導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫(xiě)好一篇房產(chǎn)投資技巧，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

關(guān)鍵詞：剖宮產(chǎn)；取胎兒；技巧；預(yù)防子宮切口延裂；產(chǎn)后出血

近年來(lái)，各種原因使剖宮產(chǎn)率逐年上升：其中胎兒宮內(nèi)缺氧占相當(dāng)大比例；巨大兒的發(fā)生率升高，較大胎頭無(wú)法入盆；第一產(chǎn)程中出現(xiàn)頭盆不稱，胎頭不下降致產(chǎn)程延長(zhǎng)，以上這些因素均需剖宮產(chǎn)。剖宮產(chǎn)術(shù)中胎頭較大、胎頭位置較低、子宮下段形成差、子宮切口過(guò)小、麻醉效果較差導(dǎo)致取胎頭較困難，易出現(xiàn)子宮切口延裂導(dǎo)致產(chǎn)后出血。產(chǎn)后出血是產(chǎn)科嚴(yán)重的并發(fā)癥，也是產(chǎn)婦死亡的重要原因之一。所以有效的預(yù)防產(chǎn)后出血，是降低產(chǎn)婦死亡的關(guān)鍵?，F(xiàn)對(duì)4年來(lái)剖宮產(chǎn)術(shù)中手取胎頭技巧預(yù)防子宮切口延裂進(jìn)行回顧性分析，共觀察產(chǎn)婦323例，效果良好，現(xiàn)報(bào)告如下。

1 資料與方法

1.1  一般資料：我科于2001年3月開(kāi)始實(shí)行新式剖宮產(chǎn)術(shù)。選取2006年1月～2009年12月在我科住院手術(shù)分娩產(chǎn)婦共753例，其中初產(chǎn)婦473例，經(jīng)產(chǎn)婦197例，二次剖宮產(chǎn)83例。孕周35～43周，平均39+5周；年齡21～39歲，平均30歲。其中有娩頭困難的頭位剖宮產(chǎn)323例，如：胎頭高浮，且胎頭雙頂徑≥9.7 cm；胎頭先露較低，低于棘下2 cm；估計(jì)胎兒體重≥3 750 g等，均采用徒手娩頭法。

1.2  方法：采用回顧性資料分析方法。手術(shù)方式均參照北京大學(xué)第一臨床醫(yī)院報(bào)道的方法，麻醉均采用連續(xù)性硬膜外麻醉[1]。娩頭技巧：①腹壁切口根據(jù)胎頭雙頂徑，估計(jì)可娩出胎頭即可，切口無(wú)需太大（因?yàn)槠つw有彈性），子宮下段弧形切口10～12 cm；②破膜后先吸羊水，在羊水逐漸減少的過(guò)程中，盡量使胎頭抵達(dá)子宮切口：胎頭高浮時(shí)，助手在宮底加壓；胎頭位置較低時(shí)，上提胎肩或自陰道上推胎頭；③娩胎頭時(shí)，術(shù)者的手不進(jìn)入宮腔，先用四指將子宮切口下緣向胎頭下方頂、推，助手在宮底加壓，讓胎頭自然滑出子宮切口進(jìn)入術(shù)者掌心，然后輕托胎頭帶出腹腔，完成娩頭動(dòng)作；④娩胎頭時(shí)，子宮縱軸要直，助手壓宮底部位很關(guān)鍵，要使胎頭自行滑出子宮切口，再手托胎頭娩出；⑤無(wú)論胎頭是何種胎方位，都不用旋轉(zhuǎn)胎頭，均可徒手娩出胎兒。

2 結(jié)果

本組323例頭位剖宮產(chǎn)，術(shù)中均采用徒手娩胎頭法。娩頭時(shí)間最長(zhǎng)不超過(guò)90 s，均娩頭成功，無(wú)一例子宮切口延裂致產(chǎn)后出血。無(wú)論胎兒是枕前位、枕后位、枕橫位，均無(wú)需轉(zhuǎn)動(dòng)胎頭。新生兒評(píng)分≤6分共8例，評(píng)分≤4分共2例，均復(fù)蘇成功，無(wú)一例新生兒產(chǎn)傷或死亡。

本組323例剖宮產(chǎn)手術(shù)，手取胎頭困難的主要因素分析如下：其中胎頭高浮102例；胎頭雙頂徑≥9.7 cm 97例，胎先露位于棘下2 cm 46例（包括宮口開(kāi)全改剖宮產(chǎn)）；胎兒體重≥4 000 g 31例；其他因素如：子宮下段形成差、麻醉效果差等47例。均徒手娩胎頭成功。

娩頭困難原因所占比例：①胎頭高浮102例占31.5%；②胎頭較大97例占30%；③巨大胎兒31例占9.5%；④胎先露位置低于棘下2 cm 46例占14%；⑤麻醉效果欠佳23例占7.1%；⑥子宮下段形成差19例占5.9%；其他如子宮切口過(guò)小5例占2%。

3 討論

剖宮產(chǎn)是解決難產(chǎn)的有效手段之一，取出健康無(wú)損傷的活嬰是手術(shù)的目的，成功娩出胎頭是手術(shù)最關(guān)鍵的步驟，若處理不當(dāng)，則可導(dǎo)致子宮切口延裂，周?chē)K器損傷，新生兒窒息甚至新生兒損傷，嚴(yán)重者可引起新生兒死亡[2]。近年來(lái)，剖宮產(chǎn)率上升，巨大兒等因素導(dǎo)致娩頭困難的發(fā)生率亦增多，為避免子宮切口延裂的發(fā)生，術(shù)前應(yīng)對(duì)孕產(chǎn)婦進(jìn)行詳細(xì)的資料分析，包括病史、查體、胎兒大小估計(jì)、胎頭雙頂徑、胎頭位置高低、臨產(chǎn)時(shí)間的長(zhǎng)短等全面了解，做到術(shù)前心中有數(shù)。

在娩頭困難的原因中，胎頭高浮102例占31.5%，是主要因素，其次是胎頭較大97例占30%。在娩胎頭時(shí)，無(wú)論胎頭是哪種情況，都不要急于托頭，首先盡量使胎頭貼近子宮切口后方，再用頂、推子宮切口下緣的方法娩出胎頭。胎頭位置較低者，術(shù)者和助手要相互配合，首先提、拉胎肩，使胎頭脫出盆底，然后術(shù)者左手固定胎頭，右手采用推、頂子宮切口下緣的方法娩出胎頭。對(duì)于子宮下段形成較差者，可于子宮切口上、下緣行2～3處縱型小切口，長(zhǎng)1～1.5 cm，胎兒娩出后，子宮收縮，小切口不需單獨(dú)縫合。巨大兒，必須在術(shù)前充分估計(jì)胎兒大小，腹壁切口與子宮切口必須足夠大，僅3例子宮切口向倆側(cè)延裂1.5 cm，未傷及子宮血管，所以無(wú)大出血發(fā)生。麻醉效果不理想，導(dǎo)致腹壁橫切口梗阻，可于腹直肌處注入局部麻醉藥，使肌肉松弛，情況危急時(shí)可離斷一側(cè)腹直肌。原因不明的娩頭困難，可能為助手與術(shù)者的熟練操作和默契配合，二者應(yīng)充分溝通和協(xié)作，使剖宮產(chǎn)娩頭困難系數(shù)降低，避免人為的娩頭困難。

總之，通過(guò)這種手取胎頭技巧觀察，剖宮產(chǎn)術(shù)中利用推、頂子宮切口下緣、滑出胎頭法手取胎兒，可以有效防止子宮切口延裂導(dǎo)致的產(chǎn)后出血。

4 參考文獻(xiàn)

篇2

論文摘要：本文基于工作實(shí)踐，分析了目前房地產(chǎn)銷(xiāo)售隊(duì)伍管理中存在的問(wèn)題，并著重介紹了房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)銷(xiāo)售隊(duì)伍的專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)，積極樹(shù)立良好的房地產(chǎn)銷(xiāo)售服務(wù)態(tài)度，提高房產(chǎn)銷(xiāo)售的營(yíng)銷(xiāo)策略和技巧等具體的解決措施。希望有關(guān)人員加以借鑒和參考，從而探討出更加行之有效的方案去完善房地產(chǎn)銷(xiāo)售隊(duì)伍的管理工作，提高房地產(chǎn)行業(yè)的效益。

近些年來(lái)，房地產(chǎn)成為了人們生活中關(guān)注的主要熱點(diǎn)之一。由于房地產(chǎn)正在如火如荼的建設(shè)當(dāng)中，房地產(chǎn)的銷(xiāo)售管理問(wèn)題因而也得到了全社會(huì)的普遍關(guān)注。房產(chǎn)銷(xiāo)售隊(duì)伍的管理問(wèn)題直接關(guān)系到房產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)和信譽(yù)，針對(duì)目前房地產(chǎn)銷(xiāo)售隊(duì)伍管理中普遍存在的不足之處，房產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該采取積極有效的措施，進(jìn)而能夠促進(jìn)房地產(chǎn)銷(xiāo)售額的提高，增大企業(yè)效益。

1 房地產(chǎn)銷(xiāo)售隊(duì)伍管理存在的問(wèn)題

1.1 銷(xiāo)售人員專業(yè)知識(shí)不強(qiáng)

很多房產(chǎn)公司的銷(xiāo)售人員都是直接源自于一些院校市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)專業(yè)的學(xué)生，對(duì)具體的房地產(chǎn)知識(shí)沒(méi)有一個(gè)深入的研究和了解，這樣就造成了銷(xiāo)售人員專業(yè)知識(shí)不夠全面的現(xiàn)狀。這種情況下，銷(xiāo)售人員在銷(xiāo)售過(guò)程中面對(duì)客戶很難對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品有一個(gè)系統(tǒng)的介紹和展示，沒(méi)法讓客戶掌握產(chǎn)品的信息。銷(xiāo)售人員專業(yè)知識(shí)不強(qiáng)可能會(huì)直接導(dǎo)致整個(gè)房產(chǎn)企業(yè)的形象下降，對(duì)于房產(chǎn)企業(yè)的聲譽(yù)也會(huì)造成一定程度上的消極影響。

1.2 銷(xiāo)售過(guò)程中服務(wù)態(tài)度不好

房產(chǎn)銷(xiāo)售過(guò)程中，很多企業(yè)的銷(xiāo)售人員服務(wù)態(tài)度不好，缺乏足夠的耐心和親和力，這樣讓很多的看房和買(mǎi)房者極度反感，對(duì)銷(xiāo)售額的提升起到了一定的制約作用。很多房產(chǎn)企業(yè)在銷(xiāo)售人員的培訓(xùn)過(guò)程中，缺乏相關(guān)的心理素質(zhì)培訓(xùn)。由于銷(xiāo)售人員沒(méi)有意識(shí)到房地產(chǎn)銷(xiāo)售的特殊性，因此他們?cè)阡N(xiāo)售過(guò)程中沒(méi)有形成一個(gè)良好的銷(xiāo)售理念和銷(xiāo)售態(tài)度，使得銷(xiāo)售過(guò)程中他們的心理狀態(tài)表現(xiàn)的不夠成熟，進(jìn)而會(huì)出現(xiàn)一些服務(wù)耐心度不夠甚至與客戶產(chǎn)生矛盾之類(lèi)的現(xiàn)象。

1.3 營(yíng)銷(xiāo)方面技巧單薄

營(yíng)銷(xiāo)技巧是任何銷(xiāo)售隊(duì)伍都必須掌握和研究的。然而，很多的房地產(chǎn)銷(xiāo)售人員對(duì)于相應(yīng)的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)技巧都略顯單薄。在銷(xiāo)售過(guò)程中，很多銷(xiāo)售人員沒(méi)有針對(duì)在營(yíng)銷(xiāo)方面遇到的失敗案例或者受到的挫折等進(jìn)行具體的分析，去研究消費(fèi)者的消費(fèi)心理以及了解他們?cè)谫I(mǎi)房時(shí)所具體看中的信息，這樣對(duì)他們營(yíng)銷(xiāo)技巧的提升沒(méi)有起到任何作用。此外，房產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有在銷(xiāo)售培訓(xùn)中針對(duì)營(yíng)銷(xiāo)技巧進(jìn)行專業(yè)的培訓(xùn)和考核工作，無(wú)法引起銷(xiāo)售人員對(duì)營(yíng)銷(xiāo)技巧的重視。

