導語：如何才能寫好一篇泡沫經(jīng)濟形成的原因，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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關(guān)鍵詞:電泵井泡沫段 套壓沉沒度聚合物

前言

一口井產(chǎn)液量是生產(chǎn)壓差確定的,當?shù)貙訅毫Ψ€(wěn)定,流壓的高低決定油井產(chǎn)量。流壓常常以動液面的變化間接地表示,但由于泡沫段的影響,動液面與流壓不是單純的直線關(guān)系,因此,常出現(xiàn)液面上升而產(chǎn)量不變的情況。主要原因是存在泡沫段,其實際是流壓沒變,所以產(chǎn)量不變。若認識不清,可能誤以為地層壓力上升而進行大泵提液,造成措施無效果,浪費人力物力。尤其是產(chǎn)量較大的電泵井的設(shè)備要求,克服泡沫段的難度就更大,因此準確分析判斷電泵井泡沫段的大小范圍,是保證油井以最佳產(chǎn)能生產(chǎn)的關(guān)鍵。

1、電泵井油套環(huán)空泡沫段基本形成原因分析

根據(jù)目前生產(chǎn)實際中,抽油井普遍存在油套環(huán)空泡沫段,分析主要原因是由于當流壓低于原油飽和壓力時,原油中溶解氣不斷從原油中析出來,在油套環(huán)空中形成氣-液混合的“泡沫段”,由于“泡沫段” 相對于油水界面密度較小,同時表面張力加大,容易附著在真實液面之上,特別對產(chǎn)量大的電泵井,泡沫段更易堆積。

2、通過三種方法得到泡沫段的長度

2.1洗井前后測得泡沫段長度

在生產(chǎn)實際中,根據(jù)生產(chǎn)資料和動態(tài)分析,對6口即將實施上產(chǎn)措施的電泵井進行了熱洗方法進行了核實液面工作,為防止電泵井電纜的老化,保持熱洗液溫度在72 C,熱洗時間控制在2個小時,前后對比平均泡沫段長度在116.65m。

2.2放套壓法測得泡沫段長度

根據(jù)流體力學的基本原理,以及采出井穩(wěn)定生產(chǎn)時排量不變則吸入口壓力不變的基本條件,降低套管壓力,環(huán)空動液面就會上升。當套壓降到一定值后,真實液面超過泡沫段高度時,泡沫段隨之消失。

在有泡沫段情況下,所測得的液面值反映了泡沫段的上部位置。降壓時泡沫段并不是隨著真實液面保持固定長度同步上升,而是相對的滯后,隨后部分地被下面上升的液體所占據(jù),直到整個泡沫段全部被占據(jù)后才測到真實液面。

3、生產(chǎn)實際中進一步討論泡沫段長度的范圍

3.1套壓與泡沫段大小關(guān)系

2000年我礦油氣比一般為120m3/t,油層中部深度950m左右,經(jīng)計算,套壓越低,泡沫段越長。當套壓為0時,泡沫段長度為100-150m,當套壓大于1時,泡沫段長度比較小,小于30m。

3.2沉沒度與泡沫段大小關(guān)系

從沉沒度與泡沫段高度統(tǒng)計表中,可以看出沉沒度級別越低的井泡沫段的高度越高。

沉沒度級別等于小于400m,泡沫段高度在400m 左右。

沉沒度級別在400-500m之間,泡沫段高度在200m 左右。

沉沒度級別在500-600m之間,泡沫段高度在70m 左右。

沉沒度級別在600m以上,泡沫段高度在50m 左右。

可見,沉沒度每下降100m,泡沫段高度上升幅度會更大,甚至達到了200m以上的上升幅度。

不同沉沒度級別泡沫段長度范圍統(tǒng)計表

3.3聚合物與泡沫段大小關(guān)系

由于聚合物是一種單體經(jīng)聚合反應(yīng)所得到的產(chǎn)物,通常是有機合成高分子,相同的體積下,聚合物溶液比水更具有增粘性,當水驅(qū)與聚驅(qū)的采出井形成同樣 “泡沫段”時,由于聚驅(qū)井的聚合物有較強的粘性,且更具有較大的界面張力,會對“泡沫”液膜的穩(wěn)定起著重要作用。因此聚驅(qū)較水驅(qū)更易形成“泡沫段”。從兩驅(qū)驗證的平均單井對比,水驅(qū)泡沫段高度為58.01m,聚驅(qū)泡沫段高度為171.45m,高于水驅(qū)泡沫段113.44m。

3.4含水、采出液濃度與泡沫段大小關(guān)系

從含水及采聚濃度統(tǒng)計表中可以直觀的看出,含水級別越低的井泡沫段高度越高,采聚濃度越高的井泡沫段高度也越高。

含水等于小于80%,采聚濃度在500mg/L時,泡沫段高度在170m 左右。

含水級別在80-90%之間,采聚濃度在400-500mg/L之間時,泡沫段高度在150m 左右。

含水級別大于等于90%,采聚濃度在200-300mg/L之間時,泡沫段高度在50m 左右。

4、結(jié)論

(1)泡沫段長度的確定,可以為大泵提液提供堅實可靠的基礎(chǔ);

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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；市場現(xiàn)狀；發(fā)展；良性循環(huán)；泡沫經(jīng)濟

1 房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀

1.1 經(jīng)濟的現(xiàn)狀

2010年中國經(jīng)濟增長超過10%，GDP上升為世界第二的國家，但是CPI也在持續(xù)不斷的攀升。在全國每一個城市，農(nóng)產(chǎn)品價格一升再升，生活用品漲了又漲，房屋價格也是成倍的翻番。誠然，國際上我們有了世界第二的聲勢，我們有了經(jīng)濟大國的資本。但是回觀內(nèi)部，我們卻還有人口眾多的焦慮。所以我們的人均GDP只有世界的排名95，遠遠趕不上中國臺灣的第37名，更不用說世界前列的美國等，就連約旦、厄瓜多爾也都排在中國的前面。前100中，在中國后面的也僅僅是伯利茲城、突尼斯、波黑、薩爾瓦多和土庫曼斯坦而已。也就是說，雖然中國的GDP上去了，但是實際上人均的GDP卻還有很大的差距。這種情況下，如何保證全民的消費力度？

1.2 去年的房地產(chǎn)市場分析

1.2.1 前期準備工作情況

2010年上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資19747億元，同比增長38.1%，其中，商品住宅投資13692億元，同比增長34.4%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為69.3%。

2010年上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積30.84億平方米，同比增長28.7%；房屋新開工面積8.05億平方米，同比增長67.9%；房屋竣工面積2.44億平方米，同比增長18.2%，其中，住宅竣工面積1.96億平方米，增長15.5%。

2010年上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積18501萬平方米，同比增長35.6%，土地購置費4221億元，同比增長84.0%。

1.2.2 商品房銷售情況

2010年上半年，全國商品房銷售面積3.94億平方米。上半年，商品房銷售額1.98萬億元，同比增長25.4%。其中，商品住宅銷售額增長20.3%，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房分別增長91.5%和57.1%。

1.2.3 企業(yè)資金組成情況

2010年上半年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源33719億元，同比增長45.6%。其中，國內(nèi)貸款6573億元，增長34.5%；利用外資250億元，增長2.8%;企業(yè)自籌資金12410億元，增長50.9%；其他資金14487億元，增長47.9%。在其他資金中，定金及預收款8064億元，增長40.1%；個人按揭貸款4538億元，增長60.4%。

1.2.4 各城市房價變化情況比較

房屋銷售價格同比繼續(xù)上漲，但漲幅回落。2010年6月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲11.4%，漲幅比5月份縮小1.0個百分點；環(huán)比下降0.1%，5月份為上漲0.2%。

2010年6月份，新建住宅銷售價格同比上漲14.1%，漲幅比5月份縮小1.0個百分點；環(huán)比價格與上月持平，而5月份為上漲0.4%。其中，經(jīng)濟適用房銷售價格同比上漲1.1%；商品住宅銷售價格上漲15.8%，其中普通住宅銷售價格上漲15.2%，高檔住宅銷售價格上漲18.0%。與上月相比，經(jīng)濟適用房銷售價格持平；商品住宅銷售價格下降0.1%，其中普通住宅銷售價格與上月持平，高檔住宅銷售價格下降0.2%。

2010年6月份，二手住宅銷售價格同比上漲7.7%，漲幅比5月份縮小1.5個百分點；環(huán)比下降0.3%，比5月份降幅縮小0.1個百分點。

2 房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀形成的原因

近幾年來，樓市價格不斷攀升，房價成翻番的趨勢向上竄，究其原因，最主要的就是投資（投機）者對房地產(chǎn)市場的幕后“推波助瀾”。其中最典型的例子就是“溫州炒房團”，在前幾年，一個一百多人的溫州民間團體進入樓市。先是在上海3天買走100多套房子，致使5000多萬現(xiàn)金直接砸向上海樓市。然后又使資金大舉進入杭州、青島、重慶、沈陽等城市，數(shù)以2000億元的資金在以上城市翻江倒海，結(jié)果就是所到之處，房價直上云霄。另外在這些資金的帶動下，部分老百姓的閑散資金也開始流入房地產(chǎn)市場。以前的老百姓是把錢存在銀行，拿銀行那一點點利息了事。在房價高速提升的誘惑下，這些原本閑散的資金也被用到購買房地產(chǎn)上。然后就坐等房產(chǎn)升值，或則將購買的房產(chǎn)用于出租。這樣，就更加劇了房源的緊缺，俗話說：物以稀為貴。這又帶動了房價的上升。如此惡性循環(huán)，形成了房地產(chǎn)市場的泡沫經(jīng)濟。當然，形成了房地產(chǎn)市場的泡沫經(jīng)濟，也不僅僅就是因為民間資金的入主這么簡單。還比如房地產(chǎn)的投資資金來源因素、開發(fā)商以利潤瓜分程度確定房屋價位、銀行利息占據(jù)大量利潤空間等也都是房地產(chǎn)市場形成泡沫經(jīng)濟的原因。

3 泡沫經(jīng)濟的表現(xiàn)

首先是地產(chǎn)價格的泡沫。土地是不可再生資源，加之市場對土地的需求是永無止境的，在現(xiàn)實的房地產(chǎn)市場形態(tài)下，土地價格成倍、幾十倍的飛漲，導致近幾年屢屢出現(xiàn)的“天價地皮”或則“地皮王”。其次是房屋空置泡沫。由于投資（投機）者的大勢介入，造成很多的空置房屋。前幾天開的兩會上，還有代表提出對3000多萬套空置房實行高價收稅的措施。按照國際經(jīng)驗，空置率超過10%的，就會形成泡沫經(jīng)濟。第三就是房價虛漲泡沫經(jīng)濟。由于開發(fā)商大多都是銀行貸款作為墊付資金，為了牟取暴利，人為抬高價格，形成泡沫經(jīng)濟?？傊恍┎徽?、不正規(guī)的發(fā)展，使得房價虛高，供求關(guān)系歪曲，形成泡沫經(jīng)濟，連帶引起金融危機。

4 基于房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀國家的應(yīng)對策略

2010年1月份到4月份，國家連續(xù)出臺了樓市調(diào)控政策。2010年4月17日，國務(wù)院又出臺了新“國十條”。這都是為了抑制城市房價過快上漲，切實解決城市居民住房問題的措施。國家還通過調(diào)整銀行利率，以及剛剛在各大城市出臺的“限購令”等，都是在對現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控。在各大城市，加緊建設(shè)“廉租房”，大范圍建設(shè)“經(jīng)濟適用房”，這都是對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控。特別是對“廉租房”的大力推進，是對廣大低收入群體的一個住房保證，是對房地產(chǎn)市場的一個穩(wěn)定措施，同時，也使得房地產(chǎn)市場的一部分國有化。另外，在全國的部分農(nóng)村，實行“新農(nóng)村建設(shè)”，“高山移民”等等措施，也在解決人民的住房問題，對房地產(chǎn)市場的一個宏觀調(diào)控。

5 今年來房價的變化分析

近幾年的樓市可謂是真正的火了好幾把，價格節(jié)節(jié)高升，建設(shè)面積不斷擴大，銷售市場一片紅火，整個房產(chǎn)市場唱的都是紅臉。以重慶為例，2006年房價也就3000元/平米上下。到現(xiàn)在，地段稍差一點的地方6000元/平米算便宜的。要是豪華別墅區(qū)，價格都在20000元/平米以上。全國其他的各個大小城市，房價都是呈上漲的趨勢。但是總的來說，大城市比中小城市漲幅要慢，每月同比上一年漲幅又要小一些。特別是在國家的各項政策不斷出臺過后，無論大小城市的房價增幅明顯降低。

6 房價不斷上漲的原因

隨著社會的進步，國家的發(fā)展，人民的生活水平越來越高，收入也在逐年增加。人們都希望改善自己的生活條件，提高自己的生活質(zhì)量，所以建設(shè)好，生活配套設(shè)施完善的新建社區(qū)就被人們更加青睞。在大城市，越來越多的外來人口的涌入，也更加需要對房地產(chǎn)市場的加快開發(fā)建設(shè)。很多投資（投機）者對房地產(chǎn)市場的關(guān)注，在很大程度上對房價的上漲也起了決定性的作用。在一些小的城市，隨著對農(nóng)村的大力改造，“高山移民”，“新農(nóng)村建設(shè)”等措施的實行，使很大一部分農(nóng)村人口口袋鼓起來了，也需要更好的生活醫(yī)療條件了，對城市注入新的血液的同時，也就大大增加了對房地產(chǎn)市場的需求。當然，原因都是多方面的，沒有哪一個原因是獨立存在。每一個原因相互聯(lián)系，相互牽制，又相互影響。

7 房地產(chǎn)市場價格變化的科學表象

房地產(chǎn)的價格決定因素很多，分析價格變化規(guī)律是很復雜的問題，考慮到實際的情況以及市場的瞬間變化性，不可能得出其變化的精確路徑。但是，結(jié)合市場發(fā)展的自然規(guī)律，觀察已有的房地產(chǎn)價格變化表，再考慮到實際的市場信息，得出房地產(chǎn)價格變化的大致走勢是沒有問題的。

首先，從短時間的表象是不能看出房地產(chǎn)價格的變化的。近幾年的房地產(chǎn)價格不斷飛漲，很容易就給人們一個假象，那就是房地產(chǎn)價格只有一直上漲，沒有下跌的時候的。而事實上，房地產(chǎn)市場同樣也是要遵循市場發(fā)展自然規(guī)律，也是建立在社會供求關(guān)系基礎(chǔ)上。不斷建設(shè)的房地產(chǎn)，一旦供求關(guān)系趨于平衡，就不會有價格的上漲了。其次，房地產(chǎn)價格是圍繞一個均衡值上下波動的。通貨膨脹時常伴隨著經(jīng)濟增長，而通貨膨脹又影響著房地產(chǎn)價格變化是否正常。也就是說，在經(jīng)濟增長的過程中，一直都有通貨膨脹在影響著房地產(chǎn)價格的變化。只是這種影響有時不是很明顯，有時卻很是明顯。所以一個國家要做的就是預防通貨膨脹。除開通貨膨脹的因素不考慮，對于一個國家或則地區(qū)來說，如果各項市場經(jīng)濟體制比較完善，那么，這個國家或則地區(qū)的房地產(chǎn)價格將處于一個長期的均衡值。

