǎn)遺囑公證

1.公民，法人申請(qǐng)公證，應(yīng)當(dāng)向公證處提出，并填寫(xiě)公證申請(qǐng)表。

公證申請(qǐng)表應(yīng)填寫(xiě)下列內(nèi)容：

①申請(qǐng)人及其人的姓名、性別、出生日期、身份證號(hào)碼、工作單位、住址等;申請(qǐng)人為法人的，應(yīng)證明法人的名稱(chēng)，地址、法定代表人的姓名，職務(wù)等;

②申請(qǐng)公證的事項(xiàng)及公證書(shū)的用途;

③提交材料的名稱(chēng)、份數(shù)及有關(guān)證人的姓名、住址;

④申請(qǐng)的時(shí)間及其它需要說(shuō)明的問(wèn)題。申請(qǐng)人應(yīng)在申請(qǐng)表上簽名或蓋章。申請(qǐng)人填寫(xiě)申請(qǐng)表確有困難的，可由公證人員代為填寫(xiě)。

2.公民，法人申請(qǐng)公證應(yīng)當(dāng)提交下列材料：

①身份證明，法人資格證明及其法定代表人的身份證明;

②人代為申請(qǐng)的，須提交授權(quán)委托書(shū)或其它有權(quán)資格(法定、指定)的證明;

③需公證的文書(shū)，如合同、遺囑、畢業(yè)證等;

④與公證事項(xiàng)有關(guān)的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)證明;

⑤與公證事項(xiàng)有關(guān)的其它證明材料;

⑥公證人員認(rèn)為應(yīng)當(dāng)提交的其它證明材料。

3.符合下列條件的申請(qǐng)，公證處應(yīng)予受理：

①申請(qǐng)人與申請(qǐng)公證的事項(xiàng)有利害關(guān)系;

②申請(qǐng)公證事項(xiàng)的當(dāng)事人，利害關(guān)系人之間對(duì)申請(qǐng)公證的事項(xiàng)無(wú)爭(zhēng)議;

③申請(qǐng)公證的事項(xiàng)，屬于公證處的業(yè)務(wù)范圍;

④申請(qǐng)公證的事項(xiàng)屬于本公證處管轄。對(duì)不符合條件的申請(qǐng)，公證處應(yīng)作出不予受理決定，并通知申請(qǐng)人。

4.公證處受理公證申請(qǐng)后，應(yīng)進(jìn)行分類(lèi)登記。

登記事項(xiàng)包括，公證類(lèi)別(如繼承、收養(yǎng)、借款合同等)、當(dāng)事人姓名(名稱(chēng))、代表人(人)姓名、受理日期、承辦人、審批人、辦結(jié)日期、結(jié)案方式、公證書(shū)編號(hào)等。

5.公證處受理公證申請(qǐng)后，應(yīng)按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)向當(dāng)事人收取公證費(fèi)。

公證辦結(jié)后，經(jīng)核定的公證費(fèi)數(shù)額與預(yù)收數(shù)額不一致的，應(yīng)當(dāng)辦理退還或補(bǔ)收手續(xù)。當(dāng)事人交納公證費(fèi)有困難，應(yīng)提出書(shū)面申請(qǐng)，由公證處主任或副主任決定是否減、免。

【房產(chǎn)繼承公證后有效期內(nèi)未過(guò)戶(hù)是否有效】

房產(chǎn)繼承公證后有效期內(nèi)未過(guò)戶(hù)是否有效：房產(chǎn)繼承是沒(méi)有有效期一說(shuō)的，如果權(quán)利人要將繼承的房屋進(jìn)行交易買(mǎi)賣(mài)的，必須過(guò)戶(hù)。

房屋繼承的公證是繼承公證里的其中一種。繼承公證需要帶兩個(gè)證明和兩個(gè)證件。房產(chǎn)繼承應(yīng)先到被繼承房產(chǎn)公證處辦理房產(chǎn)繼承公證，再到房產(chǎn)交易中心辦理房產(chǎn)繼承手續(xù)。

房產(chǎn)繼承過(guò)戶(hù)手續(xù)：

(一)到房產(chǎn)交易中心辦理房產(chǎn)繼承需要提交哪些材料呢?

1、房屋所有權(quán)證書(shū);

2、繼承公證;

3、繼承人身份證及復(fù)印件;

4、房屋所有權(quán)登記申請(qǐng)書(shū)(收件窗口領(lǐng)取)。

a、若房改房、經(jīng)濟(jì)適用房繼承，還需提供《房改售房?jī)r(jià)格審查書(shū)》、《已購(gòu)住房上市交易申請(qǐng)審批表》(收件窗口領(lǐng)取);

b、若繼承人不能親自辦理，需提交委托書(shū)或公證書(shū)及受托人身份證及復(fù)印件;

c、法院判決的需提交法院判決書(shū)和協(xié)助執(zhí)行通知書(shū);

d、若繼承人未成年，需提交監(jiān)護(hù)人身份證原件及復(fù)印件。

(二)房產(chǎn)繼承公證的費(fèi)用與其他的繼承公證不同。除了需要一般的繼承公證費(fèi)用，還需要繳納房產(chǎn)繼承過(guò)戶(hù)稅費(fèi)和契稅。

1、繼承公證費(fèi)

繼承公證費(fèi)按照繼承人所繼承的房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)的2%或按照受益額的2%收取，最低不低于200元。

2、房地產(chǎn)繼承過(guò)戶(hù)稅費(fèi)

由房屋評(píng)估價(jià)0.05%的合同印花稅、100元的登記費(fèi)、5元的權(quán)證印花稅組成。

3、契稅

法定繼承人繼承房地產(chǎn)，免交契稅;非法定繼承人根據(jù)遺囑承受房屋權(quán)屬的，需要繳納契稅1.5%。

(三)房產(chǎn)繼承公證除了需要準(zhǔn)備上述證件，還需要哪些證件呢?

