導(dǎo)語：投資性房地產(chǎn)公允價值利與弊一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

一、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的現(xiàn)狀

在成本模式下，投資性房地產(chǎn)的折舊和攤銷都是可以減免稅費的，有的甚至不需要繳納稅費，這就節(jié)省了很大一筆開銷，而公允價值的后續(xù)計量，則不會對投資性房地產(chǎn)進行折舊或攤銷，就可以增加當(dāng)期的利潤。而這部分利潤的產(chǎn)生其實是沒有現(xiàn)金流的支撐的，換句話來講，就是他只是虛假的利潤，雖然在新規(guī)出臺時，大量的企業(yè)紛紛表示會投入使用，但是經(jīng)過我們的后續(xù)關(guān)注可以得出，幾乎沒有幾家公司采用公允價值模式進行后續(xù)的計量，依然沿用傳統(tǒng)的成本模式。

二、投資性房地產(chǎn)公允價值的含義

投資性房地產(chǎn)的公允價值通常是指其市場價值，即資產(chǎn)負債表，符合公允價值定義，在市場上可以取得的最可能的價格。它是銷售者能夠合理取得的價格和消費者能夠取得的最有利的價格。投資性房地產(chǎn)的公允價值還反映在市場對于熟悉情況并自愿的當(dāng)事人根據(jù)目前的市場狀況，可能對投資性房地產(chǎn)未來租賃所產(chǎn)生的租金收益所持的看法。

三、公允價值模式的弊端

（一）公允價值后續(xù)計量相對比較困難。在企業(yè)進行經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的過程中，企業(yè)間的非貨幣性交易不規(guī)范，而且由于金融市場和生產(chǎn)資料市場還處于不成熟的發(fā)展階段，價格就會收到很多因素的影響，并不能反映出真實的市場價值。而且就房地產(chǎn)的事業(yè)而言，全國各地的發(fā)展情況并不一致，有的地方評估業(yè)根本就沒有發(fā)展起來，根本無法取得房地產(chǎn)的公允價值。給企業(yè)自我運營的空間相對較大，根本無法做到準(zhǔn)確的評估。（二）《企業(yè)會計準(zhǔn)則》對公允價值模式的要求不合理。準(zhǔn)則規(guī)定，企業(yè)如果采用公允價值模式對相關(guān)資產(chǎn)進行后續(xù)計量，那么他們的會計政策必須覆蓋至所有其他投資性房地產(chǎn)，兩種計量模式不能并用。對于大型企業(yè)來講，它的投資性房地產(chǎn)很可能涉及到很多區(qū)域，而我國除特大極少數(shù)城市和地區(qū)擁有房地產(chǎn)市場之外，大部分地區(qū)根本無法取得公允價值。這必然影響到企業(yè)的公允價值的選取模式。而規(guī)定投資增值與賺取資金的投資性房地產(chǎn)采用統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)進行計量的方法顯然不合理。（三）公允價值模式不利于企業(yè)的利潤。1.采用成本模式對企業(yè)利潤進行后續(xù)計量時，由于折舊、攤銷費用的“稅盾”效果，可以減少企業(yè)當(dāng)期的所得稅費用。而在公允價值模式下，該項投資以每年結(jié)賬日的公允價值為基礎(chǔ)更新賬面余額，盈虧進入當(dāng)年利潤，就沒有了稅前扣除一說了。如果房價持續(xù)上漲，企業(yè)應(yīng)用公允模式進行后續(xù)計量就會導(dǎo)致企業(yè)長期處于高利潤狀態(tài)，就會多繳一筆所得費。這種泡沫式的高利潤會導(dǎo)致企業(yè)的壓力大增，資金鏈崩盤，最終難以承受。2.為保證公允價值的可靠性，企業(yè)就會外聘獨立機構(gòu)進行調(diào)查評估，這就又會增加一筆企業(yè)開銷。3.公允價值反映出的企業(yè)利潤波動較大。價格是跟著價值規(guī)律上下波動的，我們的房價不可能一直上漲，跟隨價格的高漲企業(yè)在短時間內(nèi)可能會取得較高的利潤，但是一旦價格滑落，企業(yè)的業(yè)績也會跟著跌入谷底，增加了企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險和經(jīng)營風(fēng)險。（四）公允價值下的財務(wù)報表只是裝飾1.由于企業(yè)治理結(jié)構(gòu)的缺陷以及執(zhí)法人員的執(zhí)法不嚴，雇傭與被雇傭的關(guān)系等不同的方面，為會計人員對財務(wù)報表進行粉飾提供了便利。2.企業(yè)可以通過資產(chǎn)交換來規(guī)避因房地產(chǎn)公允價值波動造成的企業(yè)利潤損失。

四、公允價值的優(yōu)勢

（一）影響企業(yè)融資能力。資產(chǎn)規(guī)模是影響企業(yè)融資的重要因素。使用公允價值之后使得被低估的投資性房地產(chǎn)更符合市場價值，將企業(yè)的增值信息明顯化，從而擴大了上市公司的資產(chǎn)規(guī)模。對于擁有投資性房地產(chǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)來講，可一定程度上緩解資金緊張的局面。為更好的融資創(chuàng)造條件。（二）所有者權(quán)益的影響。上市公司通常采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進行計算，只有存在確鑿證據(jù)證明其公允價值能夠持續(xù)獲得，才能使用公允價值進行計算。而投資性房地產(chǎn)的計量模式一旦確定是不允許更改的，在采用公允價值的首年，各相關(guān)上市公司會調(diào)整年初所有者權(quán)益，將部分按成本計價的房地產(chǎn)改為用公允價值進行計量，這就會使公司上年度的資本公積得到大幅度的提升，所有者的權(quán)益就會大大增加。

五、結(jié)論

雖然我國出臺了公允價值的后續(xù)計量方式，但是并沒有得到房地產(chǎn)企業(yè)的認可和支持。公允價值的計量方式在實踐中產(chǎn)生的泡沫經(jīng)濟不利于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，而且很可能在短時間內(nèi)將房地產(chǎn)事業(yè)拖垮，將美國經(jīng)濟危機的情形再現(xiàn)。所以建議各大企業(yè)不要盲從，應(yīng)該繼續(xù)采取觀望的態(tài)度，在市場進一步成熟之后，再采取相應(yīng)的措施。

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作者:何元春 單位:中審眾環(huán)會計師事務(wù)所