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篇1

[關(guān)鍵詞]慢性病管理；老年人；社區(qū)居家養(yǎng)老模式

[中圖分類(lèi)號(hào)] R473.2 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼] A [文章編號(hào)] 1674-4721（2017）05（b）-0128-04

The status of community home care model，and its role and impact on management of chronic diseases in the elderly

ZHU Fei-ying PAN Gui-xing MIN Ya-ting WANG Xiao GONG Zhi-wu ZHONG Qing-ling

Medical College of Nanchang University in Jiangxi Province，Nanchang 330031，China

[Abstract]Objective To study the status of community home care model，and its role and impact on management of chronic diseases in the elderly.Methods From July 2016 to December 2016，some of the communities were selected from party of Jiangxi，Ningxia，Shanghai，Guizhou，Xinjiang and other cities.The questionnaire was used to investigate the health status of the elderly，current situation of community home care model and management of chronic diseases.Results The prevalence rate of chronic diseases was high in elderly patients，cardiovascular and cerebrovascular diseases （68.1%），diabetes mellitus （40.3%），and osteoporosis （28.7%） were the highest incidence of the three major diseases in the elderly munity home care model was common in China，which provides physical examination，health counseling，intravenous fluids，medical treatment and other services for the elderly.There are still some problems such as single service mode，insufficient health resources.However，this service could enhance the elderly′s awareness of chronic diseases，delayed the development of the disease and reduced the cost of medical treatment.Conclusion The health status of the elderly is not satisfactory，and the prevalence of chronic diseases is high.Although there are some deficiencies in the model of community home care，it provides a number of services for the management，prevention and treatment of chronic diseases in the elderly has a positive significance，which can reduce the cost of care，improve the quality of life of the elderly.

[Key words]Management of chronic diseases；The elderly；Community home care model

目前，中老齡人口總量已居世界第一，老齡化進(jìn)程不斷加劇[1]。人口老齡化的種種問(wèn)題也接踵而來(lái)。老年人常見(jiàn)的慢性病主要有高血壓、糖尿病、冠心病等，這些疾病具有病程長(zhǎng)，控制率低，需要長(zhǎng)期照料等特點(diǎn)[2]。對(duì)慢性病患者進(jìn)行系統(tǒng)管理是社區(qū)慢性非傳染性疾病防治方案的一項(xiàng)主要任務(wù)，開(kāi)展社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)是最為理想的方法[3]。但是我國(guó)老年人“養(yǎng)兒防老”的思想深根蒂固，他們更傾向于家庭養(yǎng)老這一傳統(tǒng)方式，更渴望得到子女的關(guān)懷和照顧。而社區(qū)居家養(yǎng)老模式“以家庭養(yǎng)老為主，社區(qū)機(jī)構(gòu)養(yǎng)老為輔”這一模式的出現(xiàn)，既滿足了我國(guó)的國(guó)情需要，又能開(kāi)展老年人慢性病管理工作。

3.3社區(qū)居家養(yǎng)老模式對(duì)老年慢性病管理的作用

3.3.1 家庭養(yǎng)老模式中老年慢性病管理存在不足 接受本次調(diào)查的老年人都已>60歲，對(duì)于身邊事物的更新?lián)Q代接受能力相對(duì)較差，近半數(shù)的老年人從不主動(dòng)獲取一些保健知識(shí)。因?yàn)閷?duì)慢性病的不重視，很多老年人患病后仍抱有無(wú)所謂的態(tài)度，這是慢性病管理的一大漏洞。調(diào)查顯示，養(yǎng)老模式的選擇很大程度上決定了慢性病預(yù)防的效果。很多居家老人患病后自理能力下降，大多數(shù)都是自己照顧自己或者由老伴照顧，而子女又因?yàn)榻?jīng)濟(jì)、工作、距離等因素沒(méi)有更多的能力照顧父母，老人的慢性病因而得不到較好的保健和治療，導(dǎo)致病死率居高不下[13]。而社區(qū)居家養(yǎng)老模式以社區(qū)為平臺(tái)，整合社區(qū)內(nèi)各種服務(wù)資源，為老人提供更全面、有效、專(zhuān)業(yè)的護(hù)理服務(wù)[14]，在這種養(yǎng)老模式中，老人自身健康管理得到了促進(jìn)，也減少了子女的生活負(fù)擔(dān)。

3.3.2 社區(qū)居家養(yǎng)老模式對(duì)老年慢性病管理的積極意義 隨著人口老齡化的加重，社區(qū)居家養(yǎng)老模式的需求也越來(lái)越高，在社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)的地位也會(huì)更加突出，因此大規(guī)模推廣居家養(yǎng)老模式將會(huì)很有效地管理慢性病，使老年人慢性病管理工作再上一個(gè)臺(tái)階。調(diào)查中，超過(guò)半數(shù)的社區(qū)為老年人提供了體檢、健康咨詢(xún)、健康教育宣傳等服務(wù)，也有少數(shù)社區(qū)提供了更加細(xì)致化的慢性病管理服務(wù)，如日常配藥、看病治療、靜脈補(bǔ)液和康復(fù)輔導(dǎo)治療等。社區(qū)應(yīng)該針對(duì)不同類(lèi)型的老年人，尤其是針對(duì)存在康復(fù)可能的老年人以及有鍛煉需求的老年人提供福利性的設(shè)施和器材，幫助他們恢復(fù)和增進(jìn)體能，為老年人的健康提供必要的保障和支持[15]。接受調(diào)查的大多數(shù)老年人表示，社區(qū)提供的慢性病管理服務(wù)能夠增強(qiáng)個(gè)人對(duì)慢性病的認(rèn)識(shí)，起到延緩病情發(fā)展、提高生活質(zhì)量、降低醫(yī)療費(fèi)用的作用。此外，通過(guò)現(xiàn)代化、多樣化的設(shè)施或者通過(guò)社區(qū)活動(dòng)室等公共服務(wù)場(chǎng)所還可以促進(jìn)社區(qū)文化的發(fā)展，為實(shí)現(xiàn)公民“老有所養(yǎng)、老有所為”的目標(biāo)提供必要的保障，這也符合“以人為本”的發(fā)展理念。

致謝：梁奕、潘昌慧。

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篇2

但厲兵秣馬者眾，敢于嘗鮮者寡。目前，社會(huì)資本主要集中于以養(yǎng)老社區(qū)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)為主的養(yǎng)老地產(chǎn)。活躍的投資機(jī)構(gòu)主要包括房地產(chǎn)企業(yè)、保險(xiǎn)企業(yè)，以及民營(yíng)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)。

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是片藍(lán)海，處處充滿著機(jī)遇，也時(shí)時(shí)伴隨著風(fēng)險(xiǎn)。要想享受養(yǎng)老服務(wù)市場(chǎng)帶來(lái)的機(jī)遇，必須建立行之有效的商業(yè)模式。

解析要素，設(shè)計(jì)模式

商業(yè)模式設(shè)計(jì)不僅需要緩解和規(guī)避產(chǎn)業(yè)的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，更要為企業(yè)帶來(lái)持續(xù)的經(jīng)濟(jì)收益和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。商業(yè)模式是特定業(yè)務(wù)為顧客、企業(yè)創(chuàng)造與傳遞價(jià)值的系統(tǒng)呈現(xiàn)。在考慮外部產(chǎn)業(yè)環(huán)境因素條件下（如產(chǎn)業(yè)政策、市場(chǎng)規(guī)模等），養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)的商業(yè)模式設(shè)計(jì)應(yīng)該聚焦于價(jià)值主張、關(guān)鍵資源、業(yè)務(wù)平臺(tái)和盈利模式四大關(guān)鍵要素。

開(kāi)發(fā)價(jià)值主張

有力而聚焦的價(jià)值主張是商業(yè)模式的基石，它包含確定目標(biāo)顧客、凝煉價(jià)值訴求，以及開(kāi)發(fā)產(chǎn)品/服務(wù)組合，可以形象地表述為“找對(duì)人、說(shuō)對(duì)話、做對(duì)事”。

確定目標(biāo)顧客

產(chǎn)業(yè)中的目標(biāo)顧客，可以依據(jù)需求層次與生活自理能力分為四類(lèi)典型目標(biāo)客戶(hù)群。

低端自理型老人群體，是絕大多數(shù)政府和社會(huì)福利性質(zhì)養(yǎng)老院所面對(duì)的目標(biāo)顧客，它們?cè)谧畹统杀炯s束下提供基本養(yǎng)老服務(wù)，如老人床位、基礎(chǔ)看護(hù)、娛樂(lè)等生活設(shè)施與服務(wù)。低端介護(hù)型老人群體成為中小規(guī)模民營(yíng)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的主要服務(wù)對(duì)象，是以靈活服務(wù)、個(gè)性需求為特點(diǎn)的中低端養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)的“長(zhǎng)尾市場(chǎng)”。

高端自理型和高端介護(hù)型兩類(lèi)群體，一般具有較高文化水平和購(gòu)買(mǎi)能力，幾乎沒(méi)有家庭負(fù)擔(dān)（如照看孫輩、資助子女等），因而有比較廣泛的興趣愛(ài)好和社交圈子，在生活和消費(fèi)理念上更能夠接受新式觀念。他們應(yīng)是行業(yè)重點(diǎn)關(guān)注對(duì)象。

凝煉價(jià)值訴求

價(jià)值訴求反映企業(yè)為顧客提品或服務(wù)所包含的核心利益，超越產(chǎn)品或服務(wù)形態(tài)本身。

以產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售為內(nèi)核的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，對(duì)目標(biāo)顧客而言，不僅意味著擁有獨(dú)立、舒適的居住條件，可能還包含“老有所居、老有所依”的人生成就，以及可供遺贈(zèng)子孫的增值資產(chǎn)。

以保健療養(yǎng)為賣(mài)點(diǎn)的養(yǎng)老服務(wù)項(xiàng)目，其價(jià)值訴求重點(diǎn)可能并不在于是否從產(chǎn)權(quán)上擁有住所，而是作為尊貴會(huì)員所享受的定制化服務(wù)。

企業(yè)應(yīng)該針對(duì)已確定的目標(biāo)顧客，在深入調(diào)研和分析其需求特征的基礎(chǔ)上，開(kāi)發(fā)具有吸引力的價(jià)值訴求。

設(shè)計(jì)產(chǎn)品/服務(wù)組合

產(chǎn)品或服務(wù)是企業(yè)向顧客交付價(jià)值的載體，也是顧客購(gòu)買(mǎi)的核心內(nèi)容。在養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)品或服務(wù)都是以組合的形式出現(xiàn)。無(wú)論是養(yǎng)老地產(chǎn)，還是地產(chǎn)養(yǎng)老，都表現(xiàn)為“居住環(huán)境+生活服務(wù)”的硬產(chǎn)品和軟服務(wù)組合。

在硬產(chǎn)品方面，核心要素包括居住小區(qū)選址/規(guī)模、產(chǎn)品形態(tài)（產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售/會(huì)員制/租賃）、居住條件、醫(yī)療與娛樂(lè)配套設(shè)施，以及定價(jià)策略等方面；在軟服務(wù)方面，護(hù)理團(tuán)隊(duì)服務(wù)水平、醫(yī)療服務(wù)機(jī)構(gòu)規(guī)模及服務(wù)能力，以及日常起居綜合服務(wù)品質(zhì)等是關(guān)鍵因素。

不同顧客對(duì)產(chǎn)品/服務(wù)組合各要素的匹配要求存在差異。例如自理型老人對(duì)居住空間私密性、娛樂(lè)及理療設(shè)施完備性的關(guān)注更多，而介護(hù)型老人更關(guān)注居住小區(qū)的護(hù)理水平、醫(yī)療服務(wù)能力等。

整合關(guān)鍵資源

關(guān)鍵資源是企業(yè)商業(yè)模式持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)力的來(lái)源，它涵蓋企業(yè)掌握的核心資源與能力。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的參與企業(yè)大致可以分為保利、萬(wàn)科、復(fù)星等為代表的“房企系”，新華保險(xiǎn)、泰康人壽、中國(guó)人壽等為代表的“險(xiǎn)企系”，以及其他民營(yíng)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)。

不同的企業(yè)類(lèi)型具備各自的核心資源和能力。對(duì)于地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言，其核心資源在于地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)、與地方政府良好合作關(guān)系，具備地產(chǎn)項(xiàng)目短期融資、開(kāi)發(fā)與管理、物業(yè)服務(wù)等方面能力；保險(xiǎn)企業(yè)則具有壽險(xiǎn)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)管理、醫(yī)療保險(xiǎn)與服務(wù)等領(lǐng)域經(jīng)驗(yàn)，具備運(yùn)用保險(xiǎn)資金長(zhǎng)線投資、進(jìn)行長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)和開(kāi)發(fā)養(yǎng)老服務(wù)周邊產(chǎn)品的能力。

其他民營(yíng)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，具備更準(zhǔn)確地把握和理解養(yǎng)老市場(chǎng)顧客需求，更高效地開(kāi)展機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)和價(jià)值輸出，更寬泛地銜接社會(huì)資源的核心資源，并具有形成差異化競(jìng)爭(zhēng)模式、服務(wù)利基市場(chǎng)，以及通過(guò)個(gè)性化產(chǎn)品開(kāi)發(fā)，識(shí)別并滿足“長(zhǎng)尾需求”的能力。

例如上海親和源公司開(kāi)發(fā)的養(yǎng)老社區(qū)采取“銷(xiāo)售+持有運(yùn)營(yíng)”方式運(yùn)作，前期自主進(jìn)行養(yǎng)老社區(qū)的開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)，并采取會(huì)員制發(fā)售，進(jìn)而在后期將更多資源投入到社區(qū)服務(wù)管理。

打造業(yè)務(wù)平臺(tái)

任何優(yōu)勢(shì)資源和能力都可能伴隨著短板。

從產(chǎn)業(yè)發(fā)展層面看，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展“前途光明、道路模糊”，其本質(zhì)原因是參與市場(chǎng)角逐的各類(lèi)型企業(yè)群與生俱來(lái)的典型優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)。因此，打造具備核心競(jìng)爭(zhēng)力的特色業(yè)務(wù)平臺(tái)，是彌補(bǔ)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)資源短板、創(chuàng)新養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)商業(yè)模式的核心內(nèi)容。無(wú)論是企業(yè)價(jià)值主張，還是關(guān)鍵資源，都需要通過(guò)特定的運(yùn)營(yíng)流程和體系進(jìn)行高效率配置和最大化呈現(xiàn)，這就需要企業(yè)通過(guò)業(yè)務(wù)協(xié)同和戰(zhàn)略合作的方式打造業(yè)務(wù)平臺(tái)。

戰(zhàn)略合作 通過(guò)戰(zhàn)略合作實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)資源互補(bǔ)是快速獲取綜合競(jìng)爭(zhēng)力的不二法則。擅長(zhǎng)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)與物業(yè)管理的房地產(chǎn)企業(yè)可能在老人護(hù)理、保健理療方面存在資源和能力缺陷，同時(shí)在養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)展長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)中也并無(wú)經(jīng)驗(yàn)和資金方面的優(yōu)勢(shì)。

那么，企業(yè)可以通過(guò)選擇具備相應(yīng)資源優(yōu)勢(shì)的醫(yī)療機(jī)構(gòu)，打造養(yǎng)醫(yī)結(jié)合專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)，或引入純粹財(cái)務(wù)投資機(jī)構(gòu)參與，規(guī)避中長(zhǎng)期財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。萬(wàn)科在開(kāi)發(fā)杭州某地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，通過(guò)向當(dāng)?shù)刭Y質(zhì)最好的醫(yī)療機(jī)構(gòu)無(wú)償贈(zèng)送社區(qū)醫(yī)院房屋產(chǎn)權(quán)，在小區(qū)開(kāi)辦社區(qū)醫(yī)院，從而帶動(dòng)該項(xiàng)目銷(xiāo)售量?jī)r(jià)雙升。上海親和源則引入美國(guó)摯信資本作為財(cái)務(wù)投資機(jī)構(gòu)，也是有效緩解長(zhǎng)期投資壓力的戰(zhàn)略布局。

業(yè)務(wù)協(xié)同 養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)投資周期長(zhǎng)、單位回報(bào)率低，使企業(yè)很難依靠會(huì)員費(fèi)、租賃費(fèi)、服務(wù)費(fèi)等常規(guī)業(yè)務(wù)收入，以及政府可能提供的一次性運(yùn)營(yíng)補(bǔ)貼、床位補(bǔ)貼或稅費(fèi)優(yōu)惠來(lái)獲利。在養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)，以目標(biāo)顧客群為圓心，將針對(duì)養(yǎng)老群體的各類(lèi)業(yè)務(wù)進(jìn)行協(xié)同，是實(shí)現(xiàn)企業(yè)盈利最大化的重要手段。

在業(yè)務(wù)協(xié)同方面，“險(xiǎn)企系”的資金和業(yè)務(wù)屬性與養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)更加匹配：一方面可以銜接醫(yī)療保險(xiǎn)、護(hù)理保險(xiǎn)等養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品，開(kāi)展交叉銷(xiāo)售和捆綁銷(xiāo)售；另一方面，帶動(dòng)護(hù)理服務(wù)、老年科技產(chǎn)品、老年旅游服務(wù)等產(chǎn)業(yè)，延伸養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品價(jià)值鏈。

設(shè)計(jì)盈利模式

盈利模式是界定企業(yè)以利潤(rùn)形式為自身和股東獲取價(jià)值的方式，它將復(fù)雜財(cái)務(wù)公式提煉為盈利生成過(guò)程中最關(guān)鍵的四大變量：收益模式、成本結(jié)構(gòu)、目標(biāo)單元盈余和資源周轉(zhuǎn)率。養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)的盈利模式大致可歸為產(chǎn)品主導(dǎo)型、服務(wù)主導(dǎo)型和混合型三類(lèi)。

產(chǎn)品主導(dǎo)型 以高端自理型老人為目標(biāo)顧客群，通過(guò)老年公寓等地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售和管理獲得一次性收益。由于房屋產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售有效覆蓋社區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本，因而產(chǎn)品主導(dǎo)型養(yǎng)老服務(wù)的單位盈余水平很高，而資源周轉(zhuǎn)率很低。影響產(chǎn)品定價(jià)的成本因素主要是社區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)和管理成本。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是產(chǎn)品主導(dǎo)型養(yǎng)老服務(wù)的主要提供方。

服務(wù)主導(dǎo)型 由于保監(jiān)會(huì)明確規(guī)定保險(xiǎn)公司不得以投資不動(dòng)產(chǎn)為目的，參與或變相參與一級(jí)土地開(kāi)發(fā)。因此，保險(xiǎn)企業(yè)介入養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)主要以服務(wù)主導(dǎo)型盈利模式為主。通過(guò)建設(shè)老年社區(qū)，以會(huì)員制的方式吸引高端介護(hù)型老人為主體的養(yǎng)老人群。服務(wù)主導(dǎo)型盈利模式不涉及到產(chǎn)權(quán)售賣(mài)與轉(zhuǎn)讓?zhuān)蚨Y源周轉(zhuǎn)率高，但單位盈余水平低；以服務(wù)成本和管理成本為主體的成本結(jié)構(gòu)，決定了規(guī)模效益是其獲利的重要保障。