繼承公證需要帶兩個(gè)證明和兩個(gè)證件

1、到被繼承人所屬派出所開(kāi)被繼承人的死亡證明;

2、到死者所在單位(或者居委會(huì)、村委會(huì))開(kāi)具繼承人證明;

3、繼承人的身份證明;

4、被繼承的房產(chǎn)證或其他證明文件。

篇5

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)登記；權(quán)利救濟(jì)；路徑解析

【中圖分類(lèi)號(hào)】 D923 【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】 A 【文章編號(hào)】 1007-4244（2013）12-036-1

一、問(wèn)題的提出：“和諧”訴訟背后的思索

當(dāng)前，由于一些房產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的不作為，導(dǎo)致公證或訴訟成了房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的“前置程序”，而訴訟又成為優(yōu)先的選擇。理由是：一是訴訟收費(fèi)較公證收費(fèi)低；二是在財(cái)產(chǎn)權(quán)屬不甚明確或者申請(qǐng)人年齡較大、是否為自由意志不十分清楚時(shí)，公證機(jī)關(guān)出于規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)也往往不予辦理。法院便承擔(dān)了更多的社會(huì)責(zé)任，司法成為了廉價(jià)的工具，訴訟成了簡(jiǎn)單的“背書(shū)”，如何范訴權(quán)的合理行使通道，值得我們深入思考。

二、形式還是實(shí)質(zhì)：我國(guó)房產(chǎn)登記行政審查標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)證分析

房產(chǎn)權(quán)屬登記屬不動(dòng)產(chǎn)登記行政行為中的一種。根據(jù)《城鎮(zhèn)房屋權(quán)屬登記管理辦法》規(guī)定，轉(zhuǎn)移登記是指因房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與、繼承等原因?qū)е聶?quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移而產(chǎn)生的所有權(quán)登記。為確保權(quán)利登記準(zhǔn)確性，登記機(jī)關(guān)須對(duì)當(dāng)事人的登記申請(qǐng)進(jìn)行審查。

（一）我國(guó)現(xiàn)行法律關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記審查標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。我國(guó)1987年4月21日了《城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)登記暫行辦法》，2007年10月1日施行了《物權(quán)法》。物權(quán)法融合了兩種審查標(biāo)準(zhǔn)：“查驗(yàn)申請(qǐng)人提供的權(quán)屬證明和其他必要材料”是形式審查，“實(shí)地查看”具有實(shí)質(zhì)審查性質(zhì)。然而“必要時(shí)”的條件限制實(shí)際上表明登記審查仍以形式審查為原則、以實(shí)質(zhì)審查為例外。如果申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)的有關(guān)情況不“需要進(jìn)一步證明的”，實(shí)質(zhì)審查也就不會(huì)發(fā)生。在物權(quán)法出臺(tái)后，建設(shè)部的《房屋登記辦法》對(duì)登記機(jī)構(gòu)的審查作了進(jìn)一步規(guī)定。其確立的審查標(biāo)準(zhǔn)是以形式審查為主、以實(shí)質(zhì)審查為輔。 實(shí)踐當(dāng)中，登記機(jī)構(gòu)以發(fā)證為中心建立了一套登記流程，一般不采取實(shí)際勘驗(yàn)方式，更不去就物權(quán)變動(dòng)的基礎(chǔ)民事行為進(jìn)行實(shí)質(zhì)性調(diào)查。

（二）公證：房產(chǎn)登記實(shí)質(zhì)審查的可能替代程序。長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)登記機(jī)構(gòu)實(shí)行的是公證前置制度，登記機(jī)構(gòu)要求對(duì)房屋繼承、贈(zèng)與基礎(chǔ)事實(shí)進(jìn)行公證，依據(jù)的規(guī)范性文件是司法部、建設(shè)部于1991年8月31日頒布的《關(guān)于房產(chǎn)登記管理中加強(qiáng)公證的聯(lián)合通知》。而2005年出臺(tái)的《中華人民共和國(guó)公證法》規(guī)定，除非法律或者行政法規(guī)規(guī)定必須辦理公證的事項(xiàng)，當(dāng)事人無(wú)須申請(qǐng)公證。同時(shí)，《物權(quán)法》規(guī)定：因繼承或者受遺贈(zèng)取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈(zèng)開(kāi)始時(shí)發(fā)生效力。而根據(jù)《繼承法》則規(guī)定，公證遺囑并非唯一有效遺囑形式。此外，《城市房地產(chǎn)管理法》等相關(guān)法律也未規(guī)定在辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)必須進(jìn)行公證。 《房屋登記辦法》實(shí)施后，2012年6月1日起實(shí)施《房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)程》卻又規(guī)定，除人民法院的生效法律文書(shū)確認(rèn)繼承、受遺贈(zèng)事實(shí)外，因繼承、受遺贈(zèng)申請(qǐng)房屋登記的，其繼承文書(shū)、受遺贈(zèng)文書(shū)應(yīng)經(jīng)公證。

從法律位階來(lái)看，只有法律和行政法規(guī)規(guī)定的事項(xiàng)才必須進(jìn)行公證，《通知》與《規(guī)程》強(qiáng)制要求辦理繼承與贈(zèng)與公證與上位法相悖。故從法律規(guī)范適用角度看，公證不應(yīng)成為必經(jīng)的前置程序，強(qiáng)制要求公證實(shí)際上是行政權(quán)過(guò)度干預(yù)私權(quán)，甚至有公權(quán)設(shè)租之嫌。

三、民事還是行政：房產(chǎn)登記行政不作為的救濟(jì)程序選擇

救濟(jì)走在權(quán)利之前，無(wú)救濟(jì)即無(wú)權(quán)利。訴訟尤其是確認(rèn)之訴必須具有值得訴訟救濟(jì)之訴的利益，即原告要求法院就其私權(quán)主張予以裁判時(shí)所必須具備的必要性和實(shí)效性。

關(guān)于行政訴訟條件，《行政訴訟法》規(guī)定了提訟應(yīng)當(dāng)符合的條件。對(duì)行政不作為的審查關(guān)鍵在于行政機(jī)關(guān)應(yīng)該為而不為，其構(gòu)成要件必須以行政主體具有應(yīng)當(dāng)作為的法定義務(wù)（法定行政管理職能）為前提，而法定義務(wù)來(lái)自法律、法規(guī)、規(guī)章以及其他規(guī)范性文件的規(guī)定。不動(dòng)產(chǎn)登記以及頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證明是登記機(jī)關(guān)依法實(shí)施的一種依申請(qǐng)的行政確認(rèn)行為，從前述法律規(guī)定來(lái)看，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記是否必須進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查，《物權(quán)法》和《房屋登記辦法》等沒(méi)有提出明確的要求，一般認(rèn)為登記機(jī)關(guān)主要進(jìn)行形式審查，而輔之有限度的實(shí)質(zhì)審查，正是這種法律規(guī)定的相對(duì)模糊導(dǎo)致了行政不作為邏輯進(jìn)路的不暢。

