導語：如何才能寫好一篇房產策劃，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

**住宅房產策劃流程

一、初步接洽階段

1、首次與開發(fā)商溝通，展示公司價值，明確合作意向。項目資料前期收集。

負責部門：業(yè)務部、策劃部

報告名稱：《***項目立案報告》

中心內容：

項目所在城市——房產市場現狀初步調研

總人口，城市人口，城市發(fā)展方向，房產供應量，銷售狀況，價格水平，主力戶型，建筑風格，付款方式，重點項目

項目基礎資料

a、項目名稱，開發(fā)商，投資商，建筑設計商，園林設計商，營銷策劃商，建筑商，物業(yè)管理商，總占地面積，總建筑面積，總棟數，總套數，住宅建筑面積，商業(yè)建筑面積，配套設施面積，開發(fā)周期，容積率，綠化率，停車位

b、項目地段，街區(qū)功能，自然景觀，政治歷史文化人文要素，周邊主要建筑物，學校、醫(yī)院、商業(yè)、娛樂、交通等周邊配套，水、電、氣、暖、排污等市政配套，中長期規(guī)劃

c、建筑形態(tài)，建筑立面，建筑風格，建筑選材，樓間距

d、房源表，價格表，銷控表，付款方案，優(yōu)惠方案，置業(yè)計劃書，配套費用，稅費

e、主力戶型，戶型配比，戶型功能劃分，戶型特色，樣板間，暢銷戶型，滯銷戶型

f、建筑工期，內部認購時間，開盤時間，銷售走勢，月度銷售額

g、園林設計方案，園林造價

h、內部配套，物業(yè)服務內容，收費標準

i、前期推廣方案，推廣主題，廣告，印刷品，公關促銷活動，樓盤包裝vi，售樓部功能布局

k、總規(guī)劃圖、建筑平面布局圖、鳥瞰圖、單體立面圖、園林效果圖、戶型圖、裝修效果圖、logo

開發(fā)商訪談

開發(fā)商業(yè)績，項目簡介，規(guī)劃要點，開發(fā)成本，預期利潤，預期價格，銷售周期，項目定位，項目優(yōu)劣勢，目標客戶，消費理念，購買理由，銷售障礙，競爭對手，合作方式，預期付費

動力公司簡介，服務內容，標準合同，競爭對手情況

2、項目評審，營銷思路，初步定位，規(guī)劃設計建設性意見

負責部門：策劃部

報告名稱：《項目營銷思路建設性意見》

中心內容：

評估項目立案的可能性。

項目資源條件整合及判斷，優(yōu)勢、難點、突破口、可行性。

形成初步營銷思路和項目關鍵操作點。

針對項目提出建設性意見。（定位、規(guī)劃布局、立面、園林、戶型及配比、價格。）

擬訂合同草案。

3、正式洽談合同合作意向簽定。

負責部門：業(yè)務部。收取費用。

4、組建項目專案組，設立駐外辦，制定工作計劃進度表。

負責部門：業(yè)務部、策劃部

二、前期策劃階段

1、全面市場調研

負責部門：策劃部、駐外辦

a、宏觀社會經濟環(huán)境調研（城市總規(guī)、地理指標、人口指標、經濟指標、城市發(fā)展變遷及趨勢、城市歷史與文化、政策金融環(huán)境）

b、房地產市場調研（房地產發(fā)展史、近兩年年度開發(fā)量、近兩年年度銷售量、政府土地出讓計劃、價格走勢、開發(fā)熱點地區(qū)、開發(fā)成本）

c、房地產項目調研（見附件1）

d、房地產需求調研（購買欲望、戶型、價格、地段、配套、項目知名度、項目美譽度、本項目認知。見附件1）

e、合作項目的補充調研。

f、媒體環(huán)境調研（媒體價格、媒體效果評估）

2、形成市場調研報告

負責部門：策劃部、駐外辦

a、城市宏觀環(huán)境綜述

b、房地產市場環(huán)境綜述

c、各項目市場調研資料及簡評

d、房產開發(fā)總量分析

e、房產消費總量分析（集團購買與個體購買的比例，異地置業(yè)的比例）

f、消費者分析

g、暢銷樓盤分析

h、滯銷樓盤分析

3、項目概況

負責部門：策劃部、駐外辦

a、項目名稱，開發(fā)商，投資商，建筑設計商，園林設計商，營銷策劃商，建筑商，物業(yè)管理商，總占地面積，總建筑面積，總棟數，總套數，住宅建筑面積，商業(yè)建筑面積，配套設施面積，開發(fā)周期，容積率，綠化率，停車位

b、項目地段，街區(qū)功能，政治歷史文化人文要素，自然景觀，環(huán)境污染源，周邊主要建筑物

c、學校、醫(yī)院、商業(yè)、娛樂、交通等周邊配套，水、電、氣、暖、排污等市政配套，中長期規(guī)劃

4、項目地塊內在條件整合及價值分析

負責部門：策劃部

a、項目土地性質分析

地理位置，地質地貌狀況，土地面積及紅線圖，土地規(guī)劃使用性質，七通一平現狀，綜合分析

b、項目用地周邊環(huán)境分析

項目地段，街區(qū)功能，政治歷史文化人文要素，自然景觀，環(huán)境污染源，周邊主要建筑物

c、項目用地周邊配套分析

學校、醫(yī)院、商業(yè)、娛樂、交通等周邊配套，水、電、氣、暖、排污等市政配套，中長期規(guī)劃

d、swot分析

s優(yōu)勢因素，w劣勢因素，o機會因素，t威脅因素

5、項目初步市場定位

負 責部門：策劃部

a、類比競爭樓盤分析（地段、產品結構、建筑面積、容積率、綠化率、主力戶型及配比、價格、配套、園林、物業(yè)、工程狀況、銷售狀況、主力客戶群、推廣主題、品牌形象）

b、項目初步市場定位（規(guī)劃布局、建筑風格、產品結構、物業(yè)檔次、生活主張、容積率、容積率、綠化率、主力戶型及配比、價格區(qū)間）

c、投入產出經濟指標模擬（成本模擬、收入模擬、利潤模擬、關鍵贏利點、風險評估）

d、針對性市場調研報告（客戶群、消費觀念、價格水平、推廣渠道和方式、市場缺口等，或根據創(chuàng)意找市場依據）

6、項目市場定位

負責部門：策劃部

a、競爭策略定位

b、客戶群定位

c、產品定位

d、價格定位

e、戶型定位

f、品牌定位

g、社區(qū)文化定位

h、物業(yè)管理定位

i、小區(qū)配套定位

j、規(guī)劃、建筑風格、園林定位

7、項目總體規(guī)劃

負責部門：設計院

a、開發(fā)商初步規(guī)劃和設想

b、總體平面規(guī)劃及說明

c、功能分區(qū)說明

d、道路系統(tǒng)布局

e、綠化系統(tǒng)布局

f、園林規(guī)劃設計

g、公建與配套系統(tǒng)

h、建筑立面色彩與風格

i、主力戶型及配比

j、分期開發(fā)思路及工期

8、經濟可行性分析報告

負責部門：策劃部

綜合成本（地價、造價、管理、財務、資金、推廣、銷售、稅金）；收益率與銷售價格分析

9、初步營銷框架

負責部門：策劃部、設計部

報告名稱：《***項目初步營銷策劃》

中心內容：確定案名、推廣主題、銷售周期、營銷階段劃分。

10、規(guī)劃園林設計方案跟蹤

負責部門：策劃部

11、項目視覺識別系統(tǒng)核心

負責部門：策劃部、設計部

a、名稱（項目名、道路名、建筑名，組團名）

b、標志

c、標準色

d、標準字體

e、推廣主題詞

三、營銷策劃階段

負責部門：策劃部、設計部、銷售部

報告名稱：《***項目營銷策劃案》

1、賣點整合

a、生活概念、客戶群

b、規(guī)劃、園林

c、地段、戶型、價格、內部配套、物業(yè)

d、項目地段，街區(qū)功能，自然景觀，政治歷史文化人文要素，周邊主要建筑物，學校、醫(yī)院、商業(yè)、娛樂、交通等周邊配套，水、電、氣、暖、排污等市政配套，中長期規(guī)劃

e、建筑形態(tài)，建筑立面，建筑風格，建筑選材，樓間距

2、項目研討會（主題、價值提升、廣告創(chuàng)意、借鑒案例、銷售）

3、營銷推廣階段劃分及實施要點

4、銷售計劃及實施要點（銷售額、階段銷售房源、銷售控制、價格調整、重要時間點）

5、廣告策略（推廣主題、階段廣告表現內容、創(chuàng)意表現）

6、系列廣告創(chuàng)作（報紙、電視、廣播、短信、戶外、印刷品）

7、促銷策略

8、公關策略

9、媒體策略

10、推廣預算

11、營銷推廣計劃

四、項目vi延展及運用

1、工地環(huán)境包裝視覺

建筑物主體

工地圍墻

主路網及參觀路線

環(huán)境綠化

2、營銷中心包裝設計

營銷中心室內外展示設計

營銷中心功能分區(qū)提示

營銷中心大門橫眉設計

營銷中心形象墻設計

臺面設計

展板設計

營銷中心導視牌

銷售人員服裝設計提示

銷售用品系列設計

示范單位導視牌

示范單位樣板房說明牌

3、公司及物業(yè)管理系統(tǒng)包裝設計

辦公功能導視系統(tǒng)設計

物業(yè)管理導視系統(tǒng)設計

五、銷售組織

負責部門：銷售部

第一部分、銷售組織與培訓

1、銷售人員的招聘與培訓

2、銷售組織架構

3、銷售場地及道具準備

第二部分、人員崗位職責

第三部分、銷售政策與考評

第四部分、業(yè)務管理體系

第五部分、《現場管理制度》

第一部分：總則

第二部分：服飾規(guī)范

第三部分：考勤制度

第四部分：衛(wèi)生制度

第五部分：現場制度

第六部分：電話規(guī)定

第七部分：接待與解說制度

第八部分：物品擺放制度

第九部分：會議制度

第十部分：薪酬制度

第十一部分：外出拜訪制度

篇2

一、市場定位與產品設計定位

根據前期市場分析，確定項目的整體市場定位，并確定目標客戶群定位，進行目標客戶群體分析，在市場定位和營銷策劃總體思路下，提出產品規(guī)劃設計基本要求，協助確定符合市場需求和投資回報的產品設計方案，產品規(guī)劃、設計理念，最終完成產品定位。

具體內容包括：項目總體市場定位；目標人群定位；項目開發(fā)總體規(guī)劃建議；組團規(guī)劃建議；交通道路規(guī)劃建議；戶型設計建議；整體風格建議；外立面設計建議 園林景觀規(guī)劃建議；社區(qū)配套設施；會所建議；樓宇配套建議；建議裝修標準建議；裝飾材料建議；物業(yè)管理建議。

