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【摘要】

《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)登記備案。但是，該法對(duì)于商品房預(yù)售合同登記的效力沒(méi)有提及，這在實(shí)踐中產(chǎn)生了很多問(wèn)題，對(duì)購(gòu)房者利益的保護(hù)也顯得蒼白無(wú)力。因此，我們有必要借鑒國(guó)外成熟立法經(jīng)驗(yàn)，完善我國(guó)的商品房預(yù)售合同登記制度。

我國(guó)改革開(kāi)放以來(lái)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展和住房分配體制的改革，居民住宅投資和住宅建設(shè)有了長(zhǎng)足的發(fā)展，商品房買(mǎi)賣(mài)也逐步深入到百姓的日常生活中。商品房預(yù)售作為一種重要的房屋買(mǎi)賣(mài)形式，對(duì)于加快發(fā)展商的資金回籠過(guò)程，減輕銀行大額貸款壓力以及穩(wěn)定商品房銷(xiāo)售市場(chǎng)起到了積極的作用。但是，由于商品房預(yù)售在我國(guó)還剛剛起步，現(xiàn)有的法律法規(guī)還很不完善，實(shí)踐中也出現(xiàn)了許多亟待解決的問(wèn)題，而商品房預(yù)售合同登記作為商品房預(yù)售制度的重要一環(huán)，對(duì)其進(jìn)行完善因此也就具有了十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。

一、商品房預(yù)售和商品房預(yù)售合同登記

商品房預(yù)售是我國(guó)近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的產(chǎn)物，它與成品房買(mǎi)賣(mài)已經(jīng)成為我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中兩種主要的房屋銷(xiāo)售形式。商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買(mǎi)受人，并由買(mǎi)受人支付定金或者房?jī)r(jià)款的行為。商品房預(yù)售方式首創(chuàng)于香港，香港立信置業(yè)公司于1954年最先推出樓宇"分層售賣(mài)、分期付款"。由于房屋尚在施工中便被"拆零砸碎"，分期分批地預(yù)售給廣大投資者，如落花片片墜落，故商品房預(yù)售又被稱為"賣(mài)樓花”。商品房預(yù)售的交易方式和標(biāo)的物具有特殊性，即交易時(shí)，交易的標(biāo)的物——房屋尚在建設(shè)中，交易標(biāo)的物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移是依合同中約定的期限，并把這個(gè)期限的到來(lái)作為房屋買(mǎi)賣(mài)權(quán)利義務(wù)發(fā)生法律效力或者失去法律效力的根據(jù)。因此，商品房預(yù)售行為是一種附期限的交易行為，購(gòu)房者在期限到來(lái)之前擁有期待權(quán)，當(dāng)期限屆至并辦理了房屋過(guò)戶手續(xù)即擁有了房屋的所有權(quán)。

商品房預(yù)售合同登記是不動(dòng)產(chǎn)登記的一種，是房屋產(chǎn)權(quán)、物業(yè)管理的一部分。很多國(guó)家和地區(qū)都有有關(guān)商品房預(yù)售合同登記的規(guī)定，如香港規(guī)定所有樓花買(mǎi)賣(mài)合約必須在簽訂后的三十天內(nèi)在田土廳注冊(cè)。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條第二款的規(guī)定：“商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)登記備案?！薄冻鞘猩唐贩款A(yù)售管理辦法》第十條規(guī)定：“商品房預(yù)售，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購(gòu)人簽訂商品房預(yù)售合同。預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)辦理登記備案手續(xù)。”因此，購(gòu)房者與發(fā)展商簽訂預(yù)售合同后，為防止發(fā)展商“一女兩嫁”，應(yīng)及時(shí)督促發(fā)展商辦理登記備案手續(xù)，否則，合同約定的期限屆至，如果發(fā)展商不能交付房屋，購(gòu)房者就不能取得房屋所有權(quán)，只能追究發(fā)展商的違約責(zé)任。