混合型 以床位租賃費(fèi)、外加管理/服務(wù)費(fèi)為主要收益，主要面向低端自理型老人群體，能夠獲得一定程度的政府補(bǔ)貼。民營(yíng)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)以建設(shè)養(yǎng)老院為載體，以最具經(jīng)濟(jì)性方式提供基礎(chǔ)服務(wù)，通過(guò)較低運(yùn)營(yíng)成本，獲取規(guī)模效益的方式實(shí)現(xiàn)盈利。

無(wú)法對(duì)抗的風(fēng)險(xiǎn)

在機(jī)遇背后，養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)也隱藏著相互影響的風(fēng)險(xiǎn)：政策、金融、市場(chǎng)和傳統(tǒng)文化。這些風(fēng)險(xiǎn)，僅僅依靠商業(yè)模式設(shè)計(jì)是無(wú)法規(guī)避的。

政策風(fēng)險(xiǎn) 政策風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在政策有效性和穩(wěn)定性?xún)煞矫妗?guó)家出臺(tái)了一些養(yǎng)老服務(wù)相關(guān)政策，但是令人遺憾的是，地方政府并沒(méi)有相應(yīng)出臺(tái)具備系統(tǒng)可操作性的配套實(shí)施辦法及措施。中央政策如何有效地影響市場(chǎng)，還存在諸多的不確定性因素。

金融風(fēng)險(xiǎn) 養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)一次性投入高，回報(bào)周期長(zhǎng)。普通養(yǎng)老地產(chǎn)社區(qū)的建設(shè)周期一般為3～5年，建成后可運(yùn)營(yíng)50年左右。開(kāi)發(fā)企業(yè)不僅面臨住宅開(kāi)發(fā)的一次性投入，還有醫(yī)療服務(wù)中心、老年活動(dòng)中心等醫(yī)護(hù)、娛樂(lè)等配套設(shè)施和服務(wù)的持續(xù)投入。

若在出租率和預(yù)付費(fèi)水平不確定的情況下，企業(yè)試圖通過(guò)長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)獲得收益將面臨極大金融風(fēng)險(xiǎn)。保利北京和熹會(huì)預(yù)計(jì)需要運(yùn)營(yíng)30年才能收回成本。其負(fù)責(zé)人也承認(rèn)：“現(xiàn)在所收的會(huì)員費(fèi)不要說(shuō)土地成本和建筑成本，連裝修成本都遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠?！?/p>

若養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目沒(méi)有得到土地出讓及相關(guān)稅費(fèi)優(yōu)惠，以及政府補(bǔ)貼等政策扶持，僅僅以租賃和服務(wù)幾乎不可能實(shí)現(xiàn)盈利。

市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 北京養(yǎng)老助殘服務(wù)管理中心，北京首個(gè)社區(qū)養(yǎng)老“服務(wù)托管”模式試點(diǎn)機(jī)構(gòu)，在獲得免費(fèi)設(shè)備和場(chǎng)地等政府優(yōu)惠政策之后，于2013年7月正式營(yíng)業(yè)。但它在試運(yùn)營(yíng)以來(lái)卻不得不面對(duì)虧損的尷尬；北京某地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)建設(shè)“只租不售”老年公寓，擁有110個(gè)公寓單位，但開(kāi)盤(pán)近五個(gè)月也才出租6戶(hù)。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的潛在需求很大，但有效需求不足，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)仍然很大。

中國(guó)老齡化處在城鄉(xiāng)二元經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、社會(huì)整體發(fā)展水平不高的背景之下。已進(jìn)入或即將進(jìn)入老齡化社會(huì)的國(guó)家中，中國(guó)“未富先老”現(xiàn)象更為嚴(yán)重。2014年，中國(guó)企業(yè)職工月人均退休金為2082元。養(yǎng)老人群所掌握的財(cái)富較少，直接影響其購(gòu)買(mǎi)力。

文化風(fēng)險(xiǎn) “養(yǎng)兒防老”是中華民族的傳統(tǒng)觀念，居家養(yǎng)老是幾千年延續(xù)下來(lái)的傳統(tǒng)習(xí)慣。如何將養(yǎng)兒防老變?yōu)楫a(chǎn)業(yè)養(yǎng)老？如何讓習(xí)慣于居家養(yǎng)老的老人走進(jìn)老年公寓、老年社區(qū)？

篇3

一、存在的主要問(wèn)題

（一）養(yǎng)老服務(wù)業(yè)整體發(fā)展缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃。部分地區(qū)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)起步晚，還處于摸索階段，在整體發(fā)展上缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃。方面，養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展主體不清晰。傳統(tǒng)上的養(yǎng)老服務(wù)業(yè)由政府主導(dǎo)，資金主要依靠各級(jí)財(cái)政補(bǔ)助，行政色彩濃厚。另方面，機(jī)構(gòu)養(yǎng)老和社區(qū)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)設(shè)立帶有盲目性，部分養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)缺乏財(cái)政“斷糧”后的可持續(xù)發(fā)展動(dòng)力，存在項(xiàng)目擱置或人員解散的風(fēng)險(xiǎn)。再者，居家養(yǎng)老方面，缺乏長(zhǎng)期、穩(wěn)定和專(zhuān)業(yè)的居家養(yǎng)老服務(wù)組織，供需矛盾比較突出。目前老年人居家養(yǎng)老需求較大，市場(chǎng)上尚沒(méi)有具備成熟管理經(jīng)驗(yàn)的居家養(yǎng)老服務(wù)企業(yè)，尚未形成功能定位明確、服務(wù)模式成熟、人員穩(wěn)定、監(jiān)管到位、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化完備的運(yùn)營(yíng)模式，難以滿足養(yǎng)老需求。

（二）政策缺乏靈活性，未充分結(jié)合地方實(shí)際情況，缺乏有效的政府投入資金的績(jī)效考量機(jī)制。目前有關(guān)政策法規(guī)對(duì)于些具體事項(xiàng)的規(guī)定過(guò)于呆板，面對(duì)各地的復(fù)雜情況，采取刀切的處理方式，不太符合地方實(shí)際，容易造成“有需求的無(wú)床位，有床位的無(wú)人源”的尷尬狀況。另外，大量資金投入到養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展上，各種養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、日間照料中心也紛紛建立。但部分地區(qū)尚未形成有效的資金績(jī)效考評(píng)機(jī)制，未充分評(píng)價(jià)項(xiàng)目發(fā)揮的社會(huì)效益，資金使用效益難以考量，“重投八、輕效益”的狀況較為突出。

（三）養(yǎng)老機(jī)構(gòu)比例不合理，城鎮(zhèn)養(yǎng)老床位占比較少?？傮w來(lái)看，大部分床位面向城鎮(zhèn)“三無(wú)”和農(nóng)村五保人員、農(nóng)村老年人，面向城鎮(zhèn)區(qū)域老年人的服務(wù)設(shè)施占比較少。過(guò)去，我國(guó)大多以政府為主體，建設(shè)敬老院、養(yǎng)老院等福利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，面向的是經(jīng)濟(jì)困難或生活不能自理的老人，側(cè)重于“福利性”；這種單純性的福利性、救濟(jì)性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)不能滿足現(xiàn)在老年人對(duì)養(yǎng)老的要求，并影響老年人對(duì)社會(huì)化養(yǎng)老發(fā)展模式的接受程度。

（四）未有效實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化運(yùn)作，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)產(chǎn)權(quán)不清晰，民辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)展緩慢。民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)相對(duì)較少，其他類(lèi)型的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)多為政府投資設(shè)立，產(chǎn)權(quán)不清晰，缺乏明確的權(quán)利義務(wù)主體。究其原因，一是養(yǎng)老服務(wù)業(yè)尚在起步階段，未引入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，市場(chǎng)不夠活泛，缺乏有效的盈利模式，部分養(yǎng)老機(jī)構(gòu)生存困難。二是養(yǎng)老服務(wù)業(yè)行業(yè)中，市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)需要的法規(guī)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)不夠完善，面臨政策瓶頸，不利于養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。三是行業(yè)組織不夠健全，不能做到行業(yè)自律。

（五）社會(huì)化養(yǎng)老優(yōu)勢(shì)未充分體現(xiàn)，尚未在社會(huì)上形成廣泛認(rèn)同。由于社會(huì)化養(yǎng)老行業(yè)尚未發(fā)育成熟，加之目前社會(huì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)參差不齊，部分養(yǎng)老機(jī)構(gòu)設(shè)備不到位、服務(wù)水平不高、護(hù)理員大多沒(méi)有接受過(guò)專(zhuān)業(yè)訓(xùn)練、缺乏專(zhuān)業(yè)性的老年護(hù)理和心理知識(shí)等原因，無(wú)法滿足人口老齡化過(guò)程中養(yǎng)老服務(wù)需求的快速增長(zhǎng)。另外社會(huì)化養(yǎng)老為老年人提供專(zhuān)業(yè)化服務(wù)，滿足老年人體檢、就醫(yī)等需求，以及專(zhuān)業(yè)化養(yǎng)老機(jī)構(gòu)給老人帶來(lái)認(rèn)同感、歸宿感和社會(huì)化養(yǎng)老的規(guī)模化優(yōu)勢(shì)未能充分顯現(xiàn)出來(lái)，也導(dǎo)致社會(huì)化養(yǎng)老的模式?jīng)]有得到社會(huì)廣泛認(rèn)同。

二、對(duì)策建議

隨著醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)狀況的改善和計(jì)劃生育政策的實(shí)施，我國(guó)人口老齡化的趨勢(shì)在加劇。就目前而言，養(yǎng)老問(wèn)題已經(jīng)不僅僅是一個(gè)福利問(wèn)題，更是一個(gè)嚴(yán)重的社會(huì)問(wèn)題，如果解決不好，可能會(huì)引發(fā)矛盾，不利于社會(huì)發(fā)展。對(duì)此提出如下建議。

（一）加快政府職能轉(zhuǎn)變，引領(lǐng)民間資本進(jìn)入，推動(dòng)養(yǎng)老服務(wù)市場(chǎng)化。第，政府筒政放權(quán)，改革切阻礙養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展的體制障礙。減少政府行政性干預(yù)，完善政府宏觀管理，培育和規(guī)范養(yǎng)老市場(chǎng)。建立健全各項(xiàng)機(jī)制，研究建立困難老人養(yǎng)老服務(wù)補(bǔ)貼制度，積極推行政府購(gòu)買(mǎi)養(yǎng)老服務(wù)制度。制定扶持政策，鼓勵(lì)單位和個(gè)人投資興辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，引領(lǐng)社會(huì)力量參與到養(yǎng)老服務(wù)業(yè)這行業(yè)中來(lái)。第二，大力鼓勵(lì)社會(huì)資本和外資進(jìn)入國(guó)內(nèi)養(yǎng)老服務(wù)市場(chǎng)，充分發(fā)揮地方融資平臺(tái)的作用，通過(guò)市場(chǎng)化融資方式，引導(dǎo)民間資本參與進(jìn)來(lái)。第三，積極推行養(yǎng)老服務(wù)社會(huì)化、市場(chǎng)化，尊重市場(chǎng)規(guī)律，明晰產(chǎn)權(quán)關(guān)系，努力實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

（二）優(yōu)化養(yǎng)老機(jī)構(gòu)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)多元化發(fā)展。結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，因地制宜建立養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，避免造成養(yǎng)老設(shè)施資源的閑置浪費(fèi)。除部分養(yǎng)老機(jī)構(gòu)重點(diǎn)保障特困群體及低收入群體的養(yǎng)老需求外，鼓勵(lì)發(fā)展醫(yī)養(yǎng)型、護(hù)理型等多種模式的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，發(fā)展包含中高端在內(nèi)的多元化養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，適應(yīng)不同人群的需要。大力推進(jìn)機(jī)構(gòu)醫(yī)養(yǎng)融合，支持醫(yī)療衛(wèi)生資源進(jìn)入養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。注重居家養(yǎng)老系列服務(wù)、老年文化教育服務(wù)等，結(jié)合我國(guó)國(guó)情，建立以居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)、社區(qū)服務(wù)為依托、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老為補(bǔ)充的養(yǎng)老服務(wù)體系。

篇4

2012年年末的一個(gè)早上，在上海浦東親和源老年公寓內(nèi)，二三十位老年人在專(zhuān)業(yè)老師的輔導(dǎo)下，認(rèn)真地排練著大合唱。65歲的邵鷹是其中一員。

這位曾經(jīng)的中學(xué)語(yǔ)文老師為了照顧自己91歲的母親，于2010年購(gòu)買(mǎi)了中國(guó)首個(gè)老年人會(huì)員制養(yǎng)老社區(qū)——親和源的養(yǎng)老卡，帶著母親住進(jìn)了社區(qū)。

“這里每周都有人來(lái)打掃房間，看病也有專(zhuān)人陪同?！鄙埴棇?duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者說(shuō)，“我們每周都可以坐班車(chē)去超市購(gòu)物，也可以找人代購(gòu)?！?/p>

我國(guó)目前主要有三種養(yǎng)老模式，一是居家養(yǎng)老；二是干休所養(yǎng)老；三就是住進(jìn)政府開(kāi)辦的，以保障性養(yǎng)老為目的的養(yǎng)老院。而像邵鷹這種中產(chǎn)階層老年人在選擇養(yǎng)老機(jī)構(gòu)時(shí)，既沒(méi)有“級(jí)別”與“關(guān)系”進(jìn)入傳統(tǒng)干休所，又進(jìn)不了養(yǎng)老院。面對(duì)這一階層的養(yǎng)老問(wèn)題，社會(huì)能做些什么？

超2萬(wàn)億市場(chǎng)引眾地產(chǎn)商淘金

全國(guó)老齡委辦公室于2012年9月公布的數(shù)據(jù)顯示，截至2011年底，中國(guó)60歲及以上老年人口已達(dá)1.85億人，占總?cè)丝诘?3.7%。預(yù)計(jì)到2025年，老年人口總數(shù)將超過(guò)3億。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前我國(guó)有90%的老年人選擇居家養(yǎng)老，約7%的老年人在社區(qū)享受日間照料和托老服務(wù)，只有不到3%的老年人可入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。養(yǎng)老服務(wù)對(duì)于總量逼近2億的中國(guó)老人來(lái)說(shuō)，是一個(gè)非常大的市場(chǎng)。

深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司戰(zhàn)略經(jīng)理?xiàng)钗谋髮?duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者預(yù)估，2025—2040年期間，我國(guó)約有5000萬(wàn)老年人需要通過(guò)專(zhuān)門(mén)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)來(lái)養(yǎng)老。按照目前每人每年5萬(wàn)元的養(yǎng)老費(fèi)用計(jì)算，整個(gè)市場(chǎng)產(chǎn)值有2萬(wàn)多億。

除親和源股份有限公司（下稱(chēng)親和源）外，各大地產(chǎn)商近期也紛紛打出養(yǎng)老地產(chǎn)的旗號(hào)。

“未來(lái)幾年，我們將把重心放到養(yǎng)老地產(chǎn)上面?！本G城集團(tuán)副總經(jīng)理馮雨峰告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》，綠城集團(tuán)已經(jīng)攜手浙江雅達(dá)置業(yè)有限公司，在桐鄉(xiāng)烏鎮(zhèn)打造一塊占地600畝的養(yǎng)老公寓。

不少中小型地產(chǎn)企業(yè)也在窺伺這塊蛋糕。記者查閱公開(kāi)報(bào)道發(fā)現(xiàn)，利嘉實(shí)業(yè)、聯(lián)想控股、路勁地產(chǎn)、香江國(guó)際等20余家房產(chǎn)企業(yè)都在試水養(yǎng)老地產(chǎn)，打出養(yǎng)老地產(chǎn)概念的樓盤(pán)更是數(shù)不勝數(shù)。

“對(duì)于中小開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，這是一次機(jī)會(huì)。”楊文斌表示，“在這個(gè)市場(chǎng)他們有做大做強(qiáng)的可能?！?/p>

市場(chǎng)化養(yǎng)老的南“招”北“式”

目前，親和源和北京太陽(yáng)城集團(tuán)（下稱(chēng)太陽(yáng)城）被公認(rèn)為中產(chǎn)階層市場(chǎng)化養(yǎng)老的兩大先行者。

“親和源開(kāi)辟出一個(gè)新的養(yǎng)老模式——會(huì)員制?！庇H和源董事長(zhǎng)奚志勇對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》介紹說(shuō)，“符合國(guó)家法定退休年齡的老人在購(gòu)買(mǎi)了親和源的會(huì)員卡后即可入住。會(huì)員卡分A、B兩種類(lèi)型，A卡為終身卡，可繼承或轉(zhuǎn)讓?zhuān)籅卡以15年為期，入住時(shí)間少于15年可退還相應(yīng)款項(xiàng)，超過(guò)15年則免費(fèi)?！?/p>

“親和源的入住率為70%，已實(shí)現(xiàn)收支平衡。”奚志勇告訴記者，“我們正考慮與央企和保險(xiǎn)公司合作，希望能逐漸淡化地產(chǎn)概念，未來(lái)以輸出服務(wù)為主?！?/p>

相比之下，太陽(yáng)城主要依托養(yǎng)老地產(chǎn)及配套設(shè)施來(lái)打造養(yǎng)老品牌。

據(jù)太陽(yáng)城董事局主席朱鳳泊介紹，太陽(yáng)城將70%的用地拿來(lái)建設(shè)老年住宅，另外的土地都用于建設(shè)配套設(shè)施。

發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)需跨三道門(mén)檻

在業(yè)內(nèi)專(zhuān)家看來(lái)，開(kāi)發(fā)商們所面對(duì)的并不是一個(gè)可以放心“收割”的市場(chǎng)。

地產(chǎn)專(zhuān)家韓世同在接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》采訪時(shí)表示，目前“大部分開(kāi)發(fā)商都沒(méi)找到好的盈利模式”。地產(chǎn)大佬，萬(wàn)科集團(tuán)新聞與傳播中心工作人員對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》坦言，對(duì)于養(yǎng)老住宅的運(yùn)營(yíng)模式，公司仍在探索階段。

記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，想要真正開(kāi)發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)，企業(yè)還需要跨過(guò)三道門(mén)檻。

首先是“土地關(guān)”。這也是制約企業(yè)進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域的最大問(wèn)題。

記者在浙江省桐鄉(xiāng)市國(guó)土資源局的使用權(quán)掛牌出讓公告中看到，綠城養(yǎng)老公寓所在地塊的用途被定義為“中低價(jià)位、中小套型普通商品住房用地”。

馮雨峰說(shuō)：“土地交易實(shí)行的是市場(chǎng)化競(jìng)爭(zhēng)，我們?cè)谀玫貢r(shí)不會(huì)因?yàn)樽罱K用途而得到便宜。”