二、市場推廣策劃

根據市場競爭環(huán)境分析和項目自身優(yōu)劣勢分析，針對目標市場需求，制定有效的市場推廣計劃，為產品上市銷售做好準備。

內容包括市場推廣主題策略；營銷策略；銷售策略；市場推廣工具設計（VI設計及宣傳品、銷售工具設計）；廣告設計創(chuàng)作；媒體投放；公關活動策劃等。

具體內容是：

（1）市場推廣主題定位：市場推廣主題，市場推廣概念；

（2）項目核心賣點提煉。

（3）項目案名建議。

（4）銷售策略：開盤時機選擇，定價方法，付款方式，銷售組織，銷售計劃，銷售控制。

（5）廣告策略 ：廣告推廣階段計劃，廣告推廣目標，訴求人群 項目訴求重點，各類廣告創(chuàng)意（報紙，戶外，電播等）。

（6）媒體投放策略 ：媒體選擇，媒體組合，投放預算，媒體計劃，媒體排期。

（7）公關策略：媒體公關，軟文撰寫，公關活動策劃，協助活動執(zhí)行。

三、項目銷售策劃（項目銷售階段）

制定銷售計劃，協助展開促銷工作，做好銷售現場管理以實現預定銷售時間計劃和收入計劃。

具體內容包括：

1、開盤時機選擇，回款計劃，回款方式，定價方法，付款方式。

2、銷售組織，銷售計劃，銷售控制，銷售流程，統(tǒng)一說辭。

3、銷售培訓，銷售制度，銷售現場包裝策略，樣板間策略。

4、布開營銷網絡，讓訪客變?yōu)闃I(yè)主。

5、銷售現場管理，客戶資料管理，客戶服務跟蹤，促銷計劃。

6、促銷策略，月度資金分配，月度銷售分析，競爭對手跟蹤。

7、市場機會點分析，深度賣點挖掘，價格策略調整，銷售策略調整。

房地產營銷觀念的演變:

（1）生產觀念階段：人們普遍喜歡低廉的房產。

（2）產品觀念階段：人們的需求并非局限于價格上，還有高質量，好性能和多樣化的特色。

（3）推銷觀念階段：顧客總是處于被動地位，通常對產品的判斷力不足。

（4）市場營銷觀念階段：與推銷階段相比，市場營銷階段將企業(yè)和顧客在產品關系上單向的“推”轉化到企業(yè)主導的“推”和“拉”結合的模式。

房地產營銷策劃分3個階段：(1)單項策劃階段。(2)綜合策劃階段。(3)復合策劃階段。

房地產營銷的類型 :

（1）房地產投資營銷。

（2）房地產定位營銷。

（3）房地產規(guī)劃設計營銷。

（4）房地產形象營銷。

（5）房地產建筑質量。

營銷策劃走向誤區(qū)：

（1）過分夸大營銷策劃的作用。

（2）忽視營銷策劃的作用。

（3）營銷策劃的“經驗論”。

篇3

【關鍵詞】房地產；營銷策劃；理念；前期項目研究；生態(tài)

0引言

房地產市場營銷策劃是房地產企業(yè)為了達到營銷目標而制定的一系列活動，包括營銷活動的目標以及實現這些目標的措施[1]。具體來說就是房地產開發(fā)商為了取得較為理想的推廣和銷售效果，在環(huán)境分析的基礎上，通過各種營銷策略，如產品策略、定價策略、促銷策略、渠道策略等，依靠營銷手段使其具體化，對各種可利用的資源優(yōu)化組合，制定計劃并全面貫徹執(zhí)行的過程。

房地產營銷策劃是一項系統(tǒng)工程，它統(tǒng)籌所有房地產銷售及宣傳推廣工作。一個新建樓盤的營銷工作一般分為前、中、后三個時期，前期工作包括土地判斷與評估、樓盤開發(fā)定位、市場可行性研究、建筑策劃、建筑設計、營銷組織體系整合等；中期工作包括樓盤形象包裝、樓盤市場推廣、樓盤工程建設：后期工作有接盤交付使用、余房銷售、物業(yè)管理。每一個過程緊密相連，但又截然不同。新建樓盤想要獲得理想的銷售目標，必須具備全局性的營銷觀念，進行“整體營銷”、“全過程營銷”。因此房地產營銷策劃不但包括房地產項目投資決策階段的市場調研、市場細分、目標市場選擇等經濟活動，還應包括實施階段的產品定位、租售計劃、促銷（促租）、租售工作及租、售后的服務等經濟活動[2]。

1房地產營銷策劃理念

理念是營銷策劃的靈魂，房地產營銷便是各種理念的復合。當前房地產營銷策劃的主導理念一般包括：

1.1人本理念

中國儒家的仁愛思想和西方的人文主義思潮為房地產營銷的人本理念提供了堅實的文化基礎。房地產開發(fā)企業(yè)面臨的首要問題是使開發(fā)的房地產商品適應消費者的需要，從而促進商品房的銷售，獲取利潤，加快資金鏈的循環(huán)。企業(yè)的一切經營活動都必須圍繞消費者的愿望、需求和價值觀念展開，這是房地產營銷理念的根本所在。

1.2生態(tài)理念

隨著工業(yè)化在世界范圍內的推廣，全球生態(tài)環(huán)境不斷惡化，人類生存不斷遭受挑戰(zhàn)，這在客觀上了要求房地產開發(fā)必須樹立可持續(xù)發(fā)展的生態(tài)理念，這不僅是為目前的人類提供更加適宜的生存空間，也是為子孫后代的永續(xù)發(fā)展創(chuàng)造條件。

1.3科技理念

隨著日新月異的科技發(fā)展，房地產開發(fā)也迅速地現代化、產業(yè)化和規(guī)模化。表現為，建筑材料從傳統(tǒng)的磚瓦轉向混凝土、防水卷材、幕墻等各種新興材料；建筑技術取得了長足的進步，現代化施工設備得到了廣泛應用；建筑功能走向多元化，給人們提供了更加多樣便捷的服務。

1.4投資理念

投資不動產愈來愈成為一種投資保值手段。特別是在我國，近年房地產投資更是成為投資熱點。當然樓市也存在風險，投資需要謹慎，要時刻注意宏觀政策的調整，避免投資受損。

江蘇徐州“楓林名門”項目，整體規(guī)劃緊扣流行的文化、生態(tài)理念，努力創(chuàng)造一個布局合理、環(huán)境優(yōu)雅、服務完善、生活方便、綠意盎然并具有現代化建設風格的居住小區(qū)。24.5%超低建筑密度和高達31.6%的綠化率，小橋流水、花團錦簇、綠樹成蔭，共同構建集休閑、賞景、養(yǎng)生于一體的“類自然”的生態(tài)環(huán)境，為業(yè)主精心營造一個寧靜、舒適、時尚的國際化社區(qū)生活。

2房地產市場營銷注意問題

房地產商品的非標準化，加之不正當利益的驅使，導致了營銷的非標準化。房地產開發(fā)陷入了一些誤區(qū)，以消費者需求為出發(fā)點的房地產營銷被嚴重扭曲[3]。因此在房地產市場營銷時要注意以下幾個問題：

2.1房地產的商品屬性

房地產是一種商品，開發(fā)商建設商品房的目的就是為了出售并盈利。因此，要從商品的視角去看待房地產，作為一種商品，其價值的實現必然是在市場交換的過程中，而交換得以實現的最關鍵因素是商品的使用價值符合消費者的需求。

在做房地產策劃時要注意，營銷具有相對現實性，任何營銷策劃都必須建立在高質量商品的基礎上。消費者是圓心，開發(fā)是半徑，營銷是圓弧。按照消費者意愿去開發(fā)，適當引導市場適應自己開發(fā)的商品，才是房地產營銷的基礎。

2.2房地產市場營銷的區(qū)域關系

作為一種特殊的商品，房地產有其特殊的市場群體，是不完全競爭市場，需要具備營銷的前提才有可能熱銷。制約熱銷的因素很多，諸如總量因素、區(qū)域因素、社會因素、區(qū)域因素、文化因素、需求因素和購買力因素等，需求量大、實際購買力不足也是目前房地產市場的最大癥結。

在現實的房地產營銷中經常可以看到各種各樣的“營銷短視”，比如：價格短視，為了求得短期財務利潤最大化，忽略了房地產長期的增值空間；節(jié)奏短視，整個樓盤同時上市，結果剩下“死角房”無人問津；效應短視，片面運用營銷策略，過度迷信技巧，項目有組織無計劃，前后矛盾。

產生這些偏差的原因在于：開發(fā)商過度關注成交消費區(qū)域，忽略了客戶培養(yǎng)區(qū)域，難以產生恒穩(wěn)的市場效應。為了解決這些問題，要正確處理好營銷導入區(qū)域、發(fā)育區(qū)域和運作區(qū)域的的關系。導入區(qū)域，包括廣告、包裝等對外宣傳手段，主要用來集聚人氣；有了早期較好的宣傳，可以吸引眾多的消費者，如何培育潛在的購買市場及制定怎樣的銷售方案將是營銷方案的核心；再好的方案需要專業(yè)營銷人員認真全面的執(zhí)行，這也直接影響到銷售業(yè)績。

2.3正確的認識和看待房地產營銷策劃

營銷策劃要注重創(chuàng)意，但是策劃的靈感與創(chuàng)意一定要忠于主題，切忌天馬行空。在客戶最終選擇產品的因素中，性價比是競爭勝出的關鍵。沒有哪一個因素是絕對第一重要的，同樣也沒有哪一個因素是可以被忽視的。這就要求策劃的各個細節(jié)環(huán)環(huán)相扣，在盡量面面俱到的前提下統(tǒng)籌安排，廣告、工程進展、設計優(yōu)化、物業(yè)管理、價格變動等，都要規(guī)范布局、互相協調、目的一致，保證營銷的整體性。

適當地為自己包裝，本無可厚非，但夸大事實，推行策劃迷信，則會使房地產營銷策劃誤入歧途。事實上，目前不少策劃人所做的策劃方案遠遠低于高水平營銷策劃的要求，他們推出的更多只是概念和賣點，對銷售的促進只起相對作用；另一方面，賣點的收集和增加，讓樓盤的形象有所改變和提高，同時也使樓盤的成本不斷攀升。營銷策劃雖然在市場競爭中已日趨重要，但如果片面地利用策劃替代市場的潛力開拓，認為“一策去百病”，將是一個很嚴重的認識誤區(qū)。