具體而言，我國現(xiàn)階段造成房價虛高的原因不外一下幾種：一是城市建設(shè)形成的拆遷戶。新城市在建設(shè)，很多的老舊房子需要拆除，重新建設(shè)達到新城市規(guī)劃標準。這就出現(xiàn)了很多拆遷戶，拆遷戶需要新的住房，必須得買。二是高收入群體換房。隨著原來對住房的分配福利住房逐漸向自主購房為主的轉(zhuǎn)變，高收入群體原來的分配住房或則早期購買的商品房不能滿足他們的生活需要了，需要換購新的商品住房。三就是隨著擴招浪潮畢業(yè)生的走向社會，也需要相當數(shù)量的住房，雖然他們的支付能力有限，但是為了結(jié)婚成家，不惜背上沉重的房貸壓力也要買房。正式基于此，我國目前的房價才居高不下。但是隨著這些群體購房的逐漸飽和，對住房的需求將會越來越小，慢慢趨于平穩(wěn)。所以，長期來看，房價的走勢還是會遵循經(jīng)濟規(guī)律，在均衡值上下小范圍的波動。

總之，我國現(xiàn)階段的房地產(chǎn)市場形態(tài)雖然處于泡沫經(jīng)濟時期。但是國家的各項措施在積極跟進，出臺“限購令”等政策抑制房價過快的上漲。相信在穩(wěn)定房價保持民生的政策制約下，房地產(chǎn)市場將會逐漸的走向良性循環(huán)，虛高的房價將會回到供求關(guān)系基本原則的市場經(jīng)濟規(guī)律平臺上，消除現(xiàn)階段表現(xiàn)出來的泡沫經(jīng)濟、抑制通貨膨脹的蔓延。房地產(chǎn)價格變化也將會遵循自然規(guī)律，隨著體制的逐漸完善和市場的逐漸成熟而圍繞長期的一個均衡值小范圍的上下波動。

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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)泡沫；經(jīng)濟；問題；分析

1 房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟

房地產(chǎn)泡沫指的是房價高漲，在房產(chǎn)上投資過熱造成產(chǎn)品過剩，導致市場沒有需求，從而產(chǎn)生了一種表面的虛假的繁榮，顯著表現(xiàn)是房屋的空置率變高。根據(jù)意義來看，指的是在一個連續(xù)的過程中房價突然漲價，價格上升使人們覺得會出現(xiàn)漲價的情況，然后又吸引了許多新的投資者和買主，而這些人通常只是想要通過買賣時的差額來獲取高額的利潤，對于房屋自身使用價值不感興趣。之后房價開始逆轉(zhuǎn)，然后價格暴跌，就會導致金融危機。

2 房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟形成的原因

2.1 房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟形成直接的原因

過度的投機行為造成了地價的飛漲，而這就是產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的最為直接的原因。在市場經(jīng)濟發(fā)展中，作為最為活躍的房地產(chǎn)行業(yè)，投機行為特別的嚴重。不健全的土地交易的制度，不完善行業(yè)管理準則，在一定的程度上促進了投機的活動，產(chǎn)生了許多投機性的泡沫。許多房地產(chǎn)的開發(fā)商都設(shè)法進行圈地，大量儲備土地，待到時機合適，把土地用高額的價格進行轉(zhuǎn)讓活動，或者是進行開發(fā)并且瘋狂地炒作，造成地價以及房價飛速的上漲。在一定的程度上，房地產(chǎn)投資成為了圈地的投機，投機成分日益增加，泡沫經(jīng)濟也日益形成。與此同時，由于我國土地資源較為有限以及稀缺，隨著人口的增多以及經(jīng)濟的發(fā)展，城市化的步伐不斷加快，人們對于土地稀缺以及增長的需求之間存在的矛盾問題也越來越嚴重。

2.2 房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的間接原因

（1）消費者預期

消費者預期在實質(zhì)上指的是對于價格的預期。因為房地產(chǎn)和一般的商品不同，當其價格上升的時候，人們認為今后的價格還會上升，導致需求量的增加，但是房地產(chǎn)開發(fā)商惜售，減少供給量。這樣就又刺激了價格的上升，產(chǎn)生了泡沫經(jīng)濟。在泡沫經(jīng)濟破滅的時候，價格不斷下跌，人們覺得價格還會下跌，持有者不斷拋售，增加供應(yīng)量，與此同時，由于沒有人購買，導致需求量減少，加劇了房產(chǎn)的價格下跌。

（2）房地產(chǎn)投資過度增長

房地產(chǎn)投資增長的速度，需要和城市化進程保持一致，倘若房地產(chǎn)投資的速度，其增長情況大大超出了城市化的進程，那么容易導致市場需求和市場供給之間嚴重不平衡的現(xiàn)象，房屋的閑置率升高，價格急劇下降，導致泡沫經(jīng)濟。

（3）銀行信貸的非理性擴張

房地產(chǎn)業(yè)屬于資金密集型的企業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)商需要擁有大量的資金。但是伴隨房地產(chǎn)規(guī)模不斷的擴大，倘若開發(fā)商只靠自己的資金，是不夠的，開發(fā)商的資金，其主要來自于銀行貸款。通常來講，政府對待房產(chǎn)開發(fā)的金融貸款都會有一定的限制，但是因為房地產(chǎn)開發(fā)具有較高的回報，這促使許多銀行在進行貸款的操作過程時，違反相關(guān)的規(guī)定，對開發(fā)商進行大量的貸款，沒有認真驗證開發(fā)商信用等級，使許多資金涌進房地產(chǎn)市場，又沒有進行風險控制，導致了過度開發(fā)的現(xiàn)象，使各種的投機行為變得越來越嚴重，堆積了金融的風險，促使了泡沫經(jīng)濟的出現(xiàn)。

（4）結(jié)構(gòu)性矛盾

豪宅與經(jīng)濟適用房的開發(fā)比例，需要控制于合理的范圍內(nèi)。倘若開發(fā)商為了追求更高的利潤，而都投入到開發(fā)豪宅，在一段時間里，大戶型大面積的豪宅數(shù)量會急劇的上升，并且出現(xiàn)閑置，經(jīng)濟適用房會出現(xiàn)供給小于需求的情況，這樣的結(jié)構(gòu)性矛盾首先加劇了商品房的空置率。其次，導致經(jīng)濟適用房價格日益增加，在兩方面共同作用下，容易造成房產(chǎn)泡沫。

3 房地產(chǎn)泡沫對未來房地產(chǎn)市場和中國經(jīng)濟的影響

房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟破滅會造成金融危機，給相關(guān)的金融機構(gòu)造成許多的賬和呆賬。還會導致社會結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟結(jié)構(gòu)失去平衡。房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟會造成投資預算的增加，在市區(qū)高地價的地域進行房產(chǎn)投資，沒有利益可圖，導致公共投入量的出現(xiàn)縮減，阻礙經(jīng)濟的發(fā)展，導致結(jié)構(gòu)失衡。另外，地價持續(xù)的高漲，會造成本來就缺少的土地低度使用或者大量閑置，投機傾向性變得越來越明顯，人們資產(chǎn)差距變大，社會分配工作不公平，造成嚴重的社會問題，與此同時，也對社會結(jié)構(gòu)平衡造成影響。房地產(chǎn)的泡沫經(jīng)濟也會對國民經(jīng)濟的平穩(wěn)發(fā)展造成影響，對國民經(jīng)濟的比例和結(jié)構(gòu)造成破壞，泡沫經(jīng)濟一般是由于虛假的預期的高盈利的投機帶動的，不是現(xiàn)實經(jīng)濟增長的原因。其產(chǎn)生與形成，造成經(jīng)濟的結(jié)構(gòu)扭曲、總量虛假的增長，如果這種泡沫經(jīng)濟長期存在，將會限制其他行業(yè)的有效發(fā)展。

4 防范我國房地產(chǎn)泡沫的對策及措施

4.1 加大金融監(jiān)管力度

現(xiàn)今，我國在房地產(chǎn)方面尚未建立一個包含了擔保和保證的金融機構(gòu)、貸款創(chuàng)造與投資的金融機構(gòu)、商業(yè)性的金融機構(gòu)、政策性的金融機構(gòu)的較為完整的房地產(chǎn)方面的機構(gòu)，房地產(chǎn)行業(yè)金融機構(gòu)缺乏監(jiān)管，除了相關(guān)銀行的運用的規(guī)定之外，對于房地產(chǎn)行業(yè)金融機構(gòu)還沒有一個專門的機構(gòu)進行監(jiān)督管理工作，有關(guān)的法律規(guī)范同樣也有待完善?，F(xiàn)今，金融體制不夠健全，倘若金融部門不斷地對金融管制進行解除，容易導致許多信貸資金流進不是生產(chǎn)性的部門，造成泡沫經(jīng)濟。需要特別重視金融機構(gòu)的貸款過于集中的問題，避免信貸過于集中在房地產(chǎn)行業(yè)。

4.2 加強對地價的監(jiān)測與調(diào)控

建立城市的基準地價相關(guān)公示制度，對其進行編制，并且定期地對各類地價指數(shù)和各類的物價指數(shù)進行，作為交易時的參考。建立起房地產(chǎn)行業(yè)成交價格的相關(guān)申報制度以及交易價格的相關(guān)評估制度，讓政府能夠更好地掌握每個房地產(chǎn)項目的成交價格。對于商品房預售工作，需要進行嚴格的審查，防止開發(fā)商進行土地投機行為。規(guī)范房地產(chǎn)的融資過程，防止銀行出現(xiàn)信貸膨脹、壞賬和呆賬的損失。利用貨幣進行金融性政策的調(diào)控行為。當市場過熱的時候，政府應(yīng)該通過緊縮信貸額、提高利率這類貨幣政策來對投資結(jié)構(gòu)以及投資總額進行調(diào)整，確保房地產(chǎn)行業(yè)能夠穩(wěn)定的發(fā)展。在適當?shù)臅r候，政府還應(yīng)該發(fā)出警告，對市場信息進行公開，加強對于投資者的教育。

4.3 盡快完善土地稅制

我國應(yīng)該根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)運作的過程以及市場設(shè)定的稅種，建立起合理的完善的土地稅收有關(guān)體系，全面地發(fā)揮稅制調(diào)節(jié)的作用。在建設(shè)稅制時，不僅僅需要從財政收入的角度進行考慮，還需要從土地配置的全過程來制定，從收益、轉(zhuǎn)移、使用、占有各個環(huán)節(jié)來完善土地稅制，充分發(fā)揮稅收對于資源合理進行使用的作用。政府需要嚴格地對投資開發(fā)的進度進行監(jiān)測，在規(guī)定的期限里，沒有進行開發(fā)或者是故意延遲開發(fā)的企業(yè)以及個人進行征稅，除了土地稅征收之外，還應(yīng)對土地轉(zhuǎn)手的頻率進行嚴格限制。

4.4 規(guī)范政府市場主體行為

應(yīng)該要規(guī)范政府的主體行為，規(guī)范土地進行出讓的行為，提高市場管理的地位以及完善相應(yīng)的管理措施。政府需要對土地使用權(quán)以及有關(guān)交易進行動態(tài)監(jiān)控和嚴格限制，減少加價轉(zhuǎn)手的可能。土地出讓需要應(yīng)采取土地拍賣、招標的方式，嚴格地對協(xié)議方式進行限制，為了避免出現(xiàn)低價協(xié)議進行土地出讓，應(yīng)該制定詳細的、操作性強的、規(guī)范的協(xié)議來制定最低價標準。

5 結(jié)束語

隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，政府部門應(yīng)該充分地認識到其中潛在的危機，然后及時地對不良現(xiàn)象進行治理，并且盡快地完善有關(guān)的稅制政策以及法律法規(guī)，為我國房地行業(yè)的發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。

參考文獻：

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關(guān)鍵詞：匯率制度 泡沫經(jīng)濟 日元升值

日本在二戰(zhàn)過后，迅速的崛起，但，泡沫經(jīng)濟的崩潰其深陷泥潭，時至今日也仍未能走出，其間匯率制度的變動，對于其泡沫經(jīng)濟的產(chǎn)生和破滅有著極大的作用。

一、 背景及時期界定

第二次世界大戰(zhàn)后日本經(jīng)濟發(fā)展按照日元對美元的匯率變化可分為三個重要階段。

第一階段，1949～1971年日元對美元匯率固定在360：1的水平上；第二階段，1971～1985年日本迫于美國的壓力，允許日元在有管理的浮動匯率下逐漸升值； 第三階段，1985一至今，“廣場協(xié)議后”日本“臣服”于七國集團的協(xié)議，實行完全浮動匯率制；

二、 第一時期：固定匯率政策

該時期日本按照美國的“道奇計劃”中的指令，將日元貶值到對美元的匯率在360：1的水平之上，并將此匯率固定了22年之久，期間日本經(jīng)濟實現(xiàn)了高速的增長。

戰(zhàn)后日本的經(jīng)濟增長主要是靠投資和內(nèi)需拉動。戰(zhàn)后重建，美國援助，對其經(jīng)濟的恢復起到了很大的作用，這一段時間日元并沒有面對很大的升值壓力。

隨著日本經(jīng)濟的增長，日本通過其低估的幣值獲取了大量的廉價原材料，降低了其產(chǎn)品的生產(chǎn)成本，比較優(yōu)勢加強，出口激增，貿(mào)易摩擦的不斷增多，日元也開始面臨著升值壓力。

三、 第二時期：有管理的浮動匯率制

1971～1985年實行有管理的浮動匯率制。1971年，布雷頓森林體系崩潰后，美國為了挽救其持續(xù)的貿(mào)易逆差，對日元的升值施壓。標志事件是1971年12月簽訂的“史密森協(xié)議”，確定了308：1的標準匯率，并允許在此基準上上下可浮動2.25%。日元開始升值，隨后隨著美國陷入越南戰(zhàn)爭的泥沼，加速了美元的貶值，也就使日元的升值進入了實質(zhì)階段。

日元的升值其根源，依據(jù)購買力平價理論，是在于其購買力的增長，即日本經(jīng)濟的發(fā)展，因此，日元的升值是必然的。

這一時期，經(jīng)濟平穩(wěn)增長得益于日本政府的宏觀調(diào)控政策，使日幣的升值平穩(wěn)緩慢，其間由于內(nèi)需的飽和，政府通過投資和出口來拉動經(jīng)濟增長，日本的對外貿(mào)易依存度越來越高。

日幣的升值，對出口企業(yè)來說，增加了其生產(chǎn)成本，同時也促進了日本的企業(yè)的技術(shù)革新。

四、 第三時期：完全浮動匯率制

1985年至今，日本實行完全浮動匯率制度，其標志是“廣場協(xié)議”的簽訂。

日元開始瘋狂升值，曾一度升值到79：1 ，并伴隨著匯率的劇烈波動。

日本在美國的壓力下完全開放了本國的金融市場，國內(nèi)利率要高于國外的利率，使國外的熱錢大規(guī)模流向日本。

由于日元的升值，許多勞動密集型的企業(yè)和大規(guī)模耗能的企業(yè)不得不到國外辦廠，一方面，使日本的就業(yè)形勢惡化，另一方面也使國外的資金找不到合理的出路。這也是導致日本泡沫經(jīng)濟形成的原因。

1985～1990年期間，日本實行了超寬松的貨幣政策，流動性泛濫，這一時期日本的出口并沒有因為日幣的升值而過分的消減，使得貨幣供給增多，銀行大舉放貸，政府同時也加大投資修建各種公共工程，導致土地價格大幅上漲，過剩的流動性就轉(zhuǎn)移到了房產(chǎn)和土地上去，使日本的泡沫經(jīng)濟正式形成。