親和源在土地問(wèn)題上也面臨著“尷尬”。據(jù)奚志勇介紹，親和源的項(xiàng)目用地是2005年上海市康橋鎮(zhèn)政府以工業(yè)用地性質(zhì)出讓的。

在地產(chǎn)專(zhuān)家看來(lái)，由于各地政府在養(yǎng)老用地上不同的政策安排，不明晰的土地性質(zhì)可能會(huì)讓一些以養(yǎng)老名義低價(jià)圈地的開(kāi)發(fā)商鉆了空子。

除土地政策之外，養(yǎng)老地產(chǎn)還需要破解“收費(fèi)關(guān)”。

養(yǎng)老地產(chǎn)既沾“養(yǎng)老”又靠“地產(chǎn)”，在盈利上始終面臨著公益與利益的糾纏。韓世同表示，“虧本的生意沒(méi)人做。國(guó)家要想真正做好養(yǎng)老地產(chǎn)，必須要保證開(kāi)發(fā)商的合理利潤(rùn)?！?/p>

養(yǎng)老地產(chǎn)面對(duì)的是需要提供養(yǎng)老服務(wù)的老年人，它的本業(yè)“服務(wù)關(guān)”始終是需要闖過(guò)的。

正如奚志勇所說(shuō)的那樣，“養(yǎng)老離不開(kāi)地產(chǎn)，但是養(yǎng)老更多的是照顧老年人的生活，說(shuō)到底，服務(wù)才是最根本的！”

對(duì)此，親和源亮出兩個(gè)“利器”：秘書(shū)團(tuán)隊(duì)和系統(tǒng)化管理軟件。

篇5

【關(guān)鍵詞】財(cái)務(wù)指標(biāo)；戰(zhàn)略；輕資產(chǎn)

一、引言

過(guò)去十年，房地產(chǎn)行業(yè)處于發(fā)展的黃金時(shí)代，土地增值速度快，房地產(chǎn)企業(yè)普遍的商業(yè)模式為：增加土地儲(chǔ)備和高房?jī)r(jià)，這個(gè)時(shí)候公司持有土地就能獲得豐厚的回報(bào)，這也就是房地產(chǎn)行業(yè)的重資產(chǎn)模式。但是，在中央不斷加大對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控力度的現(xiàn)實(shí)背景下，房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)行的重資產(chǎn)商業(yè)模式正面臨越來(lái)越嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。土地價(jià)格不斷上升，而房?jī)r(jià)的單邊高速上漲的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，房地產(chǎn)企業(yè)高利潤(rùn)的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)從黃金時(shí)代進(jìn)入白銀時(shí)代，公司是否應(yīng)該從重資產(chǎn)轉(zhuǎn)變成輕資產(chǎn)的商業(yè)模式值得探討。本文對(duì)保利地產(chǎn)進(jìn)行財(cái)務(wù)分析與評(píng)價(jià)，并結(jié)合保利地產(chǎn)近年來(lái)的輕資產(chǎn)的戰(zhàn)略布局，探討房地產(chǎn)企業(yè)在輕資產(chǎn)發(fā)展之路上應(yīng)該何去何從。

二、財(cái)務(wù)指標(biāo)分析

根據(jù)證監(jiān)會(huì)行業(yè)分類(lèi)指引，在我國(guó)A股上市的房地產(chǎn)企業(yè)中，2014年保利地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)的營(yíng)業(yè)收入僅次于行業(yè)龍頭老大萬(wàn)科A，以營(yíng)業(yè)收入計(jì)算的市場(chǎng)占有率達(dá)到了12.59%。因此，本文選擇萬(wàn)科A作為可比企業(yè)，對(duì)保利地產(chǎn)2012年2014年的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析與評(píng)價(jià)（詳見(jiàn)表1）。

（一）償債能力分析

從短期償債能力看，2012到2014年保利地產(chǎn)流動(dòng)比率、速動(dòng)比率基本呈緩慢上升趨勢(shì)，且高于萬(wàn)科A，說(shuō)明公司短期償債能力較強(qiáng)。但是從長(zhǎng)期償債能力來(lái)看，保利地產(chǎn)和萬(wàn)科A的資產(chǎn)負(fù)債率都較高，雖然近三年有所下降，但是下降幅度并不大，說(shuō)明公司較多的運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿，而公司仍處于重資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)模式，債務(wù)人承擔(dān)著較大的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）盈利能力分析

2014年保利地產(chǎn)的凈資產(chǎn)收益率和營(yíng)業(yè)毛利率都高于萬(wàn)科A，說(shuō)明保利地產(chǎn)的營(yíng)業(yè)收入雖然低于萬(wàn)科A，但是公司投入資本的回報(bào)率高于萬(wàn)科A，而在房地產(chǎn)企業(yè)高利潤(rùn)時(shí)代結(jié)束之際，通過(guò)輕資產(chǎn)戰(zhàn)略提高公司的資產(chǎn)回報(bào)率將成為公司未來(lái)的出路。但從2012到2014年，保利地產(chǎn)和萬(wàn)科A的凈資產(chǎn)收益率及營(yíng)業(yè)毛利率都呈下降趨勢(shì)，主要原因是近年來(lái)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控，房地產(chǎn)行業(yè)不再處于黃金時(shí)代，公司通過(guò)降價(jià)等促銷(xiāo)的方式提高營(yíng)業(yè)收入，降低了凈資產(chǎn)收益率和營(yíng)業(yè)毛利率。

（三）營(yíng)運(yùn)能力分析

由于從拿地到交房需要經(jīng)歷較長(zhǎng)的時(shí)間，房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率普遍較低。近三年保利地產(chǎn)存貨周轉(zhuǎn)率及總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率有小幅提升，存貨周轉(zhuǎn)率一直略低于萬(wàn)科A，但總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率高于萬(wàn)科A，說(shuō)明保利地產(chǎn)在資產(chǎn)周轉(zhuǎn)方面管理較好。

（四）成長(zhǎng)能力分析

2012至2014年，保利地產(chǎn)和萬(wàn)科A總資產(chǎn)增長(zhǎng)率和營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)率都呈快速下降趨勢(shì)，說(shuō)明隨著房地產(chǎn)黃金時(shí)代的過(guò)去，房地產(chǎn)企業(yè)高增長(zhǎng)模式也逐漸消失，取而代之的是低速增長(zhǎng)，因此，如何成功轉(zhuǎn)型成為房地產(chǎn)企業(yè)思考的問(wèn)題。

三、公司戰(zhàn)略分析

（一）信保基金

2010年6月，信保（天津）股權(quán)投資基金管理有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)：天津信保）成立，天津信保由保利地產(chǎn)和中信證券合作設(shè)立，兩者各持股40%，余下的20%股份由信?；鸶吖芗捌渌顿Y者持有。2014年末基金管理規(guī)模280億元，同比增長(zhǎng)40%，信?；鸢褞缀跛械腻X(qián)都投向了保利地產(chǎn)旗下的項(xiàng)目，這為保利地產(chǎn)的跨越發(fā)展提供了高效的融資渠道。公司2014年年報(bào)中房地產(chǎn)項(xiàng)目匯總表顯示，在近四年新增項(xiàng)目中，其所占平均權(quán)益比率一度低至65.3%，其1/3的新增項(xiàng)目權(quán)益由合作方持有，這其中，信?；鹫紦?jù)多數(shù)。引入信?；鹪陧?xiàng)目層面的持股權(quán)，有助于保利地產(chǎn)降低現(xiàn)金流壓力，而借助信保基金，保利地產(chǎn)也成功地將上市公司負(fù)債率降低。

信?；鹗潜＠禺a(chǎn)實(shí)施輕資產(chǎn)戰(zhàn)略的途徑之一，與目前市場(chǎng)上以債權(quán)投資為主的被動(dòng)型房地產(chǎn)私募基金不同，信保基金基本上全是主動(dòng)型股權(quán)投資。2013年該基金實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)2.75億元，保利地產(chǎn)董事長(zhǎng)宋廣菊更預(yù)計(jì)，信保基金有望在未來(lái)3至5年內(nèi)為公司貢獻(xiàn)5%至10%的凈利潤(rùn)，成為公司新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。

（二）養(yǎng)老地產(chǎn)

2011年保利地產(chǎn)正式將養(yǎng)老地產(chǎn)提升至集團(tuán)戰(zhàn)略高度，并進(jìn)行了大量資金以及資源方面的投入，至今已逐步形成了“居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老”的“三位一體”養(yǎng)老模式，并成為國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的領(lǐng)軍企業(yè)之一。養(yǎng)老地產(chǎn)其實(shí)是微利行業(yè)，但是公司已經(jīng)建立自己的微利盈利模型：居家養(yǎng)老收取一定的服務(wù)費(fèi)用補(bǔ)貼成本，社區(qū)養(yǎng)老采取使用權(quán)限時(shí)租賃費(fèi)和四大社區(qū)配套服務(wù)收費(fèi)，機(jī)構(gòu)養(yǎng)老以專(zhuān)業(yè)介護(hù)服務(wù)費(fèi)平衡運(yùn)營(yíng)成本。

因此，公司的養(yǎng)老地產(chǎn)也是公司實(shí)施輕資產(chǎn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的方向之一，公司看重的是未來(lái)養(yǎng)老地產(chǎn)的市場(chǎng)，當(dāng)未來(lái)公司能夠依靠住房銷(xiāo)售獲得的利潤(rùn)下降時(shí)，專(zhuān)業(yè)化地產(chǎn)將為公司帶來(lái)盈利，公司可以依靠前期發(fā)展的養(yǎng)老地產(chǎn)的服務(wù)收入盈利。

綜合以上分析，我們可以看到，保利地產(chǎn)2014年的財(cái)務(wù)表現(xiàn)其實(shí)是較好的，但從財(cái)務(wù)指標(biāo)我們也可以看到，公司的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率較低、收入增長(zhǎng)率和凈資產(chǎn)收益率也逐漸下降，說(shuō)明即使是行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)也逃不過(guò)公司面臨轉(zhuǎn)型的挑戰(zhàn)。而通過(guò)保利地產(chǎn)的年報(bào)，我們發(fā)現(xiàn)，天津信?；鸬某闪⑦\(yùn)作以及養(yǎng)老地產(chǎn)的戰(zhàn)略都是保利地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的重要嘗試，盡管目前房地產(chǎn)行業(yè)在短時(shí)間內(nèi)無(wú)法擺脫對(duì)銷(xiāo)售額的依賴(lài)，房企的輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)并非其主營(yíng)業(yè)務(wù)，收入貢獻(xiàn)有限，但是隨著房地產(chǎn)行業(yè)暴利的結(jié)束，輕資產(chǎn)必將是房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)發(fā)展的新方向。

參考文獻(xiàn)：

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[2]戴天婧，張茹，湯谷良.財(cái)務(wù)戰(zhàn)略驅(qū)動(dòng)企業(yè)盈利模式[J].會(huì)計(jì)研究，2012，11

篇6

95歲患腦梗臥床快8年的陳老伯，快把4個(gè)年近古稀之年、羸弱多病的子女拖垮了。因?yàn)榘殡S而至的腦軟化和諸多艱難護(hù)理，高價(jià)請(qǐng)來(lái)的保姆往往干不了兩天就鬧著要走。陳老伯4000多元退休工資早已經(jīng)捉襟見(jiàn)肘。盡管陳家的女兒們咬著牙把保姆工資漲到了3500，外加替保姆干最臟最累的活、累得一人身上一堆病，還得對(duì)保姆隱忍包容、好吃好待，仍然難保不被保姆炒魷魚(yú)。每一個(gè)新保姆的到來(lái)，都意味著子女要先沖上去教授示范、身體力行，當(dāng)保姆的保姆。趕上春節(jié)年底，走馬燈似的保姆兩個(gè)月能超過(guò)一個(gè)班。孫子輩有各種忙，別指望。

如果說(shuō)每個(gè)子女尚可以忍受對(duì)事業(yè)和家庭的犧牲，而周而復(fù)始、夜以繼日的焦慮和勞累卻是4個(gè)老年人越來(lái)越無(wú)法承受的體能考驗(yàn)。

陳家大小不敢想把老人送到養(yǎng)老機(jī)構(gòu)去，因?yàn)檠勖媲熬o盯著，有的保姆還虐待、推搡老人呢，別說(shuō)瞧不見(jiàn)了。曝光養(yǎng)老機(jī)構(gòu)虐待老人的報(bào)道不是沒(méi)瞧見(jiàn)過(guò)。養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的牌子再大、收費(fèi)再多，服務(wù)主力也還是低薪低文化的郊區(qū)農(nóng)民，這個(gè)時(shí)代的良心服務(wù)又能寄托多少希望呢！

已在北京生根的多個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目中，位于昌平區(qū)東三旗的某養(yǎng)老機(jī)構(gòu)算得上是元老級(jí)別。但服務(wù)已經(jīng)比3年前縮水很多。過(guò)去小區(qū)許諾的電瓶車(chē)只剩一輛了，行走不便的老人們被迫自己買(mǎi)殘疾電動(dòng)車(chē)；服務(wù)員因?yàn)樾浇鹞⒈〔煌Ｌ郏鍧嵭l(wèi)生越來(lái)越糊弄；膳食粗糙，鹽多油大，做不到精細(xì)營(yíng)養(yǎng)，送到老人面前經(jīng)常已經(jīng)涼了；所謂文娛活動(dòng)是為了區(qū)縣領(lǐng)導(dǎo)視察時(shí)當(dāng)擺設(shè)。即便如此，這里現(xiàn)在的房?jī)r(jià)已經(jīng)比3年前漲了一倍。除了房款，住戶(hù)每月還需支付2.5元/平方米的物業(yè)費(fèi)。而2012年10月份新開(kāi)的40多個(gè)套間，最短租期3年，卻需要租戶(hù)一次性繳納85萬(wàn)元的保證金，用于項(xiàng)目的后續(xù)開(kāi)發(fā)。交了這筆錢(qián)，雖說(shuō)房租省了，可伙食費(fèi)、供暖費(fèi)還要照樣交。

有經(jīng)濟(jì)能力的轉(zhuǎn)去其他養(yǎng)老公寓，但多數(shù)老人無(wú)法承擔(dān)再一次遷徙的財(cái)力耗費(fèi)，悲哀地發(fā)現(xiàn)自己付出老本投奔而來(lái)的歸宿，已經(jīng)淪陷為開(kāi)發(fā)商牟利的幌子。

像陳家這樣艱難掙扎著的家庭不知有多少。而未來(lái)，80后、90后面臨的絕不僅是4個(gè)老人的贍養(yǎng)盡孝，而是雙方的父母外加爺爺奶奶、姥爺姥姥，12位老人的養(yǎng)老危機(jī)問(wèn)題。

不是聳人聽(tīng)聞，據(jù)“中國(guó)老齡事業(yè)發(fā)展‘十一五’規(guī)劃高層論壇”透露：全國(guó)60歲以上老年人口2010年達(dá)到1.74億，北京13年后，每對(duì)夫妻可能需撫養(yǎng)照顧至少12位老人。傳統(tǒng)的家族式生活模式正在轉(zhuǎn)變成為老少分住的小家庭模式，形成了為數(shù)眾多的空巢家庭。北京市空巢老人所占比例為47.6%。傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老功能急劇弱化，精神寂寞，適老化配套嚴(yán)重不足，老年人長(zhǎng)期處于“家中無(wú)法養(yǎng)老，外面無(wú)處養(yǎng)老”的困境。北京老人平均每千人占有養(yǎng)老床位僅有8.6張，護(hù)理需求與有限的完善養(yǎng)老機(jī)構(gòu)服務(wù)供給之間嚴(yán)重失衡。

近來(lái)20多家房企打出“養(yǎng)老牌”，或許是應(yīng)運(yùn)而生的既維護(hù)傳統(tǒng)、又符合國(guó)情的人性化的養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展路線。2012年10月，復(fù)星集團(tuán)和美國(guó)一家養(yǎng)老地產(chǎn)商合作推出養(yǎng)老公寓。11月末，北京旅游業(yè)巨頭九華集團(tuán)也宣布進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域，推出國(guó)內(nèi)首家“養(yǎng)老型酒店”。在北京的萬(wàn)科也開(kāi)始涉足養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域。門(mén)頭溝區(qū)在2013年初開(kāi)工建設(shè)7家養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，其中位于軍莊地區(qū)由中信集團(tuán)投資30億元建設(shè)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)也將成為全市規(guī)模最大的高端養(yǎng)老院。據(jù)市人大代表、門(mén)頭溝區(qū)長(zhǎng)王洪鐘透露，門(mén)頭溝未來(lái)將大力發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，預(yù)計(jì)將有30至40家養(yǎng)老機(jī)構(gòu)落戶(hù)門(mén)頭溝，十二五末期將完成10余家養(yǎng)老院的建設(shè)。

是市場(chǎng)方興未艾，還是營(yíng)銷(xiāo)吸金？

小心：“門(mén)檻”200萬(wàn)起

只不過(guò)買(mǎi)了個(gè)期房

某保險(xiǎn)公司董事長(zhǎng)陳東升在北京昌平“××之家”養(yǎng)老社區(qū)奠基儀式上豪情滿懷，因?yàn)樗诓僮饕粋€(gè)全新的商業(yè)模式。陳東升說(shuō)：“創(chuàng)新就是率先模仿，在模仿中形成自己的特色。今天，我敢講養(yǎng)老社區(qū)的誕生就是一個(gè)世界性的創(chuàng)新。說(shuō)起來(lái)很簡(jiǎn)單，把人壽保險(xiǎn)和養(yǎng)老社區(qū)嫁接對(duì)接下來(lái)，誰(shuí)都會(huì)做，但我們是第一個(gè)想到的，我們是第一個(gè)做到的?！?/p>

陳東升所說(shuō)的“養(yǎng)老社區(qū)”，坐落在北京市昌平區(qū)小湯山附近，占地面積約2000畝，3年后建成的社區(qū)，總建筑面積將達(dá)到30萬(wàn)平方米，總計(jì)可容納3000戶(hù)入住，文化、健身、餐飲一應(yīng)俱全。社區(qū)還規(guī)劃有約8000平方米，可提供50張床位的高端小型綜合醫(yī)院，提供綜合門(mén)診、老年康復(fù)調(diào)理等管理服務(wù)。

由于社區(qū)剛剛開(kāi)始動(dòng)工，我們只能參觀樣板間。在樣板間中記者看到，社區(qū)內(nèi)的生活設(shè)施制作精良，大部分設(shè)施根據(jù)老年人的生活需求有許多精細(xì)之處。房間的門(mén)上有上下兩個(gè)貓眼，這是為了方便行動(dòng)不便要坐輪椅的老人；每個(gè)房間衛(wèi)生間的馬桶旁邊都有扶手，浴缸是走入式的，防止老人摔傷；床邊、浴缸邊、馬桶旁都裝有紅色的小按鈕，這是專(zhuān)門(mén)安裝的24小時(shí)緊急呼叫按鈕等。在參觀完養(yǎng)老社區(qū)樣板間之后，消費(fèi)者羅先生很滿意。他首先感覺(jué)挺震撼，確實(shí)學(xué)習(xí)了國(guó)外很多先進(jìn)的經(jīng)驗(yàn)。但國(guó)外養(yǎng)老對(duì)護(hù)工素質(zhì)要求非常高，對(duì)于員工的素質(zhì)培養(yǎng)，我們還看不出任何保障計(jì)劃，未敢樂(lè)觀。