房地產營銷策劃不是一本洋洋灑灑的策劃方案文本，而是結合所在樓盤，貫穿市場營銷意識，尋找總結出的一種如何把握樓盤市場推廣的行為方式。高水平的營銷策劃不僅可以減少房地產項目在配置資源時的交易成本，而且可以有效規(guī)避營銷風險，是一種周密而詳盡的房地產市場運作謀略，是房地產營銷戰(zhàn)略與戰(zhàn)術的恰當運用?！笆袌鋈鐟?zhàn)場，策劃如指揮”，高層次的市場競爭已成為策劃智謀的較量，稍有松懈，就會從房地產市場的頂峰跌入谷底。我們既要反對盲目迷信策劃，又要避免走上“策劃無用”的片面思維。

2.4營銷策劃與銷售

營銷策劃與銷售緊密呼應，營銷策劃的最后工作就是銷售策劃，銷售情況是驗證前期所有策劃工作效果的標準。因此，應該將銷售納入統(tǒng)一的總體策劃思路中。策劃的目的是為了促進項目成交，優(yōu)化項目品牌。要想提高策劃對項目銷售的幫助程度，必須強調銷售對策劃的反饋，強調銷售對策劃思路的理解與配合。市場與信息的變化是永恒的，策劃與銷售二者互為表里，彼此修正，相輔相成，這才是真正高效且科學的營銷思維方式。

3房地產策劃發(fā)展方向

近幾年，我國房地產業(yè)得到了迅速發(fā)展，已經成為國民經濟的支柱產業(yè)、新的經濟增長點和居民消費熱點。同時，房地產營銷觀念和方法開始逐步走向一個更高的層次，房地產策劃營銷觀念的廣泛傳播過程實質上就是市場不斷走向成熟的過程。

首先，開發(fā)商由重視營銷策劃和概念打造轉移到重視前期研究和產品定位。多年來，大多數房地產開發(fā)項目均把重點放在營銷策劃上，市場的熱點也在營銷策劃上，營銷策劃在很大程度上已被視為項目致勝的關鍵。隨著市場的發(fā)展和實踐的深入，項目前期市場研究和策劃越來越受到重視，市場機會發(fā)掘、項目競爭優(yōu)勢分析、客戶定位、產品定位、價格定位、開發(fā)策略、規(guī)劃設計指導思想、經濟測算、營銷方案等均在項目前期得到細致研究，以慎重制定更加高效、快捷的營銷策劃方案。

篇4

日前，以第一次商業(yè)大戰(zhàn)發(fā)源地聞名遐邇的中原腹地河南鄭州好不熱鬧:

北京華聯入主五彩購物廣場，欲再次鑄造中原商業(yè)零售業(yè)的航空母艦；

世界零售巨頭普爾斯馬特、百盛入駐千家萬戶的購物中心——“匯龍城”，大肆亮出“shopping　mall”（銷品·茂）之競爭王牌；

名不見經傳的凱利農實業(yè)傾巨資營建“萬貨”偉業(yè)，對外標榜商業(yè)巨“售”；

舉世聞名的沃爾瑪受政府熱情邀請，“大荷初露尖尖角”……

零售市場風云變幻，消費商機捉襟見肘，究竟鹿死誰手？

營銷手法多種多樣，開業(yè)策劃百怪其出，何人雄執(zhí)牛耳？

(一)未雨綢繆，先憂而憂……

本人自認為熟諳鄭州商業(yè)零售業(yè)，對包括京華聯、普馬、凱利農在內的鄭州零售新秀的內在功夫和市場動態(tài)頗有了解。毫不留情的說，僅憑各家現有的營銷策劃尤其是那些毫無創(chuàng)意可言、鸚鵡學語式的開業(yè)慶典，根本無法實現各家的宏偉藍圖！問題的關鍵在于人的觀念，觀念不變，老虎怎么也飛不起來，你說呢？

（二）商業(yè)零售大戰(zhàn)，綜超何去何從

最近的鄭州，借媒體的筆搗出了一個大概念——“綜超”，其實就是綜合超市的意思。也難怪“綜超”為媒體火炒爆炒，眼下各大商業(yè)巨‘售’紛紛上馬大型綜合超市，普馬、沃爾瑪，還有京華聯、凱利農，超市是賣場最直接的表現形式，是商業(yè)零售業(yè)前景看好的業(yè)態(tài)。

但是，如何發(fā)展，如何競爭，如何差異化生存、大手筆運作？其中奧妙怎一個“價”字了得？ 房地產業(yè)：千變，萬變，本質不能變

時下中國的策劃界，著實掀起了一股房地產策劃旋風。

一些廣告公司也競相打出“作房地產專業(yè)廣告公司”的旗號，有的也成立了專門的房地產市場策劃部。與此同時，國內房地產策劃大腕們也紛紛進軍潛力無限的三線城市房地產市場。

拿中國商戰(zhàn)發(fā)源地鄭州來說，先是上?；膷u房產工作室在許仰東先生的帶領下，與上海中凱置業(yè)聯手共同開發(fā)鄭州市場，而現在最引人注目的恐怕要數中國房產策劃第一人王志綱先生與鄭州德億時代城的攜手作戰(zhàn)，雙方將一舉打響鄭州“國家康居示范工程”的第一聲巨炮。感慨之余，筆者要問，房產策劃究竟在策劃什么？房產策劃又應當策劃些什么呢？拿townhousecityhouse來說，在國外本是一種類似于我國經濟實用房的中的住宅，但是經中國策劃人的概念策劃后，卻變成了價格非常高的住宅。

本質已經發(fā)生改變的概念，又怎能支撐房地產企業(yè)的長遠發(fā)展呢？我們不得不承認，概念在剛開始是有較大吸引力的，但隨著概念接二連三的傳播，消費者已難以相信概念的真實性，一種以正確引導和情感關懷為主體的房產推廣模式必將取代概念策劃而取悅于消費者。 策劃咨詢業(yè)：前程喜亦憂

（一）為中國策劃吶喊

一如比爾·蓋茨所說：我沒從未有這么多的機會做以前無法做的事情，的確，這是一個絕佳的時代。應當承認，我們所面對的是一個沒有策劃萬萬不能的世界，雖然它不是萬能的，但你的婚禮都會是策劃的結果。

在中國，特殊的國情和特殊的體制，造就了特殊的企業(yè)和特殊的老總。在這一串的特殊下， 創(chuàng)意不再“特殊”，方案不再“特殊”?！扒О敢幻妗钡膶擂?，正扼制著中國策劃業(yè)的長足發(fā)展和創(chuàng)新升級！

在中國，求名求利的思維和求名求利的人，造就了名牌下的名人和炒作來的名企。策劃業(yè)名人效應嚴重，企業(yè)中名牌意識高漲。于是，策劃人為了出名不練內功，企業(yè)為了知名不惜暗箱操作；于是，有了那么多喧囂一時又流星般隕落的名牌和所謂的名人。

在中國，策劃人是四分之一思想與四分之三關系的超飽和整體。“搞關系”成了中國策劃人份內的事情，應酬、拍馬也成為你不可不學的“必修課”，媒體、工商、稅務，誰都是你的“爺”，誰你都得違心地求。

在中國，企業(yè)與策劃人的合作，大都是企業(yè)老總與企劃總監(jiān)酒足飯飽下的“杰作”，是30%墨水、30%情面，外加40%酒精催化的攪拌之舉，那些“沒有創(chuàng)意就去死吧”之類的話，在此時顯得無能為力！

（二）為客戶負責，還是為消費者負責？

我們知道古人的訓育“天行健，君子以自強不息”，我們還懂得“讓客戶和消費者跳躍起來”是策劃人追求的境界。然而，在現實的策劃/創(chuàng)意中，又有多少項目真正達到了這一點呢？這并不是策劃人自己的過錯，只能歸結于客戶與消費者之間的矛盾關系上來。

對于消費者，希望通過策劃出來的活動獲得小恩小惠、通過策劃出的廣告享受藝術力與音樂聲同臺共舞的樂趣、利用策劃指導下的價格策略以最少的費用獲得自己想要的商品。

對于客戶而言，當然是“希望對策劃及策劃支配下的廣告促銷、品牌傳播、市場提升及銷售利潤等一切都支出最少的費用，并獲取最佳經濟效益”。

篇5

房地產策劃合同范文1委托方(甲方)：

受托方(乙方)：

根據《中華人民共和國廣告法》、《中華人民共和國合同法》及國家有關法律、法規(guī)的規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿、等價有償、公平、誠實信用的基礎上， 經友好協商，就甲方委托乙方對其開發(fā)的位于洞口縣洞口賓館3號樓項目進行前期打包策劃推廣事宜，達成一致意見，特簽訂本合同， 以資信守。

第一條 服務范圍

甲方委托乙方為其開發(fā)的洞口賓館3號樓項目進行前期策劃推廣服務，負責該項目前期的策劃、創(chuàng)意、設計等事宜。

第二條 服務內容

(一)具體服務范圍：

第一部分：整體策劃——

1、VI 設計(LOGO/色值/標準/應用規(guī)范/中英文規(guī)范/排字

組合/立體雕塑效果)

2、階段策劃推廣方案

3、深度市場調研報告

4、銷售執(zhí)行建議方案。

第二部分：售樓處包裝——

1、接待臺背板

2、LOGO 墻

3、資料架

4、玻璃窗吊簾式旗幅

zzxu.cndash;—

1、大幅海報(折頁)

2、戶型圖

3、樓書

4、名片

zzxu.cndash;—

1、擎天柱

2、道旗

3、圍檔

(二)免費贈送服務范圍：

露臺平面

戶型圖

工裝建議

銷控表

銷售表格

業(yè)績表

客戶簽約號卡

客戶禮品包裝

第三條 合同總價款及付款方式

總服務費用商定為55萬元人民幣，本合同簽訂后七天內，支

第四條 廣告運作規(guī)則

1. 為使雙方有效溝通、提高工作效率，乙方就甲方委托的項目成立專案小組，并提供專案小組名單給甲方。乙方只對甲方負責，甲方需指定專人負責與乙方合作、接洽。

2. 甲、乙雙方共同根據銷售情況及甲方營銷策略、傳播策略和思路制定宣傳推廣的工作計劃，確定工作階段、完成時間。

3. 在服務的實施過程中，甲方有權對總體策劃方案進行調整，乙方應協助確定并調整。

第五條 雙方責任及權利

(一)甲方責任及權利

1. 甲方對乙方提交的方案有提出修改和調整的權利，設計方案甲方需尊重乙方意見。

2. 在甲方支付本合同或分項項目相應的費用后，設計作品之知識產權歸甲方所有，并有權要求乙方及時提供電子文件及樣稿。

3. 雙方合作期間，甲方應積極配合乙方，及時提供乙方所需的各類圖片和文字資料，并應對上述資料的合法性、真實性、準確性和完整性負責，如因甲方提供的資料而引起法律糾紛，其相關的一切責任由甲方負責。