其后，日本采取了從緊的貨幣政策，其政策之間并沒有明顯的過渡，89年5月開始緊縮銀根，同時提高利率.90年年初又加大了對地產(chǎn)等不動產(chǎn)的貸款限制，緊縮的經(jīng)濟政策刺破了泡沫經(jīng)濟，導致日本經(jīng)濟陷入了長期的蕭條之中，1997和1998年的GNP甚至出現(xiàn)了負增長。

泡沫經(jīng)濟的刺破，直接導致了本國居民企業(yè)的大幅損失，抑制了國內(nèi)的需求，企業(yè)大舉遷往海外投資，本國的失業(yè)增加，銀行等深陷金融危機不能自拔。

泡沫經(jīng)濟破裂至今，日本仍舊未能從經(jīng)濟泥潭中走出，國家也制定了許多刺激需求的計劃，但大都不見成效。

五、 日元升值對日本經(jīng)濟的影響

日元的升值具有客觀的必然性，它是日本經(jīng)濟發(fā)展的必然結(jié)果。它為日元成為國際貨幣，日本成為國際上的經(jīng)濟大國，甚至是日本金融市場的健全都起到了不可磨滅的作用。

同時其也催生了日本的經(jīng)濟泡沫。經(jīng)濟泡沫并不一定是壞事，只要對其進行合理的應(yīng)對，其能吸收一部分過剩的流動性，它是能對經(jīng)濟的發(fā)展做出貢獻的。

但是由于日本過急過快的信貸緊縮，使過熱的日本經(jīng)濟喪失了“軟著陸”的機會，也造成了日本經(jīng)濟的現(xiàn)狀，因此政府政策的失誤是導致日本經(jīng)濟趨冷的主要原因。

匯率的升值使日本的企業(yè)外遷，失業(yè)增加，使日本的外貿(mào)環(huán)境惡化，影響了日本的出口和經(jīng)濟的增長。同時，它也為日本企業(yè)的技術(shù)創(chuàng)新提供了強大的動力，促進了日本的產(chǎn)業(yè)的升級，也促成了一大批性價比高能耗低的優(yōu)勢企業(yè)出現(xiàn)，為日本在國際分工中取得優(yōu)勢地位奠定了基礎(chǔ)。同時也使日本的金融市場的以完善，也對日幣成為國際貨幣形成推力。

六、 結(jié)論

我國現(xiàn)在也仍舊面對著人民幣升值的壓力，人民幣的升值是必然的。日元升值給我們帶來的啟示有：

1、 穩(wěn)定匯率，要依靠靈活的手段，前提是要保證國家宏觀經(jīng)濟政策的連續(xù)性及穩(wěn)定性，使人民幣有步驟的，穩(wěn)定的升值。

2、 改善我國的對外貿(mào)易結(jié)構(gòu)，加強外貿(mào)產(chǎn)品的技術(shù)密集度，提供良好的制度環(huán)境，健全金融機構(gòu)，加強中小企業(yè)的融資渠道，促使其進行技術(shù)創(chuàng)新。

3、 擴大內(nèi)需，完善我國的社保制度，醫(yī)保制度，健全金融市場，完善融資渠道，在當前通脹狀況下可以，適當通過虛擬的資本市場來吸收流動性，緩解通脹壓力，同時也能增加人們的收入。

參考文獻：

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【關(guān)鍵詞】現(xiàn)代金融；經(jīng)濟；泡沫；控制措施

一、引言

金融經(jīng)濟對我國經(jīng)濟的穩(wěn)定以及發(fā)展具有決定性作用，是我國國家經(jīng)濟的重要組成部分。金融世界變幻莫測，經(jīng)濟泡沫又具有非常復雜的特殊性，這一點我們應(yīng)該清醒得認識到。由于經(jīng)濟泡沫問題不可預見，這使得我們處理經(jīng)濟泡沫問題變得更加困難?，F(xiàn)代金融經(jīng)濟中出現(xiàn)經(jīng)濟泡沫的兩大根本性原因是社會以及約束機制，經(jīng)濟泡沫的兩大表現(xiàn)形式是股票以及房地產(chǎn)泡沫，這兩種泡沫表現(xiàn)的尤為突出。一夜暴富的心理使得很多人在股票市場進行投資，巨大的利益誘惑為股票泡沫的蔓延創(chuàng)造了條件，雖然很多人意識到了股票泡沫的存在，可是在現(xiàn)實面前卻又抵擋不住利益的誘惑，企圖通過這一途徑來改善自己的生存狀況，致使很多人在股票市場的投資被股票泡沫所吞噬。房產(chǎn)是一種固定資產(chǎn)，很多有錢人利用自己的閑置資金購買房產(chǎn)，等待房子增值之后再將其賣出，這實際上是有錢人的一種投資手段，但是這種投資手段為有錢人創(chuàng)造價值的同時卻為房產(chǎn)泡沫的形成創(chuàng)造了一定的條件。對于股票泡沫以及房產(chǎn)泡沫是如何形成的一直是金融經(jīng)濟發(fā)展過程中很多學者研究的重要課題。對現(xiàn)代金融經(jīng)濟中經(jīng)濟泡沫的形成原因進行分析，對經(jīng)濟泡沫的蔓延趨勢進行準確把握，并且找出與之適應(yīng)的控制方法以及措施，只有這樣才能夠確保現(xiàn)代金融經(jīng)濟的健康發(fā)展，促進現(xiàn)代金融市場的高效運行。

二、經(jīng)濟泡沫與泡沫經(jīng)濟的概念

現(xiàn)代經(jīng)濟學界對“泡沫”這個詞的關(guān)注度很高，而且有很多學者對這個詞都有很深刻的描述。經(jīng)濟泡沫現(xiàn)象指的是商品的價格出現(xiàn)了暴漲或者是暴跌的現(xiàn)象，出現(xiàn)這種現(xiàn)象的原因是由于投機過度，這種現(xiàn)象出現(xiàn)的時候外在表現(xiàn)形式是商品價格與實際價值不一致，商品的實際價值和商品價格出現(xiàn)脫節(jié)。如果說大量的資金，在某一個時間段內(nèi)集中在某一行業(yè)或者是某一產(chǎn)品上，致使資金在這些特定領(lǐng)域中流轉(zhuǎn)，金融經(jīng)濟在這個時間段內(nèi)就很容易出現(xiàn)扭曲或者是膨脹的情況，致使其它行業(yè)的經(jīng)濟也出現(xiàn)下滑。在資產(chǎn)上升的同時價格卻在不斷降低，其隨著預期方向的變化而發(fā)生變化，導致金融危機的出現(xiàn)。泡沫體現(xiàn)出的現(xiàn)象是資產(chǎn)的暴漲或者是暴跌，甚至于在出現(xiàn)泡沫的某一個時間段內(nèi)有金融投資異?；鸨默F(xiàn)象出現(xiàn)。從整個市場發(fā)展狀況來看，股票市場以及房地產(chǎn)市場最容易出現(xiàn)泡沫現(xiàn)象，并且我國的基礎(chǔ)經(jīng)濟基本不會對這兩個市場的產(chǎn)品價格有影響。在此需要提出兩種不同的概念，即經(jīng)濟泡沫和泡沫經(jīng)濟。對于泡沫經(jīng)濟而言，它是由于投機活動而導致的市場價格變化，但是經(jīng)濟泡沫則是由于商業(yè)活動的波動，導致社會需求總和社會總供給之間產(chǎn)生矛盾，使得經(jīng)濟發(fā)展出現(xiàn)不平衡的現(xiàn)象。以現(xiàn)在的市場經(jīng)濟發(fā)展作為前提，隨著時間的變化以及經(jīng)濟的發(fā)展，經(jīng)濟泡沫總會找到一個平衡點，但是泡沫經(jīng)濟就找不到。

三、現(xiàn)代金融經(jīng)濟中經(jīng)濟泡沫形成的原因

通過對全球金融經(jīng)濟發(fā)展趨勢分析，我們可以得知經(jīng)濟泡沫是由于在經(jīng)濟發(fā)展過程中對經(jīng)濟發(fā)展形勢過高的估計造成的，如果說經(jīng)濟發(fā)展的實際情況與設(shè)想的情況完全不相符，就會產(chǎn)生經(jīng)濟泡沫。從全球的經(jīng)濟發(fā)展形勢來看，不管是中國，還是其它國家都出現(xiàn)了在金融經(jīng)濟中虛擬經(jīng)濟占據(jù)市場主體地位的現(xiàn)象，這使得實體經(jīng)濟的發(fā)展受到阻礙，擠壓、限制或者是反彈等行為頻發(fā)。金融經(jīng)濟中出現(xiàn)的虛擬資本所創(chuàng)造的虛擬價值，要遠遠超過了實際資本所創(chuàng)造的價值，但是說虛擬資本所創(chuàng)造的虛擬價值會產(chǎn)生經(jīng)濟泡沫，這種經(jīng)濟泡沫是很難在社會中立足，如果說經(jīng)濟泡沫達到了一定的程度，或者是說經(jīng)濟泡沫到了某一個時間段可能就會出現(xiàn)泡沫破裂現(xiàn)象，這對經(jīng)濟發(fā)展帶來的負面影響是非常大的。

近年來，金融經(jīng)濟中的經(jīng)濟泡沫有不斷增多的趨勢，我國的經(jīng)濟發(fā)展受到巨大的負面影響。這就要求我國經(jīng)濟工作者應(yīng)該從促進我國經(jīng)濟快速健康發(fā)展的角度出發(fā)。對經(jīng)濟泡沫形成的原因進行深入研究。對于經(jīng)濟泡沫形成的原因可以從以下兩個主要方面進行深入分析：第一方面虛假信息導致了經(jīng)濟泡沫的形成，我國經(jīng)濟發(fā)展表面看起來一面繁榮，實際上這只是一種假象，帶有很強的欺騙性，不僅不能夠促進經(jīng)濟發(fā)展，還會對經(jīng)濟發(fā)展產(chǎn)生負面影響。第二方面是人們的貪婪以及對預期收益的感性心理使得經(jīng)濟泡沫產(chǎn)生蔓延，現(xiàn)階段而言這種現(xiàn)象還是普遍存在。我們要全面、辯證地看待出現(xiàn)的經(jīng)濟泡沫，適當?shù)慕?jīng)濟泡沫會對經(jīng)濟發(fā)展產(chǎn)生促進作用，有利于刺激人們的消費需求，但是說經(jīng)濟泡沫如果過量的話，就會給人們的生活產(chǎn)生負面影響，反而不利于經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展。經(jīng)濟泡沫的量過大會沉重打擊我國國民經(jīng)濟，破壞人們的經(jīng)濟生活。對經(jīng)濟泡沫產(chǎn)生的原因我們可以從社會因素以及金融約束機制因素兩個方面進行深入探討。

首先是社會因素。由于經(jīng)濟發(fā)展和社會發(fā)展是相輔相成的，在金融經(jīng)濟快速發(fā)展的前提下，金融經(jīng)濟的發(fā)展空間變得越來越寬松。在這種寬松的經(jīng)濟環(huán)境下很多人開始進行資金炒作，商品經(jīng)濟的周期性蕭條以及銀行存款利率的下降也使得很多人在金融市場中最具有增值潛力的資源方面的投資開始增多，這就為經(jīng)濟泡沫的蔓延形成了良好的社會基礎(chǔ)。

其次是金融約束機制因素。從我國目前金融經(jīng)濟的發(fā)展狀況來看，可以說還算比較順利，雖然如此我國金融經(jīng)濟的發(fā)展還存在很多漏洞，這主要體現(xiàn)在金融體制以及制度方面，不健全的金融體制和制度也為經(jīng)濟泡沫的出現(xiàn)創(chuàng)造了條件。這就要求我國相關(guān)部門要不斷完善金融經(jīng)濟體制，解決金融經(jīng)濟體制中存在的問題，從而促進我國金融市場經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展。

四、現(xiàn)代金融經(jīng)濟中經(jīng)濟泡沫的表現(xiàn)形式分析

從我國現(xiàn)階段金融經(jīng)濟市場的發(fā)展狀況來看，金融市場經(jīng)濟中出現(xiàn)了兩種最典型的泡沫形式，即為股票泡沫以及房地產(chǎn)泡沫。股票泡沫產(chǎn)生的原因，在于股票的市場價值與內(nèi)在的投資出現(xiàn)完全不符的情況，由于兩者情況完全不符所形成的股票泡沫在金融資產(chǎn)總量、經(jīng)濟總量以及泡沫絕對額指標大小方面，同經(jīng)濟泡沫在金融經(jīng)濟中的表現(xiàn)是密切相關(guān)的。眾所周知，在供求關(guān)系變化的作用下價格也會發(fā)生相應(yīng)變化，這種原理在金融經(jīng)濟中的股票市場方面也同樣適用。如果說流入股票市場的資金很充足的話，經(jīng)濟泡沫就會把股票的票面價格的大小與股票發(fā)行公司之間的關(guān)系所掩蓋，并且最終以市盈率的變化趨勢表現(xiàn)出來。

對股票泡沫而言，在未來金融經(jīng)濟的發(fā)展過程中，需要解決的核心問題是要對股票投資者的投資行為規(guī)范化。對于房地產(chǎn)泡沫而言，需要解決的首要問題是供求關(guān)系以及交易成本方面的問題。目前來說金融經(jīng)濟泡沫出現(xiàn)的問題，究竟有多少相關(guān)工作人員應(yīng)該予以高度關(guān)注。拿房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫來說，房地產(chǎn)價格在持續(xù)上漲，一般的工薪階層需要花費自己30-40年的儲蓄才能夠購買房子，但是雖然這種情況出現(xiàn)，很多年前的一些樓盤還是沒有完成銷售指標。高度密集的人口以及稀有的土地資源還會致使經(jīng)濟泡沫的出現(xiàn)，并且促使經(jīng)濟泡沫蔓延。

社會原因以及社會約束機制，使得現(xiàn)代金融經(jīng)濟中產(chǎn)生了經(jīng)濟泡沫，這也使得在整個金融經(jīng)濟中經(jīng)濟泡沫問題以股票泡沫和房地產(chǎn)泡沫兩種主要形式凸顯出來，如果能夠深入分析經(jīng)濟泡沫出現(xiàn)的原因，對經(jīng)濟泡沫的蔓延趨勢進行準確把握，并且能夠采取相應(yīng)的控制措施，能夠確保整個金融市場經(jīng)濟高效穩(wěn)定運行，同時可以將經(jīng)濟泡沫對金融市場經(jīng)濟的促進作用充分發(fā)揮出來。

五、控制現(xiàn)代金融經(jīng)濟中產(chǎn)生經(jīng)濟泡沫的策略

1.國家加強對金融經(jīng)濟的干預

雖然說解放經(jīng)濟政策是好事，但是對于一些特殊的經(jīng)濟而言，國家應(yīng)該予以一定的干預。國家適當干預對于經(jīng)濟發(fā)展而言有一定促進作用，起碼能夠保證金融經(jīng)濟健康穩(wěn)定發(fā)展。我國的金融經(jīng)濟在經(jīng)過一段時間的發(fā)展之后出現(xiàn)很多經(jīng)濟泡沫，這需要國家加強對其的干預。國家對金融經(jīng)濟發(fā)展的干預要適當，不可過度干預，也不可不干預，干預要適可而止，減少經(jīng)濟泡沫產(chǎn)生的同時保證其健康穩(wěn)定發(fā)展。