說(shuō)到價(jià)格，實(shí)在驚人?？偙O(jiān)尹奇敏直言不諱：“我們現(xiàn)在主要先做高端。所謂高端，我們希望客戶(hù)的知識(shí)水平、背景差不多。另外，我們所提供的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該是中高級(jí)以上。” 要獲得養(yǎng)老社區(qū)的入住資格必須購(gòu)買(mǎi)泰康人壽的保險(xiǎn)產(chǎn)品，產(chǎn)品的門(mén)檻為200萬(wàn)起，可以一次性或者分期繳納。住進(jìn)這個(gè)社區(qū)等于五星級(jí)酒店一樣，住的費(fèi)用可以直接從保險(xiǎn)金來(lái)出，醫(yī)療費(fèi)用、吃的費(fèi)用還要自己付。保險(xiǎn)產(chǎn)品到期后，用戶(hù)可以拿回本金，而投資所產(chǎn)生的收益，則可以作為入住養(yǎng)老社區(qū)的管理費(fèi)。另外，養(yǎng)老社區(qū)中的所有物業(yè)“只租不售”。

無(wú)獨(dú)有偶，距離太陽(yáng)城不過(guò)兩三站地的九華山莊，推出的“養(yǎng)老型酒店”更是吸金項(xiàng)目。

項(xiàng)目樓書(shū)介紹，該項(xiàng)目集合酒店、養(yǎng)老院、房地產(chǎn)等多種業(yè)態(tài)功能，以長(zhǎng)期酒店式的星級(jí)住宿為基礎(chǔ)，提供醫(yī)療保健、文化娛樂(lè)、物業(yè)管理、投資理財(cái)?shù)扰涮追?wù)。項(xiàng)目共計(jì)提供近312套精裝公寓。公寓承租期為30年，繳納足額的租金與保證金即可入住，租金每年1萬(wàn)元，保證金60萬(wàn)元起，后者將在承租期滿后退還。值得注意的是，該項(xiàng)目目前仍為“期房”，預(yù)計(jì)將于2013年下半年入住，而在入住之前，住戶(hù)至少要一次性投入90萬(wàn)元，可以換得一套70平方米左右的精裝公寓。

項(xiàng)目設(shè)計(jì)理念源自北美，全景就餐、溫泉水入戶(hù)；所有建筑及裝修材料均采用環(huán)保、優(yōu)質(zhì)的國(guó)際知名品牌；配置全套品牌家電家私，拎包即可入住。為便于老年人使用，樓內(nèi)設(shè)有醫(yī)用電梯，室內(nèi)配置健康監(jiān)測(cè)設(shè)備與專(zhuān)屬醫(yī)護(hù)中心聯(lián)通，足夠大的輪轉(zhuǎn)半徑可滿足室內(nèi)輪椅正常使用；淋浴間設(shè)置了必要的輔助支撐設(shè)施；地?zé)岵膳?、防滑地磚的應(yīng)用最大限度地提升了居住環(huán)境的舒適安全。

顯然這種把養(yǎng)老當(dāng)?shù)禺a(chǎn)經(jīng)營(yíng)的思路是極端的盈利模式。

“目前全社會(huì)普遍缺乏養(yǎng)老床位，可一些開(kāi)發(fā)商很可能另有所圖。”業(yè)內(nèi)營(yíng)銷(xiāo)人士李經(jīng)理分析，一些不規(guī)范的養(yǎng)老地產(chǎn)，很可能再次陷入房地產(chǎn)過(guò)度投資、市場(chǎng)炒作的怪圈，進(jìn)而成為房?jī)r(jià)上漲的又一個(gè)推手。“養(yǎng)老地產(chǎn)”的新概念能夠吸引更多機(jī)構(gòu)和資金進(jìn)入，可以降低自身的運(yùn)營(yíng)成本。另一方面，養(yǎng)老項(xiàng)目也能夠帶動(dòng)其子女進(jìn)行購(gòu)房投資，為項(xiàng)目爭(zhēng)取了潛在客戶(hù)。

全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生表示，她曾經(jīng)收到的一封郵件中說(shuō)，美國(guó)最大的養(yǎng)老集團(tuán)在中國(guó)考察以后決定退出中國(guó)市場(chǎng)，“對(duì)方認(rèn)為中國(guó)老年居住區(qū)的發(fā)展，邁進(jìn)了房地產(chǎn)投資的陷阱?！?/p>

有些開(kāi)發(fā)企業(yè)希望利用操作養(yǎng)老地產(chǎn)這一概念，將土地非住宅規(guī)劃‘洗’成住宅規(guī)劃。消費(fèi)者付出幾十萬(wàn)元獲得的只是使用權(quán)，因此選擇“養(yǎng)老地產(chǎn)”同樣應(yīng)該謹(jǐn)慎，提防投資風(fēng)險(xiǎn)。

彷徨：哪一盤(pán)菜是北京居民的

雖然這種動(dòng)輒百萬(wàn)的養(yǎng)老地產(chǎn)不是咱的菜，但向往高質(zhì)量的老年生活是人之常情。夠得著，咱就努一努。在子女們的攛掇下，每月拿著6000元離休工資的徐老伯，拿出當(dāng)年治學(xué)的嚴(yán)謹(jǐn)審慎作了一番調(diào)研，把對(duì)應(yīng)他的收入和需求的北京養(yǎng)老機(jī)構(gòu)跑了個(gè)遍?；蛟S您可以搭個(gè)順風(fēng)車(chē)，對(duì)號(hào)入座。

城市親自然養(yǎng)生莊園

湖光山色加奢華設(shè)計(jì)的“將府莊園”是令徐老伯最心曠神怡的。這是市民政部門(mén)批準(zhǔn)的北京第一家經(jīng)營(yíng)性的高標(biāo)準(zhǔn)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。緊鄰市區(qū)，位于東北五環(huán)邊、機(jī)場(chǎng)高速大山子出口往東。綠化率近90%， 原生態(tài)的私家花園和大片湖水令人垂涎。社區(qū)采用的是澳洲先進(jìn)模式的老年高級(jí)護(hù)理管理技術(shù)。置身設(shè)施精致的公寓房間里，有種再也不忍離去的沖動(dòng)。處處的無(wú)障礙細(xì)節(jié)，暖人心脾。公寓甚至為老人的孤獨(dú)情緒都作了設(shè)計(jì)——每層樓有個(gè)免費(fèi)沙龍，湖景視野、電視、沙發(fā)、下午茶，營(yíng)造著親密交流的氛圍。高爾夫球場(chǎng)與練習(xí)場(chǎng)、垂釣園、網(wǎng)球場(chǎng)、種植園、運(yùn)動(dòng)中心、俱樂(lè)部，SPA水療中心，溫泉浴泡池、標(biāo)準(zhǔn)室內(nèi)游泳池……情趣盎然。

老人可以選擇獨(dú)棟院落54座、三或二室公寓以及酒店公寓，同時(shí)滿足CCRC社區(qū)退休老人不同階段的自理生活、介助生活、護(hù)理院介護(hù)生活的3種需求與親友拜訪居住的需求。每樓層都設(shè)有護(hù)理服務(wù)站，居家型養(yǎng)老公寓房型均為南北通透、多景觀陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)。居家般的自由、寧?kù)o和舒適讓老人心里癢癢的。

郊外田園別墅式園區(qū)背景

距離太陽(yáng)城不遠(yuǎn)的匯晨老年社區(qū)優(yōu)渥地置身在北京以北的兩片別墅區(qū)中間，同樣享有別墅區(qū)才有的大片的田園風(fēng)光和花園景觀。一踏進(jìn)這里，世外桃源般的安閑、靜謐和舒適潔凈就讓神經(jīng)放松下來(lái)，步幅慢下來(lái)，聲音低下來(lái)，和睦恬靜的心生發(fā)出來(lái)。每間房子的陽(yáng)臺(tái)都投射著和煦的陽(yáng)光，膳食配方專(zhuān)為老年人精心配制。不愿意去食堂的時(shí)候，公寓的廚房照樣設(shè)備齊全。最小的房子也有50多平方米，最低交5萬(wàn)元的押金后，一年躉交每月相當(dāng)于4400元，就可以每天隨意免費(fèi)使用溫泉和游泳，取暖、理發(fā)、搓澡、剪指甲、修腳都免費(fèi)。每天三趟的城區(qū)免費(fèi)班車(chē)讓時(shí)尚老人購(gòu)物逛街隨心所欲，發(fā)往兩個(gè)醫(yī)院的班次可以接送老人、拿常規(guī)藥。國(guó)際性專(zhuān)業(yè)音樂(lè)團(tuán)體有時(shí)還來(lái)給老人們作無(wú)償演出。鋼琴、聲樂(lè)、舞蹈、才藝活動(dòng)室和專(zhuān)業(yè)指導(dǎo)都安閑地靜待老人的參與，并不催促也不動(dòng)員。

超大普及型多層次老年社區(qū)

燕達(dá)國(guó)際健康城敢把名字叫“城”是有資格的，光是教堂，人家就設(shè)了4個(gè)——天主教、基督教、伊斯蘭教和佛教。貫穿健康城的寬大河流為園區(qū)塑造出多重水景。養(yǎng)護(hù)中心設(shè)置床位12000張。自理賓客入住的居所按家居式花園洋房設(shè)置，半自理和非自理賓客入住的居所按星級(jí)賓館式設(shè)置。規(guī)模龐大，費(fèi)用自然能降低，除了押金，3000元的起步價(jià)相當(dāng)適應(yīng)大眾。

老年大學(xué)每周為賓客舉辦經(jīng)濟(jì)、科技知識(shí)、政治動(dòng)態(tài)等的講座，還專(zhuān)門(mén)設(shè)有各項(xiàng)發(fā)明獎(jiǎng)項(xiàng)，使賓客體驗(yàn)到自身價(jià)值的樂(lè)趣。賓客可在影劇院點(diǎn)播自己喜歡的影視。影院定期邀請(qǐng)各種戲劇的名角演出。養(yǎng)護(hù)中心為單身者牽紅線，通過(guò)各種文化娛樂(lè)活動(dòng)使有情人終成眷屬。這是一座不會(huì)感到寂寞的城市。

郊區(qū)普及型大眾養(yǎng)老

四季青敬老院是個(gè)很有聲譽(yù)、獲得多重榮譽(yù)的規(guī)模敬老機(jī)構(gòu)?？諝夂檬且淮髢?yōu)勢(shì)。但居室過(guò)于集中，談不上園林感。費(fèi)用從1000多元到4000元不等，最便宜的房子只是一間小小的平房，冬天冷夏天熱，條件簡(jiǎn)陋，也沒(méi)有洗浴設(shè)施。老人的文娛活動(dòng)過(guò)于集中和集體化，有時(shí)候像個(gè)軍營(yíng)。院領(lǐng)導(dǎo)一年四季響應(yīng)各種運(yùn)動(dòng)和領(lǐng)導(dǎo)精神，雖然把敬老院搞得紅紅火火，但有些老人也抱怨很累，很鬧，不得安閑。

在聽(tīng)了幾位朋友的意見(jiàn)后，徐老伯終究沒(méi)有選擇任何一家貿(mào)然入住，而是想再觀望觀望。雖然這些機(jī)構(gòu)都需要排隊(duì)進(jìn)去，有些一排隊(duì)還得等一兩年。說(shuō)是各有千秋，但這些養(yǎng)老機(jī)構(gòu)都有一個(gè)令人失望的共性：服務(wù)質(zhì)量比創(chuàng)建之初逐年下降。一俟牌子闖出來(lái)了，驢糞蛋表面光的事也不再遮掩了。雖然是些極為細(xì)微的地方，但真住進(jìn)去的人體會(huì)尤深。開(kāi)創(chuàng)時(shí)期，硬件設(shè)施是嶄新的、運(yùn)轉(zhuǎn)良好的，但越到后來(lái)，投入維護(hù)的費(fèi)用漸次減少，甚至很多設(shè)備工藝流程都被減免了。游泳館的水變黑了，管道銹蝕了，露天溫泉借口壞了兩年不開(kāi)了，暖氣不熱、老人們凍得穿著棉衣睡覺(jué)……典型的中國(guó)式服務(wù)特色。成本在悄悄地遞減，服務(wù)在悄悄地縮水，而利潤(rùn)卻在悄悄地上漲，每年的漲價(jià)蹦著高地往上躥。不管你出了多少錢(qián)，結(jié)局只有默默忍受，只是程度深淺而已。當(dāng)然，你極有可能趕上興旺發(fā)達(dá)的上升期，但接踵而至的下降期，你就得修煉好心態(tài)了。養(yǎng)老服務(wù)跟社會(huì)素質(zhì)和文化氛圍是一體的，沒(méi)法好成一朵花是正常的。養(yǎng)老的全方位建設(shè)，還有很長(zhǎng)的路要走，不是上馬幾個(gè)高端項(xiàng)目就能完成的。

向好：迎接老年社會(huì) 北京積極籌措

相信將來(lái)的老人是越來(lái)越有福氣了。記者在2012老齡產(chǎn)業(yè)博覽會(huì)朝陽(yáng)區(qū)展位看到，一座特制的沙盤(pán)模型吸引了眾多市民的目光。“這是朝陽(yáng)區(qū)新建的福利中心，位于大望路，明年就將封頂。”在展區(qū)現(xiàn)場(chǎng)的朝陽(yáng)區(qū)民政局相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，擁有全市最多老年人口的該區(qū)目前已經(jīng)按照人口規(guī)模和養(yǎng)老人口的增速，完成了養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施規(guī)劃，按照規(guī)劃，到2015年朝陽(yáng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)將達(dá)到78所，比現(xiàn)有的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)數(shù)量增加近一倍。

記者在沙盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)看到，這所新建的福利中心位于寸土寸金的大望路，建筑不僅外觀設(shè)計(jì)現(xiàn)代時(shí)尚，而且在主建筑旁還有一處設(shè)計(jì)人性化的配樓。這座福利中心建筑面積有2萬(wàn)多平方米，共有地下三層和地上十層，完全是由政府出資興建的福利養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，里面公寓、休息室、多功能活動(dòng)中心等一應(yīng)俱全。其中養(yǎng)老公寓共有460張床位，為了能給老年人提供一個(gè)舒適健康的養(yǎng)老環(huán)境，福利中心在設(shè)計(jì)上還專(zhuān)門(mén)規(guī)劃了附屬樓用于老人的日常活動(dòng)和娛樂(lè)。據(jù)介紹，按照規(guī)劃，明年，朝陽(yáng)福利中心將主體封頂。

記者采訪中了解到，朝陽(yáng)區(qū)近年來(lái)推動(dòng)養(yǎng)老服務(wù)社會(huì)化、規(guī)模化和產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，養(yǎng)老水平不斷提升，4年內(nèi)已新增養(yǎng)老床位8621張。目前，朝陽(yáng)區(qū)全區(qū)共有養(yǎng)老床位14805張，平均每百名老人擁有3.4張。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，朝陽(yáng)區(qū)是北京市老年人口最多的城區(qū)之一，截至2011年底，全區(qū)60歲以上戶(hù)籍老年人口已接近43萬(wàn)人，占戶(hù)籍人口總數(shù)的22.26%，老年人口年均增長(zhǎng)率超過(guò)7%，老年人口數(shù)量和增幅都居全市首位。朝陽(yáng)全區(qū)的養(yǎng)老床位總數(shù)達(dá)到14805張，其中最近4年增長(zhǎng)了8000余張，全區(qū)擁有養(yǎng)老服務(wù)專(zhuān)兼職管理工作人員623名，服務(wù)人員近萬(wàn)人。“雖然增長(zhǎng)的速度比較快，但是跟龐大的養(yǎng)老需求相比，還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。”朝陽(yáng)區(qū)民政局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹說(shuō)，尤其在養(yǎng)老設(shè)施建設(shè)方面，朝陽(yáng)區(qū)加大民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的政策扶持，在市級(jí)給予補(bǔ)貼的同時(shí)，區(qū)級(jí)財(cái)政還將按照1∶1比例再次予以補(bǔ)貼。

海淀區(qū)推出的“萬(wàn)能養(yǎng)老服務(wù)超市”是一種數(shù)字化終端服務(wù)連接器。每臺(tái)“養(yǎng)老超市”都配置了與各社區(qū)相連接的數(shù)十家服務(wù)商，包括超市、菜農(nóng)、餐館，以及各種老年護(hù)理服務(wù)，在配置“養(yǎng)老超市”的社區(qū)中，老人在社區(qū)服務(wù)中心輕輕觸點(diǎn)屏幕，可以發(fā)出各種“購(gòu)買(mǎi)申請(qǐng)”，這個(gè)申請(qǐng)會(huì)即時(shí)發(fā)送至商家手機(jī)，十多分鐘過(guò)后，就能送貨上門(mén)。同時(shí)，為了方便失能老人使用，海淀還將免費(fèi)發(fā)放500臺(tái)PAD服務(wù)終端和服務(wù)系統(tǒng)，只要將系統(tǒng)安裝在家中的計(jì)算機(jī)上就可以足不出戶(hù)享受服務(wù)。

數(shù)字化、智能化為居家養(yǎng)老提供了諸多便利，而居家養(yǎng)老是大眾最現(xiàn)實(shí)的出路。未來(lái)理想的居家養(yǎng)老是對(duì)社會(huì)各個(gè)服務(wù)環(huán)節(jié)和人文素質(zhì)的嚴(yán)峻考驗(yàn)。居家養(yǎng)老最經(jīng)濟(jì)、最貼切，不僅減輕子女們的負(fù)擔(dān)，也深受老人們的歡迎。居家養(yǎng)老已經(jīng)不是傳統(tǒng)的簡(jiǎn)單養(yǎng)老，不僅要有資金的扶助，更重要的是社區(qū)職能要有大的轉(zhuǎn)變，在服務(wù)上進(jìn)一步深化，在為民意識(shí)上進(jìn)一步提升。

養(yǎng)老院、老年公寓與保障房小區(qū)同時(shí)同地建設(shè)，還可以把小區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)與低收入者、下崗者二次就業(yè)相結(jié)合，居住在保障房的中年人群中有相當(dāng)部分屬于低收入者，甚至是失業(yè)者，他們?cè)诟?jìng)爭(zhēng)激烈的就業(yè)市場(chǎng)缺乏優(yōu)勢(shì)，養(yǎng)老服務(wù)具有勞動(dòng)密集型特點(diǎn)，兩者正好互補(bǔ)，這種就近就業(yè)的方式，既有利于其為老年人提供及時(shí)服務(wù)，也有利于其照顧自己的家庭。