4. 甲方有權對乙方提交的策劃思路、廣告方案和乙方所提

5. 甲方應按照本合同的規(guī)定及時付款，以保證項目的正常進行。

(二)乙方責任及權利

1. 乙方應盡職盡責為甲方服務，按時、按質、按量完成甲方委托的各項策劃、設計等業(yè)務，乙方應為甲方的相關資料保密。

2. 乙方應指定專人組成項目工作小組，經甲方確認后開展工作。

3. 乙方應按時完成甲方下達的工作任務，乙方將設計方案交甲方并經甲方負責人簽字或以電子郵件確認后視為該項工作完結。若甲方對該方案提出異議，乙方應于甲方提出后盡快進行組織雙方領導進行討論、修改、調整，直至甲方簽字或以電子郵件認可方能定稿。

4. 乙方應主動提前向甲方索要設計工作中所需的各類資料，并在本合同終止時，將上述資料及時歸還甲方。

5. 乙方對最終廣告擁有正文署名權。

6. 乙方在經甲方書面同意后可用其設計之作品參與公益、專業(yè)、行業(yè)或媒介所組織的競賽評比活動、出版發(fā)表。

7. 乙方對未被甲方采用的方案有權收回并作為它用。

8. 乙方應按月向甲方提供合同期間的詳細工作計劃和時間

第六條 違約責任

1. 除不可抗力的自然及社會原因外，甲乙雙方應嚴格遵守本合同的條款，否則，違約方須承擔違約責任。

2. 非因乙方原因，甲方未能在約定時間內提供乙方設計工作所需的各類資料，或未能在約定時間內對乙方提出的策略、創(chuàng)意、設計方案簽字認可，乙方完成工作時間可相應順延。

3. 由于甲方違約造成本合同不能履行，則乙方有權向甲方發(fā)出解除本合同的書面通知，該通知自送達甲方時生效。

第七條 轉讓條款

未經合同另一方書面同意，任何一方不得全部或部分轉讓其在本合同項下的權利和義務。否則，守約方有權終止本合同并要求違約方支付合同總價款雙倍的違約金。

第八條 合同終止和解除

有下列情形之一的， 合同權利義務終止：

1. 本合同因已按約定履行完畢而自然終止;

2. 本合同經各方協商一致而終止;

3. 本合同因一方違約或因一方有不正當競爭行為或因一方擅自轉讓本合同項下權利義務而終止;

第九條 保密條款

1. 未經合同另一方書面同意，任何一方對本合同和各方相互提供的資料、信息(包括但不限于商業(yè)秘密、技術資料、圖紙、

2. 任何一方泄密導致合同另一方遭受損失的，泄密方應按合同總價款的30%向合同其它方支付違約金，違約金不足以賠償合同其它方損失的，應按合同其它方的實際損失賠償。

3. 本保密條款具有獨立性，不受本合同的終止或解除的影響。

第十條 不可抗力條款

由于不能預見、不能避免和不能克服的自然原因或社會原因，致使本合同不能履行或者不能完全履行時，遇到上述不可抗力事件的一方，應立即書面通知合同其它方，并應在不可抗力事件發(fā)生后十五天內，向合同其它方提供經不可抗力事件發(fā)生地區(qū)公證機構出具的證明合同不能履行或需要延期履行、部分履行的有效證明文件。由合同各方按事件對履行合同影響的程度協商決定是否解除合同、或者部分免除履行合同的責任、或者延期履行合同。

第十一條 解決爭議的辦法

凡因執(zhí)行本合同或與本合同有關的一切爭議，雙方應通過友好協商解決。如協商不能解決，任何一方均可向****市地方人民法院提起訴訟。

第十二條 其它

1. 本合同在甲、乙雙方簽署后即生效，雙方履行完本合同的職責后，本合同即自行終止。

2. 本合同未盡事宜，雙方可簽訂補充協議作為附件，補充協議與本合同具有同等效力。

3. 本合同一式 份，甲乙雙方各執(zhí) 份，每份均具同等法律效力。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

法定代表人(簽字)：_________　法定代表人(簽字)：_________

_________年____月____日　_________年____月____日

房地產策劃合同范文2委 托 人： (以下簡稱甲方) 負 責 人：

電 話：

代 理 人： (以下簡稱乙方) 負 責 人：

電 話：

經甲、乙雙方友好協商，本著平等互惠、優(yōu)勢互補的原則，甲方現將其開發(fā)的位于xxxxxxxxxxxx(暫定名)項目(下稱本項目)的全程策劃與銷售工作全權委托給乙方，現就有關事宜達成以下條款，以資雙方共同遵守。本合同內容不因項目及公司名稱改變而改變。

一. 物業(yè)

物業(yè)位于xxxxxxxx(暫定名，以下簡稱“項目”)。項目用地面積約108畝，建筑面積約60000㎡，最終以政府批準的文件為準。

二. 期限

期限從簽訂本合同之日起至項目正式公開發(fā)售日(開盤)后18個月止。合同期滿，若甲方未書面通知乙方終止合同，則本合同自動順延至項目銷售率達成可售物業(yè)面積的95%以上時止。

三. 范圍

范圍為本項目之全部住宅及商用物業(yè)。如甲方需要保留持有部分物業(yè)，則必須在本項目公開發(fā)售前七天以書面形式通知乙方保留持有物業(yè)單位清單，否則乙方將全部視為可售單位。

四、甲、乙雙方職責及義務

(一)甲方職責及義務：

1、甲方對本項目擁有完全的所有權。并委托乙方全權負責產品定位、營銷策劃、銷售等工作。

2、甲方對因項目本身之權屬和資格問題而引致的糾紛承擔全部責任。

3、甲方有義務向乙方提供預售證以及各銷售階段的合法手續(xù)和相關法律文件，并在工程進度、質量及協調政府主管部門等方面給予保障，以保證銷售工作的順利進行。

4、甲方有義務為乙方派駐的工作人員提供項目現場銷售及辦公場地、辦公設備(電話、電腦、傳真機、復印機)等必要設備、設施，但設備、設施的所有權歸甲方。

5、本委托合同簽訂后，甲方不再委托第三方或自行進行策劃和銷售。如發(fā)生甲方將本項目整體轉讓或項目可銷售面積暫不銷售的情況，甲方須結清乙方全部的策劃費和費，負責處理由此帶來的善后工作，并給予乙方一定的經濟補償。

6、甲方需委托一至兩名工作人員與乙方共同組成營銷協調小組，定期召開營銷協調會議。積極配合乙方工作，負責購房合同管理，進行購房合同簽章和收取定金與購房款，辦理銀行按揭及備案登記等手續(xù)，并自行承擔相應的權利義務。

7、甲方負責審定銷售、宣傳推廣過程中必要的合作單位(如廣告設計公司、模型公司、活動禮儀公司、印刷廠、噴繪制作公司、裝修裝飾公司等)。

8、甲方按確定的銷售計劃，確保項目工程進度。負責售樓現場的清理、工地圍墻的建設、售樓處的建設和裝修裝飾、樣板房和樣板環(huán)境的建設和裝修裝飾。

9、甲方提供買賣合同原件及其相應文件的復印件, 承擔合同打印、客戶資料復印，特別是辦理銀行按揭等的相關費用。

10、負責開發(fā)與銷售的領導與協調工作，委派專人與乙方工作銜接，協調乙方與各有關部門、其他相關公司的工作關系，為乙方的策劃和銷售提供本項目的各種原始資料。

11、按時結算乙方的已實現銷售規(guī)定的應提取的策劃、服務等費用。

12、負責樓盤銷售廣告宣傳、推廣的相應費用(如戶外廣告制作、報紙、電視、電臺等廣告、禮品購買、沙盤制作、樓書制作、展會費用、臨時聘用禮儀人員的費用等)，投入宣傳廣告費用金額控制在銷售總額的1.5%以內，如有超過，則超過部分由乙方承擔。所有的廣告設計作品或印刷品須經由甲、乙雙方簽字確認后才能或發(fā)放。

13、負責審定由乙方擬定的《認購書》、《商品房買賣合同書》、銷售計劃、廣告推廣建議、銷售價格及其它銷售資料，并根據實際情況有權修改銷售計劃、調整價格或銷售資料中的條款，但須提前七日以書面形式通知乙方。

(二)乙方職責及義務：

1、乙方接受甲方委托。負責項目產品定位、市場定位、規(guī)劃建議、營銷策劃與銷售等工作。根據甲方提供的項目概況，結合項目實際情況，及時向甲方提供可行的開發(fā)、宣傳和銷售方案。

2、乙方應于本合同簽訂之日起10日內使其委派的策劃與銷售人員到位進行工作安排并執(zhí)行相關工作。

3、乙方要確保整個策劃和銷售過程不違反國家、省、市相關法律法規(guī)。

4、乙方策劃及銷售人員除非甲方要求，否則不得隨意更換，如確需更換的，需提前7日以書面形式通知甲方并經得甲方同意后方可更換。乙方與甲方及建筑設計、景觀設計、廣告設計等單位組成項目營銷協調小組，定期召開營銷協商會。委派專業(yè)人員參加與項目相關的各種會議，并向甲方提供專業(yè)的意見和建議。

5、乙方負責樓盤銷售人員的管理工作，銷售人員的組織和管理方式由乙方自行制定。

6、乙方不得向客戶收取未經甲方同意的任何費用。

7、乙方負責按審定后的銷控計劃，組織好樓盤的銷售工作，并在開盤前一個月開始必須保證每班次有不少于4名銷售人員在售樓現場從事銷售工作，并視

8、乙方應配合甲方催收房款，代表甲方與客戶簽定《認購書》和《房地產買賣合同》，并由甲方所派專職負責人(人選確定由甲方書面通知乙方)簽字蓋章，協助辦理購房手續(xù)。未經甲方同意，乙方不得增減修改本項目《房地產買賣合同》及《認購書》的條款。《認購書》和《房地產買賣合同》中的房價以甲方確認的銷售價格表的價格為準，且文本任何修改都須甲方簽字確認。乙方自行承擔未經甲方所派專職負責人同意修改條款所造成的一切后果。

