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摘　要：房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，科學合理的管理策略決定了其發(fā)展方向，其中財務管理工作至關重要，文章將以房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理工作為切入口，通過對企業(yè)財務管理工作影響因素的分析，從多個層面研討財務管理工作的方法，旨在消除有關影響因素，為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展提供有益借鑒。

關鍵詞：財務管理　;房地產(chǎn)企業(yè)　;影響因素

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務管理工作影響因素分析

房地產(chǎn)市場的復雜性和多變性，使得企業(yè)需面對的財務管理工作困難重重，相對大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)而言，企業(yè)規(guī)模、組織形式和經(jīng)營策略為企業(yè)發(fā)展的咽喉，對財務管理工作有著直接影響。1.企業(yè)規(guī)模。房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模的差異，使得企業(yè)發(fā)展實力存在懸殊。一般情況下，規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)，其經(jīng)營管理模式相對成熟，而且鮮有資金緊缺的情況出現(xiàn)，有足夠的能力為企業(yè)發(fā)展配備人員，但一旦擴張速度太快，盲目開發(fā)種類繁多的產(chǎn)品，企業(yè)必然需要分暇資金保證產(chǎn)品開發(fā)正常，假設所采取的財務管理策略不科學，可能會逐漸削弱企業(yè)的實力水平，最終導致產(chǎn)品開發(fā)失敗。反之，規(guī)模較小的房地產(chǎn)企業(yè)，容易出現(xiàn)資金匱乏情況，但由于經(jīng)營簡單，財務管理程序簡單，只要保證信息渠道的暢通，一般都能夠保證經(jīng)營活動的順利進行。2.組織形式。當前國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)組織形式，主要有職能型結(jié)構(gòu)、融合性結(jié)構(gòu)、N型結(jié)構(gòu)、H型結(jié)構(gòu)，不同組織形式的房地產(chǎn)企業(yè)，為迎合組織形式所對應的基本財務管理需求，通常都會制定針對性的財務管理策略。譬如采用職能型結(jié)構(gòu)的房地產(chǎn)企業(yè)，財務管理工作偏向于集權(quán)模式，管理決策權(quán)掌握在企業(yè)高層手中，決定了財務管理模式的集權(quán)特征；再如融合性組織形式的房地產(chǎn)企業(yè)，兼容了集權(quán)和分權(quán)管理模式，整體操縱相對靈活，企業(yè)部門間也能夠互相協(xié)調(diào)。3.經(jīng)營戰(zhàn)略。房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營戰(zhàn)略，概括了該企業(yè)的整體發(fā)展方向，作為企業(yè)發(fā)展的重要步驟之一，財務管理工作自然跟隨經(jīng)營戰(zhàn)略，在后者改變時，前者會進行因地制宜地調(diào)整。換句話說，任何一個房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理工作，不能夠脫離這個企業(yè)的整體經(jīng)營策略，而必須服從于這個企業(yè)的總體經(jīng)營目標，或采取穩(wěn)健型管理方法，或采取擴張型管理方法，或財務混合型管理方法，或采取緊縮型管理方法，選擇匹配的財務管理模式，支撐經(jīng)營戰(zhàn)略按部就班地落實。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務管理方法探討