撥打一個(gè)電話就能享受到各種養(yǎng)老服務(wù)，如今新興的虛擬養(yǎng)老為老人們搭建了“一所沒(méi)有圍墻的養(yǎng)老院”。市政協(xié)委員、北京市億隆實(shí)業(yè)股份有限公司董事長(zhǎng)時(shí)念洋建議，將虛擬養(yǎng)老院的建設(shè)在城區(qū)實(shí)行全覆蓋，探索一條城市養(yǎng)老的新路子。

篇7

去年上映的香港電影《桃姐》以生活中再平實(shí)不過(guò)的故事賺取了千萬(wàn)人的眼淚。拋開(kāi)諸多深層次的探究，簡(jiǎn)單地說(shuō)，電影講述的是一個(gè)無(wú)子女、無(wú)財(cái)富的草根人物晚年的境遇，發(fā)聵出一場(chǎng)關(guān)于“養(yǎng)老”的大共鳴。

演員秦海璐在北大百年講堂的首映式上說(shuō)，“每個(gè)人身邊都有一個(gè)桃姐。”的確如此。近年來(lái)，隨著中國(guó)人口老齡化程度加深，養(yǎng)老問(wèn)題已然成為當(dāng)今普遍關(guān)注的社會(huì)問(wèn)題，但同時(shí)也催生一系列圍繞“銀發(fā)人群”需求的新興產(chǎn)業(yè)和投資機(jī)遇，尤其是作為“排頭兵”的養(yǎng)老地產(chǎn)進(jìn)入公眾視野，吸引不少資本大佬蜂擁而至。

“夕陽(yáng)紅”蘊(yùn)藏朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)

據(jù)中國(guó)老齡工作委員會(huì)辦公室公布的信息顯示，到2013年底，總數(shù)將超過(guò)2億，到2015年，老年人口總數(shù)將達(dá)到2.21億，占總?cè)丝诘?6%，人口老齡化形勢(shì)嚴(yán)峻。

民政部社會(huì)福利和慈善事業(yè)促進(jìn)司原司長(zhǎng)王振耀在第三屆中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)與養(yǎng)老地產(chǎn)高端論壇上表示，中國(guó)老齡人口中預(yù)計(jì)大約有6～8%的人要依靠養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，也就是說(shuō)需要1200～1800萬(wàn)張床位，而目前國(guó)內(nèi)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的床位總共不超過(guò)300萬(wàn)張，機(jī)構(gòu)養(yǎng)老服務(wù)的總體供求之間呈現(xiàn)出嚴(yán)重失衡的狀態(tài)。未來(lái)去哪里養(yǎng)老，這個(gè)市場(chǎng)的缺口是極其巨大的。

有媒體針對(duì)一線城市的養(yǎng)老院進(jìn)行調(diào)查發(fā)現(xiàn)，不論是公立的還是民辦的，在北京、上海、廣州等地，有一定規(guī)模的養(yǎng)老院，即便是地處郊區(qū)，住十年的消費(fèi)動(dòng)輒數(shù)十萬(wàn)元，但盡管如此，相對(duì)于逐年遞增的獨(dú)居老人數(shù)量來(lái)說(shuō)，養(yǎng)老院仍然“一床難求”。

居住在福州的陳女士剛從事業(yè)單位退休，不愿意和子女生活，一直想找一家合適的養(yǎng)老院長(zhǎng)住。她先后咨詢(xún)了十幾家養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，都因?yàn)閮r(jià)格普遍偏高而沒(méi)有打定主意。“人住養(yǎng)老院一般都要求先一次納入院費(fèi)，靠近市區(qū)、條件較好的養(yǎng)老院人院費(fèi)平均在6萬(wàn)左右，如果是一問(wèn)15平方米的單人房，之后每月的租金加其它雜項(xiàng)也需支付2000元以上，還不包括生病住院等開(kāi)銷(xiāo)。”她告訴記者，福州的氣候環(huán)境適合養(yǎng)老，老年人口增多凸顯出福州養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的稀缺，養(yǎng)老成本自然居高不下。

與選擇租賃方式的陳女士不同，廈門(mén)85歲高齡的孫先生和老伴兩年前了解到產(chǎn)權(quán)式老年公寓這一新鮮事物。和傳統(tǒng)養(yǎng)老院不同，它能擁有房屋產(chǎn)權(quán)。孫先生認(rèn)為，這是兩全其美的辦法，既不會(huì)給孩子造成負(fù)擔(dān)，又可以住在自己的房子里享受專(zhuān)業(yè)養(yǎng)老服務(wù)。“老年公寓的單個(gè)房間面積在30～40平方米，我們怕一間太小，就用賣(mài)掉原有房子的錢(qián)買(mǎi)了相連的兩間，合起來(lái)足夠住，當(dāng)初買(mǎi)的時(shí)候每平方米均價(jià)是15000元，現(xiàn)在差不多漲到18000元了?！睂O先生說(shuō)。

摸著石頭過(guò)河

目前，在養(yǎng)老地產(chǎn)最活躍的先行者主要還是大型房企、保險(xiǎn)公司和投資機(jī)構(gòu)，然而國(guó)內(nèi)的養(yǎng)老地產(chǎn)剛剛起步，可提供參考借鑒的成功項(xiàng)目幾乎為零，雖然歐美一些發(fā)達(dá)國(guó)家的養(yǎng)老地產(chǎn)已進(jìn)入穩(wěn)定發(fā)展階段，但其開(kāi)發(fā)模式無(wú)法適用于中國(guó)具體情況，因此，這些企業(yè)對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的試水皆在摸索中進(jìn)行。

“大型房企或投資機(jī)構(gòu)與國(guó)外投資集團(tuán)合作是國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式之一，能夠確保項(xiàng)目資金穩(wěn)定?！鄙虾Ｐ潜な紫袌?chǎng)官王雨珂表示，上海星堡是復(fù)星集團(tuán)與美國(guó)峰堡投資集團(tuán)在中國(guó)合資運(yùn)營(yíng)的首個(gè)綜合養(yǎng)老社區(qū)，經(jīng)過(guò)3個(gè)月試運(yùn)營(yíng)之后，目前已有近60位老人支付了定金，20多位老人已人住。

有業(yè)內(nèi)人士介紹，星堡項(xiàng)目門(mén)檻比較高，要求除了繳納一次性人住費(fèi)外，每月自理費(fèi)用基本在萬(wàn)元以上，僅有一部分收入高的老年人才負(fù)擔(dān)得起。

另外，大型險(xiǎn)企的介入為養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)了一種創(chuàng)新的商業(yè)模式。泰康人壽董事長(zhǎng)陳東升表示，將保險(xiǎn)業(yè)和養(yǎng)老地產(chǎn)結(jié)合改變了中國(guó)人傳統(tǒng)的養(yǎng)老理念。保險(xiǎn)公司有大量的長(zhǎng)期資金，需要尋找有穩(wěn)定回報(bào)的投資出路，養(yǎng)老社區(qū)屬于商業(yè)地產(chǎn)，但與寫(xiě)字樓、零售等商業(yè)地產(chǎn)相比，不會(huì)隨著經(jīng)濟(jì)周期而波動(dòng)，因此投資養(yǎng)老社區(qū)非常符合保險(xiǎn)資金投資對(duì)安全、有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，但不追求高回報(bào)的要求。

萬(wàn)科集團(tuán)副總裁在接受媒體采訪時(shí)表示，養(yǎng)老地產(chǎn)首先是保障老年人老有所居，這必然成為以住宅開(kāi)發(fā)為主的地產(chǎn)商未來(lái)轉(zhuǎn)型的方向，但養(yǎng)老地產(chǎn)只是一個(gè)載體，其中很多內(nèi)容還需要社會(huì)去填充，養(yǎng)老地產(chǎn)不等于養(yǎng)老解決方案。“萬(wàn)科集團(tuán)這幾年也一直在研究各種國(guó)際養(yǎng)老模式，發(fā)現(xiàn)養(yǎng)老地產(chǎn)相當(dāng)復(fù)雜，開(kāi)發(fā)的首個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目只是一個(gè)探索，還有配套服務(wù)、盈利模式等諸多問(wèn)題亟待解決。”他說(shuō)。

如何盈利？

根據(jù)中研普華研究機(jī)構(gòu)的調(diào)查結(jié)果顯示，高端的機(jī)構(gòu)養(yǎng)老還屬于培育階段，養(yǎng)老地產(chǎn)持有經(jīng)營(yíng)的收益不足10%，尚不足以?xún)斶€貸款利息。養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利問(wèn)題成為投資者主要的關(guān)注點(diǎn)。

“險(xiǎn)資企業(yè)做養(yǎng)老地產(chǎn)很容易被誤解成掛羊頭賣(mài)狗肉?！碧┛抵彝顿Y有限公司首席執(zhí)行官劉挺軍說(shuō)，“保險(xiǎn)公司的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目并沒(méi)有外界想象的那么高歌猛進(jìn)，泰康堅(jiān)持養(yǎng)老地產(chǎn)首先是服務(wù)業(yè)，其次才是房地產(chǎn)業(yè)。”

有業(yè)內(nèi)人士分析，國(guó)外社保、保險(xiǎn)和養(yǎng)老護(hù)理等模塊都是獨(dú)立運(yùn)行，專(zhuān)業(yè)化程度很高，而國(guó)內(nèi)這些方面都不成熟，泰康親自操刀投資、開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)，雖然運(yùn)營(yíng)效率低，投入成本高，但把前端保險(xiǎn)提供的資金鏈和后端真正提供養(yǎng)老服務(wù)的實(shí)體結(jié)合起來(lái)，也正是為了盈利的考慮。

劉挺軍認(rèn)為，如果扎扎實(shí)實(shí)地做下去，養(yǎng)老地產(chǎn)絕對(duì)能夠賺錢(qián)，整個(gè)市場(chǎng)最需要的是時(shí)間。如果用房地產(chǎn)的操作手法來(lái)套養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式，永遠(yuǎn)都不會(huì)想清楚養(yǎng)老地產(chǎn)真正的盈利來(lái)自服務(wù)附加值。

養(yǎng)老地產(chǎn)的資金投入大且回報(bào)慢，缺少追求穩(wěn)定長(zhǎng)期回報(bào)的基金支持，地產(chǎn)商很難獨(dú)立推動(dòng)項(xiàng)目。與有外資背景的投資機(jī)構(gòu)合作，投資養(yǎng)老地產(chǎn)更像是一件“照葫蘆畫(huà)瓢”的事情，但大多數(shù)的發(fā)達(dá)國(guó)家都擁有相對(duì)完善的社會(huì)醫(yī)療體系，而成熟的養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)正是依托于這些完善的體系。因此，要想在中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)中實(shí)現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)，對(duì)于外資機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)仍然是一個(gè)不小的挑戰(zhàn)。

北京太陽(yáng)城集團(tuán)董事長(zhǎng)朱鳳泊表示，國(guó)內(nèi)養(yǎng)老行業(yè)的發(fā)展離不開(kāi)政府政策上的支持，但養(yǎng)老政策的支持模式尚處于摸石頭過(guò)河的階段，動(dòng)作幅度還比較小。

國(guó)外養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)典項(xiàng)目

美國(guó)太陽(yáng)城

美國(guó)太陽(yáng)城是世界知名的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，該中心始建于1961年，坐落在佛羅里達(dá)西海岸，現(xiàn)有來(lái)自全美以及世界各地的1.6萬(wàn)戶(hù)，并一直處于持續(xù)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。

整個(gè)社區(qū)由獨(dú)立家庭別墅、連體別墅、庭院和出租的獨(dú)立居住公寓以及“自由廣潮”六大居住社區(qū)組成，并共同享用一個(gè)郵局、超市、醫(yī)療機(jī)構(gòu)、銀行和教堂。無(wú)論哪種年齡段的老人，選擇哪種住宅，每人每年繳納一定費(fèi)用，都會(huì)享受到積極活躍的老年生活方式。這里有個(gè)規(guī)定：居民必須是55歲以上的老人，18歲以下的陪同人士一年居住時(shí)間不能超過(guò)30天。

日本港北新城

基于傳統(tǒng)東方家庭觀念的延續(xù)，港北新城致力于開(kāi)發(fā)家庭養(yǎng)老的功能，把老少戶(hù)住宅、老人專(zhuān)用住宅、養(yǎng)老公寓等鑲嵌在普通住宅中。

老少戶(hù)住宅指同一樓層中相鄰或相近的兩套住宅，或者同一單元內(nèi)上下層相鄰的兩套住宅，其中一套為老人居住，另一套為子女家庭，包括24小時(shí)的入住照顧服務(wù)、白天的日托服務(wù)和居家上門(mén)服務(wù)，類(lèi)似于養(yǎng)老地產(chǎn)的“7-11”。

美國(guó)大學(xué)村

篇8

關(guān)鍵詞：公私合營(yíng)（PPP）項(xiàng)目；養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)；融資渠道

2016年，全國(guó)建設(shè)試點(diǎn)省市推行“智慧型”社區(qū)養(yǎng)老工程，2017年初，湖南率先試運(yùn)營(yíng)，具有鮮明的產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)意義。2016中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)博覽會(huì)的舉行，結(jié)合了多種社會(huì)力量，將養(yǎng)老服務(wù)項(xiàng)目與社會(huì)資源有效對(duì)接，倡導(dǎo)養(yǎng)老新理念，促進(jìn)社會(huì)健康快速發(fā)展。PPP模式將公私兩方力量聯(lián)合，這種聯(lián)合共同體有利于社會(huì)基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)的構(gòu)建。

一、我國(guó)養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)融資特征及問(wèn)題

1、我國(guó)養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)的融資特征

（1）內(nèi)源融資規(guī)模大，外源融資規(guī)模小。外源融資，是指融資來(lái)源于本單位以外。內(nèi)源融資，則是來(lái)源于本單位積累的利潤(rùn)。隨著近年來(lái)養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展，企業(yè)在初創(chuàng)籌資期間，政府補(bǔ)助占比相對(duì)來(lái)說(shuō)有走低的趨勢(shì)，這就需要更多的內(nèi)部融資途徑來(lái)補(bǔ)充產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)建設(shè)。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2012—2016年養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的銀行貸款、股票發(fā)行、企業(yè)債券商業(yè)信用、融資租賃等外源融資每年均不足30%。

（2）直接融資規(guī)模大，間接融資規(guī)模小。直接籌資，是指企業(yè)不借助于銀行等金融機(jī)構(gòu)的力量，直接從社會(huì)籌集資本。間接投資，則相反。立足當(dāng)前養(yǎng)老行業(yè)階段來(lái)看，直接投資更加有利于提高企業(yè)的知名度和資信度，其規(guī)模也越來(lái)越大，而間接融資則會(huì)相對(duì)弱一些，主要是因?yàn)樾袠I(yè)風(fēng)險(xiǎn)有較多的不可控性，因此銀行和類(lèi)似的金融機(jī)構(gòu)放貸會(huì)相對(duì)保守一些。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2012—2016年養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的銀行貸款、融資租賃等間接融資每年均不足25%。

（3）股權(quán)融資規(guī)模大，債券融資規(guī)模小。企業(yè)股權(quán)投資方式是直接吸收投資、公開(kāi)發(fā)行股票；而債務(wù)投資則是通過(guò)金融以及社會(huì)資本舉債的方式取得的。以當(dāng)前的行業(yè)背景來(lái)看，養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)的資金來(lái)源，除了一定比例的政府補(bǔ)助之外，就是大規(guī)模的股權(quán)融資，主要依托于大型企業(yè)的接盤(pán)和商業(yè)模式的優(yōu)化運(yùn)營(yíng)。債權(quán)融資規(guī)模相對(duì)來(lái)說(shuō)比較小，主要由于當(dāng)前行業(yè)利潤(rùn)空間小。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2012—2016年養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的銀行借款、債券發(fā)行、利用商業(yè)信用等債權(quán)融資每年均不足25%。

2、我國(guó)養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)融資存在的問(wèn)題

（1）政府補(bǔ)貼的依賴(lài)程度過(guò)高。養(yǎng)老服務(wù)在一定程度上屬于社會(huì)公益性產(chǎn)品，政府的支持必不可少。隨著中國(guó)老齡化人口的不斷增加，養(yǎng)老需求勢(shì)必迅速擴(kuò)張，這就使得地方政府債臺(tái)高筑以及國(guó)債規(guī)模的大面積擴(kuò)張，造成財(cái)政成本的不斷上升。據(jù)國(guó)家數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2002—2016年每年的政府補(bǔ)貼的總需求量都在不斷增加，地方政府已壓力重重。

（2）社會(huì)力量的作用尚不明顯。養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)盈利往往需要的戰(zhàn)線比較長(zhǎng)，經(jīng)測(cè)算，投資回收期基本都是八到十年，短期內(nèi)效益不明顯，而民營(yíng)資本又更加重視短期內(nèi)發(fā)展，這就使得民營(yíng)資本面對(duì)養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)只能望而卻步。國(guó)家近幾年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，在養(yǎng)老政策實(shí)施初期，社會(huì)力量作用還不是很明顯。

（3）傳統(tǒng)融資渠道相對(duì)受限。近些年來(lái)，我國(guó)養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)這樣的勢(shì)頭：一方面，許多國(guó)外融資模式雖具有一定的可實(shí)施性但未能在本土廣泛應(yīng)用；另一方面，在國(guó)內(nèi)其他領(lǐng)域的融資模式雖有效果但本領(lǐng)域卻未能實(shí)施。通過(guò)近幾年的融資規(guī)模數(shù)據(jù)可以觀察，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)近幾年融資渠道穩(wěn)中有升，但依然相對(duì)受限，市場(chǎng)化不足。

二、PPP模式應(yīng)用于養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)的可行性

1、國(guó)家鼓勵(lì)養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)應(yīng)用PPP模式進(jìn)行產(chǎn)業(yè)融資

鼓勵(lì)社會(huì)資本采用PPP模式通過(guò)多種方式參與到醫(yī)療、衛(wèi)生、養(yǎng)老體系建設(shè)的創(chuàng)新性改革中。對(duì)于一些醫(yī)養(yǎng)結(jié)合機(jī)構(gòu)，一旦符合條件即可享受相關(guān)優(yōu)惠政策。這就在一定程度上拓寬了市場(chǎng)化融資模式，支持各種商業(yè)合作的模式進(jìn)行項(xiàng)目合作共建，極大地帶動(dòng)社會(huì)資本加大投入，通過(guò)產(chǎn)業(yè)基金、PPP等模式，大力支持社會(huì)化產(chǎn)業(yè)進(jìn)程。