9、乙方配合甲方及時收齊和審查辦理銀行按揭貸款所需客戶的資料。

10、乙方負責派出人員的管理、薪金、勞動保護、福利、住宿、交通、通訊等所衍生的一切費用。

11、在銷售過程中乙方要努力維護甲方聲譽，不得有有損于甲方聲譽的言行或侵權行為，嚴守雙方合同條款和甲方商業(yè)秘密，確保甲方和該項目的良好形象。

12、與甲方及甲方選定的廣告公司共同制定宣傳和廣告方案及時間計劃。

13、銷售過程中，應根據甲方提供的項目的特性和狀況向客戶做如實解釋，盡力促銷，不得向購房者夸大、隱瞞或過度承諾，否則由乙方承擔相關的責任。

14、每周和每月需向甲方提交銷售周報和月報表，與甲方有關負責人員核對、調整銷控表。

15、嚴格按照雙方共同確認的價格表進行銷售，非經甲方的授權，不得擅自低于雙方確認的銷售底價進行銷售，否則甲方有權追究乙方責任并承擔由此給甲方造成的經濟損失。

16、乙方銷售及策劃權不得轉讓。從本合同簽訂日開始計算，一年內未經甲方同意，不得銷售其它房開企業(yè)在麗江市區(qū)的同類型競爭項目。

五、共同責任和義務

1、甲、乙雙方應精誠合作，共同努力將項目開發(fā)、銷售成功。

2、甲、乙雙方應保持友好溝通的工作模式，不得互相隱瞞或設置障礙。

3、甲、乙雙方都享有項目銷售現場和所有宣傳資料的署名權。

4、甲、乙雙方認定的工作內容及程序應共同遵守，如有異議應協商解決，并有義務保護工作成果(如統(tǒng)計數據、策劃創(chuàng)意等)。

六、服務目標

1、甲、乙雙方應共同努力，力爭本項目在20xx年8月底前通過報規(guī)手續(xù)，10月底以前拿到預售證，12月底以前開盤銷售。

2、項目上市(開盤)銷售的條件為：有預售許可證、現場售樓處交付使用、戶外廣告出街、持續(xù)一個月以上的宣傳推廣、具備銷售接待條件、蓄客量達到一定數量(如100組以上)，則可擇日開盤。

3、自正式開盤之日起18個月內須完成項目可銷售面積的95%以上。

七、服務收費及其結算方式：

1、乙方受甲方委托，負責項目全程策劃、銷售等工作。甲方應按以下條款支付相應的服務費用給乙方：

A、銷售費采取基準費和溢價獎勵兩個部分計提：銷售均價在雙方確認的銷售底價以下(含此銷售底價)時,只要是甲方認可的銷售價格,則依據銷售合同金額(以買賣合同為準)的2%計提服務費(簡稱費);銷售均價在雙方確認的銷售底價以上時，銷售底價以下部分按2%計提，超過銷售底價以上

B、計提費和溢價獎勵采取月結方式，開盤后第二個月開始，每個月的6日前計提上一個月的費。

2、甲方銷售均價底價在開盤前一個月內以正式文件形式向乙方確定并作為合同附件。乙方即以此委托底價制定分戶的上市(掛牌)價格表，且實現的銷售價高于以上對應的委托底價的增加部份即為溢價。甲方對乙方實現的溢價進行獎勵。具體溢價提成獎勵方式為：溢價部分甲乙雙方按照70%：30%分成;每月結算。

3、上述費每月30日為結算日。雙方當日核算金額，并在下一個月六日以前付清應付款項，乙方提供合法發(fā)票。如有拖欠按所欠額每日支付萬分之三的滯納金。

4、房屋完成銷售，可以計提費和溢價獎勵的標準為：甲方收到全部房款。如客戶進行銀行按揭的，則需按揭款項到賬后才能視為完成銷售，并可以計提相關服務費用。

5、退房處理及定金的罰沒：若客戶繳付首期房款前悔約，所沒收履約保證金雙方各收取50%。若客戶繳付首期房款后悔約，履約保證金及罰金歸甲方所有，但乙方仍按原合同金額收取相應銷售費。

八、其他約定：

1、乙方負責整個項目的全程營銷策劃工作，但不收取任何策劃費用。

2、在本合同簽訂后，到開盤后乙方開始正式計提費前，甲方每月借支30000元給乙方，此借款在開盤后從費中抵扣返還。借支時間從簽訂本合同后的第二個月開始，每月6日前支付，乙方開具借款收據，在開盤后抵扣返還時，乙方以正式發(fā)票換回。

3、若因甲方工程進度、預售證等原因而影響乙方正常銷售或開盤的，乙方可要求甲方改善，超過一個月的則乙方順延實現銷售目標的時間。

4、雙方應通力合作，為對方工作提供各種便利。

5、本合同未盡事宜，雙方簽訂補充協議或設立合同附件，補充協議或附件與本合同具有同等法律效力。

九、終止合同條件：

1、甲、乙雙方確定以每6個月為一個銷售考核周期(最低限度每個考核周期必須完成32%以上的銷售率)。正常情況下，若乙方每銷售周期不能完成階段考核任務則甲方給予乙方一個月的努力期，若乙方仍然不能完成階段考核任務，則前面已銷售部份按1.5%提取費，如果已經提取的則乙方返還多提取部分。同時甲方有權單方解除合同，解除合同所造成的一切損失由乙方自己承擔。

2、乙方配備的所有工作人員業(yè)務水平如達不到甲方的要求的，則在甲方提出整改要求之日起30日內必須重新安排人員直至甲方認可，如連續(xù)兩次整改仍然達不到甲方的要求的，則甲方有權中止本合同所有委托事項。

3、甲方如發(fā)現乙方于銷售過程中有任何未經甲方許可之銷售行為，甲方首先可書面告知乙方并給予乙方五個工作日的整改期，若期滿乙方仍未修正，則甲方有權責令乙方停止一切銷售活動，并書面通知乙方終止本合同，如給甲方造成了經濟損失的，甲方可以追究相應的經濟賠償責任。

4、如甲方未能完全履行其合同義務時，乙方首先可書面告知甲方并給予甲方五個工作日的整改期，若期滿甲方仍未修正，則乙方可單方終止合同，并書面通知甲方，同時甲方仍須支付乙方于期間已售出單位之銷售費和溢價獎勵等。

十、如甲、乙雙方在本合同執(zhí)行過程中發(fā)生糾紛，可協商解決，如協商不成，可采取向項目所在地人民法院起訴的方式解決。

十一、本合同一式四份，雙方各執(zhí)兩份，自雙方簽字蓋章之日起生效。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

法定代表人(簽字)：_________　法定代表人(簽字)：_________

_________年____月____日　_________年____月____日

房地產策劃合同范文3甲 方(委托方)：

乙 方(受托方)：

為了甲方，根據國家有關法律、法規(guī)，甲、乙雙方本著互相配合、講求實效、誠實信用的原則，就甲方委托乙方完成“”房地產策劃的有關事宜，簽訂本合同書。

一、策劃(咨詢)項目

二、委托項目進度

策劃工作分為兩個階段：

1、第一階段：策劃市場調查，包括商圈調查、目標人群調查、目標市場調查、產業(yè)鏈調查和競爭對手調查5個內容，并對整體項目進行初步定位，雙方溝通達成共識后進入第二階段。

2、第二階段：在甲方認可乙方對項目得出的定位主體的前提下，對定位策劃有關內容作出進一步完善，限期為5個工作日。

上述工作在程序上順延，總體累計時間不超過20個工作日。

三、合同金額及付款方式

1、策劃咨詢費用為壹佰萬元人民幣(￥100元)。

1)合同簽訂之日起日內，甲方向乙方支付策劃費用的50%作為預付款，即人民幣伍拾萬元(￥50元)。

2)乙方完成項目一整體策劃方案后，通過正式的演示文稿，向乙方當場做出演示講解，甲方認可后日內，甲方足額支付策劃費余款人民幣伍拾萬元(￥50元)，乙方方能將《房地產策劃》的正式文本交付甲方。

2、乙方去往甲方處進行策劃(咨詢)工作，往返路費甲方承擔，在甲方處調查工作的交通、住宿費用由甲方承擔。

四、甲方責任與權利

1、甲方須指派專人(須書面制定)，作為聯絡人，負責與乙方聯絡并協助乙方工作;

2、為乙方工作及時提供所需的背景資料和信息;

3、為乙方各階段成果提出建議性要求，并在審定通過后及時給予書面確認;

4、及時向乙方支付報酬;

5、如果就委托項目內容、期限做出原則性改變的決策，應及時通知乙方，并采取適當措施，便于乙方及時調整工作。

五、乙方責任與權利

1、由擔任專家組總負責人，指派專人擔任專門聯絡人;

2、按進度計劃完成各階段任務，保證質量，及時與甲方溝通;

3、按甲方提出的指導性要求修改和完善各階段策劃成果;

4、保守甲方的商業(yè)機密，未經甲方同意，不得向第三方透露本合同履行過程中涉及的保密內容。

六、成果歸屬與冠名宣傳

1、成果歸屬甲方所有;

2、乙方在保守甲方項目相關商業(yè)機密的前提下，對成果有冠名宣傳的權利。

七、違約責任

由于甲方原因致使本合同無法履行或中斷，應承擔違約責任，并支付當期款項;

八、合同終止

1、本合同履行完畢自動終止;

2、一方違約并承擔責任后自動終止;

3、任何一方無權單方面要求中止。待雙方協商一致后，簽訂終止協議。

4、甲、乙雙方同意終止時須以書面形式確定。

九、合同爭議

本合同履行過程中出現爭議時，甲、乙雙方友好協商解決，并以補充協議形式載明，協商不成時，任何一方可向人民法院起訴。

十、合同有效期

本合同正本一式兩份，甲、乙雙方各持一份(本合同附件為本合同有效組成部分)同具法律效力，本合同自甲、乙雙方簽字蓋章之日起，僅視為達成策劃意向;自甲方支付第一筆款項50萬元到達乙方賬戶之日起，本合同正式生效。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

篇6

房地產業(yè)迅猛發(fā)展，已成為國民經濟的基礎性、先導性和支柱性產業(yè)。因此房地產市場的健康發(fā)展與否關系到我國整個經濟的發(fā)展。近年來，房地產市場競爭不斷加劇，大量商品房空置，致使供給大于需求，造成資源嚴重浪費。房地產前期策劃對于增強房地產開發(fā)項目競爭能力，解決企業(yè)管理問題，增強企業(yè)的管理創(chuàng)新能力，有效地整合房地產項目資源都有一定的作用，于是房地產前期策劃的重要性日益凸顯。

關鍵詞： 房地產項目；前期策劃；市場定位

Abstract: The rapid development of real estate has become the foundation of the national economy progress and backbone industry. So the healthy development of the real estate market or not relates to the development of the whole economy. In recent years, the real estate market increasing competition, a large number of commercial vacancy, cause the supply greater than demand, cause serious waste of resources. Real estate planning to enhance the real estate development projects competition ability, solve the enterprise management, the enhancement enterprise's management innovation ability, and the effective integration of real estate project resources has certain effect, and the importance of the real estate planning increasingly prominent.