2.嚴格控制房價的不合理性

我國的經(jīng)濟發(fā)展很大程度上依賴于房地產(chǎn)行業(yè)的推動，如果說房產(chǎn)價格過高的話，其帶來的影響可能會擴張到其它領(lǐng)域，這樣會使得金融市場存在一定的危險性。國家已經(jīng)采取了宏觀調(diào)控措施，這種宏觀調(diào)控措施需要持續(xù)進行下去，需要作為一項長期的措施，而不是短期的措施。國家的工作重心應(yīng)該放在對房地產(chǎn)價格的調(diào)控上面。

3.制定相應(yīng)的法律規(guī)章對其約束

經(jīng)濟的健康發(fā)展需要有制度以及法律的約束。這要求國家在經(jīng)濟快速發(fā)展的同時要制定相應(yīng)的制度，甚至于說制定相關(guān)的法律對其發(fā)展進行約束，以便促進金融經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展。雖然說金融經(jīng)濟的發(fā)展需要制度以及法律的約束，但是也要給予一定的自由，確保金融經(jīng)濟的發(fā)展能夠松弛有度。

六、總結(jié)

綜上所述，現(xiàn)代金融經(jīng)濟的發(fā)展過程中，經(jīng)濟泡沫是一種普遍存在的現(xiàn)象。不僅我國，世界上很多其它國家也有經(jīng)濟泡沫現(xiàn)象存在。要想確保金融經(jīng)濟健康穩(wěn)定發(fā)展，國家需要對金融經(jīng)濟中產(chǎn)生的泡沫現(xiàn)象進行有效控制。控制金融經(jīng)濟中產(chǎn)生的泡沫現(xiàn)象，國家的干預是必不可少的，除此之外還要對房地產(chǎn)價格進行嚴格控制，并且要制定相應(yīng)的制度以及法律對金融經(jīng)濟的發(fā)展進行約束。隨著網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的發(fā)展，經(jīng)濟全球化進程的加快，全球的經(jīng)濟關(guān)系變得越來越密切，確保我國金融經(jīng)濟的健康穩(wěn)定發(fā)展可以為世界金融經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展起到促進作用。

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【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)泡沫 房價 房屋空置率 形成原因

防范措施

傳統(tǒng)意義上認為房地產(chǎn)泡沫是指房價高漲,房產(chǎn)投資過熱導致產(chǎn)品過剩,市場沒有需求,產(chǎn)生一種虛假的繁榮,其顯著表現(xiàn)就是空置率變高。根據(jù)傳統(tǒng)意義的定義來看,就是房價在一個連續(xù)過程中陡然漲價,開始價格上升會使人們產(chǎn)生還要漲價的預期,于是又吸引了新的買主或投資者,而這些人一般只是想通過買賣的差額獲取利潤,而對房屋本身的使用和產(chǎn)生盈利的能力是不感興趣的。隨著房價的逆轉(zhuǎn),接著就是價格暴跌,最后以金融危機告終。

一、當前我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展狀況

1、投資快速增長,項目遍地開花。1998―1999年15%,2000年19.5%,2001年25.3%,2002年21.9%,2003年29.7%。房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重從1990年5.6%,上升至2001年20.7%。2002年,城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)完成投資占GDP的7.55%(國際上一般為3%―8%),占固定資產(chǎn)投資17.9%。2003年,城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)投資10106億元,占GDP(116694億元)8.66%,占固定資產(chǎn)投資18.34%,增長29.7%。百富勤經(jīng)濟學家稱2004年一季度,中國總投資40%流入房地產(chǎn)業(yè)和地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)。到2007年9月全國房地產(chǎn)開發(fā)完成16814億元,同比增長30.3%。

2、供應(yīng)結(jié)構(gòu)失調(diào)。高檔住房、大戶型住房、商業(yè)用房供應(yīng)過量,中低價位、中小戶型住房供應(yīng)不足。杭州銷售商品房,單價3000元/平米以下3.7%,3000―4500元/平米38.7%。南京蘇州市商品住宅戶均面積130平米。寧夏全區(qū)2003年在建商品住宅,90平米以上戶型占69.4%,空置住宅中此類戶型占80.9%。住宅與非住宅比例不合理,福建空置商品房中非住宅用房2/3;濟南市空置房中高檔住宅和寫字樓占80%。

3、空置率居高不下?？罩寐?(新建商品房的空置面積+存量房的空置面積)/房屋總量100%,國際通行標準是10%?？罩梅从承枨髲姸?影響未來走勢判斷,空置率居高不下時,市場價格穩(wěn)定甚至反升,伴隨投資膨脹,說明市場運行醞釀著越來越大的泡沫。我國商品房屋空置率1999―2003年分別為41.13%、36.48%、34.78%、31.88%和28.46%。

4、價格持續(xù)上升。1998―2003年我國商品房價格漲幅為3.29%、-0.11%、2.88%、2.76%、5.7%,5%。2004年,全國商品房平均銷售價格每平米2759元,上漲12.5%。住宅上漲11.5%,沈陽、南京、重慶居前三位,分別為19.2%、17.7%、15.6%。2007年1月至4月又上升12%。

5、收入房價比超出警戒線。住宅價格中位數(shù)與居民家庭收入中位之比(收入房價比)合理水平為3∶1到6∶1。東京為4.8∶1。我國大部分城市平均房價與平均收入之比是8∶1到15∶1。上海、廣州等房價收入比維持在8∶1左右。北京市民戶年均收入為3.4萬元,一套80平方米住宅需要40―50萬,房價收入比為11∶1。城市中高等收入階層依靠自己的收入仍舊買不起住宅,分期付款負擔沉重,還款意愿建立在良好收入預期上,一旦收入下降,就會產(chǎn)生系統(tǒng)性的貸款風險。再看2007年年終中央經(jīng)濟工作會制定的貨幣從緊政策調(diào)控信號強烈,部分一線城市房價應(yīng)聲而落,央行2007年的第六次加息讓調(diào)控效果更加明顯。但是據(jù)國家發(fā)改委價格司司長曹長慶在接受中國政府網(wǎng)在線訪談時透露,2007年11月份,中國七十個大中城市房屋銷售價格同比上漲百分之七點五,新建商品住房同比銷售價格上漲百分之十二點二;1至11月,中國七十個大中城市房屋銷售價格同比上漲百分之七點三,其中,新建商品住房銷售價格同比上漲百分之七點九。這說明我國政府的調(diào)控政策還沒有著眼于房價的上漲上,或是著眼點沒搞正確。

二、房地產(chǎn)泡沫形成的原因

1、房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接原因。過度投機而導致的地價飛漲是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的最直接原因。作為市場經(jīng)濟中極為活躍的房地產(chǎn)市場,投機活動尤為嚴重。土地交易制度不健全,行業(yè)管理不完善,在一定程度上助長了投機活動,產(chǎn)生大量投機性泡沫。房地產(chǎn)開發(fā)商都千方百計地“圈地”,進行土地儲備,等到時機成熟,或?qū)⑼恋匾愿哳~的價格轉(zhuǎn)讓,或進行開發(fā)并瘋狂炒作,導致地價、房價飛漲。房地產(chǎn)投資在一定程度上變成了圈地投機,投機的成分越多,泡沫形成得越快。同時由于土地資源是稀缺的、有限的,隨著經(jīng)濟的發(fā)展和人口的增多,以及城市化進程步伐的加快,人們對土地不斷增長的需求與土地稀缺之間的矛盾越來越突出。

2、房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的間接原因。第一,消費者的預期。消費者的預期實質(zhì)上就是對價格的預期。由于房地產(chǎn)不同于一般商品,當價格上升時,人們預期今后價格還要上升,需求量增加,房地產(chǎn)持有人惜售,供給量反而減少。這樣就進一步刺激了價格上升,促進了泡沫的產(chǎn)生。在泡沫破滅時,價格下跌,人們認為價格還要下跌,持有人紛紛拋售,反而增加了供應(yīng)量,同時由于無人肯接手買入而需求量減少,這樣就加劇了價格的下跌。第二,政策因素。房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的主導性產(chǎn)業(yè),對國民經(jīng)濟發(fā)展的促進作用是舉足輕重的,因此,每個政府都會下大力氣對該行業(yè)進行干預,我國也不例外。第三,房地產(chǎn)投資的過度增長。房地產(chǎn)投資的增長速度應(yīng)該與城市化進程的步伐一致,如果一國的房地產(chǎn)投資的增長速度遠遠超過了城市化進程的速度,就容易造成市場供給與市場需求的嚴重不平衡,房屋閑置率高,房地產(chǎn)價格急劇下跌,產(chǎn)生泡沫。第四,銀行信貸的非理性擴張。由于房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè),房地產(chǎn)開發(fā)必須擁有雄厚的資金。但隨著房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模的不斷擴大,開發(fā)商僅靠自有資金是遠遠不夠的,其開發(fā)資金主要來源就是銀行貸款。一般來說,各國政府在對待房地產(chǎn)開發(fā)的貸款上都有一定的約束政策,但由于房地產(chǎn)的高回報,使許多銀行在貸款的實際操作過程中,違反了有關(guān)規(guī)定,向開發(fā)商發(fā)放大量貸款,甚至不去驗證其信用等級,大量的資金涌向房地產(chǎn)市場,又缺乏必要的風險控制意識和手段,從而使許多開發(fā)商擁有少量的資金就可以從事項目開發(fā),造成過度開發(fā),而且各種投機行為愈演愈烈,不斷堆積金融風險,給泡沫的產(chǎn)生埋下了隱患。第五,結(jié)構(gòu)性矛盾。經(jīng)濟適用房和豪宅的開發(fā)比例應(yīng)該控制在一個合理的范圍之內(nèi)。如果開發(fā)商為追求高利潤而紛紛投向豪宅的開發(fā),使一段時間內(nèi)大面積大戶型的豪宅開發(fā)數(shù)量急劇上升而且閑置過多,經(jīng)濟適用房則出現(xiàn)供不應(yīng)求的情況,這種結(jié)構(gòu)性的矛盾一方面提高了商品房空置率,一方面使經(jīng)濟適用房的價格不斷提高,兩方面的作用極易導致房產(chǎn)泡沫。另外,這種結(jié)構(gòu)性矛盾還包括高級寫字樓的過度開發(fā)。

三、房地產(chǎn)泡沫對未來房地產(chǎn)市場和中國經(jīng)濟的影響

第一,房地產(chǎn)泡沫破滅導致金融危機。房地產(chǎn)泡沫破滅的一個直接后果就是給金融機構(gòu)帶來大量的呆賬和壞賬,甚至會誘發(fā)金融危機。第二,房地產(chǎn)泡沫的長期存在導致經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和社會結(jié)構(gòu)的失衡。房地產(chǎn)泡沫一方面導致投資預算增加,在高地價市區(qū)進行的投資無利可圖,造成了公共投入的相對縮減,形成經(jīng)濟發(fā)展的瓶頸,造成經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的失衡。另一方面城市地價持續(xù)高漲,使得本來就稀少的土地大量閑置或者低度使用,土地投機的傾向日益凸現(xiàn),人們之間的資產(chǎn)差距越來越大,招致社會分配不公,帶來了深刻的社會問題,同時也造成了社會結(jié)構(gòu)的嚴重失衡。第三,引發(fā)社會危機。隨著房地產(chǎn)泡沫破裂和經(jīng)濟危機的發(fā)生,會造成大量的工廠倒閉,失業(yè)人數(shù)劇增。在金融危機中,犯罪案件也可能相應(yīng)的激增。第四,房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟影響國民經(jīng)濟的平衡運行,破壞國民經(jīng)濟的結(jié)構(gòu)和比例,泡沫經(jīng)濟是由虛假的高盈利預期的投機帶動起來的,并不是實際經(jīng)濟增長的結(jié)果。它的產(chǎn)生和形成使國民經(jīng)濟的總量虛假增長、結(jié)構(gòu)扭曲。房地產(chǎn)泡沫的長期存在和發(fā)展將抑制其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

四、防范我國房地產(chǎn)泡沫的對策及措施

中國的房地產(chǎn)已出現(xiàn)泡沫,并且到了“爆炸邊緣”,在目前各類房地產(chǎn)貸款余額可能超過2萬億元的情況下,哪怕其中只有百分之一的不良貸款,也足以令這些商業(yè)銀行不堪重負,并進而危及整個宏觀經(jīng)濟。盡管2003年央行出臺了住房信貸的121文件,但是回天乏力。受單位利益的驅(qū)使,銀行也期望好的貸款項目,但望眼欲穿惟有房地產(chǎn),所以私下難免推波助瀾。央行提高銀行存款準備金率0.5個百分點,究竟影響會有多大,無人可知。鑒于歷史上的房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟的危害性,特別是1990年初日本房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟破滅后對日本經(jīng)濟的影響力,在此提出防范我國房地產(chǎn)泡沫的對策及措施。

1、加大金融監(jiān)管力度。目前,我國還沒有建立起一個包括政策性房地產(chǎn)金融機構(gòu)和商業(yè)性房地產(chǎn)金融機構(gòu)、貸款的創(chuàng)造和投資機構(gòu)、擔保或保證機構(gòu)的完整的房地產(chǎn)金融機構(gòu)體系,房地產(chǎn)金融監(jiān)管缺乏,除《商業(yè)銀行法》中有關(guān)銀行設(shè)立和資金運用規(guī)定外,對房地產(chǎn)金融機構(gòu)的管理尚無一個明確的專門機構(gòu),房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的有關(guān)規(guī)范也有待制訂。金融體制不健全的情況下,如果金融部門過度解除金融管制,很容易造成大量信貸資金流入非生產(chǎn)性部門而引發(fā)泡沫。中央銀行在《2002年第三季度貨幣政策執(zhí)行報告》中首次就防止房地產(chǎn)泡沫向市場發(fā)出警告,在肯定了房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟貢獻的同時,也提醒要特別關(guān)注金融機構(gòu)貸款的集中度問題,防止信貸過度集中于房地產(chǎn)業(yè),以免金融風險過度集中。

2、加強對地價的監(jiān)測與調(diào)控。第一,建立城市基準地價與公示地價制度,編制并定期地價指數(shù)、各類物業(yè)價格指數(shù),以之作為市場交易的參考與“道義勸告”。第二,建立房地產(chǎn)交易價格評估制度與成交價格申報制度,以使政府掌握每一宗房地產(chǎn)的成交價格。第三,對商品房預售要作嚴格審查,防止開發(fā)商進行土地投機。第四,規(guī)范房地產(chǎn)融資行為,避免銀行呆賬、壞賬損失與信貸膨脹。第五,利用貨幣金融政策調(diào)控房地產(chǎn)市場。當房地產(chǎn)市場出現(xiàn)過熱時,政府可以通過提高利率、緊縮信貸額等貨幣政策來調(diào)整房地產(chǎn)投資總額與投資結(jié)構(gòu),保證房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展。第六,政府應(yīng)適時發(fā)出警告,公開有關(guān)市場信息,加強對投資者防范市場風險的教育,引導其冷靜、理性地對待房地產(chǎn)投資。