1.4 銷(xiāo)售管理制度混亂

第一，資料管理混亂。有些知名項(xiàng)目的樣板間，堆著認(rèn)購(gòu)書(shū)和客戶簽署的購(gòu)房合同，雜亂無(wú)章，根本無(wú)法準(zhǔn)時(shí)查閱客戶的履約情況。實(shí)際上這種常規(guī)的資料管理很容易做到。

第二，員工管理混亂。在有些房地產(chǎn)公司，不同的銷(xiāo)售小組由于和總監(jiān)的關(guān)系有遠(yuǎn)有近，折扣也有大有小，容易造成壓低折扣搶客戶的現(xiàn)象，這嚴(yán)重?fù)p害了公司的利益。當(dāng)公司面對(duì)員工投訴時(shí)，沒(méi)有任何相應(yīng)管理措施，導(dǎo)致銷(xiāo)售工作混亂無(wú)序，銷(xiāo)售人員亂給折扣，讓客戶對(duì)項(xiàng)目失去信心不敢下訂單。 轉(zhuǎn)貼于

第三，銷(xiāo)售部和其他部門(mén)溝通無(wú)序。許多項(xiàng)目的銷(xiāo)售部門(mén)與工程、財(cái)務(wù)等其他部門(mén)的溝通不足，某公司因此出現(xiàn)過(guò)嚴(yán)重違約事件。國(guó)內(nèi)某知名房地產(chǎn)公司在其深圳某著名樓盤(pán)第七期開(kāi)盤(pán)的當(dāng)天，發(fā)現(xiàn)9套房屋與樓書(shū)說(shuō)明不一致。負(fù)責(zé)銷(xiāo)售的副總經(jīng)理當(dāng)時(shí)驚出一身冷汗。事后經(jīng)查明，原來(lái)工程部因設(shè)計(jì)變更直接取消了原有陽(yáng)臺(tái)，而銷(xiāo)售部竟然沒(méi)有接到任何變更的通知，依然給客戶簽署了有陽(yáng)臺(tái)的平面圖的預(yù)售契約，幾乎造成公司無(wú)法履約的嚴(yán)重后果。

2 加強(qiáng)房地產(chǎn)銷(xiāo)售隊(duì)伍管理的具體措施

2.1 加強(qiáng)銷(xiāo)售隊(duì)伍的專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)

針對(duì)目前很多房地產(chǎn)企業(yè)的銷(xiāo)售隊(duì)伍專業(yè)知識(shí)不強(qiáng)的現(xiàn)狀，為了提升房產(chǎn)企業(yè)的銷(xiāo)售份額，加強(qiáng)銷(xiāo)售隊(duì)伍的專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)顯得尤為必要。首先，應(yīng)該加強(qiáng)銷(xiāo)售人員對(duì)具體的房地產(chǎn)產(chǎn)品的知識(shí)的了解。比如說(shuō)，銷(xiāo)售人員對(duì)商品房的戶型特點(diǎn)、房產(chǎn)合同的具體注意事項(xiàng)、銀行的按揭程序以及一些住房公積金方面的知識(shí)。這樣銷(xiāo)售人員在銷(xiāo)售過(guò)程中才能針對(duì)消費(fèi)者的具體情況作出一系列的房產(chǎn)介紹，提升銷(xiāo)售環(huán)節(jié)的效率，使消費(fèi)者在選購(gòu)過(guò)程中能夠更加全面的了解買(mǎi)房的信息。其次，銷(xiāo)售人員還應(yīng)該掌握一些樓盤(pán)的大致銷(xiāo)售規(guī)律。數(shù)據(jù)顯示，新盤(pán)開(kāi)市后，許多的消費(fèi)者因?yàn)榈乩砦恢?、升值空間和投資效益等問(wèn)題，會(huì)購(gòu)買(mǎi)40%到60%的商品房，這段時(shí)期也是房地產(chǎn)銷(xiāo)售的高速增長(zhǎng)階段，此后房產(chǎn)企業(yè)會(huì)進(jìn)入一個(gè)較為平穩(wěn)的銷(xiāo)售階段。房產(chǎn)銷(xiāo)售人員掌握了大致的銷(xiāo)售規(guī)律，就能在銷(xiāo)售過(guò)程中，針對(duì)不同的銷(xiāo)售時(shí)期做好相應(yīng)的銷(xiāo)售安排，避免銷(xiāo)售進(jìn)程顯得盲目的情況，最大程度的保障商品房的銷(xiāo)售份額。最后，房產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該提高銷(xiāo)售人員的具體的內(nèi)部裝修知識(shí)，這樣就能夠在很大程度上幫助消費(fèi)者在選房購(gòu)房中提供一些更加人性化的意見(jiàn)和建議?？偠灾?，在房產(chǎn)銷(xiāo)售過(guò)程中，房產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)相關(guān)的房產(chǎn)專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)，才能形成一個(gè)具有專業(yè)知識(shí)和專業(yè)素養(yǎng)的銷(xiāo)售隊(duì)伍。

2.2 積極樹(shù)立良好的房地產(chǎn)銷(xiāo)售服務(wù)態(tài)度

一個(gè)良好的銷(xiāo)售服務(wù)態(tài)度是房產(chǎn)企業(yè)高信譽(yù)高水平的體現(xiàn)，但是很多房產(chǎn)企業(yè)的銷(xiāo)售隊(duì)伍對(duì)于銷(xiāo)售人員的工作服務(wù)態(tài)度沒(méi)有給予足夠的重視。為了讓消費(fèi)者在選房和買(mǎi)房過(guò)程中能夠擁有一個(gè)良好的服務(wù)環(huán)境，房產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該積極樹(shù)立良好的房地產(chǎn)銷(xiāo)售服務(wù)態(tài)度。培養(yǎng)銷(xiāo)售人員的耐心和親和力，是為消費(fèi)者提供貼心服務(wù)的一個(gè)重要途徑。銷(xiāo)售人員在銷(xiāo)售過(guò)程中應(yīng)該保持良好的工作形象，微笑待人，這樣就能讓消費(fèi)者在選房買(mǎi)房過(guò)程中感覺(jué)親切。同時(shí)，銷(xiāo)售人員對(duì)于一些房產(chǎn)的細(xì)節(jié)應(yīng)該進(jìn)行耐心的講解，不能夠因?yàn)橐恍┫M(fèi)者的繁瑣問(wèn)題而不耐煩，進(jìn)而出現(xiàn)反感等問(wèn)題。此外，對(duì)于一些在銷(xiāo)售環(huán)節(jié)中銷(xiāo)售人員與消費(fèi)者產(chǎn)生的矛盾，銷(xiāo)售管理部門(mén)應(yīng)該要找出來(lái)進(jìn)行相關(guān)的心理指導(dǎo)，對(duì)于情節(jié)惡劣的人員，企業(yè)應(yīng)該采取一定的懲罰措施。在銷(xiāo)售過(guò)程中，銷(xiāo)售人員應(yīng)該時(shí)刻謹(jǐn)記消費(fèi)者就是上帝的原則，通過(guò)成熟的心理狀態(tài)和良好的服務(wù)態(tài)度為銷(xiāo)售工作作出更多的努力和貢獻(xiàn)，提升房產(chǎn)企業(yè)的銷(xiāo)售水平和實(shí)力。

2.3 提高房產(chǎn)銷(xiāo)售的營(yíng)銷(xiāo)策略和技巧

提高房產(chǎn)銷(xiāo)售的營(yíng)銷(xiāo)策略和技巧是保障銷(xiāo)售效益的另一個(gè)重要手段。目前，很多房產(chǎn)銷(xiāo)售人員的營(yíng)銷(xiāo)技巧都略顯單薄，這樣對(duì)房產(chǎn)企業(yè)的銷(xiāo)售競(jìng)爭(zhēng)力產(chǎn)生了不利的影響。針對(duì)房地產(chǎn)客戶的一些購(gòu)買(mǎi)心理，銷(xiāo)售人員應(yīng)該作出具體的營(yíng)銷(xiāo)策略，采用一定的營(yíng)銷(xiāo)技巧來(lái)成功推銷(xiāo)自己的商品。比如說(shuō)，一些消費(fèi)者會(huì)專門(mén)打電話來(lái)詢問(wèn)相關(guān)的房產(chǎn)信息，這個(gè)時(shí)候銷(xiāo)售人員要關(guān)注消費(fèi)者具體重視的房產(chǎn)信息，揚(yáng)長(zhǎng)避短，作出自己的房產(chǎn)商品相關(guān)優(yōu)點(diǎn)的具體介紹， 巧妙地引導(dǎo)消費(fèi)者去關(guān)注商品房的巨大投資優(yōu)勢(shì)等問(wèn)題。當(dāng)然最好的推銷(xiāo)途徑就是能夠邀請(qǐng)客戶來(lái)親自看房，這樣就能在具體的看房過(guò)程中進(jìn)行相關(guān)的介紹了。在銷(xiāo)售過(guò)程中，銷(xiāo)售人員一方面要引導(dǎo)消費(fèi)者去積極了解房產(chǎn)信息，另一方面要配合消費(fèi)者去發(fā)現(xiàn)相關(guān)的房產(chǎn)細(xì)節(jié)問(wèn)題，并作出具體的解說(shuō)，這樣既能體現(xiàn)了銷(xiāo)售人員的真誠(chéng)態(tài)度，又能不斷滿足消費(fèi)者的購(gòu)房需求。只有銷(xiāo)售人員具備隨機(jī)應(yīng)變的能力，通過(guò)銷(xiāo)售過(guò)程中的不斷摸索，逐漸提高房產(chǎn)銷(xiāo)售的營(yíng)銷(xiāo)策略和技巧，才能夠提升整個(gè)銷(xiāo)售隊(duì)伍的水平。

3 總結(jié)

總之，目前房地產(chǎn)的銷(xiāo)售隊(duì)伍管理中還是存在很多的不足之處，房產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該努力提高銷(xiāo)售人員的相關(guān)專業(yè)知識(shí)，樹(shù)立一個(gè)良好的服務(wù)態(tài)度，不斷提升銷(xiāo)售人員的營(yíng)銷(xiāo)技巧，才能形成一個(gè)高水平的房地產(chǎn)銷(xiāo)售管理隊(duì)伍，為企業(yè)帶來(lái)更多的效益。

參考文獻(xiàn)：

篇3

住房是我們軀體的外延，如黎巴嫩詩(shī)人卡利爾吉布蘭所說(shuō)：“是你更大的軀體”。買(mǎi)房子是人生大事，購(gòu)房前首付款的籌備與購(gòu)房后貸款償還的負(fù)擔(dān)，對(duì)家庭現(xiàn)金流量、生活水準(zhǔn)的影響長(zhǎng)達(dá)十年甚至幾十年。

房產(chǎn)投資規(guī)劃的正確與否將對(duì)家庭資產(chǎn)負(fù)債狀況與現(xiàn)金流量產(chǎn)生重要影響。因此，在進(jìn)行房產(chǎn)投資規(guī)劃過(guò)程中，購(gòu)房者需要在詳細(xì)分析自身的家庭狀況、財(cái)務(wù)狀態(tài)和職業(yè)生涯目標(biāo)等信息的基礎(chǔ)上，明確自身的房產(chǎn)投資目標(biāo)和風(fēng)險(xiǎn)屬性，分析和評(píng)估自身的財(cái)務(wù)狀態(tài)，最終確定合適的房產(chǎn)投資策略，以實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)上的自由。