Key Words: real estate projects; preliminary planning; market positioning

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A文章編號：

1.房地產前期策劃目前現狀

隨著房地產業(yè)的不斷發(fā)展，房地產前期策劃作為一個相對獨立的專業(yè)化服務體系應運而生。近年來，我國的房地產前期策劃行業(yè)取得長足進展，其職業(yè)范圍涵蓋了房地產開發(fā)、項目咨詢、產品設計、建設規(guī)劃、廣告策劃、房產銷售、物業(yè)管理等眾多領域。中國的房地產業(yè)已經進入一個充滿機遇的時代。中國的房地產前期策劃從概念到專業(yè)，從形象到項目，從項目到營銷策略，策劃將變得越來越專業(yè)，越來越系統(tǒng)。

目前在我國的房地產前期策劃還處于較為年輕的專業(yè)服務階段?，F有的房地產專業(yè)人才的教育和培訓體制不夠完善，與市場發(fā)展以及政策完善的契合度不高，缺乏專業(yè)策劃人才，制約地產企業(yè)升級與管理創(chuàng)新。

2.房地產前期策劃的作用

2.1使企業(yè)決策準確，避免項目運作出現偏差。房地產策劃可以作為房地產企業(yè)的參謀，使企業(yè)及企業(yè)家決策更為準確，避免項目在運作中出現的偏差。

2.2使房地產開發(fā)項目增強競爭能力，使其穩(wěn)操勝券，立于不敗之地。在當前房地產業(yè)競爭十分激烈的情況下，增強項目的競爭能力，贏得主動地位。

2.3能探索解決企業(yè)管理問題，增強企業(yè)的管理創(chuàng)新能力。策劃相關工作者就是遵循科學的策劃程序，幫助房地產開發(fā)企業(yè)管理創(chuàng)新，從尋求房地產開發(fā)項目的問題入手，探索解決管理問題的有效途徑。

2.4能有效地整合房地產項目資源，使之形成優(yōu)勢。房地產策劃參與到概念資源、人力資源、物力資源、社會資源等。各種資源中去，理清它們的關系，分析他們的功能，圍繞中心，形成共同的目標。 此外，房地產策劃還有預測未來市場，滿足居民居住具體要求等作用。

3.房地產前期策劃存在的問題

3.1開發(fā)商不重視。少數開發(fā)商在前期策劃過程中不知投資分析為何物，對未來政策走勢缺乏敏銳性的分析和判斷，不做規(guī)范的項目可行性分析，往往依賴高層領導個人經驗和感覺進行投資決策，導致項目失敗。部分發(fā)展商對前期策劃僅僅立足于主觀臆斷或片面的市場信息，導致決策失誤，盲目投資，開發(fā)項目的區(qū)位、類型、檔次和配套設施等脫離市場需求，產品結構嚴重不合理。

3.2缺乏專業(yè)策劃人才。房地產專業(yè)人才的教育和培訓體制不夠完善，教學和培訓質量不高，與市場發(fā)展以及政策完善的契合度不高，缺乏專業(yè)策劃人才。同時過細的專業(yè)分工使建筑師的專業(yè)事業(yè)日漸狹隘，缺乏前期策劃所需的通才意識和廣博見識。

3.3市場調研缺乏準確性，項目定位目標客戶定位不準確。對自然環(huán)境、社會環(huán)境、經濟發(fā)展水平、地區(qū)產業(yè)結構、居民收入水平、消費水平、社會購買力等調研不充分，分析不夠準確，偏離市場定位的理論和原則，片面強調概念式定位。同時由于大多數房地產開發(fā)企業(yè)未能建立統(tǒng)一的客戶資源管理平臺，給管理客戶帶來很大難度。很多企業(yè)未能對客戶進行分類管理，也未建立起與客戶溝通的有效渠道，難以進行市場準確定位。最后從而使項目銷售不暢、價格不高、回款緩慢、效益不好。

4.解決房地產前期策劃問題的主要途徑

4.1深入分析房地產經濟環(huán)境及發(fā)展趨勢。了解的內容包括近幾年來各類房地產開發(fā)項目的完成投資額、竣工面積、施工面積、新開工面積、銷售面積、銷售價格、空置面積、市場變化情況，以至今后幾年對各類物業(yè)潛在需求與有效需求的分析。

4.2為房地產業(yè)輸送專業(yè)的房地產營銷策劃人才，解決房地產領域的實際人才需要，促進房地產行業(yè)的健康良性發(fā)展，為進一步規(guī)范房地產市場經濟秩序奠定基礎。

4.3要了解房地產政策法規(guī)和有關措施。了解土地使用、規(guī)劃設計、拆遷安置、開發(fā)管理、建筑施工、銷售、稅收、物業(yè)管理、新的政策措施、工作部署等，近期出臺的關于住房制度改革。

4.4要深入市場調研，準確進行目標客戶定位。了解居民尤其是項目周圍居民的住房現狀、人員構成、文化程度、收入情況、購房能力、住房需求、購房動機，還有對未來住房的期望，可接受的價格以及對付款方式、套型面積、裝修標準、軍民環(huán)境和設施配套的要求，進行深入了解，然后根據這些資料確定未來所開發(fā)項目的市場定位，目標客戶定位。

5.展望

隨著我國房地產策劃行業(yè)的發(fā)展，我國房地產前期策劃工作內容會進一步細分，行業(yè)會逐漸走向規(guī)范和成熟，前期策劃業(yè)務的市場規(guī)模迅速擴大，成為房地產領域的一項重要內容 ，一支全新的房地產前期策劃隊伍將產生并迅速成長。

參考文獻：

【1】陳洪官.房地產開發(fā)項目前期策劃的應用研究[D].西安建筑科技大學,2007年.

【2】鐘衛(wèi)英.房地產項目市場定位與投資的互動研究[D].重慶大學;2007年.

篇7

關鍵詞：房地產；營銷策劃方案；方案設計；方案踐行

中圖分類號：G642文獻標識碼：B文章編號：1002-7661（2015）01-001-01

房地產是國民經濟中的支柱，與民眾的日常生活息息相關。而房地產營銷工作則是將商品房等房產的價值直接體現出來的一種方式，以便于讓更多人購買到自己所中意的居所。一般房地產的營銷工作包括了非常繁多的步驟，如市場調研、項目定位、營銷策劃方案設計、方案踐行等。其中營銷策劃方案的設計與踐行有著十分重要的作用，需要在設計環(huán)節(jié)以及踐行過程均考慮到多方面的因素。

一、房地產營銷策劃方案設計內容

1、風格上的設計

房屋建筑可以給人留下非常深刻的第一印象，其風格類型如果能夠符合客戶的喜好，那么營銷成果也就會更加突出。在進行風格方面的營銷設計時，營銷人員可以針對不同的客戶人群推薦相應的建筑風格。比如從現今我國的文化潮流階層構成來看，大多數中年客戶更喜歡歐洲西式建筑，一些愛好中國風的年輕人卻熱衷中式田園風格建筑，這需要在設計方案中進行區(qū)分。

2、環(huán)境上的設計

這里所指的環(huán)境主要為除房屋主體建筑以外部分的環(huán)境，包括了綠化帶、小樹林、水景、亭臺等，這類環(huán)境因素可以為一個房地產區(qū)域內帶來良好的景觀生成作用，從而讓客戶從內心深處感受到愉悅。在環(huán)境方面，營銷設計方案可以抓住當代客戶對青山綠水的需求，重點介紹環(huán)境中的生態(tài)部分，同時也突出表現環(huán)境中的一些名貴花鳥、魚水，讓客戶感受到更加強烈的自然氣息、藝術氣息以及高貴氣息。

3、戶型上的設計

在房地產營銷過程中，戶型往往是客戶最為關心的問題，因為戶型直接決定了住戶日常的生活類型以及生活需求。對于不同的客戶，需對應不同的戶型，比如中年客戶可能一家人口較多，對活動空間也要求較大，就需要通風、光照良好的大戶型。另外，一些客戶可能本身的活動比較不便，這樣就比較適合臥室與衛(wèi)生間距離較近的戶型，從而方便日常生活。

4、物業(yè)上的設計

物業(yè)屬于房地產營銷中的“售后服務”部分，物業(yè)的服務質量對客戶產生的感受影響極其深遠。特別是近年來，房地產行業(yè)非常熱門，客戶更為關心物業(yè)的質量，因此營銷方案就需要從多個方面設計物業(yè)的特點，使客戶能夠較為直觀地感受到物業(yè)服務的水平。比如物業(yè)服務工作的效率、物業(yè)服務的態(tài)度、物業(yè)服務人員的構成以及物業(yè)服務的亮點等，均是可以在物業(yè)設計上突出的特色，多管齊下，讓客戶對物業(yè)放心。

二、房地產營銷策劃方案踐行要點

1、注意以營銷策劃方案為基礎

在方案設計完成之后，營銷人員就需要遵循詳細的設計方案實施具體的營銷工作。在一般情況下，營銷方案的踐行需要嚴格按照設計中所涉及到的內容，這樣更能夠讓營銷工作具有科學性與條理性，保證營銷質量。特別是對于一些設計質量非常高的營銷方案來說，只有充分踐行，才能夠體現出方案中的優(yōu)點，為營銷工作帶來獨特的優(yōu)勢。通常營銷人員只要能夠遵循設計方案中的基本原則以及內容，那么營銷質量的“最低標準”則可以得到保證。

2、注意適當調整營銷方案

房地產的營銷工作因市場行情的波動而瞬息萬變，很有可能前一段時間較為適用的營銷方案，到了現在就不再適用了。對于這種情況，在營銷策劃方案的踐行過程中，需要及時反饋到設計階段，對營銷方案進行設計調整，使其能夠跟上市場變化的節(jié)奏。特別是在一些大型的樓盤營銷中，客戶人群跨度大、戶型風格差別大，更需要在實際踐行中根據具體情況調整更多類型的營銷方案。比如說針對于年輕客戶的營銷方案，在指導針對于老年年客戶的營銷工作時可能就不再適用，如果依照固有的營銷方案，那么很有可能使得營銷工作產生負面效應，甚至給客戶留下不良印象。

3、注意豐富營銷措施

房地產的營銷工作是一門高深的學問，依據設計方案踐行工作或者根據工作反饋調整方案，僅僅是營銷工作的最基本內容，在此基礎上，房地產開發(fā)商要提升營銷工作質量，還需要進一步豐富營銷措施，實現營銷手段的多元化。多樣化的營銷措施在目前的許多地方得到了較為成功的應用，比如建立針對客戶的溝通渠道，讓客戶能夠方便通過網絡、電話、短信等方式提出意見，以便于找出營銷工作中存在的不足。另外，也可以加入針對于每一個客戶的人性化關懷，比如在對客戶來說具有重大意義的日子，為客戶送上營銷組精心準備的禮物，這樣可以最有效地讓客戶感受到溫暖，提升營銷質量的效果十分顯著。