二、我國(guó)商品房預(yù)售合同登記存在的問(wèn)題

實(shí)踐中，購(gòu)房者與發(fā)展商之間嚴(yán)重的“信息不對(duì)稱”以及發(fā)展商“道德風(fēng)險(xiǎn)”的大量存在，購(gòu)房者作為商品房預(yù)售法律關(guān)系的一方當(dāng)事人，其權(quán)益極易受到侵害。比如發(fā)展商將已經(jīng)進(jìn)行預(yù)售登記的房屋及其土地使用權(quán)為他人設(shè)立抵押權(quán)，當(dāng)發(fā)展商陷于支付不能而抵押權(quán)人行使抵押權(quán)的時(shí)候，購(gòu)房者的債權(quán)就會(huì)面臨極大的危險(xiǎn)。我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》規(guī)定了商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)將預(yù)售合同向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)備案，但是，對(duì)于預(yù)售合同登記的效力卻沒(méi)有提及，這在實(shí)踐中造成了很多誤區(qū)，對(duì)購(gòu)房者利益的保護(hù)也顯得蒼白無(wú)力。從地方的一些立法情況看，有些地方將商品房預(yù)售合同登記作為合同生效的一個(gè)要件，未經(jīng)登記的合同無(wú)效，即登記要件主義。比如《廣州市商品房預(yù)售管理實(shí)施辦法》第十四條規(guī)定：“開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同到市交易登記機(jī)構(gòu)辦理審核、登記手續(xù)。對(duì)證件齊備的，市交易登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自受理之日起20日內(nèi)予以登記。凡未經(jīng)審核、登記的商品房預(yù)售行為無(wú)效?！边€有一些地方認(rèn)為商品房預(yù)售合同登記并非合同生效的一個(gè)要件，未經(jīng)登記的商品房預(yù)售合同并非無(wú)效，而僅僅是無(wú)對(duì)抗第三人的效力，即對(duì)抗要件主義。例如《上海市房地產(chǎn)登記條例》第三十二條規(guī)定：“下列房地產(chǎn)權(quán)利的文件，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)?shù)怯泜浒福海ㄒ唬┥唐贩款A(yù)售合同及其變更合同；（二）房地產(chǎn)租賃合同及其變更合同；（三）房屋維修、使用公約和物業(yè)管理文件；（四）當(dāng)事人認(rèn)為有必要登記備案而登記機(jī)構(gòu)準(zhǔn)予登記備案的文件。當(dāng)事人未辦理前款所列文件登記的，不得對(duì)抗第三人?！币陨蟽煞N立法思路體現(xiàn)了各地對(duì)商品房預(yù)售合同登記效力的不同態(tài)度。顯然，在商品房預(yù)售法律關(guān)系中，購(gòu)房者處于弱者的地位，經(jīng)濟(jì)法的“實(shí)質(zhì)正義”理念要求給予購(gòu)房者特殊的法律保護(hù)。那么，現(xiàn)行商品房預(yù)售合同登記制度是否能夠起到保護(hù)購(gòu)房者利益的作用呢？登記要件主義的立法目的是希望通過(guò)預(yù)售合同登記來(lái)對(duì)預(yù)售行為的合法性進(jìn)行審查，防止發(fā)展商欺詐，保護(hù)購(gòu)房者利益。但是，如果因?yàn)榘l(fā)展商未進(jìn)行預(yù)售合同登記而使預(yù)售合同無(wú)效，那么購(gòu)房者就失去了請(qǐng)求發(fā)展商實(shí)際履行或者違約賠償?shù)臋?quán)利，而根據(jù)無(wú)效合同的法律后果對(duì)購(gòu)房者進(jìn)行賠償往往對(duì)購(gòu)房者利益的保護(hù)是不利的。相比之下，對(duì)抗要件主義具有合理性，對(duì)購(gòu)房者的保護(hù)更為有利，即預(yù)售合同登記并非合同生效的一個(gè)要件，未經(jīng)登記的商品房預(yù)售合同并非無(wú)效，而僅僅是不能產(chǎn)生對(duì)抗第三人的法律效力。但由于我國(guó)物權(quán)立法的不完善，實(shí)踐中，對(duì)抗要件主義并沒(méi)有發(fā)揮其應(yīng)有的作用，因此，完善我國(guó)商品房預(yù)售合同登記制度勢(shì)在必行。

三、借鑒國(guó)外成熟立法經(jīng)驗(yàn)，完善我國(guó)的商品房預(yù)售合同登記制度

商品房預(yù)售合同登記是不動(dòng)產(chǎn)登記的一種，在性質(zhì)上屬于預(yù)登記。我國(guó)現(xiàn)行立法中并沒(méi)有有關(guān)預(yù)登記的制度，因此，我們有必要借鑒國(guó)外成熟立法經(jīng)驗(yàn)，完善我國(guó)的商品房預(yù)售合同登記制度。