3、盡快完善土地稅制。我國需要依據(jù)房地產(chǎn)市場運作過程和市場行為設(shè)定稅種,盡快建立合理的土地稅收體系,全面發(fā)揮土地稅制的調(diào)節(jié)作用。在稅制建設(shè)中,不僅要從保障財政收入角度來完善,而且還要從土地資源配置全過程,即從占有、使用、轉(zhuǎn)移、收益等各個環(huán)節(jié)來建立和完善土地稅制,以達到充分發(fā)揮土地稅收對土地資源合理使用的調(diào)節(jié)作用。政府應(yīng)該嚴格監(jiān)測購地者的投資開發(fā)進度,對在規(guī)定期限內(nèi)未進行開發(fā)或故意拖延開發(fā)進度的單位或個人征收賦稅,例如空地稅、土地保有稅等;同時強化土地增值稅,對一定時期內(nèi)多次轉(zhuǎn)讓的土地交易中的增值部分應(yīng)從嚴征稅。除了征收土地增值稅外,還應(yīng)當嚴格限制土地轉(zhuǎn)手頻率。值得一提的是,當前有業(yè)內(nèi)人士提出通過征收土地財產(chǎn)稅來抑制房地產(chǎn)過熱,這也不失為一個有效的辦法。

4、規(guī)范政府市場主體行為。規(guī)范政府市場主體行為主要是規(guī)范土地出讓行為,加強其市場管理者的地位和管理措施。政府對劃撥土地使用權(quán)的交易應(yīng)做出嚴格限制與動態(tài)監(jiān)控,以減少多次加價轉(zhuǎn)手的機會;土地出讓應(yīng)采用土地招標、拍賣,嚴格限制以協(xié)議方式出讓用地范圍;另外為了防止低價協(xié)議出讓土地,可以制定詳細、規(guī)范、可操作性強的協(xié)議出讓最低價標準。

正所謂居安思危,防患于未然,只要我們能夠充分認識發(fā)展過程中潛在的危機,及時治理不良現(xiàn)象,并盡快完善相關(guān)的法律法規(guī)和稅制政策,可為我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展指明前進的道路。

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篇7

根據(jù)North(1990)的制度變遷理論，一種經(jīng)濟制度由于某些歷史性事件的發(fā)生而形成，在制度的形成過程中往往付出了巨額的成本，即使其他的經(jīng)濟制度更具有經(jīng)濟的合理性或更有效率，要廢除這一由歷史性事件的先行發(fā)生而形成的經(jīng)濟制度，選擇一種新的經(jīng)濟制度是非常困難的，經(jīng)濟制度的形成和發(fā)展往往具有路徑依賴(pathdependence)的特征。

對于各個經(jīng)濟主體，對新形成的經(jīng)濟制度適應(yīng)得越快，越能從中獲得制度租金，從而形成新的既得利益階層。新的既得利益階層的形成有利于維持制度的穩(wěn)定性，但同時也會由于擔心失去既得利益而抵制制度變革，使經(jīng)濟制度本身不能有效地適應(yīng)經(jīng)濟環(huán)境的變化而劣化，這就是經(jīng)濟制度的適應(yīng)效率(adaptiveefficiency)問題。既得利益主體對制度變革的抵制越強烈，制度的適應(yīng)效率就越低下。因此，即使原來的經(jīng)濟制度在原來的經(jīng)濟環(huán)境下具有經(jīng)濟合理性，隨著經(jīng)濟環(huán)境的變化，原有經(jīng)濟制度就不再能夠有效地發(fā)揮其積極作用，甚至成為經(jīng)濟發(fā)展的障礙。靈活的、能很好適應(yīng)經(jīng)濟環(huán)境變化的經(jīng)濟制度能夠通過自身的變革而繼續(xù)促進經(jīng)濟的發(fā)展，而僵化的、適應(yīng)效率低下的經(jīng)濟制度會在變化了的經(jīng)濟環(huán)境中日趨劣化，直到最后被新的經(jīng)濟制度所代替，而此時國民經(jīng)濟往往已經(jīng)付出了沉重的代價。

1戰(zhàn)后日本金融制度形成的路徑依賴

二戰(zhàn)后日本金融制度的特征，從金融制度結(jié)構(gòu)的層面看是以銀行為中心，銀行與企業(yè)之間保持長期的和多方面的關(guān)系。從金融管制的層面看，銀行業(yè)受到政府的嚴格保護。而在30年代之前，資本市場(特別是股票市場)與銀行業(yè)在企業(yè)融資中占有同等重要的地位，政府對銀行實行的是自由放任政策(自由銀行制度)。決定戰(zhàn)后日本金融制度特征的關(guān)鍵因素，一是1927年的銀行危機，二是戰(zhàn)時的金融管制政策。

1．1銀行中心型金融制度的形成

1927年(昭和2年)日本發(fā)生了大規(guī)模的存款擠兌和銀行破產(chǎn)風潮，一年之內(nèi)共有45家銀行破產(chǎn)，這一事件在日本金融史上稱為昭和銀行危機。雖然銀行危機的直接原因是1923年關(guān)東大地震后發(fā)行的“震災票據(jù)”得不到妥善處理而導致存款擠兌和銀行破產(chǎn)，根本性原因是政府對銀行業(yè)的自由放任政策。1890年的銀行條例沒有最低資本金和貸款風險控制方面的規(guī)定，銀行業(yè)的特征是數(shù)量多、規(guī)模小。

與美國政府在30年代的銀行危機后建立以存款保險制度為核心的銀行監(jiān)管和金融安全網(wǎng)不同，日本政府采取的危機處理對策是銀行業(yè)的集中。1928年開始實施的銀行法要求普通銀行的資本金達到100萬日元，資本金不足的銀行只能通過與其他銀行的合并方式增加資本金，自我增資不予以承認。大藏省提出了“一縣一行”的銀行合并目標，由于有些銀行不愿失去獨立的經(jīng)營權(quán)力，當時的合并并不順利，直到進入戰(zhàn)時金融管制后才真正實現(xiàn)了“一縣一行”的目標，這些銀行就是二戰(zhàn)后的地方銀行。同時，國民儲蓄不斷向?qū)儆谪旈y系統(tǒng)的大銀行集中，這些大銀行就是戰(zhàn)后的都市銀行，作為戰(zhàn)后日本銀行體系主體的都市銀行和地方銀行就是在這樣的背景下形成的。

1931年發(fā)動侵略我國的滿洲后，日本進入了戰(zhàn)時金融管制時期。金融管制的核心是控制資金分配，以保證軍需企業(yè)的優(yōu)先資金供應(yīng)。1944年開始實行“軍需企業(yè)指定金融機關(guān)制度”，根據(jù)這一制度，各軍需企業(yè)與銀行“配對”，銀行不僅保證“配對”軍需企業(yè)的資金供應(yīng)，還積極參與“配對”軍需企業(yè)經(jīng)營管理和財務(wù)監(jiān)督。舊財閥體系解散后，形成了以都市銀行為中心的金融系列企業(yè)，戰(zhàn)時“配對”體制下企業(yè)與銀行之間的密切關(guān)系保存了下來，戰(zhàn)時軍需企業(yè)的指定銀行大多成了戰(zhàn)后這些大企業(yè)的主銀行，這就是戰(zhàn)后日本主銀行制度的形成背景。

戰(zhàn)時金融管制嚴重地限制了資本市場的發(fā)展，政府完全控制了公司債券的發(fā)行，而“公司利潤分紅及資金融通令”(1939年)對股票分紅和股東權(quán)限的規(guī)定嚴重限制了股票市場的發(fā)展。

1．2銀行保護政策的形成

由于戰(zhàn)時金融管制嚴重限制了資本市場的發(fā)展，戰(zhàn)敗后的經(jīng)濟重建只能依靠銀行體系，通過以銀行為中心的金融制度實現(xiàn)經(jīng)濟的增長，日本政府對銀行業(yè)的保護至少包括兩個方面，一是通過銀行業(yè)和證券業(yè)的分業(yè)經(jīng)營、控制發(fā)放新的銀行執(zhí)照嚴格控制新的競爭者進入銀行市場，二是通過利率管制(低利率政策)限制銀行與銀行之間的價格競爭。

實行利率管制的一個重要歷史背景是，當時國內(nèi)的利率水平明顯高于國際上的利率水平，如何通過降低利率來降低企業(yè)的借款成本，增強企業(yè)的國際競爭力成為當時重要的金融政策課題。戰(zhàn)敗后的日本不可能在短期內(nèi)大幅度提高國內(nèi)儲蓄，嚴格的外匯管制又限制了外國資本的流入。因此，要降低利率，只能采取利率管制方式。

利率管制包括存款和貸款利率管制兩個方面，由于當時的日本國民除了銀行存款之外沒有其他的金融資產(chǎn)可供選擇，政府對存款利率的管制是非常有效的。

一年期以上的貸款利率沒有法律上的限制，一年期以內(nèi)的短期貸款利率雖然受到管制，銀行可以通過低利率的企業(yè)存款等辦法調(diào)整實際的貸款利率，因此對貸款利率的管制并不如存款利率管制有效，這意味著低利率政策為銀行創(chuàng)造了獲得壟斷利潤的機會。吸收的存款越多，獲得的利潤也就越多，由于嚴格禁止贈送禮品等隱性價格競爭，要擴大存款唯一的途徑是擴大營業(yè)網(wǎng)點。

2戰(zhàn)后日本金融制度的適應(yīng)效率

戰(zhàn)后的日本金融制度為銀行提供了盡可能多的吸收存款和發(fā)放貸款的動力，在經(jīng)濟高速增長期，企業(yè)的投資需求旺盛而國民儲蓄不足，這種動力無疑有利于經(jīng)濟的發(fā)展。但是，進入經(jīng)濟成熟期后，大企業(yè)投資需求減少，貸款擴張的沖動助長了泡沫經(jīng)濟的形成和膨脹，銀行貸款組合的風險也隨之增加。一旦泡沫經(jīng)濟破滅，金融制度本身的危機也就在劫難逃。

2．1戰(zhàn)后日本金融制度與高速經(jīng)濟增長的關(guān)系

在50～70年代初的高速經(jīng)濟增長時期，大企業(yè)對重工業(yè)和化學工業(yè)的投資需求旺盛，投資資金主要來源于企業(yè)的主銀行。80年代以來，日本和西方的學者從主銀行制度入手對戰(zhàn)后日本金融制度和高速經(jīng)濟增長之間的關(guān)系作了大量的研究，雖然有不少學者認為主銀行制度下銀行和企業(yè)之間長期的、多方位的密切合作有利于減少企業(yè)的融資成本和提高企業(yè)經(jīng)營效率，但是迄今為止，主銀行制度是否促進了經(jīng)濟的發(fā)展，在學術(shù)界依然是一個有爭議的問題。

本文試圖在金融約束(financialrestraint)理論的框架下分析戰(zhàn)后日本的金融制度對高速經(jīng)濟增長的貢獻。以麥金農(nóng)和肖為代表的新古典金融發(fā)展理論認為金融抑制(finan-cialrepression)會損害經(jīng)濟的發(fā)展。但是，80年代以來全球范圍的金融自由化以及隨后發(fā)生的金融危機的現(xiàn)實，對新古典金融發(fā)展理論構(gòu)成了很大的威脅，金融約束理論正是在這樣的背景下產(chǎn)生的。

雖然金融約束與金融抑制都包含利率管制，兩者的主要區(qū)別在于，第一，在金融抑制下，政府通過利率管制從民間金融機構(gòu)獲得制度租金，而在金融約束下政府讓民間金融機構(gòu)保留制度租金。第二，在金融抑制下，實際利率(由政府制定的利率減去通貨膨脹率)往往是負值，而在金融約束下，利率管制相對溫和，實際利率為正值。

政府通過利率管制使民間銀行獲得一定的制度租金可以從兩個方面改善銀行的激勵結(jié)構(gòu)。第一，制度租金和特許權(quán)價值(銀行存續(xù)期內(nèi)制度租金的現(xiàn)在價值之和)的存在可以有效地控制銀行的道德風險，促使銀行加大在企業(yè)監(jiān)督方面的投資。因為一旦由于銀行的資產(chǎn)組合風險太大，或者對企業(yè)的監(jiān)督不力而導致銀行破產(chǎn)，銀行的特許權(quán)價值也就不復存在了。第二，吸收存款和發(fā)放貸款越多，銀行獲得的利潤也就越多。為了吸收更多的存款，銀行就會積極地增設(shè)營業(yè)網(wǎng)點，而在經(jīng)濟發(fā)展的初期階段，銀行對營業(yè)網(wǎng)點的投資有利于動員更多的國民儲蓄，抵消存款利率管制對國民儲蓄的負面影響。換言之，銀行部門對營業(yè)網(wǎng)點的投資具有正的外部效應(yīng)，投資的社會收益大于銀行自身的收益。

在經(jīng)濟高速增長期，日本政府的利率管制相對溫和，實際利率依然為正值，加上銀行營業(yè)網(wǎng)點的發(fā)展，使得日本的儲蓄并沒有受到嚴重的抑制。而銀行獲得的制度租金(特許權(quán)價值)又促進銀行加強對借款企業(yè)監(jiān)督，從而提高企業(yè)的經(jīng)營效率和促進經(jīng)濟的高速發(fā)展。因此，可以認為戰(zhàn)后初期形成的金融制度是促進了經(jīng)濟的高速增長的。

2．2經(jīng)濟成熟期后日本金融制度的劣化

到了70年代中期，日本經(jīng)濟開始進入成熟期。但是第二次石油危機后的通貨膨脹使名義的經(jīng)濟增長率仍然維持在較高水平上。進入80年代后，隨著通貨膨脹的終息，名義經(jīng)濟增長率開始下降，大企業(yè)的投資需求開始減少，國民經(jīng)濟從儲蓄不足變成了儲蓄過剩。盡管如此，銀行業(yè)的目標依然是要維持貸款規(guī)模的高速增長，為此，大銀行開始轉(zhuǎn)向高風險的中小企業(yè)貸款和商用房地產(chǎn)貸款市場。由于經(jīng)濟發(fā)展速度的下降，貸款余額占GDP比重從70年代的70％上升到80年代末的110％，正是這種貸款規(guī)模的擴張沖動助長了泡沫經(jīng)濟的形成和膨脹。

擴張沖動的根本原因是戰(zhàn)后初期形成的銀行保護政策。有政府的嚴格保護，沒有銀行認為自身有破產(chǎn)的風險，而在低利率政策下，貸款規(guī)模越大，銀行的利潤也就越多。因此，雖然戰(zhàn)后初期形成的金融制度，特別是政策層面的金融管制促進了50—70年代初的經(jīng)濟高速發(fā)展，當經(jīng)濟進入成熟期后，原來的金融制度賴以發(fā)揮效率的經(jīng)濟環(huán)境已不復存在，這樣的金融制度的繼續(xù)存在就開始扭曲銀行激勵結(jié)構(gòu)，損害國民經(jīng)濟的健康成長，而金融制度自身也一步步地走向危機。

2．390年代的金融制度危機

進入90年代后，隨著泡沫經(jīng)濟的破滅和股票房地產(chǎn)價格的下跌，中小銀行和住宅金融專門公司的經(jīng)營困境和破產(chǎn)問題就開始出現(xiàn)，但是當時的日本政府和銀行都沒有意識到這是金融制度危機的開始。銀行一方面通過持有公司股票的資本利得的會計處理來掩蓋經(jīng)營上的虧損，一方面強烈抵制對外公開不良債權(quán)信息。

1995年大和銀行紐約分行在美國國債投資中心的巨額損失事件動搖了國際社會對日本銀行業(yè)的健全性和政府金融監(jiān)管能力的信心，其重要的標志是日本溢價(JapanPremium)的出現(xiàn)。