結束語：

篇8

晚上好！

今天在臺上向各位作10年的工作總結，是我人生經歷中的第一次，內心緊張而激動。

總覺得還沒來得及細細揣摩自己在這一年中的所獲得的千般感受，10年已經進入了倒計時的階段。當我坐在電腦前回首這一年走過的路，總能讓自己陷于不可自拔的回憶和感嘆中。o8年是我人生旅程中轉折的一年，我在這一年中迎接了新的城市、新的生活和新的工作，適應了新的工作環(huán)境，結識了新的工作伙伴。o8年也是我從事房地產行業(yè)后最具挑戰(zhàn)的一年，我在這一年里看到了房產市場走到了大歷史的拐點，房地產市場高位萎縮態(tài)勢進一步明顯，意味著這是一個機遇和挑戰(zhàn)并存的年代。

而踏入*******公司已經有五個月的時間了，過去的五個月對我的人生來說亦是一次全新的開始，空閑之余我常常在思考著要以何種心情來詮釋剛剛過去的五個月?；叵肫鹞鍌€月以前，我還是一個剛剛在這個城市開始自己人生的過路人，而現在，我已經蛻變成為在這個城市、這個公司忙碌的一份子。這些轉變都是不知不覺中積累出的，或者說是冥冥之中的一種人生選擇。過去的那些工作的日子里，充滿了激情，也飽含著淚光，甚至也有過掙扎，在一次次推動自己前進的路上，我面對著從來沒有面臨過的境遇，在領導的指引下和同事的幫助下，學會了如何做好本職的那些工作，懂得了應該品味的人生滋味。

一、 個人工作回顧

（一）銷售工作

作為營銷策劃部的一員，剛剛進入公司半個月的時候就經歷了**公寓開盤的整個過程，這是我從事房產銷售工作以來第一次經歷強銷的過程，在那時候近半個月的強銷時間內，我感覺像是經歷了一次漫長而又短暫的難得的機遇和挑戰(zhàn)，在工作的挑戰(zhàn)中我認識到了工作的意義和樂趣。

從事銷售工作，不僅僅是做好來電、來訪客戶的接待，更要做好客戶的分析、追訪和洽談。在**公寓的強銷期內，根據分工，我從事的是一線的銷售工作，直接面對客戶，進行戶型引導，為客戶下單。在平銷期里，做好意向客戶的接待、追訪記錄，以銷售人員的本職工作為重心做好客戶跟蹤，完成了成交。

此外，完成與銷售相關其他工作有：協助新綠園參加義烏房展會、參加集團組織的雙聯展活動、參加杭州10年秋季房展會、玉蘭公寓前往城東汽配城的推介活動、每天市場重點信息的關注以短信的方式告知邵經理等。

（二）客戶服務工作

在今年9月受到萬科打折和市場轉變的影響，我們的工作重點之一也轉向了客戶服務方面。我在客戶服務方面的工作主要有：

（1）**公寓業(yè)主qq群和業(yè)主論壇的日常維護工作。在9月下旬，公司專門成立了業(yè)主群和業(yè)主論壇，通過網絡的交流平臺加強與客戶的溝通和信息對接。作為**公寓與業(yè)主網絡交流的直接管理和維護者，我每天及時關注來自qq群和業(yè)主論壇的重要信息，回復業(yè)主提問，定期將業(yè)主反映的主要問題進行匯總、登記。對于這項工作，我之前從來沒有接觸過，對論壇維護的工作了解較少，但是在這項工作中逐漸轉變成我的樂趣之一，每天與業(yè)主通過這種方式的溝通既便捷又輕松，同時也加深了感情的交流，為日后的交房工作做好了一定的基礎。目前**公寓的準業(yè)主里，已經了一小部分成員與我建立起超出銷售人員與客戶之間的關系，成為真正的朋友般的友誼，與他們的溝通十分順暢。

（2）園區(qū)體驗游活動的配合。園區(qū)體驗游活動在今年10月份開展，項目公司配合進行專線的游園活動組織、帶團參觀、項目解說等工作。部門指派我負責該項工作的接洽人，我參加了這項活動組織的培訓、例會等，也在周末帶領過游園團參加了東部幾個項目的線路。在這個過程中進行綠城品牌的宣傳，讓意向客戶體驗**品牌的服務。

除了以上列舉的客戶服務方面的工作外，在日常的接待中對準業(yè)主的來電、來訪均做好登記工作，定期匯總、報告，同時對他們提出的問題進行跟蹤回復和解答；定期與工程部人員對接，了解**公寓最新工程進度，整理拍攝工程進度形象照片和文字，及時向業(yè)主傳達工程情況；持續(xù)進行準業(yè)主和意向客戶參加體檢報名工作、組織落實業(yè)主懇談會相關工作等。

（三）內務工作

在強銷期以后，我又承擔了一些工作，主要是客戶接待和銷售、合同資料的整理、各類表單臺帳的建立和整理、**會入會和積分資料的統(tǒng)計與對接、每周會議紀要的編寫以及一些內務工作。主要有以下方面：

（1）合同資料的整理。剛進入公司的時候，部門就交給了我一項重要的工作任務，就是對**公寓合同資料的整理。當時我還不清楚所謂的合同資料都包含哪些內容、需要哪些手續(xù)，對一系列工作的流程更是不知曉，可以說是一頭霧水。在同事的講解、指導下才對這項工作有了初步的概念。緊接著就進入到了**公寓的開盤，同樣也面臨著大量合同資料的整理，這時候經歷了一些過程性的工作，在腦海中對如何做好合同資料整理也逐漸形成了思路，通過與其他同事的配合才把這項工作持續(xù)性的做好。在這個過程中同時完成與財務部、按揭銀行的合同移交。

（2）各類表單臺帳的建立和整理。除了傳統(tǒng)的銷售合同資料的整理，支撐起各項工作流程的依據是各類型的表單，如退房程序表單、換房程序表單、延期簽約審批單等，表單也要進行統(tǒng)一的管理，建立臺帳、定期梳理。另外，我對申請參加**會的客戶、會員要求積分資料進行統(tǒng)計，完成與**會的對接。

（3）會議紀要的編寫。部門每周都會舉行銷售周例會，我負責每周會議紀要的擬寫和歸檔工作。

二、 工作中的不足及需要改進的地方

在**公寓強銷期內，我認識到團隊的力量和自我的不足。在強銷期過后的很長一段時間里面，我都在對自己進行反思，希望可以實現對自己的一些突破。我想要改變身上一些局限我自己展現的因素，改變原有的工作方式，要求自己在團隊的協助中達到最佳的狀態(tài)。有時候我在默默的注視著自己，對自己的一言一行又像一個旁觀者在監(jiān)督著自己，這些在我以往的工作經歷中都是沒有的，都是在進入***以后自己有所感悟后對自我的要求。我認為自己工作中的不足之處有：

（一）銷售技巧欠缺

曾經聽從事過多年房產銷售工作的前輩們講過，一個好的銷售人員不需要太多的技巧，關鍵是你能不能用真誠去打動客戶。我相信這句話是沒錯的，在以前也認為確實憑借著親和力和真實、誠意便可以與客戶順暢交流，至于客戶心態(tài)的多樣化卻沒有認真去想過。在遇到的客戶多了以后，才發(fā)覺有些客戶的心理具有很大的不確定性，也就是他對房產品的方方面面，例如品質、價值、前景、性價比的認識是不具體的，對自己的意向也會存在猶豫，這個時候就需要銷售人員使用技巧性的引導、逼單等方式，或者換句話說“客戶是需要被教育的”。而我在這個方面是做得不夠到位的，我與客戶的溝通方式比較直接，不太會“引客入境”。我想這與我從事這個職業(yè)經歷太淺、個人性格有關。我個人偏向比較直率的溝通方式，不善于迂回地向客戶討巧。在日后的工作中，我想要加強自己銷售風格的變換嘗試，適時運用恰當的方式方法完善自己在銷售方面的能力。

（二）工作中缺乏創(chuàng)新思維

還記得剛進公司的時候，曾經擔心因為是新來的，和同事之間還不熟，所以做事也是戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢，說話和交流也不多。但是通過接觸，發(fā)現情況并非如此，同事們之間的合作非常好，關系也很融洽，而且也沒有因為我是新員工而冷落我。相反地，不管是日常生活中還是工作中，他們都很熱心的幫助和指導我，使我很快的適應了這個新環(huán)境，進入了角色。部門里員工們積極的工作態(tài)度和高度的工作責任心是給我印象最深的地方，這樣自然而然讓我提高了對工作的謹慎態(tài)度，養(yǎng)成了凡事要問清楚，做事前想要有所借鑒的習慣，本來這是件好事，但是卻會產生一定反方向的影響，那就是缺少了創(chuàng)新意識。工作的積極性和主動性是建立在對工作負責的態(tài)度上，而不是建立充分地出色完成工作的基礎上，這樣變會限制自己主觀新思維的發(fā)生。按部就班地去工作只是一名稱職員工起碼要做到的事，而他永遠不可能成為一名優(yōu)秀員工，真正的優(yōu)秀員工是需要有創(chuàng)新意識，在工作方式、工作效率上的不斷革新。對于這一點，我也需要在日后的工作中讓自己慢慢轉變，自我挖掘有利于工作開展的思路。

（三）對數字的敏感度偏低

銷售人員對房價、貸款計算、稅費計算等業(yè)務技能要十分嫻熟，這是在平時銷售工作中常會遇到的，而在內務工作方面，因為也接觸過銷售日報表的更新工作，與各種類型的數字打過交道，也在這其中發(fā)現了自己的一些問題，那就是對數字的極度不敏感。其實我一直知道自己對數字不在行，因此對計算客戶付款、銷售日報中資金回籠等時常常不自信，而且效率也比較低，甚至出現失誤。以至于我總是會想起讀書時數學成績一向不好的陰影，對于這點，我會在日后的工作中加強自己對數字的敏感度，加強邏輯思維能力的鍛煉，保證銷售工作的順利開展。

以上列舉的不足之處，是我自我反思后認為自身在工作中存在的問題和需要改進之處，在日后的工作，也希望部門領導和其他成員能夠幫助我一同發(fā)現問題、解決問題。

三、 今后提高工作水準的舉措

10年即將遠去，面對09年不難發(fā)覺房地產市場仍處于疲軟期的可能性較大，這給我們從事該行業(yè)的人員帶來的是迷霧和無限遐想。在上個月我們曾討論過如何在淡市做好銷售工作，而現在卻要以展望的新姿態(tài)去思考下一年如何做好本職工作。在這里，我從個人的角度談談自己09年要為工作的努力：

