導語：營改增對物業(yè)管理的影響及對策一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

一、新形勢下物業(yè)管理公司面臨的狀況分析

從現(xiàn)階段的物業(yè)管理財務(wù)管理狀況來看，物業(yè)管理企業(yè)的財務(wù)管理體系并不完善，整體制度建設(shè)不健全，部分企業(yè)賬務(wù)記錄不完整，對自身擁有的資產(chǎn)也疏于管理?；靵y的工作體系導致財務(wù)管理問題頻發(fā)，企業(yè)日常工作出現(xiàn)問題找不到相應(yīng)的負責人，無法對其進行責任追究，造成企業(yè)的財務(wù)管理工作的質(zhì)量和效率降低，企業(yè)的管理也相對混亂?，F(xiàn)如今大部分物業(yè)企業(yè)的經(jīng)營管理者并不了解如何對自身擁有的資產(chǎn)進行劃分并合理地的進行規(guī)劃與管理，其現(xiàn)代化理財觀念的缺失，管理經(jīng)營的失職使這部分企業(yè)的發(fā)展前景并不明朗并由于行業(yè)市場逐漸透明化導致很多企業(yè)的利潤空間被不斷壓縮，給企業(yè)的發(fā)展帶來巨大的阻力。目前很多物理服務(wù)企業(yè)在管理層面的理解較為淺薄，管理者的經(jīng)營思路還停留在以完善服務(wù)體系為中心的層面，并不重視企業(yè)在人力及成本上的管理，這造成很多物業(yè)服務(wù)企業(yè)在拓展業(yè)務(wù)的同時給企業(yè)的財務(wù)造成巨大的負擔，管理方面的漏洞會給企業(yè)成本控制帶來絕大的阻力，從而影響企業(yè)的發(fā)展。此外企業(yè)管理者重視服務(wù)產(chǎn)品的質(zhì)量，企業(yè)的發(fā)展重心圍繞服務(wù)人員的儲備，對管理人員尤其是財務(wù)管理人員方面缺乏必要的人才儲備，導致物業(yè)服務(wù)企業(yè)在財務(wù)管理方面缺乏專業(yè)人才的支撐，管理效率低下，企業(yè)難以對成本就行集中的把控，企業(yè)經(jīng)營成本會隨著企業(yè)規(guī)模的擴大急劇上升，影響企業(yè)發(fā)展給企業(yè)運營帶來財務(wù)隱患。

二、“營改增”對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的影響

（一）“營改增”對企業(yè)財務(wù)管理的影響。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當就當前政策的改革做出積極的調(diào)整在管理制度、財務(wù)核算流程、財務(wù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)進行規(guī)范化的管理。在對財務(wù)進行統(tǒng)計時要確保數(shù)據(jù)的真實性和準確性，財務(wù)信息的記錄要保證完整可靠。而在財務(wù)管理制度的完善過程中，財務(wù)核算方法要切合實際，要根據(jù)企業(yè)當時的發(fā)展狀況進行制度的更改，保證在新的制度下財務(wù)管理工作質(zhì)量能夠有顯著的提高。例如在對企業(yè)財務(wù)管理試行責任制度，在企業(yè)中設(shè)立獨立的審計部門幫助企業(yè)的管理者對企業(yè)財務(wù)進行實時監(jiān)管。同時依照營改增的規(guī)定，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的財務(wù)明細進行細化，幫助企業(yè)更好的規(guī)避財務(wù)風險。（二）營改增對物業(yè)服務(wù)企業(yè)稅負的影響。以往的物業(yè)服務(wù)企業(yè)營業(yè)稅點在5%，稅改過后，物業(yè)服務(wù)行業(yè)將實行6%的增值稅率。物業(yè)服務(wù)行業(yè)在經(jīng)營業(yè)務(wù)的性質(zhì)比較特殊，企業(yè)在完成相關(guān)業(yè)務(wù)的過程中其主要的成本來源于人工成本及一些必要的雜項，但這些并不屬于企業(yè)的進稅項，不能通過增值稅發(fā)票進行抵扣，這會給企業(yè)帶來一定的財務(wù)負擔。這無疑需要物業(yè)財務(wù)管理的部門對企業(yè)的相關(guān)業(yè)務(wù)進行更加精細化的管理。稅項也在不斷細化，這就要求企業(yè)重視自身的管理，要不斷細化企業(yè)進項稅賬目進行精細化的管理。（三）“營改增”影響物業(yè)管理企業(yè)利潤變化。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的在營改增后相關(guān)的賦稅負擔會加重，企業(yè)管理者需要根據(jù)企業(yè)的實際需要對企業(yè)進行精細化的管理，并對企業(yè)的管理體制進行改革，這必然會影響企業(yè)的日常運營，在改革的過程中也會消耗一定的成本，企業(yè)的管理成本也會直線上升?！盃I改增”實施以后，對于一些由一般納稅人經(jīng)營管理的物業(yè)企業(yè)，其收益情況較為復雜且多變，需要根據(jù)業(yè)務(wù)完成的實際情況來分析利潤獲取的具體變化情況。如實行包干結(jié)算模式的物業(yè)企業(yè)，人工成本占據(jù)總成本的70%左右，運營成本中材料部分占比較少，用于生產(chǎn)的材料多為低值易耗品，采購時取得的增值稅專用發(fā)票也較少，可以進項抵扣的金額較少，增加了運營成本。如果企業(yè)未全面規(guī)劃統(tǒng)籌材料、設(shè)備采購等，在新的稅收模式中可能承擔了更高的稅收，因此這類的企業(yè)獲得的利潤將會減少。但對于規(guī)模較小，納稅金額較少的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，在新的稅收模式之下其對應(yīng)的稅率將下降至3%，則相應(yīng)的獲利將會增加。