我國(guó)實(shí)行的是物權(quán)登記生效主義，因不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)，從階段上看，第一部分為不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)的原因，當(dāng)事人通過(guò)各種民事行為而引起不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)發(fā)生變動(dòng)，第二部分即為登記，兩個(gè)階段性質(zhì)不同，原因行為不合法，并不一定代表登記就不合法，原因行為合法也不必然導(dǎo)致登記的合法，但需要強(qiáng)調(diào)的是登記這一生效要件的發(fā)生基礎(chǔ)仍然是當(dāng)事人的意思自治。2010年8月通過(guò)的《最高人民法院關(guān)于審理房屋登記案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第1條明確了房產(chǎn)登記不作為屬法院行政訴訟受案范圍，而從第8條來(lái)看，存在基礎(chǔ)民事事實(shí)變動(dòng)爭(zhēng)議如無(wú)效或撤銷(xiāo)則需先行解決民事?tīng)?zhēng)議，反推之，在無(wú)基礎(chǔ)民事?tīng)?zhēng)議情況下，即應(yīng)直接作出具體行政行為并自然符合行政訴訟受案管轄。

四、結(jié)語(yǔ)

在我國(guó)法治進(jìn)程的當(dāng)下，訴權(quán)保護(hù)的重要性不言而喻，但是也并不是所有的糾紛都適宜進(jìn)入司法程序進(jìn)行合法性審查。需要法院和法官準(zhǔn)確把握司法限度，同時(shí)，讓司法權(quán)與行政權(quán)各自歸位或許也是解決我國(guó)司法實(shí)踐諸多問(wèn)題的切人口。

參考文獻(xiàn)：

[1]姜明安.行政法與行政訴訟法[M].北京：北京大學(xué)出版社、高等教育出版社，2005.

[2]方世榮，石佑啟.行政法與行政訴訟法[M].北京：北京大學(xué)出版社，2005.

篇6

問(wèn)：離婚時(shí)由于被告故意不到庭，故沒(méi)能處理房產(chǎn)問(wèn)題，什么時(shí)候才能徹底解決，如果對(duì)方永遠(yuǎn)不到庭，房產(chǎn)問(wèn)題就永遠(yuǎn)不能解決嗎？

答：對(duì)方故意不到庭并不能成為房產(chǎn)不能處理的法定事由，如果對(duì)方故意不到庭的，法院在查明該房產(chǎn)確系夫妻共同財(cái)產(chǎn)的，法院在離婚判決時(shí)應(yīng)一并處理該房產(chǎn)。

2、信用卡被盜刷，怎么辦？

問(wèn)：我銀行卡被別人用快捷支付刷了4700元，原本卡里就200元，今天銀行給我打電話讓我把剩余的余額交清！我該怎么辦？

答：如果卡是在你不知情的情況下，被不認(rèn)識(shí)的人盜刷的，建議你及時(shí)報(bào)警處理。如果這個(gè)卡是你的家人刷的，你得還上。

3、閃婚可以是無(wú)效婚姻嗎？

問(wèn)：我是為了多拿安置房而草率和男方領(lǐng)的結(jié)婚證，現(xiàn)在房子拿不到了，我也后悔了 而且離我領(lǐng)證才過(guò)了一個(gè)星期，我這種情況是無(wú)效婚姻嗎？

答：《中華人民共和國(guó)婚姻法》第十條規(guī)定：“有下列情形之一的，婚姻無(wú)效：（一）重婚的；（二）有禁止結(jié)婚的親屬關(guān)系的；（三）婚前患有醫(yī)學(xué)上認(rèn)為不應(yīng)當(dāng)結(jié)婚的疾病，婚后尚未治愈的；（四）未到法定婚齡的。你們不屬于無(wú)效婚姻。要離婚，必須按正常程序進(jìn)行。

4、按女方要求過(guò)戶(hù)男方婚前買(mǎi)的房，這房屬于共同財(cái)產(chǎn)嗎？

問(wèn)：女朋友要求我將我名下的房子產(chǎn)權(quán)證上加上她的名字，請(qǐng)問(wèn)如果我們以后離婚，這個(gè)房子屬于共同財(cái)產(chǎn)嗎？

答：根據(jù)相關(guān)法律，我國(guó)房產(chǎn)實(shí)行產(chǎn)權(quán)登記所有制度。如果，這個(gè)房子的產(chǎn)權(quán)證登記為你和女方的名字，那么，這個(gè)房子以后就屬于你們的共同財(cái)產(chǎn)。

5、這樣的母親應(yīng)該承擔(dān)責(zé)任嗎？

問(wèn)：我大哥結(jié)婚一年后生一男孩，但是，他媳婦離家出走了，后來(lái)不到3年大哥不幸意外死亡。孩子由我撫養(yǎng)，他母親一直沒(méi)出現(xiàn)?，F(xiàn)在孩子17歲了，他母親突然出現(xiàn)在我家要遷戶(hù)口，家里人要她付一定撫養(yǎng)費(fèi)，她稱(chēng)沒(méi)有錢(qián)，然后又撒手走了,我們?cè)撛趺崔k？

答：撫養(yǎng)孩子，是父母應(yīng)盡的義務(wù)和責(zé)任。孩子母親必須履行撫養(yǎng)孩子的義務(wù)，你們可以孩子名義，這個(gè)母親，要求其支付孩子撫養(yǎng)費(fèi)。

6、肖像權(quán)被侵犯如何維權(quán)？

問(wèn):我在商場(chǎng)促銷(xiāo)活動(dòng)中，中獎(jiǎng)，然后被拍照，詢(xún)問(wèn)為啥拍照，說(shuō)做領(lǐng)獎(jiǎng)證明，過(guò)幾天就給刪掉。但過(guò)了半個(gè)月，商場(chǎng)活動(dòng)宣傳單有我當(dāng)時(shí)領(lǐng)獎(jiǎng)?wù)掌?。?qǐng)問(wèn)商場(chǎng)在在沒(méi)有得到我同意情況下私自用我的照片是否已經(jīng)侵犯我的肖像權(quán)？