首次置業(yè)：先考慮承受能力

剛參加工作不久的年輕人由于家庭正處于形成階段，財(cái)務(wù)狀況比較緊張，而支出將隨著家庭成員的增加而上升，儲(chǔ)蓄也將隨之而下降。此外，由于職業(yè)生涯處于起步及成長(zhǎng)階段，也能承受較高的投資風(fēng)險(xiǎn)。

因此，此類(lèi)購(gòu)房者的房產(chǎn)投資目標(biāo)首先需要考慮財(cái)務(wù)上的承受能力，然后需要考慮位置與交通的便利性，最后才考慮房屋的自身品質(zhì)等問(wèn)題。

首先，在購(gòu)房之前將更多的資金投資于股票或成長(zhǎng)型的股票型基金，以期獲得較高的預(yù)期收益，從而使你的凈資產(chǎn)盡快增長(zhǎng)。

其次，在計(jì)劃購(gòu)房到交首付款期間需要逐漸提高資產(chǎn)的流動(dòng)性，可以將你的資金更多的投資于貨幣型基金或短期零息國(guó)債上面，從而降低流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)和再投資風(fēng)險(xiǎn)；同時(shí)，需要選擇合適的市場(chǎng)時(shí)機(jī)，尤其是當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格面臨拐點(diǎn)的時(shí)候。

再次，選擇能夠節(jié)省上下班時(shí)間和交通成本的、面積較小的小戶型。一方面，小戶型的房產(chǎn)現(xiàn)在夠用；另一方面，將來(lái)再次購(gòu)房時(shí)能更容易的租售出去。

此外，首次購(gòu)房貸款的月還款額不宜超過(guò)30%。因?yàn)?，除了每月的還款額外，還需要支付物業(yè)費(fèi)、采暖費(fèi)、車(chē)位租金等其他支出，所以你需要給自己留有一定的現(xiàn)金支付能力。同時(shí)，必須考慮到除了首付款之外，還需要裝修房屋、買(mǎi)家具與電器、繳納契稅和公共維修基金等一次性支出。

最后，通過(guò)購(gòu)買(mǎi)適當(dāng)?shù)膫顿Y組合實(shí)現(xiàn)對(duì)月還款額的免疫，并在此基礎(chǔ)上保持適當(dāng)?shù)默F(xiàn)金和一定的貨幣型基金份額，以滿足流動(dòng)性需求。另外，剩余的資金可以投資于股票或成長(zhǎng)股票型基金，獲得更高的收益，使其保值增值，提高自身的凈資產(chǎn)。

中年人置業(yè)升級(jí)：便利最重要

中年人由于家庭已處于成長(zhǎng)階段，子女已出生但還沒(méi)有就業(yè)，而且支出隨著家庭成員數(shù)的固定趨于穩(wěn)定，可積累的凈資產(chǎn)也正在逐年增加?？墒?，一旦子女考上大學(xué)，學(xué)雜費(fèi)用負(fù)擔(dān)便會(huì)加重，因此儲(chǔ)蓄在子女上大學(xué)前是逐漸增加的。另外，此時(shí)，購(gòu)房者的職業(yè)生涯正處于穩(wěn)定階段，更需要適當(dāng)控制風(fēng)險(xiǎn)。

建議此類(lèi)購(gòu)房者進(jìn)行置業(yè)升級(jí)首先需要考慮位置與交通的便利性，然后考慮房屋的自身品質(zhì)，最后才考慮財(cái)務(wù)上的承受能力。

首先，根據(jù)轉(zhuǎn)讓所有權(quán)一次性獲得買(mǎi)賣(mài)價(jià)差和通過(guò)出租使用權(quán)分期獲得租金收益的投資收益率來(lái)確定應(yīng)該選用哪一種方式。假如你預(yù)測(cè)長(zhǎng)期房地產(chǎn)的價(jià)格將下跌，則你應(yīng)該選擇盡早出手轉(zhuǎn)讓多余的房產(chǎn)，以節(jié)省其他房產(chǎn)的融資成本，防止房產(chǎn)交易損失；如果你預(yù)測(cè)房地產(chǎn)價(jià)格始終看漲或短期看跌、中長(zhǎng)期看漲，則可以考慮采用出租其中一套房產(chǎn)，以租金收入償還另一套房產(chǎn)的月分期還款，即所謂的“以房養(yǎng)房”、“以租抵貸”。

其次，充分考慮利率變動(dòng)的影響，規(guī)避利率風(fēng)險(xiǎn)。例如，中國(guó)這兩年的存款準(zhǔn)備金率持續(xù)上升，使得月分期還款額增加，降低投資性購(gòu)房者的收益水平，抑制房產(chǎn)投資行為；在房產(chǎn)租售決策中，利率調(diào)高的趨勢(shì)將進(jìn)一步增大房貸利率與出租收益率的差距，引導(dǎo)更多的投資者做出拋售房屋的決定。根據(jù)利率變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)投資市場(chǎng)的負(fù)面影響，需要考慮如下投資策略：降低月分期還款額占可支配收入的比重；降低預(yù)期的房租收入在還款來(lái)源中的地位；在沒(méi)有高于銀行房屋貸款利率的投資回報(bào)項(xiàng)目和沒(méi)有大額開(kāi)支計(jì)劃的情況下將多余資金提前歸還銀行的按揭貸款，從而減小不必要的利息支出。

再次，通過(guò)將一部分資金用于子女的教育年金計(jì)劃的方式來(lái)減輕后期子女的大學(xué)學(xué)雜費(fèi)用等大額支出導(dǎo)致的負(fù)擔(dān)。

最后，這個(gè)階段的剩余資金投資于股票或成長(zhǎng)型股票基金的比例應(yīng)該適當(dāng)減小，以控制風(fēng)險(xiǎn)。

老年人置業(yè)升級(jí)：首選房屋品質(zhì)

為追求更高居住與生活質(zhì)量而準(zhǔn)備再次置業(yè)的老年人具有以下特點(diǎn)：家庭處于成熟階段，子女已經(jīng)就業(yè)；財(cái)務(wù)狀況最好，可積累的凈資產(chǎn)將達(dá)到最高點(diǎn)，而且支出隨著家庭成員數(shù)的減少而下降，此時(shí)是儲(chǔ)蓄準(zhǔn)備退休金的黃金時(shí)期；此外，由于拿退休工資，收入穩(wěn)定不變，此時(shí)需要更多的控制來(lái)降低風(fēng)險(xiǎn)。

建議此類(lèi)購(gòu)房者進(jìn)行置業(yè)升級(jí)首先需要考慮房屋的自身品質(zhì)，然后考慮位置與交通的便利性，最后才考慮財(cái)務(wù)上的承受能力。

第一，通過(guò)將多余的住房在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候套現(xiàn)，然后將套現(xiàn)的錢(qián)用于一次性支付購(gòu)房款。這樣可以使得退休之后的支出大幅度降低。

第二，將一部分資金適當(dāng)?shù)耐顿Y于收益型股票基金上，以期獲得穩(wěn)定的收入；將另一部分資金投資于固定收益證券，可以根據(jù)每一個(gè)時(shí)間段的財(cái)務(wù)支出情況來(lái)適當(dāng)?shù)倪x擇短期債券、中期債券和長(zhǎng)期債券，從而獲得既定風(fēng)險(xiǎn)情況下的最大收益。

房產(chǎn)投資技巧知多少

（1）銀行貸款利率執(zhí)行的是一年調(diào)整一次的政策，如果預(yù)期存貸款利率將上調(diào)，應(yīng)該提早辦理貸款手續(xù)，從而貸款利率相應(yīng)較低；

（2）購(gòu)房者首先應(yīng)考慮自籌資金，不足部分辦理公積金與商業(yè)性貸款的組合貸款，從而降低借貸成本；

篇4

日本東京的地鐵小戶型很有投資潛力。近日，一位在日本旅居多年的人士向記者詳細(xì)介紹了東京地鐵小戶型的投資前景，以及諸多投資技巧。據(jù)介紹，目前這種小戶型的長(zhǎng)期投資回報(bào)率可達(dá)到8％左右，最高可達(dá)10％，這相對(duì)于國(guó)內(nèi)一線城市的小戶型3％左右的投資回報(bào)來(lái)說(shuō)，要合算得多。

與此同時(shí)，日本房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)經(jīng)歷長(zhǎng)達(dá)十余年的低迷時(shí)期，與上個(gè)世紀(jì)90年代高峰時(shí)期相比，存在不小的差距。而專家分析認(rèn)為，隨著金融危機(jī)影響的消退，以及日本經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的改善，房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)逐漸走出低迷期，因此目前介入，可以實(shí)現(xiàn)“抄底”。

投資日本房產(chǎn)，與在國(guó)內(nèi)投資房產(chǎn)還是存在許多不一樣的地方，那么，如何玩轉(zhuǎn)日本房產(chǎn)投資呢?記者對(duì)此進(jìn)行了采訪。

日本房產(chǎn)受關(guān)注

日本的房產(chǎn)受到了國(guó)內(nèi)投資者的關(guān)注。上海的張女士聽(tīng)了朋友的介紹，專程到日本東京考察了一次，回來(lái)之后便決定在那里購(gòu)買(mǎi)一套房產(chǎn)。張女士認(rèn)為，在最近幾年里，日本的房地產(chǎn)市場(chǎng)一直在低迷狀態(tài)徘徊，至今還沒(méi)有真正走出低谷，因此現(xiàn)在是介入的最佳時(shí)機(jī)。

Jchere日本株式會(huì)社上海分公司經(jīng)理陳達(dá)俊告訴本刊記者，目前以長(zhǎng)三角、珠三角以及環(huán)渤海灣地區(qū)居民對(duì)日本房產(chǎn)比較感興趣。目前有意向在日本投資的客戶分為兩類(lèi)：一類(lèi)是個(gè)人客戶，另一類(lèi)以房產(chǎn)相關(guān)民營(yíng)企業(yè)、投資型基金為主。這兩類(lèi)客戶對(duì)金融危機(jī)下入股境遇不佳的日本房產(chǎn)公司，抄底日本房產(chǎn)項(xiàng)目，都有著濃厚的興趣。

也有日本的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司從中發(fā)現(xiàn)了商機(jī)。據(jù)了解，在2009年，就有來(lái)自日本的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司專程來(lái)到山西、浙江、上海等地舉辦了日本房產(chǎn)投資咨詢活動(dòng)，或者有經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在國(guó)內(nèi)設(shè)立常駐機(jī)構(gòu)，專門(mén)為有投資意向的國(guó)內(nèi)居民提供服務(wù)。

“抄底”機(jī)會(huì)顯現(xiàn)

國(guó)內(nèi)投資者為何對(duì)日本的房產(chǎn)感興趣呢?專家分析認(rèn)為良好的投資前景是主要原因。

據(jù)介紹，目前在日本購(gòu)置不動(dòng)產(chǎn)，除了子女留學(xué)等原因之外，有很大一部分是出于投資考慮。據(jù)了解，日本房地產(chǎn)市場(chǎng)還處于低迷時(shí)期。

雖然日本經(jīng)濟(jì)在2009年第二季度就開(kāi)始好轉(zhuǎn)了，但現(xiàn)在日本的房?jī)r(jià)還處于最近10年的新谷底。據(jù)日本野村不動(dòng)產(chǎn)調(diào)查公司在2009年底發(fā)表的調(diào)查報(bào)告顯示，以東京為中心的日本首都圈的公寓樓住宅10月份平均價(jià)格比去年同期下跌了8％，而東京郊外的一些住宅下降幅度更是達(dá)到了20％以上。現(xiàn)在，東京、大阪、名古屋等大城市的二手房售價(jià)也在持續(xù)走低，一般一套實(shí)際使用面積70平方米、建成10年左右的二手房公寓，售價(jià)為3000萬(wàn)日元左右，約合220萬(wàn)元人民幣，大致相當(dāng)于北京2環(huán)內(nèi)二手房的房?jī)r(jià)。