到1997年金融危機從周邊地帶發(fā)展到了中心地區(qū)，三洋證券、北海道拓殖銀行和三一證券等大型金融機構(gòu)相繼破產(chǎn)，雖然在1998年3月日本政府向21銀行(以大銀行為主)注入了1兆84日元資本金，日本溢價還是大幅上升。到1998年秋，作為日本長期信用機構(gòu)核心的日本長期信用銀行和日本債券信用銀行已瀕臨破產(chǎn)。

面對嚴重的金融危機，日本政府制定了包括60兆日元的政府資金援助在內(nèi)的金融制度安定化計劃。該計劃以“金融再生法”和“早期健全化法”為核心，根據(jù)“金融再生法”，設(shè)立了特別政府管理制度(一時國有化)和金融管財人制度。根據(jù)“早期健全化法”，政府通過購買銀行的優(yōu)先股和次級債券增加銀行的自有資本。政府暫時接管了日本信用銀行和日本債券銀行，并對18家大銀行注入了7兆4592億日元的資本金。同時，根據(jù)“金融再生法”成立了金融再生委員會，設(shè)立了債權(quán)整理回收機構(gòu)(日本版RTC)。

這些緊急對應(yīng)措施避免了更嚴重的金融危機，國際社會對日本金融制度安定性的信心也開始恢復，日本溢價開始消失。但是，金融危機的最大隱患——銀行的不良債權(quán)問題并沒有由于政府資金的投入而改善，不良債權(quán)不斷增加。

到了今年3月，受美國經(jīng)濟減速和股市下跌的影響，日本的股價指數(shù)也急劇下跌，日經(jīng)平均指數(shù)曾跌破12000點。日本金融制度的安定性再次引起國際社會的擔憂。由于日本的銀行持有大量的公司股票，股市的持續(xù)下跌將使銀行無力處理不良債權(quán)，使銀行達不到巴塞爾協(xié)議的資本充足率要求甚至破產(chǎn)，而日本大銀行的破產(chǎn)不僅會嚴重損害日本金融制度的安定性，對國際金融制度都將是嚴重的打擊。

在這樣的背景下，日本政府在今年4月提出了緊急經(jīng)濟對策，通過成立專門的“股票購買機構(gòu)”緩解因銀行減持公司股票給股票市場造成的壓力，同時要求大銀行對實質(zhì)上已破產(chǎn)或瀕臨破產(chǎn)企業(yè)的不良債權(quán)，在兩年之內(nèi)從銀行的資產(chǎn)負債表中剝離，以恢復國際社會對日本銀行業(yè)的信心。

3市場競爭與制度變遷的適應(yīng)效率

日本金融制度危機的一個這樣教訓是，進入經(jīng)濟成熟期后，金融當局并沒有改變對銀行的嚴格保護政策，從而扭曲了銀行的行為。實際上，低利率政策到1994年才完全廢除，而且是迫于美國的壓力，即為了減少日美經(jīng)常收支不平衡和貿(mào)易摩擦，日本才同意開放境外日元交易并分階段取消利率管制。而銀行業(yè)與證券業(yè)的“放火墻”到現(xiàn)在也還沒有完全推倒，銀行和證券公司只能通過子公司的形式實現(xiàn)業(yè)務(wù)滲透。

如何解釋日本金融制度和金融管制政策對經(jīng)濟環(huán)境變化的適應(yīng)非效率性呢?CoastandMorris(1995)從更一般意義上分析了制度慣性(政策慣性)問題，認為抵制制度變革的主要力量來自三個方面，一是既得利益主體不愿失去舊制度帶給他們的制度租金；二是制度變革需要不同利益主體之間的協(xié)調(diào)，而制度變革的交涉成本(bargainingcost)往往高于維持舊制度的交涉成本；三是在舊制度形成之初，各利益主體的適應(yīng)性投資具有沉淀成本的性質(zhì)，當制度變革后，當初的投資就可能變得沒有價值，對當初適應(yīng)性投資的保護也就成了抵制制度變革的力量之一。

具體到戰(zhàn)后初期形成的日本金融制度，由于擔心失去壟斷利潤，銀行業(yè)自然會抵制金融制度的變革，壟斷利潤越大，制度變革的交涉成本也就越高。為了適應(yīng)戰(zhàn)后初期形成的金融制度，日本銀行業(yè)在組織體系和人力資本方面進行了大量的投資，比如負責與政府部門打交道的計劃部門在銀行內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)中最為重要，因而在計劃部門配置了最優(yōu)秀的人才。而當金融制度變革后，這方面的投資就很可能失去其價值，對這部分投資價值的保護也成為制度變革的抵制力量之一。

在日本的一個慣例是，金融當局(大藏省和日本銀行)的官員退休后往往到民間銀行部門擔任重要職務(wù)，銀行保護政策下的一部分壟斷利潤就以“京官”再就職的形式轉(zhuǎn)移到了金融當局，其結(jié)果是金融當局也有積極性維持原來的金融制度。

給定一個健全的金融制度對經(jīng)濟增長的重要作用和金融制度危機對經(jīng)濟增長的嚴重損害，金融制度的適應(yīng)效率的重要性不言自明，那么，決定一國金融制度適應(yīng)效率的主要因素是什么?要從理論上對這一問題做出完美的答復恐怕不是一件容易的事情。盡管如此，對半個世紀以來日本金融制度的形成、發(fā)展和最后走向危機的歷史考察，我們的一個強烈直覺是，競爭程度是決定金融制度的適應(yīng)效率的重要因素。新的競爭者的進入可以減少既得利益階層的制度租金，可以打破既得利益階層的均衡，從而使金融制度保持一定的靈活性，更好地適應(yīng)經(jīng)濟環(huán)境的變化。因此，市場競爭的意義，不僅在于提高經(jīng)濟資源的配置效率，還在于提高制度資源的適應(yīng)效率。

4結(jié)語

篇8

關(guān)鍵詞：泡沫；房地產(chǎn)泡沫；房地產(chǎn)價格收入比；商品房空置率

一、引言

何為泡沫？最為經(jīng)典的關(guān)于”泡沫”的定義要數(shù)《新帕爾格雷夫經(jīng)濟學大詞典》：“泡沫狀態(tài)”就是一種或一系列資產(chǎn)在一個連續(xù)過程中徒然漲價，開始的價格上升會使人們產(chǎn)生還要漲價的預期，于是又吸引了新的買主——這些人一般只想通過買賣牟取利潤，而對這些資產(chǎn)本身的使用和產(chǎn)生盈利的能力不敢興趣。隨著漲價而來的常常是預期的逆轉(zhuǎn)，接著就是價格的暴跌，最后以金融危機告終。因此，引申到房地產(chǎn)領(lǐng)域：房地產(chǎn)泡沫就是房價在一個連續(xù)過程中陡然漲價，開始的價格上升會使人們產(chǎn)生還要漲價的預期，于是吸引了新的買主或投資者，而這些人一般只是想通過買賣的差額獲取利潤，而對房屋本身的使用和產(chǎn)生盈利的能力是不感興趣的。因此，隨著房價的逆轉(zhuǎn)，接著就是價格暴跌，最后以金融危機告終。

二、當前中國房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀分析

（一）房價持續(xù)上漲

根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1999年至2003年4年間，中國商品房平均價格從1857元/平方米上漲到2197元，年平均復合增長率僅為4.29%。但從2004年開始，商品房價格進入快速上漲階段，到2009年商品房平均價格已經(jīng)達到了4459元/ 平方米，年平均復合增長率高達15.21%。專家學者們發(fā)現(xiàn)：“我國城市住房市場總體存在泡沫，部分城市泡沫較大，部分一線城市泡沫驚人”，并且相比于中西部地區(qū)，東部地區(qū)存在更為嚴重的住房泡沫。在此背景下，中央從2005年開始不斷出臺各種旨在抑制房地產(chǎn)價格過快上漲的宏觀調(diào)控政策，比如2005年“國八條”、2006年“國六條”，2009年“國四條”、2010年“國十一條”、2011年“新國八條” 以及2013年“新國五條”，這些政策措施涉及貨幣信貸政策、財政政策，甚至包括非市場化的限購政策。但是以房地產(chǎn)價格并沒有隨著政策的出臺而下降，部分城市的房價增速甚至越來越快。這意味著目前中國房地產(chǎn)市場存在嚴重的泡沫。

（二）空置率居高不下

商品房空置率指標可以在一定程度上反映房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系和銷售情況，它是衡量房地產(chǎn)泡沫的滯后指標。該指標越大，房地產(chǎn)泡沫形成的可能性就越大。根據(jù)《中國統(tǒng)計年鑒》數(shù)據(jù)顯示，1995年-2007年期間，我國商品房空置率指標的均值為13.9%，這意味著我國房地產(chǎn)業(yè)存在一定程度的泡沫。

（三）房地產(chǎn)價格收入比過高

房地產(chǎn)價格收入比是指一套居民住房的平均價格與居民平均年收入的比值，它可以衡量居民對住房的支付能力，比值越高，支付能力越弱。它是國際通用的衡量房價是否合理的重要指標.世界銀行認為，房價收入比在3至6倍為合理區(qū)間。根據(jù)聯(lián)合國1998年對世界96個國家的統(tǒng)計，房價收入比在0.8—30之間，平均值為8.4倍，中位數(shù)為6.4倍。發(fā)達國家普遍在3—6倍區(qū)間，發(fā)展中國家普遍在5—8倍區(qū)間，如果超過8倍，則被視為收入分配嚴重不合理的國家。數(shù)據(jù)顯示， 2011年我國城鎮(zhèn)人均商品住宅 “房價收入比”為11倍。其中，北京房價收入比為21.7倍，而上海、廣州、深圳等一線城市與北京類似。這說明我國商品房價與當?shù)仄胀ň用駥嶋H收入水平已經(jīng)嚴重地脫離，而北京等一線城市更為嚴重。

（四）房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投的比例偏高

數(shù)據(jù)顯示，自從1998年住房市場化改革以來，房地產(chǎn)投資占整個固定資產(chǎn)投資的比重絕大部分時間在20%以上，2012年2月份房地產(chǎn)投資增速仍然保持在27.8%的高位，房地產(chǎn)投資額占整個固定資產(chǎn)投資總額也達到25.63%的水平。但是，2013年上半年，北上廣房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比例分別是49.3%、10.9%和39.5%。一般來講，房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比例超過30%就說明市場過熱的嫌疑，很明顯北京、廣州的比重明顯偏高。

（五）房地產(chǎn)企業(yè)銀行貸款比例偏高

目前，中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源于主要是國內(nèi)貸款、自籌資金及其他資金（主要是定金及預付款）三個方面。根據(jù)央行和銀監(jiān)會對全國除以外的30個?。ㄊ校┑恼{(diào)查數(shù)據(jù)顯示，我國的房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中有55%的資金直接來自銀行系統(tǒng)，而另外的自籌資金主要由商品房銷售收入轉(zhuǎn)變而來，而其大部分來自購房者的銀行按揭貸款。按照購房者首付30%計算，企業(yè)自籌資金中有大約70%來自銀行貸款；“定金和預收款”也有30%的資金是來自銀行貸款，如果將施工企業(yè)墊資中來源于銀行部分加上的話，來源于銀行的資金總比例將高達70%以上。對比銀行貸款最多不超過房地產(chǎn)總投資40%的國際通用標準，我國房地產(chǎn)企業(yè)對銀行貸款的依賴度明顯過高。一旦房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)生了波動，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風險就將轉(zhuǎn)變?yōu)殂y行的金融風險，進而影響國家的金融安全。

三、中國房地產(chǎn)泡沫形成的原因分析

（一）地方政府利益機制的驅(qū)動

我國地方政府有著對GDP的崇拜，地方經(jīng)濟的發(fā)展是地方政府官員的績效考核指標。房地產(chǎn)價格上漲導致房地產(chǎn)投資和消費的上漲，這些拉動了地方經(jīng)濟，同時也增加了地方政府的稅收收入。最重要的是，房價的上漲導致了土地價格的上漲，而對導致房價上漲的土地價格高漲和國際游資，地方政府都不是持強烈的反對態(tài)度。土地轉(zhuǎn)讓收入目前已經(jīng)成為地方財政的主要來源。地方政府希望能將土地賣出高價，當然期望房地產(chǎn)價格能夠保持高位運行，在一定程度上促成了泡沫的形成。

（二）信息不對稱

信息不對稱，使信息劣勢在交易中處于劣勢地位。開發(fā)商及中介機構(gòu)利用市場信息不對稱與不透明，通過囤積土地、囤積房源、虛假交易、虛假宣傳等不正當手段哄抬房價，誤導市場預期。從市場交易各方掌握的信息看，房地產(chǎn)市場存在明顯的信息不對稱問題，房地產(chǎn)泡沫與信息不對稱問題有直接關(guān)系。

（三）過度投機

目前，地區(qū)投機炒作現(xiàn)象嚴重，一些居民基于房價上漲預期，也參與購房投資，或者擔心房價繼續(xù)上漲而提前入市。土地交易制度不健全，行業(yè)管理不完善，在一定程度上助長了投機活動，產(chǎn)生大量投機性的泡沫。土地是房地產(chǎn)行業(yè)的基礎(chǔ)，土地資源的稀缺性使土地市場具有需求彈性大而供給彈性小的特點。當大量投機使土地需求增加時，土地價格就會急劇上漲，而由于土地的稀缺性，市場無法在短時間內(nèi)增大供給量，從而使需求與供給之間的差距進一步拉大。在此情況下，土地價格的飛漲嚴重脫離了其實有價值而產(chǎn)生地價泡沫，進而可能導致整個房地產(chǎn)業(yè)泡沫的形成。

（四）寬松的貨幣政策和銀行信貸非理性擴張

由于房地產(chǎn)良好的可抵押性和高回報率，使其信貸風險較小，在利潤的驅(qū)動下銀行也非常愿意向房地產(chǎn)投資者貸款，由于寬松的貨幣政策和低利率，導致購房者可需投入少量的資金就可以融通大量資金購買多處房產(chǎn)，使住房需求膨脹。同時，而由于房地產(chǎn)的高回報，使得許多銀行在貸款的實際操作過程中，違反有關(guān)規(guī)定，向開發(fā)商發(fā)放大量貸款，從而使房地產(chǎn)行業(yè)進入門檻降低，造成過度開發(fā)，金融風險不斷堆積，使泡沫產(chǎn)生的可能性大大增加。美國的次貸危機、零首付購房等就是個例子。

四、房地產(chǎn)泡沫對未來房地產(chǎn)市場和中國經(jīng)濟的影響

（一）導致金融危機

房地產(chǎn)業(yè)與銀行的關(guān)系密切主要是因為房地產(chǎn)業(yè)具有投入大、價值高的特點。據(jù)統(tǒng)計，房地產(chǎn)項目中來自銀行的資金比例高達70%。因此一旦房地產(chǎn)行業(yè)泡沫破裂，銀行就成為最大的買單者。銀行與一般企業(yè)不同，安全性對其來說十分重要。一般生產(chǎn)性企業(yè)的倒閉只是事關(guān)自身和股東，而對其他主體的影響較小。而銀行的倒閉則不僅僅是銀行自身的事情，而且往往會引起連鎖反應(yīng)，使其他銀行也會面臨擠兌風險。因此， 房地產(chǎn)泡沫破滅的直接后果就是給金融機構(gòu)帶來大量的呆賬和壞賬，甚至會誘發(fā)金融危機。