答：商場(chǎng)已經(jīng)侵權(quán)。你有權(quán)要求商場(chǎng)立即停止對(duì)你個(gè)人相片的使用，如果商場(chǎng)拒絕，你可以通過(guò)法律途徑進(jìn)行維權(quán)。

7、借錢(qián)的人去世可否讓其兒子還債？

問(wèn)：我爸借給他朋友五萬(wàn)元，當(dāng)時(shí)是打過(guò)欠條的，可是前年借錢(qián)的這個(gè)人死了，他兒子在做生意一年也掙不少，可就是不還錢(qián)，我爸怎么樣才能把五萬(wàn)塊要回來(lái)。

答：債務(wù)人死亡，其兒子并不必然被追加成債務(wù)人，但如果債務(wù)人有遺產(chǎn)，其兒子繼承了遺產(chǎn)，就應(yīng)該追加成債務(wù)人，你們可以要求他兒子還錢(qián)。

8、鄰居在我家門(mén)口砌了一堵墻，怎么辦？

篇7

鎮(zhèn)人大主席團(tuán):

按照鎮(zhèn)人大主席團(tuán)工作要點(diǎn)中確定的審議議題,我受主席團(tuán)的委托于12月15日至18日期間，對(duì)建設(shè)分局一年來(lái)的工作進(jìn)行走訪、了解、調(diào)查,現(xiàn)將調(diào)查情況報(bào)告如下：

一、基本評(píng)價(jià)

以來(lái)，建設(shè)分局在縣建設(shè)局及鎮(zhèn)黨委、政府的領(lǐng)導(dǎo)和鎮(zhèn)人大主席團(tuán)的監(jiān)督下，堅(jiān)持以黨的十七大精神和“三個(gè)代表”重要思想為指導(dǎo)，全面落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，貫徹實(shí)施國(guó)家的法律、法規(guī)，依法履行職能，全面落實(shí)目標(biāo)管理責(zé)任制，積極抓好各項(xiàng)行政業(yè)務(wù)管理工作，為我鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)又好又快發(fā)展作出了努力，取得一定的成效，主要表現(xiàn)在：

（一）依法行政的能力和水平得到提高。 一是抓好普法宣傳教育。結(jié)合實(shí)際，組織學(xué)習(xí)和貫徹本部門(mén)相關(guān)的法律法規(guī)，提高法律素質(zhì)和法制觀念，促進(jìn)依法行政。二是落實(shí)行政執(zhí)法責(zé)任制。建立和完善各項(xiàng)管理制度，落實(shí)制度管人，加強(qiáng)規(guī)范管理，促進(jìn)依法行政。

（二）城鎮(zhèn)管理逐步走向規(guī)范。一是強(qiáng)化規(guī)劃的管理，對(duì)轄區(qū)內(nèi)新建建筑物，認(rèn)真組織人員參與實(shí)施放線，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證，同時(shí)嚴(yán)格執(zhí)行辦證中的正、副本制度，并做好監(jiān)督驗(yàn)收工作；二是加強(qiáng)房地產(chǎn)管理。嚴(yán)格依照房地產(chǎn)管理法法規(guī)對(duì)轄區(qū)合法房產(chǎn)進(jìn)行調(diào)查登記，及時(shí)做好房產(chǎn)檔案；三是強(qiáng)化安全生產(chǎn)監(jiān)督檢查。認(rèn)真組織開(kāi)展好在建工程、液化氣銷(xiāo)售點(diǎn)安全生產(chǎn)隱患排查治理專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)，確保安全穩(wěn)定；

（三）街道衛(wèi)生逐步好轉(zhuǎn)。一是通過(guò)公開(kāi)、公正、公開(kāi)、競(jìng)爭(zhēng)的原則，于4月份完成了環(huán)衛(wèi)站的承包，并簽定了勞動(dòng)責(zé)任合同；二是充實(shí)環(huán)衛(wèi)清潔工人，在原來(lái)有4人環(huán)衛(wèi)工人的基礎(chǔ)上，又另招聘了3人；三是組織環(huán)衛(wèi)站，對(duì)鎮(zhèn)區(qū)肄意堆放、晾曬各種藥材及雜物的行為進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)整治，開(kāi)展環(huán)境監(jiān)查，對(duì)亂倒垃圾、排污的群眾進(jìn)行批評(píng)教育；四是建立了環(huán)衛(wèi)工人清潔區(qū)負(fù)責(zé)制，環(huán)衛(wèi)車(chē)分早晚沿街收集垃圾。通過(guò)上述措施衛(wèi)生狀況得到逐步好轉(zhuǎn)。

（四）積極參與新農(nóng)村建設(shè)。積極配合鎮(zhèn)新建辦完成清水塘、姑德克、尖山、小尖山重點(diǎn)扶持村建設(shè)項(xiàng)目的規(guī)劃、預(yù)算、工程質(zhì)量的監(jiān)督、驗(yàn)收及工程結(jié)算。并配合完成爛泥箐民族團(tuán)結(jié)示范村的項(xiàng)目規(guī)劃及預(yù)算，在新農(nóng)村建設(shè)工作中，做到積極參與。

二、存在的問(wèn)題

（一）交通堵塞的狀況沒(méi)有根本改善。在老車(chē)站至廣二中這段街道，車(chē)輛亂停、小食品攤點(diǎn)亂擺、建筑所用材料亂堆情況，沒(méi)有及時(shí)組織人員進(jìn)行整頓，造成該路段交通時(shí)有堵塞。

（二）政策宣傳還不到位。六月安全生產(chǎn)宣傳月中，積極性不高，平時(shí)開(kāi)展政策宣傳次數(shù)也較少。由于政策宣傳不到位，群眾亂倒垃圾、亂排生活污水情況時(shí)有發(fā)生，還存在一些違規(guī)建筑，如：二中在建集資樓缺少相關(guān)手續(xù)。

（三）隊(duì)伍建設(shè)有待加強(qiáng)，分局中的一些工作人員在業(yè)務(wù)水平、工作責(zé)任心還有待提高。

三、意見(jiàn)和建議

（一）認(rèn)真履行職能，開(kāi)展專(zhuān)項(xiàng)整治，清理整治亂擺攤點(diǎn)，亂停車(chē)輛行為，徹底改決集鎮(zhèn)交通堵塞的狀況。同時(shí)，加強(qiáng)建筑工地環(huán)境整治，確保環(huán)衛(wèi)管理不留死角；