預(yù)登記制度是與本登記制度相對(duì)而言的。本登記是指直接使當(dāng)事人所期待的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)發(fā)生效力的登記。在進(jìn)行本登記之后，當(dāng)事人所要設(shè)立的物權(quán)即刻設(shè)立，所要變更、廢止的物權(quán)即刻發(fā)生變更、廢止的效果。而預(yù)登記是指在當(dāng)事人所期待的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)所需要的條件缺乏或者尚未成就時(shí)，也就是說(shuō)權(quán)利取得人只對(duì)未來(lái)取得物權(quán)享有請(qǐng)求權(quán)時(shí)，法律為保護(hù)這一請(qǐng)求權(quán)而為其進(jìn)行的登記。預(yù)登記制度為德國(guó)民法所創(chuàng)設(shè)，而后為日本、瑞士以及我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)所采用。預(yù)登記是一種特殊的不動(dòng)產(chǎn)登記，其登記內(nèi)容為請(qǐng)求權(quán)（多數(shù)為債權(quán)），登記的目的在于保全不動(dòng)產(chǎn)請(qǐng)求權(quán)，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人處分不動(dòng)產(chǎn)的行為進(jìn)行限制。但是預(yù)登記并不是一種物權(quán)登記，預(yù)登記是為保護(hù)尚未成為物權(quán)的權(quán)利，而將物權(quán)公示手段運(yùn)用于債法上的請(qǐng)求權(quán)，并使得該請(qǐng)求權(quán)具有對(duì)抗第三人的物權(quán)持有效力的保全措施。所以，預(yù)登記制度，可以說(shuō)是物權(quán)法原理與債權(quán)法原理的結(jié)合，也可以說(shuō)是物權(quán)法原理向債權(quán)法領(lǐng)域的擴(kuò)張與滲透。因此，預(yù)登記制度是將物權(quán)法的規(guī)則施加于債權(quán)法，給予屬于債權(quán)法的請(qǐng)求權(quán)以排他的物權(quán)效力，故其本質(zhì)屬于物權(quán)法對(duì)債權(quán)法的擴(kuò)張。

德國(guó)民法典上的預(yù)登記制度對(duì)于完善我國(guó)商品房預(yù)售合同登記制度具有借鑒意義。筆者認(rèn)為，賦予登記過(guò)的預(yù)售合同具有不同于一般債權(quán)的特別效力，對(duì)于購(gòu)房者債權(quán)的保護(hù)具有積極作用。依據(jù)債權(quán)原理，債權(quán)是特定當(dāng)事人之間的關(guān)系，不需要公示即可有效，而在商品房預(yù)售法律關(guān)系中，購(gòu)房者通過(guò)登記而公示的債權(quán)，依據(jù)公示制度的作用而產(chǎn)生公信力，具有對(duì)抗第三人的效果，即經(jīng)過(guò)公示的債權(quán)優(yōu)先于未經(jīng)過(guò)公示的債權(quán)，在它們沖突時(shí)，以公示債權(quán)為準(zhǔn)，這樣可以防止一房多賣(mài)。賦予經(jīng)過(guò)登記的債權(quán)以優(yōu)先效力并不會(huì)損害善意第三人的利益，因?yàn)楹贤怯浌玖诵畔?，排除了第三人因善意不知情而受損害的可能性。因此，筆者建議在商品房預(yù)售登記的相關(guān)立法中，明確規(guī)定商品房預(yù)售合同未經(jīng)登記不能產(chǎn)生對(duì)抗第三人的法律效力，同時(shí)規(guī)定商品房預(yù)售登記具有準(zhǔn)物權(quán)性質(zhì)的登記效力，這表現(xiàn)為：

（一）保全順位的效力

《德國(guó)民法典》第八百八十三條第三款規(guī)定：“以轉(zhuǎn)讓某項(xiàng)權(quán)利為請(qǐng)求權(quán)的標(biāo)的時(shí)，該項(xiàng)權(quán)利的順位按預(yù)告登記日期加以確定?！币虼?，經(jīng)過(guò)商品房預(yù)售合同登記，購(gòu)房者的債權(quán)順位被確定在預(yù)售合同登記之時(shí)，這就防止了第三人的介入，保全了登記的順位，從而使購(gòu)房者對(duì)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移請(qǐng)求能夠順利地得到實(shí)現(xiàn)。