雖然該調(diào)查被解讀為日本房?jī)r(jià)仍然處于頹勢(shì)，不知何時(shí)反彈。但對(duì)于有經(jīng)驗(yàn)的投資者來(lái)說(shuō)，卻可能意味著“抄底”機(jī)會(huì)來(lái)臨。據(jù)了解，在2005年日本的房地產(chǎn)市場(chǎng)有過(guò)明顯的回暖跡象，只是后來(lái)受到金融風(fēng)暴為主因的綜合因素的影響，才沒(méi)能形成上升通道，而這被業(yè)內(nèi)專家看作是次貸危機(jī)制造的一個(gè)底部。

日本房?jī)r(jià)的變化與低價(jià)走勢(shì)息息相關(guān)。根據(jù)記者獲取的一份資料顯示，在1991年前后，東京都市圈房?jī)r(jià)達(dá)到最高，隨后便一直處于跌勢(shì)，直到2005年才出現(xiàn)反彈跡象。但反彈趨勢(shì)在2008年遭到次貸危機(jī)的“狙擊”，又反轉(zhuǎn)而下(具體可見(jiàn)圖)。

此外，從政策面來(lái)看，目前投資日本房產(chǎn)也可謂恰逢其時(shí)。據(jù)了解，為了應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期低迷，日本政府推出了諸多刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策。在2008年補(bǔ)充預(yù)算中實(shí)施了史上最大規(guī)模的購(gòu)房款減稅措施，并在2009年補(bǔ)充預(yù)算中下調(diào)首付比例。雖然從目前來(lái)看，這些具體“救市”措施發(fā)揮作用有限，并未幫助日本房地產(chǎn)市場(chǎng)真正走出低谷。但只要日本的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)得到改善，日本房市扭轉(zhuǎn)立即會(huì)成為現(xiàn)實(shí)。

選擇房源有講究

那么，在這種背景下，哪種物業(yè)更加具有投資價(jià)值呢?業(yè)內(nèi)人士表示，投資房產(chǎn)無(wú)非是享受兩種投資收益，其一是房?jī)r(jià)上漲之后產(chǎn)生的資本利得，另一種則是通過(guò)租金而產(chǎn)生的長(zhǎng)期收益?？紤]到目前日本房產(chǎn)上漲乏力，因此業(yè)內(nèi)人士建議應(yīng)該從租金收益方面來(lái)考慮進(jìn)行投資。

那么，日本目前哪一類(lèi)房產(chǎn)最適合投資呢?有熟知日本樓市的人士表示，位于東京的小面積軌道房性價(jià)比最高。在日本旅居多年的上海人李偉國(guó)對(duì)日本樓市可謂是知根知底，他建議投資者盡量選擇總價(jià)低的小戶型軌道房。

之所以要把投資地點(diǎn)選擇在東京，李偉國(guó)表示這里面有講究。他給記者講了一個(gè)小故事。在10年前，他的一個(gè)日本朋友在熱河以4000萬(wàn)日元的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)了一套公寓，最近朋友以1300萬(wàn)日元的價(jià)格將其轉(zhuǎn)手。問(wèn)及緣由，雖然從熱河乘坐新干線只需半個(gè)多小時(shí)即可達(dá)到東京，但沒(méi)人來(lái)這里租住，與其空關(guān)，還不如套現(xiàn)。因此他認(rèn)為，在目前極為注重租金回報(bào)的時(shí)候，盡量尋找租賃市場(chǎng)需求較為旺盛的城市，而東京則為最佳選擇。

小戶型軌道房的優(yōu)點(diǎn)集中表現(xiàn)在哪幾個(gè)方面呢?首先是這種物業(yè)的出租率極高。李偉國(guó)告訴記者，日本的軌道交通系統(tǒng)非常發(fā)達(dá)，是日本最為重要的出行方式，“上班族”對(duì)軌道交通的依賴程度很高，一般情況下都會(huì)選擇地鐵或者有軌電車(chē)上下班，因此“上班族”們喜歡租住在軌道交通站附近。而恰恰正是這種現(xiàn)象，造成軌道房在租賃市場(chǎng)上極為搶手，一般情況下這種物業(yè)在前一個(gè)租客退出之后會(huì)立即有人接著租住。

其次是小面積軌道房的租金回報(bào)率也非常理想，甚至比市中心高檔公寓還要高。據(jù)李偉國(guó)介紹，目前東京小面積軌道房的租金回報(bào)率達(dá)到8％左右，而上海同類(lèi)物業(yè)租金回報(bào)率只有它的三分之一強(qiáng)。

李偉國(guó)向記者提供了一個(gè)正在掛牌出售的二手房，這套物業(yè)登記面積為19平方米(實(shí)用面積)，距離JR總武線東中野站只有4分鐘的步行距離，售價(jià)為980萬(wàn)日元(約合72.4萬(wàn)元人民幣)，目前這套房子還處于租賃期間，租金約為72000日元，租金回報(bào)率可達(dá)8.81％。

當(dāng)然，由于軌道交通所經(jīng)過(guò)的區(qū)域，以及經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的不同，日本民眾對(duì)其接受程度不一，因此會(huì)影響到出租。李偉國(guó)提醒說(shuō)，日本的軌道交通不同于國(guó)內(nèi)，既有國(guó)營(yíng)性質(zhì)的，也有私營(yíng)性質(zhì)的，考慮到國(guó)營(yíng)軌道交通規(guī)模較大，而且各條線路之間可以自由換乘，而私營(yíng)軌道線路則無(wú)法做到，因此他建議盡量選擇國(guó)營(yíng)軌道交通站點(diǎn)周邊的物業(yè)。而對(duì)于軌道交通線路來(lái)說(shuō)，也盡量選擇主要交通干線如JR山手線、JR中央本線、JR總武線等主要交通干線。他特別提到了JR山手線，這條相當(dāng)于上海軌道交通4號(hào)線的環(huán)線連接廣新宿、原宿、代代木、澀谷、品川、上野、池袋等主要大型樞紐站，換乘極為便捷；

同時(shí)還經(jīng)過(guò)諸如新宿、澀谷等著名的商業(yè)中心，是東京最為繁忙的一條交通線路。

此外，物業(yè)距離軌道交通車(chē)站距離的遠(yuǎn)近，以及所擁有車(chē)站數(shù)量的多寡，也會(huì)在一定程度上決定其價(jià)值的大小。一般來(lái)說(shuō)，距離軌道交通車(chē)站越近，附近車(chē)站越多或者經(jīng)過(guò)的線路越多，物業(yè)價(jià)格越貴。但對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，性價(jià)比最高的物業(yè)還是距離車(chē)站在8分鐘左右，周邊分布有2～3座車(chē)站，“這種房子售價(jià)比較合理，而且也極為容易出租。”李偉國(guó)說(shuō)。

如一套距離JR山手線池袋站徒步13分鐘、東武東上線北池袋站徒步7分鐘的房子，總價(jià)約980萬(wàn)日元，月租金達(dá)到82000元，租金回報(bào)率達(dá)到11.05％，與前一個(gè)案例比較而占，雖然其距離車(chē)站更遠(yuǎn)一些，投資回報(bào)率更高，更適合投資。

對(duì)于房間類(lèi)型的選擇也有講究，李偉國(guó)認(rèn)為盡可能選擇洋室。根據(jù)室內(nèi)裝修方式的不同，在日本房問(wèn)有洋室和和室之分。和式有榻榻米地板，而洋式地板則是木質(zhì)，軟膠地板或是地毯。如果從出租角度來(lái)看，洋室更易于出租。

管理工作需處理得當(dāng)

據(jù)了解，在境外投資房產(chǎn)，最大的難點(diǎn)在于管理。比如出租、維修、租金收取、各種稅費(fèi)的支付等具體工作，都必須處理得當(dāng)，否則投資無(wú)從淡起。

李偉國(guó)表示，投資管理工作可以全部委托給專業(yè)的經(jīng)紀(jì)服務(wù)機(jī)構(gòu)，投資者只需支付一定數(shù)額的服務(wù)費(fèi)用，經(jīng)紀(jì)服務(wù)機(jī)構(gòu)便可代替投資者完成所有工作。一般說(shuō)來(lái)，當(dāng)一個(gè)日本房東并不麻煩，因?yàn)樗械姆慨a(chǎn)都經(jīng)過(guò)裝修，一般不需房東自己操心裝修問(wèn)題；此外，除了淋浴器、空調(diào)等固定設(shè)施之外，日本的租客通常會(huì)自己配置電視、電話、洗衣機(jī)、冰箱、微波爐等家電，根本無(wú)需房東耗費(fèi)過(guò)多的精力。

據(jù)陳達(dá)俊介紹說(shuō)，日本的房產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)服務(wù)質(zhì)量非常高，他們能夠?yàn)榉繓|提供非常完善的服務(wù)，包括出租房產(chǎn)、代繳各項(xiàng)稅費(fèi)、代收房租等等，投資者完全可以將房產(chǎn)委托給他們來(lái)管理。而投資者只需將賬戶提供給服務(wù)機(jī)構(gòu)，就可以按時(shí)收到租金。

在日本投資房產(chǎn)，會(huì)涉及到哪些稅費(fèi)呢?李偉國(guó)介紹說(shuō)，首次購(gòu)買(mǎi)時(shí)主要會(huì)涉及到中介費(fèi)、消費(fèi)稅、登記費(fèi)用、固定資產(chǎn)稅精算金、管理費(fèi)精算金等。中介費(fèi)按照物業(yè)總價(jià)的多少收取，標(biāo)準(zhǔn)在3.15％～5.25％不等，而其他費(fèi)用則根據(jù)具體情況來(lái)收入。如購(gòu)買(mǎi)一套總價(jià)約1000萬(wàn)日元的公寓，所有稅費(fèi)加起來(lái)約60萬(wàn)日元，占總價(jià)的6％左右。

此外，在養(yǎng)房過(guò)程中還會(huì)涉及到一些費(fèi)用，如管理費(fèi)和修繕?lè)e立金(相對(duì)于維修基金)以及固定資產(chǎn)稅，前兩項(xiàng)費(fèi)用按月收取，這兩項(xiàng)費(fèi)用并無(wú)統(tǒng)一的收取標(biāo)準(zhǔn)，視具體情況而定。固定資產(chǎn)稅每隔一段時(shí)間會(huì)發(fā)生變化。由政府公布具體的收取金額。不過(guò)一般情況下，對(duì)于一套年租金收益可達(dá)100萬(wàn)日元的公寓來(lái)說(shuō)，這三兩項(xiàng)費(fèi)用約20萬(wàn)日元，約占租金收入的20％。

投資風(fēng)險(xiǎn)要當(dāng)心

在日本投資房產(chǎn)，也需要注意風(fēng)險(xiǎn)。諸如房?jī)r(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn)、對(duì)風(fēng)俗以及購(gòu)房習(xí)慣缺乏必要了解等問(wèn)題，以及匯率的波動(dòng)，特別是房產(chǎn)政策的變化甚至國(guó)際關(guān)系的變化等，都會(huì)對(duì)房產(chǎn)投資形成影響。

投資者一定要對(duì)近期的匯率波動(dòng)有所了解，如果預(yù)期人民幣升值，則可等待一段時(shí)日再說(shuō)。因?yàn)殡S著人民幣的升值，在海外投資的資產(chǎn)以人民幣結(jié)算的話，價(jià)值會(huì)縮水從而導(dǎo)致變相貶值，這其實(shí)是不太劃算的。