2、PPP模式與養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)的適配性對(duì)接

PPP模式的思路與養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)在融資問(wèn)題上非常相近。第一，PPP模式和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)都是公共服務(wù)領(lǐng)域方面，可以實(shí)現(xiàn)對(duì)接。第二，PPP模式與養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)非常相近，都是投資大，回報(bào)少，周期長(zhǎng)。第三，養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)是一項(xiàng)長(zhǎng)期工程，現(xiàn)階段其服務(wù)對(duì)象和服務(wù)項(xiàng)目相對(duì)穩(wěn)定。政府也會(huì)通過(guò)各種措施加以保障，這又與PPP項(xiàng)目非常一致。

三、我國(guó)養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)應(yīng)用PPP模式融資的制約因素

1、地方政府財(cái)力短缺

近年來(lái)，養(yǎng)老服務(wù)的管理工作由中央下放到地方，但僅僅是事務(wù)管理權(quán)。養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)的建設(shè)資金還是出自地方政府財(cái)政，這樣，地方政府在管理上就變得力不從心，實(shí)行分稅改革以來(lái)，地方稅收減少，財(cái)力已經(jīng)趨于短缺。

2、資本市場(chǎng)尚不完善

一方面，資本市場(chǎng)上金融產(chǎn)品種類(lèi)單一，難以滿足投資者需求的多元化；另一方面，資本市場(chǎng)的監(jiān)管不規(guī)范，法律方面缺乏實(shí)施細(xì)則，實(shí)施難度大。這就導(dǎo)致資本市場(chǎng)存在較大的投資風(fēng)險(xiǎn)。

3、行業(yè)利潤(rùn)率偏低

養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)的供給對(duì)象大多屬于退休工資水平較低的老年人，價(jià)格應(yīng)該更加人性化，同時(shí)，政府也應(yīng)有規(guī)范嚴(yán)格的價(jià)格控制，這就是養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)低利潤(rùn)的主要原因。養(yǎng)老企業(yè)利潤(rùn)少，自然積極性差，因此，難以將養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)帶入良性發(fā)展軌道。

4、優(yōu)惠政策體系尚不完善

在貸款、稅收和土地使用等方面政府都為都為產(chǎn)業(yè)基建“大開(kāi)綠燈”，但很多政策引導(dǎo)過(guò)于宏觀，相關(guān)法律上沒(méi)有相應(yīng)配套的實(shí)施細(xì)則，執(zhí)行難度大。建立健全產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策體系迫在眉睫。

四、國(guó)外養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)應(yīng)用PPP模式融資的經(jīng)驗(yàn)與啟示

1、美國(guó)養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)應(yīng)用PPP的融資模式

在美國(guó)，養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)融資主要依賴(lài)市場(chǎng)。美國(guó)的養(yǎng)老社區(qū)分為兩種：專(zhuān)門(mén)建成的和自然形成的。為非營(yíng)利機(jī)構(gòu)提供的專(zhuān)門(mén)建成的社區(qū)運(yùn)營(yíng)達(dá)到40年，前期投入不用償還。而自然形成的養(yǎng)老社區(qū)大多是由居民人員流動(dòng)自發(fā)形成的。此時(shí)，聯(lián)邦政府無(wú)償改建房屋結(jié)構(gòu)，增加社區(qū)醫(yī)療健身設(shè)施。20世紀(jì)70年代后期，社會(huì)機(jī)構(gòu)接盤(pán)公共服務(wù)事項(xiàng)，按照履約情況支付合同約定相關(guān)服務(wù)費(fèi)用。

2、日本養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)應(yīng)用PPP的融資模式

PPP融資模式在日本為介護(hù)險(xiǎn)制度，即為日常生活有困難的人提供以個(gè)人人權(quán)和尊嚴(yán)為前提的幫助，保障他們的正常生活。日本的養(yǎng)老事業(yè)為非營(yíng)利性質(zhì)，是由政府主辦的；日本的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)為營(yíng)利性質(zhì)，多是由社會(huì)資本主辦的，兩者共同構(gòu)成了日本的養(yǎng)老體系。根據(jù)2000年日本《護(hù)理保險(xiǎn)法》，護(hù)理費(fèi)用的10%由老人自行繳納，余下90%的費(fèi)用負(fù)擔(dān)比例由被保險(xiǎn)者承擔(dān)。

3、新加坡養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)應(yīng)用PPP的融資模式

新加坡雖是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家，但在養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)的規(guī)劃建設(shè)方面并不是完全依賴(lài)市場(chǎng)，而是將計(jì)劃與市場(chǎng)相結(jié)合，政府為主、市場(chǎng)為輔。市場(chǎng)化私人籌資方面相對(duì)成熟，實(shí)現(xiàn)企業(yè)融資多元化，養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)在新加坡可以與市場(chǎng)上幾乎所有的金融產(chǎn)品相結(jié)合。新加坡的金融業(yè)越是成熟，市場(chǎng)認(rèn)可度越高，不可控風(fēng)險(xiǎn)就越小，同時(shí)，又反向作用于該行業(yè)發(fā)展，使之良性循環(huán)。

4、國(guó)外養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)應(yīng)用PPP模式

融資的可借鑒性指引首先，我國(guó)應(yīng)系統(tǒng)規(guī)劃一個(gè)養(yǎng)老服務(wù)體系并且建立健全行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，即現(xiàn)在所倡導(dǎo)的智慧型養(yǎng)老體系，醫(yī)療、衛(wèi)生、養(yǎng)老協(xié)同發(fā)展。其次，健全立法機(jī)制，保障養(yǎng)老體系標(biāo)準(zhǔn)落到實(shí)處。可以看到國(guó)際上普遍采用了這一方法，為融資渠道的開(kāi)拓奠定了基礎(chǔ)。最后，加大力度鼓勵(lì)社會(huì)力量參與，公益與市場(chǎng)的有機(jī)合作，有利于產(chǎn)業(yè)的高速穩(wěn)健發(fā)展。

五、我國(guó)養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)PPP模式融資實(shí)現(xiàn)路徑

1、政府財(cái)政應(yīng)適度向民間資本傾斜

政府財(cái)政應(yīng)適度向民間資本傾斜，把過(guò)去政策補(bǔ)貼的養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)的財(cái)政資金，轉(zhuǎn)向給民間資本注資補(bǔ)貼。轉(zhuǎn)變過(guò)去過(guò)度依賴(lài)政府財(cái)政補(bǔ)貼的財(cái)政狀況，多增加一些資金來(lái)源渠道。同時(shí)，政府也要制定各種實(shí)施細(xì)則來(lái)彌補(bǔ)目前法律法規(guī)上的不足，建立健全穩(wěn)定的法律保障的社會(huì)大環(huán)境，保證養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的持續(xù)、穩(wěn)健態(tài)勢(shì)。

2、養(yǎng)老企業(yè)應(yīng)多種盈利模式

經(jīng)營(yíng)養(yǎng)老企業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不宜過(guò)高。但為保證項(xiàng)目持續(xù)性盈利，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)還應(yīng)積極拓展盈利渠道，如出租配套設(shè)施、場(chǎng)地和部分養(yǎng)老房屋等隱形利潤(rùn)空間，來(lái)彌補(bǔ)前期的建設(shè)成本以及持續(xù)的運(yùn)營(yíng)成本。積極打造社會(huì)知名度和影響力，吸納社會(huì)資本的加入，擴(kuò)大融資渠道和規(guī)模，優(yōu)化養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)的運(yùn)營(yíng)發(fā)展。

3、社會(huì)公眾應(yīng)全民參與、全民支持改變

社會(huì)以往觀念，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)不是政府和資本群體的營(yíng)利工具，它是一種社會(huì)利建設(shè)，需要全民支持、全民參與、全民建設(shè)，萬(wàn)眾一心共同構(gòu)建。共建社會(huì)福利事業(yè)有利于打造企業(yè)知名度，有利于政府事務(wù)工作的科學(xué)有序的管理，也利于全民養(yǎng)老品質(zhì)的提升，共建美好宜居生態(tài)環(huán)境。眾志成城，將政府監(jiān)管引導(dǎo)與社會(huì)資源協(xié)調(diào)起來(lái)，做出功在當(dāng)代、利在千秋的社會(huì)貢獻(xiàn)。

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關(guān)鍵詞 住房反向抵押貸款；以房養(yǎng)老；養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)；政策

[中圖分類(lèi)號(hào)]F832.45 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A [文章編號(hào)]1673-0461（2015）08-0010-07

我國(guó)老年人數(shù)量的不斷增加、家庭模式的不斷演變以及政府財(cái)政在養(yǎng)老方面存在的資金壓力，都要求我們急需創(chuàng)新和發(fā)展養(yǎng)老模式。如何將社會(huì)財(cái)富最大限度地變現(xiàn)為老年人的養(yǎng)老增添一份厚度，也許是解決養(yǎng)老問(wèn)題的最好辦法之一。盛行于歐美的“以房養(yǎng)老”模式提倡將老年人的住房抵押給金融機(jī)構(gòu)，通過(guò)市場(chǎng)化運(yùn)作解決一部分的養(yǎng)老金問(wèn)題。這為傳統(tǒng)的政府解決養(yǎng)老金問(wèn)題減輕了一定的壓力，有利于社會(huì)養(yǎng)老事業(yè)可持續(xù)性發(fā)展。住房反向抵押貸款是“以房養(yǎng)老”模式的最為主要的形式。

住房反向抵押貸款是指老年人將自有產(chǎn)權(quán)房抵押給特定機(jī)構(gòu)后，特定機(jī)構(gòu)在綜合評(píng)估借款人的年齡狀況、預(yù)期余命、房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值和貸款結(jié)束后的房產(chǎn)價(jià)值等內(nèi)容后，與借款人簽訂合同并在固定的時(shí)期或一次性給付借款人一定的生活費(fèi)用，待借款人過(guò)世、永久搬離住所或出售房屋后將房產(chǎn)收現(xiàn)，實(shí)現(xiàn)彌補(bǔ)支付給借款人的貸款本息。[1] 在合同期間，借款人除可以獲得金融機(jī)構(gòu)一定的生活費(fèi)用外，還可以繼續(xù)居住在自己的抵押房產(chǎn)內(nèi)養(yǎng)老。

一、我國(guó)推行住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)的困境

（一）金融業(yè)分業(yè)經(jīng)營(yíng)的限制

我國(guó)的銀行業(yè)、保險(xiǎn)業(yè)和證券業(yè)是分開(kāi)經(jīng)營(yíng)的，相互之間缺乏應(yīng)有的融合發(fā)展。2003年，中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)的成立正式標(biāo)志著我國(guó)“一行三會(huì)”的分業(yè)經(jīng)營(yíng)和監(jiān)管模式的確定。2005年實(shí)行的新《證券法》明確提出“證券業(yè)和銀行業(yè)、信托業(yè)和保險(xiǎn)業(yè)實(shí)行分業(yè)經(jīng)營(yíng)和管理，證券公司于銀行、信托、保險(xiǎn)業(yè)務(wù)機(jī)構(gòu)分別設(shè)立”。

這種分業(yè)經(jīng)營(yíng)的發(fā)展模式勢(shì)必會(huì)限制住房反向抵押貸款的發(fā)展空間，影響整個(gè)貸款市場(chǎng)。因?yàn)椋》糠聪虻盅嘿J款是一種綜合性業(yè)務(wù)，涉及銀行業(yè)、保險(xiǎn)業(yè)、證券業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)等相關(guān)領(lǐng)域。特別是實(shí)行年金制支付方式的住房反向抵押貸款需要將貸款一次性投入到保險(xiǎn)公司，再通過(guò)保險(xiǎn)公司向借款人支付年金。這種模式運(yùn)行的前提條件就是銀行業(yè)與保險(xiǎn)業(yè)的深度合作。此外，為了規(guī)避住房反向抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)，貸款機(jī)構(gòu)可能會(huì)將貸款投入到證券市場(chǎng)，實(shí)行住房反向抵押貸款的證券化。這種業(yè)務(wù)屬于銀行業(yè)、保險(xiǎn)業(yè)與證券業(yè)之間的業(yè)務(wù)，需要三者的交叉進(jìn)行。

（二）傳統(tǒng)思想觀念的阻擾

住房反向抵押貸款的理念是將自有房產(chǎn)抵押出去，實(shí)現(xiàn)老年人的自我養(yǎng)老。然而在中國(guó)，這些新的理念與我國(guó)傳統(tǒng)社會(huì)的思想和觀念都是很難相容的。在中國(guó)，家的概念深入人心，家庭是父母與子女共同生活和扶持的堡壘。一旦失去了家，社會(huì)倫理也就會(huì)出現(xiàn)危機(jī)。如果老年人辦理了住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)，社會(huì)將會(huì)誤以為其子女不孝，或者被拋棄，遭致社會(huì)輿論的強(qiáng)大壓力。子女贍養(yǎng)父母是中國(guó)幾千年來(lái)亙古不變的傳統(tǒng)，而繼承父母的遺產(chǎn)也是子女引以為豪或者說(shuō)是天經(jīng)地義之事。而如果將自己的房產(chǎn)抵押出去，將遭致兒女和親戚的詬病。況且房產(chǎn)是一個(gè)家庭資產(chǎn)的最大部分，且在當(dāng)下由于房?jī)r(jià)的一再上漲出現(xiàn)買(mǎi)房難的局面。很多青年人也存在啃老的現(xiàn)象，老年人也希望將自己的財(cái)產(chǎn)遺留給自己的子女。此外，中國(guó)居民喜歡儲(chǔ)蓄的行為特征也促使老年人對(duì)住房反向抵押貸款失去興趣。由于老年人在青年時(shí)代已經(jīng)存足了養(yǎng)老金，加上大部分老年人還是愿意與年輕人居住，享受天倫之樂(lè)，在老年階段就沒(méi)有了養(yǎng)老的后顧之憂。

住房反向抵押貸款在西方國(guó)家已經(jīng)較為成熟，而在我國(guó)還是一項(xiàng)嶄新的事物。由于人們對(duì)其了解甚微，在短時(shí)間內(nèi)還很難接受這種對(duì)我國(guó)傳統(tǒng)文化形成沖擊的養(yǎng)老模式。這無(wú)疑對(duì)發(fā)展我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生不小的阻礙。目前，國(guó)內(nèi)公眾對(duì)住房反向抵押貸款的支持率非常低。根據(jù)中國(guó)社會(huì)科學(xué)院所做的調(diào)查顯示，城市居民只有28.6%的民眾表示支持“以房養(yǎng)老”政策，有55%的民眾明確表示不會(huì)接受這種養(yǎng)老模式，這一數(shù)字接近支持率的兩倍。相對(duì)來(lái)說(shuō)，擁有兩套及以上住房的受訪者對(duì)這一模式支持率更高一些，達(dá)到了39.6%，但仍然低于43.8%的不支持的比例。[2]

住房反向抵押貸款在我國(guó)一些大城市試行了幾年，但最后卻都沒(méi)有取得成效。對(duì)此，研究我國(guó)民眾為什么不愿意接受住房反向抵押貸款顯得非常迫切。根據(jù)中國(guó)社科院的調(diào)查顯示，導(dǎo)致民眾不愿接受住房反向抵押貸款的最大的原因在于城市民眾對(duì)房產(chǎn)的傳統(tǒng)情結(jié)和不舍：約有60%左右的受訪者認(rèn)為“房子應(yīng)該留給子女”，20.5%的民眾表示接受不了一生做房奴的事實(shí)。相對(duì)來(lái)說(shuō)，住房反向抵押貸款過(guò)程中的規(guī)范和利益問(wèn)題并不是最大的原因（如圖1所示）。

（三）法律制度的不完善

法律制度不僅可以彌補(bǔ)道德的缺陷，約束人們的各種行為，而且還可以產(chǎn)生強(qiáng)大的法治效應(yīng)，使各種經(jīng)濟(jì)行為有法可依，提升經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的效率和質(zhì)量。

在住房反向抵押貸款領(lǐng)域，我國(guó)至今還沒(méi)有正式開(kāi)展這一項(xiàng)業(yè)務(wù)，相關(guān)的法律制度更是一片空白。制定住房反向抵押貸款相關(guān)的法律制度，既是防止各種違法事故、防范風(fēng)險(xiǎn)的重要保證，也是政府對(duì)住房反向抵押貸款市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控的合法依據(jù)。我國(guó)政府應(yīng)該借鑒國(guó)外相關(guān)的經(jīng)驗(yàn)，及早制定出《消費(fèi)信貸法》、《金融消費(fèi)者保護(hù)法》、《住房反向抵押貸款擔(dān)保法》等法律法規(guī)，為住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展提供法律依據(jù)。在傳統(tǒng)的信用貸款方面，我國(guó)至今也還沒(méi)有建立完整的個(gè)人征信體系，也沒(méi)有相關(guān)的法律制度，各商業(yè)機(jī)構(gòu)還無(wú)法收集客戶(hù)的資料和信息，金融機(jī)構(gòu)將面臨較大的道德風(fēng)險(xiǎn)；現(xiàn)行的法律制度大多針對(duì)法人，很少有針對(duì)金融消費(fèi)者個(gè)人的法律制度，將無(wú)法有效保護(hù)金融消費(fèi)者的權(quán)益和控制消費(fèi)者的違約行為；甚至在消費(fèi)信貸方面也沒(méi)有制定專(zhuān)門(mén)的信貸法，使得現(xiàn)實(shí)生活中經(jīng)濟(jì)糾紛和矛盾逐漸增多。

此外，我國(guó)目前的信貸制度和立法基本上是從金融部門(mén)及其管理部門(mén)的角度出發(fā)，側(cè)重于對(duì)消費(fèi)金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)控制，而對(duì)消費(fèi)者利益的保護(hù)、金融機(jī)構(gòu)以及商戶(hù)等其他相關(guān)者的權(quán)利、義務(wù)規(guī)范都幾乎沒(méi)有涉及。

（四）風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保制度的缺失

住房反向抵押貸款是一項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)極大的新興業(yè)務(wù)，市場(chǎng)機(jī)制很難從根本上規(guī)避這些風(fēng)險(xiǎn)，需要政府部門(mén)積極配合與支持。通過(guò)政府政策和法律制度的約束、金融工具的創(chuàng)新等舉措都可以分散住房反向抵押貸款中的風(fēng)險(xiǎn)，有利于保障消費(fèi)者和貸款機(jī)構(gòu)的經(jīng)濟(jì)利益，激發(fā)他們參與的積極性。我國(guó)目前還沒(méi)有完善的風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保機(jī)制，各種風(fēng)險(xiǎn)都集中在了貸款機(jī)構(gòu)，造成商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)不太愿意加入住房反向抵押貸款等高風(fēng)險(xiǎn)業(yè)務(wù)之中。國(guó)際上一些國(guó)家都在此方面進(jìn)行了大量的實(shí)踐，并取得了較好的成績(jī)。美國(guó)在20世紀(jì)90年代推出的住房反向抵押貸款就附有政府的風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保信用制度，扭轉(zhuǎn)了之前市場(chǎng)上的頹勢(shì)，提高各貸款機(jī)構(gòu)和消費(fèi)者的信心和參與程度。此外，美國(guó)私人機(jī)構(gòu)進(jìn)行的住房反向抵押貸款證券化也很好地規(guī)避了風(fēng)險(xiǎn)，這也得益于美國(guó)良好的金融市場(chǎng)環(huán)境和信用擔(dān)保制度。英國(guó)在信用貸款方面也制定了比較完善的擔(dān)保制度，包括最高額擔(dān)保制度、信托擔(dān)保制度、浮動(dòng)擔(dān)保制度等。英國(guó)建立了完備的擔(dān)保機(jī)構(gòu)，包括專(zhuān)門(mén)性擔(dān)保機(jī)構(gòu)和商業(yè)銀行兩大類(lèi)，且商業(yè)銀行的擔(dān)保業(yè)務(wù)占90%以上。