（二）保全權(quán)利的效力

債權(quán)本身并不具有對(duì)世效力，但商品房預(yù)售合同登記使購(gòu)房者的債權(quán)獲得物權(quán)對(duì)抗第三人的對(duì)世效力，從而使債權(quán)的實(shí)現(xiàn)得到保障。在預(yù)登記后，就不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利、義務(wù)仍得為處分。不過(guò)在預(yù)登記權(quán)利人之間，在妨害預(yù)登記權(quán)利人請(qǐng)求權(quán)的范圍內(nèi)，義務(wù)人的處分行為無(wú)效，即僅對(duì)于預(yù)登記權(quán)利人的關(guān)系而言，相對(duì)的無(wú)效。因此，如果預(yù)登記權(quán)利人的請(qǐng)求權(quán)不存在或者請(qǐng)求權(quán)嗣后消滅，或預(yù)登記權(quán)利人對(duì)義務(wù)人的處分表示同意，那么義務(wù)人對(duì)第三人的處分行為便絕對(duì)的有效。因此，在商品房預(yù)售合同登記后，發(fā)展商如果將已預(yù)售給購(gòu)房者的商品房又進(jìn)行了處分，那么在妨害購(gòu)房者請(qǐng)求權(quán)的范圍內(nèi)，發(fā)展商的處分行為無(wú)效，所以，這一制度可以有效地防止發(fā)展商一房多賣(mài)。當(dāng)然，如果購(gòu)房者的請(qǐng)求權(quán)不存在、嗣后消滅或者購(gòu)房者對(duì)發(fā)展商的處分行為表示同意，那么發(fā)展商對(duì)第三人的處分行為就具有了效力。

（三）預(yù)警的效力

日本學(xué)者將預(yù)登記的此項(xiàng)效力稱為“警告的效力”，這種效力來(lái)源于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公示力，公示方法有使物權(quán)變動(dòng)發(fā)生法律上一定法律效果之功能，自法律效果觀之，即為公示力。商品房預(yù)售合同登記和其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記一樣，通過(guò)登記而產(chǎn)生了對(duì)第三人的預(yù)警作用，第三人不得無(wú)視預(yù)售合同登記的存在，不得以“善意”對(duì)抗購(gòu)房者。

（四）破產(chǎn)保護(hù)的效力

德國(guó)破產(chǎn)法第二十四條規(guī)定：“為保全破產(chǎn)人的土地權(quán)利，或破產(chǎn)人所為登記的權(quán)利讓與、消滅或權(quán)利內(nèi)容、順位變更請(qǐng)求權(quán)，在登記簿內(nèi)預(yù)告登記時(shí)，債權(quán)人對(duì)破產(chǎn)管理人得請(qǐng)求履行?！币虼耍?jīng)過(guò)預(yù)售合同登記的債權(quán)具有排斥他人而保障其債權(quán)實(shí)現(xiàn)的效果。在發(fā)展商陷于破產(chǎn)，但購(gòu)房者請(qǐng)求發(fā)展商交付房屋的履行期限尚未到來(lái)或者履行條件尚未成就時(shí)，購(gòu)房者可以排斥其他債權(quán)人將預(yù)售商品房列為破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，從而保障其債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。

商品房預(yù)售具有較強(qiáng)的國(guó)家干預(yù)性。由于商品房預(yù)售不同于房屋的實(shí)質(zhì)性買(mǎi)賣(mài)，它購(gòu)買(mǎi)的僅僅是房地產(chǎn)發(fā)展商的一紙承諾，真正的房屋交接尚未形成，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，則冒著商品房能否按期依約交付的風(fēng)險(xiǎn)。因此，保護(hù)購(gòu)房者利益就成為商品房預(yù)售法律制度中的重中之中。商品房預(yù)售合同登記作為商品房預(yù)售法律制度中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，一方面我們要嚴(yán)格執(zhí)行統(tǒng)一的商品房預(yù)售合同登記措施，對(duì)不合乎法律的合同不予辦理登記，對(duì)發(fā)展商一房多賣(mài)的合同不予辦理登記；另一方面我們要借鑒國(guó)外成熟的立法經(jīng)驗(yàn)，完善我國(guó)的商品房預(yù)售登記制度，最大限度地保護(hù)購(gòu)房者的利益。

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