其次是要了解日本的房產(chǎn)政策變化等。目前日本政府在繼續(xù)刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)，對(duì)非本國(guó)人士購(gòu)房行為限制較少。而一旦政策發(fā)生變化，則應(yīng)該及時(shí)拿出應(yīng)對(duì)措施做出調(diào)整。

篇5

會(huì)否理財(cái)看個(gè)人“財(cái)商”

許多白領(lǐng)每月工資達(dá)七八千元甚至上萬(wàn)元，但到了月底卻成了所剩無(wú)幾的“月光一族”，幾年下來(lái)也存不下多少錢(qián)。相反，有些人工資并不高，但開(kāi)源節(jié)流、生財(cái)有道，幾年下來(lái)資產(chǎn)快速增長(zhǎng)。正所謂“你不理財(cái)，財(cái)不理你”，專家認(rèn)為，資產(chǎn)的多少與個(gè)人的收入、學(xué)歷無(wú)關(guān)，而與是否擅于理財(cái)，即“財(cái)商”有關(guān)。

專家認(rèn)為，做好理財(cái)有三要素。一是“天時(shí)”，即了解金融和投資的產(chǎn)品；二是“地利”，即了解社會(huì)和經(jīng)濟(jì)環(huán)境；三是“人和”，即了解個(gè)人現(xiàn)在和未來(lái)的目標(biāo)。

掌理財(cái)要訣，享豐盛人生

要做好理財(cái)，首先要對(duì)所處的經(jīng)濟(jì)環(huán)境(“天時(shí)”)有個(gè)把握，即把握大的趨勢(shì)。判斷宏觀經(jīng)濟(jì)可抓住“五率”，即稅率、利率、通貨膨脹率、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率、匯率、專家認(rèn)為，目前中國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系已基本形成，政治經(jīng)濟(jì)形勢(shì)穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)已進(jìn)入快車(chē)道，未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)仍將保持高速發(fā)展，社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活逐漸與全球接軌。在這種環(huán)境下，個(gè)人進(jìn)行投資盈利的可能性就大。

那么，投資渠道(“地利”)有哪些呢?專家認(rèn)為有四大類(lèi)：一是金融投資，包括貨幣、股票、債券、基金投資等；二是房地產(chǎn)投資，包括房產(chǎn)投資、地產(chǎn)投資，個(gè)人一般是投資于房產(chǎn)；三是實(shí)業(yè)股權(quán)投資，如自辦企業(yè)，加盟特許經(jīng)營(yíng)，參股，獲得期權(quán)或股權(quán)；四是邊緣投資，如郵幣卡等收藏品投資。

專家認(rèn)為，選擇投資渠道應(yīng)按照先后順序，一般是先選金融、房產(chǎn)、股權(quán)，最后是邊緣投資。一項(xiàng)對(duì)國(guó)際富人投資資產(chǎn)安排比例的調(diào)查顯示，富人的金融投資占了70％，其中股票35％，債券23％，貨幣12％；房地產(chǎn)投資占17％：邊緣投資占13％。

關(guān)于股票投資，最重要的是選擇正確的股票，今后個(gè)股分化的趨勢(shì)會(huì)更明顯，關(guān)鍵是挖掘真正的藍(lán)籌股。對(duì)于基金投資，其優(yōu)勢(shì)是專家理財(cái)、省時(shí)省力，建議應(yīng)該定期定量地買(mǎi)，例如將每月工資的固定一部分買(mǎi)入基金。買(mǎi)基金最好是長(zhǎng)期持有，不到急于用錢(qián)時(shí)不賣(mài)，分享經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)的成果。

如何合理安排支出與投資?在支出投資順序方面也是大有講究的。專家建議，首先是拿出5％～10％的收入存到退休賬戶，償還債務(wù)(如按揭)的比例要低于收入的35％，用低于10％的收入購(gòu)買(mǎi)商業(yè)保險(xiǎn)，還要預(yù)留生活備用金以應(yīng)急，以上這些是保證未來(lái)生活安全無(wú)憂，必須優(yōu)先安排。其次，用20％～30％的收入進(jìn)行投資組合，以實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值。最后才是安排當(dāng)月家庭開(kāi)支，以及興趣愛(ài)好開(kāi)銷(xiāo)、奢侈消費(fèi)等。

篇6

墨爾本 自然的饋贈(zèng)

如果您喜歡莊園這種寬闊而又安靜的環(huán)境，同時(shí)又還想有那種地方社區(qū)的感覺(jué)，那么在惠特爾西莊園別墅，你完全可以享受到這樣的生活方式。

惠特爾西莊園別墅位于澳大利亞的墨爾本市。這里的民眾來(lái)自200多個(gè)國(guó)家，會(huì)講230多種語(yǔ)言和方言，信奉120多種，無(wú)論您來(lái)自何處，都能在此找到與自己背景相同的當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)。

在維多利亞州這樣一個(gè)開(kāi)放式的社會(huì)里，尊重和感謝不同背景之民眾所做出的貢獻(xiàn)，尊重和感謝他們?yōu)檎麄€(gè)社區(qū)與社會(huì)增添了豐富色彩。

墨爾本是澳大利亞的運(yùn)動(dòng)之都。這里舉辦了很多世界級(jí)體育賽事，包括澳大利亞網(wǎng)球公開(kāi)賽（1月）、澳大利亞一級(jí)方程式大獎(jiǎng)賽（3月）、澳式足球聯(lián)賽（3月至9月）以及包括墨爾本杯賽的春季賽馬嘉年華（10月/11月）。澳大利亞10座頂級(jí)高爾夫球場(chǎng)中，有5座位于墨爾本及其周邊地區(qū)。項(xiàng)目地處山地和森林公園的獨(dú)特位置，讓您身心在騎行至于得到完全放松。

這里的精品房就是以在寬敞的大房子中生活，周?chē)袃?yōu)美又狹長(zhǎng)的街道和大片的山脈做背景的理念設(shè)計(jì)的。未來(lái)在這里生活，您有足夠的空間活動(dòng)，新鮮的空氣呼吸，同時(shí)還有您可能會(huì)需要的一切。在惠爾特西市區(qū)，擁有充滿活力的零售購(gòu)物與餐飲區(qū)，從市中心開(kāi)始，無(wú)論您青睞大品牌時(shí)裝，或是想淘點(diǎn)便宜貨，都必能滿載而歸。

Whittlesea Manor

值得品味的莊園別墅

建筑設(shè)計(jì)師是人類(lèi)靈魂的工程師，作為Simonds莊園別墅的設(shè)計(jì)，追求天人合一的設(shè)計(jì)是他們追求的目標(biāo)。在此，您可以感受到澳洲人對(duì)生活的理解和對(duì)自然的尊重。當(dāng)然，簡(jiǎn)潔和舒適，非你莫屬的尊榮讓您的靈魂升華。

品牌鑄就品質(zhì)，莊園別墅選材范圍遍及澳洲知名品牌，裝點(diǎn)不一樣的生活品質(zhì)。360°精裝造就的高品質(zhì)生活無(wú)一不擁有澳洲獨(dú)特的文化底蘊(yùn)，精品衛(wèi)具裝點(diǎn)你對(duì)生活的態(tài)度，不僅如此，莊園別墅建筑材料采用澳洲天然木材，盡顯高品質(zhì)生活水準(zhǔn)。工藝的鬼斧神工和嚴(yán)格的施工管理，每一處都品質(zhì)非凡。

百畝生活區(qū)，包羅萬(wàn)象。莊園別墅生活區(qū)覆蓋百畝土地，每戶至少4000平米土地的專屬領(lǐng)地，使尊貴的您有足夠的空間享受澳洲所能帶給您的一切，除了Simonds莊園別墅，您可以升級(jí)配置私屬網(wǎng)球場(chǎng)、游泳館、SPA健身房等。豪華的配套注定了惠特爾莊園別墅的非凡血統(tǒng)。

獨(dú)特地理，盡顯上品生活品質(zhì)?；萏貭栁髑f園別墅位于坡地弧度上，居高地勢(shì)，享受居高臨下之態(tài)勢(shì)，惠特西市風(fēng)情和生態(tài)美景一覽無(wú)余，便捷交通讓繁華都市觸手可及，成熟的教育配套使您的子女教育勝券在握。惠特爾西莊園周邊別墅林立，風(fēng)景如畫(huà)，居住指數(shù)達(dá)85分，可以與墨爾本東區(qū)相媲美！

潛力無(wú)限 海外投資的首選之地

中西方不同的生活習(xí)俗、消費(fèi)習(xí)慣、法律法規(guī)，不同的市場(chǎng)規(guī)律與經(jīng)濟(jì)環(huán)境，造成中西方房地產(chǎn)投資的衡量指標(biāo)及購(gòu)房技巧也截然不同。

在海外購(gòu)房，一定要用當(dāng)?shù)厝说乃季S判斷這個(gè)房子是否值得購(gòu)買(mǎi)。在這里，個(gè)人喜好和位置已經(jīng)不再是決定房產(chǎn)投資成功的因素之內(nèi)。租售比、收入與房?jī)r(jià)比、失業(yè)率、空置率、租金回報(bào)率才是投資者需要考慮的幾個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題。

租售比是判斷樓市是否存在泡沫的重要因素，通常安全范圍值是1：250至1：200之間，澳大利亞的租售比是1：250，在這個(gè)安全范圍值內(nèi)。在澳洲，6年的家庭年收入能購(gòu)買(mǎi)該區(qū)域中等價(jià)位的房產(chǎn)。綜合過(guò)去五年數(shù)據(jù)顯示，在計(jì)入資本增值及租金收入回報(bào)后，澳大利亞房?jī)r(jià)整體趨勢(shì)繼續(xù)向上增長(zhǎng)。其中，墨爾本以12.5%的增幅領(lǐng)跑各大城市。

在全球經(jīng)濟(jì)衰退浪潮中，澳大利亞房產(chǎn)市場(chǎng)并沒(méi)有如其他國(guó)家般大幅下挫，而且澳大利亞失業(yè)率一直偏低，目前僅為5.2%（低于5%即為勞動(dòng)力缺乏）。另外，澳大利亞通脹亦得到有效控制，原因是政府利率調(diào)控政策得宜以及澳元高企。現(xiàn)時(shí)澳大利亞的通脹率為3.6%，符合政府的目標(biāo)范圍，并且與歐美國(guó)家深陷債務(wù)危機(jī)形成鮮明對(duì)比。

篇7

90年代末，智能小區(qū)、智能化樓宇等智能化小區(qū)開(kāi)始迅猛發(fā)展，同時(shí)針對(duì)每個(gè)家庭的智能家居產(chǎn)品開(kāi)始出現(xiàn)，智能生活已成為時(shí)展不可阻擋的新潮流，智能家居市場(chǎng)巨大，商機(jī)無(wú)限，誰(shuí)先捷足先登，誰(shuí)就先占領(lǐng)市場(chǎng)份額，所以，如何更快、更好的營(yíng)銷(xiāo)這個(gè)巨大市場(chǎng)是擺在每一個(gè)智能家居營(yíng)銷(xiāo)商面前的最大的課題。據(jù)目前全國(guó)各智能家居營(yíng)銷(xiāo)商的成功營(yíng)銷(xiāo)模式，現(xiàn)總結(jié)為如下七大成功營(yíng)銷(xiāo)模式：

一、房產(chǎn)合作

(放長(zhǎng)線才能釣大魚(yú))

房產(chǎn)合作營(yíng)銷(xiāo)方式又分為：精裝修房產(chǎn)項(xiàng)目合作、樣品房項(xiàng)目合作、樓盤(pán)交房定時(shí)展示合作三大營(yíng)銷(xiāo)方式：

精裝修房產(chǎn)項(xiàng)目合作

主要是指針對(duì)那些比較高檔的精裝修房產(chǎn)項(xiàng)目，把智能家居這一塊納入房產(chǎn)預(yù)算中，這樣對(duì)房產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，既可以讓智能家居成為樓盤(pán)的一個(gè)很好的“賣(mài)點(diǎn)”，又是一個(gè)贏利點(diǎn)，這種銷(xiāo)售方式，一般要在房產(chǎn)立項(xiàng)預(yù)算前進(jìn)行。

