導(dǎo)語(yǔ)：購(gòu)房合同細(xì)化約定規(guī)避面積陷阱一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

南方網(wǎng)訊面積問(wèn)題是近年來(lái)房地產(chǎn)糾紛的主要原因之一，如何簽訂面積條款也是很多購(gòu)房者所關(guān)心的問(wèn)題。本文結(jié)合示范合同文本談?wù)勅绾蝸?lái)簽訂面積條款。

新舊文本面積條款不同

合同第四條是計(jì)價(jià)方式與價(jià)款條款，第五條是面積確認(rèn)及面積差異處理?xiàng)l款。這兩條相互獨(dú)立又密切聯(lián)公務(wù)員之家，全國(guó)公務(wù)員共同天地系，即計(jì)價(jià)方式的選擇關(guān)系到面積差異處理方式的選擇，如在第四條中選擇按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，則在面積差異處理?xiàng)l款中約定套內(nèi)建筑面積的差異處理方式。

2002年11月，北京市房管局對(duì)示范合同文本作了小的修改，除了增加“共有建筑分?jǐn)偛课蛔兏募s定”條款外，主要對(duì)面積差異處理方式的第五條作了修改，對(duì)按建筑面積方式計(jì)價(jià)情況下面積差異的處理作了新的規(guī)定。

按照原文本，“建筑面積誤差比絕對(duì)值均在3%以內(nèi)（含3%）的，根據(jù)產(chǎn)權(quán)登記建筑面積結(jié)算房?jī)r(jià)款；建筑面積誤差比超出3%時(shí)，買(mǎi)受人有權(quán)退房?！卑凑招挛谋荆敖ㄖ娣e、套內(nèi)建筑面積誤差比絕對(duì)值均在3%以內(nèi)（含3%）的，根據(jù)產(chǎn)權(quán)登記建筑面積結(jié)算房?jī)r(jià)款；建筑面積、套內(nèi)建筑面積誤差比絕對(duì)值其中有一項(xiàng)超出3%時(shí)，買(mǎi)受人有權(quán)退房?！辈贿^(guò)，新文本只在2003年2月1日后新申領(lǐng)銷(xiāo)售許可證的項(xiàng)目及尚未開(kāi)始銷(xiāo)售的商品房現(xiàn)房項(xiàng)目中實(shí)行，而其他的項(xiàng)目仍然使用原文本，因此，目前兩種文本在同時(shí)使用。

新面積條款仍有漏洞

但是，新面積條款并未完全解決面積問(wèn)題，根據(jù)修改后的示范文本，對(duì)于面積差異的處理方式，除了當(dāng)事人自行約定之外，文本提供了兩種可供選擇的方式，但如修改前一樣，開(kāi)發(fā)商一般不愿意使用按套內(nèi)建筑面積的變化作為面積差異的處理方式。究其原因，在于新面積條款并未完全解決購(gòu)房者所擔(dān)心的面積問(wèn)題：建筑面積和公攤面積增加而套內(nèi)面積減少。

這里試舉一例說(shuō)明。

如某套房屋預(yù)測(cè)面積為：建筑面積100平方米，其中套內(nèi)建筑面積為90平方米，公攤面積為10平方米。而房屋交付時(shí)的實(shí)測(cè)面積為：建筑面積為103平方米，其中套內(nèi)建筑面積為873平方米，公攤面積為157平方米。即使按照新文本，買(mǎi)方也無(wú)權(quán)提出退房，因?yàn)榻ㄖ娣e和套內(nèi)建筑面積的誤差比均為3%。但明眼人一下就可以看出其中的不正常：套內(nèi)建筑面積減少了3%，而公攤面積竟然增加了57%。

細(xì)化約定減少糾紛

房屋竣工后，面積出現(xiàn)差異是非常正常的，我想一般購(gòu)房者也能理解。但同時(shí)，面積變化的表現(xiàn)形式也應(yīng)該是多種多樣的：可能是套內(nèi)面積增加，也有可能是公攤面積增加，還有可能是其他情況，不同的工程應(yīng)該不一樣。但在實(shí)際操作中，往往表現(xiàn)的都是建筑面積和公攤面積增加而套內(nèi)面積減少，這就不能僅僅用巧合來(lái)解釋?zhuān)率痉段谋镜男薷囊舱轻槍?duì)這種情況而進(jìn)行的。應(yīng)該說(shuō)相對(duì)于原規(guī)定，新文本更多傾向于對(duì)購(gòu)房者利益的保護(hù)。但是，如前分析，新文本仍不足以防止某種“巧合”情形的出現(xiàn)。

作為購(gòu)房者，在簽訂面積條款時(shí)，為防止該種情況的出現(xiàn)，除了采用示范文本中的套內(nèi)建筑面積作為計(jì)價(jià)和面積差異處理的依據(jù)外，還可以自行約定下列方式。

1.采用套內(nèi)使用面積作為計(jì)價(jià)和結(jié)算。

即在第四條中約定按套內(nèi)使用面積計(jì)價(jià)，在第五條中約定套內(nèi)使用面積出現(xiàn)差異的處理方式，如“套內(nèi)使用面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款；套內(nèi)使用面積誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí)，買(mǎi)受人有權(quán)退房?！?/p>

2.采用建筑面積計(jì)價(jià)，采用建筑面積和公攤面積結(jié)合的方式處理面積差異。

如：“建筑面積、公攤面積誤差比絕對(duì)值均在3%以內(nèi)（含3%）的，根據(jù)產(chǎn)權(quán)登記建筑面積結(jié)算房?jī)r(jià)款；建筑面積、公攤面積誤差比絕對(duì)值中有一項(xiàng)超出3%時(shí)，買(mǎi)受人有權(quán)退房。”

3.采用建筑面積計(jì)價(jià)，采用套內(nèi)建筑面積和公攤面積結(jié)合的公務(wù)員之家，全國(guó)公務(wù)員共同天地方式處理面積差異。

如：“套內(nèi)建筑面積、公攤面積誤差比絕對(duì)值均在3%以內(nèi)（含3%）的，根據(jù)產(chǎn)權(quán)登記建筑面積結(jié)算房?jī)r(jià)款；套內(nèi)建筑面積、公攤面積誤差比絕對(duì)值其中有一項(xiàng)超出3%時(shí)，買(mǎi)受人有權(quán)退房。”

4.采用建筑面積計(jì)價(jià)，采用使用率（即套內(nèi)建筑面積與建筑面積之比）方式處理面積差異。

如：“使用率誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%）的，根據(jù)產(chǎn)權(quán)登記建筑面積結(jié)算房?jī)r(jià)款；使用率誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí)，買(mǎi)受人有權(quán)退房?！?/p>

通過(guò)合同中這些比較詳細(xì)的約定，可以比較好地解決開(kāi)發(fā)商和業(yè)主間出現(xiàn)的面積糾紛