（五）配套政策不到位

住房反向抵押貸款內(nèi)在的社會(huì)屬性和利他屬性決定了其具有很強(qiáng)的政策性。政府必須為業(yè)務(wù)的開(kāi)展提供配套的政策支持。國(guó)外的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)表明，沒(méi)有政府的支持，住房反向抵押貸款很難進(jìn)行，即使開(kāi)展了也沒(méi)有多大的成效。我國(guó)政府歷來(lái)非常重視對(duì)養(yǎng)老問(wèn)題的研究和途徑探索。在住房反向抵押貸款方面，政府也早已關(guān)注，并下發(fā)了相關(guān)的文件。早在2003年3月，國(guó)務(wù)院總理對(duì)孟曉蘇博士的《關(guān)于建立反向抵押貸款的壽險(xiǎn)服務(wù)――健全老年人社會(huì)保障制度的一個(gè)建議》做出批示。之后，保監(jiān)會(huì)等機(jī)構(gòu)開(kāi)展了調(diào)研，并于2003年8月將《關(guān)于開(kāi)辦反向抵押貸款有關(guān)問(wèn)題的報(bào)告》呈送給國(guó)務(wù)院。2013年，國(guó)務(wù)院印發(fā)了《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》，明確提出了“開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)”。2014年3月，中國(guó)保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)下發(fā)了《關(guān)于開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見(jiàn)（征求意見(jiàn)稿）》，計(jì)劃在北京、上海、廣州和武漢四城市率先試點(diǎn)以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)。這些都為我國(guó)開(kāi)展住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)提供了宏觀的政策支持。

然而，宏觀的政策并不能為業(yè)務(wù)的開(kāi)展提供具體的幫助，在實(shí)際的業(yè)務(wù)運(yùn)行中，需要政府更加明細(xì)的規(guī)定和支持，例如土地政策、稅收減免、財(cái)政資金支持、業(yè)務(wù)監(jiān)管、法律制度、風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保等政策。

以美國(guó)為例，美國(guó)在住房反向抵押貸款中制定非常詳細(xì)的政策法規(guī)。在財(cái)稅方面，美國(guó)聯(lián)邦住房管理局與1989年就專(zhuān)門(mén)設(shè)立了住房反向抵押貸款的管理部門(mén)，并為借款人進(jìn)行投保，借款人可以獲得事先向其承諾的所有資金；聯(lián)邦政府為住房反向抵押貸款提供了利率保障，規(guī)定采取固定利率加浮動(dòng)利率的可調(diào)整利率計(jì)息方式，有力地防范了利率風(fēng)險(xiǎn)；為了規(guī)避房?jī)r(jià)波動(dòng)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)，美國(guó)政府規(guī)定了抵押房產(chǎn)的最高價(jià)值限制，并定期對(duì)這一限制做些調(diào)整；美國(guó)政府對(duì)貸款機(jī)構(gòu)收取借款人的費(fèi)用做了限制，規(guī)定貸款本金與費(fèi)用之和必能超過(guò)房屋評(píng)估價(jià)值的80%；此外，美國(guó)政府還采取了減免稅費(fèi)的政策，免除了政府風(fēng)險(xiǎn)抵押貸款中的個(gè)人房產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)稅和減免了貸款合同到期后出售抵押房產(chǎn)的營(yíng)業(yè)稅等。在法律和風(fēng)險(xiǎn)防范方面，美國(guó)也制定了較為完善的法律制度和風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制。

目前，我國(guó)政府在這些政策方面還處于空白狀態(tài)，政府還要制定出具體的政策，及時(shí)把握業(yè)務(wù)開(kāi)展時(shí)機(jī)和市場(chǎng)需求。其中，我國(guó)房屋產(chǎn)權(quán)70年的時(shí)間限制條件，就對(duì)住房反向抵押貸款極為不利。住房反向抵押貸款的運(yùn)行周期長(zhǎng)，且抵押的房屋大多為居住已久的舊房，在貸款到期后，很有可能抵押房屋的使用時(shí)間已經(jīng)超出了70年，這對(duì)貸款機(jī)構(gòu)通過(guò)變現(xiàn)抵押房產(chǎn)實(shí)現(xiàn)回收貸款產(chǎn)生巨大的風(fēng)險(xiǎn)，貸款機(jī)構(gòu)將面臨無(wú)法收回貸款的局面。

（六）市場(chǎng)機(jī)制不完善

發(fā)展住房反向抵押貸款既需要政府的支持，也需要市場(chǎng)機(jī)制發(fā)揮效應(yīng)。我國(guó)目前的市場(chǎng)機(jī)制還處于不斷完善的發(fā)展過(guò)程中。包括房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制、金融市場(chǎng)機(jī)制、養(yǎng)老市場(chǎng)機(jī)制等都遠(yuǎn)沒(méi)有成熟和穩(wěn)定。

在住房市場(chǎng)方面，目前我國(guó)房地產(chǎn)的價(jià)格還處于不穩(wěn)定狀態(tài)；二手房市場(chǎng)發(fā)展也不完善，且住房的產(chǎn)權(quán)存在不明晰的情況，對(duì)開(kāi)展此項(xiàng)業(yè)務(wù)造成了障礙。

在金融市場(chǎng)方面，目前我國(guó)的金融市場(chǎng)還比較初級(jí)，金融工具不健全、金融中介機(jī)構(gòu)缺失、二級(jí)市場(chǎng)發(fā)育不足、利率市場(chǎng)化進(jìn)程還處于探索階段，這些都不利于住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)的開(kāi)展。

在養(yǎng)老市場(chǎng)方面，目前，我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)化還處于起步階段，養(yǎng)老市場(chǎng)機(jī)制不完善，主要表現(xiàn)在養(yǎng)老服務(wù)水平有待提高、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)參差不齊、缺乏市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制和養(yǎng)老產(chǎn)品不足等方面。雖然經(jīng)過(guò)多年的努力，我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了一些生機(jī)，獲得了一定的發(fā)展。但是，大部分養(yǎng)老機(jī)構(gòu)提供的服務(wù)主要以居住養(yǎng)老服務(wù)為主，且這些機(jī)構(gòu)主要是政府主導(dǎo)的公辦機(jī)構(gòu)，甚至為政府直接運(yùn)作，民間機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)的比較少。由于在機(jī)構(gòu)的選址、產(chǎn)品的定價(jià)、服務(wù)質(zhì)量等方面受諸多因素的限制，民營(yíng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)不太理想，相當(dāng)一部分的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)在經(jīng)營(yíng)中遇到很多困難。[3] 養(yǎng)老市場(chǎng)的規(guī)范和完善，還需要政府加大對(duì)民營(yíng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的扶持和政策優(yōu)惠。

二、住房反向抵押貸款養(yǎng)老模式的優(yōu)化路徑

（一）制定更加具體和系統(tǒng)性的政策

政府的作用是開(kāi)展住房反向抵押貸款的關(guān)鍵所在，這是由住房反向抵押貸款的社會(huì)屬性和福利性決定的。政府有責(zé)任承擔(dān)社會(huì)養(yǎng)老的重任，市場(chǎng)機(jī)制只是政府分散養(yǎng)老壓力、發(fā)揮養(yǎng)老績(jī)效的途徑。國(guó)外的養(yǎng)老實(shí)踐也證明，養(yǎng)老是一項(xiàng)復(fù)雜的社會(huì)工程，任何以營(yíng)利為目的的市場(chǎng)機(jī)制都不可能從根本上解決養(yǎng)老問(wèn)題。只有政府與市場(chǎng)的“雙拳組合”才可以有效地承擔(dān)這份使命。住房反向抵押貸款具有很強(qiáng)的社會(huì)公益性質(zhì)，因此，政府在住房反向抵押貸款貸款中的角色至關(guān)重要。國(guó)外諸多國(guó)家在開(kāi)展住房反向抵押貸款時(shí)，都非常重視政府在其中的重要作用，為我國(guó)政府發(fā)揮應(yīng)有的作用提供了參考。

借鑒國(guó)外住房反向抵押貸款的政策措施，完善我國(guó)自身的政策配套支撐，是我國(guó)推行住房反向抵押貸款養(yǎng)老模式的基本前提，否則貸款機(jī)構(gòu)將不敢涉足，借款人也吃不下定心丸。

1. 制定和完善相關(guān)配套的法律法規(guī)

住房反向抵押貸款的對(duì)象為老年人，其業(yè)務(wù)知識(shí)、抗風(fēng)險(xiǎn)能力和維權(quán)意識(shí)較為薄弱，如果沒(méi)有政府必要的市場(chǎng)監(jiān)管將很難避免其利益遭受損害。

（1）住房反向抵押貸款的開(kāi)展與現(xiàn)行的一些法律制度存在一些抵觸，政府需對(duì)其進(jìn)行調(diào)整。土地制度是住房反向抵押貸款開(kāi)展的主要障礙，主要表現(xiàn)為政府對(duì)土地使用權(quán)的期限問(wèn)題。住房反向抵押貸款的貸款本息需要貸款機(jī)構(gòu)在貸款結(jié)束后通過(guò)變現(xiàn)抵押房產(chǎn)來(lái)實(shí)現(xiàn)，但我國(guó)的土地使用權(quán)限定在70年的范圍內(nèi)，這將使貸款機(jī)構(gòu)面臨重大的損失。對(duì)于土地上的建筑物的使用期限并沒(méi)有做出具體的說(shuō)明。我國(guó)《物權(quán)法》規(guī)定了“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿時(shí)，自動(dòng)延續(xù)”，但卻沒(méi)有對(duì)到期后業(yè)主續(xù)期的土地價(jià)格問(wèn)題做出規(guī)定。這樣就可能導(dǎo)致兩方面的問(wèn)題：一是如果續(xù)期費(fèi)用不能達(dá)成一致，國(guó)家將收回土地使用權(quán)，貸款機(jī)構(gòu)面臨巨大損失；二是房屋所有者為了保持住房的產(chǎn)權(quán)，繼續(xù)向政府繳納土地使用費(fèi)，但這部分費(fèi)用在貸款期初如何確定還是一個(gè)疑問(wèn)。[4]我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，土地使用權(quán)到期后國(guó)家將無(wú)償收回土地，但對(duì)是否補(bǔ)償土地之上的建筑物沒(méi)有做出相應(yīng)的規(guī)定。按照1990年國(guó)務(wù)院頒布的《有償城鎮(zhèn)土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓條例》，在收回土地使用權(quán)的同時(shí)，地面上的建筑物無(wú)償歸國(guó)家所有。假若如此，住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)就失去了根基而無(wú)法進(jìn)行。

（2）制定和完善住房反向抵押貸款的政策和法律。對(duì)住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)中的具體事項(xiàng)做出規(guī)定是政府作用的重要體現(xiàn)，具體包括：一是要對(duì)住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)的主體進(jìn)行規(guī)定，明確住房反向抵押貸款申請(qǐng)人、貸款機(jī)構(gòu)和參與機(jī)構(gòu)的相應(yīng)資格、權(quán)利和義務(wù)，并建立相關(guān)的登記制度，達(dá)到規(guī)范市場(chǎng)的作用。二是制定住房反向抵押貸款運(yùn)行中的法制制度，明確各個(gè)運(yùn)行機(jī)構(gòu)開(kāi)展住房反向抵押貸款的市場(chǎng)準(zhǔn)入、市場(chǎng)退出程序，對(duì)住房反向抵押貸款的操作程序、業(yè)務(wù)監(jiān)管等進(jìn)行規(guī)范和立法。三是完善與住房反向抵押貸款相關(guān)的配套法規(guī)，如房產(chǎn)評(píng)估制度、住房反向抵押貸款保險(xiǎn)制度、利率市場(chǎng)化制度等。

（3）加強(qiáng)對(duì)住房反向抵押貸款市場(chǎng)主體的監(jiān)管。通過(guò)建立專(zhuān)門(mén)的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)執(zhí)行情況進(jìn)行評(píng)估，完善住房反向抵押貸款市場(chǎng)功能。具體而言，一是針對(duì)市場(chǎng)上信息不對(duì)稱(chēng)現(xiàn)象，有針對(duì)性地加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)主體，特別是貸款中介機(jī)構(gòu)和貸款機(jī)構(gòu)的監(jiān)管，明確貸款機(jī)構(gòu)的信息披露義務(wù)與貸款人的貸前咨詢(xún)義務(wù)，規(guī)范中介機(jī)構(gòu)評(píng)估與服務(wù)過(guò)程的行為。二是加強(qiáng)對(duì)各項(xiàng)法律法規(guī)的執(zhí)行監(jiān)管力度。通過(guò)建立專(zhuān)門(mén)的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)執(zhí)行情況進(jìn)行評(píng)估，對(duì)執(zhí)行不力的情況及時(shí)進(jìn)行糾正，并完善監(jiān)督與反饋機(jī)制以確保住房反向抵押貸款政策法規(guī)的有效執(zhí)行。三是及時(shí)對(duì)住房反向抵押貸款市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行觀測(cè)和評(píng)估，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，防范各種可預(yù)知風(fēng)險(xiǎn)。

2. 維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定

貸款機(jī)構(gòu)損失概率對(duì)住房?jī)r(jià)格升值率異常敏感。房屋價(jià)格的微小變動(dòng)都將對(duì)住房反向抵押貸款的貸款機(jī)構(gòu)或借款人帶來(lái)較大的損失。因此，穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場(chǎng)和較小的房?jī)r(jià)變動(dòng)對(duì)開(kāi)展反向抵押貸款業(yè)務(wù)至關(guān)重要。對(duì)此，政府應(yīng)該采取有效的對(duì)策維護(hù)好房地產(chǎn)市場(chǎng)，可從以下方面進(jìn)行：

（1）采取土地宏觀政策對(duì)房地產(chǎn)的供給與需求進(jìn)行結(jié)構(gòu)性調(diào)整。我國(guó)房地產(chǎn)存在著嚴(yán)重的供給與需求的結(jié)構(gòu)性矛盾。土地作為一種稀缺資源，其供給必將受到一定限制和約束，土地市場(chǎng)直接反映了土地供給狀況，構(gòu)成了市場(chǎng)運(yùn)行基礎(chǔ)。土地的供給在很大程度上嚴(yán)重影響了房產(chǎn)價(jià)格。為此，政府需要通過(guò)土地制度改革，加快構(gòu)建和完善土地管理市場(chǎng)，強(qiáng)化政府對(duì)土地的審批和供應(yīng)管理。為了刺激房地產(chǎn)的需求，政府應(yīng)該構(gòu)建完善的住房供應(yīng)體系，形成包括經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等多樣化的住房體系?；谖覈?guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、土地資源、居民消費(fèi)能力等因素的考慮，未來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)采取以保障性住房為主的開(kāi)發(fā)模式。這需要規(guī)范和完善住房保障體系，制定計(jì)劃，采取包括征收房產(chǎn)稅、控制土地供應(yīng)量、完善保障性住房分配制度等措施。此外，還要促進(jìn)房屋租賃業(yè)務(wù)和二手房市場(chǎng)的發(fā)展，刺激和帶動(dòng)租房消費(fèi)，加強(qiáng)存量房和二手房的有效流動(dòng)，降低房屋空置率，有效利用存量房的價(jià)值和作用。

（2）制定合理的利率和信貸政策。合理的市場(chǎng)利率也是穩(wěn)定住房市場(chǎng)的關(guān)鍵。在具體的業(yè)務(wù)過(guò)程中，政府應(yīng)該關(guān)注利率與信貸政策對(duì)房地產(chǎn)的重要影響，制定出區(qū)域差異化的房地產(chǎn)信貸政策，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并進(jìn)行調(diào)整。同時(shí)， 還應(yīng)該促進(jìn)金融業(yè)的發(fā)展和穩(wěn)定。大力發(fā)展金融創(chuàng)新，推出實(shí)用性的產(chǎn)品和工具；加快房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的多元性發(fā)展，積極發(fā)展房地產(chǎn)信托基金，為房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、房屋購(gòu)買(mǎi)、租賃和管理等提供全方位的金融支持。

（3）加快房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)的融合發(fā)展。推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)的融合發(fā)展，不僅是其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要，也是房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步發(fā)展的必然趨勢(shì)。[5] 隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和居民生活水平的提高，推動(dòng)和加強(qiáng)諸如養(yǎng)老地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是解決房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展瓶頸、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)順利轉(zhuǎn)型的有效途徑。房地產(chǎn)市場(chǎng)日益成熟，對(duì)企業(yè)運(yùn)營(yíng)效率和產(chǎn)品質(zhì)量提出了更高的要求，從而使研發(fā)領(lǐng)域成為企業(yè)新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，研發(fā)一體化成為很多房地產(chǎn)企業(yè)的必然選擇。[6] 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)發(fā)展模式和盈利模式，采取綜合性、一體化的生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)模式，在產(chǎn)品、技術(shù)和服務(wù)上進(jìn)行創(chuàng)新與融合。

（4）實(shí)施逆周期的風(fēng)險(xiǎn)調(diào)控機(jī)制。要構(gòu)建信息完備的信息監(jiān)控系統(tǒng)，收集各種反映住房市場(chǎng)的指標(biāo)，根據(jù)信息指標(biāo)來(lái)判斷房地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)，并運(yùn)用逆周期調(diào)控政策，平衡房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的波峰和波谷，延長(zhǎng)房地產(chǎn)周期，實(shí)現(xiàn)住房市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展。

3. 采取財(cái)稅減免等優(yōu)惠政策

對(duì)于參與住房反向抵押貸款的市場(chǎng)主體來(lái)說(shuō)，盈利依然是其最為主要的目的，借款人也同樣希望得到最大數(shù)額的資金支持。政府應(yīng)該在其中通過(guò)優(yōu)惠的政策鼓勵(lì)這種養(yǎng)老模式。如果借款人或貸款機(jī)構(gòu)在參與住房反向抵押貸款中不能獲取預(yù)期收益，將難以達(dá)成交易。政府有義務(wù)通過(guò)消費(fèi)補(bǔ)貼來(lái)彌補(bǔ)市場(chǎng)的失靈。具體來(lái)說(shuō)，政府應(yīng)該給予優(yōu)惠的財(cái)政貼息；在保障借款人其他收入的前提下，對(duì)借款人在此業(yè)務(wù)中獲取的收益免除稅收；采取一定財(cái)政補(bǔ)貼政策，對(duì)參與住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)的借款人進(jìn)行財(cái)政補(bǔ)貼，一次性發(fā)放給借款人，刺激其參與的積極性。