銷(xiāo)售模式的特點(diǎn)：利潤(rùn)最豐厚、影響面大、但投資額大、工期長(zhǎng)、資金回收時(shí)間比較長(zhǎng)。

貨款結(jié)算方式：跟房產(chǎn)商分期結(jié)算貨款

樣品房項(xiàng)目合作

主要在房產(chǎn)樓盤(pán)造樣板房時(shí)，跟房產(chǎn)商合作，作為樣板房的一部分，這樣對(duì)房產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，既是一個(gè)宣傳點(diǎn)，又是一個(gè)贏利點(diǎn)，這種銷(xiāo)售方式一般在房產(chǎn)打樁時(shí)，就要立即考慮跟房產(chǎn)商的樣板房合作事宜。

銷(xiāo)售模式的特點(diǎn)：成交率高、影響面大、利潤(rùn)豐厚、資金回收快。

貨款結(jié)算方式：跟房產(chǎn)商成交單數(shù)定額分享利潤(rùn)或比例分享利潤(rùn)，直接跟戶主結(jié)算貨款。

樓盤(pán)交房定點(diǎn)展示合作

主要在樓盤(pán)準(zhǔn)備交房給戶主時(shí)，人住樓盤(pán)兩至三個(gè)月，在樓盤(pán)處懸掛展板等展示品，設(shè)點(diǎn)展示，演示智能家居，因這段時(shí)間為裝修高峰期。對(duì)房產(chǎn)商來(lái)說(shuō)這是一個(gè)贏利點(diǎn)。

銷(xiāo)售模式的特點(diǎn)：成交率高、成交期最短、最直接的接觸戶主的方式，貨款可以立刻收到，是最實(shí)用、最有效、最直接、最經(jīng)濟(jì)的銷(xiāo)售方式。

貨款結(jié)算方式：跟房產(chǎn)商可以交場(chǎng)地費(fèi)、月租費(fèi)；跟戶主是直接結(jié)算貨款。

二、裝修合作

(讓別人為您推銷(xiāo)產(chǎn)品的最佳方法)

跟各裝修公司合作，利潤(rùn)共享，由商來(lái)負(fù)責(zé)安裝及售后服務(wù)，對(duì)各裝修公司設(shè)計(jì)人員進(jìn)行集中培訓(xùn)，由裝修公司來(lái)負(fù)責(zé)產(chǎn)品推薦。

銷(xiāo)售模式的特點(diǎn)：銷(xiāo)售面最廣、銷(xiāo)售效果比較快、比較經(jīng)濟(jì)快速的銷(xiāo)售方式，資金回收比較快。

貨款結(jié)算方式：跟裝修公司分享利潤(rùn)；跟戶主直接結(jié)算貨款。

跟裝修公司合作應(yīng)注意以下幾個(gè)要點(diǎn)：

利潤(rùn)分配：

一定要把更多的利潤(rùn)點(diǎn)讓給裝修公司，這樣裝修公司才有更大的熱情去推薦產(chǎn)品，一般宜在分享20％以上的利潤(rùn)點(diǎn)。

智能設(shè)計(jì)培訓(xùn)：

一定要對(duì)裝修公司的設(shè)計(jì)人員進(jìn)行集中培訓(xùn)，培訓(xùn)XlO智能家居的特點(diǎn)、銷(xiāo)售技巧及智能家居配置方案等。一定要非常清楚，想方設(shè)法讓裝修設(shè)計(jì)人員培訓(xùn)成您產(chǎn)品的推銷(xiāo)員。

尋找更多的裝修公司：

如果尋找到更多的裝修合作伙伴，培訓(xùn)更多的智能家居設(shè)計(jì)師，每天都有這么多人為您推銷(xiāo)智能家居產(chǎn)品，這是最重要和省力的銷(xiāo)售方式。

三、系統(tǒng)集成商合作

(最佳的合作是更大成功的前提)

尋找裝修相關(guān)類(lèi)合作商，分享利潤(rùn)，共同推銷(xiāo)智能家居產(chǎn)品，主要是一些安防產(chǎn)品銷(xiāo)售商、建材銷(xiāo)售商、電子產(chǎn)品銷(xiāo)售商、電器燈具銷(xiāo)售商等，對(duì)它們來(lái)說(shuō)，智能家居產(chǎn)品既是一個(gè)配套銷(xiāo)售的產(chǎn)品，又是一個(gè)利潤(rùn)點(diǎn)，所以，會(huì)比較樂(lè)意去經(jīng)銷(xiāo)和。這種銷(xiāo)售方式的合作跟裝修公司合作有點(diǎn)類(lèi)似。其合作方式可以參考跟裝修公司的合作方案。

銷(xiāo)售模式的特點(diǎn)：銷(xiāo)售面最廣、銷(xiāo)售效果比較快、比較經(jīng)濟(jì)快速的銷(xiāo)售方式，資金回收比較快。

貨款結(jié)算方式：跟系統(tǒng)集成商分享利潤(rùn)；跟戶主直接結(jié)算貨款。

四、設(shè)立下一級(jí)經(jīng)銷(xiāo)商

(分享賺錢(qián)的方法，才能獲得更多的財(cái)富)

通過(guò)做地方性的招商廣告來(lái)尋找下一級(jí)及經(jīng)銷(xiāo)商，分享智能家居的樂(lè)趣與投資商機(jī)，一定要做到統(tǒng)一的政策。

五、專業(yè)市場(chǎng)設(shè)點(diǎn)

(把力用在刀刃上，才能事半功倍)

通過(guò)在專業(yè)市場(chǎng)設(shè)點(diǎn)來(lái)宣傳和銷(xiāo)售智能家居產(chǎn)品，例如大型建材市場(chǎng)、燈具電器市場(chǎng)、專業(yè)電子市場(chǎng)等，因?yàn)榈竭@些地方來(lái)的客戶大部分都是裝修戶，所以，都是準(zhǔn)客戶。

銷(xiāo)售模式的特點(diǎn)：成交率比較高、客戶群比較集中、成交速度比較快、資金回收比較快、是比較經(jīng)濟(jì)而且穩(wěn)定的銷(xiāo)售方式。

貨款結(jié)算方式：跟戶主直接結(jié)算貨款。

六、智能家居專賣(mài)店

(最親切的服務(wù)、最專業(yè)的品牌效應(yīng))

通過(guò)設(shè)立專業(yè)的智能家居形象店，一方面來(lái)銷(xiāo)售智能家居產(chǎn)品，另一方面也是無(wú)形的最大面積的推廣智能生活的理念，讓智能家居產(chǎn)品真正貼近老百姓的生活。

銷(xiāo)售模式的特點(diǎn)：影響面比較大、是比較穩(wěn)健、經(jīng)濟(jì)的銷(xiāo)售模式，能比較直接、親切的接觸戶主，資金回收快。

貨款結(jié)算方式：跟戶主直接結(jié)算貨款。

七、超市式銷(xiāo)售

(貼近生活、貼近百姓，讓智能走進(jìn)千家萬(wàn)戶)

通過(guò)超市等開(kāi)鋪式銷(xiāo)售門(mén)面，來(lái)大量銷(xiāo)售產(chǎn)品，當(dāng)然，這種方式主要用在產(chǎn)品比較成熟期時(shí)，但在初期，可以通過(guò)展板演示和促銷(xiāo)員講解，來(lái)達(dá)到宣傳和更直接、更大范圍的讓普通老百姓接受智能家居生活方式：

篇8

一、房屋范圍有章法，既不擴(kuò)大也不縮小

稅法規(guī)定，獨(dú)立于房屋之外的建筑物不征房產(chǎn)稅，但與房屋不可分割的附屬設(shè)施或者一般不單獨(dú)計(jì)價(jià)的配套設(shè)施需要并入原房屋原值計(jì)征房產(chǎn)稅。這就要求我們?cè)诤怂惴课菰禃r(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋與非房屋建筑物以及各種附屬設(shè)施、配套設(shè)施進(jìn)行適當(dāng)劃分。

所謂房屋，就是上面有頂，四面有墻（或柱），能夠遮風(fēng)避雨，可以供人們生產(chǎn)、休息、娛樂(lè)、活動(dòng)、倉(cāng)儲(chǔ)等的場(chǎng)所。根據(jù)這個(gè)定義，我們可以區(qū)別于其他的獨(dú)立于房屋之外的建筑物，如圍墻、假山、煙囪、水塔、變電塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、磚瓦廠灰窯以及各種油氣罐等，以上建筑物均不屬于房產(chǎn)，不征房產(chǎn)稅。與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨(dú)計(jì)算價(jià)值的配套設(shè)施，是指暖氣、衛(wèi)生、通風(fēng)、照明、煤氣等設(shè)備，各種管線，如蒸氣、壓縮空氣、石油、給水排水等管道及電力、電訊、電纜導(dǎo)線，電梯、升降機(jī)、過(guò)道、曬臺(tái)等等。由于附屬設(shè)備和配套設(shè)施往往不僅僅為房產(chǎn)服務(wù)，稅法同時(shí)規(guī)定了具體界限：“附屬設(shè)備的水管、下水道、暖氣管、煤氣管等從最近的探視井或三通管算起，電燈網(wǎng)、照明線從進(jìn)線盒聯(lián)接管算起。”

關(guān)于房屋中央空調(diào)設(shè)備是否計(jì)入房產(chǎn)原值的問(wèn)題，財(cái)稅地字[1987]28號(hào)文件規(guī)定，新建房屋交付使用時(shí)，如中央空調(diào)設(shè)備已計(jì)算在房產(chǎn)原值之中，則房產(chǎn)原值應(yīng)包括中央空調(diào)設(shè)備；如中央空調(diào)設(shè)備作單項(xiàng)固定資產(chǎn)入帳，單獨(dú)核算并提取折舊，則房產(chǎn)原值不應(yīng)包括中央空調(diào)設(shè)備。關(guān)于舊房安裝空調(diào)設(shè)備，一般都作單項(xiàng)固定資產(chǎn)入帳，不應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值。

二、核算地價(jià)有技巧，圍繞“相關(guān)”找歸屬

無(wú)形資產(chǎn)準(zhǔn)則第21條規(guī)定，“企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)，應(yīng)將相關(guān)的土地使用權(quán)予以結(jié)轉(zhuǎn)。結(jié)轉(zhuǎn)時(shí)，將土地使用權(quán)的賬面價(jià)值一次計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本?！痹撘?guī)定不僅適用于房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的商品房，對(duì)非房地產(chǎn)企業(yè)自行建造自用的房屋同樣適用。

根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》第47條規(guī)定，企業(yè)購(gòu)入或以支付土地出讓金方式取得的土地使用權(quán)，在尚未開(kāi)發(fā)或建造自用項(xiàng)目前，作為無(wú)形資產(chǎn)核算，并按本制度規(guī)定的期限分期攤銷(xiāo)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)商品房時(shí)，應(yīng)將土地使用權(quán)的賬面價(jià)值全部轉(zhuǎn)入開(kāi)發(fā)成本；企業(yè)因利用土地建造自用某項(xiàng)目時(shí)，將土地使用權(quán)的賬面價(jià)值全部轉(zhuǎn)入在建工程成本。這里應(yīng)當(dāng)注意，一次結(jié)轉(zhuǎn)的土地使用權(quán)賬面價(jià)值只是指與在建工程相關(guān)的土地。