圍繞以上所提到的房地產(chǎn)企業(yè)影響因素，并結(jié)合當前國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，筆者認為企業(yè)的財務管理工作重點，應該放在資金控制、成本費用控制和財務信息控制三個方面：1.資金控制。房地產(chǎn)屬于資金緊密型的行業(yè)，對資金投入和回收的需求量比較大，而大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)資金量有限，除了部分自有資金，還需要通過外部融資等方法，彌補資金的不足。因此，對于大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)來說，資金控制關系到企業(yè)的總體經(jīng)濟效益，在投資決策層面，試圖以最少的資金投入，換取最大的經(jīng)濟收益。那么，我們應該如何進行資金的控制？筆者認為至少要從以下兩個方面著手：一是資金來源的控制，當前供以房地產(chǎn)企業(yè)選擇的資金來源，包括注冊資本金、公積資金、盈余資金、未分配利潤、政府財政資金、銀行貸款和其他籌資方式，房地產(chǎn)企業(yè)只有在確定具體資金來源之后，才能夠從源頭上制定規(guī)避財務風險的方法，并結(jié)合企業(yè)實際情況，進行資金資源的組合優(yōu)化，為其發(fā)展提供相對充足的資金保障力量；二是資金使用控制，在確定具體資金量后，開始計算企業(yè)運營相關的成本，為盡最大努力避免資金周轉(zhuǎn)不靈的問題，企業(yè)要結(jié)合銷售工作，加快客戶的付款速度，設法增加資金的流入，同時結(jié)合企業(yè)的實際效益狀況，控制好宣傳的規(guī)模。據(jù)筆者了解，目前有很多房地產(chǎn)網(wǎng)絡媒體的興起，譬如搜房網(wǎng)、房博士和閱房網(wǎng)等，這些房地產(chǎn)網(wǎng)絡媒體網(wǎng)站，已經(jīng)開始逐步取締傳統(tǒng)的房地產(chǎn)宣傳模式，這種宣傳模式“物美價廉”，正好能夠輔助解決宣傳費用過高的問題。2.成本費用控制。在資金控制過程中，成本費用控制所占份額最高，在此單獨列為重點進行研討。房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)合運營過程中的活動耗費，進行有計劃的組織、協(xié)調(diào)和監(jiān)督，使得成本費用在計劃目標的控制范疇內(nèi)。以某房地產(chǎn)企業(yè)樓盤開盤時的費用控制為例，根據(jù)開盤活動的籌劃情況，譬如人員配置數(shù)量、樓書制作標準和數(shù)量、現(xiàn)場布置標準、邀約媒體宣傳費用等，合理把握每項籌劃的費用標準，旨在以最小的損耗，換取最大的活動效益。實踐證明，這種成本費用控制方法，的確能夠?qū)⒒顒拥牟槐匾獡p失降至最低。當然，成本費用控制內(nèi)容繁多復雜，包括土地支出、開發(fā)費用、工程建設等，而不同的成本費用控制內(nèi)容，所采取的控制措施往往不同，但總體可概括為以下幾點：首先是成本預算，以季度或者半年度作為基礎標準，獨立規(guī)劃單月或者單項標準的費用支出，而不能夠盲目估算成本；其次是分解成本指標，按照成本費用屬性，劃分成本費用類型，譬如開發(fā)建設的成本費用、固定資產(chǎn)購置的成本費用、宣傳活動的成本費用等，這樣一來，成本費用控制目標將會更加明確；最后是限定金額，根據(jù)成本費用控制的目標，設定費用支出的上限，通過限額的合理控制，將企業(yè)成本費用的控制具體化和經(jīng)?；?，才能夠真正起到節(jié)約企業(yè)資金的目的。3.財務信息控制。財務管理所形成的信息，是以貨幣作為主要形式的數(shù)據(jù)資料，資料可折射出財務活動的基本狀況和特征。在信息化時代，房地產(chǎn)企業(yè)基于科學決策的需求，建立了財務信息管理系統(tǒng)，系統(tǒng)匯總信息的內(nèi)容，并有發(fā)送和接收信息的基本功能。系統(tǒng)中的信息數(shù)據(jù)，要求真實體現(xiàn)企業(yè)的財務情況，譬如資金收入與支出量，期間涉及到數(shù)字計算的，必須核對無誤，或者有相關資料的輔助證明補充，才能夠編制成財務報表。在形成財務信息后，財務信息直接報送至系統(tǒng)中心，適時務必保證信息傳遞的及時、可靠和完整，否則可能削弱信息的使用價值。以某房地產(chǎn)企業(yè)為例，該企業(yè)就現(xiàn)金控制、成本費用控制等為信息管理內(nèi)容，構(gòu)建了涵蓋現(xiàn)金收入、現(xiàn)金支出、成本費用等為內(nèi)容的財務信息管理體系，在日常財務管理活動中，及時將有關財務管理事項輸入系統(tǒng)當中，系統(tǒng)將進行自動分類和匯總，進而形成財務報表。企業(yè)在做出有關財務活動的決策時，會以財務報表的信息作為依據(jù)，譬如企業(yè)的銷售宣傳活動，歷史財務報表的宣傳費用支出信息，可作為本次費用的參考基準，適時只需要增加新的費用或者刪減無關的費用，即可形成一套相對完整的宣傳費用決策，將宣傳費用降至最低狀態(tài)。這種財務信息控制方法，以“因地制宜”作為基本原則，不僅不能夠脫離企業(yè)的實際，而且需要同步考慮企業(yè)的發(fā)展需求，方可體現(xiàn)出該套財務信息系統(tǒng)的實用性價值。

三、結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)市場的復雜性和多變性，使得企業(yè)需面對的財務管理工作困難重重，相對大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)而言，企業(yè)規(guī)模、組織形式和經(jīng)營策略為企業(yè)發(fā)展的咽喉，對財務管理工作有著直接影響。文章通過研究，基本明確了房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的方法，但考慮到不同企業(yè)財務管理要求和條件的差異性，以上方法在實際的財務管理工作時，必須緊扣企業(yè)的實際情況，予以靈活參考借鑒，以確保這些方法的適用性。

作者:何慶杰 單位:天津海泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

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