（二）深入宣傳相關(guān)法律法規(guī)，并深化政務(wù)公開(kāi)制度；

（三）努力提高服務(wù)水平和工作效能。依法抓好房屋新建、改建、買(mǎi)賣(mài)、繼承、贈(zèng)與等產(chǎn)權(quán)證的登記、辦理、發(fā)放工作，努力做好服務(wù)；

篇8

產(chǎn)證號(hào)碼怎么一擦就糊了

章先生怎么也沒(méi)有想到：自己從開(kāi)發(fā)商手中領(lǐng)了一年的房產(chǎn)證居然會(huì)是假的。

2006年春節(jié)前夕，章先生搬進(jìn)位于龍巖市新羅區(qū)龍騰路西街的寶泰東區(qū)西街綜合樓E幢204的新房，而在此前的2005年8月中旬，他已經(jīng)與同樓另外23位業(yè)主領(lǐng)到了各自的房產(chǎn)證，并簽了字。

2006年8月，章先生用房產(chǎn)證作抵押向朋友借錢(qián)。朋友對(duì)章先生說(shuō)：“別人的房產(chǎn)證號(hào)碼擦不掉，你的怎么擦一下就模糊了？”章先生聽(tīng)后疑竇頓生，趕緊到龍巖市房管局查詢(xún)，發(fā)現(xiàn)自己房產(chǎn)證的號(hào)碼對(duì)應(yīng)的房屋地址在犀牛路，房屋所有權(quán)人的名字也不是自己。

無(wú)獨(dú)有偶。2005年9月，另一業(yè)主陳先生發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)證上沒(méi)有其共有人的名字，即要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司經(jīng)辦人員倪某將房產(chǎn)證拿回辦理共有權(quán)事宜。雖再三催促，倪某均以各種理由搪塞。陳先生覺(jué)得倪某辦事太拖拉，于2006年11月21日自己到房管局詢(xún)問(wèn)這件事。房管局工作人員一查，竟然整幢樓都沒(méi)有記錄，陳先生這才恍然大悟：原來(lái)整幢樓辦的都是假房產(chǎn)證！

開(kāi)發(fā)商聲稱(chēng)也被蒙在鼓里

因?yàn)闃O度震驚，陳先生第一時(shí)間即向業(yè)主委員會(huì)主任及其他業(yè)主通報(bào)了此事。之后，陳先生又立刻聯(lián)系開(kāi)發(fā)商章某。得知章某正在市房管局局長(zhǎng)辦公室，陳先生便直奔房管局。

在局長(zhǎng)辦公室，房管局張局長(zhǎng)對(duì)陳先生說(shuō)：“你們這幢樓的房產(chǎn)證確實(shí)是假證，我們已經(jīng)鑒定過(guò)了。開(kāi)發(fā)商已經(jīng)報(bào)了案。”開(kāi)發(fā)商章某也拿出倪某在龍巖市公安局新羅分局的報(bào)案材料原件及復(fù)印件，一再表示這是倪某一手操辦，房地產(chǎn)公司全然不知情。在章某提供的倪某親筆簽寫(xiě)的一份關(guān)于辦理房產(chǎn)證的陳述中，有這么一段話：“為更快為住戶(hù)辦好房產(chǎn)證，公司派我到交易中心行政窗口登記……由于一時(shí)糊涂，我把辦房產(chǎn)證所需的資料交給了肖新生辦理，不料受蒙騙辦理了假證。此事公司負(fù)責(zé)人毫不知情……”

開(kāi)發(fā)商表示，“我們辦理產(chǎn)權(quán)證所需的材料是完整齊全的，作為開(kāi)發(fā)公司，我們完全沒(méi)有辦假證的理由?！遍_(kāi)發(fā)商稱(chēng)，房地產(chǎn)公司和業(yè)主一樣都是這起案件的受害者，要求業(yè)主們“多多包涵”。

2006年11月21日，開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)人和倪某來(lái)到西街綜合樓E幢逐戶(hù)向業(yè)主道歉，并帶來(lái)了房管局對(duì)《關(guān)于要求申請(qǐng)商品房登記、辦理產(chǎn)權(quán)證的報(bào)告》的批復(fù)意見(jiàn)復(fù)印件。

經(jīng)辦人私吞公款以假充真

但是，業(yè)主們覺(jué)得此事涉嫌偽造國(guó)家公文、私刻公章，并可能觸犯刑律，事關(guān)重大，“包涵”顯然無(wú)助于問(wèn)題真正解決。2006年11月22日，業(yè)主代表到龍巖市新羅公安分局報(bào)案。警方立即立案?jìng)刹椤＝?jīng)查，倪某所說(shuō)的叫“肖新生”的中間人根本不存在，疑點(diǎn)聚焦到了倪某身上。

2007年1月16日，專(zhuān)案組將倪某（女，26歲，新羅區(qū)人）抓獲。據(jù)倪某交代，她擔(dān)任該房地產(chǎn)公司出納及協(xié)助辦理房產(chǎn)證等工作。2005年5月，當(dāng)“西街E綜合樓”蓋好準(zhǔn)備辦證時(shí)，倪某代表公司向業(yè)主收取了契稅、公共維修基金等費(fèi)用17萬(wàn)余元。倪某只向房管局上繳了5.5萬(wàn)元的公共維修基金，到2005年年底，私自將6萬(wàn)余元公款揮霍一空。因一時(shí)無(wú)法為業(yè)主辦理房產(chǎn)證，倪某突發(fā)奇想：“先辦假證應(yīng)付業(yè)主，待籌足6萬(wàn)余元后再到房管局辦真證件?！庇谑?，倪某就以每本200元的價(jià)格買(mǎi)了24本假房產(chǎn)證發(fā)給業(yè)主。

據(jù)介紹，案發(fā)后，倪某在房地產(chǎn)公司的敦促下已將欠款補(bǔ)交，開(kāi)發(fā)商也已在市房管部門(mén)辦理了《房產(chǎn)證》并發(fā)給業(yè)主，24本假證于2月2日全部被公安部門(mén)收繳。

2007年2月5日，龍巖市公安局將倪某正式移送檢察機(jī)關(guān)，依法追究其刑事責(zé)任。

編后

龍巖的這起離奇的假房產(chǎn)證案，應(yīng)該引起業(yè)界的深思。

篇9

公證遺囑庫(kù)