（二）設(shè)計(jì)適合自身實(shí)際情況的產(chǎn)品

社會(huì)的多樣性產(chǎn)生了多樣性的需求，住房反向抵押貸款也需要迎合不同需求群體。在產(chǎn)品上做文章，通過(guò)產(chǎn)品的調(diào)整或改進(jìn)不僅可以滿足不同需求的消費(fèi)者，而且還可以增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。不同的老年人群體存在著收入差距、房產(chǎn)價(jià)值差異、年齡結(jié)構(gòu)差異、貸款用途差異等差異性，因此，住房反向抵押貸款需要多樣化、多層次的產(chǎn)品體系來(lái)滿足不同老年人消費(fèi)群體。

多樣化的產(chǎn)品體系是住房反向抵押貸款社會(huì)需求的保證。由于國(guó)情不同，各地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況也不同，住房反向抵押貸款的產(chǎn)品類(lèi)型也可以出現(xiàn)創(chuàng)新和差異化。通過(guò)借鑒美國(guó)等國(guó)家的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，設(shè)計(jì)我國(guó)住房反向抵押貸款產(chǎn)品的屬性，關(guān)系著該養(yǎng)老模式在我國(guó)的發(fā)展前景。

美國(guó)的住房反向抵押貸款在產(chǎn)品類(lèi)型上體現(xiàn)了多樣化、多層次的顯著特征。目前，美國(guó)對(duì)低、中、高檔的老年人群體分別設(shè)計(jì)了相應(yīng)了產(chǎn)品：房產(chǎn)價(jià)值轉(zhuǎn)換抵押貸款、住房保留計(jì)劃和財(cái)務(wù)自由計(jì)劃等三類(lèi)。

對(duì)國(guó)外的住房反向抵押貸款產(chǎn)品進(jìn)行借鑒后，有必要根據(jù)自己的國(guó)情設(shè)計(jì)出具有自身特色的產(chǎn)品是我國(guó)開(kāi)展住房反向抵押貸款養(yǎng)老模式的靈魂。

1. 推行部分產(chǎn)權(quán)和全部產(chǎn)權(quán)抵押相結(jié)合的貸款產(chǎn)品

目前，我國(guó)國(guó)內(nèi)住房存在一些特殊情況，一些福利房、集資房、經(jīng)濟(jì)適用房和安置房等可能由于一些原因沒(méi)有明細(xì)的產(chǎn)權(quán)，或者擁有部分產(chǎn)權(quán)。對(duì)此，貸款機(jī)構(gòu)要與政府、單位等共同研究商定此類(lèi)房產(chǎn)是否可以抵押、抵押的方式和貸款額度如何等。也可以通過(guò)政府制定特殊的政策，規(guī)定特殊性質(zhì)房屋的產(chǎn)權(quán)抵押?jiǎn)栴}，建議借鑒英國(guó)住房?jī)r(jià)值轉(zhuǎn)換計(jì)劃（Home Reversion）和新加坡房屋契約回購(gòu)計(jì)劃的做法，實(shí)行政府與貸款機(jī)構(gòu)共同推出部分產(chǎn)權(quán)抵押的住房反向抵押貸款產(chǎn)品，通過(guò)政府的擔(dān)保解決一些特殊群體的養(yǎng)老問(wèn)題，擴(kuò)大社會(huì)消費(fèi)需求。

2. 實(shí)行借款人的退出機(jī)制

在推行住房反向抵押貸款養(yǎng)老模式的初期，社會(huì)上持觀望態(tài)度的人群較多，將住房抵押出去并最后放棄住房產(chǎn)權(quán)，對(duì)于一些思想較為保守的老年人來(lái)說(shuō)還難以接受。實(shí)行中途可以退出的住房反向抵押貸款產(chǎn)品，對(duì)刺激這些人群的消費(fèi)需求較為有利。但開(kāi)展這種產(chǎn)品時(shí)，需要在合同中明確規(guī)定一些特殊條例，如中途可以選擇退出，但必須在償還貸款機(jī)構(gòu)全部貸款本息和相關(guān)費(fèi)用后才有效；對(duì)可以選擇退出和不可選擇退出的產(chǎn)品進(jìn)行差異化定價(jià)等。貸款機(jī)構(gòu)要對(duì)此制定相關(guān)的退出制度和機(jī)制。

3. 設(shè)計(jì)區(qū)域化差異的產(chǎn)品

區(qū)域差異是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中較為明顯的特征，不同區(qū)域的家庭在經(jīng)濟(jì)水平、住房狀況、生活水平和消費(fèi)習(xí)慣等方面都可能存在差異，其養(yǎng)老需求和生活支出情況也會(huì)存在不同。因此，在不同的區(qū)域推出不同的產(chǎn)品，有利于切合當(dāng)?shù)氐膶?shí)際，達(dá)到細(xì)分市場(chǎng)的效果，有利于產(chǎn)品的可持續(xù)發(fā)展。當(dāng)前，保監(jiān)會(huì)確定在全國(guó)四城市實(shí)行住房反向抵押貸款養(yǎng)老模式，這是實(shí)行差異化市場(chǎng)的契機(jī)。在開(kāi)展業(yè)務(wù)時(shí)，四地完全有可能根據(jù)自己區(qū)域的特殊情況設(shè)計(jì)不同的產(chǎn)品。

4. 貸款支付方式更為靈活

美國(guó)等國(guó)家較為流行的住房反向抵押貸款支付方式一般為一次性支付、信用額度支付、終生年金支付等方式。這樣的方式固然有其合理性。但也可以從消費(fèi)者心理角度考慮，借鑒法國(guó)Viager系統(tǒng)的形式，采取首付形式的付款形式，這樣可以衍生出更多的支付形式，例如首付+信用額度、首付+終生年金、首付+不定期支付等多種支付形式。之所以采取首付形式，是因?yàn)槭赘兑还P資金可以讓借款人嘗到業(yè)務(wù)的甜頭，有利于滿足消費(fèi)者的好奇心和滿足感。

（三）加快養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展

住房反向抵押貸款養(yǎng)老模式旨在通過(guò)養(yǎng)老市場(chǎng)化運(yùn)作，為老年人的養(yǎng)老提供資金支持。因此，市場(chǎng)化機(jī)制是住房反向抵押貸款養(yǎng)老模式的必備條件；住房反向抵押貸款可以納為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)運(yùn)作模式之一。促進(jìn)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，必然有利于住房反向抵押貸款養(yǎng)老模式的鞏固和發(fā)展。

（1）加快形成養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈。產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)钱a(chǎn)業(yè)發(fā)展主渠道。作為社會(huì)性、綜合性較強(qiáng)的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，需要全方位的產(chǎn)業(yè)鏈條加以引導(dǎo)和支撐。要積極引導(dǎo)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)開(kāi)發(fā)多樣性、多層次、多功能的養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)品和項(xiàng)目，逐步形成養(yǎng)老、醫(yī)療、研發(fā)、教育、娛樂(lè)等為一體的產(chǎn)業(yè)服務(wù)結(jié)構(gòu)；推進(jìn)養(yǎng)老關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的配合發(fā)展，盡可能滿足老年人對(duì)養(yǎng)老服務(wù)的所有需求。

（2）構(gòu)建多層次的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)。應(yīng)根據(jù)老年人的實(shí)際生活情況，按照收入狀況將養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的老年人群體分為低收入老年人、中等收入老年人和高等收入老年人三類(lèi)。低收入老年人納入公立養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，通過(guò)政府補(bǔ)貼等優(yōu)惠辦法解決實(shí)際困難；中等收入和高收入老年人則通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制解決，適當(dāng)?shù)貙?shí)行市場(chǎng)價(jià)格，為其提供多層次養(yǎng)老產(chǎn)品和服務(wù)，并收取必要的養(yǎng)老費(fèi)用。這樣，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)就可以實(shí)現(xiàn)政府與市場(chǎng)、公益與盈利相結(jié)合的理想結(jié)構(gòu)，既體現(xiàn)了養(yǎng)老的社會(huì)功能，又實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)化的市場(chǎng)效果。

（3）完善社區(qū)養(yǎng)老與居家養(yǎng)老服務(wù)。社區(qū)和家庭都是養(yǎng)老的基本單元，社區(qū)為家庭提供最為直接的服務(wù)體驗(yàn)，各種環(huán)境和服務(wù)設(shè)施都是老年人養(yǎng)老的潛在資源。家庭是社區(qū)的組成單位，是社區(qū)形成和發(fā)展的支撐和動(dòng)力。發(fā)展住房反向抵押貸款，必須加快發(fā)展社區(qū)服務(wù)和居家養(yǎng)老服務(wù)，這是因?yàn)椋》糠聪虻盅嘿J款也是以社區(qū)和家庭為主要依托。借款人將住房抵押出去，但依然需要繼續(xù)居住在家，并且需要社區(qū)的悉心關(guān)照。因此，社區(qū)服務(wù)對(duì)住房反向抵押貸款養(yǎng)老模式同樣重要。完善社區(qū)養(yǎng)老，應(yīng)該建立社區(qū)的網(wǎng)絡(luò)化服務(wù)，通過(guò)信息技術(shù)和網(wǎng)絡(luò)技術(shù)監(jiān)控、管理和控制各種因素，形成虛擬的養(yǎng)老社區(qū)，將服務(wù)的各個(gè)領(lǐng)域和環(huán)節(jié)納入網(wǎng)絡(luò)服務(wù)體系中，實(shí)行全程網(wǎng)絡(luò)化服務(wù)。此外還要加快建設(shè)各種實(shí)物性的基礎(chǔ)設(shè)施，如社區(qū)內(nèi)的娛樂(lè)設(shè)施、醫(yī)療設(shè)施、老年大學(xué)、心理疏導(dǎo)和溝通中心等。居家養(yǎng)老服務(wù)是住房反向抵押貸款養(yǎng)老模式的一部分。完善居家養(yǎng)老服務(wù)，是提升住房反向抵押貸款產(chǎn)品價(jià)值的重要方式，也體現(xiàn)了住房反向抵押貸款養(yǎng)老模式的人文關(guān)懷。加快居家養(yǎng)老模式的發(fā)展，應(yīng)該向幼兒園管理模式那樣，建立社區(qū)的“托老所”制度，在社區(qū)內(nèi)預(yù)留一定的土地建立托老所，完善各種服務(wù)形式。根據(jù)社區(qū)內(nèi)老年人的數(shù)量規(guī)劃合理的床位數(shù)，實(shí)現(xiàn)人數(shù)與床位的合理配置。

（4）加快建設(shè)養(yǎng)老服務(wù)人才體系。養(yǎng)老人才是實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老服務(wù)和住房反向抵押貸款養(yǎng)老模式的智力支撐。我國(guó)老年人隊(duì)伍龐大，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前途較好，而人力資源是這方面最大的困難之一。當(dāng)前，我國(guó)養(yǎng)老人才主要特點(diǎn)為學(xué)歷普遍低端化、服務(wù)意識(shí)和態(tài)度不佳、服務(wù)水平和質(zhì)量不高、專(zhuān)業(yè)知識(shí)欠缺、人文關(guān)懷不足等，因此，應(yīng)該建立一支專(zhuān)業(yè)化、服務(wù)性、人性化的服務(wù)團(tuán)隊(duì)，可以通過(guò)在高校開(kāi)設(shè)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)專(zhuān)業(yè)課程、養(yǎng)老服務(wù)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)、社區(qū)宣傳和機(jī)構(gòu)內(nèi)部教育與培訓(xùn)等途徑加以推進(jìn)。

（四）完善和規(guī)范市場(chǎng)機(jī)制

1. 完善房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制

房地產(chǎn)市場(chǎng)是住房反向抵押貸款養(yǎng)老模式賴(lài)以存在的基礎(chǔ)，住房市場(chǎng)的價(jià)格變動(dòng)對(duì)貸款機(jī)構(gòu)的利益影響非常敏感，有必要通過(guò)健全房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制，穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格；發(fā)展和完善二手房市場(chǎng)，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)聯(lián)領(lǐng)域。

（1）穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格。按照現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)學(xué)的觀點(diǎn)，在不考慮其他因素的情況下，價(jià)格的影響因素主要包括市場(chǎng)的供給與需求兩方面。房地產(chǎn)市場(chǎng)也一樣，其價(jià)格的高低直接反映了房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況。近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)的價(jià)格一直處于快速上升的階段，住房市場(chǎng)呈現(xiàn)出一派繁榮的景象。然而，由于各種條件的限制，例如，居民的收入水平增長(zhǎng)較慢、住房市場(chǎng)的飽和等，目前我國(guó)住房市場(chǎng)的價(jià)格基本上處于比較穩(wěn)定的狀態(tài)。維持這種態(tài)勢(shì)可以從以下幾點(diǎn)考慮：逐步提高居民的收入水平、構(gòu)建房?jī)r(jià)監(jiān)控機(jī)制和風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制、合理供應(yīng)土地資源等措施。

（2）健全和完善二手房市場(chǎng)。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)具有一手市場(chǎng)活躍、二手市場(chǎng)較落后的特征。通過(guò)發(fā)展住房中介、推行二手房?jī)?yōu)惠政策、合理規(guī)范存量住房的登記和管理、實(shí)行二手房配套優(yōu)惠等舉措，刺激和鼓勵(lì)居民購(gòu)買(mǎi)二手房，加快二手房市場(chǎng)的流通，是開(kāi)展住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)的重要保障，可以為貸款機(jī)構(gòu)將收回的抵押房產(chǎn)變現(xiàn)提供便利。

2. 完善金融市場(chǎng)機(jī)制

（1）積極發(fā)展多樣化的金融產(chǎn)品和工具。成熟的金融市場(chǎng)是住房反向抵押貸款運(yùn)行的主要條件。住房反向抵押貸款是一種創(chuàng)新型的金融工具和產(chǎn)品。因此，開(kāi)展住房反向抵押貸款需要建立在強(qiáng)大的金融產(chǎn)品體系之上。美國(guó)作為當(dāng)今世界上市場(chǎng)化最為完善、金融工具最為成熟的國(guó)家之一，在住房反向抵押貸款方面取得成功也是具有其必然性的。

（2）完善金融二級(jí)市場(chǎng)。金融二級(jí)市場(chǎng)具有規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的重大作用，開(kāi)展住房風(fēng)險(xiǎn)抵押貸款，有必要通過(guò)金融二級(jí)市場(chǎng)規(guī)避一些風(fēng)險(xiǎn)，例如，通過(guò)開(kāi)展住房反向抵押貸款的證券化業(yè)務(wù)就可以有效地規(guī)避貸款機(jī)構(gòu)流動(dòng)性不足的風(fēng)險(xiǎn)，減少其利益損失。

（3）推進(jìn)利率的市場(chǎng)化改革。利率的變動(dòng)對(duì)住房反向抵押貸款具有很大的不確定性，可能會(huì)帶給貸款機(jī)構(gòu)巨大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。目前，我國(guó)的利率普遍實(shí)行的是固定利率，這對(duì)運(yùn)行周期長(zhǎng)達(dá)數(shù)十年的住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)來(lái)說(shuō)存在很大的隱患。因此，要通過(guò)改革現(xiàn)有的固定利率制，實(shí)行浮動(dòng)利率制，并將浮動(dòng)利率制度結(jié)合在住房反向抵押貸款產(chǎn)品中，有效地規(guī)避和減少利率風(fēng)險(xiǎn)。

3. 完善養(yǎng)老市場(chǎng)機(jī)制

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展和住房反向抵押貸款都需要廣闊的市場(chǎng)作為保障。養(yǎng)老市場(chǎng)的完善與否，決定了住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)的開(kāi)展廣度和深度。完善養(yǎng)老市場(chǎng)，應(yīng)該實(shí)行鼓勵(lì)多樣化的養(yǎng)老模式、加快養(yǎng)老產(chǎn)品的推出、制定較為合理的養(yǎng)老產(chǎn)品和優(yōu)惠政策、健全養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈條等措施。

（五）優(yōu)化住房反向抵押貸款的發(fā)展戰(zhàn)略

1. 合理選擇住房反向抵押貸款產(chǎn)品的開(kāi)展順序

不同的貸款產(chǎn)品具有不同的風(fēng)險(xiǎn)和發(fā)展條件。我國(guó)開(kāi)展住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)，需要從自身的條件考慮，不可直接復(fù)制美國(guó)等國(guó)家的現(xiàn)成做法。從產(chǎn)品的支付屬性來(lái)看，一次性支付的住房反向抵押貸款產(chǎn)品對(duì)未來(lái)利率波動(dòng)和房?jī)r(jià)的波動(dòng)較為敏感，對(duì)貸款機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)具有較大的風(fēng)險(xiǎn)；而信用額度支付的產(chǎn)品則可以通過(guò)分期支付緩解一定的未來(lái)不確定性，具有很好的緩沖作用。因此，基于我國(guó)市場(chǎng)機(jī)制還不太完善、利率變動(dòng)不穩(wěn)定等因素的考慮，我國(guó)開(kāi)始應(yīng)該比較適合開(kāi)展信用額度支付或年金支付的住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)，不宜開(kāi)展一次性躉領(lǐng)支付的產(chǎn)品。從有無(wú)贖回權(quán)的角度考慮，有贖回權(quán)住房反向抵押貸款產(chǎn)品的定價(jià)面臨的風(fēng)險(xiǎn)較大，考慮的風(fēng)險(xiǎn)因素較多，定價(jià)一般較低，也就是借款人領(lǐng)取的貸款額較低，因此其市場(chǎng)需求可能不太樂(lè)觀。對(duì)此，我國(guó)可以實(shí)行兩者兼營(yíng)的模式，但應(yīng)該以無(wú)贖回權(quán)的住房反向抵押貸款為主要品種。

2. 合理推行區(qū)域化的發(fā)展戰(zhàn)略

不同的地區(qū)由于其歷史原因、文化習(xí)慣、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等因素存在不同的市場(chǎng)需求。住房反向抵押貸款貸款具有很高的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，因此需要考慮市場(chǎng)的規(guī)模和存在的風(fēng)險(xiǎn)。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡的背景下，我國(guó)住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)應(yīng)該選擇市場(chǎng)需求旺盛、發(fā)展?jié)摿^好的地區(qū)。一般而言，住房反向抵押貸款的市場(chǎng)需要考慮經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的高低、市場(chǎng)利率情況、老年人的規(guī)模和居住狀況、業(yè)務(wù)的相關(guān)配套設(shè)施等因素。因此，在選擇區(qū)域時(shí)，一般可以選擇房屋價(jià)格升值與利率相匹配的區(qū)域；老齡化程度、貧困率、住房自有率較高的區(qū)域；資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)較為發(fā)達(dá)、社區(qū)服務(wù)較為完善等區(qū)域。

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