三、新的稅收體制下企業(yè)的稅收風險類型和應(yīng)對措施分析

（一）新的稅收體制下企業(yè)面臨的稅收風險類型。首先，物業(yè)服務(wù)行業(yè)將面臨著稅負增加的風險。不同納稅人所經(jīng)營的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，受新稅收制度的影響也不同。不同的經(jīng)營業(yè)務(wù)范圍，使得企業(yè)所適用的增值稅率也是不同的。小規(guī)模納稅人的物業(yè)服務(wù)管理企業(yè)適用3%的稅率，與稅制改革前的營業(yè)稅率同比降低兩個百分點，這類企業(yè)的稅收負擔相應(yīng)的有所減少；但被認定為一般納稅人經(jīng)營的物業(yè)企業(yè)，增值稅率提高到了6%，比之前實行的5%的營業(yè)稅增加了一個百分點，對于這類物業(yè)企業(yè)其納稅負擔將有所增加。其次，不重視稅收優(yōu)惠政策的風險。為讓企業(yè)在稅制改革之后能夠更好的進行經(jīng)營，政府也頒布了相應(yīng)的優(yōu)惠政策對企業(yè)轉(zhuǎn)變進行扶持。因此物業(yè)企業(yè)需對各項經(jīng)營的業(yè)務(wù)進行確認，然后與政府頒布的優(yōu)惠政策要求進行對比，符合要求就能獲得政府的優(yōu)惠政策。但部分企業(yè)從事的業(yè)務(wù)比較傳統(tǒng)，因此很多企業(yè)通過短時間內(nèi)擴展業(yè)務(wù)使企業(yè)符合國家扶持要求，然而并沒有切實地去按照政府的規(guī)定對企業(yè)自身的制度進行規(guī)范整合。物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營過程中需要了解相應(yīng)的應(yīng)稅項目和免稅項目，對于稅收的征收模式，如：一般征收、簡易征收要進行清晰的劃分，這些都是物業(yè)企業(yè)規(guī)避稅收風險的必要工作。再次，增值稅專用發(fā)票管理風險。新的稅制實行之后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的財務(wù)管理工作需要進行完善提升，對于發(fā)票的使用也要更加的規(guī)范。增值稅發(fā)票的收取涉及稅收抵扣，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對增值稅的相關(guān)法律法規(guī)并不了解，無法根據(jù)規(guī)定獲得稅收抵扣憑證，最終交易憑證還是使用普通的發(fā)票或收據(jù)，僅有的稅款抵扣款項因為憑證問題無法進行抵扣，阻礙了稅收抵扣工作的推廣。再者，由于物業(yè)服務(wù)行業(yè)企業(yè)難以獲得人工成本抵扣發(fā)票，部分物業(yè)企業(yè)為了提高利益，往往采取一些虛開或代開發(fā)票的偷稅漏稅行為，但這無疑增加了企業(yè)的經(jīng)營風險。（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)對稅收風險應(yīng)該采取的措施。應(yīng)對風險的前提就是要了解風險會帶來的變化及風險所屬的類型，企業(yè)為了應(yīng)對相應(yīng)的稅收風險，要對稅收改革帶來的風險及時進行了解并做好相應(yīng)的應(yīng)對措施。首先，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要從企業(yè)內(nèi)部出發(fā)進行戰(zhàn)略調(diào)整，對于稅務(wù)做好統(tǒng)籌規(guī)劃工作，控制稅收與可抵扣選項的支出比例。對一些不能開增值稅專用發(fā)票的經(jīng)濟業(yè)務(wù)，減少此類業(yè)務(wù)，努力做好企業(yè)內(nèi)部財務(wù)部門的管理工作，盡量從工商管理部門取得合法的抵扣憑證，使企業(yè)獲得一個良好的稅務(wù)環(huán)境。其次，企業(yè)要密切地關(guān)注政府相關(guān)的政策，加強對自身的管理以達到優(yōu)惠政策的要求，并且抓住政府的扶持機會，主動申請政府的扶持資金。用合理合法的方式減少企業(yè)的稅收負擔，提升企業(yè)在經(jīng)營過程中的收益。物業(yè)公司要根據(jù)自身經(jīng)營情況建設(shè)屬于自己的風險預警機制，根據(jù)企業(yè)的稅報分析每個季度的納稅狀況，全方位把握企業(yè)的稅負變化。建立相應(yīng)的預警平臺、預警部門，對稅收風險做好預警控制機制，能夠保證降低企業(yè)在經(jīng)營中的稅收風險。同時，還需要企業(yè)完善自身的增值稅管理制度，積極配合工商部門的稅務(wù)檢查工作。

參考文獻：

[1]包志偉.物業(yè)服務(wù)企業(yè)營改增后相關(guān)賬務(wù)處理的探討[J].財經(jīng)界(學術(shù)版),2016,(19):328-329.

作者:唐湘平 單位:珠海市丹田物業(yè)管理股份有限公司