（二）導致經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和社會結(jié)構(gòu)的失衡

房地產(chǎn)泡沫一方面會導致投資預算增加，投資者在高地價市區(qū)進行的投資無利可圖，勢必造成了公共投入的相對縮減，從而形成經(jīng)濟發(fā)展的瓶頸，造成經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的失衡。而，另一方面城市地價持續(xù)高漲，使得本來就稀缺的土地大量閑置或者低度使用，土地投機的傾向就會日益凸現(xiàn)。同時，由于房價的上漲，房產(chǎn)持有者與非持有者之間的資產(chǎn)差距會越來越大，招致社會分配新的不公，從而帶來深刻的社會問題，同時也會造成了社會結(jié)構(gòu)的嚴重失衡。

（三）引發(fā)社會危機

隨著房地產(chǎn)泡沫的破裂和經(jīng)濟危機的發(fā)生，會造成大量的工廠倒閉，失業(yè)人數(shù)劇增，在這種情況下，犯罪案件也可能相應(yīng)的激增。而由于人們對日益惡化的經(jīng)濟危機感到不滿，社會危機則會逐漸加劇。因此，可以說地方泡沫的破裂，有引發(fā)社會危機的風險。

（四）影響國民經(jīng)濟平衡運行以及國民經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和比例

房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟會影響國民經(jīng)濟的平衡運行，以及破壞國民經(jīng)濟的結(jié)構(gòu)和比例。房地產(chǎn)泡沫的存在意味著投資房地產(chǎn)會有更高的投資回報率。在泡沫經(jīng)濟期間，大量的資金涌向房地產(chǎn)行業(yè)，投機活動猖撅。大量的資金向房地產(chǎn)行業(yè)流動，就意味著生產(chǎn)性企業(yè)缺乏足夠的資金，或者說難以用正常的成本獲得生產(chǎn)所必需的資金。因此，房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟影響了國名經(jīng)濟的正常運行和結(jié)構(gòu)比列。

（五）造成生產(chǎn)和消費危機

房地產(chǎn)泡沫的破滅往往造成著經(jīng)濟蕭條、地價下跌、股價下跌，使企業(yè)承受巨大投資、資產(chǎn)及相關(guān)銷售的損失。企業(yè)收益的減少，降低了研究開發(fā)投資水平，又減少了在設(shè)備上的投資。生產(chǎn)的不景氣會導致雇傭環(huán)境的惡化和居民實際收入的下降以及失業(yè)人員增加。此外，地價的下跌還使得居民個人所擁有的土地資產(chǎn)貶值。由于經(jīng)濟不景氣和個人收入水平的下降，居民對未來懷有不同程度的擔心，因此會減少當期消費，而擴大收入中的儲蓄部分。而個人消費的萎縮又使生產(chǎn)消費品的產(chǎn)業(yè)部門陷入困境。 這一系列連鎖反映，說明房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟破滅會造成一系列的生產(chǎn)和消費危機。

五、中國房地產(chǎn)泡沫的對策及建議

（一）改變地方考核維GDP為主的局面

改變以往以GDP作為考核地方政府政績的主要指標，強調(diào)以科學發(fā)展觀落實的成效來考核地方政府。黨的十七大報告中就將加快推進以改善民生為重點的社會建設(shè)作為未來中國發(fā)展的主要工作之一。因此，我們必須轉(zhuǎn)變觀念，大力倡導綜合取向的發(fā)展觀，促進經(jīng)濟、社會、環(huán)境等各方面的協(xié)調(diào)發(fā)展，要改變一直以來以GDP作為考核地方政府政績的主要指標，要把社會發(fā)展程度和人民群眾的幸福程度作為關(guān)鍵性的發(fā)展指標，深入貫徹落實科學發(fā)展觀，繼續(xù)深化改革開放，保障社會公平正義、不斷促進社會和諧，加快轉(zhuǎn)變政府職能，削弱地方政府與房地產(chǎn)市場之間的利益聯(lián)系，盡快實現(xiàn)地方政府從房地產(chǎn)市場經(jīng)營者到監(jiān)管者的轉(zhuǎn)變。

（二）對房地產(chǎn)市場的宏觀監(jiān)控和管理

宏觀經(jīng)濟形勢和政策的變動，往往會引起其他因素的連鎖反應(yīng)，包括國家稅收、勞動就業(yè)、居民收入、金融環(huán)境、企業(yè)利潤等方面。政府為防止房地產(chǎn)泡沫形成，應(yīng)對宏觀經(jīng)濟形勢進行全方位的監(jiān)控，制定合適的政策。房地產(chǎn)兼有資產(chǎn)和消費品雙重性，正因為如此，房地產(chǎn)市場的投資十分活躍，容易產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫。因此，就必須加強對房地產(chǎn)市場的管理。首先，要加強對房地產(chǎn)建設(shè)的投資管理，根據(jù)收入的水平來確定投資規(guī)模大小，使房地產(chǎn)的生產(chǎn)與銷售基本適應(yīng)，不至于過多積壓；其次，要加強對房地產(chǎn)二級市場的管理，防止過分炒高樓價，使房地產(chǎn)泡沫劇增；最后，應(yīng)調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)，大力發(fā)展安居型房地產(chǎn)，同時應(yīng)加強市場統(tǒng)計和預測工作，從而使房地產(chǎn)行業(yè)成為不含泡沫的實實在在的主導產(chǎn)業(yè)。

（三）金融監(jiān)管合理引導資金流向

首先，要進一步健全金融監(jiān)管體系，從增加監(jiān)管手段，增強監(jiān)管能力入手，從而提高監(jiān)管水平；其次，要加強對信用總規(guī)模的控制，不使社會總信用過度脫離實質(zhì)經(jīng)濟的需求而惡性膨脹，從根源上防止現(xiàn)代房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟發(fā)生；再次，要加強投資結(jié)構(gòu)的調(diào)控，通過利率、產(chǎn)業(yè)政策等，引導資金流向生產(chǎn)經(jīng)營等實質(zhì)性經(jīng)濟部門；最后，要加強外資和外債的管理，盡可能引進外資直接投資和借長期外債。由于推動房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的資金，絕大部分都是來自于銀行。因此，要加強對銀行的監(jiān)管，從源頭上控制投機資本。

（四）調(diào)整土地資源供應(yīng)

強化土地資源管理，通過調(diào)整土地資源供應(yīng)量，控制商品房價格的非理性上漲。應(yīng)根據(jù)住房市場的真實需求，保持土地的合理供應(yīng)量和各類用地的供應(yīng)比例，實施土地出讓公開招投標制度，控制一些城市出現(xiàn)過高的地價。要堅決制止高檔住宅的盲目開發(fā)和大規(guī)模建設(shè)，目的是防止出現(xiàn)新的積壓。對于發(fā)生在房地產(chǎn)領(lǐng)域的違法違紀行為要嚴厲懲處，嚴懲無正當理由閑置土地的“圈地人”，以及房地產(chǎn)領(lǐng)域的其他違法活動。

總之，房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展，關(guān)系到整個金融系統(tǒng)和國民經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展，同樣，房地產(chǎn)泡沫會給人們及社會帶來很大的危害。在新形勢下，中央政府要房地產(chǎn)房地產(chǎn)業(yè)真正成為新的經(jīng)濟增長點，就要保持高度的理性、宏觀調(diào)控、科學決策、正確引導、適時監(jiān)測，以防房地產(chǎn)市場的“虛假繁榮”，乃至重蹈20世紀90年代東南亞、海南房地產(chǎn)泡沫覆轍。

參考文獻

篇9

2001年中國投資與消費增長率都有提高，但經(jīng)濟增長率卻隨出口曲線下降，說明外部需求在主導中國經(jīng)濟增長，這種情況在短期內(nèi)不會變化，所以，要看清未來中國的經(jīng)濟走勢，就必須先看清世界經(jīng)濟走勢，特別是美國經(jīng)濟走勢。

美國經(jīng)濟存在巨大的資產(chǎn)泡沫，世人對此已有共識。去年美國經(jīng)濟陷入衰退，未來前景如何，目前大體是三種看法，即“V”型曲線、“U”型曲線和“L”型曲線。我的看法是美國很可能走出“L”型曲線，而結(jié)論不是出自美國，而是出自日本。

日本經(jīng)濟在90年代初泡沫經(jīng)濟破滅后陷入長期蕭條，而且越陷越深，究其原因，并不是由于資本主義經(jīng)濟典型的生產(chǎn)過剩危機，而是泡沫經(jīng)濟破滅后導致銀行體系癱瘓。首先，在過去10年中世界經(jīng)濟并未發(fā)生大的萎縮，在美國經(jīng)濟帶動下，反而是最好的10年；其次，從產(chǎn)業(yè)面看，日本始終保持了出口優(yōu)勢，去年外匯儲備已突破4000億美元，所以，日本的危機顯然不是來自供給過剩；第三，在傳統(tǒng)的資本主義危機中，經(jīng)濟蕭條也會導致銀行系統(tǒng)紊亂，但經(jīng)濟蕭條是因，銀行危機是果，而在90年代的日本卻出現(xiàn)了因果倒置的情況，是由于銀行系統(tǒng)紊亂導致經(jīng)濟蕭條，這些都說明資本主義經(jīng)濟危機出現(xiàn)了新特點。

認識這個特點需要展開更大的視角。從上世紀50年代中期，美國完成了工業(yè)化，進入到“后工業(yè)化”時代，到70年代，英、法、德、意、日等主要資本主義國家也相繼完成工業(yè)化，進入到這一時代，產(chǎn)業(yè)資本開始具有從物質(zhì)生產(chǎn)領(lǐng)域向外游離的趨勢。70年代初，“布雷頓森林”體系宣告瓦解，世界貨幣體系進入到不受物質(zhì)生產(chǎn)增長約束的時代，加上各種金融衍生工具的發(fā)展，虛擬經(jīng)濟急劇膨脹，并成為世界資本主義經(jīng)濟的主體。例如，1997年國際貨幣交易額高達600萬億美元，而其中與生產(chǎn)流通有關(guān)的貨幣交易只占1％。這說明，世界資本主義在上世紀70年代后，已經(jīng)進入了一個新的歷史階段，這個階段或許可以叫做“虛擬資本主義，因為它既不同于馬克思所分析的自由資本主義，也不同于列寧分析的帝國主義，資本主義世界的主要矛盾、基本運行規(guī)律以及爆發(fā)危機的形式都已經(jīng)發(fā)生了深刻變化，如果不從這個新視角看問題，許多事情就看不清，也看不遠。

例如匯率的決定問題。在傳統(tǒng)經(jīng)濟中，本幣是否堅挺，取決于產(chǎn)業(yè)增長好壞、是否有貿(mào)易順差及儲備是否充足，但在日本經(jīng)濟和亞洲金融風暴中人們卻看到這些東西統(tǒng)統(tǒng)不起作用，相反，美國經(jīng)濟在過去10年中制造業(yè)處在長期蕭條狀態(tài)，國民消費40％依賴進口，經(jīng)常項下的逆差超過印度一年的GDP，美元卻不斷走強，所以在當代世界經(jīng)濟中，是資本項下的國際資本流入流出決定匯率水平和一國的繁榮與衰退，這說明資本主義經(jīng)濟的基本運行規(guī)律已經(jīng)發(fā)生了變化。

在虛擬經(jīng)濟為主體的時代，帝國主義戰(zhàn)爭也有了新內(nèi)容，即不再是為了爭奪物質(zhì)財富，而是為了爭奪金融與貨幣霸權(quán)。歐元統(tǒng)一就有這個意味，而美國發(fā)動科索沃戰(zhàn)爭也是意在打壓歐元的勢頭，維護美元的霸權(quán)。并且可以看出，世界主要資本主義國家圍繞爭奪國際資本的沖突正在升級。

日本經(jīng)濟危機的新特點正是在這樣的背景下出現(xiàn)的。1985年，美國壓迫日元升值，日本產(chǎn)業(yè)資本由此從物質(zhì)生產(chǎn)領(lǐng)域流向資本市場，導致泡沫經(jīng)濟泛濫。在泡沫經(jīng)濟膨脹時代，企業(yè)以證券和地產(chǎn)作抵押從銀行獲得現(xiàn)金，再到資本市場上炒作，這使企業(yè)資產(chǎn)價格的上升速度，高于企業(yè)負債的速度，因此不論從企業(yè)還是銀行看，資產(chǎn)負債狀況都很健康，但當泡沫經(jīng)濟膨脹到頂開始破滅，一切就都反轉(zhuǎn)過來。由于資產(chǎn)價格的下降速度，大大高于企業(yè)債務(wù)的清償速度，就在銀行內(nèi)部形成巨大壞賬，但是企業(yè)破產(chǎn)后銀行卻不能破產(chǎn)，否則就是全體居民和國家的破產(chǎn)，經(jīng)濟由此長期蕭條，走出“L”型曲線。

美國目前的資產(chǎn)泡沫比日本要大得多，以股市市值衡量是日本峰值時的四倍。2000年4月，美國新經(jīng)濟的泡沫開始破掉，9月以后，以道指、納指雙雙下跌為標志，美國資本市場也膨脹到頂峰，隨時有可能崩潰，美國目前防止崩盤的主要作法是，在外資和個人離場后拼命向股市注入資金，支持上市公司回購股票以維持股市點位，但這是“飲鴆止渴”，會使今后危機的爆發(fā)更嚴重，而不會改變這個結(jié)果。可以猜測，美國泡沫經(jīng)濟的破滅會有三根導火索：一是“安然”風潮繼續(xù)擴大，使投資人喪失信心而大規(guī)模離場；二是由于歐洲經(jīng)濟更加健康，國際資本向歐洲轉(zhuǎn)移；三是日本經(jīng)濟危機深化，迫使日本拋售海外資產(chǎn)，而日本最主要的海外資產(chǎn)是在美國。

因此，70年代以來形成的全球資產(chǎn)泡沫先破于日本，后破于亞洲金融風暴，今天輪到了美國，美國金融風暴則會引發(fā)全球金融風暴，并使全球資產(chǎn)泡沫徹底破滅。如果是這樣，不論美國經(jīng)濟還是世界經(jīng)濟，都會走出“L”型曲線。

沒有不合理的貨幣制度，哪來如此龐大的全球資產(chǎn)泡沫？所以追根溯源，全球金融風暴也是貨幣制度危機的產(chǎn)物，但用什么來代替現(xiàn)存的貨幣制度，不僅探討的文章極少，許多人還根本沒有從這個角度考慮過問題。

外需形勢不好，中國經(jīng)濟增長也會受到損害，但不會出現(xiàn)負增長。在若干年后，情況會發(fā)生有利于中國的變化，因為可能會出現(xiàn)世界金融中心向中國轉(zhuǎn)移的趨勢。90年代以來，已經(jīng)出現(xiàn)了世界制造業(yè)中心向中國轉(zhuǎn)移的趨勢，在發(fā)生全球金融風暴的背景下，世界經(jīng)濟只剩下中國一個亮點，因此中國遲早會成為國際資本的避風港。但是為了避開全球金融風暴，中國又不應(yīng)開放資本市場和使人民幣國際化，所以，要把引資大門開在香港，把中國的企業(yè)更多的推到香港上市。香港將會因此成為世界第一大的資本市場，港幣也會成為最堅挺的貨幣，這對繁榮香港經(jīng)濟，夯實“一國兩制”政策基礎(chǔ)的意義是不言而喻的。

