導(dǎo)語：地鐵車站物業(yè)開發(fā)的認(rèn)識與建議一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

1土地開發(fā)范圍

以地鐵高架車站為例，以站點(diǎn)區(qū)域?yàn)橹行?，按照距離遠(yuǎn)近根據(jù)步行情況對原有規(guī)劃進(jìn)行調(diào)整，劃分為四個(gè)區(qū)域重點(diǎn)實(shí)施開發(fā)，形成以利用公共交通為前提的城市延伸。1)車站附近地區(qū):設(shè)置與地面交通銜接的交通設(shè)施(交通廣場、公交車站、出租車上下客站)。2)距車站200m以內(nèi)的地區(qū):設(shè)置大型商業(yè)、商務(wù)辦公、快捷酒店、美食城、娛樂城等以達(dá)到高度利用。3)距車站500m以內(nèi)的地區(qū)，設(shè)置高層商務(wù)辦公樓、高層住宅、酒店式公寓等。4)距車站1500m以內(nèi)的地區(qū)，設(shè)置低密度高端住宅及醫(yī)院、學(xué)校、幼兒園、運(yùn)動中心等配套物業(yè)。

2站點(diǎn)周邊土地利用與調(diào)整

為充分發(fā)揮軌道交通建設(shè)對城市后續(xù)開發(fā)的積極作用，以軌道交通建設(shè)為契機(jī)，梳理沿線可開發(fā)用地，對規(guī)劃軌道線所有站點(diǎn)周邊一定范圍內(nèi)的土地開發(fā)提出指導(dǎo)性建議，對于一些零散用地作歸并處理，并對原規(guī)劃用地不適宜之處提出調(diào)整方案，提出控制要求，確定其用地性質(zhì)、開發(fā)強(qiáng)度指標(biāo)，指導(dǎo)規(guī)劃管理工作。城市受到特有的形態(tài)限制，軌道交通不僅是交通軸，更加是城市的發(fā)展軸。城市軌道交通對城市交通發(fā)揮作用的同時(shí)，也成為城市規(guī)劃和形態(tài)演變的重要部分，盡可能的將地鐵聯(lián)系到居住區(qū)、城市中心區(qū)、城市新區(qū)，提高土地的使用強(qiáng)度。車站作為聯(lián)系地上地下空間的重要節(jié)點(diǎn)，通過向周圍的輻射，擴(kuò)大城市空間的影響力。綜合考慮軌道交通沿線范圍不同地區(qū)的現(xiàn)狀及規(guī)劃約束，圍繞集約利用土地資源，對規(guī)劃區(qū)內(nèi)各類用地進(jìn)行合理再配置，并對規(guī)劃用地采用分片區(qū)、分站點(diǎn)的辦法分別提出對應(yīng)的調(diào)整策略。

3地鐵內(nèi)部可利用商業(yè)資源

軌道交通沿線可利用商業(yè)資源包括:1)站內(nèi)商鋪，常設(shè)置在車站的擴(kuò)大公共區(qū)，規(guī)模相對較小。站內(nèi)除了小網(wǎng)點(diǎn)商鋪外，還可以設(shè)置小型輕便的自動售賣設(shè)施。商業(yè)規(guī)模根據(jù)車站空間的條件，客流的多寡確定。2)區(qū)間折返線、存車線以上地下空間，與站廳層公共區(qū)相連，適宜做地下步行商業(yè)街，由于過多的商業(yè)人流會使步道擁擠，通常兩側(cè)商鋪一般進(jìn)深不大。商業(yè)類型主要是中檔生活用品。3)深埋明挖車站的交通層，適宜做地下步行商業(yè)街或小型商場。4)交通連接通道，功能以出入口、商業(yè)接駁及市政過街為主，兩側(cè)利用做商業(yè)廣告。

4綜合開發(fā)案例

4．1香港九龍城站

九龍站包括通往機(jī)場快速干線的大堂及出入口;公交車和出租車停車場;5126個(gè)住宅單位;一個(gè)購物中心;位于多層裙房內(nèi)的辦公室、賓館和娛樂設(shè)施，以及22座大樓。六層的車站是工程要最先完成的部分。隨后安排有七個(gè)建設(shè)階段，公共交通、購物中心、人行道和平臺廣場，構(gòu)成整個(gè)城市體系的一部分(見圖1)。

4．2香港青衣站

青衣站的開發(fā)主要體現(xiàn)為主題商城和住區(qū)的綜合開發(fā)，通過合理組織人流，帶動整個(gè)地塊的發(fā)展。周邊地區(qū)的配套設(shè)施分期逐步完善，建成的交通系統(tǒng)包括13條公交路線和2條地鐵線，使車站周邊社區(qū)充滿活力。上蓋住宅分期建設(shè)，包括245700m2住宅，46200m2商場，配套有5個(gè)小學(xué)、4個(gè)中學(xué)和2個(gè)職業(yè)學(xué)校，形成了青衣地區(qū)的社區(qū)組團(tuán)(見圖2)。

4．3南京馬群站

馬群站位于南京城東，匯集了3條軌道交通線、多條由市區(qū)發(fā)往仙林、湯山、句容等郊區(qū)縣市的公交，其交通位置極其重要，因此建議結(jié)合軌道交通與地面交通銜接換乘打造馬群站為一個(gè)綜合換乘樞紐，并采用“TOD模式”進(jìn)行上蓋物業(yè)開發(fā)，打造馬群換乘樞紐為一個(gè)城市大型綜合體，樹立南京東部門戶的形象(如圖3所示)。馬群交通樞紐綜合體總圖布局:地塊北側(cè)為交通樞紐，建筑將輕軌十六、十七號線、寧句城際、公交首末站等公共交通包于其內(nèi)。南側(cè)以商業(yè)娛樂、商務(wù)辦公、公寓等功能為主，整個(gè)建筑體相連有序連為一體。換乘樞紐將3條軌道交通線、公交首末站等融于一體，并與區(qū)域軌道電車站相銜接，將多層次一體式換乘變?yōu)榭赡?，南?cè)通過二、三層連廊，將樞紐與商業(yè)空間進(jìn)行連接，方便購物與辦公的人群到達(dá)。

本文作者：夏素平王立波工作單位：南京建工集團(tuán)