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農村集體土地房屋拆遷問題一直以來是社會關注的焦點，本文基于案例，依據有關法律、法規(guī)文件，就農村集體土地上房屋拆遷涉及的若干法律問題進行簡要的分析論述，以求解答農村集體土地上房屋拆遷涉及的相關法律問題。

【關鍵詞】

集體土地房屋拆遷補償標準解決途徑

【背景與問題】

2005年9月謀加工企業(yè)租賃了位于北京市昌平區(qū)某塊土地，涉及土地系租賃的農村集體土地，與村集體簽訂了30年的土地租賃合同，該村所在地所屬鎮(zhèn)政府在租賃合同鑒證欄中蓋章，涉及土地包括一處宅基地（未建設）和山坡荒地（非耕地），企業(yè)租賃使用后，村、鎮(zhèn)領導協(xié)助辦理的規(guī)劃手續(xù)，該企業(yè)在租賃土地上加蓋了廠房、車間，但廠房、車間未辦理房產登記手續(xù)。

2008年11月，該企業(yè)所在地因政府項目征用面臨拆遷，應如何處理涉及征地、房屋、廠房補償、安置問題？

【法律分析】

一、集體土地宅基地上的房屋拆遷補償問題

依據《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》的規(guī)定，宅基地上的房屋拆遷，可以實行貨幣補償或者房屋安置，有條件的地區(qū)也可以另行審批宅基地。

拆除宅基地上房屋以國有土地上房屋安置的，拆遷人與被拆遷按規(guī)定確定拆遷補償款，并與安置房屋的市場評估價款結算差價。不符合規(guī)定，擅自為獲得補償，在宅基地上新建、改建、擴建的房屋，未取得房屋所有權證或者規(guī)劃行政主管部門批準建房文件的，拆遷房屋時不予認定。

本案中涉及宅基地上建造的房屋，具有合法手續(xù)，可以參照《辦法》規(guī)定執(zhí)行，但實踐中對于非集體組織企業(yè)，一般只限于貨幣補償。

二、集體土地非宅基地上的房屋拆遷補償問題

根據我國現(xiàn)行有關法律規(guī)定和《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》的規(guī)定，占地拆遷宅基地以外房屋的補償，參照征地拆遷的有關規(guī)定執(zhí)行。

本案中，該企業(yè)在集體土地（非宅基地）上建造的房屋、廠房，只有規(guī)劃手續(xù)，沒有房產登記手續(xù)，需要有關部門進行認定，在認定后，可以按照《辦法》規(guī)定執(zhí)行。同時，該企業(yè)系正常經營的企業(yè)，從事生產經營活動并持有工商營業(yè)執(zhí)照，有權要求適當補償停產、停業(yè)的經濟損失。涉及企業(yè)搬遷，有權要求支付搬遷補助費。

拆除違法建筑和超過批準期限的臨時建筑不予補償；拆除未超過批準期限的臨時建筑，按照重置成新價結合剩余期限給予適當補償。

三、集體土地上房屋拆遷的補償標準問題

依據《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》的規(guī)定，集體土地房屋拆遷補償款應按照被拆除房屋的重置成新價和宅基地的區(qū)位補償價確定。房屋重置成新價的評估規(guī)則和宅基地區(qū)位補償價的計算辦法由市國土房管局制定并公布。

關于補償標準涉及的相關安置問題，可以按照被拆除房屋建筑面積安置，也可以結合被拆遷人家庭人口情況安置。拆遷補償中認定宅基地上房屋建筑面積，以房屋所有權證標明的面積為準；未取得房屋所有權證但具有規(guī)劃行政主管部門批準建房文件的，按照批準的建筑面積認定。每戶宅基地面積的控制標準，按照區(qū)、縣人民政府根據《北京市人民政府關于加強農村村民建房用地管理若干規(guī)定》執(zhí)行。其中，征地拆遷房屋的經濟損失補償標準，由區(qū)、縣人民政府規(guī)定；占地拆遷房屋的經濟損失補償標準，由鄉(xiāng)（民族鄉(xiāng)）、鎮(zhèn)人民政府規(guī)定并報區(qū)、縣人民政府備案。

四、集體土地上房屋拆遷的法律解決途徑

農村集體經濟組織或者村民委員會在集體土地上建設安置房屋的，應當符合城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃和年度計劃，依法取得用地和規(guī)劃許可。