這里的“相關(guān)”應(yīng)當(dāng)理解為“對(duì)應(yīng)”或“配比”。企業(yè)應(yīng)當(dāng)以對(duì)應(yīng)房產(chǎn)占用的土地面積按比例結(jié)轉(zhuǎn)，對(duì)于非房產(chǎn)占用土地（如場(chǎng)地），應(yīng)當(dāng)予以攤銷(xiāo)。例如，某企業(yè)于2002年3月1日征用100畝（66666.66平方米）土地，支付土地出讓金500萬(wàn)元。企業(yè)按50年攤銷(xiāo)。2002年6月份，動(dòng)用5000平方米（長(zhǎng)100米，寬50米）

興建一號(hào)廠房。相關(guān)賬務(wù)處理為：

1.取得土地使用權(quán)時(shí)：

借：無(wú)形資產(chǎn)——土地使用權(quán)5000000

貸：銀行存款5000000

2.2002年3月、4月、5月，每月應(yīng)攤銷(xiāo)：5000000/50/12=8333.33（元）

借：管理費(fèi)用——無(wú)形資產(chǎn)攤銷(xiāo)8333.33

貸：無(wú)形資產(chǎn)——土地使用權(quán)8333.33

3.2002年6月初，“無(wú)形資產(chǎn)——土地使用權(quán)”賬面余額為：5000000－8333.33×3＝4975000（元）

應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)至在建工程金額為：4975000/66666.66×5000＝373125.04（元）

借：在建工程——一號(hào)廠房373125.03

貸：無(wú)形資產(chǎn)——土地使用權(quán)373125.03

4.本月應(yīng)攤銷(xiāo)額＝（4975000-373125.03）/597月＝4601874.96/597＝7708.33（元）

借：管理費(fèi)用——無(wú)形資產(chǎn)攤銷(xiāo)7708.33

貸：無(wú)形資產(chǎn)——土地使用權(quán)7708.33

篇9

大家都在觀望，這其實(shí)預(yù)示著購(gòu)房時(shí)機(jī)已經(jīng)到來(lái)。專家表示，在觀望期內(nèi)，不管是新房還是二手房，購(gòu)房者都有可能得到優(yōu)惠；同時(shí)對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，由于不會(huì)產(chǎn)生因?yàn)樽窛q而造成的焦慮心情，因此在下決定時(shí)會(huì)理性得多。

在股市有過(guò)有過(guò)投資經(jīng)驗(yàn)的人都明白這樣一個(gè)道理，不可能完全做到抄底。這個(gè)道理在樓市中同樣適用，當(dāng)樓市處于觀望期時(shí)，房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)波動(dòng)，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，也不可能在最低價(jià)位買(mǎi)進(jìn)，因此在這個(gè)時(shí)期買(mǎi)房，尤其要講究技巧。

觀望期購(gòu)房更加理性

在觀望時(shí)期，主動(dòng)權(quán)掌握在買(mǎi)方手中，因此對(duì)于買(mǎi)方來(lái)說(shuō)，做出來(lái)的決策將會(huì)更加理性。

專家表示，在市場(chǎng)上升階段，處于賣(mài)方市場(chǎng)，賣(mài)方處于強(qiáng)勢(shì)地位，因而對(duì)于喪失了主動(dòng)權(quán)的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，做出來(lái)的選擇往往是被動(dòng)的，有時(shí)甚至是錯(cuò)誤的。

家住上海南站附近的章建明就曾經(jīng)親身經(jīng)歷過(guò)瘋狂追價(jià)的過(guò)程，在去年那個(gè)火熱的夏天，他得到的只有無(wú)奈。在去年6月份，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸轉(zhuǎn)暖，他發(fā)現(xiàn)周?chē)笥延衷陂_(kāi)始討論房產(chǎn)，諸如誰(shuí)誰(shuí)買(mǎi)的房子漲了多少，哪里的房?jī)r(jià)又開(kāi)始漲了。他一直準(zhǔn)備換套大房，但是沒(méi)有找到合適的房子而未能如愿。當(dāng)他聽(tīng)到這些以后，心里更是有些著急了。

當(dāng)樓市處于瘋狂上漲階段時(shí)，似乎漲價(jià)根本不需要理由。6月底，章先生在盧灣區(qū)某小區(qū)內(nèi)看了一套140平方米的三房，樓層、朝向、小區(qū)環(huán)境等都不錯(cuò)，但就是房型有些缺陷，客廳和臥室不太規(guī)則，難以擺放家具，于是當(dāng)時(shí)沒(méi)有給予明確地答復(fù)。此后他又看了幾套房，但總不太滿意，于是一個(gè)星期之后便有折回來(lái)準(zhǔn)備與這個(gè)房東再商量一下幾個(gè)，但得到的答復(fù)卻讓他大吃一驚，因?yàn)橹薪楦嬖V他，提價(jià)20萬(wàn)元，有原來(lái)的290萬(wàn)元提高到330萬(wàn)元。

猶豫了兩天之后，章先生看到房?jī)r(jià)的確在大幅攀升，于是打電話過(guò)去表示接受這個(gè)報(bào)價(jià)，但是更令他吃驚的是，中介告訴他房東又提過(guò)價(jià)了，報(bào)價(jià)達(dá)到360萬(wàn)元，接不接受這個(gè)價(jià)格?章先生心里很是矛盾。一個(gè)月后的一天，他路過(guò)這家中介公司時(shí)，業(yè)務(wù)員告訴他這套房子掛牌價(jià)已經(jīng)達(dá)到390萬(wàn)元，也就是說(shuō)，在短短一個(gè)月的時(shí)間內(nèi)，這套房子的價(jià)格如同坐上了火箭一般直往上竄，這回他徹底死了心，決心放棄。

當(dāng)樓市處于上升通道時(shí)，購(gòu)房者往往會(huì)因?yàn)槊つ孔窛q而喪失理性。章先生坦承，自己當(dāng)初就差點(diǎn)接受房東第三次360萬(wàn)元的報(bào)價(jià)，“我看到周邊的房?jī)r(jià)的確是漲了，而且當(dāng)初給我的感覺(jué)就是如果不買(mǎi)的話，下回就沒(méi)有機(jī)會(huì)了，所以心里感到非常著急。”他說(shuō)。正是因?yàn)閮?nèi)心的焦慮，使得章先生自亂陣腳，若不是因?yàn)榉繓|提價(jià)太快，他肯定會(huì)在高位買(mǎi)進(jìn)。

對(duì)此，專家表示，如果在觀望期買(mǎi)房的話，就不會(huì)出現(xiàn)這樣的情形，因?yàn)樵谶@個(gè)時(shí)期，價(jià)格變化不會(huì)太快，這會(huì)給購(gòu)房者留下充足的考慮時(shí)間，全面考慮到各個(gè)因素，而不至于因?yàn)樽窛q而在極短的時(shí)間內(nèi)匆匆做出選擇。

有了更多的選擇空間

根據(jù)以往的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，在觀望期房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)松動(dòng)，因此購(gòu)房者可以獲得更多的優(yōu)惠。就新房來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商為了盡快回籠資金，往往在這個(gè)時(shí)期會(huì)想方設(shè)法吸引購(gòu)房者的注意，打折讓利以及買(mǎi)房送禮等促銷(xiāo)將會(huì)層出不窮，購(gòu)房者由此會(huì)享受到更多的優(yōu)惠。而這在房?jī)r(jià)上漲階段是不大可能碰到，因?yàn)樵诜績(jī)r(jià)上漲時(shí)，開(kāi)發(fā)商手中的房子如同皇帝的女兒――不愁嫁，不少樓盤(pán)尚未開(kāi)盤(pán)，就被預(yù)訂一空，而在開(kāi)盤(pán)前幾天，就有人開(kāi)始排隊(duì)認(rèn)購(gòu)，在這種情況下，開(kāi)發(fā)商只會(huì)提價(jià)，而不會(huì)考慮讓利優(yōu)惠。

而對(duì)于二手房市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，在觀望期也能淘到物美價(jià)廉的房子。在二手房市場(chǎng)，當(dāng)市場(chǎng)趨冷時(shí)，有不少投資者出于解套考慮，往往會(huì)以低于市場(chǎng)價(jià)的價(jià)格水平拋售手中的物業(yè)，以求落袋為安，因此這時(shí)候如果耐心“淘房”，可謂放長(zhǎng)線釣大魚(yú)，很有可能會(huì)遇到很好的機(jī)會(huì)。

當(dāng)然，在觀望期購(gòu)房者也要規(guī)避一些風(fēng)險(xiǎn)，業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，有些泡沫成分比較大的樓盤(pán)最好不要去碰，否則會(huì)在調(diào)整時(shí)期致使自己的利益受損。上海中原物業(yè)有限公司副總經(jīng)理唐振東告訴記者，對(duì)于目前一些投資性比重較大的樓盤(pán)，因?yàn)榇饲暗某醋?，房?jī)r(jià)中的泡沫成分較大，如果購(gòu)買(mǎi)這樣的房產(chǎn)，可能會(huì)遭遇資金縮水的尷尬局面。同時(shí)，對(duì)于政府準(zhǔn)備建設(shè)“限價(jià)房”的板塊也不要去碰，因?yàn)橛辛讼迌r(jià)的預(yù)期存在，區(qū)域內(nèi)的價(jià)格在限價(jià)房出現(xiàn)后被拉低，這也會(huì)造成價(jià)格縮水。

至于哪些樓盤(pán)可以選擇呢?唐振東表示已經(jīng)發(fā)展成熟的居住小區(qū)是首選。對(duì)于那些配套完善、居住氛圍濃郁的樓盤(pán)，市場(chǎng)認(rèn)知度較高，因此其保值功能也相應(yīng)較強(qiáng)，即使是此后市場(chǎng)還要再次深度盤(pán)整，但對(duì)于成熟的居住小區(qū)來(lái)說(shuō)，其影響不會(huì)很大。

量力而行是首要前提

換房也需要講究量力而行。換房是出于改善生活品質(zhì)，因此不少人往往會(huì)盡量考慮“到位”。如何到位呢?即房型足夠大，配套足夠完善等等，但專家表示，其實(shí)這種想法還是有欠妥當(dāng)?shù)牡胤健?/p>

專家表示，在人的一生，換房至少可以分兩次進(jìn)行，第一次是“以小換大”，即小面積住房換大面積住宅，改善居住品質(zhì)；第二次才是“以大換優(yōu)”，追求精神層面的享受。對(duì)于第一次換房不提倡一步換到位，而對(duì)第二換房的情形，則提倡適可而止。

如何“以小換大”?專家分析認(rèn)為可以根據(jù)自己的財(cái)力，選擇在配套較為完善的區(qū)域內(nèi)置業(yè)，如上海中環(huán)線附近，因?yàn)橄鄬?duì)市中心核心來(lái)說(shuō)，這些區(qū)域內(nèi)房?jī)r(jià)水平相對(duì)較為低廉一些。對(duì)于這種類(lèi)型的購(gòu)房者，切莫貪大求全，否則就會(huì)失去換房的意義。若是因?yàn)閾Q房而致使自己背上沉重的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，甚至變成“房奴”，這肯定得不償失了。

而對(duì)于“以大換優(yōu)”的購(gòu)房者，這需要較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力做支撐。對(duì)于這樣的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，可能房?jī)r(jià)已經(jīng)不是他們所要考慮的主要因素，因此在換房時(shí)，考慮的主要是心理上的感受，因此可以選擇在各個(gè)城市的高尚地段置業(yè)，以求與自身身份的匹配，如北京的燕莎附近、上海的陸家嘴(600663行情，股吧)、廣州的珠江新城(新城博客，新城新聞，新城說(shuō)吧)等，都是“富人區(qū)”。但專家提醒說(shuō)，對(duì)于“以大換優(yōu)”的購(gòu)房者則需講究適可而止，目前市場(chǎng)上豪宅有不少，頂級(jí)的一套三、五千萬(wàn)，因此選擇在進(jìn)駐哪個(gè)小區(qū)，也要仔細(xì)篩選，買(mǎi)房容易養(yǎng)房難，搬進(jìn)“富人區(qū)”過(guò)窮人的日子，這還不如不換的好。