篇9

樓市的逐步升溫

地產營銷隨著不斷完善、拓展和延伸，在地產營銷的新思路、新趨勢中出現了營銷策劃，它是在一般市場營銷基礎上的一門更高層次的藝術，其實際操作性更高。隨著國內房地產市場競爭日益激烈，好的營銷策劃更成為企業(yè)創(chuàng)名牌，迎戰(zhàn)市場的戰(zhàn)略武器，策劃書是營銷策劃的反映。在此談一談策劃書的編制問題。

一、營銷策劃書編制的原則

為了提高策劃書撰寫的準確性與科學性，應首先把握其編制的幾個主要原則：

（一）邏輯思維原則：策劃的餓目的在于解決企業(yè)營銷中的問題，按照邏輯性思維的構思來編制策劃書。首先是設定情況，交代策劃背景，分析房地產發(fā)展現狀，再把策劃中心全盤托出，其次進行具體策劃內容詳細闡述；三是明確提出解決問題的對策。

（二） 簡潔樸實原則：要注意突出重點，抓住企業(yè)營銷中所要解決的核心問題，深入分析，提出可行性的相應對策，針對性強，具有實際cao作指導意義。

（三可cao作性原則：編制的策劃書是要用于指導營銷活動，其指導性涉及營銷活動中中的每個人的工作及各還擊關系的處理，因此其可cao作性非常重要，不能cao作的方案創(chuàng)意再好也無任何價值，不易于cao作也必然要耗費大量人、財、物，管理復雜顯效低。

（四）創(chuàng)意新穎原則：要求策劃的“點子”（創(chuàng)意）新、內容新、表現手法也要新，給人以全新的感受，新穎的查是策劃書的核心內容。

二、營銷策劃書的基本內容

策劃書按道理沒有一成不變的格式，它依附于產品或營銷活動的不同要求，在策劃的內容與編制格式上也有變化。但是從營銷策劃活動一般規(guī)律來看，其中有些要素是相同的。

因此，我們可以等同探討營銷策劃書的一些基本內容及編制格式，

封面：

策劃書的封面可提供以下信息：策劃書的名稱；客戶名稱；策劃完成日期及本策劃適用時間段。因為營銷策劃具有一定的時間性，不同時間段上市場的狀況不同，營銷執(zhí)行效果也不一樣。

策劃書正文部分主要包括：

（一）策劃目的

要對本營銷策劃所要達到的目標，宗旨樹立明確的觀點，作為執(zhí)行本策劃的動力或2強調執(zhí)行的意義所在，以要求全員統(tǒng)一思想，協調行動，共同努力保證策劃高質量的完成。

企業(yè)營銷上存在的問題紛繁多樣，但概而言之，也無非六個方面：

初步房地產業(yè)，缺乏實際cao作經驗。尚無一套系統(tǒng)營銷方略，因而需要根據市場特點、項目特點策劃出一套營銷計劃。

某地產項目改變功能和用途，原有的營銷案已不適應新的形勢，因而需要重新設計新的營銷方案。

企業(yè)改革經營方向，需要相應地調整行銷策略。

發(fā)展商原營銷實施方案嚴重失誤，不能再作為企業(yè)的行銷計劃。

房地產市場行情發(fā)生變化，原經銷案已不適應變化后的市場。

發(fā)展商在總的營銷實施方案下，需在不同的時段，根據市場的特征和行情變化，設計新的階段性方案。

一般的房地產營銷策劃書文案中，對策劃書的目的說的非常具體，都會出現類似如下前言：承蒙某某房地產開發(fā)有限公司的信任，委托我們某某廣告策劃公司參與某某城市廣場的前期營銷策劃。我們通過對該項目的市場分析和項目定位，又抽調出大批市場調研人員深入市場，針對該項目進行了全面的市場調研，從而說明某某城市廣場項目營銷對公司長遠、近期利益及對長期系列影響的重要性，要求公司各級領導及項目小組、各環(huán)節(jié)部門達成共識，完成任務，這一部分使得整個方案的目標方向非常明確、突出。

（二）、分析當前的營銷環(huán)境狀況

對同類樓盤及住宅產品市場狀況、競爭狀況、樓盤銷售價格及宏觀環(huán)境要有一個清醒的認識。它是為制定相應的營銷策略，采取正確的營銷策略提供依據，“知己知彼方能百戰(zhàn)百勝”，因為這一部分需要策劃者對市場比較了解，這部分主要分析：

1、當前市場狀況及市場前景分析

房地產市場總體概述；

區(qū)域競爭性樓盤分析；

樓盤的市場性、現實市場及潛在市場狀況；

市場成長狀況，樓盤目前處于市場生命周期的哪一階段上。對于不同市場階段上的樓盤營銷側重點如何，相應營銷策略效果如何，需求變化對產品市場的影響。

目標客戶群體對樓盤的接受性，這一內容需要策劃者憑借已掌握的資料分析產品市場發(fā)展的前景。

2、對樓市影響因素進行分析。

主要是對影響樓盤銷售的不可控因素進行分析；如宏觀環(huán)境、政治環(huán)境、居民經濟條件，如置業(yè)者收入水平，消費結構的變化，消費心理及文化層次等，對一些商業(yè)物業(yè)的營銷策劃還應考慮周邊地區(qū)人口分布狀況，商業(yè)網點分布狀況及片區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)形成等發(fā)展趨勢。

（三）市場機會與問題分析。

所謂的營銷實施方案，就是對市場機會的把握和策略的運用，因此分析市場機會，就成了營銷策劃的關鍵，只要找準了市場機會，策劃就成功了一半。

1、針對項目目前營銷現狀進行問題分析，一般營銷中存在的具體問題，表現為多方面：發(fā)展商知名度不高，項目地段不佳，形象不佳影響產品銷售。

項目整體規(guī)劃欠佳，功能不全，被客戶冷落；

項目包裝太差，提不起目標客戶群體的購買興趣；

樓盤價格定位不當；

目標客戶群體定位缺乏科學性，使銷售渠道不暢；

促銷方式不佳，客戶不了解樓盤；

廣告投入太少，難以啟動市場；

銷售人員服務質量不高，客戶有不滿情緒；

售后服務缺乏保證，客戶購房后的顧慮多等都可以是營銷中存在的問題。

2、針對項目特點分析優(yōu)秀、劣勢。從問題中找劣勢予以克服，從優(yōu)勢中找機會，發(fā)掘其市場潛力。分析各目標市場或目標客戶群熱點，進行市場細分，對不同的消費需求盡量予以滿足，抓住主要目標客戶群作為營銷重點，找出與競爭對手差距，把握利用好市場機會。

（四）營銷目標

營銷目標是在前面目的任務基礎上公司所要實現的具體目標，即營銷策劃方案執(zhí)行期間，經濟效益目標達到：總銷售率為%，預計銷售日期為XX天。

（五）營銷戰(zhàn)略

1、營銷宗旨

一般發(fā)展商在企業(yè)策劃案中注重這樣幾方面：

以強有力的廣告宣傳攻勢順利拓展市場，為產品正確定位，突出產品特色，采取差異化營銷策略。

以樓盤主要目標客戶群體為銷售重點。

建立起暢通的銷售渠道，不斷拓展銷售區(qū)域。

2、競爭策略

通過前面房地產市場機會點與問題分析，提出合理的推廣策略建議，形成有效的4P組合，達到最佳效果。

1）項目定位：產品市場定位的關鍵主要在顧客心目中尋找一個空位，使樓盤迅速啟動市場。

2）功能定位：功能定位涉及到定位產品質量的優(yōu)于劣。一般來說，功能齊全的住宅物業(yè)是深受置業(yè)者歡迎，是十分具有市場競爭力和生命力的。樓盤功能定位科學，即為進入市場銷售提供了有力的保證。

3）樓盤品牌：要形成一定知名度、美譽度，樹立廣大置業(yè)者心目中的知名品牌，必須有強烈的創(chuàng)造意識。

4） 樓盤包裝：樓盤作為不可移性的特殊商品，其包裝與其它市場銷售的產品一樣，十分重要，包裝作為樓盤給目標客戶群體的第一印象，需要能迎合置業(yè)者質量滿意的包裝策略。

篇10

    市場定位與產品設計定位:

    根據前期市場分析,確定項目的整體市場定位,并確定目標客戶群定位,進行目標客戶群體分析,在市場定位和營銷策劃總體思路下,提出產品規(guī)劃設計基本要求,協助確定符合市場需求和投資回報的產品設計方案,產品規(guī)劃、設計理念,最終完成產品定位。

    具體內容包括:

    項目總體市場定位

    目標人群定位

    項目開發(fā)總體規(guī)劃建議 組團規(guī)劃建議 交通道路規(guī)劃建議

    戶型設計建議

    整體風格建議 外立面設計建議

    園林景觀規(guī)劃建議

    社區(qū)配套設施 會所建議

    樓宇配套建議 建議裝修標準建議 裝飾材料建議

    物業(yè)管理建議

    市場推廣策劃:

    根據市場競爭環(huán)境分析和項目自身優(yōu)劣勢分析,針對目標市場需求,制定有效的市場推廣計劃,為產品上市銷售做好準備。內容包括市場推廣主題策略,營銷策略,銷售策略,市場推廣工具設計(VI設計及宣傳品、銷售工具設計),廣告設計創(chuàng)作,媒體投放,公關活動策劃等。

    具體內容是:

    市場推廣主題定位:市場推廣主題,市場推廣概念,項目核心賣點提煉

    項目案名建議

    銷售策略:開盤時機選擇,定價方法,付款方式,銷售組織,銷售計劃,銷售控制

    廣告策略 :廣告推廣階段計劃,廣告推廣目標,訴求人群 項目訴求重點,各類廣告創(chuàng)意(報紙,戶外,電播等)

    媒體投放策略 :媒體選擇,媒體組合,投放預算,媒體計劃,媒體排期

    公關策略:媒體公關,軟文撰寫,公關活動策劃,協助活動執(zhí)行

    項目銷售策劃(項目銷售階段):

    此階段主要是幫助發(fā)展商制定銷售計劃,協助展開促銷工作,做好銷售現場管理顧問,幫助發(fā)展商實現預定銷售時間計劃和收入計劃。

    具體內容包括:

    開盤時機選擇,回款計劃,回款方式,定價方法,付款方式

    銷售組織,銷售計劃,銷售控制,銷售流程,統(tǒng)一說辭

    銷售培訓,銷售制度,銷售現場包裝策略,樣板間策略

    銷售現場管理,客戶資料管理,客戶服務跟蹤,促銷計劃