據(jù)北京市司法局公證工作管理處反映，北京已經(jīng)完成遺囑公證信息的錄入工作，共計(jì)錄全市30年來(lái)6萬(wàn)多條遺囑公證信息，實(shí)現(xiàn)了全國(guó)跨省查詢(xún)服務(wù)。在本年年底，北京市還將開(kāi)通公證信息管理平臺(tái)，形成統(tǒng)一的管理服務(wù)體系。除北京完成遺囑公證信息錄入外，還有上海、天津、重慶、江蘇、內(nèi)蒙古、新疆等26個(gè)省市也基本完成了遺囑公證信息錄入工作。其中上海與江蘇兩地已經(jīng)實(shí)現(xiàn)公證遺囑等信息與當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)登記、金融、稅務(wù)、工商等機(jī)構(gòu)之間的資源共享。因此公證遺囑庫(kù)的平臺(tái)作用可以進(jìn)一步擴(kuò)大與深化。

說(shuō)起遺囑公證信息庫(kù)的建立，先有必要梳理我國(guó)遺囑相關(guān)的法規(guī)及規(guī)定。2000年3月，中國(guó)司法部部長(zhǎng)辦公會(huì)議通過(guò)了《遺囑公證細(xì)則》，該細(xì)則根據(jù)《中國(guó)人民共和國(guó)繼承法》和《中華人民共和國(guó)公證暫行條例》的有關(guān)規(guī)定制定而成，這基本奠定了訂立遺囑的相關(guān)要求以及具體細(xì)節(jié)。其中規(guī)定：遺囑公證應(yīng)當(dāng)由兩名公證人員共同辦理，由其中一名公證員在公證書(shū)上署名。因特殊情況由一名公證員辦理時(shí)，應(yīng)當(dāng)有一名見(jiàn)證人在場(chǎng)，見(jiàn)證人應(yīng)當(dāng)在遺囑和筆錄上簽名。而且在訂立遺囑過(guò)程中，必須陳述清楚遺囑人的身體狀況和精神狀態(tài)以及對(duì)事物的反應(yīng)能力，確保遺囑人在一個(gè)較為清醒、獨(dú)立的環(huán)境下訂立遺囑。值得注意的是，遺囑公證在遺囑人生前要封閉保密起來(lái)，制成密宗，且不能公開(kāi)。遺囑在本質(zhì)上體現(xiàn)出個(gè)人重要的隱私權(quán)。

根據(jù)信息庫(kù)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，辦理遺囑公證的，以60歲以上的老人居多，這些老人大多有多個(gè)子女。遺囑內(nèi)容90%都會(huì)涉及到房產(chǎn)。老人辦理遺囑公證就是要在生前處理好身后事，達(dá)到預(yù)防糾紛與減少訴訟的效果。按照中國(guó)相關(guān)法律法規(guī)，遺囑共分為5種：公證遺囑、自書(shū)遺囑、代書(shū)遺囑、錄音遺囑和口頭遺囑。其中，公證遺囑優(yōu)先于其他遺囑。

信息庫(kù)的平臺(tái)作用

最近幾年以來(lái)，隨著個(gè)人擁有房產(chǎn)以及其他財(cái)產(chǎn)的增多，愈加需要提前訂立遺囑來(lái)妥善處置身后財(cái)產(chǎn)，以免造成對(duì)家庭不必要的損失與破壞。據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)近幾年訂立的遺囑公證超過(guò)10萬(wàn)件，根據(jù)繼承法規(guī)定，公證遺囑同其他類(lèi)型遺囑相比，法律效力為最高。當(dāng)遺囑人死亡后，如何查詢(xún)其生前所訂立的遺囑，特別是最后一份公證遺囑，成為遺產(chǎn)分配與繼承的關(guān)鍵。這種遺囑查詢(xún)?nèi)羰沁M(jìn)行檔案式的查找，必定非常費(fèi)時(shí)，而且也不方便隨時(shí)查詢(xún)。但是若將遺囑公證信息全部集聚到一個(gè)數(shù)據(jù)庫(kù)平臺(tái)上，意義就大不一樣了。

中國(guó)公證協(xié)會(huì)信息中心主任王劍指出，“遺囑公證信息庫(kù)不僅在我們公證機(jī)構(gòu)辦理繼承的時(shí)候使用方便，而且在人民法院涉及遺產(chǎn)的民事訴訟、不動(dòng)產(chǎn)登記，相關(guān)部門(mén)涉及案件的時(shí)候查詢(xún)繼承人或相關(guān)利害關(guān)系人的財(cái)產(chǎn)情況，也都具有實(shí)際操作意義”。舉個(gè)例子來(lái)說(shuō)，如果遺囑人生前曾多次辦理和修改過(guò)遺囑公證，又加上各公證處沒(méi)有信息聯(lián)網(wǎng)，就有可能不知道哪份是最真實(shí)有效的公證遺囑。這樣一來(lái)勢(shì)必會(huì)造成遺囑出現(xiàn)錯(cuò)漏，因此需要召集全部繼承人和相關(guān)公證人到場(chǎng)進(jìn)行一一詢(xún)問(wèn)與查證。若按照上述步驟行事，則必定會(huì)降低遺囑公證管理的效率?，F(xiàn)在有了遺囑公證信息庫(kù)平臺(tái)后，便能馬上查出最后一份真實(shí)有效的公證遺囑，工作效率不僅大大提高，而且保障了遺囑相關(guān)人員的權(quán)益。

中外處理財(cái)產(chǎn)的方式

中外對(duì)于死后財(cái)產(chǎn)的處理是不一樣的。西方流行的是：把死后的主要財(cái)產(chǎn)捐贈(zèng)給慈善機(jī)構(gòu)，而不是留給子孫。舉例來(lái)說(shuō)，美國(guó)首富比爾?蓋茨曾立下遺囑，宣稱(chēng)除了給其3個(gè)孩子每人1000萬(wàn)美元以及1億美元的住宅外，其余98%的財(cái)產(chǎn)將捐贈(zèng)給以他和他的妻子名字命名的基金會(huì)。股神巴菲特也立下遺囑稱(chēng)，將其總價(jià)值約305億美元的財(cái)產(chǎn)的99%捐贈(zèng)給慈善事業(yè)，用于資助貧困生以及支持計(jì)劃生育的科研項(xiàng)目。