舊房賣(mài)不賣(mài)需要細(xì)思量

原來(lái)的房子是保留，還是賣(mài)掉?專家表示，這需要根據(jù)實(shí)際情況來(lái)判斷。

湖南來(lái)上海發(fā)展的趙博在一家IT公司上班，來(lái)上海之前，他已經(jīng)在長(zhǎng)沙購(gòu)買(mǎi)了一套兩房，在上海打拼了4年之后，手頭又積攢了一筆錢(qián)，考慮到在長(zhǎng)期發(fā)展，于是他在莘莊又購(gòu)買(mǎi)了一套兩房。是否要出售長(zhǎng)沙那套房產(chǎn)，已減輕自己的還貸壓力?對(duì)于這個(gè)問(wèn)題趙先生考慮了許久，他最終還是沒(méi)有出售長(zhǎng)沙那套房產(chǎn)，因?yàn)樗X(jué)得自己雖然要多貸一些房款，但根據(jù)他的收入水平，可以承受，因此長(zhǎng)沙的那套房產(chǎn)可以當(dāng)作投資等待升值。

篇10

在成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)投資房產(chǎn)，要特別關(guān)注細(xì)節(jié)。在過(guò)去的一年，美國(guó)爆發(fā)金融危機(jī)，絕大多數(shù)房產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)不同程度的下跌，但在紐約，有些公寓卻表現(xiàn)得異常頑強(qiáng)，價(jià)格并未明顯下挫。這是為什么呢?還有，紐約哪些類(lèi)型的公寓具有較強(qiáng)的保值功能?如何發(fā)現(xiàn)它們?……帶著諸多問(wèn)題，記者采訪到了紐約居房地產(chǎn)有限公司現(xiàn)任總裁托馬斯?格斯(Thomas cuss)。這位出生在奧地利的“揀房大師”幫助來(lái)自中國(guó)大陸等眾多全世界各地的投資者，在紐約成功置業(yè)并獲得很理想的回報(bào)，而他自己也有著20多年從業(yè)經(jīng)歷，尤其是對(duì)投資新樓盤(pán)方面，更是有著深入的了解和廣泛的經(jīng)驗(yàn)。

在紐約投資房地產(chǎn)，公寓是首選。成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)增值速度相對(duì)比較穩(wěn)定，而為了獲得更高的投資回報(bào)，唯一能做的就是在細(xì)節(jié)上下功夫。正可謂是集腋成裘，如每個(gè)可能增值的地方都有意外收獲，當(dāng)然總體結(jié)果也就更理想了。而格斯提到的細(xì)節(jié)，包括公寓產(chǎn)權(quán)形式、購(gòu)買(mǎi)時(shí)機(jī)、面積大小、是否能夠分割以及管理費(fèi)高低等方面。購(gòu)入時(shí)間有講究

“告訴你一個(gè)小秘密，在紐約購(gòu)買(mǎi)公寓，越早買(mǎi)人價(jià)格越實(shí)惠。在你們中國(guó)有句占話，叫作先下手為強(qiáng)，這句話同樣適用于在紐約投資公寓?！备袼拐f(shuō)。

格斯說(shuō)：“我見(jiàn)過(guò)很多發(fā)展商為了能吸引到購(gòu)房者的注意，會(huì)先拿出幾套公寓以低于市場(chǎng)平均水平的價(jià)格出售?！彼e例說(shuō)，假如某區(qū)域內(nèi)公寓的均價(jià)為1400美元／平方(約合15000美元／平方米)，發(fā)展商可能將最初推出的幾套公寓定價(jià)在1200美元／平方(約合12900美元／平方米)。

格斯表示，紐約有不少有經(jīng)驗(yàn)的投資者往往會(huì)買(mǎi)這樣的公寓用來(lái)出租。這些投資者不會(huì)介意這幾套公寓是不是大樓里樓層最佳或者房型最好的。而這些公寓在租賃市場(chǎng)上的表現(xiàn)往往也不會(huì)讓人失望。

當(dāng)然，還可以選擇某些特殊的時(shí)間節(jié)點(diǎn)來(lái)購(gòu)買(mǎi)，說(shuō)不定會(huì)得到意外收獲。比如在發(fā)展商決定開(kāi)始做公寓移交手續(xù)時(shí)購(gòu)買(mǎi)，此時(shí)發(fā)展商要銷(xiāo)售掉一定數(shù)量的公寓之后才能開(kāi)始辦理，比如最少要賣(mài)掉50套，而當(dāng)購(gòu)房者剛好是第49位，說(shuō)不定發(fā)展商會(huì)給一個(gè)小甜頭讓購(gòu)房者盡快做出決定。

盡量選擇小戶型

一次性吃進(jìn)兩套相鄰的小戶型，這在格斯看來(lái)，絕對(duì)是一筆劃算的買(mǎi)賣(mài)。對(duì)此格斯解釋說(shuō)，之所以讓客戶堅(jiān)持購(gòu)買(mǎi)兩套小戶型，這是因?yàn)閺耐顿Y角度來(lái)說(shuō)，購(gòu)買(mǎi)兩套小戶型比購(gòu)買(mǎi)一套大房要合算得多。首先是小戶型公寓在租賃市場(chǎng)的表現(xiàn)要好于大房。另一方面，日后轉(zhuǎn)手出售，如果將兩套公寓打通合并在一起，單價(jià)也會(huì)隨著面積的變大而提高。

格斯說(shuō)：“一般情況下，如果資金實(shí)力夠大，有能力購(gòu)買(mǎi)多套公寓，或者有兩個(gè)彼此熟知的投資者一起買(mǎi)房，我會(huì)建議他們盡量購(gòu)買(mǎi)相鄰的公寓，這樣做轉(zhuǎn)讓之前先行合并，以便能賣(mài)出更高的價(jià)格?！?/p>

當(dāng)然，將兩套公寓打通合并成為一套大房是一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程，因?yàn)檫@其中會(huì)涉及到向大樓管理公司備案并通過(guò)。而其前提是房子必須具備可改性，所以在選購(gòu)房產(chǎn)時(shí)，應(yīng)該仔細(xì)研究房型圖。

當(dāng)然，那些帶大露臺(tái)或者視野開(kāi)闊的公寓并不適合投資。因?yàn)榇舐杜_(tái)或者別的戶外空間，以及良好的視野，這些都需為此付出更高的投資成本，而此類(lèi)物業(yè)在租賃市場(chǎng)上并無(wú)特別優(yōu)勢(shì)可言。

新樓升值潛力大

“并不是我對(duì)其他形式的房產(chǎn)有偏見(jiàn)，紐約的新樓盤(pán)真的是最好的投資品種。”格斯這樣告訴記者。雖然目前美國(guó)正在遭受金融危機(jī)的影響，但是紐約的公寓價(jià)格變化幅度并不大，不像人們所想象的那樣出現(xiàn)大幅下跌的情形。對(duì)此，格斯表示，這正是最能體現(xiàn)紐約公寓投資價(jià)值的地方。

格斯解釋說(shuō)，他之所以把新樓盤(pán)作為投資首選，是因?yàn)閹缀跛械男聵潜P(pán)都是自擁產(chǎn)權(quán)公寓，這種產(chǎn)權(quán)形式會(huì)讓投資變得更為輕松。另一方面，公寓在租賃市場(chǎng)的表現(xiàn)，以及近年來(lái)價(jià)格始終保持穩(wěn)定的增長(zhǎng)速度，這會(huì)為投資帶來(lái)穩(wěn)定的回報(bào)?！拔以趧倓傔^(guò)去的一年里，還幫助投資者挑選了曼哈頓的公寓。雖然美國(guó)很多地方的房產(chǎn)價(jià)格都下跌了，但是這些物業(yè)都顯示了很強(qiáng)的保值功能?！彼f(shuō)。

為了讓記者理解自擁產(chǎn)權(quán)公寓投資的便利性，他給記者講了個(gè)小故事。在紐約，有太多名人被共擁權(quán)公寓大樓業(yè)主委員會(huì)拒絕過(guò)。如麥當(dāng)娜曾被中央公園西街的一幢戰(zhàn)前公寓大樓San Remo的大樓委員會(huì)拒絕；同樣坐落在中央公園西街的Dakota大樓也拒絕了兩位名人；甚至連理查德?尼克松在他下臺(tái)之后，也遭到第五大道上一套共擁產(chǎn)權(quán)公寓的大樓委員會(huì)拒絕。雖然有些遭到拒絕的購(gòu)房者會(huì)鬧上法庭，但這都是徒勞。因?yàn)楦鶕?jù)1959年紐約上訴法庭關(guān)于此類(lèi)案件做出的一項(xiàng)判決，至今有效：共擁產(chǎn)權(quán)公寓的業(yè)主們?cè)谧栽傅那疤嵯聼o(wú)需任何理由做出他們不愿與他人分享大樓內(nèi)的電梯、過(guò)道以及其他設(shè)施的決定，不允許他人參加他們的股東大會(huì)，解決他們?cè)诠芾泶髽侵挟a(chǎn)生的問(wèn)題、責(zé)任以及分享他們自己的家的決定。這也就是所謂的第一優(yōu)先拒絕權(quán)。

但這種情形在自擁產(chǎn)權(quán)大樓里幾乎不可能出現(xiàn)。格斯表示，在紐約，從來(lái)沒(méi)有看到有自擁產(chǎn)權(quán)大樓委員會(huì)會(huì)做出拒絕新買(mǎi)家的決定。而購(gòu)買(mǎi)新樓則更為簡(jiǎn)單，因?yàn)榇髽沁€在建造過(guò)程中，大樓委員會(huì)尚未成立。

此外，自擁產(chǎn)權(quán)大樓在紐約是稀缺品。格斯表示，有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，在紐約200萬(wàn)套公寓中，自擁產(chǎn)權(quán)公寓只有7萬(wàn)套左右，然而，曼哈頓房屋交易量中，有40％～60％的份額為自擁產(chǎn)權(quán)公寓，這說(shuō)明自擁產(chǎn)權(quán)公寓很受市場(chǎng)歡迎?！半m然未來(lái)自擁產(chǎn)權(quán)公寓的數(shù)量會(huì)上升，但其在整個(gè)市場(chǎng)的比例中還依然很小?！备袼谷绱苏J(rèn)為。

管理費(fèi)用越低越好

有一次，一個(gè)朋友向格斯抱怨說(shuō)，他接到一紙通知，需要支付1250美元的特別評(píng)估費(fèi)。雖然他很不情愿，但是也毫無(wú)辦法。

格斯對(duì)此解釋說(shuō)，在紐約擁有住房，一定要關(guān)心擁有住房的成本。就評(píng)估費(fèi)而言，是由大樓管理委員會(huì)評(píng)估并按照相應(yīng)的比例分配到每個(gè)業(yè)主身上，并按月繳納。分配比例是按照業(yè)主所占公共利益的百分比來(lái)確定。在紐約，所有的住宅樓都有維持費(fèi)(相當(dāng)于物業(yè)維修基金)，用于維修和其他方面的開(kāi)銷(xiāo)。但如果維修的費(fèi)用超過(guò)了儲(chǔ)備金額，大樓委員會(huì)通常會(huì)以評(píng)估費(fèi)的形式來(lái)彌補(bǔ)額外的開(kāi)銷(xiāo)。

格斯建議投資者應(yīng)該注意一個(gè)概念，即產(chǎn)權(quán)總費(fèi)用概念?？傎M(fèi)用包括房貸款、公寓管理費(fèi)和每月的房地產(chǎn)稅等。在紐約，有一個(gè)比較特殊的現(xiàn)象，即每月支出越少，公寓的升值率就越高，這是因?yàn)橘I(mǎi)家更愿意掏錢(qián)購(gòu)買(mǎi)管理費(fèi)用較低的房產(chǎn)。

點(diǎn)評(píng)

細(xì)節(jié)決定成敗