美國已經(jīng)沒有了產(chǎn)業(yè)霸權(quán)，但是還有貨幣霸權(quán)和軍事霸權(quán)，貨幣霸權(quán)實際是產(chǎn)業(yè)霸權(quán)的替代品，因為只要有了貨幣霸權(quán)，美國人就可以依靠別國的生產(chǎn)錦衣玉食。所以，美國人決不會輕易讓出美元的霸權(quán)地位，而是要用軍事霸權(quán)來改變國際資本流向，以保衛(wèi)美元的霸權(quán)。小布什之所以提出所謂“邪惡軸心”論，就是在歐洲和中國人的家門口事先布下兩個點，打的是國際資本的可能流向，一旦美國資本市場不穩(wěn)就有可能動武，因此世界并不太平，我們必須洞察先機，作好必要的準備。

一、看清世界才能看清自己

自1994年以來，中國經(jīng)濟連續(xù)7年走低，2000年終于出現(xiàn)了轉(zhuǎn)折，增長率開始上揚，許多人因此松了一口氣，更有樂觀者認為，走出增長低谷和通縮陰影的中國經(jīng)濟，會進入一個新的高速增長期。但是，先是從去年3月到9月，工業(yè)品出廠價格指數(shù)、生產(chǎn)資料價格指數(shù)和居民消費價格指數(shù)陸續(xù)轉(zhuǎn)入負增長，然后是從7月份開始，廣義貨幣M2的增速反超出M1的增速，顯示出貨幣大規(guī)模退出交易過程和通貨緊縮回歸的趨勢。從工業(yè)生產(chǎn)看，去年一季度的增長率還高居11?2％，進入二季度降到10％上下，進入三季度降到9％上下，進入四季度已降到8％上下，其中11月份的增長率只有7?9％，創(chuàng)1998年以來月增長率最低水平。根據(jù)最新公布的統(tǒng)計公報，2001年的GDP增長率只有7?3％，不僅低于2000年的8％，也低于1998年的7?8％。

令人不解的是，從1998年國家開始實施啟動內(nèi)需的一系列政策以來，2001年可以說是內(nèi)需增長最強勁的一年，尤其是固定資產(chǎn)投資，增長率全年高達12?1％，比2000年整高出近2個百分點，是1999年投資增長率的2?4倍！從消費看，社會商品零售額的增長率全年為10?1％，也比2000年高出0?4個百分點。兩條國內(nèi)需求曲線，一條顯著上揚，一條平緩上揚，當年只有出口增長率從上年的27?8％猛跌到6?8％，是一條陡直下跌的曲線，但是目前出口只占到GDP的22～23％，凈出口更是只占到不足2％，那么為什么經(jīng)濟增長曲線不跟隨占主導地位的國內(nèi)需求曲線上升，而是跟隨出口曲線下降呢？

篇10

關(guān)鍵詞房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫危害防范措施

1引言

房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)，它不僅是國家資金積累的重要來源，而且它的發(fā)展能夠帶動其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，但同時也是最容易導致泡沫的行業(yè)之一。近年來，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫，一些城市房價快速上漲，對于中國房地產(chǎn)市場是否存在泡沫有較多爭論，那么，什么是房地產(chǎn)泡沫？它是如何形成的？我們應(yīng)怎樣完善政府的各項制度及各種市場機制，從而達到控制泡沫的目的，使房地產(chǎn)行業(yè)保持健康的發(fā)展呢？下面就對這些問題進行分析和探討。

2房地產(chǎn)泡沫的實質(zhì)

經(jīng)濟學上對泡沫的定義，普遍被接受的是美國著名經(jīng)濟學家查爾斯·P·金德伯格的觀點，他認為泡沫就是"一種資產(chǎn)或一系列資產(chǎn)價格在一個連續(xù)過程中的陡然上漲，初始的價格上漲使人們產(chǎn)生價格會進一步上漲的預期，從而吸引新的買者。這些人一般是以買賣資產(chǎn)牟利的投機者，而對資產(chǎn)的使用及其盈利能力并不感興趣。隨著價格的上漲，常常是預期的逆轉(zhuǎn)和價格的暴跌，最后以金融危機告終。"

根據(jù)他的觀點，房地產(chǎn)泡沫可理解為房地產(chǎn)價格在一個連續(xù)的過程中的持續(xù)上漲，這種價格的上漲使人們產(chǎn)生價格會進一步上漲的預期，并不斷吸引新的買者--隨著價格的不斷上漲與投機資本的持續(xù)增加，房地產(chǎn)的價格遠遠高于與之對應(yīng)的實體價格，由此導致房地產(chǎn)泡沫。泡沫過度膨脹的后果是預期的逆轉(zhuǎn)、高空置率和價格的暴跌，即泡沫破裂，它的本質(zhì)是不可持續(xù)性。

3房地產(chǎn)泡沫的危害

3．1造成經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和社會結(jié)構(gòu)的失衡

房地產(chǎn)泡沫的存在意味著投資于房地產(chǎn)有更高的投資回報率。在泡沫經(jīng)濟期間，大量的資金向房地產(chǎn)行業(yè)集聚，投機活動猖獗。泡沫經(jīng)濟時期日本大企業(yè)的高額利潤許多來源于土地投機和股票投機帶來的營業(yè)外收益，結(jié)果放松了對本企業(yè)的經(jīng)營和管理，造成企業(yè)素質(zhì)的普遍下降。日本企業(yè)在高速增長時期，通過以銀行借款為中心的間接融資方式來擴大其設(shè)備投資。1987年以后，在股價和地價上漲的引誘下，都大幅度轉(zhuǎn)移到了權(quán)益融資和投機土地的籌資方式上。大量的資金向房地產(chǎn)業(yè)流動，意味著生產(chǎn)性企業(yè)缺乏足夠的資金，或者說難以用正常的成本獲得生產(chǎn)所必須的資金。

一方面，地價上漲導致投資預算增加，在高地價市區(qū)進行投資無利可圖。如日本東京進行道路建設(shè)時，征用土地的費用高達總造價的43.3%，個別地段高達99%。這進一步造成了公共投入的相對縮減，形成經(jīng)濟發(fā)展的瓶頸；另一方面，由于城市地價持續(xù)高漲，土地作為人們心目中最安全、收益率最高的資產(chǎn)被大量保有，使得本來就稀少的土地大量閑置或者低度使用，土地投機的傾向日益凸現(xiàn)。同時，由于房地產(chǎn)價格的上漲，房地產(chǎn)持有者與非房地產(chǎn)持有者、大都市圈與地方圈的資產(chǎn)差距越來越大，招致社會分配新的不公，嚴重挫傷勞動者的積極性，帶來了深刻的社會問題。

3．2導致金融危機

房地產(chǎn)業(yè)與銀行的關(guān)系密切主要是由房地產(chǎn)業(yè)投入大、價值高的特點決定的。有資料表明，目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目投入資金中約20%～30%是銀行貸款；建筑公司往往要對項目墊付約占總投入30%～40%的資金，這部分資金也多是向銀行貸款。此外，至少一半以上的購房者申請了個人住房抵押貸款。這幾項累加，房地產(chǎn)項目中來自于銀行的資金高達61%。因此一旦房地產(chǎn)泡沫破裂，銀行就成為最大的買單者。應(yīng)該注意到：銀行與一般企業(yè)不同，安全性對其來說特別重要。一般生產(chǎn)性企業(yè)的倒閉只是事關(guān)自身和股東，對其他主體的影響較小。而銀行的倒閉不僅僅是這家銀行自身的事情，而且往往會引起連鎖反應(yīng)，使其他銀行也面臨擠兌風險。

3．3造成生產(chǎn)和消費危機

房地產(chǎn)泡沫的破滅往往伴隨著經(jīng)濟蕭條，股價下跌，企業(yè)財務(wù)營運逐漸陷入困境。股價下跌使企業(yè)發(fā)行的大量可轉(zhuǎn)換公司債權(quán)在長期內(nèi)不能轉(zhuǎn)為股權(quán)，從而給企業(yè)帶來巨額的償債負擔；此外，地價和股價下跌也使企業(yè)承受了巨大的資產(chǎn)評估損失和被迫出售土地及股票的銷售損失。企業(yè)收益的減少又使得投資不足，既降低了研究開發(fā)投資水平，又減少了企業(yè)在設(shè)備上的投資。生產(chǎn)的不景氣又導致雇傭環(huán)境的惡化和居民實際收入的下降。企業(yè)倒閉意味著大量的失業(yè)員工，即使沒有倒閉的企業(yè)，由于收益的下降也要不斷裁減人員。此外，地價的下跌還使得居民個人所保有的土地資產(chǎn)貶值。由于經(jīng)濟不景氣和個人收入水平的下降，居民對未來懷有不同程度的憂心，因此會減少當期的消費，擴大收入中的儲蓄部分，以防不測。個人消費的萎縮又使生產(chǎn)消費品的產(chǎn)業(yè)部門陷入困境。

3．4引發(fā)政治和社會危機

隨著房地產(chǎn)泡沫破裂和經(jīng)濟危機的發(fā)生，大量的工廠倒閉，失業(yè)人數(shù)劇增。在金融危機下，犯罪案件激增。以馬來西亞為例，1997年房地產(chǎn)泡沫破滅以后，當年的犯罪率比1996年增加了38%，1998年第一季度犯罪率比1997年更增加了53%，由于人們對日益惡化的經(jīng)濟危機感到不滿，社會危機逐漸加劇。工人、學生反政府的示威游行引起暴亂，社會動蕩不安。

4房地產(chǎn)泡沫的成因

4．1過度投機

一方面，土地交易制度不健全，行業(yè)管理不完善，在一定程度上助長了投機活動，產(chǎn)生大量投機性泡沫。土地是房地產(chǎn)行業(yè)的基礎(chǔ)，土地資源的稀缺性使得土地市場具有需求彈性大而供給彈性小的特點。當大量投機使土地需求增加時，土地價格急劇上漲，由于土地的稀缺性，市場無法在短時間內(nèi)增大供給量，從而使需求與供給之間的差距進一步拉大，在這種情況下，有限的土地價格飛漲，嚴重脫離了其實有價值而產(chǎn)生地價泡沫，進而可能導致整個房地產(chǎn)業(yè)泡沫的形成；另一方面，房地產(chǎn)投資的過度增長使得房地產(chǎn)投資的增長速度遠遠超過了城市化進程的速度，就容易造成市場供給與市場需求的嚴重不平衡，房屋空置率高，也會導致房地產(chǎn)價格急劇下跌，泡沫破滅。

4．2消費者及投資者對未來價格的預期

隨著人口的增加和城市的發(fā)展，土地價格存在著潛在升值的趨勢，因此，房地產(chǎn)價格在人們未來的預期中也會不斷上升。對房地產(chǎn)未來價格的非理性預期造成投資者對未來房地產(chǎn)投資高回報的設(shè)想，過多的貨幣資本投入到有限的土地買賣中，推動地價不斷上漲，從而使房地產(chǎn)價格不斷攀升；在泡沫破滅時，房地產(chǎn)價格下跌，消費者預期價格還要下跌，房地產(chǎn)商紛紛拋售其持有的房產(chǎn)，于是供應(yīng)量增加，同時由于無人肯接手買入而使需求量減少，這樣就加劇了價格的下跌。

4．3銀行信貸非理性擴張

由于房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)必須擁有雄厚的資金，隨著房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模的不斷擴大，開發(fā)商僅靠自有資金是遠遠不夠的，其開發(fā)資金主要來源就是銀行貸款。而房地產(chǎn)的高回報，使許多銀行在貸款的實際操作過程中，違反有關(guān)規(guī)定，向開發(fā)商發(fā)放大量貸款，從而使行業(yè)進入門檻降低，造成過度開發(fā)，金融風險不斷堆積，使泡沫產(chǎn)生的可能性增加。

5防止房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的措施

5．1加強對房地產(chǎn)市場的宏觀監(jiān)控和管理

宏觀經(jīng)濟形勢和政策的改變，往往會引起其他因素的連鎖反應(yīng)，包括國家稅收、勞動就業(yè)、居民收入、金融環(huán)境、企業(yè)利潤，等等。政府對宏觀經(jīng)濟形勢進行全方位的監(jiān)控，制定合適的政策，是防止房地產(chǎn)泡沫的首要措施。房地產(chǎn)兼有資產(chǎn)和消費品兩重性，正因為如此，房地產(chǎn)市場的投資十分活躍，容易產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫時，就必須加強對房地產(chǎn)市場的管理。首先，要加強對房地產(chǎn)建設(shè)的投資管理，根據(jù)收入的水平來確定投資規(guī)模，使房地產(chǎn)的產(chǎn)與銷基本適應(yīng)，不至于過多積壓；其次，要加強房地產(chǎn)二級市場的管理，防止過分炒高樓市，使房地產(chǎn)泡沫劇增；最后，調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)，大力發(fā)展安居型房地產(chǎn)，同時應(yīng)加強市場統(tǒng)計和預測工作，從而使房地產(chǎn)行業(yè)成為不含泡沫的實實在在的主導產(chǎn)業(yè)。

5．2建立全國統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場運行預警預報制度

加強和完善宏觀監(jiān)控體系應(yīng)當通過對全國房地產(chǎn)市場信息及時歸集、整理和分析，就市場運行情況做出評價和預測，定期市場分析報告，合理引導市場，為政府宏觀決策作好參謀。近年來，我國房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)以較快的速度增長，吸引了大量的企業(yè)進行房地產(chǎn)投資。因此，國家要加快建立和完善房地產(chǎn)業(yè)的宏觀監(jiān)控體系，通過土地供應(yīng)、稅收和改善預售管理等手段進行必要的干預和調(diào)控，有效地防止房地產(chǎn)"泡沫"的產(chǎn)生。

5．3強化土地資源管理

政府應(yīng)當通過土地資源供應(yīng)量的調(diào)整，控制商品房價格的不合理上漲。要根據(jù)房地產(chǎn)市場的要求，保持土地的合理供應(yīng)量和各類用地的供應(yīng)比例，切實實行土地出讓公開招標制度，控制一些城市過高的地價。要堅決制止高檔住宅的盲目開發(fā)和大規(guī)模建設(shè)，防止出現(xiàn)新的積壓、出現(xiàn)由結(jié)構(gòu)性過剩引發(fā)的泡沫。要嚴格懲處各類違規(guī)行為，嚴厲查處房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)非法圈地、占地行為，避免為獲取臨時和短期的土地收益而擅自占用和交易土地，對凡是超過規(guī)定期限沒有進行開發(fā)的土地，政府應(yīng)立即收回。全面清理土地市場，堅決打擊開發(fā)商的圈地和炒地行為，從源頭上防止土地批租領(lǐng)域的不正之風和腐敗行為。

5．4加強金融監(jiān)管力度，合理引導資金流向

首先，要進一步健全金融監(jiān)管體系，增加監(jiān)管手段，增強監(jiān)管能力，提高監(jiān)管水平；其次，要加強信用總規(guī)模的控制，不使社會總信用過度脫離實質(zhì)經(jīng)濟的要求而惡性膨脹，從源頭上防止現(xiàn)代泡沫經(jīng)濟發(fā)生；再次，要加強投資結(jié)構(gòu)的調(diào)控，通過利率、產(chǎn)業(yè)政策等，引導資金流向生產(chǎn)經(jīng)營等實質(zhì)經(jīng)濟部門；最后，要加強外資和外債的管理，盡可能引進外資的直接投資和借長期外債。推動房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的資金，絕大部分都是從銀行流出的。因此，要加強對銀行的監(jiān)管，從源頭上控制投機資本。

參考文獻

1包宗華.房地產(chǎn)先導產(chǎn)業(yè)與泡沫經(jīng)濟[M].北京：中國財政經(jīng)濟出版社，1994