中西方對(duì)人死后財(cái)產(chǎn)的不同處置方法，折射出文化背景的差異。中國(guó)人不愿意提早做出遺囑或者諱于做出遺囑，而西方人更愿意及早訂立遺囑。就中國(guó)目前來(lái)看，大多是60多歲的老年人來(lái)訂立遺產(chǎn)遺囑，且95%是涉及房產(chǎn)；西方人訂立遺囑十分普遍，而且許多美國(guó)人和加拿大人在孩子剛出生時(shí)就立好遺囑，因?yàn)橐环葸z囑不僅牽涉到孩子的撫養(yǎng)問(wèn)題，還牽涉到復(fù)雜的稅務(wù)問(wèn)題。瑞典在遺囑訂立、生效和執(zhí)行方面的法律體系已很完善，不僅有《家庭法》《繼承法》《稅法》等國(guó)內(nèi)法，而且還參加了幾項(xiàng)解決遺囑或繼承方面法律沖突的國(guó)際條約，力圖從各方面保證遺囑的效力和執(zhí)行。

年輕人應(yīng)早立遺囑嗎？

篇10

Q1：王律師，你好！

本人今年78歲，老伴已于三年前過(guò)世。現(xiàn)在本人居住的是上海一套56平方米的房子，房子的產(chǎn)權(quán)證上只有我一個(gè)人的名字。由于我沒(méi)有兒女，也沒(méi)有人照顧，所以希望把這套房子賣(mài)掉，然后住進(jìn)養(yǎng)老院，將該房款用于支付養(yǎng)老院的相關(guān)費(fèi)用。但是，由于歷史原因，我的房子里還有我外甥的戶(hù)口。我想咨詢(xún)一下，如果未經(jīng)我外甥的同意，我與他人簽訂該套房屋的買(mǎi)賣(mài)合同，是否有效？此外，如果將該套房屋賣(mài)出，我外甥執(zhí)意不肯遷出戶(hù)口，我該如何處理？是否可以向法院？

求助人 陳先生

A：陳老先生，你好。根據(jù)上海高院 《關(guān)于審理“二手房”買(mǎi)賣(mài)案件若干問(wèn)題的解答》：房屋權(quán)利人個(gè)人購(gòu)買(mǎi)所得的房屋，配偶或其他親屬因婚姻或親屬關(guān)系形成了同住事實(shí)，房屋所有權(quán)人有義務(wù)保障其居住權(quán)益，但該權(quán)益的存在并不構(gòu)成對(duì)房屋所有權(quán)人處分房屋的限制。因此，未經(jīng)在房屋內(nèi)共同居住的其他成員同意并不影響房屋所有權(quán)人對(duì)外簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力。

也就是說(shuō)，陳老先生作為該房屋的唯一產(chǎn)權(quán)人，你有權(quán)利處分自己的房產(chǎn)。你外甥是否同意你處理該套房產(chǎn)，并不影響你對(duì)外簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力。但是，根據(jù)本律師以往的經(jīng)驗(yàn)，房屋買(mǎi)賣(mài)合同中，一般會(huì)對(duì)房屋戶(hù)口的遷出時(shí)間有所約定，若你的外甥不配合，未按合同約定的時(shí)間遷出戶(hù)口，你可能將按照房屋買(mǎi)賣(mài)合同的約定承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

對(duì)于“二手房”買(mǎi)賣(mài)中，當(dāng)事人約定出賣(mài)人遷出戶(hù)口，并由買(mǎi)受人遷入戶(hù)口，但嗣后因出賣(mài)人拒不遷出戶(hù)口而引發(fā)糾紛的，上海市高院已在2003年第3期《民事法律適用問(wèn)答》中對(duì)此問(wèn)題作了明確規(guī)定，但實(shí)踐中仍有不同理解。2005年12月16日，上海市高院下發(fā)《關(guān)于審理“二手房”買(mǎi)賣(mài)案件若干問(wèn)題的解答》，根據(jù)其規(guī)定，當(dāng)事人雖在買(mǎi)賣(mài)合同中就戶(hù)口遷移事宜作出了約定，但戶(hù)口遷移涉及相關(guān)行政部門(mén)的審批制度，屬于行政管理范疇，不屬于民事案件的受理范圍。經(jīng)釋明后，當(dāng)事人仍堅(jiān)持主張遷移戶(hù)口的，應(yīng)裁定不予受理或駁回。

對(duì)此，本律師建議陳老先生在房屋出賣(mài)前與自己的外甥就房屋買(mǎi)賣(mài)的相關(guān)事宜友好協(xié)商，以免日后因戶(hù)口遷移而導(dǎo)致不必要的麻煩。陳老先生也可以與自己的外甥或其他第三方簽訂《遺贈(zèng)撫養(yǎng)協(xié)議》，由陳老先生的外甥或該遺贈(zèng)撫養(yǎng)協(xié)議的相對(duì)方承擔(dān)照顧陳老先生的義務(wù)，并負(fù)擔(dān)陳老先生養(yǎng)老送終的全部費(fèi)用，在陳老先生百年后，將該房產(chǎn)贈(zèng)與陳老先生的外甥或該遺贈(zèng)撫養(yǎng)協(xié)議的相對(duì)方。這個(gè)方案或許能解決陳先生當(dāng)前所遇到的難題。

王棟律師現(xiàn)為大成律師事務(wù)所上海分所的專(zhuān)職執(zhí)業(yè)律師，主要致力于公司事務(wù)運(yùn)作、房地產(chǎn)、國(guó)有產(chǎn)權(quán)交易、經(jīng)濟(jì)合同糾紛處置、婚姻家事、法律基礎(chǔ)培訓(xùn)等法律業(yè)務(wù)。在房地產(chǎn)方面，王棟律師作為主辦律師為多個(gè)大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目提供從土地開(kāi)發(fā)、工程建設(shè)與管理直至商品房銷(xiāo)售的全程法律服務(wù)。作為眾多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的法律顧問(wèn)，王棟律師負(fù)責(zé)了十多個(gè)高檔住宅、寫(xiě)字樓、商鋪、工業(yè)園區(qū)各類(lèi)房地產(chǎn)的租賃、銷(xiāo)售、物業(yè)管理的法律服務(wù)。在婚姻家事方面，王棟律師對(duì)于婚姻法、繼承法等相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行了專(zhuān)項(xiàng)的研究，對(duì)于離婚及家庭財(cái)產(chǎn)分割的處理有著獨(dú)到的見(jiàn)解，成功辦理了數(shù)十起數(shù)額巨大，財(cái)產(chǎn)分割復(fù)雜的婚姻家事案件。并受邀作為上海法治頻道《熱點(diǎn)》欄目的嘉賓及接受報(bào)紙雜志的采訪，對(duì)婚姻家事、房產(chǎn)糾紛等熱點(diǎn)法律問(wèn)題進(jìn)行講解和評(píng)述，受到了廣大觀眾和讀者的好評(píng)。

Q2：王律師，你好！

我是一個(gè)新上海人，在上海打拼多年，現(xiàn)有一些積蓄，準(zhǔn)備在上海購(gòu)置一套房屋，并與李女士簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，同時(shí)約定了具體的房產(chǎn)過(guò)戶(hù)日期。但李女士在過(guò)戶(hù)前夕告知將不履行過(guò)戶(hù)義務(wù)，準(zhǔn)備解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同。如果李女士一方不愿意再履行買(mǎi)賣(mài)合同，而我堅(jiān)決要求繼續(xù)履行的，該如何處理？

像目前這種狀況，我們的房屋買(mǎi)賣(mài)合同已經(jīng)成立，作為出賣(mài)人的李女士不履行產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)義務(wù)。那么我訴至法院是否可以直接主張?jiān)摲课莸臋?quán)利歸本人所有？

求助人 汪先生

A：小汪你好。根據(jù)《合同法》四十四條之規(guī)定：依法成立的合同，自成立時(shí)生效。

根據(jù)《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》第十七條規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同自轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人正式簽訂之日起生效，但下列情形除外：

轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人約定合同生效條件的，轉(zhuǎn)讓合同自約定的條件成立之日起生效；

法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定必須進(jìn)行合同公證或者轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人約定進(jìn)行合同公證的，轉(zhuǎn)讓合同自公證之日起生效。

李女士作為房屋的唯一權(quán)利人與汪先生在協(xié)商一致的前提下，自愿簽署了房屋買(mǎi)賣(mài)合同。本人認(rèn)為，上述房屋買(mǎi)賣(mài)合同已生效。合同生效后，合同各方應(yīng)當(dāng)遵循合同的約定，依照誠(chéng)實(shí)信用的原則，完全地行使權(quán)利和履行義務(wù)，并受合同條款的約束。

在客觀情況發(fā)生變化時(shí)，當(dāng)事人必須依照法律或者取得對(duì)方的同意，才能變更或解除合同。若合同當(dāng)事人違反合同的約定，應(yīng)當(dāng)依法或依約承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。因此，除合同另有約定或出現(xiàn)可單方解除合同的法定情形外，無(wú)論是合同簽訂后的預(yù)期違約，還是合同履行期屆滿后的實(shí)際違約，如另一方堅(jiān)決要求繼續(xù)履行的，除根據(jù)《合同法》第一百一十條規(guī)定，即當(dāng)事人一方不履行非金錢(qián)債務(wù)或者履行非金錢(qián)債務(wù)不符合約定的，對(duì)方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事實(shí)上不能履行；（二）債務(wù)的標(biāo)的不適于強(qiáng)制履行或者履行費(fèi)用過(guò)高；（三）債權(quán)人在合理期限內(nèi)未要求履行。

根據(jù)上述規(guī)定，本案若訴至法院，一般會(huì)責(zé)令雙方繼續(xù)履行。在履行義務(wù)的同時(shí)，若另一方還有其他損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。

對(duì)于確實(shí)不能繼續(xù)履行的，違約方應(yīng)當(dāng)賠償因違約而給對(duì)方造成的損失，包括直接損失和預(yù)期可得利益損失。其中房屋漲跌損失的確定，可參照以下方式：

雙方協(xié)商確定的，從其約定；

雙方不能協(xié)商確定的：

（一）原則上可比照最相類(lèi)似房屋的市場(chǎng)成交價(jià)（首先是同幢相同樓層及房型；其次是相鄰幢同樓層及房型；再次是相同區(qū)域內(nèi)房屋）與買(mǎi)賣(mài)合同成交價(jià)之差確定房屋漲跌損失；

（二）無(wú)最相類(lèi)似房屋比照的，可通過(guò)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)評(píng)估來(lái)確定房屋漲跌損失。認(rèn)定損失的時(shí)間點(diǎn)應(yīng)從保護(hù)守約方的利益出發(fā)，以守約方的請(qǐng)求為基礎(chǔ)，結(jié)合合同約定的履行期限屆滿之日、違約方的違約行為確定之日以及審理中房屋的漲跌情況等，合理確定。

最后，守約方損失的認(rèn)定還應(yīng)綜合考慮守約方的履約情況、違約方能預(yù)見(jiàn)的因房屋價(jià)值漲跌而產(chǎn)生的損失，以及雙方是否已采取必要措施防止損失擴(kuò)大等因素。

此外，根據(jù)上海高院 《關(guān)于審理“二手房”買(mǎi)賣(mài)案件若干問(wèn)題的解答》，李女士未自動(dòng)履行所有權(quán)移轉(zhuǎn)義務(wù)前，汪先生尚未取得標(biāo)的物的所有權(quán)，他依據(jù)合同約定要求確認(rèn)房屋所有權(quán)歸其所有，缺乏基礎(chǔ)。因此，對(duì)作為出賣(mài)人的李女士不履行產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)義務(wù)的，汪先生不能直接要求確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸其所有，只能按合同約定要求出賣(mài)人履行產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)義務(wù)。

法律小常識(shí)

合同的對(duì)內(nèi)效力與對(duì)外效力

合同生效，是指合同產(chǎn)生法律約束力。

這包括：1.合同的對(duì)內(nèi)效力，即在當(dāng)事人之間產(chǎn)生法律效力。一旦合同成立生效后，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依合同的規(guī)定，享受權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)。當(dāng)事人依法受合同的拘束。當(dāng)事人必須遵循合同的規(guī)定，依誠(chéng)實(shí)信用的原則正確、完全地行使權(quán)利和履行義務(wù)，不得濫用權(quán)利，違反義務(wù)。在客觀情況發(fā)生變化時(shí)，當(dāng)事人必須依照法律或者取得對(duì)方的同意，才能變更或解除合同。